وام مسکن چیست و آیا داشتن آن منطقی است؟

در این مقاله

وام مسکن عمومی برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات با سبد املاک بزرگ مفید است. وام مسکن که به آن وام عمومی نیز گفته می شود، چندین وام جداگانه را در یک وام مسکن ادغام می کند. برای بسیاری از سرمایه گذاران باتجربه، داشتن یک پرداخت وام، پرداختن به چندین وام مسکن و نرخ بهره را ساده تر می کند.

با این حال، تنظیم یک وام مسکن عمومی همیشه بهترین گزینه تامین مالی نیست. به عنوان مثال، تضمین وام ها سخت تر است. و قرار دادن وام‌های مسکن فردی زیر یک «پتو» می‌تواند تمام دارایی‌های موجود در پرتفوی را در معرض خطر قرار دهد.  

چه زمانی این امر مالی را برای وام های رهنی جداگانه در یک وام واحد منطقی می کند؟ آیا موقعیت هایی وجود دارد که بهتر است وام های فردی را جدا نگه دارید و آنها را در کل وام مسکن ادغام نکنید؟

در این مقاله به بررسی جوانب مثبت و منفی استفاده از پالایش وام پتو برای مدیریت چندین ویژگی در یک سبد املاک و مستغلات می پردازیم.

تعریف وام مسکن

وام پرتفوی نیز نامیده می شود، وام مسکن یک وام واحد است که دو یا چند ملک را پوشش می دهد. فرآیند ساده شده به شما امکان می دهد یک ماهانه برای کل وام پرداخت کنید، به این معنی که مدیریت چندین ملک آسان تر است. به‌علاوه، می‌توانید املاک را بخرید، نگه دارید یا بفروشید بدون اینکه بند سررسید فروش را اعمال کنید. 

تفاوت‌های ظریفی از وام‌های عمومی وجود دارد که با وام‌های مسکن سنتی مرتبط نیستند.

به عنوان مثال، وام مسکن دارای بند آزادسازی است که به شما امکان می‌دهد یک ملک را بدون پرداخت وام بفروشید. علاوه بر این، وام‌دهنده وام مسکن به هر ملک تحت پوشش وام، حق ضمانت می‌بندد. بنابراین، قصور در وام مسکن می تواند منجر به سلب مالکیت تمام اموال تضمین شده در وام شود.  

جوانب مثبت وام مسکن پتو

دانستن مزایا و معایب وام های مسکن خالی می تواند به شما در انتخاب هوشمندانه سرمایه گذاری در املاک کمک کند. بیایید به چهار دلیل که چرا تجمیع چندین وام مسکن می‌تواند منطقی مالی باشد، نگاه کنیم. 

وام های عمومی کار اداری را ساده می کند

یکی از ویژگی های جذاب وام های رهنی پتو، سادگی آنهاست. هر بار که تصمیم به خرید ملک سرمایه گذاری می شود، هیچ پروسه درخواست وام طولانی وجود ندارد. فرآیند درخواست وام عمومی تنها شامل یک مورد است چک اعتباری و تایید دارایی و هنگامی که ملکی را می فروشید، بند آزادسازی به شما امکان می دهد بازپرداخت جزئی را انجام دهید.  

البته، پیگیری پرداخت یک وام مسکن ماهانه ساده تر از مدیریت چندین وام است. 

مذاکره بهتر در مورد شرایط وام

یک جنبه مثبت وام های عمومی این است که شما اهرمی برای مذاکره در مورد نرخ های بهره و شرایط بهتر دارید. به عنوان مثال، بگویید باید پنج یا شش وام مسکن معمولی بگیرید. در این صورت، شما قدرت مذاکره کمی با وام دهنده دارید. با این حال، مبلغ ترکیبی برای یک وام دهنده جذاب تر به نظر می رسد. 

مزیت دیگر این است که شما فقط یک نرخ بهره برای معامله دارید. همچنین، وام دهندگان معمولاً به سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند وام‌های مسکن معمولی را در وام‌های بزرگ‌تر ادغام کنند، نرخ‌های بهره مطلوب‌تری ارائه می‌دهند. 

