دیدن گرین: چرا این رکود یک فرصت بزرگ برای سرمایه گذاران است

دیوید:
این نمایش پادکست BiggerPockets 723 است. چیزی که من اساساً در اینجا به آن می پردازم این است که همه ما باید از تلاش برای رسیدن به یک بازی خانگی با یک زمین دست برداریم. دست از این درگیر شدن. این چیزی است که گوروها می فروشند. این همان چیزی است که تأثیرگذاران حضور رسانه های آنلاین هیاهو می کنند. واقع بینانه نیست. من مدت زیادی است که در املاک سرمایه گذاری کرده ام. من آن معاملات را پیدا نمی کنم. من نیستم. من فکر نمی کنم آنها آنجا باشند زیرا اگر آنها آنجا بودند، حتی قبل از اینکه شما آن را پیدا کنید، کسی آن را می خرید. باشه. بیایید همه هدف خود را که آزادی مالی است، در نظر بگیریم. بیایید آن را به قطعات کوچک خرد کنیم و هر بار یک تکه برداریم.
همه چه خبر؟ این دیوید گرین است، میزبان شما از پادکست املاک BiggerPockets امروز در اینجا با یک قسمت Seeing Greene برای شما و ناامید کننده نیست. اپیزود امروز فوق‌العاده است زیرا ما وارد بسیاری از کشمکش‌های خام و واقعی از آنچه در بازار املاک و مستغلات امروز در طول این رکود می‌گذرد، می‌شویم. این خیلی از کلمات R است که من فقط به شما پرتاب کردم.
در برنامه امروز، ما در مورد این صحبت می‌کنیم که وقتی می‌خواهید هک را در یک بازار داغ نگه دارید و چیزی که جریان نقدی داشته باشد پیدا نمی‌کنید، چه کاری باید انجام دهید. ما در مورد تصمیم فرشته صحبت می کنیم که آیا شغلی را ترک کنم که از آن بدم نمی آید که به عنوان یک فرد تجاری به کسب درآمد بیشتر بپردازم، و اگر چنین است، بهترین راه برای انجام آن چیست؟ ما به این می پردازیم که چه زمانی باید یک مدیر دارایی استخدام کنید و تفاوت بین یک مدیر دارایی و یک مدیر دارایی چیست، و همچنین این که آیا باید اهرم های بیشتری را در اختیار بگیرید یا بخشی از بدهی خود را بپردازید و ذخایر خود را ایجاد کنید. همه اینها و بیشتر در برنامه امروز.
حالا، اگر یکی از این برنامه‌ها را تا به حال نشنیده‌اید، از افرادی مثل شما، شنوندگان ما، سؤال می‌کنم و به آنها پاسخ می‌دهم تا همه بتوانند بشنوند. بنابراین برخی از این سوالات کتبی هستند، بیشتر آنها سوالات ویدئویی هستند، اما در هر صورت شما می توانید سوالاتی را که افراد دیگر در جامعه BP دارند بشنوید و از من بخواهید که شخصا به آنها پاسخ دهم، مانند تالار گفتمان اما به صورت سه بعدی. قبل از اینکه به اولین سوال خود بپردازیم، نکته سریع امروز این است که در چنین مواقعی به یاد داشته باشید که در آن پول درآوردن دشوارتر است و از دست دادن پول بسیار آسان تر است، که تنها چیزی که هیچ کس نمی تواند از شما بگیرد مهارت های شما است. تمرکز بر ساختن خود، بهبود مهارت‌های خود، بهبود دانش خود بهترین سرمایه‌گذاری است که می‌توانید انجام دهید زیرا ممکن است پول را از دست بدهید، ممکن است دارایی خود را از دست بدهید، می‌توانید زمان را از دست بدهید، اما نمی‌توانید مهارت‌ها را از دست بدهید. بنابراین به تقویت مهارت‌های خود ادامه دهید، به ایجاد ارزش‌هایی که به بازار می‌آورید ادامه دهید، و همیشه در موقعیتی از قدرت مالی خواهید بود که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را بسیار آسان‌تر می‌کند. خیلی خوب. به سوال اول امروز برسیم.

ویلیام:
هی دیوید از پاسخ به سوالم متشکرم. هر بینشی که برای من دارید عالی است. اسم من ویلیام است. من یک دامپزشک 31 ساله هستم و خارج از منطقه واشنگتن دی سی زندگی می کنم. بازار سختی است من یک مشاور املاک خوب همراه خودم دارم. من یک وام دهنده محلی خوب همراه خود دارم. من قبلا برای وام تایید شده ام. همه چیز برای رفتن خوب است. بنابراین من شروع به ساختن تا حدودی تیمی در اطراف خود می کنم که می توانم و سعی می کنم تا آنجا که می توانم یاد بگیرم. اما در منطقه‌ای که من به آن نگاه می‌کنم، که تقریباً تماماً خارج از واشنگتن دی‌سی است، سعی می‌کنم از خود شهر واقعی، بنابراین منطقه اطراف دور باشم. پیدا کردن چیزی که در دسترس باشد واقعاً سخت است. چند خانواده کمی وجود دارد، چیزی که من در ابتدا می خواستم وارد آن شوم.
چند خانه مجردی وجود دارد و تعداد زیادی کاندو و خانه های شهری زیادی وجود دارد که در دسترس هستند، اما من قبلاً برای وام با مبلغ مناسبی مورد تایید قرار گرفته ام، اما من سعی نمی کنم این همه پول را به یک وام بدهم. کاندو یا حتی یک خانه خانوادگی. من سعی می‌کنم با این سرمایه‌گذاری به بهترین شکل ممکن خرید کنم و باهوش باشم. روند فکری من تا کنون این است که یک خانه خانوادگی مجردی بگیرم تا سعی کنم از کاندوها کمی بیشتر حقوق بگیرم و قدردانی کنم، بنابراین، خانه های استعدادها به همین شکل هستند. به نظر می‌رسد که ممکن است مجبور شوم به آن سمت بروم، اما هر عددی که من مدیریت می‌کنم مانند جریان نقدی منفی است، پول نقد بد بازده نقدی، نرخ سقف واقعی پایین است. بنابراین من در اینجا با یک مشکل روبرو هستم و به نظر می‌رسد که بین سه‌گانه‌ها، مانند همه زیر چهار، و هنوز هم با اعداد بسیار بدی مواجه هستم.
بنابراین سوال من از شما این است، مرد، اگر بخواهید از زمین اول در منطقه بازار من شروع کنید، بهترین ملک سرمایه گذاری که باید وارد آن شوید و بدانید که با وام VA، من باید در آن زندگی کنم کدام خواهد بود. این ملک برای حداقل یک سال، و این هدف من بود، این بود که یک سال در آنجا زندگی کنم، برگردم، سعی کنم دوباره سرمایه گذاری کنم یا در ملک دیگری سرمایه گذاری کنم و توپ را در چند سال آینده نگه دارم تا به ایجاد آزادی مالی برای خودم کمک کنم. . پس از هر بینشی که داری ازت ممنونم، دیوید. من از پاسخ قدردانی می کنم. متشکرم.

دیوید:
خیلی خوب. ویلیام، از سوال شما و شفافیت و مبارزه ای که دارید بسیار سپاسگزارم. چند خبر خوب و چند خبر بد گرفتم. من فقط می خواهم همه چیز را به شما بدهم. بیایید فقط با اذعان به اینکه وضعیت شما نشان دهنده بازار به عنوان یک کل است شروع کنیم. من فکر می کنم این همان چیزی است که در حال حاضر همه در آمریکا با آن دست و پنجه نرم می کنند. ما می خواهیم در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنیم. ما می دانیم که املاک و مستغلات تا آنجا که می توانیم بازدهی بلندمدت داشته باشیم، احتمالاً قوی ترین طبقه دارایی است، اما بقیه نیز همینطور هستند. در حال حاضر رقابت زیادی برای به دست آوردن این دارایی ها وجود دارد، و این مورد حتی با وجود افزایش نرخ ها وجود دارد. من نمی خواهم وارد یک قبیله رژیم غذایی طولانی از روندهای کلان اقتصادی شوم که دولت ما در تلاش است تا با تورمی که آنها ایجاد کرده اند مبارزه کند، اما نتیجه نمی دهد.
پس مبارزه شما همان است که من دارم و همه شنوندگان ما دارند. ما همه با هم در این اتوبوس مبارزه هستیم، به اصطلاح، و شاید من در حال رانندگی با آن هستم. بنابراین شما بچه ها به نظر من در مورد آنچه در حال وقوع است گوش خواهید داد. اولین کاری که باید انجام دهم این است که باید انتظاراتم را پایین بیاورم و باید افق زمانی خود را گسترده تر کنم. بنابراین معنای آن این است که وقتی من برای اولین بار وارد سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات شدم، تقریباً همه چیزهایی که ما به آن نگاه می‌کردیم به شما بازده نقدی مثبت می‌داد، اما این به این دلیل است که هیچ‌کس نمی‌خواست ملک بخرد. بنابراین، سؤالاتی که می‌پرسم این است: «خب، این یک بازدهی 8 درصدی به من می‌دهد. این یکی به شما 12 می دهد، این یکی 15 است. هشت مورد کمترین کار خواهد بود. 15 بیشترین کار خواهد بود. من می روم برای 15. درست همان پایین وسط است.
این راهی بود که ما به املاک و مستغلات نزدیک شدیم. جریان نقدی اراده نبود، همه چیز نقدی جریان داشت. به سرعت به جایی که امروز هستیم، جریان نقدی بسیار کمی دارد. در واقع، اگر در اینجا در موقعیتی مشابه ویلیام هستید و در یافتن املاک دارای جریان نقدینگی مشکل دارید، به این معنی نیست که شما سرمایه‌گذار بدی هستید. شاید این اولین چیزی باشد که باید بگویم. شما کار اشتباهی انجام نمی دهید زیرا نمی توانید جریان نقدی را پیدا کنید. بازار به شدت رقابتی است و به همان اندازه که می شنویم مردم در مورد رکود در راه است، هنوز پول زیادی در اطراف شناور است. حالا ممکن است آن همه پول نداشته باشید. باشه. شما سعی می کنید وارد املاک و مستغلات شوید زیرا می خواهید مقداری از آن پول را به دست آورید، اما وجود دارد، و آن پول دنبال این طبقات دارایی می رود که افرادی مانند ما همه می خواهند. این حتی در ارزیابی بازارها تأثیر بیشتری دارد. واشنگتن دی سی یکی از این موارد است.
واشنگتن دی سی شاهد افزایش قابل توجه قیمت ها در طول زمان و همچنین اجاره بها برای مدت طولانی بوده است. این یکی از بازارهای داغ است. فلوریدا جنوبی یکی از آن بازارهای داغتر است. کالیفرنیای جنوبی یکی از آن بازارهای داغتر است. در حال حاضر مکان های مختلفی وجود دارد که یافتن پول نقد بسیار دشوار است و بیشتر آنها سالم ترین بازارها هستند. همان‌قدر که عجیب به نظر می‌رسد جایی که قرار است بیشترین درآمد را به دست آورید، ورود به آن سخت‌ترین و گردش نقدینگی نیز سخت‌ترین است.
