بالاترین قیمت مسکن واقعی در آمستردام در 400 سال اخیر. تجزیه و تحلیل یک حباب

قیمت مسکن در آمستردام که بر اساس تورم تصحیح شده است، از تاریخ ثبت شده هرگز به این بالا نبوده است. در کنار نرخ‌های بهره پایین، علت افزایش سریع قیمت‌ها چرخه بازخوردی بین بانک‌ها و مصرف‌کنندگانی است که به وام‌های رهنی معتاد شده‌اند و قیمت‌ها همیشه در حال افزایش هستند.

با بحران بزرگ مالی - ناشی از حباب املاک - که هنوز در خاطرات ما تازه است، در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته قیمت مسکن در حال حاضر در حال افزایش است. رکورد سرعت. قیمت مسکن در هلند افزایش یافت ٪۱۰۰ در سه ماهه سوم سال 2021 نسبت به سال قبل.

برخی از اقتصاددانان بر اساس مدلی از قیمت اجاره و نرخ بهره، قیمت مسکن در آمستردام را - که من طولانی‌ترین شاخص را به دست آورده‌ام - از سال 2020 بیش از حد ارزیابی می‌کنند. برخی دیگر به سیاست‌هایی اشاره می‌کنند که در غرب طی دهه‌های متمادی به اجرا درآمده است.چرخه بازخورد مسکن-مالی"، که در آن بانک‌ها به وام‌های رهنی معتاد شده‌اند، به قیمت مسکن دامن می‌زنند، و مصرف به‌طور فزاینده‌ای متکی به "ثروت" حاصل از افزایش قیمت‌ها است. از آنجا که این روند باعث می شود بانک ها اعتبار کمتری به مشاغل مولد بدهند، هسته اصلی اقتصادها ضعیف می شود.

طولانی ترین شاخص املاک و مستغلات  

چندین واحد سازنده سرمایه داری در آمستردام، پایتخت هلند (هلند) اختراع شده است. در اواخر قرن شانزدهم، هلندی ها سفرهای تجاری را از طریق دریا به آسیا آغاز کردند. در سال 16، شش شرکت نوپا «هند شرقی» وجود داشت که از بنادر هلند دریانوردی می کردند. برای مبارزه با رقابت اسپانیایی و پرتغالی، و عدم رقابت با یکدیگر، شش شرکت موجود در یک شرکت ادغام شدند: شرکت متحد شرق هند.De Verenigde Oost-Indische Compagnieیا به اختصار VOC). VOC به طور رسمی در سال 1602 منشور شد و به اولین شرکت سهامی تبدیل شد که سهام آن در اولین بورس اوراق بهادار تغییر کرد. پول از سراسر اروپا به هلند سرازیر شد. به دلیل موفقیت فوق‌العاده VOC، آمستردام نیاز به گسترش داشت و این کار را با حفر سه کانال در اطراف مرکز شهر قرون وسطی انجام داد: هرنگراخت, کایزرگراختو پرینسنگراخت.

قیمت معاملات املاک و مستغلات در Herengracht، بهترین از همه آنها، به دقت ثبت شده است. در سال 1997، اقتصاددان هلندی، پیت آیکهولتز، شاخص قیمت خانه ها را در هرنگراخت با کیفیت ثابت از سال 1628 تا 1973 ساخت. شاخص هرنگراخت. تحقیقات اولیه Eichholtz نشان داد که قیمت‌های واقعی مسکن (تصحیح شده برای تورم قیمت مصرف‌کننده) به تدریج در طول زمان تغییر کرد، اما در سال 1973 نسبت به قیمت‌های سال 1628 تقریباً برابر بود.

Eichholtz و همکاران در سال 2020 به‌روزرسانی قیمت مسکن در آمستردام را منتشر کردند. برای این نشریه Eichholtz و همکاران مجموعه‌ای عمیق‌تر از داده‌ها را جمع‌آوری کردند که از سال 1620 شروع می‌شود و شامل خانه‌هایی از یک منطقه وسیع‌تر می‌شود. اگرچه اعداد و ارقام نشان می‌دهند که قیمت‌ها از دهه 1990 به بعد شروع به افزایش چشمگیر کردند، اما نتیجه آن‌ها این بود که بر اساس قیمت اجاره بها و نرخ سود، بازار مسکن در حباب نیست.

