دیدن گرین: برون سپاری، بازنشستگی با املاک و مستغلات، و سرمایه گذاری در کالج

دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 714 است. اکثر افراد در کالج به آن مانند زمانی برای کسب درآمد نگاه نمی کنند. آنها به آن مانند زمانی برای تفریح ​​و زمانی برای رشد نگاه می کنند. شما می توانید همه این کارها را انجام دهید و همچنان پول در بیاورید، مرد. بنابراین من شما را به سمت یافتن شغلی سوق می‌دهم که در آن بتوانید درآمد بیشتری کسب کنید و سپس از والدینتان یا شخص دیگری که می‌شناسید بخواهید با شما وامی برای خرید ملک اجاره‌ای ترجیحاً شخصی که تجربه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را داشته باشد، بخواهد. آنها می توانند آن معامله را تضمین کنند و مطمئن شوند که برای شما کار خواهد کرد. من این روش را بیشتر از خرید خانه ای که در حال حاضر شخص دیگری با مستاجران بسیار مشکل دار دارد و داشتن اولین تجربه شما به عنوان سرمایه گذار املاک در چنین سناریویی دوست دارم.

دیوید:
همه چه خبر؟ این دیوید گرین، مجری برنامه Seeing Greene است. آیا این طعنه آمیز نیست که ما آن را Seeing Greene می نامیم، اما نام خانوادگی من نیز Seeing Greene است؟ چه احتمالاتی وجود دارد که من در نهایت میزبان نمایشی باشم که نام خانوادگی من یکسان است؟ دیوانه، درست است؟ سال‌ها پیش این کار را می‌کردیم، اما نتوانستیم اسمی به ذهنمان برسد. در قسمت امروز، اگر قبلاً به یکی از آن ها گوش نداده اید، از شما، پایگاه شنوندگان ما، سؤالات و نظرات خود را می گیرم و به آنها پاسخ می دهم تا همه بشنوند. این در مورد ویژگی های ثروتمند سازی املاک و مستغلات است، چگونه سفر خود را شروع کنید، چگونه به سفر خود پایان دهید. ما کمی از همه چیز گرفتیم و امروز یک نمایش عالی برای شما داریم.

دیوید:
در برنامه امروز، می‌خواهید یاد بگیرید که چه زمانی می‌توانید امور مالی خود را کاهش دهید و آیا باید از HELOC استفاده کنید یا به پس‌انداز پول برای گسترش مجموعه خود ادامه دهید. کجا می‌توان دارایی‌های بازار را پیدا کرد که فهرست نیستند، اما دارایی‌هایی هستند که دیگران به آن‌ها نگاه نمی‌کنند یا نمی‌بینند، و چه زمانی باید از کمک یک دستیار و همچنین بهترین راه برای انجام این کار استفاده کنید.

دیوید:
ما از افرادی در کالج که هنوز اولین خانه خود را نخریده اند و افرادی که به دوران بازنشستگی نزدیک می شوند و سعی می کنند بفهمند بهترین نوع کلاس دارایی برای آنها در زمان زندگی شان چیست، سؤال داریم. این یک اپیزود شگفت انگیز است که در آن زمان بسیار خوبی داشتم. من می دانم که شما دوست خواهید داشت گوش کنید. بنابراین دست و پنجه نرم کنید و بیایید شروع کنیم.

دیوید:
قبل از اینکه ما این کار را انجام دهیم، شیب سریع امروز این است که معدل شما چقدر است؟ شما اهداف ما را شنیده اید و با مربیان ما برای شروع سال 2023 ملاقات کرده اید. خوب، هدف شما چیست؟ آیا می‌توانید برنامه‌ای مشخص داشته باشید و می‌توانید روی آن برنامه اقدام کنید تا سال 2023 را متفاوت و بهتر از سال 2022 کنید؟ به یاد داشته باشید، زندگی با شانس بهتر نمی شود، با انتخاب بهتر می شود. بسیار خب، بیایید به سوال اول امروز برسیم.

احمد:
سلام دیوید. از اینکه من را همراهی کردید متشکرم دلیل اینکه من دست به دست می شوم این است که در یک دوراهی قرار دارم. من تمام وقت به عنوان آتش نشان کار می کنم و صاحب یک کسب و کار آموزشی شخصی هستم. من همچنین صاحب یک خانواده دو نفره هستم که به طور کامل اجاره داده شده است. دلیل اینکه من بر سر دوراهی قرار دارم این است که احساس می‌کنم با مقدار زمانی که برای آموزش شخصی صرف می‌کنم و میزان درآمدی که این آموزش ایجاد می‌کند، شاید ارزش وقتم را نداشته باشد و شاید بتوانم در جای دیگری درآمد بیشتری کسب کنم. من دانش بسیار قوی از بازار املاک در بوستون دارم. با این حال، من تمایلی به مشاور املاک ندارم.

احمد:
من با بسیاری از کارگران، پیشه وران، پیمانکاران اینجا در آتش نشانی کار کردم. بنابراین یکی از ایده‌های من این بود که با یکی از آنها برای راه‌اندازی یک شرکت ساختمانی شراکت کنم، که سپس از سرمایه آن استفاده کنم، آن را دوباره در املاک و مستغلات قرار دهم و همچنین املاک را با شرکت ساختمانی با خرید و تعمیر ادغام کنم. خانه های بیشتر نمی دانم این ایده خوبی است یا نه. من کسی را نمی شناسم که این کار را انجام داده باشد، اما می دانم که باید کاری انجام دهم. می دانم که شما همیشه می گویید املاک و مستغلات یک بازی پولدار و کند است، اما من هنوز احساس نمی کنم که از زمانم عاقلانه استفاده می کنم و می توانم بهتر از آن استفاده کنم. خیلی ممنونم.

دیوید:
دانیل، من این سوال را دوست دارم. من حدس می زنم لهجه شما از بوستون است، برخی در آن منطقه. من به طور قطع نمی دانم، اما این چیزی است که حدس می زنم و همچنین از خدمات شما به عنوان اولین پاسخ دهنده تشکر می کنم. چیزهای زیادی در مورد داستان شما دوست دارم. من می خواهم همین الان وارد آن شوم. تو یک هجوم میکنی من آن را دوست دارم. تو خیال پرداز نیستی. شما اینجا نمی نشینید که "من کارم را رها می کنم و فقط می خواهم بروم کاری انجام دهم و امیدوارم کارم درست شود." تو داری این کارو میکنی کار سختی است هرکسی که به عنوان یک آتش نشان کار می کند، اولین پاسخ دهنده به هر شکلی باشد، شما مجری قانون دارید، شما امدادگران دارید، مدارک کمتری از امدادگران دارید، مدارک بالاتری دارید، آن افراد سیاست های زیادی دارند. ، آنها باید بفهمند و آزمایش کنند که باید طی کنند و رویه ها را بگذرانند، باید آنها را حفظ کنند و در واقع باید انجام دهند. آنها نمی توانند فقط در محل کار حاضر شوند و در بیشتر موارد کاری انجام ندهند.

دیوید:
استعدادهای زیادی در آن استخر وجود دارد و این یکی از دلایلی است که من به اولین پاسخ دهندگان علاقه دارم این است که آنها می توانند بیش از کاری که انجام می دهند انجام دهند و برخی از آنها این را می خواهند. بنابراین اجازه دهید وارد سناریوی خاص واقعی شما در اینجا شویم. شما به عنوان یک آتش نشان کار می کنید. شما به عنوان یک مربی شخصی مقداری سکه اضافی می سازید. فکر نمی‌کنم آموزش شخصی کسب‌وکاری باشد که به دلیل کسب درآمد وارد آن شوید. این کاری است که شما انجام می دهید زیرا به آن علاقه دارید. بنابراین این ضربه به مربیان شخصی نیست.

دیوید:
آنها به یک هدف فوق العاده نجیب خدمت می کنند، به ویژه آنهایی که با افراد علاقه مند ورزش نمی کنند، آنها با افرادی کار می کنند که به طرز وحشتناکی ناسالم و نامناسب هستند و به کسی نیاز دارند که استعداد و مهارت تشویق و تشویق را داشته باشد. نگرش مثبت و مسئولیت پذیری برای کمک به شکل گیری آنها.

دیوید:
آن افراد به روش خود زندگی را نجات داده و افزایش می دهند، درست مانند اولین پاسخ دهنده. ما در مورد آن صحبت نمی کنیم. ما در مورد این صحبت می کنیم که اگر هدف شما کسب درآمد است، این یک تجارت نیست. شما بهتر خواهید شد. شما ناراضی خواهید شد قرار نیست ازش لذت ببری من ایده شما را برای راه اندازی یک شرکت ساختمانی دوست دارم و احتمالاً می خواهم به شما توصیه هایی در مورد راه های عملی برای انجام آن بدهم.

دیوید:
بنابراین به خوبی با کسب و کار سرمایه گذاری املاک و مستغلات شما ادغام می شود. همچنین راه آسان‌تری برای کسب درآمد خواهد بود و با پیشینه‌ای که دارید، به‌ویژه پایگاه داده‌ای از افرادی که شما را می‌شناسند، مانند شما و به شما اعتماد دارند که در آتش‌نشانی و سایر بخش‌های آتش‌نشانی با آنها کار می‌کنید، تا حدی اعتبار کسب می‌کنید. شما می خواهید آن مردی باشید که مردم می گویند: «هی، می شنوم که در مورد اینکه می خواهید آشپزخانه خود را بازسازی کنید صحبت می کنید. تو باید پسرم احمد را بزنی او این کار را برای شما انجام خواهد داد. او از ما مراقبت می کند.» راهی وجود دارد که در آن کسب‌وکار به درستی از کار بیفتید.

