Uudet asuntomarkkinat ovat muodostumassa: Miten hyödynnät vuonna 2023

Dave:
Hei kaikki. Tervetuloa On The Marketiin. Olen isäntäsi, Dave Meyer. Liittyi tänään Henry Washingtonin, Jamil Damjin ja Kathy Fettken kanssa. Onnellista uutta vuotta kaikille.

Kathy:
Onnellista uutta vuotta.

Jamil:
Onnellista uutta vuotta.

Henry:
Hyvää uuttavuotta kaverit.

Dave:
Tiedän, että tämä jakso ilmestyy vasta tammikuun puolivälissä, mutta tämä on ensimmäinen kerta, kun tapaamme toisen vuoden jälkeen. Tekeekö kukaan mitään kivaa tauon aikana?

Kathy:
Päädyimme tähän rutiiniin. Tiedän, että tämä ei ole hauskaa, tämä on outoa, mutta kylmän syöksymisen osalta olemme tehneet sitä joka päivä.

Dave:
Oh.

Kathy:
Joka päivä, kuten nyt, minulla on niin kylmä, mutta luulen, että se on hyvä sinulle. Joten lähden mukaan.

Jamil:
Kylmä syöksy on todella fantastista. Ne tuntuu niin hyvältä. He tuntevat olonsa kamalalta, kun olet siinä, mutta jälkeenpäin se on kuin olisi pilvessä yhdeksän.

Kathy:
Huumeiden suhteen kyllä. Saat adrenaliinia tai jotain, joten jotain vapautuu ja sinusta itse asiassa tuntuu, että olet korkealla ja se on luonnollinen korkea, joten tulet riippuvaiseksi siitä. Joten nyt menemme kylmään syöksylle joka päivä, joka aamu.

Dave:
Vau. Menetkö vain suoraan mereen?

Kathy:
Se olisi yksi tapa tehdä se, mutta uima-altaamme emme halua lämmittää sitä. Se on niin kallista, joten menemme uima-altaaseen, siellä on 50 astetta.

Dave:
Voi han.

Kathy:
Pysy siellä 10-XNUMX minuuttia ja on kylmä.

Henry:
Hyvää yötä.

Kathy:
Tule mukaan.

Henry:
Ehdottomasti.

Dave:
Kysyin, teitkö jotain hauskaa tauon aikana, mutta luulen, että se on joillekin ihmisille hauskaa. Aiomme päästä tänään aiheeseemme, joka on kirjoittamani raportti, jota kutsutaan vuoden 2023 kiinteistösijoittamisen tilaksi. Pohjimmiltaan tiivistin kaikki ajatukseni ja olkaamme rehellisiä, varastin paljon otoksiasi viime vuodelta ja tiivistin pohjimmiltaan mitä ajattelen asuntomarkkinoilla ja esitin kysymyksiä, ajatuksia ja neuvoja tapahtuneesta vuonna 2023, ja toivon, että voimme puhua siitä tänään.

Kathy:
Joo, Dave, tuo raportti on muuten mahtava. Niin hyvä. Aivan kuin olisit kirjoittanut toisen kirjan vuonna 2022. Se on uskomatonta.

Jamil:
Se on super oivaltava. Mielestäni sen lukemista pitäisi suositella kaikille, jotka haluavat päästä kiinteistösijoittamiseen tai nykyisille kiinteistösijoittajille, joilla voi olla kysyttävää. Jos tästä raportista voisi tulla osa jopa mediatietoisuutta, minusta tuntuu, että me kaikki olisimme paremmin valmistautuneita. Joten Dave, kiitos, että valmistit ja loit jotain, mikä on temperoitua, totta ja todellista. Se ei ole puolueellinen. Minusta tuntuu, että monesti kiinteistösijoittajina haluamme työntää kuten, hei, kiinteistöt, kiinteistöt, kiinteistöt. Mutta näyttää siltä, ​​​​että tämä oli erittäin temperoitu look, ja arvostin sitä todella.

Kathy:
Ja toisaalta, uutismedia etsii aina jotain pelottavaa raportoitavaa, joten he voivat aina, miten sanoisin, manipuloida tietoja saamaan asiat näyttämään pahemmalta kuin ne ovat. Joten raportin kaaviot antavat ihmisten tarvitseman selkeyden.

