وعده ها، وعده ها: اگر مستاجر تجاری عمل نکند چه؟

اجاره های تجاری مستاجران را ملزم به پرداخت اجاره می کند. با این حال، این الزام تنها آغاز راه است. مستاجران همچنین موافقت می کنند که در مالیات املاک و مستغلات مشارکت کنند. آنها با حفظ بیمه موافقت می کنند. آنها موافقت می کنند که فضا را تمیز و در شرایط مناسب نگه دارند. آنها موافقت می کنند که اطلاعات خاصی را به مالک ملک گزارش کنند. آنها توافق می کنند که آشغال در پیاده رو یا تابلوهای زشت در پنجره ها قرار ندهند. به طور خلاصه، آنها قول می دهند که همه نوع کار را به جز پرداخت اجاره انجام دهند. بسیاری از مستاجران آنچه را که قول می دهند انجام می دهند، اما برخی انجام نمی دهند. در این صورت صاحب ملک چه کاری می تواند انجام دهد؟

اگر هر گونه اجاره نامه تجاری را مطالعه کنید، خواهید دید که اگر مستاجر به وعده های خود عمل نکند، مالک ملک می تواند اجاره نامه را فسخ کند. همچنین در اجاره نامه آمده است که اگر مستاجر قصور کند، مالک می تواند به داخل فضا رفته و مستاجر و وسایلش را خارج کند. همچنین مالک این حق را دارد که قفل ها را عوض کند یا خدمات برقی را خاموش کند. ممکن است لازم باشد که مالک به مستاجر اخطار و مهلتی بدهد تا عمل خود را پاک کند، اما در نهایت نکول مستاجر به صاحبخانه این حق را می‌دهد که از انواع درمان‌های سخت‌گیرانه استفاده کند. بسیاری از اجاره‌نامه‌های تجاری همچنین می‌گویند که در صورت نکول، مالک ملک می‌تواند ودیعه وثیقه مستاجر را برداشت کند و از مستاجر بخواهد که آن را دوباره پر کند، اجاره رایگان مجاز در طول ساخت اولیه مستاجر را پس بگیرد، و اجاره را از طریق اجاره سریع‌تر کند. پایان اجاره نامه بله، اگر یک اجاره نامه تجاری را بخوانید، چیزهای ترسناک زیادی را نشان می دهد که ممکن است برای یک مستاجر اتفاق بیفتد.

نه خیلی سریع! دادگاه ها اغلب مانع مالک ملکی می شوند که می خواهد اجاره نامه را فسخ کند یا اقدامات سختگیرانه دیگری انجام دهد. دادگاه ها نتیجه خواهند گرفت که گناهان مستاجر به اندازه کافی بد نبوده است که فسخ یا اقدامات مشابه را توجیه کند. مستاجر اغلب قول می دهد که بهتر عمل کند. دادگاه اغلب مستاجر را باور می کند و به آنها فرصت دیگری می دهد و شانس سوم و چهارم. علاوه بر همه اینها، این روند اغلب با سرعت طاقت‌فرساً آهسته‌ای اتفاق می‌افتد، حداقل در شهر نیویورک، زیرا دادگاه‌ها بسیار غرق در اختلافات مالک و مستاجر و سایر دعاوی هستند.

نتیجه خالص این است که صاحبان ملک نباید باور داشته باشند که واقعاً حق فسخ قرارداد اجاره یا اعمال سایر حقوق شدید برای نکول مستاجر را دارند، به خصوص اگر این یک قصور باشد که مستاجر می تواند استدلال کند که بی اهمیت است. مقداری اجاره پرداخت نشده ممکن است بی اهمیت باشد. احتمالاً چندین ماه اجاره پرداخت نشده نخواهد بود، اما دادگاه احتمالاً همچنان به مستاجر زمان بیشتری می دهد. هنوز زمان زیادی طول می کشد تا به این تصمیم برسیم. سایبان پاره شده ممکن است نقض غیر مادی عهد مستاجر برای حفظ فضا به عنوان یک رستوران کلاس "A" باشد، اما عدم حفظ بیمه آنطور که اجاره نامه ایجاب می کند ممکن است چنین نباشد. این به عهده قاضی است. به نظر می رسد بسیاری از قضات فکر می کنند که صاحبان املاک فقط دارایی هستند و پول دریافت می کنند، ذخایر نقدی انبوهی را در طول سال ها انباشته کرده اند و باید بتوانند آن را جذب کنند – که هیچ کدام از آنها معمولاً درست نیست.

در پاسخ، صاحبان املاک باید به فکر ایجاد توانایی پاسخگویی به نکول مستاجر در قراردادهای اجاره خود باشند به گونه‌ای که نسبت به فسخ اجاره یا حذف مستاجر از فضای اجاره‌ای چشمگیرتر باشد.

بهره و جریمه های دیرکرد اجاره بدون پرداخت اولین و واضح ترین سلاحی است که هر صاحب ملک باید در اجاره خود بسازد. شگفت آور است که ببینید چه تعداد از اجاره نامه ها، به ویژه اجاره نامه های قدیمی تر، این پرداخت ها را ارائه نمی دهند. دادگاه ها معمولاً آنها را اجرا می کنند، اگرچه ممکن است مدتی طول بکشد. اگر مستاجر متوجه شود که در نهایت درگیر دریافت سود پیش‌فرض با نرخ بالا و هزینه‌های دیرکرد خواهد بود، ممکن است انگیزه کافی برای پرداخت به موقع را ایجاد کند. اگر مستاجر کمبود پول داشته باشد، مالک می خواهد که مستاجر انگیزه ای برای پرداخت اجاره بها قبل از سایر تعهدات داشته باشد.