دیوید:
نمی دانم می خواهم با ساخت و ساز شروع کنم یا نه. وقتی به ساخت‌وساز فکر می‌کنم، به پیمانکار فکر می‌کنم و سپس به صدور مجوز، اوراق قرضه، و بیمه، و کارهای زیادی که باید قبل از ایجاد هر نوع درآمدی انجام دهید. بنابراین نمی دانم منظور شما از ساخت و ساز این بود یا نه، اما من به این فکر می کردم. من بیشتر به این فکر می‌کنم که شما یک نوع خدمات دست‌ساز را راه‌اندازی می‌کنید، بنابراین چیزهایی را که خراب می‌شوند را اصلاح می‌کنید. شما مانند کفپوش کار می کنید. این یک مورد بزرگ است. کفپوش و رنگ می تواند به شما کمک کند.

دیوید:
شاید افرادی را بیابید که تجربه ای در زمینه دیوارهای خشک، ورقه کاری، چوب کاری داشته باشند تا بتوانند پوسیدگی خشک بیرون را تعمیر کنند. کمی نجاری. هیچ چیز بزرگی نیست کمی لوله کشی، بنابراین می توانید سینک را جایگزین کنید، می توانید توالت را جایگزین کنید. لوازم آرایشی و بهداشتی شما می‌خواهید کسی باشید که می‌تواند وارد شود و بگوید: "هی، آنها یک معامله در Lowe's یا Home Depot یا آنلاین داشتند." به این شیر آب نگاه کن من می توانم این را نصب کنم. من می توانم شش تا از آنها را با این قیمت برای شما تهیه کنم. و آنها می گویند: "وای، عالی است. آره، این کار را بکن.»

دیوید:
و سپس باید کار خود را افزایش دهید و آن را به هزینه مواد اضافه کنید. بوم، شما پیشنهادی برای خود دارید که می توانید به کسی بدهید. این بسیار آسان است و شما می توانید قبل از اینکه زمان، سرمایه یا انرژی زیادی را در کسب و کار سرمایه گذاری کنید، درآمد کسب کنید. اگر مسیر پیمانکاری را طی کنید، مقدار زیادی کار، زمان و انرژی برای این کار سرمایه گذاری کرده اید، قبل از اینکه هرگز یک دلار را ببینید. بنابراین من آن را دوست ندارم. با مسیر دستیار شروع کنید. به آهستگی، ببینید چه نوع فرصت های تجاری به دست می آورید و سپس به دنبال متخصصانی باشید که بتوانید در آن نوع کار به شما کمک کنند.

دیوید:
در نهایت، شما تماس های سقفی ایجاد می کنید. لوله کش خواهید گرفت منظره گران خواهید داشت. فکر می‌کنم اگر در آن مهارت داشته باشید، منظورم این است که اگر می‌خواستم از نو شروع کنم، احتمالاً به جای اینکه یک مشاور املاک باشم، آن مسیر را طی می‌کردم، زیرا به افرادی که بتوانند ساخت‌وساز انجام دهند نیاز است. اگر بتوانید وارد شوید و کار قابل اعتماد خوبی انجام دهید و در واقع آن کارها را به موقع انجام دهید، می توانید ارزش زیادی به یک ملک یا زندگی یک فرد اضافه کنید.

دیوید:
بنابراین من این ایده را دوست دارم، به خصوص اگر دستی دارید. تصور کنید که درجاتی از استعداد مکانیکی دارید. اگر در حال حاضر به عنوان یک آتش نشان کار می کنید، احتمالاً باید یاد بگیرید که چگونه چیزها را تعمیر کنید، چیزها را تعمیر کنید، چیزها را کنار هم بگذارید، تجهیزاتی را که استفاده می کنید دستکاری کنید. شما احتمالاً به خوبی در تجارت ساخت و ساز ترجمه خواهید کرد و ما به افرادی در آن تجارت نیاز داریم که افراد خوبی باشند. پس آره مرد، من کاملا پشتت هستم. شما مهر تایید Seeing Greene را گرفتید. من دوست دارم ببینم شما با آن پیش می روید و سپس به ما بگویید که چگونه پیش می رود.

دیوید:
بسیار خوب، سوال بعدی ما از فردا است که در 25 سال گذشته در نیویورک زندگی کرده و اوایل امسال به لاس وگاس نقل مکان کرده است. فردا می‌گوید: «به‌عنوان یک تازه‌کار در سرمایه‌گذاری در املاک، واقعاً نمی‌توانم بازده نقدی مثبتی را برای اجاره بلندمدت در وگاس پیدا کنم. آیا باید به بازار دیگری بروم یا باید منتظر بمانم تا قیمت در وگاس کاهش یابد تا قبل از اینکه به بازار جدیدی نقل مکان کنم، کمی تجربه کسب کنم؟» این سوال خوبی است، فردا. فکر می کنم همه همین را می پرسند.

دیوید:
هیچ جا نمی توانم بازده نقدی را پیدا کنم. قبلاً سؤال این بود که بیشترین بازده نقدی را از کجا دریافت کنم؟ حال سوال این است که آیا می توانم بازده نقدی دریافت کنم؟ و این افراد را به سمت سرمایه‌گذاری در بدترین بازارهایی سوق می‌دهد که هنوز هم نوعی بازده نقدی را نشان می‌دهند، حداقل در تئوری و سپس اغلب کار نمی‌کنند. احتمالاً در بازار داغی مانند وگاس روزهای بسیار سختی خواهید داشت. هر بازاری که افراد زیادی به آنجا نقل مکان می کنند، مردم می خواهند زندگی کنند.

دیوید:
شما فقط با سرمایه گذاران رقابت نمی کنید، بلکه با صاحبان خانه های معمولی نیز رقابت می کنید. بنابراین قبلاً فقط صاحب خانه‌ها یک تریپلکس می‌خریدند، اما اکنون مردم باهوش هستند و تحصیل کرده‌اند و به چیزهایی مانند این گوش می‌دهند و متوجه می‌شوند: «من سرمایه‌گذار نیستم. من یک اقامتگاه اولیه می خواهم. اما نمی‌خواهم ماهانه سه دلار بپردازم. من می خواهم آن تریپلکس را بخرم. من دو واحد دیگر را اجاره می‌دهم و فقط ماهی 500 می‌دهم و به جای 700 فقط 3,000 در ماه می‌پردازم.

دیوید:
حالا، شما در حال رقابت با کسی هستید که قبلا می رفت خانه ای بخرد تا برای خودش زندگی کند و حاضر است بیشتر از شما بپردازد، زیرا به جای 700 فقط 3,000 دلار از جیبش در می آید، به این معنی که آنها ماهانه 2,300 درآمد کسب می کنید و شما به آن اینگونه نگاه می کنید، "مرد، من فقط صد دلار در ماه خواهم داشت یا هیچ دلاری در ماه از سرمایه گذاری خود کسب نمی کنم." آنها در مقایسه با شما در موقعیت مطلوبی قرار دارند. آنها در این مذاکره اهرمی دارند و هر بازاری که مردم به آن نقل مکان می کنند، شما در حال رقابت با خریدار اصلی اقامت هستید، این مشکل را خواهید داشت.

دیوید:
بنابراین این فقط برای شما نیست، بلکه برای همه کسانی است که ناامید هستند. شما اغلب سعی می کنید در بازاری که در حال رقابت با صاحبان خانه های معمولی هستید، جریان نقدی به دست آورید و آنها هر بار شما را شکست می دهند، زیرا توانایی پرداخت بیشتر از شما را دارند. آنها همان توقعات شما را ندارند. آنها به عنوان صاحب خانه اصلی در مقایسه با سرمایه گذار و غیره، نرخ بهره بهتری دریافت می کنند.

دیوید:
بنابراین اگر بر خرید ملک چند خانواده اصرار دارید، وگاس ممکن است بهترین مکان برای این کار نباشد. همونطور که گفتی شاید مجبور بشی بری یه جای دیگه بگردی اما معمولاً اینجا جایی است که من به مردم توصیه می کنم که آیا می توانی خانه هک کنی؟ آیا می توانید یک سال یا حتی کمتر از آن راحت نباشید، اگر مشکلی پیش بیاید و نتوانید با آن خانه بخرید و در آن زندگی کنید، به جای سرمایه گذار که ضرر می کند تبدیل به هکر خانه ای می شوید که تریپلکس را می خرد. هر بار

دیوید:
شما ملک را از این طریق بدست می آورید و بعد از یک سال نقل مکان می کنید و این دارایی را دارید که اکنون جریان نقدی دارد یا بسته می شود، اما شما فقط سه و نیم درصد کاهش می دهید، نه 20٪. شما یک ششم پول را خرج کردید، درست است؟ می‌توانید شش مورد از آن‌ها را با همان مبلغ یا نزدیک به شش مورد انجام دهید که اگر 20 یا 25 درصد کاهش دهید، می‌توانید یکی را بخرید. من دوست دارم سرمایه گذاران بیشتری را ببینم که در این راه قدم می گذارند. می دانم که راحت نیست، اما اغلب سودآورترین گزینه ای است که شما دارید.