پول نقد بیشتری برای سرمایه گذاری آزاد کنید

مذاکره در مورد شرایط بهتر وام و نرخ بهره به معنای یک چیز است - شما پول بیشتری برای سرمایه گذاری دارید. در اینجا چند روش آورده شده است که چگونه یک وام پتو می تواند برای سرمایه گذاری پول بیشتری به شما بدهد:

• هزینه های تولید پایین تر
• هزینه های بسته شدن کمتر
• مجموع پرداخت های ماهانه شما به دلیل نرخ بهره پایین کمتر است
• برای تامین مالی خرید ملک جدید، نیازی به پیش پرداخت بزرگ نیست
• هنگام فروش یک ملک سرمایه گذاری ، بازپرداخت جزئی انجام دهید

برای جلوگیری از پیش‌پرداخت، به سهام خود ضربه بزنید

آیا می خواهید به بدون پول پایین املاک بخرید? اگر چنین است، یک وام عمومی این امکان را فراهم می کند. هنگام خرید ملک با وام مسکن، نیازی به پرداخت پیش پرداخت ندارید - معمولاً 20٪ برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات. در عوض، شما دارایی از املاک موجود را به عنوان وثیقه ارائه می دهید. 

معایب وام مسکن پتو

با وجود مزایای آنها ، وام های پتو ممکن است همیشه بهترین انتخاب نباشند. در اینجا برخی از مضرات ادغام چندین وام به یک مورد واحد در سرمایه گذاری در املاک و مستغلات آورده شده است. 

پیش پرداخت های بالاتر

پیش پرداخت اولیه برای تضمین وام مسکن به طور قابل توجهی بیشتر از وام مسکن معمولی است. این به این دلیل است که وام دهندگان با این وام های تلفیقی در معرض ریسک مالی بیشتری هستند و قبل از تامین مالی وام به پول نقد بیشتری نیاز دارند. حتی اگر درصد یکسان باشد باز هم پیش پرداخت بیشتر خواهد بود. 

برخی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات از وام های کوتاه مدت یا وام های نوسانی برای تضمین وام مسکن استفاده می کنند. بنابراین، تعهدات مالی با وام های سرپوشیده بیشتر است.

تمامی اموال وثیقه است

یک ملاحظه جدی در مورد وام مسکن نوع پتو این است که تمام املاک وام قرض الحسنه وثیقه هستند. بنابراین، عدم پرداخت یک پرداخت می تواند کل مجموعه املاک و مستغلات شما را در معرض خطر قرار دهد. از سوی دیگر، تنها در صورتی خطر از دست دادن یک دارایی را دارید که یک وام معمولی روی یک ملک داشته باشید و پرداختی را از دست بدهید.

مدت وام کوتاه تر است

این غیر معمول نیست که وام های املاک و مستغلات بیش از ده تا 15 سال استهلاک شود ، برخلاف 30 سال معمولی برای وام سنتی در منزل. علاوه بر این ، برخی از "وام دهندگان نمونه کارها" وام ها را با پرداخت بالون می سازند. این مستلزم آن است که کل وام مسکن را در پایان مدت پرداخت کنید. 

خوب است به یاد داشته باشید که وام های مسکن همیشه به معنای وام های کوتاه مدت هستند. 

شرایط سختگیرانه تر برای واجد شرایط بودن

وام دهندگان کمتری وام های رهنی عمومی ارائه می دهند و واجد شرایط بودن برای آنها سخت تر است. برای پرداخت پیش پرداخت - گاهی اوقات تا 50٪ از ارزش وام، باید یک امتیاز اعتباری عالی و ذخایر نقدی زیادی داشته باشید. یک وام به ارزش بالاتر (LTV) نیز برای تامین مالی مجدد چندین وام در یک وام ضروری است. 

