USA 8 halvimat ja parimat eluasemeturgu (2023. aasta väljaanne)

Dave:
Hei, kõik. Tere tulemast turule. Minu nimi on Dave Meyer. Olen täna teie võõrustaja, täna liituvad nendega Kathy Fettke, James Dainard ja Jamil Damji. Kuidas teil kõigil läheb?

Kathy:
Oleme kõik haiged, woo-hoo. Tore pidu oli.

Dave:
Igaüks meist on haige. Ma arvan, et meil on palju mikrofone vaigistatud.

Jamil:
Võib-olla pean selle eest vastutama.

Dave:
Ilmselt oli see Jamili süü, aga ma ei olnud isegi peol ja ma olen ka haige, nii et ma ei tea.

Jamil:
Noh, see on sellepärast, et me saatsime selle teile postiga.

Kathy:
Oh, jah.

Dave:
Aga suur tänu. Ma hindan seda. Ma hindan teid väga, et mind kaasate. See on väga läbimõeldud. Noh, ma tegelikult ei olnud peol, aga ma sain teha midagi väga lõbusat, see tähendab, et olin Hispaanias Madridis ja sain isiklikult kohtuda kogu meeskonnaga, kes seda podcasti toimetab. Nad kõik elavad Madridis. Ma isegi ei tea, kas te teate seda.
Aga ma läksin nendega aega veetma ja nad on väga lahedad ja lõbusad inimesed. Nad viisid mind 10-tunnisele ringkäigule paljudes Madridi baarides ja ma tahtsin lihtsalt öelda Joelile, Eliezerile, Alexanderile ja Annale, kes on uskumatult andekas meeskond. Rõõm oli nendega kohtuda ja mul oli nendega väga lõbus. Väga andekad, kirglikud inimesed, kes teevad selle saate võimalikuks. See oli minu jaoks väga lahe ja ma tahtsin teile sellest lihtsalt rääkida.

Jamil:
Hämmastav. Mul polnud õrna aimugi, et nad on Hispaanias, aga nüüd peame sinna välja reisima ja aega veetma.

Kathy:
Tundub, et me peame.

James:
Kas nad on meie häälest juba tüdinud?

Dave:
Ei. Nad tegid minu üle kogu aeg nalja. Nad ütlevad: „Mulle tundub, et pean su näo ümber raami panema. Just sellisena olen ma sind harjunud nägema. Imelik on sind näha." Ei, see meeldiks neile. Peaksime seda järgmisel korral tegema. Kathy, järgmine kord, kui olete Portugalis, minge lihtsalt Madridi. See pole kaugel.

Kathy:
Aprillini.

Dave:
Hästi.

Jamil:
Kas keegi ütles teile, et olete oodatust pikem?

Dave:
Ei, ilmselt ütles mind tundes lühem.

Jamil:
Ma ütlen alati: "Oh, sa oled kõhnem, kui ma ootasin." Ma ei tea, kuidas seda võtta. Ma olen nagu …

Dave:
Tõenäoliselt arvasid nad juba, et sa oled väga kõhn ja lihaseline, seega isegi kõhnem.

Jamil:
Ma saan aru: "Sa oled kõhnem, kui ma arvasin" ja "Su habe ei näe isiklikult nii kohutav välja kui videol."

Dave:
Mis?

Kathy:
Keegi ei ütle seda sulle.

Dave:
Kelle arvates näeb su habe kohutav välja?

Jamil:
Mul pole õrna aimugi, mees. Internet on lõbus.

James:
No las ma vaatan. Ma ei saa isegi habet kasvatada.

Jamil:
Nii juhtub, kui olete üks Ameerika parimaid investoreid ja olete ainult 12-aastane, James.

Dave:
See on nagu üks BiggerPocketsi taskuhäälingusaadete pealkirjadest, näiteks 150,000 12 ühikut XNUMX aasta vanuselt, kaasates James Dainard.

James:
Kasum ja puberteet.

Dave:
See vőib olla sinu BP raamatuteade, James.

James:
Ma arvan, et panen selle kirja.

Dave:
Olgu, asume tänase osa juurde. Aasta lõpetades tahtsime teha kokkuvõtte ja minna tagasi ühele esimestest etendustest, mille tegime, milleks valisime parimad ja halvimad turud. Ja nii täna räägime oma prognoosidest 2023. aasta parimate ja halvimate turgude kohta.
Kuid enne seda, Rocket Mortgage, riigi üks suurimaid hüpoteeklaenufirmasid, avaldas just oma 2022. aasta viie parima turu edetabeli. Ma tahan need välja visata ja näha, mida te nendest arvate, enne kui saame. meie järgmise aasta ennustustesse.
Nad ütlesid, et number viis oli Charlotte, Põhja-Carolina. Kas keegi teist valis need eelmisel aastal? Mul on tunne, et kellelgi võib olla.

Kathy:
Ma tegin.

Jamil:
Oh, sa tegid?

Kathy:
Eks ma?

Jamil:
Miks ma tunnen, et...

Dave:
Ei, Jamil. Sul oli Austin Denveris. Ma mäletan seda konkreetselt.

Jamil:
Austin ja Denver, see on õige.

Dave:
Sest finaal oli vaid sina enda vastu.

Jamil:
Jah. Charlotte?

Dave:
See on Charlotte. Kas sa investeerid sinna, Kathy?

Kathy:
Jah.

Dave:
Kuidas sel aastal läks?

Kathy:
Sel aastal läks see väga kalliks, nii et sel aastal oli raske osta. Aga kui ostsite enne seda aastat, läks teil suurepäraselt.

Dave:
Tore. Siis number neli, meil on Nashville'is, mis on omamoodi, ma tunnen, et igavene on kõigi parimate turgude nimekirjas. Siis oli meil Raleigh, number kolm. Tampa, mida ma ütlesin, kuid hääletati varakult välja teiseks ja Austin number üks, mis mind segadusse ajas. Ma arvan, et see on tegelikult see, mis meie konkursil eelmisel aastal võitis. Aga kas te arvate, et Austin oli sel aastal kõige paremini toimiv turg?

James:
Kui vaadata neid kahte esimest kvartalit kõigil neil tehnoloogiaturgudel, siis need hüppasid nii kõrgele. Neil oli justkui ruumi tagasi tõmbuda ja ikka läheb hästi. Ma mõtlen, et Scottsdale oli ka selline. See oli nagu Scottsdale, Austin, Seattle, LA, San Fran. Nad lihtsalt tulistasid üles.

Dave:
Noh, see on hea küsimus, James. Olete oma turul Seattle'i tagasilükkamiste osas olnud päris aus. Kas need on ikka veel oluliselt kõrgemad kui pandeemiaeelsed hinnad Seattle'is?

James:
Oh jah. Oleme varasemast oluliselt kõrgemal. Pean silmas, et Seattle'is oleme selle aastaga võrreldes endiselt 5%, kuid tõusime 25% kuni 30% ja ees on kaks esimest kvartalit. Ma tean, et ainuüksi kuu aega nägin, et mõned linnad hindasid ühes kuus 25%. See oli hull. Pidin andmeid kolmekordselt kontrollima. Ma mõtlesin, et oot, mis juhtus? Kodu keskmine hind hüppas korraga 25%?

Dave:
See on nagu krüptomünt.

James:
Jah. Ma mõtlen, et me oleme 30. aastaga võrreldes ikka veel vähemalt 2020% või teatud piirkondades kindlasti 25% kuni 30%. Ja nii on ikka veel kiire kasv. See lihtsalt libiseb praegu taskukohasusega tagasi.