دیوید:
بنابراین اگر قصد خرید در وگاس را دارید، من احتمالاً به دنبال هک خانه هستم و اگر مایل به هک خانه نیستید، احتمالاً باید به بازار دیگری نگاه کنید و یا به اجاره کوتاه مدت بروید. مسیر یا مسیر چند خانواده در یک محیط کمتر رقابتی.

نیت:
سلام، دیوید و همه شما شنوندگان BP، این Nate است، کپی‌نویس شبکه پادکست BiggerPockets. من اینجا هستم با سوالی از گوردون که اهل منطقه خلیج سانفرانسیسکو است. من همچنین از منطقه خلیج سانفرانسیسکو هستم. دیوید در حال حاضر در منطقه خلیج سانفرانسیسکو است. بنابراین دیوید، لطفاً می‌توانید به این سؤال برای همه طرفداران جنگجویان پاسخ دهید؟ گوردون می پرسد: «نظرات اخیر دیوید در مورد قلعه در مقابل قدردانی در منطقه خلیج را به ویژه مرتبط دیدم. من و همسرم در اواسط تا اواخر دهه چهل هستیم و به دنبال بازنشستگی در 10 تا 15 سال هستیم. از آن‌چه من می‌بینم، 1.5 میلیون دلار می‌تواند برای ما یک خانه تک‌خانواری در بخش مطلوب‌تری از منطقه خلیج به ارمغان بیاورد، اما همچنین می‌تواند به جای آن برای پنج تا هشت واحد چند خانواری و منطقه‌ای کمتر مطلوب استفاده شود. چه بازی بهتری برای بازنشستگی 10 تا 15 سال خواهد بود؟ افزایش قیمت مسکن یا افزایش اجاره بها؟ به ما خبر بده، دیوید.»

دیوید:
خیلی خوب. از نیت برای کمک شما با این سوال تشکر می کنم و سپس از گوردون برای پرسیدن آن تشکر می کنم. اول از همه، ما همسایه هستیم. ما در منطقه خلیج هستیم. شما باید مستقیماً با من تماس بگیرید تا بتوانیم در انجام این کار به شما کمک کنیم. همین امر برای هر کس دیگری در کالیفرنیا صدق می کند. من هنوز هم خانه های اینجا را می فروشم. اکنون، برای همه کسانی که در کالیفرنیا نیستند، بیایید این سوال را مهندسی معکوس کنیم تا بفهمیم چگونه می توانیم از آن برای اعمال ثروت در همه جا استفاده کنیم. اول از همه، چند نکته کلیدی در سناریوی گوردون وجود دارد. او 10 تا 15 سال دارد، که مقدار مناسبی از باند فرودگاه است و من خوشحالم که این مورد به کار گرفته شد.

دیوید:
در مرحله دوم، این سوال مطرح می شود که آیا من در یک محله خوب، تک خانواده یا یک محله نه چندان خوب، چند خانواده قرار می گیرم؟ اینها گزینه های خوبی برای رفت و برگشت با گوردون نیستند. نمی‌خواهم ببینم شما وارد یک منطقه نه چندان خوب چند خانواده‌ای در هیچ بخشی از کشور می‌شوید. حالا، اگر این محله را با بهترین محله‌ها مقایسه می‌کنید، خوب نیست و اکنون می‌گویید، "خب، عالی نیست، اما B منهای است و آنقدرها هم خوب نیست"، اشکالی ندارد.

دیوید:
اما اگر در مورد محله‌های کلاس D صحبت می‌کنیم، نه، ما قصد نداریم در آن محله‌ها خرید کنیم. منطقی نیست زیرا آنطور که فکر می کنید اجاره بها افزایش نمی یابد و پولی که در جای خالی هدر می دهید و مشکلات مربوط به تخلیه و تخریب املاک مستاجران هر پولی را که فکر می کنید نابود می کند. شما می خواهید از جریان نقدی به دست آورید. بنابراین این به این نیست که آیا من در یک محله خوب خرید می کنم یا یک محله بد در برابر ارزش سهام، بلکه بیشتر درباره این است که آیا آن را در یک محله خوب یا یک محله خوب برای قدردانی یا برای ارزش ویژه می خرم؟

دیوید:
نه، این همان چیزی است. برای قدردانی یا برای جریان نقدی. من می خواهم روشن کنم که این همان چیزی است که ما در اینجا بحث می کنیم. اگر در موقعیتی هستید که 10 تا 15 سال فرصت دارید، احتمالاً در محله بهتر خرید بهتری انجام خواهید داد، یک ملک بالای تعمیر، ارزش افزوده به آن را خودتان، دریافت بهترین معامله که می توانید انجام دهید. اجازه دهید ارزش آن افزایش یابد و سپس منتظر کاهش نرخ ها باشید تا ارزش املاک بیشتر شود.

دیوید:
اگر 10 تا 15 سال فرصت دارید، من کاملاً مطمئن هستم که در این بازه زمانی، این احتمال بسیار زیاد است. اگر سه تا پنج سال وقت داشته باشید، توصیه های متفاوتی به شما می کنم. خیلی خوب؟ حالا فرض کنید مسیر دیگری را می رویم. وقتی می گوییم می خواهیم یک چند خانواده کوچک، پنج تا هشت واحدی بخریم. من حدس می‌زنم که این یک چند خانواده کوچک نیست، فقط یک چند خانواده معمولی است. پنج تا هشت واحد و ما به جریان نقدی خواهیم رسید.

دیوید:
در اکثر بازارها، من آن بازی را بیشتر دوست دارم. منطقه خلیج ممکن است کمی متفاوت باشد، اما من آن را بیشتر دوست دارم زیرا جریان نقدی که از آن پنج تا هشت واحد به دست می آورید می تواند برای جبران وام مسکنی که می خواهید برای خانه ای که می خواهید در آن زندگی کنید، استفاده کنید. تنها دلیلی که می‌گویم به‌طور خاص برای منطقه خلیج که ممکن است بهترین گزینه برای شما نباشد این است که دستمزدها در اینجا بسیار بالا است و موجودی آن به قدری کم است که به‌طور طبیعی ارزش یک ملک به‌طور طبیعی اتفاق می‌افتد که نسبت به بقیه موارد نامتناسب است. کشور.

دیوید:
اغلب می شنوید که مردم می گویند: "باورم نمی شود یک خانه 1.5 میلیون قیمت داشته باشد." من متوجه شدم، اما شما در هر ساعتی 100 دلار دستمزد نمی گیرید تا در هر کجا که زندگی می کنید پرستار باشید. یا شما یک آتش نشان نیستید، آنها می توانند 110,000 درآمد داشته باشند یا اگر اضافه کاری کار کنید می توانید 180,000. برخی از افرادی که به این آتش نشانان گوش می دهند سالانه 45,000 دلار حقوق می گیرند و فکر می کنند یک میلیون و نیم غیرممکن است. بنابراین باید در نظر داشته باشید که مناطقی با قیمت های بسیار بالا، منهتن، نیویورک، کالیفرنیای جنوبی، منطقه خلیج یا کالیفرنیای شمالی اغلب با دستمزدهای بسیار بالا همراه هستند و به همین دلیل است.

دیوید:
اکنون، وقتی در همان مکان‌هایی که در منطقه خلیج، کالیفرنیا هستید، به مردم بدترین محله‌ها اجاره می‌دهید، اما این محله واقعاً بد است، به افرادی اجاره می‌دهید که دستمزدشان یکسان نیست. به عنوان افرادی که خانه 1.5 میلیون دلاری را خریداری می کنند، به این معنی است که شما یک نوع مشکل جدید دارید. از آنجا که حتی اگر خود خانه گران باشد، مستاجری که به او اجاره می‌دهید نمی‌تواند این افزایش دستمزد بزرگ را دریافت کند.

دیوید:
شما به پرستاران و آتش نشان ها اجاره نمی دهید. آنها قرار نیست در یک محله کلاس D زندگی کنند. این یکی از دلایلی است که من می گویم شما باید از آن املاک دوری کنید. شما هیچ یک از مزایای بازاری را که می‌خواهید در آن خرید کنید، دریافت نمی‌کنید. شما تنها زمانی از این مزایا بهره مند می شوید که از جمعیت شناسی مکان واقعی استفاده کنید، که در این مورد افرادی هستند که در صنعت فناوری یا در بخش بهداشت عمومی در جایی کار می کنند که برنامه بازنشستگی دارند که در آن افزایش حقوق دریافت می کنند. کاری که آنها انجام می دهند و پولی خواهند داشت که در جریان است.

دیوید:
بنابراین من دوست دارم به شما بچه ها کمک کنم تا برخی از محله های جدید و آینده را پیدا کنید. به دنبال خانه ای باشید که بتوانید آن را زنده کنید و آن را ورق بزنید. شما فقط به مرور زمان آن را به آرامی اصلاح می کنید. شما متر مربع زیادی دریافت می کنید. شاید یک ADU داشته باشد که بتوان آن را اجاره کرد تا به ملک اجاره ای تبدیل شود. شاید ADU داشته باشد و دارای یک گاراژ یا زیرزمین قابل تبدیل باشد، بنابراین می توانید از یک واحد سه واحد بگیرید. همه کاملا قانونی همه چیز کاملاً مطابق با کد است و شما از مزایای افزایش قیمت با خانه های مسکونی تک خانواده در بهترین محله بهره مند می شوید. اگر من نماينده شما بودم و اميدوارم اين كار را بكنم. این نصیحتی است که من به شما خواهم داد.

