El héroe anónimo de New York Real Estate 2022 y lo que significa para 2023

El héroe anónimo de New York Real Estate 2022 y lo que significa para 2023

Marca de tiempo: 31 de diciembre de 2022 4:33 p.m.
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La historia de los bienes raíces de Nueva York en 2022 fue la historia de dos mercados.

El año comenzó en el mejor de los casos, ya que los compradores firmaron un número récord de contratos en febrero y marzo. Luego llegó abril y el mercado comenzó a cambiar. Para el otoño, parecía que había llegado el peor de los tiempos. Los compradores eran escasos y el volumen de contratos cayó significativamente, con el temor de que los precios colapsaran. Sin embargo, a medida que finaliza 2022, los mercados inmobiliarios de la ciudad de Nueva York están en calma. Los compradores no tienen prisa, los vendedores no son urgentes y los precios no se derrumban. El mercado se siente sin timón y las narrativas van a la deriva. La historia de la recuperación ha terminado.

Como tal, el próximo año, 2023, es libre de escribir su propia historia.

Teniendo en cuenta la idea de Mark Twain de que "la historia no se repite, pero a menudo rima", ahora es un excelente momento para mirar hacia atrás a los flujos y reflujos de 2022 para comprender mejor el contexto que impulsa al mercado hacia un futuro desconocido.

Compradores

La temporada alta de primavera de 2022 comenzó con una demanda en niveles récord. El número de ventas pendientes en enero estuvo muy por encima de años anteriores.

Si bien esto se debió principalmente a un invierno sólido, el impulso siguió adelante y los compradores llegaron con fuerza en febrero y marzo. Las bajas tasas de interés impulsaron gran parte de este entusiasmo, pero comenzaron a subir a principios de 2022. En abril, cuando las tasas conformes cruzaron el 5 % por primera vez en varios años, el mercado se redujo. A medida que el volumen de verano cayó de máximos vertiginosos a niveles más típicos, la percepción cambió del modo de recuperación al modo de normalización.

Avance rápido a la temporada activa de otoño, que, como se vio después, no fue muy activa. Una mirada comparativa al cambio porcentual en el ritmo promedio de contrato firmado de 30 días consecutivos desde el 1 de octubre de 2019 muestra que el ritmo de la temporada de otoño de 2022 cayó muy por debajo del tramo entre 2019-2021. Todas las curvas de demanda comienzan de manera similar, pero la naturaleza mediocre de 2022 se hizo evidente después de unas pocas semanas. En lo que respecta a los compradores, ¿cuál es la prisa? Las tasas de interés eran altas y los descuentos bajos.

A medida que se desvanece el 2022, el sorprendente cambio en el tenor del mercado de mayor a menor es evidente. Los máximos históricos de ventas pendientes en enero se desvanecieron lentamente al desempeño más bajo del paquete.

Vendedores

El enfoque de la narrativa de recuperación se centró en los compradores. A estas alturas, las innumerables razones para comprar una casa en los últimos años son bien conocidas: más espacio, tasas de interés bajas y precios en aumento. El héroe anónimo tanto en el auge como en la caída del mercado es la oferta.

En el camino hacia arriba, a medida que aumentaba la demanda, la oferta generalmente no lo hacía. Esto creó una sensación de escasez. Los nuevos listados fueron muy disputados y los compradores se volvieron urgentes. Tenga en cuenta que en los últimos diez años, solo 2021 y 2022 han mostrado una caída en el suministro de enero a febrero, cuando el suministro generalmente comienza a acumularse en previsión de la próxima temporada alta. La escasez de oferta es ventajosa para los vendedores porque su listado tiende a recibir un tratamiento de estrella, pero el goteo lento del producto ayudó a extender el mercado y evitó que los compradores capitalizaran completamente el apalancamiento que esperaban.

Pero lo que hace que la oferta sea un héroe es que, si bien no aumentó durante la preparación, tampoco aumentó durante la reducción. Esto fue especialmente cierto durante el otoño, ya que el inventario generalmente se acumula después del Día del Trabajo a la espera de compradores de otoño y luego disminuye a medida que esos compradores se materializan.

Por extraño que parezca, eso es exactamente lo que sucedió en 2022, excepto que, como se muestra arriba, hubo muchos menos compradores este año. Sin embargo, el inventario se contrajo casi al mismo ritmo, si no un poco más rápido que la mayoría de los años. Esta falta de listados sugiere un interés menguante entre los posibles vendedores. Después de todo, para muchos vendedores, una venta es el preludio de una compra. Los precios se mantuvieron fijos, por lo que cualquier posible vendedor esencialmente estaría negociando a la baja en este punto, por lo tanto, no hay urgencia.

