"Müüjate streik" on alanud – miks eluasemeturg läheb pimedaks

Selles artiklis

tagasi märts ja jälle augustisMärkasin, et "oleme kahtlemata jõudmas ameeriklaste taskukohasuse piirini", mis peaks "kinnisvaraturgu jahutama" ja tõenäoliselt "põhjustama korrektsiooni", kuid ilma krahhi ebameeldivuseta. 

Minu tagasihoidliku hinnangu kohaselt on see endiselt nii, kuna kinnisvaraturul on – erinevalt 2008. aastast – turgutanud palju kvalifitseeritumad ostjad koos oluliselt rohkem omakapitali oma kodudes ja pikaajaliste madala intressimääraga fikseeritud võlgade võrdluses varase ja keskpaiga intressimääradega. Hüpoteeklaenude esitamise diagramm krediidiskoori järgi peaks selle punkti viima.

Ühes asjas ma aga eksisin selgelt. Ma ei uskunud seal oli piisav "poliitiline tahe" inflatsiooniga tõeliselt toime tulla. See võib siiski tõsi olla, kuna Fed võib oma praeguse kursi kiiresti loobuda. Kuid arvestades intressimäärade tõusu litaaniat ja tulevasi signaale, näib, et kõrged intressimäärad on meiega veel pikka aega. 

Tõepoolest, 3% hüpoteek, mille ma eelmisel aastal isiklikule elukohale sain, oleks praegu rohkem kui kaks korda suurem. Nagu Dave Meyer ütles, on Fed selle selgeks teinud nad tahan eluaseme korrigeerimine inflatsiooni vähendamiseks ja peaaegu ajaloolise taskukohasuse probleemi lahendamiseks. 

Niisiis, kuhu see meid nüüd jätab? 

Eluaseme parandamine ja "müüjate streik"

Nii näeb uute kirjete arv välja Kansas City metroopiirkonnas, kus ma elan:

2022. aasta septembris langes uute kirjete arv 600. aastaga võrreldes peaaegu 2021 võrra, mis on 12.9% langus. Need langesid 15.5. aastaga võrreldes tervelt 2020%. 

Seega, hoolimata intressimäärade tõusust, varud ainult kasvasid 1.5 kuni 1.7 kuud 2022. aasta septembris. Tasakaalustatud turg on kuus kuud, seega peetakse seda endiselt "müüja turuks". (Kuigi ma vaidleksin sellele vastu, arvestades, kui veider praegune turg on.)

Siin on oluline vaadata aasta-aastat (YoY) võrdlust, kuna uued kirjed järgivad tsüklilist mustrit ja langevad talvel alati maha. Näiteks langes uute kirjete suundumus oktoobris eelmise aastaga võrreldes 23.6%.

Siiski on müüdavad kodud eelmise aasta oktoobriga võrreldes endiselt 5% kõrgemad. Laoseisu suurenemine tulenes suures osas müügi vähenemisest ja sellest, et peaaegu 20% ostjatest loobus allkirjastatud lepingutest. Samuti on mõned üsna lõbusad pealkirjad, näiteks "keskmine müügi-loendihinna suhe langes septembris 99% -ni". See oli olnud üle 103%, mis pole just tüüpiline.

Üldiselt nimetab seda Bill McBride "müüjad streigivad." Majaomanikel ei ole lihtsalt väga palju häid põhjuseid, miks oma maja praegu maha müüa. Nii et nad ei tee seda. Seetõttu peaksime eeldama, et see trend kiireneb ja püsib meiega üsna pikka aega. 

Ameeriklased jäävad paigale

Viimasel ajal on ameeriklased kolinud oluliselt vähem kui varasematel aastatel. Nagu Hill märkis 2021. aastal:

"USA rahvaloenduse büroo uued andmed näitavad, et vaid 8.4 protsenti ameeriklastest elab teises majas kui aasta tagasi. See on madalaim liikumismäär, mille büroo on registreerinud alates 1948. aastast.

"See osakaal tähendab, et eelmisel aastal kolis kodu umbes 27.1 miljonit inimest, mis on ühtlasi kõigi aegade madalaim."

Isegi enne pandeemiat püstitati rekordmadalad. Sellel on palju põhjuseid, sealhulgas vananev elanikkond, vähem lapsi ja loomulikult eluase on nii kallis. 

Samamoodi on arv ka uute kodude nimekirjad langesid isegi enne seda, kui hinnad katuse alt läbi käisid ja hiljutisi intressitõususid.

Maja omamise keskmine kestus tõusis kaheksa aastani, mis on viimase kümnendi jooksul kasvanud umbes kolm aastat. Sebra. Viibimise keskmise kestuse muutus on veelgi dramaatilisem. See on peaaegu kolmekordistunud umbes viielt aastalt 1985. aastal 13.2 aastani 2021. aastal.

Kui järele mõelda, on see mõistlik. Miks liikuda, eriti praegu?

Enamikul majaomanikel (ligikaudu 95%) on 30-aastased fikseeritud intressimääraga hüpoteegid. Kõigil, kes on viimase viie aasta jooksul laenu võtnud, on intressimäär alla 4%. Miks peaksite sellist laenu vabatahtlikult tagasi maksma?

Ja nagu oleme näinud, jääb inimesi järjest vähemaks.

Huvitaval kombel toimub sama asi ka üüriturul. 

Üürnikud uuendavad oma üürilepinguid rekordtasemel. RealPage'i andmetel uuendas 2022. aasta aprillis oma üürilepingut üle 65% üürnikest, 56. aastal aga veidi üle 2019%. 