دیوید:
اکنون، می‌توانم نظرات برنامه‌های قبلی را بخوانم و ببینم همه شما چه می‌گویید. اولین مورد از Mecara Nuwan می آید. من فقط عاشق این مرد کچل به نام دیوید هستم. وقتی به یک نظر منفی در مورد نشان دادن ریسک مناسب برای سرمایه گذاران پاسخ می دهید، از این واقعیت خوشم می آید. فکر نمی‌کنم کسی بتواند بهتر از کاری که شما انجام دادید انجام دهد. درخشان. شما طوری پاسخ می دهید که نمی تواند برای کسی توهین آمیز باشد. من فقط تو را دوست دارم، دیوید.» خوب از شما برای آن Mecara متشکرم. این احتمالاً مانند بهترین نظری است که ما تا به حال برای کسی دریافت کرده ایم، به خصوص این که من به چیزی منفی پاسخ می دهم.

دیوید:
آنچه من در مورد اشاره شما به این موضوع دوست دارم، و از شما سپاسگزارم که این را گفتید، مکارا، این است که وقتی مردم دود را می آورند، دوست دارم. من از این نمی ترسم که کسی بگوید: «فکر می کنم این اشتباه به نظر می رسد. من فکر نمی کنم که می تواند کار کند. یا تا زمانی که آن را محترمانه و متفکرانه انجام می دهید، چالش کردن مشکلی ندارد.» باشه؟ اسم نبرید اتهامات نادرست را تهمت نزنید. این باحال نیست اما اگر فقط بگویید، در این مورد، کسی فکر می‌کرد که من ریسک مناسب را برای سرمایه‌گذاران برجسته نمی‌کنم، به طور مناسب ریسک را برای سرمایه‌گذاران نشان نمی‌دهم، بنابراین احتمالاً از نظر آنها، عناصر خاصی از املاک و مستغلات را برجسته می‌کردم در حالی که دیگران را کنار می‌گذاشتم. من از شما بچه ها می خواهم که این کار را انجام دهید. بیشتر بگو. به من بگو چه چیزی را نمی فهمی به من بگو چرا مخالفت می کنی؟

دیوید:
از یک مکان کنجکاوی بیایید و سپس وقتی پاسخ را می دهم، معمولاً ذهن شما را به چیزی باز می کند که قبلاً نمی دیدید. بنابراین، من قدردانی می‌کنم، مکارا، که تصدیق کردی که من این کار را به گونه‌ای انجام دادم که توهین‌آمیز نبود. باید چیزی را به شما بگویم، شما گفتید سال گذشته باعث شد که اقدامی انجام دهم، من را از تحلیل، فلج خارج کرد و در 16 ماه گذشته سه ملک اول اجاره ای ام را خریدم. و همچنین مکارا خرید سه ملک در 16 ماه مبارک باد. خیلی به تو افتخار میکنم. عالیه. شما به وضوح اقدام می کنید. به انجام بیشتر از آن ادامه دهید و سپس ما را در اینجا در BiggerPockets در مورد نحوه انجام آن آگاه کنید.

دیوید:
نظر بعدی ما از آن وین است. "ممنون از شما بابت ویدیو. این الهام بخش و انگیزشی است. من بیشتر از همه ویدیوهای BP از Seeing Greenes بیشتر یاد گرفتم. لطفاً تعداد بیشتری از اینها داشته باشید و بیایید بیشتر سبز باشیم." متشکرم. هر بار که از کسی می شنوم که می گوید من دوست گرین هستم یا گرین آگاه هستم، می دانم که در مورد من صحبت می کند.

دیوید:
نظر بعدی از آنی کوفو است. «هی دیوید، خوشحالم که BiggerPockets را پیدا کردم. من و همسرم افراد زیادی در حلقه خود نداریم که به املاک و مستغلات علاقه مند باشند. هرچه بیشتر به نمایش‌ها گوش می‌دهم، متوجه می‌شوم که ما به‌سرعت افزایش پیدا کردیم و نه به روش سنتی، بنابراین در خرید سنتی املاک و مستغلات جدید هستیم و به اجاره‌های کوتاه‌مدت تمایل داریم. آیا توصیه ای دارید، این سؤال کلی است، اما یافتن اطلاعاتی که فکر می کنم به ما در سطح بعدی کمک کند دشوار است. ما سعی می کنیم از ویژگی های موجود خود استفاده کنیم اما واقعاً نمی دانیم از کجا شروع کنیم. متشکرم و امیدوارم از شما بشنوم.»

دیوید:
باشه. این یک نظر و یک سوال است و من از آن تشکر می کنم، آنی. این اطلاعات بسیار گسترده ای خواهد بود، بنابراین افرادی که به این گوش می دهند، می توانم به راحتی در جهت دیگری راهنمایی کنم. فقط پاسخ دادن به چنین چیزی سخت است. پس فقط آن را با یک دانه نمک مصرف کنید، خوب؟ این یک بازار فوق العاده دشوار برای کار است، درست است؟ و من می توانم به شما بگویم که چرا نرخ بهره به حدی افزایش یافته است که سرمایه گذاران در جریان نقدینگی بسیار سختی می گذرانند. اما فروش قابل مقایسه به اندازه کافی کاهش نیافته است، زیرا هنوز به زمانی نزدیک هستیم که خانه‌هایی را که با قیمت‌های بی‌سابقه می‌فروشیم، که فروشندگان و ارزیابان می‌توانند به راحتی قیمت‌هایی را توجیه کنند که بسیار بالاتر از آن چیزی است که بازار مایل به پرداخت آن است.

دیوید:
بنابراین، شما در سمت ارزش، جایی که قیمت‌ها به نوعی بالاتر از آنچه باید باشد، فشار وارد می‌کنید و سپس بر طرف جریان نقدی فشار وارد می‌کنید، زیرا نرخ‌های بهره بالا هستند و سودآوری را پایین‌تر از آنچه باید باشد، می‌کنند. ما به عنوان سرمایه گذار در این زودپز گیر کرده ایم. حالا، اگر شما فردی هستید که به دنبال خرید خانه فقط برای زندگی در آن هستید، فشار یکسانی را احساس نمی‌کنید، خوب؟

دیوید:
مخصوص سرمایه گذارانی است که سعی در جریان نقدینگی دارند. من نمی گویم املاک اجاره ای نخرید. اگر معامله خوبی پیدا کردید، اگر پیدا کردید که اعداد کجا کار می کنند، جهنم بله، آن را انجام دهید. آنچه من می گویم از یک سطح کلی است، اینجا بازاری نیست که من مانند توپ به دیوار می روم، موهای دیوانه روی آتش تا جایی که می توانم جمع می کنم. من زمانی این کار را انجام می‌دادم که نرخ‌ها سه امتیاز کمتر از جایی بود که الان دریافت می‌کنم.

دیوید:
من اغلب برای ویژگی‌های شخصی‌ام از نرخ‌هایی که ده‌ها هستند، نقل قول می‌شوند، خوب؟ برای من بسیار سخت است که آن را عملی کنم. قیمت این معاملات بسیار شبیه به جایی بود که الان هستند، زمانی که من نرخ های هفتگی را دریافت می کردم. این یک تفاوت بسیار بزرگ بود. بنابراین توصیه من به اکثر مردم... باز هم، این همه سناریوها نیست. من نمی گویم، "اکنون بخر، اکنون بفروش." به آن سادگی نیست. به طور کلی، تمرکز خود را روی پس انداز پول خود قرار دهید. تمرکز خود را بر پرداخت بدهی با نرخ بهره بالا بگذارید.

دیوید:
تمرکز خود را بر نظم بخشیدن به خانه مالی خود بگذارید. هنوز وقتی املاک را پیدا کردید، آنها را بخرید. من به اندازه ای که برای تجزیه و تحلیل بودجه خود وقت می گذارم، برای تجزیه و تحلیل معاملات وقت نمی گذارم. پول من کجا می رود؟ آیا در پنج سال گذشته به دلیل اینکه به آسانی به دستم می‌رسید پول را بیهوده خرج کرده‌ام؟ و اگر آسان نباشد، آیا من دچار مشکل خواهم شد؟ آیا من چهار عضویت در باشگاه دارم که به آنها نیازی ندارم؟

دیوید:
آیا من در نتفلیکس هستم یا قبض کابل 250 دلار در ماه دارم و حتی تلویزیون تماشا نمی کنم؟ آیا می دانید پول شما کجا می رود؟ وقتی من بچه بودم، این جمله کوچک را داشتند: «ساعت 10 شب است. آیا می دانید فرزندانتان کجا هستند؟»

دیوید:
خوب، آیا می دانید پول شما کجاست؟ بنابراین من در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنم، اما وقتی سرعت اقتصاد تا این مرحله کاهش می یابد، شروع به توجه بیشتر به دفاع می کنم. من پولم را کجا خرج می کنم؟ چقدر پول می توانم پس انداز کنم؟ شغل من چقدر پایدار است؟ آیا می‌توانم جریان دوم درآمد داشته باشم، زیرا نمی‌دانم اوضاع بدتر می‌شود یا خیر. بنابراین این توصیه ای است که من به شما می کنم.

