Lubadused, lubadused: mis siis, kui üürnik ei täida oma kohustusi?

Lubadused, lubadused: mis siis, kui üürnik ei täida oma kohustusi?

Ajatempel: 11. jaanuar 2023 10:00
Allikasõlm: 1898388

Üürilepingud nõuavad üürnikelt üüri tasumist. See nõue on aga alles algus. Üürnikud on nõus panustama ka kinnisvaramaksudesse. Nad on nõus kindlustust säilitama. Nad nõustuvad hoidma ruumi puhtana ja korralikus korras. Nad nõustuvad teatama teatud teabe kinnisvaraomanikule. Nad on nõus, et ei pane kõnniteele rämpsu ega akendesse inetuid silte. Lühidalt öeldes lubavad nad teha igasuguseid asju peale lihtsalt üüri maksmise. Paljud üürnikud teevad seda, mida lubavad, kuid mõned mitte. Mida saab kinnisvaraomanik sel juhul teha?

Kui loete üürilepingut, näete, et kinnisvaraomanik võib üürilepingu lõpetada, kui üürnik oma lubadusi ei täida. Üürilepingus on ka kirjas, et kui üürnik oma kohustusi jätab, võib omanik ruumi sisse minna ja üürniku ja tema asjad ära viia. Samuti on omanikul õigus lukke vahetada või kommunaale välja lülitada. Omanikul võib olla vaja anda üürnikule hoiatus ja ajapikendus, et oma tegu puhastada, kuid lõpuks annab üürniku makseviivitus üürileandjale õiguse kasutada igasuguseid karmi õiguskaitsevahendeid. Paljud üürilepingud ütlevad ka, et maksejõuetuse korral võib kinnisvaraomanik võtta üürniku tagatisraha ja nõuda üürnikult selle täiendamist, nõuda tagasi üürniku esialgse väljaehitamise ajal lubatud tasuta üür ja kiirendada üürisummat. üürilepingu lõpp. Jah, kui loete üürilepingut, on selles palju hirmutavaid asju, mis võivad üürnikuga juhtuda.

Mitte nii kiiresti! Kohtud seisavad sageli teel kinnisvaraomanikule, kes soovib üürilepingu lõpetada või võtta muid karme meetmeid. Kohtud järeldavad, et üürniku patud ei olnud piisavalt suured, et õigustada lepingu lõpetamist või sarnaseid tegevusi. Üürnik lubab sageli paremini teha. Kohus usub sageli üürnikku ja annab talle veel ühe võimaluse, kolmanda ja neljanda võimaluse. Kõigele lisaks toimub see protsess sageli piinavalt aeglases tempos, vähemalt New Yorgis, sest kohtud on üürileandja-üürniku vaidluste ja muude nõuetega nii üle koormatud.

Lõpptulemus on see, et kinnisvaraomanikud ei peaks uskuma, et neil on tegelikult õigus üürileping lõpetada või kasutada muid äärmuslikke õigusi üürniku maksejõuetuse korral, eriti kui see on vaikimisi, mille kohta üürnik võib väita, et see on ebaoluline. Natuke maksmata üüri võib olla ebaoluline. Paljud kuud maksmata üüri ilmselt ei oleks, aga kohus annaks üürnikule ilmselt siiski aega juurde. Selle otsuseni jõudmine võtab ikka päris palju aega. Rebenenud varikatus võib olla ebaoluline rikkumine üürniku lepingule säilitada ruum A-klassi restoranina, kuid kindlustuse mittesäilitamine vastavalt üürilepingule ei pruugi seda olla. See on kohtuniku otsustada. Paljud kohtunikud näivad arvavat, et kinnisvaraomanikud lihtsalt omavad vara ja saavad raha, on aastate jooksul kogunud tohutuid sularahavarusid ja peaksid suutma selle ära imeda – millest ükski ei ole tavaliselt tõsi.

Vastuseks peaksid kinnisvaraomanikud mõtlema sellele, kuidas lisada oma üürilepingutesse võimalus reageerida üürnike maksejõuetuse korral viisil, mis on vähem dramaatiline kui üürilepingu lõpetamine või üürniku üüripinnalt eemaldamine.