See on mõttekas ka siis, kui mõistate, et hiiglaslikud üüritõusud, millest kuulete, on mõeldud ainult uute kirjete jaoks. Näiteks veel aprillis, kui uute kirjete aastane üürikasv oli 16.9%. NPR leidis, et keskmine üürnik maksis vaid 4.8% rohkem kui aasta varem. 

Põhjus on selles, et väga vähesed üürileandjad on valmis praeguste üürnike jaoks üüri tõstma. Üüri tõstmine palju rohkem kui 5% inspireerib üürnikku sageli lihtsalt pahameelest lahkuma. Seega, kui üür tõuseb (või vähemalt tõusis) mujal 16.9%, teie asukohas aga ainult 4.8%, jääte tõenäoliselt paigale.

Niisiis, kas USA, mis sündis võitluses monarhia ja juurdunud aristokraatia vastu, on taandumas feodaalsete pärisorjade valdkonda, mis on seotud maaga, mida nad praegu elavad?

Noh, esialgu omamoodi.

Võimalused sellel väga veidral turul

Majaomanik, kes üürib

"Müüjate streik" on eluasemeturul turgutanud ja jätkab seda seni, kuni intressimäärad on kõrged (vähemalt 2008. aasta krahhijärgsete standardite järgi). Samal ajal jahutab see tõenäoliselt üüriturgu ja ma kahtlustan, et paljud kolimist vajavad koduomanikud otsustavad oma kodu müümise asemel välja üürida ja seega üürimahud kasvavad.

Üüri küsimine hakkab mõõdukaks muutuma. Alates aprilli kõrgest 18% aastasest kasvust on need nüüdseks langenud novembris 7.4%. ja vaid 1.2% kõrgem kui oktoobris. 

Sellegipoolest on üürihinnad pisut kõrgemad, kui need olid isegi paar aastat tagasi, nii et üürileandjana üürimise jätkamine peaks lähiajal hästi minema.

Veelgi enam, iga majaomaniku jaoks, kes peab kolima töökoha ümberpaigutamiseks või muuks muuks, on tõenäoliselt parim võimalus üürida oma praegune kodu ja seejärel leida üürikoht, kuhu kolite. Pehmenev üüriturg aitab teil üürikorteri leidmisel ju sama palju kui valusalt praeguse elukoha väljaüürimisel.

Ja jälle, milleks maksta oma praeguse kodu 2.65% laenu, et saada uuelt 6.95% laenu? See pole just eriti tulus arbitraaži vorm.

Ma kahtlustan, et "üüriv majaomanik" muutub järgmise aasta jooksul palju tavalisemaks. Ja kuigi sellised ideed võivad BiggerPocketsi lugejaskonnale loomulikult tulla, ei tule need tõenäoliselt "tavalisele" majaomanikule loomulikult pähe, kuigi see on nende parimates rahalistes huvides. Seetõttu teavitage kindlasti teisi nende võimalustest selles kõrgete (viimaste standardite järgi) intressimäärade keskkonnas.

Teema

Järgmine suur võimalus on ebakindlusest pisut suurem ja see on kurikuulus "allub" strateegia.  

"Algub" tähendab lihtsalt seda, et ost on "olemasoleva rahastamise alusel". Tõhusalt võtab ostja endale mittevõetava laenu. 

Ehk siis ostja viib akti kinnistule ja teeb laenumaksed, aga laen jääb müüja nimele.

Sel juhul on ostja eelised ilmsed. Kui kinnisvarale saab laenu võtta 2.85%, siis kui palju ostuhind üldse loeb? 

Siiski on mitmeid probleeme. Esiteks peate looma müüjaga tõsiselt suhte, et nad usaldaksid teid, et maksate oma hüpoteegi majale, mida nad enam ei oma. Lõppude lõpuks, kui te makseid ei tee, võtab löögi müüja krediit.

Teiseks on praktiliselt igal hüpoteegil ja usalduslepingul a "müügi tähtaeg" klausel. See võimaldab pangal laenu tagasi nõuda hetkest, mil vara omandiõigus läheb üle. Varem on pangad seda väga harva teinud. Seekord võib aga teisiti olla. Kas pank hoiaks oma raamatupidamises 3% hüpoteegi, kui intressimäär on üle 6%? 

Me võime tõesti öelda, et me ei tea täpselt. Kui kasutate seda strateegiat, peaks teil olema plaan B kinnisvara refinantseerimiseks või müümiseks, kui pank otsustab laenu tagasi nõuda.

Lõpuks mõjutab hüpoteegi omamine ilma vastava kinnisvarata tõsiselt müüja võlgade ja sissetulekute suhet ning muudab uue kinnisvara ostmise väga keeruliseks. Samas ei tahaks ma ostja subjektina kunagi tasuda ühtegi hüpoteeklaenu, mis on võetud ajavahemikul 2018 kuni 2022. aasta keskpaigani. Seega võib tekkida pikaajaline konflikt ja isegi eetiline probleem, mida ei olnud. palju siis, kui teema sai esmakordselt populaarseks 2010. aastate alguses. 

Isegi kui teil ei pruugi olla müüja ees usalduskohustust, peaksite olema väga selge, millised tagajärjed võivad müüjale olla. Soovitaksin isegi enne refinantseerimist või müümist kokku leppida või midagi selle kohta, kui kaua te seda hüpoteeki paigal hoiate.

Järeldus

Kuni intressimäärad püsivad kõrgel, peaks "müüjate streik" jätkuma. Lähitulevikus on oodata väga madalat uute nimekirjade määra. Kinnisvaraturg veidi pehmeneb ja langeb, kuid ilma tugeva müügistiimulita peaksid müüjad muu hulgas streiki hoidma selle pinnal. 

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.