دیوید:
اگر نمی توانید املاک و مستغلات را به کار بگیرید، همچنان از طریق ابزارهای دیگری که در دسترس دارید، ثروت بسازید. خیلی خوب. ما دوست داریم و از مشارکت شما قدردانی می کنیم. بچه ها خیلی ممنون که این نظرات را گذاشتید. لطفا به این کار ادامه دهید. تنها کاری که باید انجام دهید این است که ما را در یوتیوب دنبال کنید، جایی که این پادکست ها ضبط می شوند و در واقع می توانید ویدیو را ببینید، چهره من را ببینید، چراغ سبز پشت سرم را ببینید، این چیزی را ببینید که در آن من نمی دانم با دستانم چه کار کنم و ما را در آنجا دنبال کنید

دیوید:
شما می توانید نظرات خود را در مورد آنچه فکر می کنید بنویسید و سپس لطفاً در کانال YouTube ما مشترک شوید و آن را با هر کسی که دوست دارید به اشتراک بگذارید. ما می خواهیم به وضعیت بهتری برسیم. بنابراین اگر نظری برای ما بگذارید، اگر خطی را برای ما بگذارید، به ما بگویید که دوست دارید چه چیزهای بیشتری را ببینید، ممکن است راه خود را به نمایش پیدا کنید، اما حتی اگر این کار را نکنید، به ما کمک می کند تا نمایش را بهتر کنید بسیار خوب، به سؤالات خود در اینجا بازگردیم. ویدیوی بعدی ما از Caleb LaBelle در دنور، کلرادو می آید.

کالب:
هی، دیوید چه خبر است؟ سلام، یک سوال سریع برای شما من سعی می کنم بفهمم که آیا باید از HELOC خود استفاده کنم یا نه یا باید پول نقد بیشتری برای خرید ملک اجاره ای بعدی خود پس انداز کنم. بنابراین من حدود 80,000 دلار خط اعتباری داشتم. من حدود 26,000 برای خرید یک اقامتگاه اصلی جدید برای نامزدم و من استفاده کردم. بنابراین به 53، 54-ish دیگر دسترسی دارم. بنابراین من سعی می کنم بفهمم که آیا عاقلانه تر است که پول نقد خود را پس انداز کنم و سپس از آن برای خرید ملک کلید در دست استفاده کنم؟ این چیزی است که من در حال حاضر به آن فکر می کنم.

کالب:
یا بهتر است از آن HELOC استفاده کنیم و زودتر وارد بازی شویم؟ می‌دانم که در قسمت قبلی، فکر می‌کنم به دلیل افزایش نرخ‌های بهره، صرفاً به محتاط بودن با HELOC اشاره کرده بودید. بنابراین می‌خواهم از شما راهنمایی بگیرم که آیا باید پول نقد خود را پس انداز کنم و از آن استفاده کنم یا بهتر است با استفاده از HELOC اکنون وارد بازی شوم؟ ممنون از هر راهنمایی قدرش را بدان، دیوید.

دیوید:
سوال بزرگی وجود دارد کالب. این در واقع همان چیزی است که دیدن گرین در مورد آن است. اینها انواع سوالاتی است که من می خواهم شما بچه ها بپرسید. اکنون، نمی‌توانم بلافاصله به سؤال شما پاسخ دهم، زیرا اطلاعاتی وجود دارد که به آن نیاز دارم، که به دست نیاوردم. باید بدانم با چه سرعتی می توانید پول پس انداز کنید. اگر شما و نامزدتان فقط می توانید هزار دلار در ماه پس انداز کنید، من به شما توصیه نمی کنم که از HELOC حداکثر استفاده را ببرید و به خرید ملک سرمایه گذاری در بازاری که در حال حاضر در آن هستیم بروید.

دیوید:
اما اگر به من بگویید، «نه، نه، ما ماهیانه بین 10,000 تا XNUMX دلار صرفه جویی می کنیم، اگر معامله ای را که دوست دارید پیدا کنید، بیشتر به سمت آن متمایل می شوم، ادامه دهید و آن را در HELOC قرار دهید. و دلیل آن این است که پولی که به بقیه تصویر مالی شما وارد می شود برای نجات شما کافی است اگر خود سرمایه گذاری خوب پیش نرود.

دیوید:
در اینجا دلیلی است که من به این موضوع اشاره می کنم. زمان‌هایی در این صنعت وجود دارد که من توصیه‌های بسیار متفاوتی نسبت به همه هم‌عصرانم می‌دهم. فقط می خواهم شما بچه ها بفهمید که چرا این کار را می کنم. برای پنج تا شش سال گذشته، از دست دادن آن سخت بود. ما آنقدر پول چاپ می‌کردیم که حتی اگر اشتباه می‌کردید، با یک معامله بد وارد بازی می‌شوید یا چیزی در مورد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات وجود داشت که متوجه نمی‌شوید، یک یا دو معامله اول شما بیشتر اتفاق می‌افتد. ریسک شما همچنان بسیار محدود بود زیرا پول زیادی در اطراف جریان داشت. شما فقط می توانید ملک را بفروشید و حتی در بدترین حالت ممکن شکست بخورید.

دیوید:
الان اینطوری نیست توصیه‌ای که اکنون می‌کنم متفاوت از آن چیزی است که سه تا چهار سال پیش به شما می‌دادم، زیرا ما کمک مالی را که در زمان چاپ پول داشتیم، نمی‌بینیم. اکنون، شما در واقع باید بر چیزی بیش از سرمایه گذاری ملک تمرکز کنید تا جایگزین درآمد خود شوید. اگر می خواهید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید، باید به این فکر کنید که چگونه درآمد خود را ثابت نگه دارید، زیرا روزهای سختی را تجربه خواهید کرد.

دیوید:
من قبلاً گفته ام، شما می خواهید یک قلعه مالی بسازید، نه یک خانه درختی. شما در هفت تا هشت سال گذشته از خانه های درختی فرار کردید، بنابراین می توانید آنها را سریع بسازید، مردم آنها را بخرند. حالا باید برای طوفان برنامه ریزی کنید. بنابراین اولین توصیه‌ای که به شما خواهم داد این است که آیا شما زیر توان خود زندگی می‌کنید؟ آیا پول خود را پس انداز می کنید؟ آیا قبل از اینکه در مورد املاک و مستغلات صحبت کنیم، از نظر مالی سالم و سلامت هستید؟

دیوید:
اگر هستید، من فکر می کنم اشکالی ندارد که از HELOC برای خرید ملک کلید در دست استفاده کنید به جای اینکه منتظر بمانید تا مقدار زیادی پول پس انداز کنید. اگر نیستید، من بیشتر به سمت پس انداز پول برای پیش پرداخت متمایل می شوم. شاید آن را با HELOC تکمیل کنید، درست است؟ شاید شما 40 دلار پس انداز کنید و سپس 15 یا 20 از HELOC به آن قرض کنید ... بنابراین لازم نیست قبل از خرید این خانه که واقعاً دوست دارید شش ماه دیگر صبر کنید.

دیوید:
اما من می خواهم ببینم که شما روی پس انداز پول بیشتر و سرمایه گذاری در آن تمرکز می کنید و HELOC را به عنوان برنامه نجات خود نگه می دارید، پول شما برای بازپروری تمام می شود. شما چند ماه جای خالی بدی دارید که در آن جا رزرو نمی شود، هر چه که باشد. شما باید از HELOC پول بگیرید تا بدهی خود را پوشش دهید تا زمانی که بتوانید آن را با سود ملک یا پولی که به دست می آورید، بازپرداخت کنید. اما برای جمع بندی این موضوع، هنگام تصمیم گیری در مورد املاک و مستغلات، به پولی که خارج از املاک و مستغلات به دست می آورید فکر کنید.

دیوید:
اگر درآمد خوبی کسب می کنید، می توانید زودتر از HELOC استفاده کنید. اگر پول خوبی به دست نمی آورید و پس انداز نمی کنید، می خواهم ببینم شما آن را پس انداز می کنید و اشکالی ندارد که به یکی از دو حالت افراطی نگاه نکنید. شما مجبور نیستید از پول خود یا HELOC استفاده کنید. در واقع می توانید این دو را با هم ترکیب کنید. اما من دوست دارم ببینم که پول بیشتری پس انداز می کنید، ساعات کاری. به نظر می رسد که یک پسر جوان هستید. شما هنوز کاملاً ازدواج نکرده اید اکنون زمان آن است که آینده مالی خود را در راس برنامه های خود قرار دهید و واقعاً هر کاری که می توانید انجام دهید تا برای آن آماده شوید، نه اینکه بگویید: «من جوان هستم. من فقط قرار است کمی زندگی کنم.» و سپس بقیه عمر خود را صرف تلاش برای بازگشت از یک فاجعه مالی که ممکن است با خرید در بازار اشتباه رخ داده باشد، بگذرانید.

دیوید:
سوال بعدی ما از کریس ریکنباخ از Hickory، کارولینای شمالی است. من یک دانشجوی کالج هستم که شروع به سرمایه گذاری در املاک اجاره ای کرده ام و از آنجایی که در کالج هستم، واجد شرایط دریافت وام های معمولی عمومی نیستم زیرا درآمدی ندارم. من زیاد خوانده ام من یک فرصت عالی برای اجاره ملک با مستاجران پیدا کردم که جریان نقدی دارند زیرا قبلاً اشغال شده است. من آماده انجام اقدام هستم، اما این مانعی است که در حال حاضر با آن روبرو هستم. می‌خواهم بدانم که آیا باید صبر کنم تا فارغ‌التحصیل شوم و یک شغل تمام وقت داشته باشم تا آن را انجام دهم یا از درآمد اجاره به عنوان درآمد خود استفاده کنم تا بتوانم واجد شرایط خانه شوم.»

