Suurenenud pakkumine võib sel aastal mitmepereelamute hindu vähendada

Ärikinnisvara seisab silmitsi stressiga mitmest küljest. Peamine stress on intressimäärade tõus, mis avaldavad survet tõusule piirmäärad (mis surub varade väärtust alla), muutes refinantseerimiskulud üha raskemaks ja kulukamaks. Kuid konkreetselt kommertskinnisvara mitmepereelamute niši puhul võib esile kerkida veel üks oht: ülepakkumine. Värskeimad andmed viitavad sellele, et ebasobival ajal võib turule tulla lühiajaline üleküllus mitmepereelamutest. 

Selle probleemi täielikuks selgitamiseks vaatame tagasi mitmepereelamute (määratletud kui viie või enama korteriga kinnistud) ehitustrendidele viimastel aastakümnetel. Nagu näete allolevalt graafikult, on pärast mitmepereelamute arvu tõsist langust aastatel 2008–2014 mitmepereelamute ehitus ja mitmepereelamute koguarv märkimisväärselt kasvanud. 

Pandeemia algusest saadik on mitmepereelamute kasvutrend plahvatuslikult veelgi kasvanud ja ületas 4. aasta IV kvartali seisuga esmakordselt ühe miljoni ehitatava üksuse (vähemalt CoStari andmetel).

Muidugi kulub mitmepereelamute ehitamiseks isegi headel aegadel mitu kuud, kui mitte aastaid. Kuid viimased aastad pole ehitajatele kerged olnud – vähemalt tarnegraafikute osas. Tarneahela probleemide ja tööjõupiirangute tõttu on ehitamine võtnud kauem aega. Selle trendi tulemuseks on tohutu laoseisu üleküllus, mis pole veel turule jõudnud. Allolevat diagrammi vaadates näete, et CoStari tarnitud ühikute prognoos näitab, et 2023. aasta on rekordiliselt kõrgeim, 2024. aasta on aga veidi langemas, kuid siiski kõrge. Jah, prognoosimine on keeruline, kuid ehitustarnete prognoosimine on teistest andmekogumitest veidi lihtsam. Kuna ehitajatel ja arendajatel on vaja ehitusluba hankida, on olemas kindlad andmed kavandatavate ja töös olevate projektide kohta. Isiklikult võtan seda prognoosi veidi tõsisemalt kui teisi prognoose. 

Pakkumise suurenemine ei ole probleem, kui on proportsionaalne nõudlus uute üksuste "imamiseks", kuid seda ei ole. Nõudlus langeb. 

Allolev tabel räägib väga kaasahaarava loo. Kõigepealt vaadake siniseid ribasid. See on sama, mida me eespool vaatlesime – järgmise kahe aasta kõrged ühikutarned. Kuid siis vaadake oranže ribasid, mis näitavad "Absorptsiooni" (kommertskinnisvara mõõdik, mis mõõdab nõudlust). See ei pea sammu. 

Pärast nõudluse bänneraastat 2021. aastal muutus neto neeldumine (absorptsioon – nõudlus) negatiivseks, mis tähendab, et turule tuleb rohkem pakkumist kui nõudlust. See oli aastal 2022! 2023. aastal on oodata veelgi rohkem ühikuid võrku ja nagu see graafik näitab, ei eeldata, et nõudlus sellega sammu peab. Muidugi võivad mõned ehitajad oma projektid tühistada või peatada, kuid see on kallis pakkumine mida ehitajad kipuvad võimalusel vältima. 

Mis juhtub, kui pakkumine ületab nõudluse? Vabade töökohtade arv suureneb, nagu näete selles CoStari prognoosis. See peaks muret tegema kõigile mitmepereelamutele ja igale kinnisvarainvestorile. Pakkumise suurenemine ja vabade ametikohtade proportsionaalne suurenemine võib vähendada sissetulekuid ja suruda alla üürimäärasid. Andmed, mida ma näitan, ja minu analüüs puudutavad ärikinnisvarasid, kuid surve üürihindadele ja kasvav vakantsus mitmepereelamutes võivad teatud piirkondades elamuturule levida. 

Muidugi ei räägi need riiklikul tasemel andmed kogu lugu. Vaatasin mitut üksikut turgu, et näha, kuidas see piirkondlikul tasandil toimib. Ma leidsin, et teatud turgudel on märkimisväärne üleehitamise oht. Valisin valimi viiest turust, millel on minu arvates suur oht vabade kohtade suurenemise ja mitmepereelamute üürihinna languse tekkeks: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Lõuna-Carolina; Colorado Springs, Colorado; ja Austin, Texas.

Kõigil neil turgudel on märkimisväärsed ehitustorud ning praeguse pakkumise ja eeldatava nõudluse suhtes on plaanis turule jõuda suur arv seadmeid. 

Seevastu paljudel linnadel, mis minu arvates on väiksemad linnad, läheb ikka suhteliselt hästi. 

Missoula, Montana; Ateena, Gruusia; Midland, Texas; Provo, Utah; ja Topeka (Kansas) on kõigil kõva neeldumisvõimega ja nende ehitustorustikud on praeguste varude tasemega võrreldes väga mõistlikud. Minu jaoks on nendes linnades vabade kohtade ja üüride languse oht palju väiksem. 

Iga turg on ainulaadne ja ma toon vaid mõned näited ohustatud ja mitte ohustatud turgudest. Kuid soovitan teil ise veidi uurida ja teha kindlaks, kuidas teie turul ehituse osas läheb. Leiate saidilt palju häid andmeid tasuta Louis Föderaalreservi veebisait või lihtsalt guugeldades oma kohaliku piirkonna neeldumisandmeid. 

Järeldus

Mitmepereelamute kinnisvaraturul on ebasobival ajal pakkumise üleküllus, kus tõusvad intressimäärad avaldavad juba survet hindadele ja rahavoogudele operaatoritele. Seetõttu võivad 2023. ja 2024. aastad kujuneda praegustele operaatoritele mitmepereelamus keeruliseks aastaks. 

Oluline on siinkohal märkida, et pakkumise üleküllus ja nõudluse puudus on tõenäoliselt lühiajaline. Pikaajalised ehitus- ja demograafilised trendid toetavad tugevat nõudlust mitmepereelamute üüripindade järele ka tulevikus, mis on investoritele hea. Näiteks, Hiljutises uuringus näitab, et USA vajab järgmise 4.3 aasta jooksul nõudluse rahuldamiseks veel 12 miljonit mitmepereelamut. Leibkondade moodustamine on praegu lühiajaliste majandustingimuste tõttu tõenäoliselt langemas. Inflatsioon mõjutab negatiivselt üürnike ostujõudu ja majanduslik ebakindlus takistab noortel ameeriklastel oma leibkondi moodustamast. Pole selge, millal need majanduslikud raskused lõppevad, kuid kui see lõpeb, siis nõudlus tõenäoliselt taastub. 

Seda arvestades oleks investoritel võinud häid ostuvõimalusi lähikuudel ja aastatel. Kuna piirmäärad tõenäoliselt tõusevad, peaksid mitmepereelamute hinnad langema. Kui NOI langeb ka ülepakkumise probleemide tõttu, surub see hindu veelgi alla. See võib võimaldada mõne kuiva jõuga leiutajatel atraktiivsete hindadega mitmeperekonda sattuda, kuid pidage meeles – praegu on riskantne aeg. Olge ettevaatlik, et te ei ostaks midagi ja mõistaksite üksikasjalikult oma kohaliku piirkonna turu dünaamikat.

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.