یکی از همکاران Eichholtz، Mathijs Korevaar، بسیار مهربان بود که اطلاعات خود را تا سپتامبر 2021 در اختیار من قرار داد. او در ایمیلی به من نوشت که پس از سال 2019 قیمت ها به حدی افزایش یافته است که مدل آنها نشان می دهد که املاک و مستغلات در آمستردام اکنون بیش از حد ارزش گذاری شده است. در زیر نمودار قیمت واقعی مسکن آمستردام از 1620 تا سپتامبر 2021 آمده است.  

اتفاقی که در دهه 1990 افتاد که قیمت مسکن را در زمان هلند بسیار بالاتر از قیمت ها قرار داد عصر طلایی در قرن 17 و عصر طلایی دوم در اواخر قرن 19؟ برای به دست آوردن درک گسترده تر از بازار مسکن - فراتر از مدلی مبتنی بر قیمت اجاره بها و نرخ بهره - کار یک اقتصاددان متخصص در زمین، مسکن و بانک را خواندم: جاش رایان-کالینز.

انقلاب وام مسکن

به گفته رایان-کالینز، دو تحول عمده در بازار مسکن از قرن نوزدهم وجود داشته است: تغییر در مالیات بر زمین و مقررات زدایی مالی. اگرچه او بیشتر در مورد اقتصادهای آنگلوساکسون تحقیق می کرد، من یافته های او را در هلند بررسی کردم.  

اقتصاددانان کلاسیک، مانند آدام اسمیت و جان استوارت میل، زمین را دارایی غیرقابل مقایسه با سایر دارایی ها می دانستند، عمدتاً به این دلیل که در عرضه ثابت و غیر متحرک است. اگر تقاضا برای زمین افزایش یابد، قیمت بدون تحریک عرضه بیشتر افزایش می یابد. در نتیجه، اگر رشد اقتصادی وجود داشته باشد، ارزش زمین - که خانه‌ها روی آن ساخته می‌شوند - به طور نامتناسب با کالاها و خدمات افزایش می‌یابد (حتی اگر مالک زمین هیچ نقشی در ایجاد آن ارزش نداشته باشد). راه حل اسمیت و میل مالیات بر زمین بود، بیش از کار یا سود. در واقع، در قرن 18 و 19، مالیات زمین منبع اصلی درآمد در ایالات متحده و اروپا بود.

سپس اقتصاددانان نئوکلاسیک آمدند که نظریه های فوق الذکر را در زمین حذف کردند. در قرن بیستم تغییری از مالیات بر زمین به مالیات بر درآمد پدید آمد. داشتن یک خانه به عنوان دارایی مالی به طور فزاینده ای جذاب تر می شد. تنها چیزی که گم شده بود راهی برای تامین مالی املاک و مستغلات بود. 

از دهه 1930 تا 1970، دولت‌ها در اکثر اقتصادهای پیشرفته «راهنمای اعتبار» را به بانک‌ها تحمیل کردند که وام‌های رهنی را محدود می‌کرد. بانک‌ها بر اساس اولویت، اعتبارات وام مسکن را به اعتبار شرکتی وام می‌دهند، زیرا اولی ریسک کمتری دارد. معمولاً خانه ای که با رهن خریداری می شود به عنوان وثیقه مطمئن برای وام است. در صورت ورشکستگی وام گیرنده، بانک می تواند وثیقه را دریافت کند و خسارت محدود می شود. در صورت اعطای وام به یک تجارت، هیچ وثیقه یا وثیقه ای با کیفیت پایین وجود ندارد. با این حال، برای جامعه، وام دادن به مشاغل مولد ضروری است، زیرا رشد اقتصادی پایدار و درآمد برای خدمات بدهی ایجاد می کند. اما هدایت اعتباری به آرامی از بین رفت و در نتیجه اعتبارات وام مسکن بانک ها از اعتبارات غیر وام مسکن در سال 1995 پیشی گرفت. انقلاب وام مسکن یک واقعیت بود.

