La “huelga de vendedores” ha comenzado: por qué el mercado inmobiliario se está oscureciendo

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Atrás en marzo y otra vez en agosto, señalé que “sin duda estamos alcanzando los límites de la asequibilidad para los estadounidenses”, lo que debería “enfriar el mercado inmobiliario” y probablemente “provocar una corrección”, pero sin lo desagradable de una crisis. 

Esto, en mi humilde opinión, sigue siendo así ya que el mercado inmobiliario, a diferencia de 2008, está impulsado por compradores mucho más calificados   sustancialmente más equidad en sus hogares y deuda fija a largo plazo y con bajos intereses frente a las tasas de interés de principios a mediados de la década de XNUMX. Un cuadro de originaciones de hipotecas por puntaje crediticio debería aclarar ese punto.

Sin embargo, estaba claramente equivocado en una cosa. no creí ahí Hubo suficiente “voluntad política” para abordar realmente la inflación. Esto todavía puede ser cierto, ya que la Reserva Federal podría abandonar rápidamente su rumbo actual. Pero dada la letanía de aumentos de tasas y las señales de que habrá más por venir, parecería que las altas tasas de interés nos acompañarán durante bastante tiempo. 

De hecho, la hipoteca del 3% que obtuve sobre mi residencia personal el año pasado sería más del doble ahora. Como dijo Dave Meyer, la Reserva Federal ha dejado claro que ellos quieres una corrección de vivienda para reducir la inflación y abordar niveles casi históricos de inasequibilidad. 

Entonces, ¿dónde nos deja eso ahora? 

Una corrección inmobiliaria y la “huelga de vendedores”

Así es como se ve la cantidad de listados nuevos en el área metropolitana de Kansas City, donde vivo:

Los nuevos listados en septiembre de 2022 disminuyeron en casi 600 con respecto a 2021, una disminución del 12.9%. Bajaron un 15.5% desde 2020. 

Por lo tanto, a pesar de los aumentos de tarifas, el inventario sólo aumentó de 1.5 a 1.7 meses en septiembre de 2022. Un mercado equilibrado dura seis meses, por lo que todavía se considera un "mercado de vendedores". (Aunque yo no estaría de acuerdo con esto, dado lo extraño que es el mercado actual).

Es importante observar aquí las comparaciones año tras año (YoY), ya que los nuevos listados siguen un patrón cíclico y siempre caen durante el invierno. Por ejemplo, la tendencia interanual de nuevos listados a nivel nacional cayó un 23.6% interanual en octubre.

Sin embargo, las viviendas en venta siguen aumentando un 5% respecto al pasado mes de octubre. Este aumento en el inventario se debió en gran parte a menores ventas y a que casi el 20% de los compradores se echaron atrás en los contratos firmados. También hay algunos titulares bastante divertidos, como "la relación promedio entre precio de venta y precio de lista cayó al 99% en septiembre". Había sido un tono superior al 103%, lo cual, bueno, no es exactamente típico.

En general, esto es lo que Bill McBride llama “Los vendedores hacen huelga”. Simplemente no hay muchas buenas razones para que los propietarios intenten vender su casa en este momento. Entonces no lo hacen. Por lo tanto, debemos esperar que esta tendencia se acelere y permanezca con nosotros durante bastante tiempo. 

Los estadounidenses se quedan quietos

Últimamente, los estadounidenses han tenido muchas menos probabilidades de mudarse que en años anteriores. Como La colina anotado en 2021:

“Nuevos datos de la Oficina del Censo de EE.UU. muestran que sólo el 8.4 por ciento de los estadounidenses viven en una casa diferente a la que vivían hace un año. Se trata de la tasa de movimiento más baja que la oficina ha registrado en cualquier momento desde 1948.

"Esa proporción significa que alrededor de 27.1 millones de personas se mudaron de casa en el último año, también la más baja jamás registrada".

Incluso antes de la pandemia, se estaban estableciendo mínimos históricos. Las razones de esto son muchas, incluido el envejecimiento de la población, menos niños y, por supuesto, el alto costo de la vivienda. 

En ese mismo sentido, el número de Los listados de casas nuevas también estaban cayendo. incluso antes de que los precios se dispararan y las recientes subidas de tipos de interés.

La duración promedio de la propiedad de vivienda aumentó a ocho años, un aumento de “cerca de tres años con respecto a la última década”, según La cebra. El cambio en la duración media de la estancia es aún más dramático. Casi se ha triplicado de unos cinco años en 1985 a 13.2 años en 2021..

Si lo piensas bien, tiene sentido. ¿Por qué mudarse, especialmente ahora?

La mayoría de los propietarios (aproximadamente el 95%) tienen hipotecas a tasa fija a 30 años. Cualquiera que haya obtenido un préstamo en los últimos cinco años tiene una tasa inferior al menos al 4%. ¿Por qué pagarías voluntariamente un préstamo así?

Y como hemos visto, cada vez menos personas lo son.

Curiosamente, lo mismo está sucediendo en el mercado del alquiler. 

Los inquilinos están renovando sus contratos de arrendamiento a un nivel récord. En abril de 2022, más del 65% de los inquilinos renovaron su contrato de arrendamiento, frente a poco más del 56% en 2019, según RealPage. 