مستاجرین همچنین تعهدات معناداری زیادی را فراتر از تعهد به پرداخت اجاره به عهده می گیرند. یک مالک نگران ممکن است سعی کند اقدامات پولی را در اجاره نامه ایجاد کند تا به برخی موارد پیش فرض پاسخ دهد. به عنوان مثال، اگر مستاجر وعده دهد که ساعات معینی باز بماند، دادگاه احتمالاً به مالک اجازه فسخ اجاره را نخواهد داد در صورتی که مستاجر تعهد خود را نقض کند، اما دادگاه ممکن است به ازای هر ساعتی که مستأجر است، پرداختی را به صورت فرمولی اعمال کند. زمانی که آنها موافقت کردند باز بمانند بسته شد. این به مالک ملک کمک می کند تا زبانی را برای توضیح اینکه چرا پرداخت معقول است و اینکه چرا باز بودن مستاجر برای مستاجر مهم است را درج کند.

بسیاری از مسائل دیگر مربوط به اجاره نیز می توانند به تعهدات پرداخت تبدیل شوند. به عنوان مثالی دیگر، به جای منع مستاجر از فروش اجاره نامه خود یا اجاره فرعی فضا به دیگری، ممکن است اجاره نامه بتواند به طور خودکار معاملات خاصی از آن نوع را مجاز کند، اما در صورت وقوع نیاز به تعدیل اجاره بها نیز داشته باشد. لازم نیست وضعیت باینری یا "بله/خیر" باشد.

اگر اجاره نامه دارای ضامن باشد و مالک ملک مراقب باشد که ضامن دارای قدرت مالی معینی باشد، دادگاه احتمالاً به مالک ملک اجازه فسخ اجاره را نخواهد داد اگر ضامن از استاندارد مالی لازم کمتر باشد. با این حال، ممکن است اجاره به جای آن، مستلزم افزایش اجاره بها برای جبران ریسک بیشتر از حد انتظار مالک باشد.

اگر مستاجر اجازه دهد زباله ها در مکان های نامناسب یا در زمان های نامناسب انباشته شوند، هر گونه اجاره اغلب به صاحب ملک اجازه می دهد تا با هزینه مستاجر آشفتگی را تمیز کند. ممکن است منطقی‌تر باشد که صرفاً هزینه‌ای برای ایجاد آشفتگی اعمال کنیم، دوباره با توضیح اینکه چرا مهم است که چنین آشفتگی‌هایی اتفاق نیفتد و چرا این هزینه معقول است.

به طور خلاصه، هر صاحب ملک باید سعی کند زرادخانه ای از سلاح های بزرگ و کوچک را در اختیار خود قرار دهد تا در برابر مستاجر متخلف استفاده کند. این سلاح‌ها می‌توانند شامل فسخ اجاره باشند، اما باید اقدامات کمتری را نیز در بر گیرند که به مالک یک راه حل عملی برای هر گونه پیش‌فرض می‌دهد، با توجه به اینکه دادگاه‌ها به راحتی اجاره‌ها را فسخ نمی‌کنند.

نکته کلیدی در اینجا ایجاد پیامدهای کوچکتر و فوری برای رفتار بد است. عواقب کوچک و فوری ممکن است دردناک تر از عواقب بزرگتر باشد، که بعید است از بررسی دقیق دادگاه جان سالم به در ببرد. اگر مالک ملک بتواند و انجام دهد که تمام اجاره بها تحت هفت سال آخر اجاره را تسریع بخشد و مستاجر به طور ناگهانی شش یا هفت رقمی اجاره بها بدهکار باشد، بسیاری از مستاجران صرفاً منصرف خواهند شد. این معمولاً به معنای کمپ زدن در فضا بدون پرداخت اجاره است و تا زمانی که مارشال یا کلانتر بیاید، کسب و کار مستاجر را اداره کنید.

حقوق دراکونیایی صاحب ملک می تواند مستاجر را بدون امید رها کند. بنابراین، مستاجر اغلب تلاش خود را متوقف می کند. پیامدهای کوچکتر ممکن است حداقل گاهی برای آموزش مستاجر کافی باشد که مالک ملک نباید همیشه آخرین کسی باشد که پس از پرداخت حقوق و دستمزد، تامین کنندگان و توزیع به صاحبان مستاجر حقوق دریافت می کند. صاحب ملک شریک مستاجر نیست! از سوی دیگر، اگر مستاجر شریک واقعی مالک ملک باشد، در این صورت مالک می خواهد بتواند اقدامات کوچک اما جدی را انجام دهد تا مستاجر را برای جدی گرفتن آن مشارکت تشویق کند.

• محتوای مبتنی بر SEO و توزیع روابط عمومی. امروز تقویت شوید.
• پلاتوبلاک چین. Web3 Metaverse Intelligence. دانش تقویت شده دسترسی به اینجا.
• منبع: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/