داده‌های سرشماری جدید نشان می‌دهد که آمریکایی‌ها به کجا می‌روند – و کجا باید سرمایه‌گذاری کنید

آمریکایی ها تحت فشار تورم و افزایش قیمت مسکن در شهرهای بزرگ هستند. آنها به دنبال پناهندگی در ایالت هایی با آب و هوای گرم، هزینه های زندگی کمتر، و فرصت های شغلی فراوان هستند - ایالت هایی مانند فلوریدا، تگزاس، و کارولیناس. یک تجزیه و تحلیل داده های سرشماری از انجمن ملی از Realtors (NAR) نشان می‌دهد که کدام ایالت‌ها ساکنان خود را از دست داده‌اند و کدامیک در سال 2022 افزایش جمعیت داشته است. 

الگوهای مهاجرت در حال تغییر هستند

تصمیم برای جابه‌جایی آسان نیست، حتی زمانی که ماندن در آن مقرون به صرفه نیست. اگرچه همه‌گیری این فرصت را برای آمریکایی‌های بیشتری فراهم کرد کار از راه دور در حالی که تقاضا برای فضای بیشتر را افزایش می دهد، این شرایط تنها منجر به افزایش جزئی در مهاجرت داخلی شده است، که برای دهه ها رو به کاهش بوده است. بر اساس گزارش ها، در سال 2022، مهاجرت محلی به پایین ترین حد تاریخی رسید موسسه بروکینگز. 

دوران پس از جنگ جهانی دوم، سالانه حدود 20 درصد از آمریکایی ها جابجا می شدند. این به این دلیل است که ایالات متحده جمعیت جوان‌تری با اجاره‌نشینان بیشتر و خانوارهای تک‌درآمد بیشتری داشت، که این امر خانواده‌ها را آسان‌تر می‌کرد تا شغل جدیدی را انتخاب کنند و نقل مکان کنند. در اوایل دهه 2000، نرخ مهاجرت به 13 تا 14 درصد کاهش یافت و رکود بزرگ مهاجرت را حتی بیشتر کاهش داد. 

افزایش نرخ وام مسکن در نیمه دوم سال 2022 مهاجرت از جذابیت کمتری برخوردار شد. صاحبان خانه هایی که در دوران رونق همه گیر خرید خانه توانستند وام های مسکن با نرخ بهره پایین را قفل کنند، انگیزه ای برای مهاجرت نداشتند. و تحقیقات پیو اشاره می کند که افراد کمتری به مناطق شهری می روند که اجاره بها به سرعت افزایش یافته است و روند شهرنشینی را معکوس می کند. 

اما در حالی که مهاجرت کلی در حال کاهش است، مهاجرت از راه دور در حال افزایش است. حرکت در سراسر شهرستان ها در سال 2021-2022 افزایش یافت، همانطور که مهاجرت بین ایالت ها نیز افزایش یافت. حرکات در مسافت های طولانی تر ممکن است تا حدی منعکس کننده آن باشد روند در روند بازنشستگی زودهنگام اجباری و ترک کار داوطلبانه که در این زمان رواج یافت، زیرا مردم از این انتقال برای یافتن مشاغل بهتر یا مسکن ارزان‌تر در ایالت‌های دیگر استفاده کردند. 

مردم کجا حرکت می کنند؟

شش ایالتی که بیشترین رشد جمعیت را در سال 2022 داشته اند عبارتند از: فلوریدا (+1.9%)، تگزاس (+1.6%)، کارولینای شمالی (+1.3%)، کارولینای جنوبی (+1.7%)، تنسی (+1.2%)، و گرجستان (+1.2%). آریزونا، آیداهو، آلاباما، اوکلاهاما و نوادا نیز در فهرست بالای مهاجرت ورودی قرار داشتند. 

به گفته بنیاد مالیات، بخشی از قرعه کشی ممکن است بوده است مالیات کم. اما این پس‌اندازها احتمالاً تحت الشعاع کاهش هزینه‌های رهن یا اجاره‌ای است که مهاجران به این ایالت‌ها می‌توانند از آن لذت ببرند، به‌ویژه کسانی که از مناطق شهری بزرگ مانند نیویورک می‌آیند. موسسه سیاست های مالی گزارش به طور متوسط ​​خانواده ای که نیویورک را ترک می کنند، 15 برابر بیشتر از هزینه های مالیاتی در هزینه های مسکن صرفه جویی می کنند. 

