Mis on kattehüpoteek ja kas sellel on mõtet?

Selles artiklis

Üldhüpoteek on kasulik suure kinnisvaraportfelliga kinnisvarainvestorile. Hüpoteek, mida nimetatakse ka üldiseks laenuks, koondab mitu eraldi laenu üheks hüpoteeklaenuks. Paljude kogenud investorite jaoks muudab ühe laenumakse mitme hüpoteeklaenu makse ja intressimääraga žongleerimise lihtsamaks.

Üldise hüpoteeklaenu korraldamine ei ole aga alati parim rahastamisvõimalus. Näiteks laenude tagamine on raskem. Ja üksikute hüpoteeklaenude paigutamine ühe "teki" alla võib seada ohtu kõik portfellis olevad kinnisvarad.  

Millal on rahaliselt mõttekas panna eraldi hüpoteeklaenud üheks laenuks? Kas on olukordi, kus on kõige parem hoida üksikud laenud eraldi ja mitte koondada neid kogu hüpoteeklaenuks?

See artikkel uurib plusse ja miinuseid üldise laenu refinantseerimise kasutamisel kinnisvaraportfellis mitme kinnisvara haldamiseks.

Hüpoteeklaenu määratlus

Üldhüpoteek, mida nimetatakse ka portfellilaenuks, on üks laen, mis hõlmab kahte või enamat kinnisvara. Lihtsustatud protsess võimaldab teha kogu laenu eest ühe kuumakse, mis tähendab, et mitme kinnisvara haldamine on lihtsam. Lisaks saate kinnisvara osta, hoida või müüa ilma müügitähtaja klauslit käivitamata. 

Üldiste laenude puhul on mõned nüansid, mis ei ole seotud traditsiooniliste hüpoteekidega.

Näiteks hüpoteegil on vabastamise klausel, mis võimaldab müüa ühe kinnisvara ilma laenu tagasi maksmata. Lisaks määrab üldise hüpoteeklaenuandja pandiõiguse iga laenuga kaetud kinnisvara vastu. Seetõttu võib hüpoteegi täitmata jätmine kaasa tuua kõigi laenuga tagatud kinnisvara arestimise.  

Hüpoteeklaenude plussid

Tühja hüpoteegi plusside ja miinuste tundmine aitab teil teha nutikaid kinnisvarainvesteeringute valikuid. Vaatame nelja põhjust, miks mitme hüpoteegi konsolideerimine võib olla rahaliselt mõttekas. 

Tekitatud laenud lihtsustavad paberimajandust

Üldiste hüpoteeklaenude atraktiivne omadus on nende lihtsus. Kinnisvarainvesteeringu ostmise üle otsustamisel ei ole iga kord pikka laenutaotluse protsessi. Üldine laenutaotlusprotsess hõlmab ainult ühte krediidikontroll ja varade kinnitamine. Ja kui müüte kinnisvara, võimaldab vabastamisklausel teha osalise tagasimakse.  

Loomulikult on ühe igakuise hüpoteeklaenu makse jälgimine lihtsam kui mitme haldamine. 

Paremad läbirääkimised laenutingimuste üle

Üldlaenude positiivne külg on see, et teil on võime leppida kokku paremate intressimäärade ja tingimuste üle. Oletame näiteks, et peate võtma viis või kuus tavalist hüpoteeklaenu. Sel juhul on teil laenuandjaga vähe läbirääkimisjõudu. Kombineeritud summa tundub aga laenuandjale atraktiivsem. 

Teine eelis on see, et teil on ainult üks intressimäär. Samuti pakuvad laenuandjad tavaliselt soodsamaid intressimäärasid investoritele, kes soovivad koondada tavapärased hüpoteegid suuremateks laenudeks. 

Vabastage investeerimiseks rohkem raha

Paremate laenutingimuste ja intressimäärade läbirääkimine tähendab üht – teil on rohkem raha investeerimiseks. Siin on mõned viisid, kuidas üldine hüpoteek võib teile investeerimiseks rohkem raha anda:

• Madalamad algatamistasud
• Madalamad sulgemiskulud
• Teie kombineeritud kuumakse on madalate intressimäärade tõttu madalamad
• Uue kinnisvaraostu rahastamiseks ei ole vaja leida suurt sissemakset
• Kinnisvarainvesteeringu müümisel tehke osalised tagasimaksed

Sissemaksete vältimiseks kasutage omakapitali

Kas soovite osta kinnisvara ilma rahata? Kui jah, siis üldine laen teeb selle võimalikuks. Üldhüpoteegiga kinnisvara ostes ei pea te sissemakset tegema – kinnisvarainvestoritel tavaliselt 20%. Selle asemel pakute tagatiseks omakapitali olemasolevatest kinnisvaraobjektidest. 

Hüpoteeklaenu miinused

Vaatamata nende eelistele ei pruugi üldised hüpoteegid alati olla parim valik. Siin on mõned puudused kinnisvarainvesteeringute puhul mitme laenu koondamisel üheks laenuks. 

Suuremad sissemaksed

Esialgne sissemakse üldise hüpoteegi tagamiseks on oluliselt suurem kui tavalisel hüpoteeklaenul. Selle põhjuseks on asjaolu, et laenuandjad on nende konsolideeritud laenudega suuremas finantsriskis ja nõuavad enne laenu rahastamist rohkem raha. Isegi kui protsent on sama, on sissemakse ikkagi suurem. 

