"اعتصاب فروشندگان" آغاز شده است - چرا بازار مسکن در حال تاریک شدن است

در این مقاله

پشت در ماه مارس و دوباره در ماه اوت، اشاره کردم که "ما بدون شک در حال رسیدن به مرزهای مقرون به صرفه برای آمریکایی ها هستیم" که باید "بازار املاک و مستغلات را خنک کند" و احتمالا " باعث اصلاح شود" اما بدون ناخوشایند سقوط. 

این، به قضاوت متواضعانه من، هنوز هم وجود دارد، زیرا بازار املاک و مستغلات - بر خلاف سال 2008 - توسط خریداران بسیار واجد شرایط تر با سهام قابل ملاحظه ای بیشتر در خانه‌هایشان و بدهی‌های ثابت بلندمدت، کم بهره، در مقابل نرخ‌های تیزر از اوایل تا اواسط سال‌های ابتدایی. نموداری از مبدأ وام مسکن بر اساس امتیاز اعتباری باید این نقطه را به سمت اصلی هدایت کند.

با این حال، من به وضوح در مورد یک چیز اشتباه کردم. من آنجا را باور نکردم "اراده سیاسی" کافی بود برای مقابله واقعی با تورم این ممکن است هنوز هم درست باشد زیرا فدرال رزرو می تواند به سرعت مسیر فعلی خود را کنار بگذارد. اما با توجه به افزایش شدید نرخ ها و سیگنال های بیشتر در آینده، به نظر می رسد که نرخ های بهره بالا برای مدتی طولانی با ما همراه خواهد بود. 

در واقع، 3 درصد وام مسکنی که در سال گذشته در محل اقامت شخصی خود گرفتم، بیش از دو برابر اکنون خواهد بود. همانطور که دیو مایر بیان کرد، فدرال رزرو این موضوع را به صراحت اعلام کرده است آنها می خواهم اصلاح مسکن برای کاهش تورم و رسیدگی به سطوح تقریباً تاریخی غیرقابل استطاعت انجام شود. 

خب، این الان ما را کجا رها می کند؟ 

اصلاح مسکن و "اعتصاب فروشندگان"

تعداد فهرست‌های جدید در منطقه متروی کانزاس سیتی، جایی که من زندگی می‌کنم، به این صورت است:

فهرست های جدید در سپتامبر 2022 تقریباً 600 کاهش نسبت به سال 2021 داشت که 12.9 درصد کاهش داشت. آنها نسبت به سال 15.5 2020 درصد کاهش داشتند. 

بنابراین، با وجود افزایش نرخ، موجودی فقط افزایش یافت از 1.5 تا 1.7 ماهگی در سپتامبر 2022. بازار متعادل شش ماهه است، بنابراین این بازار همچنان به عنوان "بازار فروشنده" در نظر گرفته می شود. (اگرچه با توجه به اینکه بازار فعلی چقدر عجیب است، با این موضوع بحث می کنم.)

مهم است که در اینجا به مقایسه سال به سال (سالانه) نگاه کنید زیرا لیست های جدید از یک الگوی چرخه ای پیروی می کنند و همیشه در طول زمستان سقوط می کنند. به عنوان مثال، روند سال به سال برای فهرست های جدید در سطح ملی در ماه اکتبر 23.6 درصد کاهش یافت.

با این حال، خانه های برای فروش هنوز 5 درصد نسبت به اکتبر گذشته افزایش یافته است. این افزایش موجودی تا حد زیادی به دلیل فروش کمتر و خروج نزدیک به 20 درصد از خریداران از قراردادهای امضا شده بود. عناوین نسبتاً خنده‌داری نیز وجود دارد، مانند «نسبت میانگین فروش به فهرست قیمت در سپتامبر به 99 درصد کاهش یافت». این یک سایه بیش از 103٪ بود که، خوب، دقیقاً معمولی نیست.

به طور کلی، این همان چیزی است که بیل مک براید می گوید "فروشندگان اعتصاب می کنند." به سادگی دلایل خوبی وجود ندارد که صاحبان خانه در حال حاضر سعی کنند خانه خود را بفروشند. بنابراین، آنها نمی کنند. بنابراین، باید انتظار داشته باشیم که این روند سرعت بگیرد و برای مدتی طولانی همراه ما باشد. 

آمریکایی ها سر جای خود می مانند

اخیراً، آمریکایی‌ها نسبت به سال‌های گذشته به طور قابل‌توجهی کمتر تمایل به جابجایی داشتند. مانند تپه در سال 2021 ذکر شده است:

«داده‌های جدید اداره سرشماری ایالات متحده نشان می‌دهد که فقط 8.4 درصد از آمریکایی‌ها در خانه‌ای متفاوت از سال قبل زندگی می‌کنند. این کمترین میزان جابجایی است که این اداره در هر زمان از سال 1948 ثبت کرده است.