یک بانک زمانی که وام می دهد پول ایجاد می کند. بنابراین، در صورتی که بانک ها وام وام مسکن بدهند، حجم پول افزایش می یابد، اما پول صرف مقدار محدودی از خانه می شود. عرضه پول است الاستیک، در حالی که عرضه منازل است غیر کشسان. جای تعجب نیست که در دهه 1990 قیمت مسکن افزایش یافت. متعاقباً، چرخه بازخورد مسکن-مالی آغاز شد: قیمت‌های بالاتر مسکن تقاضای بیشتری برای وام مسکن ایجاد کرد که باعث افزایش بیشتر قیمت‌ها و در نتیجه تقاضای بیشتر برای وام مسکن و غیره شد.

اوراق بهادار وام مسکن، که در دهه 1990 آغاز شد، نیز به "چرخه" کمک کرد. اوراق بهادار کردن بانک ها را قادر می سازد وام های رهنی را در یک امنیت با پشتوانه وام مسکن (MBS) بسته بندی و بسته بندی کنند. دارایی غیر نقدشونده (رهن) به دارایی نقد (MBS) تبدیل می شود که می تواند به عنوان مثال به صندوق بازنشستگی فروخته شود. بانک‌ها برای فروش MBS کارمزد دریافت می‌کنند و زمانی که اوراق بهادار خارج از ترازنامه است، فضای بیشتری برای وام‌های رهنی جدید باقی می‌گذارد.

آخرین اما نه کم اهمیت، کنترل سرمایه که پس از فروپاشی برتون وودز در سال 1971 برداشته شد، به این معنی بود که بانک ها دیگر برای تامین مالی خود به سپرده های داخلی وابسته نیستند. بانک ها به بازارهای پول بین المللی دسترسی پیدا کردند، جایی که می توانستند بودجه اضافی برای اعتبار مسکن جذب کنند.

افزایش قیمت ملک منجر به افزایش نسبت قیمت مسکن به درآمد و در نتیجه کاهش هزینه های مصرف کننده می شود. این ضرر در هزینه‌های اقتصاد بازخوردی مسکن با «ثروت» حاصل از افزایش قیمت مسکن جبران می‌شود. افرادی که از دارایی خود سودهای غیر واقعی دارند، به این دلیل که احساس ثروتمندی بیشتری می کنند، بیشتر خرج می کنند.اثر ثروت) ، یا برای خرید قایق وام مسکن دوم بگیرید (برداشت سهام). سود دیگران از طریق سفته بازی در املاک افزایش می یابد. اما مصرف فقط تا زمانی می تواند ادامه یابد که چرخه تداوم داشته باشد.

نتیجه

چرخه نیاز به بدهی بیشتر و افزایش قیمت مسکن دارد. این مارپیچ بدهی ناپایدار به لطف بانک‌های مرکزی که نرخ‌های بهره را پایین می‌آورند، ادامه می‌یابد. به نظر من، موارد فوق شبیه یک طرح پانزی است و بازار مسکن در یک حباب است. اگرچه من مطمئن نیستم که این وضعیت تا چه زمانی ادامه خواهد داشت و چگونه حباب می‌پاشد. شاید قیمت های اسمی مسکن کاهش یابد، شاید تورم به گونه ای افزایش یابد که قیمت واقعی مسکن به میانگین بلندمدت خود بازگردد. مشکل کاهش قیمت‌های اسمی این است که می‌تواند سیستم بانکی را از بین ببرد، چیزی که بانک‌های مرکزی می‌خواهند از آن جلوگیری کنند، زیرا بانک‌ها در معرض گسترده وام‌های مسکن قرار دارند.  