دستورالعمل های وام های عمومی از ایالت به ایالت دیگر تغییر می کند

هر ایالت مقررات عمومی وام املاک و مستغلات خود را دارد. بنابراین، اگر در دو یا چند ایالت صاحب سرمایه گذاری املاک و مستغلات هستید، برای هر ایالت به وام مجزا نیاز خواهید داشت. 

نمونه هایی از وام مسکن

در اینجا چند نمونه از اینکه چگونه سرمایه گذاران املاک و مستغلات می توانند از وام مسکن عمومی برای رشد کسب و کار خود و گسترش پرتفوی خود استفاده کنند آورده شده است.

خرید کل نمونه کارها: بگویید می خواهید یک سبد املاک و مستغلات از املاک خریداری کنید. سپس ، به جای اینکه وام های مختلفی را برای هر ملک بیرون بیاورید ، می توانید یک وام دهنده را ارائه دهید که "وام های نمونه کارها" را ارائه می دهد.

وام برای سرمایه گذاران خرید و فروش: فرض کنید یک سرمایه گذار یک وام وام مسکن سنتی روی ملکی به ارزش 170,000 دلار با وام مسکن 70,000 دلاری دارد. با این حال، سرمایه گذار تصمیم می گیرد ملک سرمایه گذاری دیگری را به قیمت 170,000 دلار خریداری کند. آنها به جای اینکه 20 درصد پیش پرداخت 34,000 دلاری داشته باشند، با استفاده از حقوق صاحبان ملک موجود، یک وام عمومی می گیرند. 

سرمایه گذارانی که خانه های خود را ورق می زنند: یک باله برقی خانه می تواند چندین ملک توانبخشی را در یک وام یکپارچه خریداری کند. آنها پس از جابجایی خانه ، فقط هنگام فروش هر ملک باید بازپرداخت جزئی انجام دهند. آنها می توانند در زیر وام پتو یکی دیگر از فیکسچرها را خریداری کنند. 

نحوه دریافت وام مسکن

گرفتن وام مسکن عمومی می تواند برای سرمایه گذاران استارت آپی دشوار باشد. وام دهندگان تجاری به طور معمول وام های پتو را به سرمایه گذاران فصلی با پول نقد فراوان ، دارایی های قابل توجه و یک سبد سرمایه گذاری محکم ارائه می دهید.

در اینجا چند واقعیت وجود دارد که باید هنگام ادغام چندین وام مسکن در یک واحد واحد به خاطر بسپارید:

• شما معمولاً به پیش پرداخت 25 تا 50 درصدی نیاز دارید.
• برای پوشش سود و پرداخت وام به مدت شش ماه باید ذخایر نقدی داشته باشید.
• در صورت عدم پرداخت، تمام املاک تضمین شده توسط وام در معرض خطر سلب مالکیت قرار دارند

چگونه وام دهندگان وام مسکن پتو را پیدا کنیم

مرسوم وام دهندگان وام وام مسکن عمومی ارائه ندهید بنابراین، شما باید کارگزاران وام دهندگان تجاری و بانکداران را برای وام جستجو کنید. به دنبال وام دهندگانی باشید که در سرمایه گذاری املاک و مستغلات تخصص دارند. با این حال، برخی از بانک‌های محلی ممکن است وام‌های مسکن را به توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات ارائه دهند. 

نتیجه

در حالی که یک وام پتو برای هر سرمایه گذار نیست ، این یک نوع مفید از ابزار تأمین مالی برای سرمایه گذاران با چندین دارایی در سبد سهام آنها است. وام‌های عمومی دسترسی بیشتری به وجوه از طریق بازپرداخت نقدی و وام‌های سهام ارائه می‌کنند و فقط یک پرداخت ماهانه مورد نیاز است. با این حال، تضمین وام ها سخت تر است، و در صورت عدم پرداخت وام مسکن، تمام املاک و مستغلات موجود در پرتفوی را در معرض خطر قرار می دهند. 

یادداشت توسط BiggerPockets: اینها نظرات نوشته شده توسط نویسنده هستند و لزوماً نظرات BiggerPockets را نشان نمی دهند.