پس خبر خوب برای شما این است که از این کار ناامید نشوید. تو هیچ غلطی نمیکنی این روشی است که در حال حاضر بازی انجام می شود و من می دانم که بسیاری از مردم نمی خواهند این را بشنوند، اما نظر من این است که احتمالاً این روش سالم تری برای کار املاک و مستغلات است. قرار است بیشتر از آنچه در هشت سال گذشته به نظر می رسید شبیه این باشد. خرید ملک طبیعی نیست. بلافاصله جریان نقدی دارد. اجاره بها هر سال یک تن افزایش می یابد. برای هر جای خالی که دارید 20 مستاجر دریافت می کنید. از نظر ارزش بین 10 تا 20 درصد افزایش می یابد. ما یک روند باورنکردنی داشته‌ایم که عمدتاً مبتنی بر محرک‌های احمقانه دولتی بود که ایجاد کردیم، اما بعد شروع کردیم به فکر کردن که این طبیعی است. قرار است املاک و مستغلات اینگونه عمل کند.
ما در مورد شخص دیگری می شنویم که در یک سال 100 جایزه می گیرد و می گوییم: "من می خواهم وارد این کار شوم." بنابراین همه به سمت املاک و مستغلات سرازیر می شوند و وقتی به اینجا می رسند و می بینند که آن را می بینند، شما در سال اول صدها دلار درآمد ندارید. در واقع، شاید شما به سختی جریان نقدی به دست می آورید یا کمی پول از دست می دهید، بلافاصله ترش می کنیم و می گوییم: "من نمی خواهم این کار را انجام دهم" یا می گوییم: "چیزی شده است." با من. من نمی دانم چگونه معاملات آنها را پیدا کنم، بنابراین نباید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنم.
و من این توصیه را به شما می کنم زیرا می توانم دلسردی را در صدای شما بشنوم. شما مردی هستید که به وضوح قبلاً دوران سختی را پشت سر گذاشته اید. شما یک جانباز هستید از خدمات شما متشکرم. من قدردانی می کنم که شما این کار را کردید. من نمی‌خواهم درک کنید که چرا املاک و مستغلات در حال حاضر برای شما سخت است. تقصیر تو نیست. این چیزی است که ما داریم. برای جلوگیری از افزایش سریع قیمت‌های مسخره مسکن از این همه پولی که به دست آورده‌ایم، مجبور شده‌ایم نرخ‌های بهره را تا حدی افزایش دهیم که دارایی‌ها جریان نقدی نداشته باشند و در بن بست گیر کرده باشیم. همه اینها همین است.
بنابراین قسمت دوم پاسخ من به افق زمانی شما مربوط می شود. قبلاً در مورد تعدیل انتظارات شما صحبت کرده ایم. اکنون می خواهم در مورد اثر افق زمانی صحبت کنم. شما همچنان در املاک و مستغلات پول در خواهید آورد. ممکن است مجبور شوید بیشتر از چیزی که انتظار داشتید صبر کنید. ممکن است مجبور باشید بیشتر از آنچه اساتید فروش دوره ها به شما می گویند صبر کنید تا شما را وادار به ثبت نام در دوره آنها کنند. و وقتی افرادی را در اینستاگرام یا یوتیوب دنبال می‌کنید که می‌گویند، «من این همه پول در خانه‌هایم به دست آوردم». این چیزی است که آنها به شما نمی گویند که همه چیز را تغییر می دهد. آنها به شما نمی گویند که به این دلیل است که آنها آن را چهار سال پیش یا حتی دو سال پیش خریدند. افرادی که اجاره کوتاه مدت خود را در سال 2019 خریداری کردند، آن را خرد می کنند. احتمالاً از زمانی که آنها آن را خریده اند و اجاره کننده به طور قابل توجهی بالاتر از آن، ارزش آن دو برابر شده است.
اگر امروز ملکی را به نصف قیمت و نیمی از قیمتی که امروز می‌توانستید بخرید، آن را نیز خرد خواهید کرد. اما آن فرصت ها اینجا نیستند. و وقتی مردم دوره‌های آموزشی را می‌فروشند، این را توضیح نمی‌دهند. آنها صادقانه به شما نمی گویند: "بله، من هشت ملک دارم و بازنشسته می شوم." آنها به شما نمی گویند که آنها را بین سال های 2017 و 2020 خریده اند. بنابراین شما فقط در اینجا هستید و انتظار دارید که املاک و مستغلات اینگونه عمل کند و گیج شدن و احساس چنین چیزی به این معنی است که مشکلی با شما وجود دارد.
رویکردی که من اتخاذ کرده‌ام، رویکردی که به دیگران توصیه می‌کنم، محبوبیتی ندارد. این چیزی نیست که مردم بخواهند بشنوند. من آن را مستقیماً به شما می گویم زیرا می دانم که در چند سال دیگر زمانی که استراتژی من در دیگران کارساز بود، شما برمی گردید و به این پادکست گوش می دهید زیرا من با شما صادق بودم. من به شما نگفتم، می خواستید بشنوید که 10 گرند از شما برای ثبت نام در یک دوره دریافت کنید. این در حال گرفتن موقعیت طولانی مدت است و انتظار ندارد املاک و مستغلات قرص جادویی باشد. شما هنوز باید در حال حاضر شغل داشته باشید.
همیشه تعداد کمی از افراد هستند که می توانند به عنوان یک سرمایه گذار تمام وقت این کار را انجام دهند، اگر این شما هستید، ناامید نشوید. اما اگر شما یک فرد عادی هستید، هنوز باید کار کنید. شما به ساک خانه می روید و جریان نقدی ندارید، اشکالی ندارد. اگر اجاره شما 2,500 می شد و فقط 600 یا 2,000 در ماه می پردازید، این یک برد بزرگ است. این یک برد XNUMX دلاری در ماه برای شما است، به علاوه هر سال بهتر می شود. اجاره شما بالا می رفت اگر خانه را غارت نمی کردید و در عوض کرایه شما بالا می رفت زیرا شما هستید، از هر دو طرف برنده هستید. با گذشت زمان، این به پول کلانی تبدیل می‌شود، اما چیزی که من موعظه می‌کنم تأخیر در رضایت است. شما نمی توانید وارد این موضوع شوید و انتظار داشته باشید که فقط وارد عمل شوید و آن را درهم بشکنید، همانطور که ما در دوره های دیگر می توانستیم.
حالا، نمی‌دانم اوضاع قرار است چگونه پیش برود، اما یک سناریوی بسیار محتمل که نمی‌خواهم بگویم روی آن شرط‌بندی می‌کنم، اما برای آن برنامه‌ریزی می‌کنم این است که ملک در حال حاضر خرید نمی‌کند. من آنها را دوست ندارم. من بازگشت را دوست ندارم من فوق العاده هیجان زده نیستم. من اساساً در بهترین مناطق خرید می‌کنم تا ریسکی را که با خرید در بازاری که ممکن است در پایین‌ترین نقطه نیست، کاهش دهم، اما وقتی نرخ‌ها در یک نقطه خاص پایین می‌آیند، من به دنبال آن هستم. مثل یک نابغه درخشان من آن مردی خواهم بود که اگر بخواهم می‌توانم بگویم، "مال من این همه پول در می‌آورد و دیگر مجبور نیستم کار کنم"، اما به مردم نمی‌گویم این به این دلیل است که خوب، می‌گفتم .
اما من این گزینه را دارم که به شما نگویم، "خب، من آن را در سال 2022 خریداری کردم، زمانی که نرخ ها 8٪ بود، اما اکنون آن را مجدداً به 3٪ پرداخت کردم، بنابراین وام مسکن من به طور قابل توجهی کمتر از آنچه قبلا بود است." و آن دسته از افرادی که سعی می‌کنند با نرخ 3 درصد بخرند، نسبت به من هزینه بیشتری برای ملک پرداخت می‌کنند، و در همان قایق شما خواهند بود که جریان نقدی ندارد. من نمی دانم، اما من پیش بینی می کنم که شما برای مدت طولانی شاهد جریان نقدی در املاک و مستغلات نخواهید بود. رقابت زیادی برای افرادی که آن را می‌خواهند وجود دارد، و وقتی می‌گویم جریان نقدی املاک و مستغلات، منظورم نقدینگی قوی است که مستقیماً از دروازه خارج می‌شود.
افرادی که اکنون می خواهند در املاک و مستغلات پول در بیاورند، افرادی هستند که افق زمانی طولانی تری دارند. آنها سه سال بیرون نگاه می کنند، پنج سال بیرون نگاه می کنند، به پس انداز پول ادامه می دهند، آنها همچنان در کارشان درآمد بیشتری کسب می کنند. آنها همچنان به فشار دادن خود و به چالش کشیدن خود و توانایی خود در کسب درآمد و ارزش بخشیدن به بازار ادامه می دهند. آن‌ها هزاره‌ها نیستند که بخواهند چند خانه بخرند و بازنشسته شوند و یک وبلاگ راه اندازی کنند یا یک TikTok راه‌اندازی کنند و بگویند: «این زندگی من است.» من فکر نمی‌کنم این افراد کسانی باشند که از رکود عبور کنند.
بنابراین توصیه من به شما، اگر از نو شروع کردم، ملکی را در بهترین محله ها که می توانید با تعداد اتاق خواب های بیشتری که می توانید پیدا کنید. یک تکه پای ساده بردارید و یک خانه چهار خوابه بخرید که می توانید یک اتاق خواب پنجم نیز اضافه کنید، در یک اتاق خواب زندگی کنید، اتاق خواب های دیگر را اجاره دهید. بله، این ایده آل نیست. بله، کمی دردناک خواهد بود. بله، راه های راحت تری برای زندگی وجود دارد. اگر می خواهید پول در بیاورید، این کاری است که می خواهید انجام دهید. باشه.
بنابراین ما مجبور شدیم مقایسه کنیم که در حال حاضر بازار کجاست با جایی که چند سال پیش بود، زمانی که انگار می‌توانستید از دست بدهید. اینجا جایی نیست که ما الان هستیم. استراتژی‌هایی که در حال حاضر جواب می‌دهند، سخت‌تر خواهند بود، و وقتی می‌گویم دشوار، به معنای راحت‌تر بودن هستند. این کاری است که صادقانه انجام می دهم و یک سال در آن ملک زندگی می کنم و اتاق را اجاره می دهم. من اصول مدیریت چیزها را یاد خواهم گرفت. من آن را به دیگر کهنه سربازان یا افراد دیگری که شما دوست دارید اجاره می دهم. من مطمئن می شوم که پارکینگ کافی در حداقل سه حمام داشته باشد، و بعد از یک سال، اگر بازار هنوز مثل الان باشد، دوباره این کار را انجام می دهم.