دیوید:
همه درسته سوال خوبی اینجاست، کریس. بیایید این را تجزیه کنیم. اول از همه، شما احتمالاً نمی خواهید این ملک را بخرید، اگر مستاجر در آن باشد. قرار نیست همه این را به شما بگویند، اما من این را به شما می گویم. این تضمینی نیست که مستاجران پرداخت نمی کنند یا مشکل دارند. احتمال ارث بردن مستاجران بد از نظر آماری بسیار بیشتر از زمانی است که خودتان را پیدا کنید. و همه کسانی که تا به حال ملکی را با مستاجران خریده اند، سرشان را تکان می دهند و می گویند: «برادر موعظه کن. بیشتر بهش بگو برای افرادی که پشت سر هستند بلندتر بگویید.»

دیوید:
اغلب اوقات صاحبخانه ها املاک خود را نمی فروشند حتی اگر بتوانند بازدهی بهتری داشته باشند. آنها فقط به آن فکر نمی کنند. تا زمانی که مشکلی با مستاجر یا مشکلی در خانه پیش نیاید، فروش ملک به ذهن نمی رسد. مثل ماشین شماست آیا می توانم ماشین زیباتری داشته باشم؟ آره. آیا قصد دارم به ماشین های مختلف نگاه کنم و وقت و انرژی خود را صرف آن کنم؟ نه. چون چیزهای مهمتری وجود دارد که باید روی آنها تمرکز کنم.

دیوید:
اما چه اتفاقی می‌افتد وقتی چیزی در ماشین شروع به شکستن می‌کند و به نقطه‌ای می‌رسد که شما می‌گویید: «موارد بیشتر و بیشتر دائماً خراب می‌شوند». اولین کاری که همیشه انجام می دهیم چیست؟ من باید آن را بفروشم و مشکل دیگران را ایجاد کنم تا همه چیزهایی که قرار است در این ماشین خراب شود را برطرف کنم. به همین دلیل است که وقتی یک ماشین دست دوم می‌خرید، معمولاً یک سری چیزها به اشتباه می‌افتند و فکر می‌کنید شانس وحشتناکی داشتید، اما این شانس وحشتناکی نبود. شما فقط منتظر بودید از زمانی که شخص دیگری می خواست از شر مشکلات خلاص شود، ماشین بخرید.

دیوید:
همین اتفاق می تواند در مورد املاک اجاره ای نیز رخ دهد و شما نمی خواهید در آن گودال بیفتید. به‌عنوان یک دانشجو، ترجیح می‌دهم ببینم شما خانه‌ای می‌خرید و به مستاجرینی اجاره می‌دهید که دانشجویان دیگری هستند که والدینشان برای آنها کرایه پرداخت می‌کنند، نه مستاجرانی که شما چیزی در مورد آنها نمی‌دانید. ترجیح می‌دهم ببینم یک خانه چهار یا پنج خوابه بگیرید، یک یا دو اتاق خواب به آن اضافه کنید، چیزی با تعداد زیادی حمام بخرید و برای درآمد به دانشجویان دیگر اجاره دهید.

دیوید:
حالا مشکل دیگری که به آن اشاره کردید این است که درآمد ندارید زیرا در کالج هستید بنابراین نمی توانید وام بگیرید. آیا وقتی در مدرسه هستید نمی توانید کار کنید؟ منظورم این است که آیا شما در یک زمان 20 واحد می گیرید که نمی توانید شغلی داشته باشید؟ و اگر شغلی پیدا کردید، ممکن است هنوز واجد شرایط دریافت وام نباشید، اما شما را در موقعیتی قرار می‌دهد که مردم احساس راحتی بیشتری برای وام دادن به شما داشته باشند. وقتی مدرسه بودم کار می کردم.

دیوید:
در واقع، من داستان را زیاد تعریف نکرده‌ام، اما تا جایی که می‌توانستم کار کردم. وقتی در کالج بودم و با پرداخت هزینه از دانشگاه فارغ التحصیل شدم، بدون بدهی. ماشین من به طور کامل پول نقد و بیش از صد هزار دلار در بانک پرداخت. و این فقط معادل 500 دلار پس انداز در هفته از کار در رستوران ها و انعام دادن بود.

دیوید:
حالا، شاید همه نتوانند آنقدر پول پس انداز کنند، اما فکر نمی کنم پس انداز نیمی از آن غیرممکن باشد، درست است؟ اگر فقط 250 دلار در هفته پس انداز کنید، این بسیار امکان پذیر است. به این دلیل است که اکثر افراد در کالج به آن مانند زمانی برای کسب درآمد نگاه نمی کنند. آنها به آن مانند زمانی برای سرگرمی، زمانی برای رشد نگاه می کنند. شما می توانید همه این کارها را انجام دهید و همچنان پول در بیاورید، مرد. بنابراین من شما را به سمت یافتن شغلی سوق می‌دهم که در آن بتوانید درآمد بیشتری کسب کنید و سپس از والدینتان یا شخص دیگری که می‌شناسید بخواهید با شما وامی برای خرید ملک اجاره‌ای امضا کنند، ترجیحاً شخصی که تجربه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را دارد.

دیوید:
آنها می توانند آن معامله را تضمین کنند و مطمئن شوند که برای شما کار خواهد کرد. من این روش را بیشتر از خرید خانه‌ای که در حال حاضر شخص دیگری با مستاجران بسیار مشکل‌دار دارد و داشتن اولین تجربه شما به عنوان سرمایه‌گذار املاک در چنین سناریویی دوست دارم.

دیوید:
سوال بعدی ما از دارن جونز در تولسا است. دارن می‌گوید: «من چیزهای زیادی در مورد VA می‌شنوم. من نمی دانم که آیا استخدام یک نفر ارزش سرمایه گذاری را دارد یا خیر. من مطمئن هستم که دارن در اینجا به دستیاران مجازی اشاره می کند. «بازی پیگیری ایمیل من ضعیف است. صندوق ورودی من می تواند بسیار زیاد باشد. من دوست دارم بتوانم توپ وظیفه کوچکی را که راه اندازی شده است پاس کنم، برای غوطه ور شدن آسان در املاک و مستغلات بچرخم. من می دانم که شما می دانید." او در اینجا از تشبیهات بسکتبال استفاده می کند، بنابراین می دانم که دارن از طرفداران واقعی پادکست و احتمالاً دیدن گرین است. «در چه مرحله ای از سفر املاک و مستغلات خود دستیار اضافه کردید؟ بزرگترین مزیت تا کنون چه بوده است؟»

دیوید:
باشه سوال خوبیه اجازه بدهید چند مورد را روشن کنم. چیزهای خاصی در زندگی و به ویژه در تجارت و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به میزان کمتری وجود دارد که روشی که ما نحوه عملکرد آن را توضیح می دهیم با تجربه ای که در عمل دارید بسیار متفاوت است. بیایید به تشبیه بسکتبال در اینجا بمانیم. می توانم به شما بگویم، شما از یک پیک اند رول خارج خواهید شد. قرار است شانه خود را پایین بیاورید، گوشه را بپیچید، تمام راه را تا لبه رانندگی کنید و می روید آن را دراز بکشید. به نظر عالی میاد.

دیوید:
من می توانم آن را روی تخته سیاه بکشم و به شما به عنوان X نشان دهم، و اینجا O است، و اینجا فلشی است که نشان می دهد کجا می خواهید بروید. درک مفهومی آنچه که قرار است انجام دهید آسان است. اجرای آن جایی که شما بازیکن دیگری دارید که در واقع سعی می‌کند شما را از انجام آن باز دارد و شما آن را خیلی وقت‌ها تمرین نکرده‌اید تا برخی از جزئیات را پایین بیاورید و شاید شامل دریبل زدن شما با دست چپ باشد نه با دست راست. تو آنقدر خوب نیستی و اوه، دو مرد واقعاً بزرگ هستند که نزدیک لبه هستند و سعی می کنند شما را از گذاشتن توپ باز دارند و آنها نیز تمرین می کنند.

دیوید:
اکنون، اجرا بسیار دشوارتر از درک مفهومی می‌شود که می‌خواهید انجام دهید و کسب‌وکار چنین است. ما اغلب، وقتی توضیح می‌دهیم که چگونه یک کسب‌وکار را بزرگ کنیم، چگونه رشد کنیم، چیزهایی از این قبیل می‌گوییم: "باید زمان خود را پس بگیرید، باید از زمان خود استفاده کنید، باید شخص دیگری را استخدام کنید." اینها پاسخ های درستی هستند. شما باید از پیک اند رول خارج شوید. شما باید به سمت لبه رانندگی کنید. افراد موفق آن را بسیار تمرین می کنند و ظرافت و ظرافت را در انجام آن درک می کنند.