NAR همچنین از داده های USPS برای شناسایی روند مهاجرت بین مناطق مترو استفاده کرد. شهرهایی با بیشترین نرخ جابجایی ورودی نیز در جنوب و غرب بودند. برخی از مناطقی که بیشترین رشد جمعیت را داشته اند عبارتند از:

• اوکالا، فلوریدا
• تالاهاسی، فلوریدا
• شارلوت، کارولینای شمالی
• ساوانا، جورجیا
• هوستون، تگزاس
• دلتونا، فلوریدا
• میرتل بیچ ، کارولینای جنوبی
• هانتسویل، آلاباما
• میامی، فلوریدا
• مک آلن، تگزاس

NAR خاطرنشان می کند که این مناطق کمربند خورشیدی پس از همه گیری، بهبود سریع شغلی را تجربه کردند. در این مناطق به طور متوسط ​​حدود 5 درصد بیشتر از مارس 2020 شغل وجود دارد. 

مردم کجا می روند؟

همانطور که آمریکایی ها خانه های جدید در جنوب و غرب پیدا می کنند، ایالت هایی را ترک می کنند که هزینه مسکن بالا، مالیات بالا و/یا رشد شغلی آهسته دارند. ایالت هایی که بیشترین ساکنان را در سال 2022 از دست دادند، کالیفرنیا (-0.3٪)، نیویورک (-0.9٪)، ایلینوی (-0.8٪)، نیوجرسی (-0.1٪) و ماساچوست (-0.1٪) بودند. 

برخی از این ایالت ها مراکز شهری با قیمت های تکان دهنده املاک و مستغلات دارند - میانگین قیمت فروش خانه در سانفرانسیسکو 1.275 میلیون دلار- در حالی که دیگران پس از همه گیری به کندی بهبود می یابند. به عنوان مثال، تنها یک منطقه مترو در ایلینویز به طور کامل از دست دادن شغل COVID-19 خود را جبران کرده است. تنها 86 درصد مشاغل از جولای 2022 در سراسر ایالت بازیابی شدند.

جابجایی های مرتبط با مسکن حتی رایج تر می شود

مسکن همیشه دلیل اصلی جابجایی افراد بوده است. آنها به دنبال محله های بهتر، فضای بیشتر و قیمت های مقرون به صرفه تر هستند. اما داده های سرشماری نشان می دهد جابه‌جایی‌های مربوط به مسکن در طول همه‌گیری شیوع بیشتری پیدا کرده است، در حالی که سهم افرادی که به دلایل خانوادگی یا شغلی نقل مکان می‌کنند اندکی کاهش یافته است. 46 درصد از آمریکایی ها به دلایل مربوط به مسکن در سال 2021 نقل مکان کردند که شش درصد نسبت به سال قبل افزایش داشت. 

اکنون افراد کمتری نسبت به گذشته مهاجرت می کنند. اما کسانی که در حال جابجایی هستند، مسافت های دورتری را طی می کنند. از آنجایی که مردم برای یافتن مسکن مقرون به صرفه در شهرهای بزرگی که از لحاظ تاریخی مطلوب‌ترین مکان برای زندگی بوده‌اند، تلاش می‌کنند، ما شاهد رشد جمعیت بیشتری در مناطق جنوبی و غربی هستیم. تقاضا برای مسکن در این مناطق در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد، بنابراین سرمایه گذاران می توانند روند مهاجرت را برای یافتن مناطق با پتانسیل رشد در آینده تجزیه و تحلیل کنند.

در چند دقیقه یک نماینده پیدا کنید

با یک مشاور املاک و مستغلات سرمایه‌دار هماهنگ کنید که می‌تواند به شما کمک کند معامله بعدی خود را پیدا کنید، تجزیه و تحلیل کنید و ببندید.

• جستجوی خود را ساده کنید
• به یک شبکه قابل اعتماد ضربه بزنید.
• اهرم بازار و تخصص استراتژی.

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.