Kathy:
Jah, see oli minu eelmise aasta kommentaar, et see on eelmise aasta hullumeelsest maniakaalsest pandeemiast tingitud ostuhulluse tasandamine. Ja nii paljude asjadega, kui näeme koondamisi, kui näeme koduhindade langust, on see tegelikult lihtsalt ebanormaalne aasta. Ja kui saaksite seda meeles pidada ja võib-olla lihtsalt võrrelda numbreid 2019. aastaga – inimesed, kes ostsid turgudelt, mis tõesti tõusid, ja on nüüd maa peale tulemas, siis kui nad ostsid sel aastal, võivad nad tunda veidi valu. Aga kui ostsid enne seda, on kõik korras.
Kui hoiad, on kõik korras. See on alati, kui peate müüma. Kui olete sunnitud müüma, kui müümiseks pole õige aeg, võib see olla valus. Aga kui suudate hoida, tulevad need kuumad turud tavaliselt tagasi ja muutuvad jälle kuumaks.

Jamil:
Mul on tunne, et kui ostsite maja 2022. aasta tippajal, on see umbes nagu ühel neist õhtutest, mil jäite peol purju ja asjad ei läinud nii, nagu oleks pidanud, ja soovite selle unustada. Ja nii see põhimõtteliselt juhtuski.

Dave:
Kas see juhtus teie peol eelmisel nädalavahetusel, Jamil?

Jamil:
Võib olla.

Kathy:
Lahkusin õigel ajal.

Jamil:
Kuulake, meil kõigil on sama haigus ja kuidas see juhtus…

Dave:
Ma ei tea, kuidas seda jälgida.

Jamil:
Ma tegin siiski hea peo, poisid.

Kathy:
See oli hea pidu.

Jamil:
Olgem tõelised.

James:
Tead mida? Kõik peaksid minema Jamili kohtumistele ja pidudele. Need on kõige lõbusamad asjad kinnisvaraga seoses, kus ma käinud olen. See on justkui selline vibe, mida ma pole varem kinnisvarakonverentsil või kohtumisel näinud.

Kathy:
Panen end kirja.

Jamil:
Olgu, kontrollige neid kindlasti.

Dave:
Olgu, teeme nüüd pausi, sest Jamil, sa viskasid mu minema. Teeme kiire pausi ja siis tuleme tagasi ja räägime oma ennustustest aastaks 2023.
Olgu, hüppame oma ennustuste juurde, aga enne kui ma küsin teilt, millised turud te tegelikult valisite, kas saame rääkida kiiresti sellest, milliseid kriteeriume te kõik kasutasite? Me teeme kõigepealt oma halvimad turud ja kui me Kailyniga teile need määrasime, ei määratlenud me tegelikult, mida halvim tähendab. Ma olen uudishimulik, Kathy, kuidas sa seda tõlgendasid? Mida sa arvasid? Kuidas valisite turu, mille valisite?

Kathy:
Pidin sellele tõsiselt järele mõtlema, sest kinnisvaraga võib väga segadusse minna. Nii palju andmeid tuleb nii paljudest erinevatest vaatenurkadest ja kõigil on oma arvamus ning see on sada X igal aastal, kuna üha rohkem inimesi jõuab sellesse tööstusesse. See võib olla väga segane. Ma lihtsalt pidin peatuma ja ütlema, milleks? Mille jaoks halvim turg?
Minu jaoks on minu ostukast põhimõtteliselt see, mida ma olen alati otsinud, valdkonnad, kus raha liigub lootuses, et seda hinnatakse, sest selles valdkonnas on midagi toimumas, seal on kasv. Ja seega pole mul vaja, et see kohe järsult kallineks. Ma lihtsalt tahan, et see aja jooksul muutuks, et ma teaksin, et saan rahavoogu ja tunnustust, sest kahekordne segadus on see, mis võib teid tõesti rikkaks teha.
Minu jaoks oli halvim turg, mille valisin Detroiti. Nüüd jõudis Detroit mõnesse nimekirja kui suurepärane turg 2023. aastaks. Jällegi, see sõltub lihtsalt teie ostukastist. Olen kindel, et kuulavad Detroidi investorid, kes ütlevad: "Kui investeerite nii, nagu mina investeerin, saate Detroidis suurepäraselt hakkama", sest seal toimub palju ja ilmselt on seal toimunud aastatuhande suurim kasv. Kesklinnas toimub palju elavdamist. Mõned asjad, mida ma otsin, on seal.
Põhjus, miks ma selle enda jaoks halvimaks valin, on see, et nende rahvaarv on aastakümnete jooksul vähenenud. Jah, aastakümneid. Alates 61ndatest on Detroidi rahvaarv vähenenud 50%. Varem oli see tõesti nagu New Yorgi linn, väga populaarne linn, kuid inimesed lahkuvad ja nad kannavad mu lemmikturgu. Üks minu parimaid turge on soojem kliima, Florida piirkond. Ei, ma ei öelnud teile, kus Floridas, vaid soe kliima maaomanike sõbralike seadustega. See sobib minu jaoks ostukasti.
Kui otsin ostmist ja hoidmist, rahavoogu, väärtust ja kasvu, tahan olla piirkonnas, kus on töökohtade kasv, rahvastiku kasv, infrastruktuuri kasv, üürikasv ja kõik need asjad. Me ei näe seda. Kuid suurim põhjus, miks ma Detroidi ei investeeriks, on see, et neil on see seadus ja see on karm seadus ja ma tean seda hästi.
2017. aasta mais teatas Detroidi linn oma kavatsusest rakendada ülelinnalisi jõupingutusi, et jõustada üürileandjate suhtes rangemad üürimääruse eeskirjad. Üürileandja reeglid on tõesti olulised. Põhimõtteliselt võite saada tohutult trahvi olenevalt sellest, kuidas te seda vaatate. Üürijatele on see suurepärane, see tähendab, et üürileandjad peavad oma kinnisvara eest hoolitsema ja asju korda tegema. Aga kui te sellest teadlik pole, võite tõesti jänni jääda.
Püüame müüa oma endises fondis kolme Detroidi kinnisvara. Minu viimane ühepere üürifond, meil on kolm Detroidis asuvat kinnisvara, mida meil on väga raske müüa. Me ei saa üürnikke välja saada, sest üürileandja seadused ei ole seal tõesti meie kasuks. Linn tuleb sisse ja vaatab üle ja ütleb meile kõik need asjad, mida me peame parandama. Need parandused maksavad palju, 40,000 50,000 kuni XNUMX XNUMX dollarit. Need on kinnistud, mis kuulusid meile vaid viis aastat ja parandasime need viis aastat tagasi. Nad on vanemad. Kui ostate Detroidis vanema kinnisvara, peate lihtsalt teadma, et linnainspektorid võivad teilt tasu võtta.
Minu jaoks ei ole see minu jaoks parim turg, see on minu jaoks halvim turg. Ma arvan, et kui lähete sisse ja saate palju ja renoveerite selle täielikult ning teil on selle jaoks eelarve ja reservid, võite saada suurepärase rahavoo. Ma lihtsalt ei usu, et te ei hakka kunagi nägema, et turg hindab seda nii, nagu mulle teistel turgudel meeldib.

Dave:
Hästi. Detroit on meie esimene halvim linn. Ma tean, et BiggerPocketsi endine tegevjuht ja asutaja Josh Dorkin oleks teiega kindlasti nõus. Ta saavutas Detroidis vihkamise maine paljude põlvkondade jooksul.

Kathy:
Kunagi ma armastasin seda. Kunagi investeerisin sinna ja meie fond ostis sealt hunniku kinnisvara ja raha liikus kogu fondi ajal. Need olid rahavoo jaoks imelised. See on lihtsalt siis, kui proovite välja pääseda või kui linn tuleb ja käsib teil teha hunnik tööd, mida te ei oodanud. Teil peab lihtsalt olema palju-palju ja palju-palju reserve vanemate kinnisvara jaoks.