دیوید:
اکثر افرادی که VAs را استخدام می‌کنند به شدت با مشکل مواجه می‌شوند، زیرا VAها آماده کار از جعبه خارج نمی‌شوند. درست مانند بسیاری از افرادی که سعی می کنند توپ را روی لبه بگذارند، به شدت مبارزه می کنند زیرا یک نفر در آنجا است که سعی می کند شما را از انجام این کار باز دارد. شما قرار نیست فقط یک VA استخدام کنید و از آنها بخواهید به ایمیل های شما پاسخ دهند. آنها همه این کار را اشتباه انجام می دهند. آنها چیز اشتباهی خواهند گفت. آن‌ها افرادی را که می‌خواستید وارد شما شوند دور می‌کنند. آنها قرار ملاقات هایی را برای شما تعیین می کنند، افرادی که نمی خواهید با آنها صحبت کنید. شما به شدت ناامید خواهید شد. باشه؟

دیوید:
تصور کنید یک بچه کوچک مثل یک بچه شش یا هفت ساله دارید و آنها را مسئول یک کار در خانه می کنید. می خواهم این غذا را بپزی یا این را تمیز کنی. شما باید زمان زیادی را صرف کنید تا به آنها نشان دهید که پس از اتمام کار چگونه باید باشد. به هر بچه کوچولویی می گویید برو تختت را مرتب کن و به آن نگاه نکن که دارد چه می کند. آیا آنها تخت را مانند هتلی مرتب می کنند؟ قطعا نه. آنها سریع ترین، درهم و برهم ترین و سریع ترین کثیف ترین تخت را انجام می دهند. من این کار را می کردم من نمی خواستم این کار را انجام دهم، بنابراین خیلی تلاش نکردم.

دیوید:
این چیزی است که وقتی دستیار استخدام می کنید به دست خواهید آورد. تنها دلیلی که باید یکی را استخدام کنید این است که اگر مایلید زمان دیوانه‌واری را برای آموزش آن‌ها اختصاص دهید و احتمالاً مجبور هستید این کار را بارها و بارها انجام دهید تا زمانی که به شرایط مناسب برای تیم خود برسید. هر بازیکنی که هر تیم NBA درافت می‌کند کارساز نیست. هر بازیکنی که هر تیم کالج می‌نویسد کار نمی‌کند. هر بازیکنی که هر تیم دبیرستانی در فهرست نگه می دارد، در واقع یکی از اعضای تیم نیست. اکثر آنها این کار را نمی کنند. اکثر افراد امتحان می کنند.

دیوید:
آیا مایلید امتحان پس از امتحان، بعد از امتحان، یک به یک انجام دهید تا برای خودتان دستیار دریافت کنید که بتواند به صندوق ورودی شما کمک کند؟ و پس از آن، ممکن است آنها را ترک کنند و بروند شغل دیگری پیدا کنند و شما باید همه چیز را از اول شروع کنید. من سعی نمی‌کنم در Cheerios شما ادرار کنم، برادر، اما سعی می‌کنم به شما توضیح دهم که وقتی می‌خواهید یک کسب‌وکار را بزرگ کنید، به نظر می‌رسد. شما زمان، پول و انرژی زیادی را صرف می‌کنید و امیدوارید که بعداً از آن سرمایه‌گذاری بازگشتی دریافت کنید.

دیوید:
وقتی می گویند یک VA استخدام کنید، هیچ کس این را به شما نمی گوید، و این چیزی است که من به آن می پردازم. گفتن روی تخته سیاه آسان است، در اینجا نمایشنامه چگونه اجرا می شود. اجرای واقعی آن بسیار دشوارتر است. بنابراین من شما را از این ایده منصرف نمی‌کنم، می‌خواهم بگویم، بهتر است قبل از اینکه افراد دیگر را به تلاش برای کمک به شما در مقیاس‌بندی بیاورید، برای مدت طولانی متعهد به انجام این کار و انجام کارهای بزرگ باشید. .

الکسی:
هی دیوید، اوضاع چطوره؟ اسم من الکسی ویمن است. من اهل سیاتل، واشنگتن هستم. بابت دریافت سوالم ممنونم. ابتدا، فقط می‌خواهم تشکر کنم که پادکست BiggerPockets را گذاشتید. من خیلی چیزها یاد گرفتم من در چند ماه گذشته هر روز را به صورت مذهبی تماشا کرده ام. اگر اپیزود جدیدی در یک روز مشخص منتشر نشد، من فقط برمی‌گردم و به ترتیب زمانی به عقب برمی‌گردم و سعی می‌کنم تا جایی که می‌توانم اطلاعات عالی را جذب کنم.

الکسی:
من یک سرمایه گذار نسبتا جدید املاک و مستغلات هستم. من اولین آپارتمان خود را در سال 2021 در منطقه سیاتل خریدم. در حال حاضر در حال اجاره است من یک مستاجر در آنجا با اجاره 12 ماهه دارم که حدود 400 در ماه جریان نقدی دارد. من به فرصت بعدی خود نگاه می کنم. من می خواهم وارد هک خانه شوم. من می‌خواهم یک تست یا فوورپلکس بخرم، اما در یافتن این فرصت‌ها در بازار با مشکل مواجه هستم.

الکسی:
بنابراین سوال من دو بخش است. بخش اول این است که چگونه می توانم لیست های خارج از بازار را پیدا کنم؟ کجا برم پیداشون کنم؟ و در مرحله دوم، در مورد تامین مالی، چگونه می توانم وام دهندگان خصوصی پیدا کنم؟ من اولین کانکس خود را با یک کارگزاری سنتی خریدم و یک وام معمولی برای آن گرفتم، ثابت 30 ساله، اما می دانم که با آپارتمان بعدی، می خواهم بیشتر وارد بخش خصوصی شوم.

الکسی:
بنابراین من کنجکاو هستم که چگونه آن فرصت ها را پیدا کنم؟ و همچنین، دوباره، آن سوال اول، چگونه می توانم لیست های خارج از بازار را پیدا کنم؟ بچه ها خیلی ممنونم از اینکه این ویدیوها را کنار هم قرار دادید سپاسگزارم. دوست دارم از تو خبر داشته باشم. با تشکر.

دیوید:
باشه الکسی سوال عالی من با پاسخ دادن به این یکی اوقات سرگرم کننده ای خواهم داشت. من سعی خواهم کرد تا آنجا که ممکن است آن را سرگرم کننده کنم. بیایید با چند تصور غلط شروع کنیم که احتمالاً می توانم برای شما برطرف کنم. شنیدم دوبار گفتی چگونه می توانم لیست های بازار را پیدا کنم؟ این یک اکسیمورون است. اگر آنها خارج از بازار هستند، آنها یک لیست نیستند. قرار نیست آنها را پیدا کنید. همین واقعیت که آنها خارج از بازار هستند به این معنی است که آنها را نمی توان پیدا کرد. باشه؟

دیوید:
وقتی کسی می‌خواهد خانه‌اش را بفروشد و می‌خواهد آن را به بازار عرضه کند، سعی می‌کند تا آنجایی که ممکن است خریدار جذب کند. و بنابراین آنها آن را در مکانی قرار می دهند که خریداران برای جستجوی خانه می روند. آن‌ها آن را روی MLS و سپس Zillow، و Redfin، و Realtor و همه آن سایت‌های پورتال قرار می‌دهند، سپس تقویت یا بیانی از آنچه در MLS است. و نمایندگان املاک و مستغلات آنها را از MLS به خانه مشتریان خود می فرستند.

دیوید:
اگر کسی بخواهد خانه خود را بفروشد، همه چیز به MLS می رود. وقتی به دنبال چیزی خارج از بازار می گردید، فروشنده ای است که حتی نداند آیا می خواهد خانه خود را بفروشد، خوب؟ پیدا کردنش خیلی سخته شما در حال تلاش برای یافتن شخصی هستید که دارای ملکی است و سپس او را متقاعد کنید که آن را بفروشد یا ببینید که آیا می‌خواهد آن را بفروشد، اما آنها نمی‌دانستند که دارند.

دیوید:
بنابراین جایی نیست که شما برای یافتن این لیست های خارج از بازار بروید. این را می گویم زیرا می شنوم که افراد زیادی، به خصوص افراد جدید در املاک و مستغلات، این سوال را می پرسند. آنها سوال اشتباهی می پرسند و چه اتفاقی می افتد این است که آنها می گویند: "برای یافتن معاملات خارج از بازار کجا می روید؟ آیا به Roofstock می روید؟ آیا به LoopNet می روید؟ معاملاتی را که هیچ کس دیگری ندارد از کجا پیدا می کنید؟

دیوید:
خوب، اگر چنین مکانی وجود داشت، افرادی که دارای املاک و مستغلات خود هستند آن را در جایی قرار می دادند که دیگران به دنبال آن هستند تا بتوانند آن را با پول بیشتری بفروشند یا همه افرادی که در MLS جستجو می کنند به این مکان می روند. و اکنون دیگر خارج از بازار نیست. به همین دلیل است که هرگز آن را پیدا نخواهید کرد. حالا، سوالی را که فکر می‌کنم شما در اینجا مطرح می‌کنید، دوست دارم، این است که چگونه چیزی خارج از بازار پیدا کنم؟ چون چیزی در بازار وجود ندارد، درست است؟ من خیلی دوستش دارم.

دیوید:
اگر به برنامه‌های دوستیابی آنلاین نگاه می‌کنید و نمی‌توانید دختری را پیدا کنید که دوست دارید و این به این دلیل است که آنها گزینه‌های بسیار زیادی دارند، بهتر است دختری را پیدا کنید که در برنامه‌های دوستیابی نیست. اگر فرد را به معنای طبیعی ملاقات کنید، شانس بسیار بیشتری برای شناختن فرد به روشی ارگانیک تر خواهید داشت.