Precios

En cuanto a los precios, una mirada al precio medio de condominio de reventa por pie cuadrado, un buen indicador de la acción general del precio, indica que 2022 presidió una ligera disminución en los precios generales de los apartamentos durante el año. Después de alcanzar máximos recientes de $1,472 por pie cuadrado en el primer y segundo trimestre, los precios cayeron levemente a $1,439 en el tercer trimestre a medida que se manifestaba el cambio del mercado.

Como esta medida se calcula utilizando las ventas que probablemente se firmaron en el contrato varias semanas, si no meses, antes del cierre, la caída del 2% en el tercer trimestre aún contenía muchas ventas firmadas en el segundo trimestre.

En consecuencia, muchos esperaban que el cuarto trimestre mostrara más claramente el deterioro de los precios a medida que se contraía la demanda. Curiosamente, aunque el deslucido desempeño del cuarto trimestre generó preocupaciones sobre la caída de los precios, una mirada temprana a la acción de los precios durante el trimestre sugiere que, a pesar de la caída dramática en el volumen de ventas, los precios aún no se han visto realmente afectados negativamente.

Aquí es donde el contexto es útil. Las comparaciones de precios de bienes raíces se hacen mejor año tras año para filtrar la volatilidad de la estacionalidad. A medida que el mercado se dirige al nuevo año con un volumen que se agota en comparación con esta época del año pasado, es dudoso que los precios en los próximos trimestres alcancen o superen la marca máxima de $1,472 establecida durante el primer y segundo trimestre de 2021. Después de casi un año de desaceleración del volumen, es posible que finalmente aparezcan las primeras caídas de precios año tras año.

Aún así, con la demanda a la baja en todo el país y muchas historias de "colapsos de viviendas" llamando la atención, la falta de una acción dramática de los precios en la ciudad de Nueva York sugiere que el FUD de la vivienda puede ser exagerado, al menos por ahora, y que las probables caídas de precios pueden ser más leves que sugerirían las expectativas.

Poniendo todo junto para compradores y vendedores

A medida que el mercado se dirige a su próxima temporada alta con un bajo volumen de negocios y precios más débiles, el inventario finalmente puede comenzar a acumularse hasta un punto en el que los vendedores se ven obligados a competir y los compradores tienen el apalancamiento que esperaban.

Para los compradores, esto significa ser pacientes pero estar listos para la acción cuando llegue la unidad adecuada. Para los vendedores, esto significa establecer precios desde el principio, o incluso precios ligeramente inferiores, para llamar la atención y acorralar a los posibles compradores para que compitan entre sí.

¿Qué es lo siguiente?

En la actualidad, la dialéctica del pánico y la recuperación de COVID se ha resuelto sola, los mercados bursátiles están en constante cambio, las tasas de interés son más altas de lo que han sido en muchos años, los compradores compraron, los vendedores se quedan quietos y puede haber o no un recesión en camino. Todo esto quiere decir que nadie tiene idea de lo que sucederá en 2023.

Pero, ¿de qué serviría una pieza de fin de año sin lanzar unos dardos? Aquí hay algunas predicciones para el próximo año:

  • Predicción 1: El volumen será más bajo de lo habitual. Es probable que los contratos firmados tiendan hacia la parte inferior de los rangos típicos. Con los temores de recesión y otros riesgos macro, atribúyalo todo a la incertidumbre económica general.
  • Predicción 2: El inventario aumentará. Lento pero seguro, los vendedores saldrán de la carpintería para ver si ellos también pueden obtener lo que obtuvo su vecino. Esto empujará a algunos submercados sólidamente al territorio del mercado del comprador.
  • Predicción 3: Los precios se moderarán. El volumen más bajo (previsto), en combinación con el aumento (previsto) en el inventario, hará que los vendedores tengan la responsabilidad de competir por los compradores. Nada de pánico, solo un ciclo descendente, durante el cual los precios de trimestre a trimestre bajan ligeramente, y los precios año tras año bajan un poco más.

Pero en general, si hay algo seguro, es que el mercado inmobiliario de 2023 escribirá su propia historia y probablemente no se parecerá a los mercados de los años anteriores.

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