Dave:
Kathy, see on suurepärane mõte. Kaks või kolm aastat tagasi tegin selle andmeanalüüsi, et vaadelda turgude kallinemist ja rahavoogusid, ja joonistasin need välja. Põhimõtteliselt nägime seda, et enne pandeemiat oli enamikul turgudel kas tõesti hea hind või väga hea rahavoog ning mõned olid mõlemad, kuid need olid mõlema jaoks tagasihoidlikud. Hea rahavoo kõrvalekalded, nagu Detroit, olid ka halva hinnatõusu kõrvalekalded.
Ja nii sa nägid ka teist asja. Tunnustamise kõrvalekalle, nagu Seattle, oli sageli ka halva rahavoo kõrvalekalle, vaid keskmiselt. Pandeemia algusest saadik visati kõik see aknast välja ja kõik on just mõlemat näinud. Kuid ma arvan, et kui me läheme aastasse 2023, hakkame tagasi pöörduma selle tavapärase hargnemise juurde turul, kus mõned turud on rahavoo jaoks väga head, kuid ei hinda tegelikult ja vastupidi. Mõned hindavad jätkuvalt, kuid need ei ole kohad, kust saate hõlpsasti leida näiteks 1% reeglile vastavaid üüripindu.
Ja nii, tundub, et nõustute. Detroit võib olla rahavoo jaoks hea, kuid kallinemine ei vii ilmselt kuhugi.

Kathy:
Jah, ma arvan, et on väga oluline vaadata, milline oli toimivus enne 2020. aastat. Ma tean, et paljud neist linnadest on viimase kümnendi jooksul end uuesti määratlenud, aga kui võtta näiteks 2015. aasta kuni 2019. aasta ja vaadata ülemmäärasid ja seda, mis oli Nendel turgudel toimunud kallinemise seisukohalt olid need kinnisvara jaoks head kindlad aastad. Ma arvan, et see on parem mõõdik selle kohta, kuhu me 2023. aastal suundume.

Dave:
Hea küll, meil on üks. James, kuidas sa sellele lähenesid ja millise linna valisid?

James:
Valisin teistsuguse linna. Veetsin palju aega kõigi nende turgude uurimisel ja mõtlen, tead mida? Ma lähen tagasi turule, mille ostmata jätmist kahetsesin kõige rohkem 2009. aastal. Ja nii ma valisin California osariigi San Diego. Põhjus, miks ma San Diego valisin, on A ja sellel pole midagi pistmist sellega, mida me praegu läbi elame, sest see on hoopis teine ​​asi, aga ma mäletan, et 2009. aastal langesid taevasse kerkivad korterid alla 400 tuhande. Need asjad tundusid nii, nagu oleksid täiesti uued, ja saaksite neid osta alla poole miljoni dollari eest ja nendega kaubeldi üle miljoni eest, enne kui hüpoteeklaenutööstus plahvatas.
Kuid põhjus, miks ma San Diego valisin, on see, et ma arvan, A, ma arvan, et San Diego on lääneranniku parim linn. See on koht, kus soovite kindlasti elada, kuid probleem on selles, et sissetulekut lihtsalt pole ja mida inimesed saavad tööturul endale lubada. See on tõesti hea koht, kuhu kolida, kui teil on raha, kuid kui ei, siis näete seal vaeva suure hinnakujundusega.
Nii et intressimäärade tõusuga oleme näinud intressimäärasid, oleme juba näinud, et see on keskmisest koduhinnast langenud üle 10%. Umbes 950-lt on toimunud langus 850-lt. Oleme näinud midagi väga huvitavat, mida jälgida ja need on turud, kus ma olen praegu kõige ettevaatlikum, on need, mis on kahe esimese kvartali jooksul hullumeelse kiirusega tõusnud. San Diego tabab seda kindlasti. Märtsis tõusid need 30% ja olid sellel kuul üks kolmest kõige kallimast turust. See on märtsist 20% tagasi tõmbunud ja libiseb praegu edasi.
Ma arvan, et suur osa nende tagasitõmbumise põhjustest on see, et matemaatika ei ole lihtsalt mõttekas. Samuti on üürihinnad alates märtsist langenud 5%. Ma arvan, et üürihinnad langevad, sest rohkem tehakse kaugtööd. Miks sa ei tahaks San Diegos kaugtööd, kui saaksid? Sinna tahaks kaugtööd teha. Ja kuna tööjõud läheb tagasi sinna, kus nad peaksid töötama, hakkavad kõik need asjad seda tagasi tooma.
Pandeemia ajal valmistas kvaliteetses kohas elamine enamiku inimeste jaoks suurt muret ja San Diego on üks parimaid, kus olla saab. Seega ma arvan, et inimesed hakkavad lihtsalt lahkuma ja asjad hakkavad alt vedama. Kuid perspektiivi panemiseks peate säästma ... San Diegos peab keskmine koduostja maja ostmiseks koguma kuni 160,000 13,000 dollarit. Nende teenitava sissetulekuga peavad nad säästma vähemalt 8 12 dollarit aastas. Selle 20% sissemakse kogumiseks kulub neil peaaegu 905,000–166,000 aastat. See ei jälgi isegi selle aja jooksul tõusvat hinnatõusu. Kui kodu keskmine hind on XNUMX XNUMX dollarit, peaks leibkonna sissetulek olema XNUMX XNUMX dollarit, et seda mugavalt endale lubada.
Probleem on selles, et leibkonna keskmine sissetulek on seal 70,000 XNUMX dollarit ja paljud San Diegos olevad tegelikud töökohad on suured... Neid pole nii palju ja ma valisin San Diego, kuna seal pole nii palju suurt äri kui Austinis, Seattle'is. San Franciscos, kus on need suured ankurtehnoloogiaettevõtted, et jah, nad võivad praegu läbida majanduslangust ja koondada mõned inimesed, kuid nad tulevad tagasi ja need on ettevõtted, mis ei kao kuhugi, samas kui neil on palju piiratum. bassein. Sõjavägi on suur asi.
Nüüd ma arvan, et kui me läheme suuremasse konflikti, võib sõjavägi kasvada ja seda tuleb, võib see San Diegos laieneda, sest see on suurim sõjaväebaas, kuid see ei too teid ikkagi sissetulekuteni. taskukohasuse pärast. Kuna intressimäärad on sama kõrged, kui nad on, tõmbab see kõik lihtsalt tagasi, sest lihtsalt inimesed ei teeni ostmiseks piisavalt raha. Me näeme seda praegu.
Kui intressimäärad jätkavad tõusmist, mida ma usun, et need tõusevad vähemalt kahe esimese kvartali jooksul, näete kodude hinda langemas. 43% kõigist San Diegose kodudest on sel aastal hinda langetanud. See on märkimisväärne summa. See tähendab, et inimesed on kas ülehinnatud või isegi kui nad hindavad õigesti, ei müü nad lihtsalt, sest inimesed ei saa neid endale lubada.
Peamine kogum, et nad ei saa seda endale lubada, need suured ettevõtted aeglustuvad, nagu Qualcomm on seal tohutu äri. See on üks nende ankur tööandjatest. Qualcomm on praegu nende töölevõtmise külmutanud. Nad ei ole veel koondamistest teatanud, nagu ma aru sain, kuid see on tavaliselt esimene samm. Külmutate oma töölevõtmise ja siis tulevad koondamised.
Nad ei ole koondamisi ennustanud, kuid nad eeldavad, et ettevõte sisemiselt eeldab, et nende saadetised vähenevad järgmisel aastal kahekohalise protsendi võrra. Nad ennustavad, et nad hakkavad vähem äri tegema ettevõttena, mis hakkab koondama inimesi, kes võtavad endasse palju neid kallimaid kinnisvara. Ja nii kõik need asjad, et kui sa segad, siis ma lihtsalt näen, et see kraam langeb alla. See on liiga kallis, meil jääb kodu keskmisest hinnast puudu umbes 70,000 30.38 dollarit, et inimesed saaksid seda endale lubada. Siis on ka muid asju, mis näitavad, et parem on rentida kui osta. Üüri maksumuse suhe on 21. Tervislikul turul tahaksite olla alla XNUMX.
See on praegu nii kaugel, et ma arvan, et San Diego võib praegusest tasemest veel 10% langeda. See ei tähenda, et ma San Diegost ei ostaks, see on tegelikult minu linnade otsustada, et sisse osta. Ma lihtsalt arvan, et võimalusi on rohkem. Ma ei taha tunda samasugust kahetsust, mis mul oli 2009. aastal, sest ma arvan, et elukvaliteet ja inimesed tahavad seal üldiselt elada ning see viib alati kasvu.
Nad ennustavad ka pikaajaliselt, et San Diego majandus kasvab, ma arvan, et järgmise 31 aasta või 10 aasta jooksul 20%. Ja nii nad ennustavad kasvu. Kuid lühiajalises perspektiivis 2023. aastaks arvan, et see tõmbub tagasi ja arvan, et kõik need kallid lääneranniku turud jätkavad tagasi tõmbumist. Asi, mille suhtes peate investoritega ettevaatlik olema, on see, et kui mängite kallitel turgudel, võib tagasitõmbumine tõesti haiget teha. Seetõttu valisin selle kõige halvemaks turuks, kuhu investeeriksin.