این سهم به این معناست که در سال گذشته حدود 27.1 میلیون نفر خانه‌های خود را نقل مکان کرده‌اند که این کمترین میزان ثبت‌شده است.

حتی قبل از همه گیری، پایین ترین رکورد در حال ثبت بود. دلایل این امر بسیار زیاد است، از جمله پیری جمعیت، تعداد فرزندان کمتر و البته گرانی مسکن. 

در همین راستا، تعداد لیست خانه های جدید نیز در حال سقوط بود حتی قبل از اینکه قیمت ها از سقف و افزایش اخیر نرخ بهره عبور کنند.

میانگین مدت زمان مالکیت خانه به هشت سال رسید که "حدود سه سال در دهه گذشته" افزایش یافته است. گورخر. تغییر در میانگین مدت اقامت حتی چشمگیرتر است. تقریباً سه برابر شده است از حدود پنج سال در سال 1985 به 13.2 سال در سال 2021.

اگر به آن فکر کنید، منطقی است. چرا حرکت کنیم، به خصوص الان؟

اکثر صاحبان خانه (تقریباً 95٪) وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت دارند. هر کسی که در پنج سال گذشته وام گرفته است، حداقل نرخ آن کمتر از 4٪ است. چرا به طور داوطلبانه چنین وامی را پرداخت می کنید؟

و همانطور که دیدیم، افراد کمتر و کمتری هستند.

جالب اینجاست که همین اتفاق در بازار اجاره نیز در حال وقوع است. 

مستاجران در حال تمدید اجاره نامه خود در سطح بی سابقه هستند. بر اساس گزارش RealPage، در آوریل سال 2022، بیش از 65٪ از مستاجران اجاره نامه خود را در مقابل کمی بیش از 56٪ در سال 2019 تمدید کردند. 

این نیز منطقی است اگر بدانید که افزایش اجاره غول‌پیکری که درباره آن می‌شنوید فقط برای لیست‌های جدید است. به عنوان مثال، در ماه آوریل، زمانی که افزایش اجاره بهای سالانه برای فهرست های جدید 16.9٪ بود. NPR دریافت که مستاجر متوسط تنها 4.8 درصد بیشتر پرداخت می کرد نسبت به سال قبل 

دلیل آن این است که تعداد بسیار کمی از مالکان مایل به افزایش اجاره بها تا بازار برای مستاجران فعلی هستند. افزایش اجاره بها بیش از 5 درصد اغلب به مستاجر انگیزه می دهد که از روی کینه توزی را ترک کند. بنابراین، اگر اجاره بها در جاهای دیگر 16.9% افزایش داشته باشد (یا حداقل بوده است) اما در جایی که هستید فقط 4.8% افزایش داشته باشد، احتمالاً در همان جا خواهید ماند.

بنابراین، آیا ایالات متحده - که در نبرد علیه سلطنت و اشرافیت ریشه‌دار متولد شده است - به سمت قلمروی از رعیت‌های فئودال که به سرزمینی که در حال حاضر در آن زندگی می‌کنند، بازمی‌گردند؟

خوب، در حال حاضر، به نوعی.

فرصت ها در این بازار بسیار عجیب

صاحب خانه ای که اجاره می دهد

«اعتصاب فروشندگان» تا زمانی که نرخ‌های بهره بالا باشد (حداقل بر اساس استانداردهای پس از سقوط 2008) بازار مسکن را تقویت کرده و خواهد کرد. در عین حال، احتمالاً بازار اجاره را خنک می‌کند و من گمان می‌کنم بسیاری از صاحبان خانه‌هایی که نیاز به نقل مکان دارند، به جای فروش خانه‌های خود را اجاره می‌دهند و بنابراین حجم اجاره‌ها در حال افزایش است.

اجاره های درخواستی شروع به تعدیل کرده اند. از افزایش سالانه 18 درصدی در ماه آوریل نسبت به سال گذشته، اکنون به تنها کاهش یافته است 7.4 درصد در نوامبر و تنها 1.2 درصد بیشتر از ماه اکتبر است. 

حتی هنوز، اجاره‌ها کمی بالاتر از چند سال پیش است، بنابراین ادامه اجاره‌ها به‌عنوان صاحبخانه باید در کوتاه‌مدت خوب باشد.