Henry:
Aivan juuri niin. Se taisi olla pointtini. Luulen, mikä tekee tästä hienon, varsinkin jollekin, joka on uusi tai ei ole tottunut katsomaan dataa, kiinteistödataa, koska sanomme sitä paljon, varmista, että ymmärrät markkinasi tiedot. Ja mielestäni tässä on hienoa se, että se on lyhennetty katsaus erilaisiin mittareihin ja puolueeton näkemys sinusta määrittelee ne, ja sitten puhut siitä, mitä ne tarkoittavat ja sitten puhut siitä, miten se tällä hetkellä vaikuttaa.
Joten uskon, että vaikka luet tämän viiden vuoden kuluttua, kun markkinat ovat täysin erilaiset, on erittäin voimakasta ymmärtää, mitä nämä mittarit ovat ja kuinka ne voivat vaikuttaa kiinteistöihin ja lähellä oleviin ostopäätöksiin. Joten mielestäni tämä on hienoa.

Dave:
Voi kiitos kaverit. Ja jos joku tätä kuuntelee haluaa ladata sen, se on pohjimmiltaan täydellinen alan raportti, mutta Bigger Pocketsilla annamme sen ilmaiseksi. Voit ladata sen osoitteesta biggerpockets.com/report. Se on täysin ilmainen. Ja kuten he kaikki sanoivat, sen ei todellakaan ole tarkoitus antaa sinulle käsitystä nykyisistä markkinaolosuhteista, vaan auttaa sinua analysoimaan markkinoita eteenpäin ymmärtämällä joitain markkinatietoja.
Ja arvostan kaikkia ystävällisiä sanojasi, mutta meidän on keskusteltava tästä, joten sinun on oltava hieman ilkeämpi ja kriittisempi, kun siirrymme seuraavaan osaan.
Joten kaikki, jos haluatte seurata mukana, lataa se heti, biggerpockets.com/report. Pidämme lyhyen tauon ja sukeltamme sitten raporttiin, jotta voit ymmärtää joitain siellä olevia korkean tason aiheita.
Selvä, aloitetaanpa ottamalla kaikki näkemyksesi vuoden 2023 kiinteistösijoittamisen tilasta, koska teen yhteenvedon raporttiin kirjoittamastani hetkestä, mutta jos sinun pitäisi sanoa 10, 20 sanaa tai vähemmän, Jamil, miten kuvailisit kiinteistösijoittamisen tilaa tällä hetkellä?

Jamil:
20 sanalla tai vähemmän? Sanoisin, että jännittävä, opportunistinen, motivoiva, käteistä vaativa, pelottava ja tee se.

Dave:
Pidän siitä.

Jamil:
Se siitä.

Dave:
Pidän siitä, että sanot sekä jännittävää että pelottavaa, koska mielestäni se on erittäin hyvä tapa kuvailla tapahtumia. Entä sinä, Henry? Miten kuvailisit sijoittamisen nykytilaa?

Henry:
Kyllä, mielestäni sijoitusten nykytila ​​on juuri se, mitä me kaikki olemme pyytäneet, ja mitä he sanovat, ole varovainen, mitä pyydät. Olemme kaikki sijoittaneet kiinteistöihin, jotta voimme rakentaa vaurautta. No, vaurautta rakennetaan, kun mahdollisuus luodaan, kun voi ostaa alennuksella. No, tältä näyttää ostaminen syvällä alennuksella. Olen siis samaa mieltä Jamilin kanssa. Se on jännittävää ja pelottavaa, mutta sinun on tehtävä se, koska sitä pyysit. Osta alennuksella ja aloita rikkauden rakentaminen.

Dave:
Ehdottomasti. Entä sinä, Kathy?