Dave:
Kõik armastavad võimendust, kui sa tõused, ja siis, kui see väheneb, on see väga valus.

James:
Ma mõtlen, et see teeb kindlasti haiget. Nagu see, millest me enne saatesse tulekut rääkisime, müüsin lõpuks maha maja, mille müümiseks kulus 150 päeva ja õnneks jään kasuks. Ma isegi ei tea, kuidas ma kasu saavutan. Kuid me müüsime maja just 450 tuhande eest, vähem kui maja, mille müüsime aasta alguses selle tehingu ostmisel kohe nurga taga. Ja nii et sa pead neid slaide jälgima ja slaidid on okei, tuleb lihtsalt nendeks õigesti valmistuda.
Kuid ma arvan, et San Diegol on probleeme. See on lihtsalt liiga kallis selle jaoks, mida inimesed seal teevad. Ma arvan, et inimesed tahavad alati seal elada. Noh, lisaks sellele kulule on teil ka California kulu, 13% tulumaks. Liiga palju on kulusid, mis söövad likviidsust, ja seepärast arvan ma, et see võib siit päris suure languse langeda. Ma arvan, et veel 10% tuleb tagasi.

Dave:
San Diego võib olla teie 2024. aasta parimate turgude nimekirjas?

James:
Jah. Ma arvan, et kõik need turud nagu Seattle. See on Seattle, eks? See on väga sarnane… Mulle meeldib Seattle rohkem kui San Diego, sest seal on rohkem töökohti. Mulle meeldib Austin rohkem kui San Diego, sest seal on rohkem töökohti ja infrastruktuuri. Kuid ma arvan, et kõik need linnad, kus toimub tohutu tagasitõmbumine, on suurepärased ostuvõimalused, eriti pärast seda teist kvartalit. Kuid peate hoolikalt ostma. Traditsiooniliselt osta ei saa. Kui ostate traditsiooniliselt, saate… Ma arvan, et saate põleda.
Kuid kuna turud jätkavad vaba langust... Ma mõtlen, et need on turud, millel on kõige rohkem võimalusi. Need, mis kukuvad tahapoole, on need, millest kõik lihtsalt välja hüppavad. See on koht, kuhu ma tõesti tahan hüpata. Tõenäoliselt ostan midagi San Diegost. Soovin osta lühiajalise rendi kraami otse ranna ja PB äärest. Ma tean, et korteriturg on löödud ja need on asjad, mida ma otsin, kui ma saan selle osta oluliselt madalama hinnaga, kui see oli väärt, kui ma ostan need 30%, 40% alla eelmise keskmise koduhinna, on seal kasvu ja omakapitali kasvu raja viie aasta jooksul.
Kuid nagu Kathy ütles, taandub see teie strateegiale? Minu strateegia ei ole suur rahavoog. Mulle ei meeldi tegeleda nende väikeste majadega, mis võivad teile 10–15% tulu saada, sest mulle ei meeldi need hoolduskulud. Need võivad minu rahavoo positsiooni ohtu seada. Mulle meeldivad kiiresti kasvavad turud, sest just seal teenite suurt aktsiakasumit. Need aktsiate kasvud on mind investorina täielikult muutnud ja seda, kuidas ma olen saanud passiivselt investeerida just nende kasumite põhjal.

Dave:
Hästi. Hästi öeldud. Tegelikult, kui ma püüdsin seda parimate turgude jaoks läbi mõelda, mõtlesin ma avaldada vastupidist arvamust ja öelda midagi Austini sarnast, sest ma arvan, et see langeb 20% või 30%, kuid sellel on üks parimaid pikki. - riigi mis tahes linna tähtajaline kasvupotentsiaal. Ja seega võib-olla on suurepärane aeg Austinis osta, kui teie arvates, James, ostate turuväärtusest madalama hinnaga ja leiate hea hinna.
Hästi. Jamil, aga sina? Kuidas sa sellele lähenesid?

Jamil:
Noh, mulle meeldis kõik, mida James ja Kathy ütlesid. Olen nõus, et peate seda vaatama oma investeerimisstrateegia vaatenurgast. Me kõik teame, et olen kaupleja. Ma vaatan kinnisvaraturgu selle järgi, kuidas ma saan kasu, kuidas saan kaasa lüüa ja kus on minu ostjad? Kus on minu kliendid? Kuhu nad investeerida soovivad? Kust nad põgenevad?
Ja nii valisin 2023. aasta halvima turu jaoks Ventura maakonna. Realtor.com ennustab, et müügihind langeb umbes 30%, 29.3%, konkreetselt 29.1%. See on märkimisväärne rahasumma. Kui vaatate parandamist ja ümberpööramist, kui vaatate hulgimüüki, kui vaatate meie võimalusi kinnisvaraga kaubelda, siis kui teie turg on sel määral langenud koos kõigi asjadega, millest James rääkis, olete Sain tavalised Lõuna-California küsimused, nagu osariigi maks, Ventura maakonna ränne ei ole, see on tasane, kui üldse.
Ja kuidas ma sellist turgu vaatan, nagu ma ütlen, kas minu kliendid või ostjad otsivad fix and flip’i või minu hulgimüüjad otsivad praegu võimalusi Ventura maakonnast? Nad ei ole. Minu jaoks on see, kus me ei kavatse investeerida turundusse, kus me ei investeeri ressursse kohapealsete saabaste ostmiseks, et leida võimalusi või leida võimalusi kauplemiseks, mõned neist lõunapoolsematest kõrgema väärtusega turgudest. California. Kuid ma nõustun ka sellega, et 2024. aasta ootamine, nagu te mainisite ja James mainis, on sellel tohutu väärtus, kuid peate ootama.
2023. aastaks on see halb turg, kuid kui suudate ostma hakata 4. aasta neljandas kvartalis, on see 2023. aastaks kehv turg, sest sel hetkel on meeleheide ja kurnatus. Müüjad on õiglased, neil on see olnud. Ma arvan, et kui suudate oma ostud õigesti ajastada, saate 2023. aasta halvima turu teha 2024. aasta parimaks turuks. Seega sisenen ma uuesti Venturasse ja mõnele neist Lõuna-California turgudest 23. aasta lõpus.
Aga praegu halvim turg, Ventura maakond.