من می‌روم ملک دیگری می‌خرم، سعی می‌کنم پنج اتاق خواب بگیرم، اتاق‌ها را اجاره کنم. احتمالاً اندکی جریان نقدی خواهید داشت یا نزدیک به شکست خواهید بود، اما تا زمانی که در بهترین محله‌ها، بهترین مکان‌ها، بهترین املاک واقعی خرید می‌کنید، در طول زمان، واقعاً خوب عمل خواهید کرد. . و وقتی چهار یا پنج مورد از این چیزها را دارید و احساس می‌کنید این کار برای مدیریت پنج ملک با هر کدام پنج اتاق خواب بسیار زیاد است، یکی را که دارای بیشترین حقوق صاحبان سهام است را بفروشید، شاید دو موردی را که دارای بیشترین حقوق صاحبان سهام است را بفروشید. این پول، 1031 آن را به یک ساختمان چند خانواده در منطقه دیگری که واقعاً در آنجا کار می کند، تبدیل کنید. سه تا از آنها را نگه دارید و آن سه به اضافه دو چند خانواده را مدیریت کنید. باشه.
چیزی که من اساساً در اینجا به آن دست می یابیم این است که همه ما باید از تلاش برای رسیدن به یک بازی خانگی با یک زمین دست برداریم. دست از این درگیر شدن. این چیزی است که گوروها می فروشند. این همان چیزی است که تأثیرگذاران حضور رسانه های آنلاین هیاهو می کنند. واقع بینانه نیست. من مدت زیادی است که در املاک سرمایه گذاری کرده ام. من آن معاملات را پیدا نمی کنم. من نیستم. من فکر نمی کنم آنها آنجا باشند زیرا اگر آنها آنجا بودند، حتی قبل از اینکه شما آن را پیدا کنید، کسی آن را می خرید. باشه. بیایید همه هدف خود را که آزادی مالی است، در نظر بگیریم. بیایید آن را به قطعات کوچک خرد کنیم و هر بار یک تکه برداریم. باشه. یک هدف کوچک سوار پایگاه شوید، پیاده روی کنید، به پایگاه دوم برسید، پرچم قربانی بگیرید. به پایگاه سوم برسید. منتظر آن توپ شل از پارچ باشید که به سمت آن می آید.
اگر این اتفاق نیفتد، ممکن است کسی شما را جلب کند. قرار نیست این مرکز ورزشی پر زرق و برق بزرگی باشد که شما بچه ها می بینید، همه اینفلوئنسرها برای گرفتن پول شما پست می گذارند. من کسی را نمی شناسم که در حال حاضر در املاک و مستغلات درآمد داشته باشد. من می‌دانم که بسیاری از افراد در حال حاضر در املاک و مستغلات ضرر می‌کنند، اما می‌دانند که در درازمدت آن را پس خواهند گرفت. بنابراین برای زنده ماندن در زمان دشواری که در حال حاضر در آن قرار داریم، به کار خود ادامه دهید، به ارزش‌آوری در بازار ادامه دهید، به بهبود مهارت‌های خود ادامه دهید، چیزی که همه ما بر آن کنترل داریم و تصمیمات عاقلانه‌ای در زمینه املاک و مستغلات در یک دوره طولانی‌تر می‌گیریم. زمان. و وقتی بازار چرخید، شما واقعاً باهوش به نظر خواهید رسید.
خیلی خوب. سوال بعدی ما از جوزف در اسکاتسدیل می آید. آن منطقه را دوست دارم هی دیوید، من واقعا از این قالب نمایش لذت می برم و امیدوارم همچنان به ارائه این پادکست هفتگی ادامه دهید. سوال من از شما در مورد خانه اصلی من در اسکاتسدیل، آریزونا و شروع سفر سرمایه گذاری من است. خانه من را در سال 425 به قیمت 2017 هزار خریداری کنید، اکنون یک میلیون ارزش دارد. یک مثال عالی وجود دارد. این شخص نابغه به نظر می رسد زیرا در طول پنج سال آنها یک میلیون دلار از طریق املاک و مستغلات به دست آورده اند و بیشتر آن در صورت ازدواج می تواند بدون مالیات باشد، با این حال آنها آن را در سال 2017 خریدند، همه ما وقتی صحبت می کنیم نابغه به نظر می رسیم. چیزهای مربوط به پنج سال پیش
می دانم که شما با این بازار آشنا هستید و سوال من از شما این است که آیا زمان مناسبی برای فروش یا اجاره خانه من است؟ در دراز مدت، خانه من احتمالاً 5,000 در ماه یا چیزی حدود 10,000 دلار در ماه به عنوان اجاره کوتاه مدت اجاره می کند. وام مسکن من فقط 2000 در ماه است و این برای من یک پرداخت بسیار راحت است. با این نوع جریان نقدی، آیا حفظ ملک را توصیه می کنید یا باید به دلیل از دست دادن احتمالی حقوق صاحبان سهام به زودی از آن خارج شوم؟ در هر صورت، شما به سفر بلندمدت من در زمینه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات کمک خواهید کرد.
خیلی خوب. این سوال خوبی است. حالا، دوباره، من تمام پیشینه مالی شما را ندارم، جو، تا آنجا که به شما توصیه می کنم، اما به آن پاسخ خواهم داد بر اساس آنچه که اگر من در هر چیزی که تصور می کنم در زندگی تان درست است انجام می دادم چه می کردم. اکنون. من فکر نمی کنم که 2,000 دلار در ماه، که بدیهی است پرداختی بسیار راحت برای شماست، آنقدر مهم نیست که بتوانید از این ملک پول بیشتری به دست آورید. من فکر نمی‌کنم اسکاتسدیل یکی از حوزه‌هایی باشد که ارزش آن کاهش می‌یابد. من فکر نمی کنم که شما یک تن از حقوق صاحبان سهام را از دست بدهید. دلیل آن این است که جمعیت شناسی در اسکاتسدیل آنقدر قوی است که حتی زمانی که بقیه کشور دچار رکود می شود، مناطقی مانند آن، طوفان را بسیار بسیار خوب تحمل می کنند.
بنابراین من نگران فروش به دلیل سهام نخواهم بود. من احتمالاً خودم آن را به عنوان یک اجاره کوتاه مدت مدیریت نمی کنم، مگر اینکه شما زمان انجام این کار را داشته باشید. احتمالاً فکر می‌کنم اگر می‌توانست 10 دلار در ماه درآمد داشته باشد و شما می‌توانید 20 درصد برای مدیریت آن به یک شرکت مدیریت بپردازید، می‌توانید ماهانه هشت دلار را نگه دارید، و این بدان معناست که با پرداخت 2,000 دلاری خود، می‌توانید 6,000 دلار نقد کنید، که می‌تواند اگر رفتید و ملکی را در جای دیگری گرفتید یا خانه خود را انجام دادید، برای تامین اجاره بهای خود کافی باشید. بنابراین بله، من می گویم آن را به یک اجاره کوتاه مدت تبدیل کنید. اگر می‌توانید از شخص دیگری بخواهید آن را مدیریت کند، ماهیانه 6,000 تا XNUMX دلار درآمد داشته باشید، سپس بروید ملک دیگری را در جای دیگری بخرید و خانه آن را هک کنید، همانطور که به آخرین مهمانمان، ویلیام، که با سؤالش وارد شد، گفتم.
اگر سرمایه گذار باتجربه ای هستید، معامله ای را پیدا کنید که کار زیادی نمی خواهد. اگر بی تجربه هستید، فقط ملک دیگری در اسکاتسدیل بخرید و در واحد پشتی زندگی کنید و خانه را اجاره دهید یا اتاق خواب را اجاره دهید. چیزی پیدا می کردم و پیش پرداخت کمتری روی آن می گذاشتم تا در صورت بدتر شدن بازار، کسی را کنار بگذارم. اما شما در واقع در موقعیتی هستید، گزینه های زیادی دارید زیرا در سال 2017 تصمیم خوبی گرفتید. برای شما بسیار سخت است که این موضوع را خراب کنید، اما باید کاری انجام دهید زیرا اگر آن را به قیمت 425 خریداری کرده باشید، ارزش یک بار را دارد. میلیون و شما بیش از نیم میلیون سهام در این مورد دارید و این برای شما درآمدی ندارد. تنها سودی که برای شما به ارمغان می آورد، وام مسکن کم است.
روشی که من این را مقایسه می‌کنم این است که می‌گویم: "خب، می‌توانم خانه‌ای را در جای دیگری به قیمت چهار دلار اجاره کنم. من پرداخت می کنم و چهار گرند می پردازم. بنابراین ماهیانه 2,000 دلار صرفه جویی می کنید. این بیشتر از پول نقدی است که اگر آن را به طور معمول اجاره کنید، می توانید دریافت کنید. اگر آن را به طور معمول اجاره کرده باشید، می توانید ماهانه سه دلار درآمد داشته باشید و اگر آن را به عنوان اجاره کوتاه مدت اجاره کرده باشید، به طور بالقوه شش دلار در ماه و حتی اگر خودتان آن را مدیریت کنید، بیشتر از آن درآمد داشته باشید.
بنابراین، گزینه‌های موجود در آنجا از نظر مالی واضح است که بهتر است از آن چیز خلاص شوید و آن را به یک ماشین درآمدزایی تبدیل کنید و مکان دیگری برای زندگی پیدا کنید. بنابراین اگر همه چیز برابر باشد، شما در موقعیت عالی برای انجام آن هستید. و چیزی که من دوست دارم دیگران به رسمیت بشناسند این است که هر ملکی را که در حال حاضر طی پنج سال خریداری می کنید، احتمالاً در اینجا در وضعیتی مشابه جوزف پیر خواهید بود. و این چیزی است که من دوست دارم افراد بیشتری انجام دهند این است که به محض خرید ملک خود گزینه های نامحدودی داشته باشند و در عوض برای آینده برنامه ریزی کنند. و هنگامی که متوجه شد که دارایی شما دارایی زیادی به دست آورده است یا اجاره بها بسیار بالا رفته است، در این صورت در موقعیتی قرار می گیرید که جوزف برای انجام چندین حرکت مختلف قرار دارد که همگی می توانند خوب باشند. پس از به اشتراک گذاری آن متشکرم، جوزف. کلیپ بعدی ما یک کلیپ ویدیویی از مایک فرناندز در عربی، لوئیزیانا است.

