افزایش عرضه می تواند قیمت های چند خانواده را در سال جاری افزایش دهد

املاک تجاری از چندین جهت با استرس مواجه است. استرس اصلی افزایش نرخ بهره است که فشار صعودی بر آن وارد می کند نرخ های سقفی (که ارزش دارایی ها را پایین می آورد)، هزینه های تامین مالی مجدد را به طور فزاینده ای دشوار و گران می کند. اما خطر دیگری نیز وجود دارد، مخصوصاً برای جایگاه چندخانواری املاک تجاری: عرضه بیش از حد. داده‌های اخیر نشان می‌دهد که ممکن است در کوتاه‌مدت مازاد واحدهای چند خانواری در زمان نامناسبی وارد بازار شوند. 

برای توضیح کامل این موضوع، اجازه دهید نگاهی به روند ساخت و ساز برای املاک چند خانواری (تعریف شده به عنوان املاک با پنج واحد یا بیشتر) در چند دهه گذشته داشته باشیم. همانطور که در نمودار زیر مشاهده می کنید، پس از کاهش شدید تعداد واحدهای چند خانواری از سال 2008 تا 2014، ساخت و ساز چند خانواری و تعداد کل واحدهای چند خانواری به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. 

از آغاز همه‌گیری، روند صعودی افزایش ساختمان‌های چندخانواری حتی بیشتر شد و تا سه ماهه چهارم 4، برای اولین بار از یک میلیون واحد در حال ساخت (حداقل بر اساس داده‌های CoStar) فراتر رفت.

البته ساخت واحدهای چند خانواری، حتی در مواقع خوب، چندین ماه، اگر نگوییم سالها طول می کشد. اما سال های اخیر برای سازندگان آسان نبوده است - حداقل از نظر برنامه های تحویل. با مشکلات زنجیره تامین و محدودیت های نیروی کار، ساخت و ساز طولانی تر شده است. این روند منجر به انبوهی از موجودی می شود که هنوز وارد بازار نشده است. با نگاهی به نمودار زیر، می‌توانید پیش‌بینی CoStar برای واحدهای تحویل‌شده را ببینید که نشان می‌دهد سال 2023 بالاترین رکورد ثبت شده است، با 2024 که اندکی کاهش یافته اما همچنان بالاست. بله، پیش‌بینی مشکل است، اما پیش‌بینی تحویل ساخت و ساز کمی ساده‌تر از سایر مجموعه‌های داده است. با توجه به این واقعیت که سازندگان و توسعه دهندگان نیاز به دریافت مجوز برای ساخت و ساز دارند، داده های محکمی در مورد پروژه های برنامه ریزی شده و در دست تولید وجود دارد. من شخصاً این پیش بینی را کمی جدی تر از سایر پیش بینی ها می گیرم. 

اگر تقاضای متناسبی برای «جذب» واحدهای جدید وجود داشته باشد، افزایش عرضه مشکلی نیست، اما اینطور نیست. تقاضا در حال کاهش است. 

نمودار زیر داستان بسیار قانع کننده ای را بیان می کند. ابتدا به نوارهای آبی نگاه کنید. این همان چیزی است که در بالا به آن نگاه کردیم - تحویل واحدهای بالا در دو سال آینده. اما سپس به نوارهای نارنجی رنگی که «جذب» را نشان می‌دهند (یک معیار املاک تجاری که تقاضا را اندازه‌گیری می‌کند) نگاه کنید. ادامه ندارد 

پس از یک سال بنر برای تقاضا در سال 2021، "جذب خالص" (جذب - تقاضا) منفی شد، به این معنی که عرضه بیشتر از تقاضا به بازار وارد می شود. این در سال 2022 بود! در سال 2023، انتظار می‌رود واحدهای بیشتری آنلاین شوند و همانطور که این نمودار نشان می‌دهد، انتظار نمی‌رود که تقاضا به سرعت ادامه یابد. البته، برخی از سازندگان می توانند پروژه های خود را لغو یا متوقف کنند، اما این یک مشکل است پیشنهاد گران قیمت که سازندگان در صورت امکان از آن اجتناب می کنند. 

وقتی عرضه از تقاضا پیشی بگیرد چه اتفاقی می افتد؟ همانطور که در این پیش بینی CoStar پیش بینی شده است، جای خالی افزایش می یابد. این باید برای هر کسی در فضای چند خانواده و هر سرمایه گذار املاک و مستغلات نگران کننده باشد. افزایش عرضه و افزایش متناسب جای خالی می تواند درآمد را کاهش دهد و نرخ اجاره را پایین بیاورد. داده‌هایی که من نشان می‌دهم، و تحلیل من، مربوط به املاک تجاری است، اما فشار نزولی بر اجاره‌بها و افزایش جای خالی در چند خانواره، پتانسیل ورود به بازار مسکونی در مناطق خاص را دارد. 