من می خواهم تأکید کنم که هر اقتصاد (پیشرفته) بازار مسکن یکسانی ندارد. سطح بدهی وام مسکن نیز به صورت خطی افزایش نمی یابد. پس از بحران بزرگ مالی در سال 2008، قیمت مسکن و سطح بدهی وام مسکن در بسیاری از اقتصادها کاهش یافت. در واکنش به بحران، دولت‌ها به کمک آمدند تا بانک‌ها را نجات دهند و از اقتصاد حمایت کنند - که باعث افزایش بدهی دولت شد. حباب مسکن اجازه نداشت به طور کامل تخلیه شود. نرخ بهره به صفر رسید، نرخ بهره واقعی منفی شد و چرخه دوباره فعال شد. افزایش قیمت مسکن از سر گرفته شد  

علاوه بر این، یک مقاله دانشگاهی ("وام مسکن بیشتر، رشد کمتر؟”) از سال 2016 توسط دیرک بزمر و همکاران بیان می کند:

در داده‌های تازه جمع‌آوری‌شده در مورد 46 اقتصاد طی سال‌های 1990-2011، نشان می‌دهیم که توسعه مالی از سال 1990 بیشتر به دلیل رشد اعتبار به بازارهای املاک و مستغلات و سایر دارایی‌ها بوده است که دارای ضریب رشد منفی است. ... ما اثرات رشد مثبتی را برای جریان های اعتباری به مشاغل غیر مالی پیدا کردیم، اما نه برای جریان های اعتباری بازار رهن و سایر دارایی ها. …

نه تنها انقلاب وام مسکن اعتبار را برای کسب و کارهای مولد از بین برد، بلکه جریان اعتبار به وام مسکن نیز اثر رشد منفی دارد.

آیا ممکن است انقلاب وام مسکن، که رشد را خفه کرده، همراه با یک سیستم پولی بین‌المللی غیرقانونی که سطوح بدهی نامحدودی را ممکن می‌سازد، بزرگ‌ترین تله بدهی را در تاریخ جهان ایجاد کرده باشد؟

در نهایت، در هلند، و گمان می‌کنم در جاهای دیگر، راه‌حلی که برای مسکن غیرقابل قیمت ذکر شد، ساختن خانه‌های بیشتر است. این رویکرد شکست خورده است، زیرا بانک‌ها همیشه می‌توانند سریع‌تر از هر کسی که بتواند خانه بسازد، پول چاپ کند. راه حل را باید در سمت تقاضا جستجو کرد نه در سمت عرضه.

اگر از خواندن این مقاله لذت بردید، لطفاً حمایت کنید ناظر طلا و در خبرنامه مشترک شوید.

منابع

• موزه Belasting و Douane. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen در هلند

• Bezemer, D. 2014. شومپیتر ممکن است باز هم درست باشد: تمایز عملکردی اعتبار.

• Bezemer, D., Grydaki, M., and Zhang, L. 2016. وام مسکن بیشتر، رشد کمتر؟

• Bezemer, D., Samarina, A., and Zhang, L. 2017. تغییر در تخصیص اعتبار بانک: داده های جدید و یافته های جدید.

• Eichholtz، P. 1997. شاخص قیمت خانه بلند مدت: شاخص هرنگراخت، 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, and Lindenthal, T. 2012. قیمت خانه و اصول اولیه: 355 سال شواهد.

• فرگوسن، ن. 2008. صعود پول.

• هراری، YN 2018. پول.

• Jordà، Ò.، Schularick، M.، و Taylor، AM 2014. رهن بزرگ: تامین مالی مسکن، بحران ها و چرخه های تجاری.

• Korevaar, M., Eichholtz, P., and Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel در آمستردام. 

• Monsma، JA، Monsma، AP آیا فرصتی برای این کار وجود دارد؟

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. تأثیر اوراق بهادار وام مسکن بر حباب مسکن و بحران وام مسکن فرعی: دیدگاه خودسازماندهی.

• ریل، آ. ون. 2016. Het Financieel Stelsel در Historisch Perspectief.

• رایان کالینز، جی.، ورنر، آر.، جکسون، ا.، و گرینهام، تی. 2012. پول از کجا می آید؟

• رایان کالینز، جی. 2019. چرا نمی توانید خانه بخرید؟

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