مایک:
هی دیوید محتوای خود را دوست دارم و دیدار با شما در PB Con در سن دیگو بسیار عالی بود. اسم من مایک فرناندز است. من در حومه کوچکی خارج از نیواورلئان هستم. سوال من این است که احتمالاً چندین بار قبلاً آن را دریافت کرده اید، اما با توجه به شرایط کمی متفاوت، می خواهم بدانم آیا باید شغلم را رها کنم؟ بنابراین علاوه بر درآمد W2، من یک مشاور املاک هستم، احتمالاً امسال حدود 80 تا 85 در GCI انجام خواهم داد. ما سالی یک یا دو خانه را ورق می زنیم، من و شریک تجاری ام، و سپس چند اجاره بلندمدت هم دارم که از آن درآمد کسب می کنیم. بنابراین داده ها نشان می دهد که ما پس انداز داریم و درآمد داریم تا بتوانیم آن پرش را موفقیت آمیز کنیم. نگرانی من با این بازار در حال تغییر است، من می‌توانم سناریویی را پیش‌بینی کنم که در آن چندین مورد از این جریان‌های درآمدی کاهش یافته یا ممکن است خشک شوند.
و برای زمینه، شغل W2 من با یک شرکت بزرگ حسابداری است. من واقعاً از کارم متنفر نیستم و تا 20 ساعت در هفته می توانستم مذاکره کنم. بنابراین من انعطاف پذیری زیادی دارم. من در خانه کار می‌کنم، اما در عین حال، احساس می‌کنم در تنگنای زمان هستم و فکر می‌کنم که کمبود وقت بر درآمدی که می‌توانم در املاک و مستغلات داشته باشم، تأثیر می‌گذارد. بنابراین با توجه به پرش تمام وقت، اما همچنین کمی خسته از بازار. بنابراین من دوست دارم نظرات، نظرات و هر توصیه ای که ممکن است داشته باشید را دریافت کنم. بنابراین باز هم متشکرم، واقعاً از این قدردانی می کنم.

دیوید:
هی، از شما متشکرم، مایک، و از شما، اریک، تهیه‌کننده برنامه‌های ما، برای انتخاب یک سوال از باسن متشکرم. این فوق العاده است. من عاشق سوالاتی از این دست هستم، زیرا آنها واقعی هستند. ما اغلب می گوییم: "آیا من دوبلکس می خرم یا تریپلکس؟" و زندگی واقعی اینگونه نیست. این یک سوال واقعی است. آیا کارم را رها می کنم یا صبر می کنم و کارم را رها نمی کنم؟ چند مورد، من احتمالاً تنها کسی هستم که در جامعه BP، در جامعه سرمایه گذاری املاک و مستغلات، هر جامعه ای که به مردم می گوید، شغل خود را رها نکنید، می شناسم.
حالا، این بدان معنا نیست که هرگز شغل خود را رها نکنید. من کارم را رها کردم. من اینجا منافق نیستم من پلیس بودم بسیاری از مردم این را می دانند، برای مدت طولانی کار کرده اند. آن را رها کرد تا عامل شود. بعد از ایجنت شدن کنار رفتم تا به عنوان ایجنت تیمی را راه اندازی کنم. آن شغل را به یک تجارت تبدیل کنید. سپس مشاغل دیگری را راه اندازی کردم، اما همچنان کار می کنم. من کاملا ترک نکرده ام بنابراین سوال اینجا این است که "آیا باید این شغل ثابت را که از آن متنفر نیستم رها کنم، فقط برای اینکه زمان بیشتری برای کسب درآمد به عنوان مشاور مسکن داشته باشم؟" خوب، اولین معیار واضحی که باید به آن توجه کرد این است که اگر به 40 ساعت در هفته که در کار خود می گذرانید برگردید، آیا بیشتر از آنچه در آن شغل به عنوان یک مشاور املاک درآمد دارید، درآمد کسب می کنید، و من این را در این مورد می اندازم. در آنجا، شما باید به میزان قابل توجهی بیشتر از آنچه که می خواهید بسازید، کسب کنید.
بنابراین، من نمی‌دانم که گفته‌اید که در شغل عادی خود، حسابداری چقدر درآمد دارید یا نه، فکر می‌کنم که گفته‌اید. بیایید فرض کنیم که شما سالی 80 گرند درآمد دارید و سپس به عنوان یک مسکن 80 گرند دیگر در سال درآمد دارید. اگر درآمد تضمینی 80 گرند در سال از آن شغل را رها کنید تا به عنوان یک مسکن 80 دلار در سال درآمد داشته باشید، باز هم ضرر کرده اید. و دلیل آن این است که 80 دلار در یک مسکن تضمین نشده است، و ما می توانیم ارزشی را برای دانستن اینکه چک حقوق دریافت می کنیم، قائل شویم. بنابراین 80,000 دلار تضمین شده در مقابل 80,000 دلار تضمین نشده است، 80,000 دلار تضمین شده ریسک کمتری دارد و بنابراین ارزش بیشتری دارد.
بنابراین اگر می خواهید 80 گرند را رها کنید، بهتر است حداقل با همان زمان 100، 120 گرند بسازید. فرقی میکنه؟ همه چیز کاملاً نیست، حتی به این دلیل که وقتی به سمت سرمایه‌گذاری‌های کارآفرینی جهش می‌کنید، از سقفی خلاص می‌شوید که شما را از تولید بیشتر باز می‌دارد، اما همچنین سطحی را که از سقوط شما محافظت می‌کند، از دست می‌دهید. اکنون در زمانی که اقتصاد مانند گذشته در حال غرش و غرش است، کف به این اندازه ارزشمند نیست زیرا صعود آسانتر است. اما از آنجایی که ما در حال رفتن به رکود هستیم، اکنون ارزش بیشتری برای کف قائل هستم زیرا رسیدن به نقطه سقف سخت تر است، مانند محیط واقعی اقتصادی که شما در آن قدم می گذارید شروع به ایجاد تفاوت در اینجا می کند، و به احتمال زیاد قبل از اینکه بهتر شود بدتر خواهید شد، که زمان ایده آلی برای ترک شغل شما نیست.
اکنون، فایده‌ای که وقتی از پول تضمین‌شده خارج می‌شوید و وارد پول کارآفرینی می‌شوید، این است که حتی اگر مقداری ایمنی و امنیت را از دست داده‌اید، مهارت و پتانسیل بالایی کسب کرده‌اید. بنابراین، هر چه در دنیای 1099، که من آن را دنیای کارآفرینی می نامم، مبارزه طولانی‌تری داشته باشید، برای شما این یک عامل است، وضعیت مثبت شما بیشتر شروع به چرخیدن می‌کند و می‌تواند بالاتر رود. بنابراین حتی اگر 80 دلار در ماه را ترک کنید و 60 دلار در ماه به عنوان مشاور ملکی درآمد داشته باشید، مزایای بیشتری در این زمینه وجود دارد که در سال آینده به عنوان مشاور مسکن مهارت های بهتری کسب کرده اید. خب حالا شاید 80 گرند بسازی، بعد 100 بسازی، 120.
بنابراین برای جمع بندی همه اینها، ارزش W W2 jobs در امنیت آن است. ارزش 1099 شغل در مهارت هایی است که می توانید ایجاد کنید. حالا، من فکر می کنم شما به اندازه کافی باهوش هستید که فقط گوش می دهید. شما قبلاً همه چیزهایی را که من در اینجا به دست آورده ام می دانید. بنابراین این چیزی است که من می گویم، شما زمان زیادی خواهید داشت. شما نمی توانید از آن اجتناب کنید. اشکالی ندارد. در حال حاضر زمان آن نیست که هیچ یک از ما بگوییم: «من تمام وقتم را می خواهم. من فقط می خواهم چهار ساعت در هفته کار کنم.»
مرد، افرادی که در مورد انجام این کار صحبت می کنند، معمولاً مزایایی دارند که شما ندارید. معروف هستند. آن‌ها هزاران درآمد تبلیغاتی از یوتیوب دریافت می‌کنند تا بتوانند از پس مرخصی برآیند. همانطور که جو روگان می تواند بگوید، اگر بخواهد فقط چهار ساعت در هفته کار می کند، اما اگر پادکستی مانند جو روگانز نداشته باشید، این گزینه برای اکثر مردم نیست. این واقع بینانه نیست که فکر کنیم، به خصوص وقتی اقتصاد سخت است، هیچ یک از ما نباید کار کنیم. این فقط منجر به انتظارات برآورده نشده، ناامیدی می شود و در نهایت مردم نسبت به خود احساس بدی دارند زیرا نتوانستند کاری را انجام دهند که فرد چهار ساعته در هفته کاری که در رسانه های اجتماعی خود درباره آن لاف می زد، انجام داد.
می‌خواهم ببینم که این شغل را حفظ کنید، به فروش خانه‌ها ادامه دهید و روی افزودن افراد بیشتری به پایگاه داده خود تمرکز کنید و مشتریان بیشتری را جذب کنید که بتوانید در آینده برای آنها بازاریابی کنید. و اگر متوجه شدید که وقت خود را از دست داده اید، اکنون باید خود را به گونه ای دراز کنید که برای شما سخت تر، راحت تر است، اما زمان بیشتری نمی گیرد، و این اهرم است. اکنون باید با شخصی در دفتر املاک خود رابطه برقرار کنید تا در مواقعی که نمی توانید این کار را انجام دهید، خانه هایی را برای شما نشان دهد یا زمانی که نمی توانید این کار را انجام دهید، فهرست خود را برای بازار آماده کنید.
انجام کارها برای همه ما آسانتر است. این واقعیت است. برای همه ما راحت تر است که بگوییم، "من فقط می خواهم این کار را انجام دهم." بنابراین ما این کار را انجام می دهیم، اما چیزی که متوجه نمی شویم این است که وقتی خودمان این کار را انجام می دهیم نیز تنبل هستیم. احساس می کند کار سختی است. واقعا اینطور نیست. ما از آموزش دادن و آموزش دادن و کمک کردن به دیگران و راهنمایی آنها اجتناب می کنیم. من ترجیح می‌دهم مهارت‌های شما را به‌عنوان یک تاجر با حفظ شغل خود و مجبور شدن به پیدا کردن شخص دیگری در دفتر برای انجام برخی از کارهایی که باعث کاهش سرعت شما به عنوان یک مشاور املاک می‌شود، افزایش یابد، بنابراین می‌توانید تولید خود را دوبرابر کنید، اما هیچ کاری را انجام ندهید. زمان بیشتری به آن
در حال حاضر، که بدون هزینه نمی آید. هزینه آن ناامیدی، سردرد، عرق، خون، اشک های معامله با یک فرد جدید است. اما ترجیح می‌دهم تلاش خود را برای این کار انجام دهید تا اینکه خودتان این کار را انجام دهید و مجبور شوید کارتان را رها کنید. زیرا اگر در نهایت شغل خود را برای دو برابر شدن به عنوان یک مشاور ملکی رها کنید و دو برابر تعداد خانه‌های خود را بفروشید، ممکن است دقیقاً در همان موقعیت مالی قرار بگیرید، اما استرس بیشتری با امنیت کمتری داشته باشید. بنابراین می‌توانید امنیت را حفظ کنید، می‌توانید پول را نگه دارید، می‌توانید توانایی خود را برای ادامه گرفتن وام برای خرید املاک بیشتر حفظ کنید، و اگر بتوانید نحوه استفاده از اهرم را یاد بگیرید، می‌توانید خانه‌های بیشتری بفروشید.