علاوه بر این، برای هر صاحب خانه ای که نیاز به جابجایی شغلی یا غیره دارد، بهترین بازی احتمالاً خانه فعلی شما را اجاره می کند و سپس اجاره ای را پیدا می کند که به آن جا نقل مکان می کنید. پس از همه، نرم شدن بازار اجاره به همان اندازه که در اجاره محل سکونت فعلی به شما آسیب می رساند، در یافتن اجاره به شما کمک می کند.

و دوباره، چرا وام 2.65٪ خود را در خانه فعلی خود پرداخت کنید تا وام 6.95٪ را برای خانه جدید دریافت کنید؟ این شکل خاصی از آربیتراژ سودآور نیست.

من فکر می کنم "صاحب خانه ای که اجاره می دهد" در سال آینده بسیار رایج تر خواهد شد. و در حالی که چنین ایده هایی ممکن است به طور طبیعی برای خوانندگان BiggerPockets بیاید، اما احتمالاً به طور طبیعی برای صاحب خانه "عادی" به وجود نمی آید، علیرغم اینکه به نفع مالی آنها است. بنابراین لطفاً مطمئن شوید که دیگران را در مورد گزینه های آنها در این محیط نرخ بهره بالا (بر اساس استانداردهای اخیر) آگاه کنید.

موضوع به

فرصت بزرگ بعدی کمی مملو از عدم قطعیت است و این بد نامی است "موضوع" استراتژی.  

"موضوع" فقط به این معنی است که خرید "مشروط به تامین مالی موجود" است. در واقع، خریدار وام غیرقابل تصوری را می پذیرد. 

یا به عبارتی خریدار سند ملک را می برد و وام را پرداخت می کند اما وام به نام فروشنده می ماند.

مزایای خریدار، در این مورد، آشکار است. اگر بتوانید وام 2.85 درصدی را در یک ملک "فرض کنید"، قیمت خرید چقدر اهمیت دارد؟ 

هرچند مشکلات متعددی وجود دارد. اول از همه، شما باید به طور جدی با فروشنده رابطه برقرار کنید تا آنها به شما اعتماد کنند تا وام مسکن خود را در خانه ای که دیگر مالک آن نیستند بپردازید. به هر حال، اگر پرداخت ها را انجام ندهید، این اعتبار فروشنده است که ضربه را وارد می کند.

ثانیاً، عملاً هر رهن و امانی دارای یک "سررسید فروش" عبارت. این به بانک اجازه می‌دهد تا وام را در لحظه انتقال مالکیت توسط ملک فراخوانی کند. در گذشته، بانک ها به ندرت چنین کاری انجام می دادند. اگرچه ممکن است این بار متفاوت باشد. آیا یک بانک 3 درصد وام مسکن روی دفاتر خود نگه می‌دارد که نرخ ادامه آن بیش از 6 درصد باشد؟ 

تنها چیزی که واقعاً می توانیم بگوییم این است که به طور قطع نمی دانیم. اگر از این استراتژی استفاده می‌کنید، باید یک طرح B برای تامین مالی مجدد یا فروش ملک داشته باشید، اگر بانک تصمیم بگیرد سررسید وام را اعلام کند.

در نهایت، داشتن وام مسکن بدون ملک مربوطه به طور جدی بر نسبت بدهی به درآمد فروشنده تأثیر می گذارد و خرید ملک جدید را بسیار دشوار می کند. در عین حال، به‌عنوان موضوع خریدار، هرگز نمی‌خواهم وام مسکنی را که بین سال‌های 2018 تا اواسط سال 2022 ساخته شده است، پرداخت کنم. بنابراین، ممکن است یک درگیری طولانی مدت و حتی یک موضوع اخلاقی وجود داشته باشد که وجود نداشته باشد. زمانی که Subject to برای اولین بار در اوایل دهه 2010 محبوب شد. 

حتی اگر ممکن است شما وظیفه امانتداری در قبال فروشنده نداشته باشید، باید در مورد اینکه چه عواقبی می تواند برای فروشنده پیشاپیش باشد، کاملاً واضح باشید. حتی پیشنهاد می‌کنم در مورد مدت زمانی که آن وام مسکن را قبل از سرمایه‌گذاری مجدد یا فروش نگه دارید، به توافق یا چیزی در این زمینه برسید.

نتیجه

تا زمانی که نرخ ها بالا بماند، «اعتصاب فروشندگان» باید ادامه یابد. انتظار نرخ بسیار پایین لیست های جدید را برای آینده قابل پیش بینی داشته باشید. بازار املاک و مستغلات کمی نرم می شود و کاهش می یابد، اما بدون انگیزه قوی برای فروش، اعتصاب فروشندگان، از جمله عوامل دیگر، باید آن را سرپا نگه دارد. 

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.