Tasumata üüri intressid ja viivised on esimesed ja ilmsemad relvad, mida iga kinnisvaraomanik peaks oma üürilepingusse lisama. On hämmastav näha, kui paljudel liisingulepingutel, eriti vanematel, ei ole neid makseid ette nähtud. Tavaliselt jõustavad kohtud need, kuigi see võib veidi aega võtta. Kui üürnik mõistab, et ta jääb lõpuks kõrgete viiviste ja hilinenud tasude konksule, võib see lihtsalt luua piisava stiimuli õigeaegseks tasumiseks. Kui üürnikul napib raha, soovib omanik, et üürnikul oleks stiimul üüri maksta enne muid kohustusi.

Üürnikele lisandub ka palju sisulisi kohustusi peale üüri maksmise kohustuse. Asjaomane kinnisvaraomanik võib proovida üürilepingusse lisada rahalisi meetmeid, et reageerida teatud rikkumistele. Näiteks kui üürnik lubab olla avatud teatud kellaaegadel, siis tõenäoliselt ei luba kohus omanikul üürilepingut lõpetada, kui üürnik oma lubadust rikub, kuid kohus võib väga hästi nõuda vormilist makset iga tunni eest, mille üürnik teeb. suletud, kui nad nõustusid avatuks jääma. Kinnisvaraomanikul on abiks keelekasutus, mis selgitab, miks makse on mõistlik ja miks on oluline, et üürnik jääks avatuks.

Ka paljud muud liisinguga seotud küsimused saaksid maksekohustusteks konverteerida. Teise näitena võib öelda, et selle asemel, et keelata üürnikul oma üürilepingut või pinda kellelegi teisele allrendile anda, võib üürileping automaatselt lubada teatud tüüpi tehinguid, kuid nõuda ka üüri korrigeerimist, kui need juhtuvad. See ei pea olema binaarne või "jah/ei" olukord.

Kui üürilepingul on käendaja ja kinnisvaraomanik hoolib, et käendaja säilitaks teatud finantsjõu, ei lubaks kohus kinnisvaraomanikul tõenäoliselt üürilepingut lõpetada, kui käendaja jääb alla nõutud finantsstandardi. Üürileping võib selle asemel nõuda üüri tõstmist, et hüvitada omanikule oodatust suurema riski võtmine.

Kui üürnik laseb prügi kuhjuda valedesse kohtadesse või valel ajal, võimaldab igasugune üürileping sageli kinnisvaraomanikul üürniku kulul sodi ära koristada. Võib-olla oleks mõttekam lihtsalt jama ajamise eest tasu kehtestada, koos selgitusega, miks on oluline, et selliseid jamasid ei juhtuks ja miks on tasu mõistlik.

Lühidalt öeldes peaks iga kinnisvaraomanik proovima anda endale nii suurte kui ka väikeste relvade arsenali, mida kasutada kohustusi mittetäitva üürniku vastu. Need relvad võivad hõlmata rendilepingu lõpetamist, kuid need peaksid hõlmama ka väiksemaid meetmeid, mis annavad omanikule praktilise abinõu mis tahes kohustuste rikkumise korral, arvestades, et kohtud ei lõpeta üürilepinguid kergesti.

Siin on võtmeks halva käitumise väiksemate ja vahetumate tagajärgede loomine. Väikesed ja vahetud tagajärjed võivad olla valusamad kui suuremad, mis tõenäoliselt kohtu kontrolli üle ei ela. Kui kinnisvaraomanik saab kiirendada ja kiirendab kogu üürimakset viimase seitsme aasta jooksul ning üürnik jääb ootamatult võlgu kuue- või seitsmekohalise kiirendatud üürisumma ulatuses, siis paljud üürnikud lihtsalt loobuvad. Tavaliselt tähendab see ruumis telkimist ilma üüri maksmata ja üürniku äritegevust kuni marssali või šerifi saabumiseni.

Kinnisvaraomaniku karmid õigused võivad jätta üürnikul lootusetuks. Seetõttu lõpetab üürnik sageli proovimise. Väiksematest tagajärgedest võib piisata, vähemalt mõnikord, et üürnik koolitada, et kinnisvaraomanik ei peaks alati olema viimane, kes pärast palgaarvestust, tarnijaid ja üürniku omanikele jaotusi saab. Kinnistu omanik ei ole üürniku partner! Teisest küljest, kui üürnik on kinnisvaraomaniku de facto partner, soovib omanik teha väikeseid, kuid tõsiseid tegevusi, et inspireerida üürnikku seda partnerlust tõsiselt võtma.

Ajatempel:

Veel alates Forbes RE