اکنون، من کتاب هایی نوشته ام که در این مورد صحبت می کنند. من در مورد آن در کتابم مهارت در مجموعه تولید برتر که با BiggerPockets منتشر کردم صحبت می کنم و کتاب جدیدی دارم که خیلی زود منتشر می شود به نام مقیاس. بنابراین، اگر به biggerpockets.com/scale بروید، من در مورد اینکه چگونه شغل خود را به عنوان یک عامل انتخاب می کنید و آن را به کسب و کار اداره یک تیم یا یک شرکت تبدیل می کنید، درست مانند کاری که من انجام دادم، صحبت می کنم.
بنابراین، کل مجموعه Top Producer طوری طراحی شده است که بگوید: «در اینجا نحوه یادگیری نحوه کسب درآمد به عنوان یک نماینده فروش خانه آمده است. در اینجا آمده است که چگونه آن را به عنوان یک نماینده که یک تولید کننده برتر است، شکست می دهید، و اکنون در اینجا آمده است که چگونه کسب و کاری را که ایجاد کرده اید، در هم شکسته و آن را به کسب و کاری تبدیل می کنید که اساساً تا حدودی منفعلانه اداره می کنید. من ترجیح می دهم تو را در آن مسیر ببینم.
در حال حاضر، من همچنین می‌توانم بگویم چون در ویدیوی شما کمی جست‌وجو کردم، کتاب‌های Keller Waves را پشت سر گذاشته‌اید، که باعث می‌شود فکر کنم شما یک پسر Gary KW هستید. بنابراین احتمالاً می شنوید که گری کلر توصیه های بسیار مشابهی را به شما می دهد که من در حال حاضر هستم. من خیلی از این ها را از گری یاد گرفتم و فکر می کنم شما می توانید آن را انجام دهید، بنابراین من دوست دارم آن را ببینم. دوست دارم کتابها را بخری به من بگویید که در مورد آنها چه فکر می کنید و به طور کلی، اگر شغلی پیدا کردید که از آن متنفر نیستید و درآمد خوبی داشت، فکر نمی کنم اکنون زمان آن باشد که آن را رها کنید. فقط دو برابر کاری که قبلا انجام می دادید سخت کار کنید و مطمئن شوید که مهارت های خود را دو برابر بیشتر می سازید.
باشه. این بخشی از نمایش ما است که در آن نظرات YouTube را می خوانم. اینها از قسمت 702 می آیند، آخرین باری که ما با عنوان Seeing Greene کار کردیم. من این بخش از نمایش را دوست دارم زیرا می‌توانم نظر مخاطبانمان را درباره کاری که انجام می‌دهیم به اشتراک بگذارم. من در واقع این را از پادکست Nate Bargatze گرفتم. او یک کمدین است که به نظر من خنده‌دار است و من داشتم به او گوش می‌دادم و او نظرات برنامه‌هایش را می‌خواند و من گفتم: "هی، ما باید همین کار را شروع کنیم." حالا، شما بچه ها می توانید با گذاشتن نظرات خنده دار بیشتری نسبت به آنچه که همیشه انجام می دهید، به من کمک کنید تا این قسمت از برنامه را بهتر کنم. پس به آنجا بروید، بینش خنده‌داری بگذارید، بگویید اگر مدل موی من را دوست دارید، بگویید آیا امروز ابروهایم خوب به نظر می‌رسند، چیزی بگویید که از گفتن من لذت بردید، یا چیزی که متوجه شدید من همیشه می‌گویم که ممکن است حتی ندانم که من هر کاری انجام می دهم که به ما بفهماند که به نمایش توجه می کنید. من دوست دارم آن را بشنوم و تعامل ما را افزایش دهم.
اولین نظر ما از میلیونر Hillbilly است. اپیزود عالی دیوید من همه پاسخ های این هفته را دوست دارم. زمان خوبی برای خلاقیت در اجاره و خرید یا فروش است. از شما برای آن Hillbilly متشکرم. بعدی از Homes With Me Glad می آید. به عنوان یک نماینده همکار، من این سوال را دوست دارم که فروشنده پس از فروش اجاره نامه خریدار را پوشش می دهد. چه ایده خوبی برای مشتریانی که در اجاره نامه گیر کرده اند. من قبلاً فکر نمی کردم این کار را انجام دهم، و خوشحالم که این را می شنوم. بابت آن تشکر می کنم.
وقتی چنین نصیحتی می کنم، بسیار منحصر به فرد است. اکثر مردم اینطور فکر نمی کنند، و دلیل آن این است که من از همه باهوش تر نیستم، بلکه این است که زوایای بیشتری از املاک و مستغلات را می بینم. بنابراین اگر این میکروفون را دقیقاً در اینجا گرفته‌اید، به وضوح یک زاویه وجود دارد که من می‌توانم آن را در اینجا ببینم، اما زاویه دیگری وجود دارد که دوربین با نگاه کردن به آن در اینجا می‌بیند. یکی دیگر که تلویزیون من روی دیوار قرار است ببیند، و دیگری که مجسمه من و براندون که در این طرف هستیم، قرار است ببیند.
من به عنوان یک نماینده، به عنوان مالک شرکت وام مسکن و یک افسر وام، به عنوان میزبان پادکست، به عنوان یک سرمایه گذار املاک، به عنوان یک سرمایه گذار کوتاه مدت املاک، به عنوان یک سرمایه گذار خالص سه گانه، به عنوان فردی که با دسته ای از افراد دیگر که در این فضا هستند. به عنوان یک نویسنده، به عنوان صاحب کسب‌وکار سایر بنگاه‌های املاک، من زوایای مختلفی از چیزهای مشابهی دارم که شما بچه‌ها می‌شنوید. آنها فقط امور مالی خلاقانه انجام می دهند. آنها فقط خانه ها را ورق می زنند. آنها فقط تخصص خود را دارند. بنابراین تعهد من این است که همچنان به خودم فشار بیاورم که رک و پوست کنده باعث شود گاهی اوقات بخواهم موهایم را از دست نداده باشم، برای به دست آوردن آن دیدگاه، تا بتوانم آن را با شما به اشتراک بگذارم، زیرا این بسیار مهم است که من که همه شما بچه ها از طریق املاک و مستغلات ثروت می سازید و اینکه من در آموزش دادن به دیگران چگونه از طریق املاک و مستغلات کسب درآمد کنید، معلم برتر می مانم.
بنابراین من اغلب راه‌هایی برای ساختار قراردادها، ارائه پیشنهادات، هک‌های روان‌شناختی پیدا می‌کنم که می‌توانید از آنها برای برتری در هنگام مذاکره استفاده کنید. و من دوست دارم وقتی شما بچه ها از من سؤال می کنید که کجا می توانم آن چیزها را به اشتراک بگذارم زیرا من سال ها صرف کمک به مشتریان برای خرید و فروش خانه کرده ام، و من فقط راز را به شما می گویم، این ساده ترین بخش نیست. املاک و مستغلات سعی دارد به عنوان یک عامل کار کند، اما من خیلی چیزها را یاد گرفتم. بنابراین، اگر خانه‌ای دارید که می‌خواهید به فروش آن کمک کنید یا می‌خواهید برای خرید خانه به ما کمک کنیم، با من تماس بگیرید و سپس مطمئن شوید که درباره آن چیزها سؤال می‌کنید تا بتوانم برخی از توصیه‌هایم را به اشتراک بگذارم. به مشتریانی که من نمایندگی کرده‌ام و تیم من نشان می‌دهد که ما از آنها برای رسیدن به معامله بهتر استفاده کرده‌ایم.
خیلی خوب. آخرین نظر ما از فلوریان وو از وبینار سرمایه گذاری در سال 2023 است که ما انجام دادیم. بنابراین به موقع، این یکی از اهداف سال 2023 من برای تبدیل شدن به یک سرمایه گذار فعال املاک و مستغلات است. 2022 سال منفعل سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. خیلی ممنون فلوریان بله، برای شما آرزوی موفقیت در تبدیل شدن به یک سرمایه گذار فعال دارم. من قصد دارم یک مکان خلوت ایجاد کنم که در آن به عنوان یک گروه برای تعیین اهداف کار کنیم، و آن در اسکاتسدیل در ملکی باشد که با راب در آنجا خریدم. بنابراین اگر دوست دارید، به davidgreene24.com/retreat بروید و می توانید ببینید، و شاید عقب نشینی باشد، هر دو را امتحان کنید. یک عقب نشینی را امتحان کنید و سپس اگر جواب نداد، S را در انتها اضافه کنید، می توانید برای آن عقب نشینی هدف گذاری با من ثبت نام کنید و می توانید ببینید که من چگونه اهدافی را تعیین می کنم و می توانم برای کمک به شما در تعیین اهداف کار کنم. 2023 را به بهترین سال خود تبدیل کنید.
مهم نیست که چه کاری انجام می دهید، من قول می دهم گوش دادن به این پادکست باید در لیست کارهایی که باید انجام دهید برای سال 2023 باشد. پس به من لطف کنید، اگر از نمایش لذت می برید، لطفاً هر کجا که گوش می دهید، یک نقد پنج ستاره برای ما بگذارید. به پادکست ها این می تواند پادکست اپل، اسپاتیفای، استیچر باشد، هر طعمی که دارید. به آنجا بروید و به همه بگویید که چقدر این نمایش را دوست داشتید و امیدوارم بتوانم شما را در خلوتگاه ببینم. خیلی خوب. این بخش کلمنت ما بود. دوباره، بچه ها، به آنجا بروید و چیزهای خنده دار یا روشنگر بیشتری بگذارید. من دوست دارم نظر شما را در مورد برنامه بعدی بخوانم. بازگشت به سوالات ما سوال بعدی یک سوال ویدئویی از دارک دریک در اولد جکسونویل است.

دارک:
هی دیوید می خواستم یک سوال در مورد قسمت با راب دیر دیک برای شما ارسال کنم. او در مورد این صحبت می کرد که چگونه یک دوست مربی داشت که میلیون ها دلار به دست آورد و سپس همه آن ها را از دست داد زیرا او بیش از حد اهرم داشت. من تازه کار امپراتوری املاک و مستغلات را شروع کرده ام. پس زمینه کمی سریع. من یک سه اتاق خواب و دو حمام در تامپا، فلوریدا دارم که به عنوان محل سکونت اصلی خود خریدم. من اخیراً به جکسون ویل نقل مکان کردم و اکنون آن خانه را به یک اجاره میان مدت تبدیل کرده ام.