Dave:
See on loogiline. Kathy, mida sa loed selle California vihkamise kohta siin Jamesi ja Jamili hankimisega? Kuid tegelikult näeme, et Californiast lahkub palju elanikke ja see on väga kallis. Mulle tundub, et inimesed on aastakümneid rääkinud, et California hakkab ninasukelduma, kuid seda ei juhtu kunagi. Mis te arvate elaniku ja põliselanikuna California tulevik lähiaastatel?

Kathy:
Olen paljude põlvkondade põliselanik. Minu vanaema oli üks esimesi inimesi, kes ujus… Ta ujus üle Golden Gate'i silla. Ta oli olümpiasportlane ja ujus ümber Alcatrazi. Minu juured on tõesti Californias ja see on vestlus, mis on kestnud ilmselt juba sajandi. See on lihtsalt alati nii, kui teil on väga ihaldusväärsed maailmatasemel alad, see ei ole kunagi odav ja kunagi ei tule puudust inimestest, kes seda endale lubavad. Lihtsalt need on muutlikud. Need on kõikuvad turud.
Aga San Diego, ma mõtlen, et see on tõesti üks parimaid kohti maailmas, kus elada või omada teist kodu. Seal on rohkem inimesi, kes ostaksid seal või omaksid seal, kui töötaksid seal. Ilmselgelt, kui proovite osta ja hoida, sõltub see lihtsalt strateegiast. Kuid see on peaaegu sama, kui saate teha pikaajalise ümberpööramise, mis tähendab, et ostate midagi, üürite selle aastaks või kaheks välja, kui see katab oma kulud. Tõenäoliselt ei juhtu, see on tõenäoliselt ikkagi negatiivne, kuid tehke siis hiljem ümberpööramine, et saaksite kuidagi madalaks ...

Jamil:
Kui te ei saa kunagi üürnikku välja.

Kathy:
Õige, see on olemas.

Dave:
Kehtiv punkt.

Kathy:
Kuid see on alati tagasi tulnud ja kui hoiate, teenite palju raha. Seetõttu on nii paljud kalifornialased koormatud ja toovad oma raha mujale, sest nad teenisid paljudel juhtudel oma raha eluasemega.
Kui elate Californias, siis mida ma Californiast arvan, tahaksin Californiast lahkuda. Aga mulle meeldib ilm. Mulle meeldib selles kõik, välja arvatud poliitika ja hinnad. Aga mul oleks raske mujale minna ja ma arvan, et paljud inimesed, kes seal elavad, tunnevad nii.

Dave:
Hea küll, jah. Ma ei panustaks California turu vastu pikas perspektiivis. See põrkab alati tagasi. Oh, ja üks asi, mida ma tahan öelda, kui te sellest rääkisite, et see võib olla väga hea võimalus otseülekandeks inimestele, kes seda teha tahavad. Peate elama Californias ja seejärel pöörama selle teele. Kui elate selles kaks aastat viiest, ei maksa te makse. Hea võimalus.
Enda jaoks tahtsin valida linna, millest me ka läänerannikul palju ei räägi, kuid mis oli viimase paari aasta üks kuumemaid turge. Valisin Reno, Nevada. Kas te teate Renost midagi?

Kathy:
Just müüsime meie kaks sealset allüksust õigel ajal maha, nii et jah.

Dave:
Oh hea. Noh, see läks viimase paari aasta jooksul hulluks, nii et loodetavasti läks teil seal hästi.

Kathy:
Müüdud vahetult enne hindade tõusmist, nii et see oli hea.

Dave:
Ah, tore.

Jamil:
Õnnitlused.

Kathy:
Aitäh.

Dave:
Sest minu jaoks on Reno üks neist linnadest, mis lihtsalt kaugtöö tõttu tekkis. See on ilus koht. Tulumaksu pole. See on täpselt Tahoe järve lähedal, see on tõesti tore. Kuid kui vaadata majanduse põhialuseid, siis see ei toeta tegelikult kogu kasvu, mida oleme näinud. Sarnaselt sellele, mida James ütles San Diego kohta, näete lihtsalt, et sissetulekute tase ei ole hindade toetamiseks piisavalt kõrge. Erinevalt Seattle'ist või Austinist, kus on erakordne töökohtade kasv ja seal liiguvad tehnoloogiaettevõtted, ei näe te seda Renos samal määral.
See on minu jaoks huvitav katse, sest ma arvan, et see kasvas palju sarnaseks Boise'iga. Ma arvan, et see on sarnane asi, kus inimesed, kes tahtsid elada kuskil hea elukvaliteediga, otsustasid sinna kolida, kuid peavad vaatama, kas majandus suudab seda toetada, kui inimesed kas kontorisse tagasi kutsutakse või palgad seda ei tee. t tõusevad sama kiirusega, nagu need on olnud, või hakkame nägema koondamisi.
Ma arvan, et Reno kahjuks järgmise paari aasta jooksul päris hästi ei lähe. Juba praegu on näha, et selle aasta jooksul on turul pakutavate päevade arv kasvanud umbes 250%. Meil on turul üle 60 päeva, mis on igal turul üsna kõrge. Ja hinnalangused on üle 45%. See on minu valik.

Kathy:
Noh, ma võiksin teile öelda, miks me sinna investeerisime, miks me ostsime sinna maad ja ehitasime sinna palju maju, sest Tesla kolis sinna oma akutehase ja seal oli lihtsalt… Google kolis sinna üles, sest see on San Franciscost vaid umbes nelja tunni kaugusel. aga see on Nevadas, osariigi tulumaksu pole. Lihtsalt näis, et see kasvab edasi.
Kuid nagu San Diego, jääb see lihtsalt maha. See lihtsalt jääb maha. See on nii kummaline, miks arvate, et nendel põhjustel kolivad ettevõtted Nevadasse lihtsalt maksude vältimiseks. Aga see on ikkagi neljatunnine sõit. Kui oleks kiirkuulirong või midagi muud, siis oleks ehk hoopis teine ​​lugu, ma ei tea. Aga see jääb alati maha.

Dave:
Sissetulek pole seal lihtsalt kasvanud nii, et see peaks lihtsalt mõnda neist hindadest toetama.

James:
Kas neil vesi otsa ei saa? Kas pole ka Renos suur veeprobleem, nagu oleks peaaegu kuiv? Ma lihtsalt mäletan, et käisin Tahoe järve ääres, nad rääkisid sellest. Vesi on madal ja nad püüavad välja mõelda, kuidas rohkem vett sisse saada.

Kathy:
Ma arvan, et üldiselt oli see California.

Dave:
Ja Nevada.

James:
Noh, see on ka hull, kui lähete Tahoe järve äärde, et kinnisvara väärtus on sellepärast, et osa sellest asub Nevadas ja nad kutsuvad seda miljonärideks sellel küljel, sest sinna lähevad kõik megamõisad. Ma saan aru, mida Kathy tegi. Nad tahavad sellest tulumaksust välja saada ja see on nii, et teil on miljoneid ja miljoneid dollareid väärt kinnisvara ühel pool ja siis lihtsalt kiisunurk, need on väärt 45% vähem, sest tulumaksu pole.

Jamil:
Ei, see on huvitav.

Dave:
Hea küll, me oleme rääkinud negatiivsetest külgedest. Jällegi arvan, et mõned neist turgudest võivad tulevikus olla suurepärased. Me räägime ainult aastast 2023, mitte igavesti. Liigume edasi turgude juurde, mis meie arvates on järgmisel aastal paremad või millel läheb hästi. Kathy, teiselt poolt, sulle ei meeldinud Detroit. Mis sulle järgmisel aastal meeldib?