دیوید:
می‌دانم که نظرات شما را در مورد اینکه چطور کسی را می‌شناسید که همسرش را در Tinder پیدا کرده است، دریافت می‌کنم و این ممکن است. خواهش میکنم متوجه شدم ممکن است اتفاق بیفتد. ما اینجا از نظر آماری صحبت می کنیم. اگر قصد ازدواج دارید، بهتر است به دنبال شخصی باشید که با 40 نفر دیگر قرار نداشته باشد. خوب، شما در حال تلاش برای ازدواج با املاک و مستغلات هستید. شما در حال تلاش برای خرید خانه هستید، بنابراین نمی خواهید به دنبال خانه ای بروید که 40 خواستگار بالقوه دیگر دارد که همه در تلاش برای به دست آوردن آن هستند. پس کجا می توانید برای پیدا کردن افرادی که صاحب خانه هستند بروید؟ خوب، اولین کاری که می توانید انجام دهید این است که لیستی از افرادی که در یک منطقه صاحب خانه هستند، تهیه کنید.

دیوید:
اکنون، چیزی که می‌تواند این کار را برای شما آسان‌تر کند این است که شهرها تمایل دارند خود را بر اساس تک‌خانواده و چندخانواده منطقه‌بندی کنند، شما معمولاً یک تریپلکس درست در وسط یک محله تک‌خانواده ندارید. آنها معمولاً همه آنها را در یک قسمت از شهر قرار می دهند. بنابراین می‌توانید به دفتر شهرساز یا شهر خود بروید... یا نه شورای شهر، اما مانند بخش شهر یا می‌توانید با آنها تماس بگیرید و می‌توانید بگویید: «من می‌خواهم فهرستی از تمام افرادی که در این بلوک صاحب خانه هستند، دریافت کنم. در این محله، در این منطقه.» همه آنها یک خانواده هستند ... یا متأسفیم، آنها همه دارای چند خانواده هستند.

دیوید:
سپس می توانید ردیابی را رد کنید و یا تماس بگیرید یا می توانید نامه هایی را به آدرس شخص ارسال کنید. اکنون، این در واقع اطلاعات عمومی است. بنابراین ملک اجاره ای 123 Main Street، مالک احتمالاً در خیابان اصلی 123 زندگی نمی کند. آنها در 321 خیابان جنگل زندگی می کنند. و می‌توانید نامه‌هایی را به آدرس خیابان جنگلی ارسال کنید و بگویید: «می‌خواهم خانه‌ای را در خیابان اصلی 123 بخرم». بسیاری از عمده فروشان از این طریق درآمد خود را به دست می آورند.

دیوید:
این یکی از راه‌هایی است که می‌توانید آن را دنبال کنید. همچنین می توانید درها را بکوبید و با مستاجرین صحبت کنید و اطلاعات صاحبخانه را بخواهید. این یک روش کند و پر زحمت برای انجام آن است، اما می تواند کارساز باشد. نرم افزار دیگری مانند Invelo وجود دارد که BiggerPockets به افرادی که اعضای حرفه ای هستند ارائه می دهد که می توانید از آنها برای ارسال آن نامه ها برای شما استفاده کنید. این راهی است که من برای انجام آن پیش خواهم رفت. من برای عضویت حرفه ای ثبت نام می کنم.

دیوید:
من از نام دیوید استفاده می‌کنم، بنابراین وقتی می‌خواهید آن را پر کنید، می‌توانید روی آن تخفیف بگیرید. من مستقیماً به Invelo می‌رفتم و می‌گفتم: "باشه، نامه‌ها را به این قسمت از شهر بفرست و این همان چیزی است که من می‌خواهم نامه بگوید و هر چه پول بود خرج می‌کنم." سپس یک شماره تلفن یا یک صفحه فرود یا یک ایمیل یا چیزی قرار می‌دادم که می‌خواستم افرادی که مالک آن املاک هستند در صورت تمایل به فروش به آن پاسخ دهند و گفتگو را از آنجا شروع می‌کردم.

دیوید:
کار دیگری که می توانید انجام دهید این است که عمده فروشانی را در شهر خود پیدا کنید که قبلاً این کار را انجام می دهند و می توانید از آنها دریافت کنید. اینها فهرست‌های خارج از بازار نیستند، اما فرصت‌های خارج از بازار هستند و می‌توانید سعی کنید خانه‌ای را از یک عمده‌فروش بخرید و سپس مطمئن شوید که بازرسی انجام شده است. اغلب، اگر آن را از طریق یک مشاور املاک دارای مجوز خریداری می کنید و آن را به روش صحیح نقل قول-بدون نقل قول انجام می دهید، از حمایت قراردادی مشابهی برخوردار نخواهید شد.

دیوید:
اما می‌توانید به معاملاتی دسترسی داشته باشید که دیگران آن‌ها را نمی‌فروشند. بنابراین چند مسیر وجود دارد که می توانید طی کنید. من عاشق شلوغی هستم. از این که می گویید، خوشم می آید، «هی، وجود دارد، کسی در برنامه دوستیابی نیست که من دوستش داشته باشم. من می روم تا مال خودم را پیدا کنم.» من فکر می کنم افراد بیشتری باید این کار را انجام دهند و برای شما آرزوی موفقیت دارم.

دیوید:
بخش دیگر سوال شما، الکسی، در مورد تامین مالی خصوصی بود. باشه؟ این می تواند کمی پیچیده تر باشد زیرا مردم معمولاً می خواهند ببینند که شما سابقه کار دارید. بنابراین من با افرادی در زندگی شما شروع می کنم که بیشتر به شما اعتماد دارند و پول خود را پس نمی گیرند. به جای گفتن، "هی، آیا می‌خواهی برای خرید املاک و مستغلات من بودجه تامین کنی؟" این خیلی خطرناک به نظر می رسد. می‌گفتم: «با پول‌هایتان در بانک چه نرخی می‌گیرید؟ اوه، شما 1٪ دریافت می کنید. چگونه می خواهید به جای آن 8 درصد دریافت کنید؟ بیشتر بگو."

دیوید:
خوب، من از پول شما به عنوان پیش پرداخت برای املاک و مستغلات استفاده می کردم و سپس 8 درصد بازده آن پول را به شما پرداخت می کردم و از جریان نقدی ملک اجاره ای حاصل می شد. این بهترین راه برای انجام آن مکالمه است. همچنین می‌خواهم شما را به پادکست BiggerPockets، قسمت‌های 636 و 637، و 654 و 655 هدایت کنم. ما با امی مهجوری مصاحبه می‌کنیم که به مردم یاد می‌دهد چگونه این نوع سناریوهای سبک آسانسور را داشته باشند، جایی که می‌توانند به مردم بگویند که مایلند. از آنها پول قرض بگیرید و سپس به بیرون بروید و شلیک کنید.

دیوید:
درست مثل قرار ملاقات است. همانطور که قبلاً گفتم، هرچه با افراد بیشتری صحبت کنید، افراد بیشتری خود را در مقابل آنها قرار می‌دهند، شانس بیشتری برای آشنایی با یکی از آنها، ایجاد یک رابطه، و امیدوارم که هم منابع مالی خصوصی خود را پیدا کنید. معامله ای که نیاز دارید

دیوید:
باشه همه می‌خواهم یک دقیقه دیگر وقت بگذارم و از همه شما برای گوش دادن و مشارکت تشکر کنم. هر بار که کسی سؤالی می نویسد یا ویدیویی ارسال می کند، ما محتوایی داریم که می توانیم از آن نمایش بسازیم و من این فرصت را دارم که اطلاعاتی را که همه شما می شنوید به اشتراک بگذارم. بنابراین از شما برای مشارکت و تشکر از شما برای گوش دادن تشکر می کنم. من می‌دانم که گزینه‌های زیادی در حال حاضر وجود دارد با نحوه گسترش رسانه‌های اجتماعی، پادکست، یوتیوب، همه آن‌ها که می‌توانید به هر کسی گوش دهید، و من واقعاً از اینکه به من گوش می‌دهید و ما را در BiggerPockets دنبال می‌کنید، سپاسگزارم.

دیوید:
بنابراین صمیمانه و صمیمانه از شما برای انجام این کار تشکر می کنم. اگر می‌خواهید درباره من یا نظر من در مورد چیزها بیشتر بشنوید، می‌توانید به صحبت‌های دیگران با دیدن قسمت‌های گرین گوش دهید یا می‌توانید من را در رسانه‌های اجتماعی @davidgreene24 بررسی کنید. یوتیوب، من نیز @davidgreene24 هستم. یک E در انتهای گرین وجود دارد. و من می خواهم همه شما را تشویق کنم که لطفاً نظر خود را در YouTube برای من بگذارید. برای گوش دادن به پادکست‌ها، خواه پادکست اپل، اسپاتیفای، هر چه که باشد، به من امتیازی در مکان مورد علاقه خود بدهید. لطفاً یک بررسی پنج ستاره به ما بدهید تا افراد بیشتری بتوانند این را بشنوند. و سپس مطمئن شوید که BiggerPockets و محتوایی که ما منتشر می کنیم را دوست دارید، مشترک می شوید و دنبال می کنید. اگر یک دقیقه فرصت دارید، به ویدیوی پادکست دیگری گوش دهید. اگر نکنی، به زودی می بینمت.