در امور مالی شخصی، من در حال حاضر به شدت تحت نفوذ هستم. من کاملاً از حقوق و دستمزد به چک پرداخت نمی کنم، اما مقدار زیادی بدهی وام دانشجویی دارم. من یک وام مسکن در خانه ام دارم و سوالی که از شما دارم این است که من به فکر گذاشتن یک HELOC و استفاده از آن پول برای خرید ملک بعدی خود هستم، اما با توجه به آنچه راب جودک در مورد آن صحبت می کرد، این موضوع را برجسته کرد. نکته ای که جای نگرانی دارد من نمی‌خواهم در شرایطی قرار بگیرم که بیش از حد تحت تاثیر قرار بگیرم و سپس وارونه باشم یا مجبور شوم دارایی‌هایم را بفروشم و به صفر برگردم. بنابراین تعجب می‌کردم که آیا نشانه‌ها یا پرچم‌هایی دارید که هنگام اتخاذ این رویکرد باید به آن توجه کنم. قدردان وقت شما هستم و امیدوارم روز خوبی داشته باشید.

دیوید:
خیلی خوب. درک، این سؤال واقعاً خوبی است و چیزی است که در قلب من نزدیک و عزیز است. من در واقع گروهی به نام لیگ اسپارتان را راه‌اندازی می‌کنم که در آن به اعضا آموزش می‌دهیم که مانند جنگجویان اسپارتی در محافظت از ثروت خود عمل کنند. این چیزی است که بسیار بسیار مهم است، به خصوص که ما در حال ورود به رکود اقتصادی هستیم، و حتی اگر اینطور نباشد، بازار املاک و مستغلات سختی است. من فکر می کنم شما به راه درست فکر می کنید. اکنون زمان آن نیست که خود را تمدید کنید. این ممکن است برای افرادی که در پنج تا شش سال گذشته به من گوش می‌دادند، متناقض باشد. مواقعی هست که باید برو، برو، برو، و پنج تا شش سال گذشته به طور مصنوعی به سمت برو، برو، برو، چون من تماشا می‌کردم که دولت چقدر پول چاپ می‌کند.
حالا که دارم تماشا می‌کنم که دولت چقدر تلاش می‌کند با بالا بردن نرخ‌ها، اقتصاد را کند کند، نمی‌گویم آن را ملک نخرید، بلکه می‌گویم آن را نخرید. در حال حاضر آنقدر فوری برای خرید آن وجود ندارد. فرصت بیشتری برای دریافت معاملات بهتر وجود دارد. فرصت بیشتری وجود دارد خانه ها مدت طولانی تری در بازار مانده اند. من دوست ندارم شما در موقعیتی قرار بگیرید که اهرمی فوق العاده دارید. من ترجیح می‌دهم ببینم که HELOC را به‌عنوان ذخیره‌ای بالقوه برای پرداخت‌ها در صورت بروز مشکل در املاکتان نگه دارید. حالا من نمی دانم بدهی واقعی بدهی دانشجویی شما چقدر است. اگر 2% باشد، من به شما نمی گویم که باید آن را پرداخت کنید. اگر 10٪ باشد، ممکن است موقعیتی باشد که می خواهید شروع به پرداخت بخشی از آن بدهی کنید و قبل از خرید ملک بیشتر به خودتان فرصت تنفس بدهید.
اکنون، می دانم که این یک پادکست املاک و مستغلات است. شاید مردم از شنیدن این حرف من تعجب کنند. من همیشه محافظه کارتر بوده ام. من به رویکرد کمتر محافظه‌کارانه‌ای روی آوردم، زیرا تماشا می‌کردم که چقدر پول ایجاد می‌شود، و این تنها راهی است که شما می‌توانید برنده شوید. زمانی که ما تورم ایجاد می کنیم، تورم سرمایه شما را می خورد، اما تا حدودی کند شده است. من فکر می کنم در آینده قطعاً برمی گردد. ما از شر این چیز خلاص نمی شویم. اما در حال حاضر، ریسک در مقابل پاداش برای شما سودی ندارد که بخواهید املاک بیشتری بخرید، زمانی که قیمت‌ها و ارزش‌ها به همان سرعتی که افزایش نمی‌یابند، و خلاص شدن از شر آن اگر چیزی پایین بیاید، سخت‌تر است. در حال حاضر با بدهی های زیادی مواجه شده اید. ترجیح می‌دهم انرژی‌ای را که صرف پیدا کردن معامله بعدی، قراردادن آن، آماده کردن، مدیریت آن، یادگیری می‌کنید، مصرف کنید. این خیلی انرژی است.
من ترجیح می‌دهم ببینم که همین انرژی را برای بهبود شغل خود، کسب درآمد بیشتر در آن شغل برای رشد مهارت‌ها، افزایش تأثیرگذاری برای تحت تأثیر قرار دادن رئیس خود یا یافتن شغل بهتر به کار می‌گیرید. این بدان معنا نیست که من می گویم ملک نخرید. همه همیشه زیاده روی می کنند و زود نتیجه می گیرند. شما هنوز هم باید در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید. فقط مثل قبل 100% انرژی خود را صرف آن نکنید. ۴۰ درصد از انرژی خود را صرف آن کنید. 40% از انرژی خود را صرف کارهای دیگری کنید که می توانید برای اثبات تصویر مالی خود انجام دهید.
اگر یک چیز وجود داشته باشد که من به عنوان یک سرمایه‌گذار برای مدت طولانی یاد گرفته‌ام، این است که در حالی که اکثر ثروت من از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به دست آمده است، اکثر ایمنی که باید در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کردم از کسب درآمد حاصل می‌شد. در زمینه های دیگر، و شما نمی توانید دفاع را فراموش کنید. شما نمی توانید ایمنی را فراموش کنید. ما آنقدر روی آن تمرکز نکرده‌ایم زیرا گلزنی خیلی آسان بوده است. خب حالا قوانین کمی تغییر کرده، گلزنی سخت تر شده و دفاع مهم تر می شود.
پس احساس اضطرار نکنید. احساس نکنید که «هر کس دیگری املاک و مستغلات خریده است. من هم باید برم بتونم بخرم من فقط شنیدم که شخص دیگری معامله ای خریده است. من معامله ای نخریده ام.» در حال حاضر اینطور نیست. شما واقعاً می توانید نقاط خود را انتخاب و انتخاب کنید. من هک خانه را دوست دارم زیرا می توانید سه و نیم درصد کاهش دهید، می توانید 5 درصد را کاهش دهید. شما می توانید مقدار زیادی از ذخایر سرمایه خود را برای پوشش آن پرداخت ها نگه دارید. ترجیح می‌دهم شب‌ها راحت بخوابی تا این که فعلاً نیازی به خرید ملک نداشته باشی. این خیلی منطقی نیست.
بنابراین اگر صدای کمی در داخل دارید که می گوید: "هی، شاید لازم باشد خانه خود را مرتب کنید، به آن گوش دهید." این صدای بسیار سالمی است. گرفتار هیاهوی مردمی نشوید که به شما می گویند باید از آنجا عبور کنید زیرا می بینید دیگران خرید می کنند. بسیاری از مردم در حال حاضر عقب نشینی کرده اند و در بازارهایی که ما داغ ترین هستیم، شاهد کاهش قیمت ها هستیم. چند کابین وجود دارد که من در تنسی به آنها نگاه می کردم که ساخت و ساز کاملاً جدید بودند. کمتر از قیمت درخواستی نوشتم. سازنده گفت: "نه،" آنها آن را نمی خواستند. آنها کمتر از چیزی که من پیشنهاد دادم پایین می آیند.
البته، من آن پیشنهادات را زمانی نوشتم که نرخ ها بسیار بهتر بود، بنابراین با وجود اینکه امروز آنها را با قیمت پایین تری دریافت می کردم، باز هم پول بیشتری می گرفتم، اما می بینم که چیزهای زیادی در آنجا نشسته اند. طولانی تر که قبلاً از قفسه ها پرواز می کرد. فکر نمی‌کنم چیزی مانند «من باید همین الان بخرم» وجود داشته باشد. اگر در وضعیت مالی قوی نیستید، محکم بمانید، آن را بهبود بخشید. پول بیشتری کسب کنید، مقداری بدهی را پرداخت کنید. مقداری پول در ذخایر نگه دارید، و هنگامی که مقدار مناسبی پول در ذخایر دارید که می‌دانید به شما کمک می‌کند شب راحت بخوابید، می‌توانید ملک بعدی را خریداری کنید. خیلی ممنون بابت سوال.
خیلی خوب. سوال بعدی ما از بلیک زد در مینهتونکا، مینه سوتا می آید. هی دیوید من عاشق این نمایش هستم. من حدود شش ماه است که گوش می دهم و اخیراً نحوه سرمایه گذاری در املاک توسط براندون ترنر را به پایان رساندم. هر چه بیشتر در مورد موضوع می خوانم یا گوش می دهم، بیشتر هیجان زده می شوم و بیشتر به فرصت های موجود فکر می کنم، چه در حال حاضر یا در آینده نزدیک. یکی از فرصت‌هایی که نمی‌توانم از آن دور شوم، کابین خانوادگی ما در هیوارد، ویسکانسین است.
یادداشت جانبی، بچه ها، آیا من تنها کسی هستم که اکنون متوجه شده ام که چند ایالت مختلف نام شهرها را به اشتراک می گذارند؟ فکر می‌کنم قبلاً داستانی را تعریف کرده‌ام که در آن یک عمده‌فروش یک کابین در نشویل به من فروخت، و من از این موضوع بسیار هیجان‌زده بودم و آن را تحت قرارداد قرار دادم، و بعد از اینکه آن را تحت قرارداد قرار دادم، متوجه شدم که در نشویل، ایندیانا، که در نشویل، تنسی نبود، و دقیقاً شبیه آن بود، و اعداد در واقع هنوز روی آن کار می‌کردند، بنابراین من همچنان قصد داشتم آن را بخرم تا زمانی که ارزیابی به مراتب پایین‌تر از آن باشد. ارزیابی آنها در ابتدا بود، بنابراین من مجبور به عقب نشینی شدم. اما یک هیوارد در کالیفرنیا وجود دارد که من همیشه به آنجا می روم. یک رستوران فوق‌العاده در آنجا به نام فلفل قرمز وجود دارد که من عاشق آن هستم، و اکنون یک Hayward در ویسکانسین وجود دارد. آیا هیوارد از نامی محبوب است که هر ایالتی نسخه خود را از آن می خواهد؟
و من همیشه این را می بینم. تمام این شهرهای مختلف ایالت‌های مختلف وجود دارد که تصور می‌کنید اصلی‌ترین شهرهایی است که همه ما درباره آن شنیده‌ایم، و سپس متوجه می‌شوید، "نه، ویسکانسین نسخه خاص خود را از این شهر دارد." باشه. برگردیم به سوالی که در مورد ناسزاگویی من است. الان حدود 30 سال است که در خانواده است. در حالی که می‌توانست از کمی کار استفاده کند و به عنوان یکی از بهترین مناظر دریاچه، این روز هرگز اجاره نشده است و پدرم در آستانه بازنشستگی است. او حدود 230,000 وام مسکن دارد و ارزش کابینه در وضعیت فعلی آن تقریباً 650,000 است. با صحبت از بازنشستگی، حذف هزینه ماهانه 2,400 دلار، برای او بسیار فریبنده شده است. هیچ چیز بیشتر از دیدن جایی که برای من مهم است به من آسیب نمی رساند، اما اگر برنامه ای در نظر نگیریم، در چند سال آینده یک احتمال واقعی است. رویای من برای ملک این است که مسیر اجاره کوتاه مدت را از طریق Airbnb یا Vrbo انجام دهم.