Kathy:
Noh, nagu teate, nagu ma ütlesin, vaatame alati töökohtade kasvu, rahvastiku kasvu ja infrastruktuuri kasvu koos taskukohasusega. Ma tahan olla turgudel, kus täna raha liigub ja et saaksite neid kinnisvara omada. Nad ei pea palju raha liikuma. See on pikaajaline mäng, kuid katta nende kulud, et saaksid neid tõesti hoida nii, nagu nad hindavad.
Tampa sobib mulle väga. Tampa on end viimasel kümnendil täielikult ümber defineerinud. Tegelikult kolis just 2021. aastal üheksa ettevõtet oma peakontori ümber. Ühes artiklis öeldakse, et tehnoloogiaettevõtete ümberpaigutamine Tampa Baysse kasvab 2021. aastal. St. Pete'i torujuhtmesse lisati 94 uut ettevõtet. Palju töökohtade kasvu ja see on meie jaoks väga oluline.
Nüüd kaasneb sellega rahvastiku kasv. Tampas kasvas see eelmisel aastal 1.3%. See on tulevikku vaadates oluline, prognooside kohaselt kasvab see 3.3% aastas. Kasv on just alanud. Prognoositakse, et metroopiirkonda kolib üle 128,000 2024 uue elaniku. Kuidas kuradil järgmiseks, XNUMX. aastaks, kõigi nende inimeste jaoks eluasemeid ei jätku.
Me ostame endiselt maju vahemikus 150,000 200,000–45 200,000 dollarit, vaid umbes 300,000 minuti kaugusel Tampast. Mulle ei meeldi suurest metroost liiga kaugel olla, aga kui see on ikka autosõidu kaugusel ja läheduses on veel kontorid ja töökohad. Just äärelinnas ja väljaspool üleujutus- ja orkaanialasid, rohkem Tampa sisemaal, leiame tõesti suurepäraseid pakkumisi. Ma arvan, et kui sa saaksid ikkagi maja XNUMX XNUMX, XNUMX XNUMX dollari eest piirkonnas, mis niimoodi kasvab, on see minu jaoks varastamine.
Kolme magamistoaga kodu keskmine üür on 2,300 dollarit kuus. Seal on palju turge, kus see võib olla kahe magamistoaga korter või midagi muud. Kuid Zumperi sõnul on 2,300 dollarit kolme magamistoaga kodu eest päris hea. Üürid on eelmisel aastal tõusnud 16% ja 48% Tampa leibkondadest pigem rendivad kui omavad. Arvan, et võime kõik nõustuda, et Florida on üldiselt ärisõbralik ja üürileandjasõbralik. See vastab kõigile asjadele, mida ma tahan. Ma ei muretse täna Tampas ostmise pärast üldse.
Oh issand, mulle Tampa piirkonnas kuuluvate kinnisvarade puhul helistatakse ja saadab mulle ilmselt igal teisel päeval sõnumeid inimestelt, kes üritavad neid kodusid osta. Tegevust on ikka palju.

Jamil:
See on minu süü.

Dave:
See on Jamil, ta helistab sulle.

Kathy:
Ma tean. Ma pakun kaks korda rohkem, kui see väärt on ja keegi ei võta seda vastu.

Dave:
Hästi. Noh, ma armastan ka Tampat. See on väga hea valik. Tähendab, ma arvan, et seal on palju... Florida, tundub, et see on lõhestunud linn, osariik. Mõned turud näivad praegu olevat ülekuumenenud, kuid sellistel turgudel nagu Tampa näib olevat endiselt väga tugevad põhialused. Peame sellel silma peal hoidma.

Kathy:
Ma lihtsalt ütlen veel ühe asja ja lisan sellele, et iBuyerid on omamoodi taganemas, nii et teil on täna veidi rohkem võimalusi sisse saada ja me hakkame lõpuks nägema, et sulgemismüük on omamoodi tabanud. Seal on rohkem võimalusi kui oli, kuid sama kasvudünaamika, mis meile meeldib.

Dave:
Tore. Hästi. James, aga sina? Mis sulle järgmisel aastal meeldib?

James:
Mulle meeldib järgmisel aastal… See on naljakas, kui ma seda kõike uurisin. Paljud prognoositud turud toimivad 2023. aastal väga hästi. See kõik põhineb matemaatika võrranditel. Kui ma kõiki neid loendeid vaatasin, mõtlesin, et okei, ma saan aru. See on väga madal hind. Mediaansissetulek on tõusnud. Varusid on vähe, nii et nad ennustavad kasvu. See on täiesti loogiline.
Aga mulle kui investorile meeldib mulle ka osta asju, kus inimesed tahavad elada. Ja nii ma valisin Põhja-Carolina osariigis Raleigh', mis minu teada oli eelmisel aastal väga hea. Põhjus on selles, et see on paljudes nimekirjades Ameerika Ühendriikide parimate elukohtadena. See oli hiljuti kuuendal kohal ja selle taga on tohutu kasv. Selle SKT kasv oli 3.4. aastal 2022% ja selle taga on majandus, see on Riley ja Durhami maakond, kuid seal on kasv toimumas. Rahvaarv suureneb, sest inimesed tahavad elada kvaliteetsetes kohtades, kuid siiski säilitada oma kapitali.
Paljud meie sõbrad, ma tean viimase 12 kuu jooksul palju inimesi, kes teenivad palju raha, teevad head karjääri ja laadivad end Californiast välja. Põhjus, miks nad seda tegid, oli see, et neil oli kõrini selle 13% ära andmisest. Neil oli kõrini eluaseme eest liiga palju raha maksmisest ja nad lähevad sellistesse piirkondadesse.
Kui vaadata, kui taskukohane see elukvaliteedi seisukohalt on, siis on see kuuendal kohal elukohtade linn, kus saate suurepäraselt elada. Kodu keskmine hind on 410,000 16 dollarit, mis kasvas eelmisel aastal 98,000%. aastal ja see on minu mure. Sellel oli palju kiiret kasvu. Kuid leibkonna sissetulek on XNUMX XNUMX dollarit. Nii et inimesed saavad endale lubada… Nad saavad sinna kolida, elada suurepärast elu ja elada siiski mugavalt.
Kõik, keda ma olen tundnud, ja ma ei taha ka seda, mida inimesed räägivad. Inimesed on Raleigh'sse, Põhja-Carolinasse ja Charlotte'i ümber laadinud ja neile meeldib see. Nad armastavad kõike selle juures. See on sumin ja kui me läheme majanduslangusse ja asjad lähevad kallimaks, hakkavad inimesed piirkonda otsima. Nad tahavad lihtsalt elu nautida ja elada kuskil, kus saavad oma lapsi kasvatada, ja see on üks neist kuumadest kohtadest.
Teine asi, mis mulle meeldis, on see, et ma usun, et probleem on laoseisuga. Alates 2010. aastast kuni praeguseni on nad ehitanud 50% vähem maju kui aastatel 2000–2010. Kui teil on seal kasv, kuna rahvaarv kasvab, nagu Kathy ütles, et see kasvab kiiresti, on see ajalooliselt kasvanud umbes 1.5 %. Viimase kolme aasta jooksul on see kasvanud ligi 3%. Ja nii on see sumin. See on koht, kus inimesed liiguvad, seal on inventaripuudus ja inimesed saavad endale asju lubada.
Veel üks huvitav statistika, mida ma nägin, ja ma mõtlesin, et vau, see on ilus, see tõmbas mu pähe. 23% inimestest pole seal hüpoteeke. Nii on see taskukohane. See tabas mind täiesti ootamatult. Ja nii et kui otsite kvaliteetset elukohta, on neil hea sissetulek. Kodu keskmine hind on endiselt väga-väga soodne. Koolid on suurepärased. Charlotte, selle kõrval asuv suurlinn kasvab kiiresti. Need on kõik head asjad kinnisvara pikaajaliseks kasuks, lisaks sellele, et inimesed tahavad seal elada.
Ainus asi, mida ma nägin ja mis on veidi murettekitav, on üürikulu. See on midagi, mida ma tõesti vaatan praegu kõigis oma mõõdikutes, kui ma asju vaatan. Kas üürikorteris elamine on palju odavam? See muutus umbes 16%-lt 17%-lt 19.65%-le. Vahe on lähenemas sellele, kas saaksite rentida või osta, kuid see jääb siiski alla selle 21-punktilise künnise, millest nad räägivad.
Ruumi on ikka veidi rohkem, omada on ikka mõttekam kui üürida. Ja need on asjad, mis on minu arvates 2023. aastaks kasvu jaoks väga kasulikud. Inimesed tahavad seal elada, saavad seda endale lubada ja osta on ikka odavam või parem olukord. Ma arvan, et sellel on palju kasvuruumi.
Teine asi, mida ma tegelikult nägin, turud, mida olen jälginud, on need hokikepi turud. Raleigh on hüppeliselt hüpanud, kuid see langes vaid 5% selle 10% kuni 20% asemel, mida oleme mõnel neist tehnoloogiaturgudest näinud. See ei kasvanud päris sama kiirusega kui San Diego, Seattle, Austin, see kasvas umbes poole kiiremini. Ja seega on see kuidagi rohkem tasandatud turg, nii et seal on vähem hokikeppi.
Aga ma kavatsen sellele turule tõsiselt süveneda. Mulle meeldivad kõik asjad, mida ma sellelt loen. Ma tean, et mulle meeldib kõik, mida inimestest kuulen, ja ma tõesti armastan turge, kus inimesed tahavad elada. Raleigh on üks neist.