Mõned kinnisvarainvestorid kasutavad hüpoteegi tagamiseks lühiajalisi laene või vahetuslaene. Seetõttu on kattelaenuga rohkem rahalisi kohustusi.

Kõik kinnisvarad on tagatiseks

Täieliku hüpoteegi puhul on tõsine kaalutlus see, et kõik üldlaenu kinnisvara on tagatiseks. Seetõttu võib ühe makse tasumata jätmine seada ohtu kogu teie kinnisvaraportfelli. Teisest küljest riskite ühe vara kaotamisega ainult siis, kui teil on tavaline laen ühele kinnisvarale ja makse jääb tegemata.

Laenu tähtajad on lühemad

Pole harvad juhud, kui üldised kinnisvaralaenud amortiseeritakse kümne kuni 15 aasta jooksul, erinevalt tavapärasest 30 aastast traditsioonilise kodulaenu puhul. Lisaks struktureerivad mõned "portfelliandjad" laenud õhupallimaksetega. See eeldab, et maksate tähtaja lõpus kogu hüpoteegi. 

Hea on meeles pidada, et üldised hüpoteegid on alati mõeldud lühiajaliste laenudena. 

Kvalifitseerumiseks rangemad nõuded

Vähem laenuandjaid pakub üldiseid hüpoteeklaene ja neile on raskem kvalifitseeruda. Sissemakse tegemiseks peab teil olema suurepärane krediidiskoor ja suured sularahareservid – mõnikord kuni 50% laenu väärtusest. Suurem laenusumma (LTV) on vajalik ka mitme laenu üheks refinantseerimiseks. 

Üldlaenude juhised muutuvad osariigiti

Igal osariigil on oma üldised kinnisvaralaenu eeskirjad. Seega, kui teil on kinnisvarainvesteeringuid kahes või enamas osariigis, vajate iga osariigi jaoks eraldi üldist laenu. 

Hüpoteeklaenu näited

Siin on mõned näited selle kohta, kuidas kinnisvarainvestorid saavad oma ettevõtte kasvatamiseks ja portfelli laiendamiseks kasutada üldist hüpoteeki.

Kogu portfelli ostmine: Oletame, et soovite osta terve kinnisvaraportfelli. Seejärel võite iga kinnisvara jaoks erinevate hüpoteeklaenude võtmise asemel leida laenuandja, kes pakub portfellihüpoteeke.

Laenud osta-ja-hoia investoritele: Oletame, et investoril on traditsiooniline hüpoteeklaen kinnisvarale väärtusega 170,000 70,000 dollarit ja 170,000 20 dollari suurune hüpoteek. Investor otsustab aga osta 34,000 XNUMX dollari eest teise kinnisvarainvesteeringu. Selle asemel, et teha XNUMX% sissemakse XNUMX XNUMX dollarit, võtavad nad üldise laenu, kasutades olemasoleva kinnisvara omakapitali. 

Investorid, kes pööravad maja ümber: Majakäpp saab ühe üldise laenuga osta mitu võõrutusasutust. Pärast maja ümberpööramist peavad nad iga kinnisvara müümisel tasuma vaid osalise tagasimakse. Seejärel saavad nad laenu alt teise fiksaatori-pealse osta. 

Kuidas saada hüpoteeklaenu

Üldise hüpoteeklaenu saamine võib alustavatele investoritele olla keeruline. Kommertslaenuandjad pakuvad tavaliselt üldlaene kogenud investoritele, kellel on palju sularaha, märkimisväärseid varasid ja tugevat investeerimisportfelli.

Siin on mõned faktid, mida meeles pidada, kui kaalute mitme hüpoteegi ühendamist üheks.

• Tavaliselt vajate 25-50% sissemakset.
• Sul peab olema sularahareserv kuue kuu laenuintresside ja maksete katmiseks.
• Kõik laenuga tagatud kinnisvarad on sunnitud sulgemise ohus, kui jätate maksed maksmata

Kuidas leida hüpoteeklaenuandjaid

Tavaline hüpoteeklaenu andjad ära paku üldist hüpoteeklaene. Seetõttu peaksite laenu saamiseks otsima kommertslaenuandja maaklereid ja pankureid. Otsige laenuandjaid, kes on spetsialiseerunud kinnisvarainvesteeringutele. Mõned kohalikud kogukonna pangad võivad siiski pakkuda kinnisvaraarendajatele ja investoritele üldiseid hüpoteeke. 

Järeldus

Kuigi üldine hüpoteek ei ole iga investori jaoks, on see kasulik rahastamisvahend investoritele, kelle portfellis on mitu kinnisvara. Üldlaenud pakuvad suuremat juurdepääsu rahalistele vahenditele läbi sularaha refinantseerimise ja aktsialaenud ning vaja on ainult ühte kuumakse. Laene on aga raskem tagada ja need seavad kõik portfellis olevad kinnisvarad ohtu, kui jätate hüpoteegi tasumata. 

BiggerPocketsi märkus: Need on autori kirjutatud arvamused ja need ei pruugi esindada BiggerPocketsi arvamust.