من یک برگه اکسل جمع آوری کردم که تمام هزینه ها را نشان می دهد، کامپوننت های منطقه را نشان می دهد، و بازده سالانه ای را که او می تواند با نرخ های مختلف اشغال داشته باشد، مشخص می کند. هدف نهایی من در این کار این است که آن را راه اندازی کنم تا به جای فروش آن، بتوانم به مدیریت و کار روی آن کمک کنم تا بتوانم سهام به دست بیاورم و امیدوارم خودم آن را از او بخرم. آیا فکر می کنید این یک سناریوی واقع بینانه و ایده خوبی برای چیزی است که می تواند به من در ساختن نمونه کارها در آینده کمک کند؟ پیشاپیش از شما متشکرم.
بسیار خوب، بلیک زی. این چیزی است که من به آن فکر می کنم. بیایید فرض کنیم شما می توانید این چیز را مدیریت کنید. من دوست دارم ببینم شما در آن مسیر حرکت می کنید. حالا ممکن است پدر شما بخواهد آن را بفروشد، اما اولین سوال این است که او به چه پولی نیاز دارد؟ او تقریباً 400,000 سهام در این زمینه دارد. آیا او به آن پول نقد نیاز دارد؟ شاید نه. بیایید فرض کنیم که او به پول نقد نیاز ندارد. او همچنین نمی‌خواهد 2,400 دلار در ماه از هزینه‌هایش صرف بازنشستگی شود و درآمد خودش کاهش یابد.
بنابراین در اینجا یک استراتژی بالقوه است که می تواند برای همه شما کار کند. به پدرت می‌گویی: «من می‌خواهم این خانه را به هر قیمتی که فکر می‌کنی، اجاره کنم، اگر فکر می‌کنی، یک اجاره می‌خواهم». 650 می ارزه، شاید یه گزینه اجاره برای خرید با 550 بگیری. شاید چون پسرش هستی تو رو یه ذره قلاب کنه. حالا این بدان معناست که شما این اختیار را دارید که در یک بازه زمانی معین خانه را با این قیمت بخرید، اما مشکل 2,400 دلاری وام مسکن پدرتان را حل نمی‌کند که نمی‌خواهد داشته باشد. در حالی که شما گزینه خرید آن خانه را دارید، در واقع کنترل آن را به دست خواهید آورد، به این معنی که می توانید از آن برای اهدافی استفاده کنید که می خواهید از آن استفاده کنید. این بدان معنا نیست که شما باید در آن زندگی کنید. کمترین گزینه معمولاً با کسی کار می کند که در خانه زندگی می کند و اجاره می دهد.
اما کاری که می‌توانید انجام دهید این است که ملک را تصاحب کنید، ماهانه 2,400 دلار برای پدرتان بپردازید، تا اولین مشکل او در مورد نخواستن آن پول حل شود. و بعد همونطوری که میگی اجارهش میدی و اگر بتوانید این کار را به طور سودآور مدیریت کنید، او ماهانه 2,400 دلار دریافت می‌کند تا دیگر پولی نداشته باشد، شما مقداری جریان نقدی برای مدیریت ملک دریافت می‌کنید و شاید به پدرتان پول بیشتری لگد بزنید، زیرا آن را برای او مدیریت می‌کنید. . بنابراین اکنون او هیچ عجله ای برای خلاص شدن از شر آن ملک ندارد. شما همچنین یک گزینه اجاره دارید که آن را با قیمتی کمتر از آنچه فکر می کنید ارزشش را بخرید، اما موظف به خرید آن نیستید، بنابراین در مضیقه نیستید، بنابراین هیچ ریسکی نمی کنید زیرا اگر این کار را انجام ندهید نمی‌خواهید آن را برای 550 بخرید، نمی‌خواهید.
پدرت هیچ ریسکی نمی‌کند، زیرا وام مسکن را می‌گیرد و مقداری پول اضافی از تو می‌آید. شما همچنین در حال ایجاد مهارت های مدیریت یک ملک هستید و پدرتان احساس خوبی پیدا می کند که شما را وصل می کند، نه اینکه آن را به یک غریبه بدهد. من فکر می کنم که این برای همه طرف های درگیر موثر است. کلیدهایی که می خواهید مطمئن شوید که در آن خوب هستید این است که می توانید این موضوع را مدیریت کنید. اگر نمی دانید چگونه یک اجاره کوتاه مدت را مدیریت کنید، پس این طرح به هم می ریزد و پدر شما برای چیز دیگری به گرند 400 نیاز ندارد. اگر او به آن پول برای چیز دیگری نیاز دارد، احتمالاً این استراتژی ایده خوبی نیست.
ولی من از طرز فکرت خوشم میاد شما به این راه درست نزدیک می شوید. فکر می‌کنم این کاری است که شما می‌توانید انجام دهید و باید کاری انجام دهید، زیرا اگر این کابین در تمام این سال‌ها درآمد صفر داشته باشد، و پدرتان فقط 2,400 در ماه خونریزی داشته باشد تا حق داشتن یک خانه تعطیلات که خانواده شما داشته باشد. استفاده خواهد شد شما هنوز هم می توانید از آن استفاده کنید، فقط اجازه ندهید آنجا بنشیند و در این بین بی فایده باشد. کاری کنید که آن مکنده مقداری درآمد ایجاد کند، و اگر خانواده شما می خواهند از آن استفاده کنند، آن را برای آن زمان رزرو نکنید. هیچ چیز از دیدگاه پدرت تغییر نخواهد کرد جز اینکه او حق استفاده از کابین را دارد و مجبور نیست ماهانه 2,400 پول بپردازد و شما پسر خوبی باشید که برای خود و او پول درآورده است. خیلی خوب. آخرین سوال ما از نیک آنتونی در سانتا مونیکا است.

نیک:
هی دیوید اسم من نیک آنتونی است که به صورت زنده از سانتا مونیکای زیبای کالیفرنیا به حضور شما می آید. و سوال من از شما در مورد مدیریت دارایی است. من یک کنسرت جدید را شروع کردم، با نظارت بر مجموعه ای از حدود 30 ملک چند خانواده که از شش تا 20 واحد در اینجا در لس آنجلس متغیر است. و من از سابقه طولانی در مدیریت املاک و اجاره این فضاهای آپارتمانی آمده ام. بنابراین سوال من از شما بسیار گسترده است، اما اساسی است که نقش های روزانه شما برای مدیر دارایی شما چه بوده است.
من فرض می‌کنم می‌دانید، دارایی‌هایی در سراسر کشور دارید، اما آیا او یا آنها فقط روی یک منطقه تمرکز می‌کنند؟ کارهای روزمره ای که آنها برای شما انجام می دهند و کارهایی که تیم مدیریتتان برای شما انجام می دهند چیست؟ تفاوت بین مدیران دارایی شما و مدیران دارایی شما چیست؟ و من نمی‌خواهم با تیم‌های مدیریتی پا به پا بگذارم، اما در عین حال، می‌خواهم تا جایی که می‌توانم به مدیر مدرسه کمک کنم. خیلی ممنون از وقتی که گذاشتید و امیدوارم این سوال منطقی باشد. خیلی ممنون.

دیوید:
خوب، نیک، این یک سوال واقعا خوب است. دوست دارم الان بپرسی شخصی که املاک من را اداره می کرد، مدیر دارایی من است. کار دیگری داشت قرار شد آن کار را رها کنند و بیایند برای من کار کنند. آنها در آن شغل حقوق دریافت کردند. آنها تصمیم گرفتند که نمی خواهند این کار را انجام دهند، بنابراین آنها در واقع دارایی های من را به این معنا مدیریت نمی کنند. من مدیر دارایی ندارم دستیار شخصی من کریستا نقش برقراری ارتباط با مدیران املاک را بر عهده می گیرد. اما من همچنان به این سؤال برای شما پاسخ خواهم داد که چگونه می خواهید آنها کار کنند و سپس به شما توصیه می کنم که چگونه این کار اشتباه می شود.
اولین چیزی که بگویید، وقتی تبلیغ می کنید که یک مدیر دارایی می خواهید، بسیاری از مردم می گویند: «من کار را می خواهم. من شغل را می خواهم، زیرا آنها عنوان مدیر دارایی را دوست دارند. آنها عاشق این واقعیت هستند که می‌گویند این کار را انجام می‌دهند، اما این درک نیز وجود دارد که کار کمتری انجام می‌شود، زیرا در حال حاضر مدیران دارایی در محل هستند. شما باید در این مورد بسیار مراقب باشید زیرا می تواند به شغلی تبدیل شود که در آن شخصی درآمد خوبی داشته باشد اما مجبور نباشد کار زیادی انجام دهد. و اگر مراقب نباشید، نه تنها کار زیادی انجام نمی دهند، بلکه فعالانه برای صرفه جویی در هزینه شما کار نخواهند کرد. آنها فعالانه تلاش خواهند کرد تا کار خود را تا حد امکان آسان کنند. این یک مشکل مکرر زمانی است که شما شروع به واگذاری مواردی مانند این می کنید.
بنابراین در تجربه من، افرادی که برای انجام نقش هایی مانند یک مدیر دارایی استخدام کرده ام، آنها اغلب همیشه مدیر دارایی نبودند، می توانستند مدیر عملیاتی یک شرکت باشند. هر کسی که انسان های دیگر را مدیریت می کند می تواند به راحتی بگوید: "هی، این اتفاق افتاده رئیس، این اتفاق افتاده است رئیس، این اتفاق افتاده است رئیس، می خواهید چه کار کنید؟" و شما می گویید "من می خواهم این کار را انجام دهم." و سپس آنها می گویند: "باشه." و سپس به مردم می گویند که شما چه گفتید و سپس آنها برمی گردند و می گویند: "این اتفاق افتاد." و این یک شغل نیست. این فقط شخصی است که پول می گیرد تا یک سیستم اعلان باشد که یک ایمیل می توانست به آن خدمت کند. شما فردی را می خواهید که فعالانه برای پس انداز شما یا کسب درآمد در آن کسب و کار کار می کند و حقوقی که به او می دهید کمتر از پولی باشد که با حضور خود به دست می آورید یا شما را پس انداز می کند. این کلید است.