Dave:
Vinge. Jah, ma mõtlen, et selle aluseks on väga-väga tugev majandus. Kolm riigi suurimat teadusülikooli, Duke, UNC ja NC State, asuvad kõik selles piirkonnas. Kui teil on selline haridustase, näete, et paljud ettevõtted liiguvad sinna, et seda tööjõudu ära kasutada. Nii et seal on väga-väga tugev majandus.
Põhja-Carolinas kehtivad majade ostmise kohta imelikud reeglid, kuid kuidas seda nimetatakse seal, kus peate meeldima? Maja turult eemaldamiseks peate maksma teatud tasu. See paneb tõsiselt raha maha, kuid läheb kohe raskeks. Kas olete sellest kunagi kuulnud?

Jamil:
Optsiooni tasu?

Dave:
Jah, see on nagu optsioonitasu. Eelmisel aastal olid need enne ülevaatust nagu 20 tuhat. See on hull.

James:
Jah, ma just rääkisin sellest kellegagi ja ta ütles, et jah, see on nagu kaks tõsist juttu. Seal on tõsine raha ja siis nagu hoolsuskohustus.

Jamil:
Jah, see on hulgimüügi piiramiseks.

Dave:
Jah. See on aga hull, sest tavalisel aastal rääkisin ma seal all oleva agendiga, sest olin huvitatud Durhamist ostmisest. Nad ütlesid nagu tavalisel aastal, see on nagu 500 taala. Nii et kõik on korras. Aga eelmisel aastal, kui konkurentsivõimeline see muutus, oli see umbes 20 või 25 tuhat. See oli enne, kui sa sinna inspektori sisse saidki, enne kui sa ilmtingimata kinnistul kõndisid.
Nii et kui inimesed oleksid... Ma mõtlen, see on hull. Sellepärast ma seda lihtsalt ei teinud. Kuid loodetavasti ei ole see järgmisel aastal nii konkurentsivõimeline, kui saate midagi sellist teha.

James:
Ostutingimused olid siiski nii veidrad. Varem kirjutasime kodudele pakkumisi. Kirjutame viiepäevase sulgemise, selle hind oleks 400 tuhat. Kirjutaksime selle kokku näiteks 450,000 448,000 dollari eest ja kirjutaksime raha 2,000 XNUMX dollari eest ning vabastaksime selle müüjale päev pärast vastastikust lepingut. Kirjutaksime kõige veidramad tingimused, mida saaksime teha, et seda tehingut saavutada. Nad ütlevad: "Oota, mida sa sellega mõtled?" Me ütleme: "Ei, ei, me anname teile kogu raha kuni sulgemiseni XNUMX dollari eest."
Üritasime kõike, et kokkulepe lukku saada. See oli nagu, aga ma arvan, et see läheb mööda sellest, mida ma kuulen inimestelt, kes seal ostavad. See on tagasi langenud 500 dollarile. Inimesed ei loobi enam hullumeelseid numbreid.

Dave:
Kindlasti on see metsik. Kuid nõustuge, et see on väga tugev turg. Hästi. Jamil, mis sul on? Mis on teie lemmikturg järgmisel aastal?

Jamil:
Jällegi, kui vaadata seda kaupleja vaatenurgast, siis ma otsin kiireid võimalusi, kus mu ostjad saaksid sisse astuda ja teha projekte, kus neid ei lööda ja kus maja seisab turul kuude kaupa. ja kuud ja kuud, mil hüpoteegi intressimäärad ei ole märkimisväärsed. Vaadates seda, mida oleme näinud, näeme kogu Ameerika Ühendriikides peaaegu igal turul, et hinnad langevad. Siiski on praegu ükssarviku turg, kus paljud inimesed ei räägi sellest, kus seda ei juhtu, ja see on Hartford, Connecticut.
Hartford, Connecticut. Huvitav on see, et realtor.com ennustab, et nende hind tõuseb 2023. aastal 8.5%. Ostjate nõudlus on praegu nii tugev, et neil on endiselt palju pakkumisi, kinnisvara olukordi ja maju müüakse praegu nimekirjast 20% kõrgemal, hüpoteeklaenude intressimääradega, kus nad praegu on. Nii suur on nõudlus. See on hull. See on nagu kõik see, mida nägime kogu selle turunihkeni, kogu hullumeelsus enamikul Ameerika Ühendriikide turgudel, me näeme neid erinevaid pakkumisolukordi, see juhtub ikka veel Hartfordis, Connecticutis, mis on minu jaoks hull. .
Peale selle on sealne mediaanhind väga madal – 372, nii et see on siiski suhteliselt taskukohane. Teil on tugev ränne. Sinna kolivad newyorklased. Sinna kolisid inimesed Floridast. Sinna kolisid inimesed Uus-Inglismaalt. Sellel on palju nõudlust. Ja nii inimesed liiguvad sinna. Ostjate nõudlus on tugev, tugev ja tugev. Hüpoteegi intressimäärad seda ei mõjutanud, sest meil on endiselt mitu pakkumisolukorda.
Fix-and-flip on seal väga tugev. Hulgimüük saab seal olema väga tugev. Kahekordistame oma jõupingutusi ja püüame luua piirkonnas rohkem frantsiise, sest ma näen sellel väikesel ükssarviku alamturul hulgimüügiks, parandamiseks ja ümberpööramiseks suuri võimalusi.

Dave:
See peab olema esimene kord BiggerPocketsi ajaloos, kui Connecticutis on keegi kunagi maininud kohta, kus... Ma kasvasin üles siit mitte nii kaugel ja lihtsalt ei räägi Connecticutist kunagi. Kuid Hartford on olnud üks, see on madala hinnaga turg. Anekdootlikul kombel kolis enamik mu sõpru, kes minuga koos New Yorgis üles kasvasid, nüüd Connecticuti, enamasti linnalähedastesse kohtadesse Stanfordi, Bridgeporti.
Aga see on päris asi. Hartford asub suurepärases asukohas Bostoni ja New Yorgi vahel. Ja nii võib-olla saate mõlemalt kõrgema hinnaga turult inimesi, kes tahavad lihtsalt kirdeosas, mis oleks natuke odavam.