Esto también tiene sentido si comprende que los gigantescos aumentos de alquiler de los que oye hablar son solo para nuevos listados. Por ejemplo, en abril, cuando el aumento interanual del alquiler de nuevos inmuebles fue del 16.9%, NPR encontró que el inquilino promedio solo pagaba un 4.8% más que el año anterior. 

La razón es que muy pocos propietarios están dispuestos a aumentar el alquiler hasta el precio de mercado para los inquilinos actuales. Aumentar el alquiler mucho más del 5% a menudo inspira al inquilino a irse simplemente por despecho. Por lo tanto, si el alquiler está (o al menos estaba) subiendo un 16.9% en otros lugares, pero sólo un 4.8% donde usted está, es probable que se quede quieto.

Entonces, ¿Estados Unidos (nacido en una lucha contra la monarquía y la aristocracia arraigada) está retrocediendo a un reino de siervos feudales atados a la tierra que habitan actualmente?

Bueno, por el momento, más o menos.

Oportunidades en este mercado tan extraño

El propietario que alquila

La “huelga de vendedores” ha impulsado y seguirá impulsando el mercado inmobiliario mientras las tasas de interés sigan altas (al menos según los estándares posteriores al colapso de 2008). Al mismo tiempo, es probable que esté enfriando el mercado de alquiler y sospecho que muchos propietarios que necesitan reubicarse están optando por alquilar sus casas en lugar de venderlas, por lo que el volumen de alquileres está aumentando.

Los alquileres solicitados están empezando a moderarse. Desde un alto aumento interanual del 18% en abril, ahora se han reducido a apenas 7.4% en noviembre y sólo un 1.2% más que en octubre. 

Aun así, los alquileres son bastante más altos que hace unos años, por lo que seguir manteniendo alquileres como propietario debería funcionar bien en el corto plazo.

Además, para cualquier propietario de vivienda que necesite mudarse por motivos de trabajo o cualquier otra cosa, la mejor opción es alquilar su casa actual y luego encontrar un lugar de alquiler al que se mudará. Después de todo, el debilitamiento del mercado de alquiler le ayudará a encontrar un alquiler tanto como le perjudicará a la hora de alquilar su residencia actual.

Y nuevamente, ¿por qué liquidar el préstamo del 2.65 % de su vivienda actual para obtener un préstamo del 6.95 % de una nueva? Esa no es una forma de arbitraje particularmente lucrativa en ese sentido.

Sospecho que el “propietario de vivienda que alquila” será mucho más común en el próximo año. Y si bien estas ideas pueden resultarles naturales a los lectores de BiggerPockets, es probable que no se le ocurran naturalmente al propietario "normal" a pesar de que sea lo mejor para sus intereses financieros. Así que asegúrese de informar a otros sobre sus opciones en este entorno de tasas de interés altas (según los estándares recientes).

Sujeto a

La próxima gran oportunidad está un poco más plagada de incertidumbre, y esta es la infame "sujeto a" estrategia.  

"Sujeto a" simplemente significa que la compra está "sujeta al financiamiento existente". En efecto, el comprador asume un préstamo inasumible. 

O en otras palabras, el comprador toma la escritura de la propiedad y realiza los pagos del préstamo, pero el préstamo permanece a nombre del vendedor.

Las ventajas para el comprador, en este caso, son obvias. Si usted puede “asumir” un préstamo al 2.85% sobre una propiedad, ¿cuánto importa el precio de compra? 

Sin embargo, existen varios problemas. En primer lugar, debe establecer una relación seria con el vendedor para que confíe en usted para pagar la hipoteca de una casa que ya no posee. Después de todo, si no realiza los pagos, el crédito del vendedor se verá afectado.

En segundo lugar, prácticamente todas las hipotecas y escrituras de fideicomiso tienen un “vencido sobre las ventas” cláusula. Esto permite que un banco cancele el préstamo en el momento en que la propiedad transfiere la propiedad. En el pasado, los bancos rara vez lo hacían. Sin embargo, esta vez podría ser diferente. ¿Mantendría un banco una hipoteca del 3% en sus libros cuando la tasa vigente es superior al 6%? 

Lo único que podemos decir realmente es que no lo sabemos con seguridad. Si emplea esta estrategia, debe tener un plan B para refinanciar o vender la propiedad si el banco decide cancelar el préstamo.

Por último, tener una hipoteca sin la propiedad correspondiente afectará seriamente la relación deuda-ingresos del vendedor y hará que sea muy difícil comprar una nueva propiedad. Al mismo tiempo, como sujeto del comprador, nunca querría liquidar ninguna hipoteca realizada entre 2018 y mediados de 2022. Por lo tanto, podría haber un conflicto a largo plazo e incluso una cuestión ética que no estaba presente. mucho cuando el tema se hizo popular por primera vez a principios de la década de 2010. 

Aunque es posible que no tenga un deber fiduciario hacia el vendedor, debe tener muy claro cuáles podrían ser las ramificaciones con el vendedor desde el principio. Recomendaría incluso llegar a un acuerdo o algo por el estilo sobre cuánto tiempo mantendrá esa hipoteca antes de refinanciarla o venderla.

Conclusión

Mientras los tipos se mantengan altos, la “huelga de vendedores” debería continuar. Espere tasas muy bajas de nuevos listados en el futuro previsible. El mercado inmobiliario se suavizará y caerá un poco, pero sin un fuerte incentivo para vender, la huelga de vendedores, entre otros factores, debería mantenerlo a flote. 

Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no representan necesariamente las opiniones de BiggerPockets.