بنابراین برای تعریف اصطلاحات در اینجا، مدیر دارایی شخصی است که مستقیماً با ملک و مشکلاتی که در آن رخ می دهد سروکار دارد. بنابراین این فردی است که اجاره کوتاه مدت، اجاره میان مدت و اجاره بلند مدت را مدیریت می کند. من یک شرکت مدیریت املاک برای بسیاری از املاک اجاره‌ای معمولی‌ام دارم که مستاجرانی را پیدا می‌کنند که کرایه‌ها را جمع‌آوری می‌کنند، که به من می‌گویند وقتی مشکلی پیش می‌آید و می‌روم شخصی را پیدا کنم تا به آنجا برود تا آن را تعمیر کند. که به من اطلاع می دهد که وقتی یک جای خالی وجود دارد و اگر مشکلی مانند تخلیه یا اجاره دیرهنگام وجود دارد، آنها آن را رسیدگی می کنند و به من می گویند که چه اتفاقی افتاده است. آنها در واقع دارند کار می کنند و بنابراین اجاره بهای آن را کاهش می دهند. خیلی خوب.
مدیر دارایی شخصی است که آن افراد را مدیریت می کند. بنابراین به جای اینکه مدیر دارایی شما به سراغ شما بیاید و بگوید: "هی، این اتفاق افتاد." آنها به سمت مدیر دارایی می روند و مدیر دارایی تصمیم می گیرد. علاوه بر مدیریت مدیران دارایی، مدیران دارایی شما باید به دنبال راه هایی باشند که به شما کمک کنند تا املاک بیشتری را بدست آورید و آن املاک را با سود بیشتری اداره کنید. بنابراین فرض کنید اجاره‌های کوتاه‌مدت زیادی دارید، مدیر دارایی‌تان باید به مواردی از این دست نگاه کند: «اگر این مقدار پول را دوباره در حیاط خلوت سرمایه‌گذاری کنیم، می‌توانیم بازدهی خود را با این مقدار پول افزایش دهیم و سرمایه‌مان بازپرداخت خواهد شد. در یک دوره زمانی دو ساله.» یا اگر این ملک را بفروشیم و پول را دوباره در ملکی در اینجا سرمایه گذاری کنیم، می توانیم درآمد خود را 50 درصد افزایش دهیم زیرا بازده حقوق صاحبان سهام بسیار بالاتر خواهد بود.
یک مدیر دارایی باید اینگونه فکر کند. آنها باید به این گونه نگاه کنند، فرض کنید من یک ملک خالص سه گانه دارم که یک معامله تجاری است، و بنابراین زمانی که مستاجر می رود یا زمانی که فرد جدیدی داریم که می خواهد فضا را اجاره کند، باید اجاره نامه های آن ملک را بررسی کنیم. شما مدیر دارایی نمی خواهید که بگوید: «هی نیک. میخوای چیکار کنی؟ این چیزی است که آنها ارائه می دهند.» شما یک مدیر دارایی می‌خواهید که برود و برای شما مذاکره کند تا اجاره‌بها را تا جایی که می‌توانید دریافت کنید بالا ببرید، یا دقت لازم را روی مستاجر انجام دهد که بگوید: «از این یکی بگذریم یا با این یکی برویم». آنها باید فعالانه به دنبال راه هایی برای صرفه جویی در پول شما باشند. این کلیدی است که من می خواهم در اینجا برای همه برجسته کنم.
وقتی یک کارمند را برای آن کارمند استخدام می کنید، بسیار آسان است که همه چیزها را به دست بیاورد... من یک برچسب نام روی میز خود می گیرم. می توانم بگویم که من مدیر ارشد عملیات هستم. من مدیر دارایی فلانی هستم. من یک معامله بزرگ هستم. اما وقتی واقعاً به کارهایی که آنها در طول روز انجام می‌دهند نگاه می‌کنید، در پول شما پس انداز نمی‌کنند. آنها فعالانه به دنبال کسب درآمد از شما نیستند. آنها در واقع فقط سعی می کنند حقوقی را که به آنها می دهید جمع آوری کنند و تا حد امکان کار کمتری انجام دهند. این چیزی است که شما می خواهید از آن اجتناب کنید. مدیر دارایی مناسب شما را پس انداز می کند یا بیشتر از میزان حقوق آنها پول در اختیار شما قرار می دهد.
بنابراین در روی دیگر این سکه، اگر به آن گوش می‌دهید و فکر می‌کنید، "خب، من می‌خواهم یک مدیر دارایی برای کسی باشم"، این چالش شماست. آیا می توانید راهی بیابید که به اندازه کافی در مورد املاک و مستغلات بدانید و به اندازه کافی استراتژی را بدانید که به اندازه کافی باهوش و باهوش باشید و پول بیشتری نسبت به هزینه ای که برای استخدام شما دارد صرفه جویی کنید؟ حالا همه بیرون می‌روند و می‌گویند: «خب، می‌توانم در وقت شما صرفه‌جویی کنم. من را استخدام کنید، و مجبور نخواهید بود صندوق ورودی ایمیل خود را چک کنید. خوب، این درست است، اما واقعا چقدر ارزش دارد؟ آیا این 100 دلار در سال ارزش دارد که کسی را داشته باشم که بتواند ایمیل های من را کنترل کند و بیاید بگوید: «هی دیوید. این کار اشتباه شد. می‌خواهی چه کار کنی؟» نه، من می توانم یک دستیار شخصی این کار را انجام دهد. و همین الان چیزی که دارد اتفاق می‌افتد، کریستا به من می‌آید و می‌گوید... در واقع، ما درست قبل از شروع ضبط این فیلم، از جلسه خارج شدیم.
«در اینجا همه چیز اشتباه است. طوفان های زیادی در کالیفرنیا رخ داده است. در اینجا همه درختانی که بر روی املاک سقوط کرده اند. می‌خواهی چه کار کنی؟» و من می گویم: "بروید از این شرکت های درختی قیمت بگیرید تا آن را پاک کنید." و او می رود و یادداشت می کند و در CRM خود می گذارد و این کار را می کند. "هی دیوید. ما پیشنهاد خرید سینمای خانگی را که می‌خواهید در این کابینت قرار دهید، دریافت کردیم. 6,600 دلار خواهد بود. باشه. یک پیشنهاد دقیق از طرف پیمانکار به من بدهید که بگوید من برای 6,600 دلار چه چیزی را دریافت خواهم کرد. باشه. من در آن رئیس هستم و او برمی گردد.» من برای آن نیازی به مدیر دارایی ندارم. من فقط به شخصی نیاز دارم که آن را مرتب نگه دارد. ممکن است به یک مدیر دارایی نیاز نداشته باشید، ممکن است فقط به یک دستیار شخصی نیاز داشته باشید و حتی ممکن است برای 40 ساعت در هفته به آنها نیاز نداشته باشید. ممکن است کسی باشد که می توانید 10 یا 15 ساعت در هفته هزینه کنید تا شما را در جریان آنچه در حال وقوع است نگه دارد و شما تصمیم بگیرید.
وقتی مدیر دارایی را استخدام می‌کنید، به خاطر توانایی تصمیم‌گیری‌شان و این واقعیت که آنها بیشتر از شما درباره املاک و مستغلات می‌دانند، پول می‌دهید. معمولاً این اتفاق نمی‌افتد تا زمانی که مانند مجتمع‌های آپارتمانی بزرگ مدیریت کنید و بخواهید فردی را استخدام کنید که ساختار پرداخت بالون تأمین مالی و نحوه افزایش NOI را درک کند، به طوری که وقتی مجبور به تمدید وام مسکن هستید، می‌روید. برای انجام معامله دیگری تایید شود. شما می خواهید کسی را داشته باشید که ارزش افزوده را درک کند و با پیمانکاران معامله کند و بتواند در پول شما صرفه جویی کند و اجاره بها را افزایش دهد، نه کسی که فقط بگوید: "به من بگو چه می خواهی انجام دهم."
بنابراین دوباره می خواهید درآمد خود را افزایش دهید، می خواهید از نردبان بالا بروید و می خواهید به موقعیت مدیر دارایی برسید. نگران صرفه جویی در وقت مردم نباشید، نگران صرفه جویی در پول مردم باشید. با تشکر از شما، نیک برای این سوال. امیدوارم به آنچه شما به دنبال آن بودید پاسخ داده باشد، و همچنین امیدوارم به شما کمک کنم که از برخی پرچم‌های قرمز یا استخدام‌های بد در آینده جلوگیری کنید زیرا ساختن آنها حتی زمانی که بهترین نیت را دارید بسیار آسان است.
باشه بچه ها این قسمت دیگری از Seeing Greene را به پایان می رساند و آن یکی بسیار سرگرم کننده بود. ما باید خیلی چیزهای واقعی صحبت کنیم. مدیران دارایی، در یافتن ملک در بازار داغ، زمانی که یک شغل باید ترک شود، زمانی که باید برای سرمایه‌گذاری‌های کارآفرینی در مقابل دنیای W2 صرف شود، مشکل دارند. همه اینها و بیشتر. من می خواهم از شما بچه ها برای حضور در اینجا تشکر کنم. اگر می‌خواهید درباره من اطلاعات بیشتری کسب کنید، می‌توانید من را @DavidGreene24 در سراسر رسانه‌های اجتماعی پیدا کنید. یک E در انتهای گرین وجود دارد. همچنین می‌توانید به davidgreene24.com بروید، که وب‌سایتی است که من در آن ساخته‌ام احتمالاً در همین زمان پخش می‌شود، باید راه‌اندازی شود، در مورد کارهایی که می‌توانم برای کمک به شما انجام دهم صحبت کنید.
من همچنین یک کتابخانه از کتاب هایی دارم که با انتشارات BiggerPockets نوشته ام. می‌توانید آن‌ها را در biggerpockets.com/store بررسی کنید. و مهمتر از همه، لطفاً مطمئن شوید که در این کانال YouTube برای ما نظر بگذارید. اگر گوش می‌دهید یا هر جا که به پادکست‌ها گوش می‌دهید، یک بررسی پنج ستاره برای ما بگذارید. دوست دارم شما را به خاطر این موضوع دوست داشته باشید، زیرا من سخت کار می کنم تا این پادکست برترین پادکست سرمایه گذاری املاک و مستغلات را در جهان نگه دارم.
از حضور شما بسیار سپاسگزارم. من می دانم که شما می توانید وقت و توجه خود را به هرکسی اختصاص دهید، بنابراین این که اینجا با من هستید بسیار معنی دارد. امیدوارم به شما کمک کنم تا مقداری پول بدست آورید و مقداری از آن پولی را که قبلاً به دست آورده اید پس انداز کنم و امیدوارم یک قدم به آزادی مالی که همه ما آرزوی آن را داریم نزدیکتر شوید. ممنون رفقا. اگه یه دقیقه وقت داری یه ویدیو دیگه ببین و اگه نه هفته دیگه میبینمت.