البته، این داده های سطح ملی تمام ماجرا را بیان نمی کند. من نگاهی به چندین بازار جداگانه انداختم تا ببینم این در سطح منطقه ای چگونه عمل می کند. آنچه من دریافتم این است که برخی بازارها در معرض خطر قابل توجهی از افزایش بیش از حد هستند. من نمونه‌ای از پنج بازاری را انتخاب کردم که فکر می‌کنم در معرض خطر بالا رفتن جای خالی و کاهش اجاره‌بها برای چند خانواده هستند: سانتافه، نیومکزیکو. پونتا گوردا، فلوریدا؛ میرتل بیچ، کارولینای جنوبی؛ کلرادو اسپرینگز، کلرادو؛ و آستین، تگزاس.

این بازارها همگی دارای خطوط لوله ساخت و ساز قابل توجهی هستند، با تعداد بالایی از واحدهای برنامه ریزی شده برای ورود به بازار نسبت به عرضه فعلی و نسبت به تقاضای مورد انتظار. 

از سوی دیگر، بسیاری از شهرها که به نظر من شهرهای کوچکتری هستند، هنوز وضعیت نسبتاً خوبی دارند. 

میسولا، مونتانا؛ آتن، گرجستان؛ میدلند، تگزاس؛ پروو، یوتا؛ و توپکا، کانزاس، همگی دارای جذب خالص جامد هستند و خطوط لوله ساخت و ساز آنها نسبت به سطح موجودی فعلی بسیار معقول است. به نظر من، این شهرها خطر بسیار کمتری برای کاهش اجاره بها و جای خالی دارند. 

هر بازاری منحصر به فرد است و من فقط چند نمونه از بازارهای در معرض خطر و نه در معرض خطر را نشان می دهم. اما من شما را تشویق می کنم که خودتان تحقیق کنید و وضعیت بازارتان را از نظر ساخت و ساز مشخص کنید. شما می توانید بسیاری از داده های خوب را به صورت رایگان در آن پیدا کنید وب سایت فدرال رزرو سنت لوئیس یا فقط با جستجوی داده های جذب برای منطقه محلی خود. 

نتیجه

املاک چند خانواری شاهد افزایش عرضه در بازار در زمان نامناسبی هستند، جایی که افزایش نرخ بهره در حال حاضر فشار نزولی بر قیمت‌ها و فشار جریان نقدی بر اپراتورها وارد می‌کند. به این ترتیب، سال‌های 2023 و 2024 می‌توانند سال‌های سختی را در فضای چند خانواده برای اپراتورهای فعلی رقم بزنند. 

نکته مهمی که در اینجا باید به آن توجه کرد این است که مازاد عرضه و کمبود تقاضا احتمالا کوتاه مدت خواهد بود. روندهای ساختمانی و جمعیتی بلندمدت از تقاضای قوی برای واحدهای اجاره ای چندخانواری در آینده پشتیبانی می کند که نویدبخش خوبی برای سرمایه گذاران است. مثلا، یک مطالعه اخیر نشان می دهد که ایالات متحده به 4.3 میلیون واحد چند خانواری دیگر در 12 سال آینده برای پاسخگویی به تقاضا نیاز دارد. در حال حاضر به دلیل شرایط اقتصادی کوتاه مدت، تشکیل خانوار احتمالاً کاهش یافته است. تورم بر قدرت مخارج اجاره‌کنندگان تأثیر منفی می‌گذارد و عدم اطمینان اقتصادی مانع از تشکیل خانواده‌های جوان آمریکایی می‌شود. مشخص نیست که این مشکل اقتصادی چه زمانی پایان خواهد یافت، اما زمانی که پایان یابد، تقاضا احتمالاً افزایش خواهد یافت. 

با توجه به این، سرمایه گذاران می توانند داشته باشند فرصت های خرید خوب در ماه ها و سال های آینده با احتمال افزایش نرخ سقف، قیمت‌های چند خانواده باید کاهش یابد. اگر NOI نیز به دلیل مشکلات مازاد عرضه کاهش یابد، قیمت ها حتی بیشتر کاهش می یابد. این می‌تواند به مخترعان با مقداری قدرت خشک اجازه دهد تا با قیمت‌های جذاب وارد چند خانواده شوند، اما به یاد داشته باشید که این زمان پرخطری است. مراقب باشید که فقط چیزی نخرید و پویایی بازار در منطقه خود را با جزئیات درک کنید.

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.