Jamil:
Nemad on. Seal on ka töökohti ja tööstust, sest see on minu arvates maailma kindlustuskapital, maailma kindlustuskapital. Aetna peakorter asub seal. Cigna peakorter asub seal. Teame, et tervishoius on suured võimalused. Alati tuleb. See on üks tööstusharudest, mille kohta me mõistame, et sellel on alati palju nõudlust ja palju võimalusi.
Ma arvan, et see on üks neist turgudest, mida vaatame viie aasta pärast ja ütleme, kes teadis? Jamil tegi.

Dave:
Jah. Connecticutis on pitsa alahinnatud. Ma ei tea, kas keegi seda teab, aga tal on parem pitsa, kui inimesed seda tunnustavad. See on väga oluline.

Kathy:
See on koht, kus mu abikaasa sündis.

Jamil:
Wow.

Kathy:
Jah.

Dave:
Mis, Hartfordis?

Kathy:
MM-hmm.

Dave:
Vau. Hästi. Võib-olla peavad Jamil ja Rich tuurile minema. Hästi. Enda jaoks tahtsin teha midagi sarnast Jamiliga, pisut vastupidist, mõnda kohta, millest inimesed pole kuulnud või millest nii palju ei räägita. Millegipärast, võib-olla mitte aastal 2023, aga ma olen juba ammu Kesk-Läänes. Ma arvan, et sarnaselt sellele, kuidas kagu on viimase paari aasta jooksul näinud, on see suur pop, ilm on suurepärane, kuid see on ka lihtsalt soodsam kui läänerannik ja kirdeosa.
Ma arvan, et ka Kesk-Läänes on see asjakohane. Pole ilma, ma annan sulle selle. Kuid Kesk-Lääne on praegu riigi kõige soodsam osa, sest kaguosa on muutunud palju kallimaks. Linn, mis mulle Kesk-Läänes kõige rohkem meeldib, on Madison, Wisconsin. Pole seal kunagi käinud, aga lihtsalt paberil on seal tõesti hea rahvastiku kasv. Hinnanguliselt kasvas see just sel aastal 1.5%. Selle töötuse määr on umbes 2%, mis on palju madalam kui riigi keskmine. See on kõrgelt haritud tööjõud.
Jamesi sõnul lähtun ma lihtsalt taskukohasusest. Inimesed saavad endale lubada seal elamist ja sellel on kõrged elukvaliteedi näitajad ning see kasvab endiselt. See kasvab endiselt järjepidevalt 8–10% aasta-aastalt ja on seda teinud juba mitu viimast aastat ning viimase paari kuu jooksul pole ilmnenud mingeid märke aeglustumisest. Arvan, et see turg kasvab ka järgmisel aastal. Ma ei usu, et see on juhus. Ma arvan, et see on taskukohane turg, kõrge elukvaliteet ja taskukohased hinnad, mis, nagu James ütles, on mõned ostu- ja hoidmisturgude pikaajalise toimimise võtmenäitajad.
Üritasin teha midagi veidi veidrat ja natuke teistsugust, kuid ma arvan, et Madison võidab.

James:
Brutaalsed talved.

Dave:
Jah, kindlasti. Brutaalsed talved.

Kathy:
Ma tean, mida ta ütles, elukvaliteet. Ma arvasin, et see oleneb sellest, kui palju sa külma armastad.

Dave:
Seda hinnatakse kõrge elukvaliteedi poolest, inimestele meeldib seal. Aga ma arvan, et need on kõik nagu James ütles, et see on matemaatiline võrrand. Need on nagu, mis oli teie õhukvaliteedi skoor ja mis oli … Need on need asjad. Tõenäoliselt peate veidi metoodikat uurima.

Jamil:
Kui sa elad igavesel suvel nagu mina siin Phoenixis, siis mul pole aastaaegade vastu midagi.

James:
Mul on olnud liiga palju hooaegu. Ma ei taha neid enam.

Dave:
Käisin koolis New Yorgi osariigis ja see on täiesti jõhker. See ei meeldinud mulle. See pole minu jaoks.

Kathy:
Mis te arvate, miks kolis Rich idarannikult läänerannikule?

Dave:
Jah, täpselt. Aga ma lihtsalt arvan üldiselt, et Kesk-Lääne on saanud tugeva löögi ja Kesk-Läänes on ka teisi linnu, mis minu arvates taastuvad järgmise paari aasta jooksul. Ma arvan, et see läheb praegu hästi, kuid me hakkame uuesti kasvama lihtsalt sellepärast, et see on palju soodsam kui teised suurlinnad. Neil turgudel on ikka väga häid töökohti.

James:
Lahe linn ka. Ma armastan Chicagot.

Dave:
Viimati, kui ma seal käisin, elab seal Jane pere ja mina olin seal suviti. Mees, see linn hoiab põhimõtteliselt kogu riigi inflatsiooni alla. Me läksime välja ja ostsime õlut ja need on umbes 3 dollarit õlle eest. Läksime võileiba tooma, see oleks umbes 5.50 dollarit. Ja ma arvasin, et see koht hoiab seda kinni. Chicagos on stabiilsed hinnad alates 1990. aastast. Nad teevad meile kõigile lihtsalt teene.

Kathy:
Chicago on väga lõbus.

James:
Sõin eile lõunat, kui tegin ettevalmistusi, tegin tööd ja sõin, sain võileiva ja sooda ning see oli 33 dollarit. Ma olin nagu, see on naeruväärne. Mis toimub? Jah. Ma mõtlen, et nüüd võib Chicago minu nimekirjas üles hüpata, kui see tõesti nii odav on.

Dave:
Ausalt, on küll. Seal on nii odav, ma mõtlen suhteliselt. Kas teie võileib oli vähemalt hea?

James:
See oli hea. See oli prime rib dip. Päris hea oli.

Jamil:
Oh, ta ei maininud, et see oli suurepärane ribivõileib. See on loogiline.

James:
Jah. See on wagyu veiseliha.

Jamil:
Jah, kui teil on leiva vahel wagyu, on see 33 taala.

James:
Kuid enne pandeemiat maksis see 20 dollarit. See oli nagu 19.94 dollarit koos 3-dollarise jootrahaga.

Dave:
Olgu, tänan teid, poisid. See on olnud väga lõbus. Võtame selle lihtsalt kokku. Kathy valikud olid järgmise aasta halvima turuga Detroit, kuid parim on Tampa. Jamesil oli San Diego kõige halvemini toimiv turg ja tema parim oli …

James:
Raleigh.

Dave:
Raleigh. Lähme. Jamil valib Hartfordi parimaks, tuues kaardile uue osariigi. Tema kõige kehvemini esines California osariigis Ventura County. Minu jaoks arvan, et Reno saab löögi, kuid Madison, Wisconsin on minu tume hobune järgmiseks aastaks.
Olgu, tänan teid kõiki. Meile meeldiks foorumites kuulda. Esitasime lihtsalt BiggerPocketsi foorumitele küsimuse, et küsida teilt, millised on teie arvates 2023. aasta parimad ja halvimad turud. Nii et kui soovite meiega suhelda või teiste kuulajatega järgmise aasta turupotentsiaalist rääkida, külastage kindlasti BiggerPocketsi foorumeid. Lihtsalt minge saidile biggerpockets.com/forums ja leiate selle sealt.
Jamil, James, Kathy, tänan teid nii palju, et olete siin. Me hindame teid. Täname teid kõiki kuulamise eest ja kohtume järgmisel korral saates On The Market.
On The Market loovad mina, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tootnud Kailyn Bennett, toimetanud Joel Esparza ja Onyx Media. Pooja Jindali uurimus ja suur tänu kogu BiggerPocketsi meeskonnale.
Saate sisu On The Market on ainult arvamused. Kõik kuulajad peaksid sõltumatult kontrollima andmepunkte, arvamusi ja investeerimisstrateegiaid.