Kathy:
Teen tämän kahdella sanalla, ilo ja tuska. Oikeastaan, vähän kuin hiilen syöksy. Tulee olemaan paljon kipua, paljon kipua. Tästä tulee vaikea vuosi monille ihmisille. Siitä tulee myös iloa. Ihmisille tulee olemaan paljon mahdollisuuksia. Joten haluan vain lähettää tämän viestin, että se on osa kiinteistöä. Voitat osan, menetät osan. Jos häviät osan, tiedä vain seuraava sopimus, saat siitä paremman tarjouksen ja voitat osan. Ja toivo on, että pelin lopussa olet voittanut enemmän kuin hävinnyt.

Dave:
Se on täydellinen tapa kuvata sitä. Luulen, että te kaikki annatte todella hyvän yhteenvedon siitä, mitä tapahtuu, mikä on pohjimmiltaan korjausta, ja se on pelottavaa, mutta se tarjoaa myös mahdollisuuden ihmisille, joilla on varaa korkeampiin hintoihin tai jotka on hinnoiteltu pois tai jotka ovat liian kilpailukykyisiä tai liian kilpailukykyisiä. kiireinen. Ja niin alamme nähdä.
Ja jos lataat vuoden 2023 kiinteistöjen tilaraportin, huomaat, että pohjimmiltaan sillä tavalla kuin olen tehnyt sen yhteenvedon, etkä niin ytimekkäästi kuin juuri teit, se on täydellinen raportti siinä, että periaatteessa kahden vuoden ajan näimme kaikki suuret muuttuja, jokainen tärkeä datapiste, joka auttaa meitä ymmärtämään ja ennustamaan asuntomarkkinoiden osoitti yhteen suuntaan ja se oli ylöspäin. Tämä johtuu kaikesta varastosta, asuntojen tarjonnasta, demografisesta kysynnästä, kohtuuhintaisuudesta, asuntolainojen koroista, mistä tahansa, inflaatiosta, mikä se olikin, joka ikinen tärkeä asia, jota analyytikkona tai taloustieteilijänä katsot, sanoi hintojen nousevan.
Ja tiedän, että monille ihmisille se tuntuu kupalta, joka on täynnä irrationaalista käytöstä, mutta on olemassa todellisia syitä, miksi hinnat nousivat, eivätkä kaikki ole järjettömiä. Monet makrotalouden olosuhteet tukivat sitä. Nyt periaatteessa viime vuoden puolivälistä lähtien olemme nähneet joitain noista muuttujista. Jotkut asiat, jotka sanelevat asuntojen hintojen suunnan, olivat kaikki toisella puolella hintoja nostamassa. Nyt olemme nähneet enimmäkseen kohtuuhintaisuuden ja kysynnän alkavan mennä toiselle puolelle, ja ne alkavat vetää asuntojen hintoja.
Ja niin, mitä näemme nyt, ovat paljon tasapainoisemmat markkinat. Ja tiedän toisin kuin viimeisten kahden vuoden aikana, monille ihmisille tasapaino tuntuu kaatumiselta, koska näimme vain asioiden nousevan niin nopeasti. Nyt alamme nähdä hinnat tasaisena ja monilla markkinoilla ja joillakin markkinoilla ne kasvavat edelleen ja joillakin markkinoilla ne alkavat laskea.
Mutta tämä luo periaatteessa kokonaan uusia asuntomarkkinoita, joita emme ole nähneet pitkään aikaan. Ja kuten olet sanonut, tämä luo sekä pelkoa että tulee olemaan menetyksiä ja kipua, kuten Kathy sanoi, mutta siihen tulee myös mahdollisuus. Ja jos haluat ymmärtää noita dynamiikkaa ja niitä eri muuttujia, joista juuri puhuin, käsittelen niitä raportissa yksityiskohtaisesti. Joten mene tarkistamaan se.
Mutta luulen, että tämän podcastin tarkoituksia varten haluaisin keskittyä vain mahdollisuuksiin ja riskialueisiin. Mitkä ovat tärkeimmät mahdollisuuksien alueet, joita näette, ja mitkä ovat asioita, joista aiot pysyä poissa? Raportissa on 11 suositusta sijoittamiseen vuonna 2023. Ja Kathy, aloitetaan sinusta. Mikä näistä tai sinä voisit valita omat suosituksesi vuodelle 2023 on mielestäsi yleisöllemme kaikkein kiireellisin?

Kathy:
Tarkoitan, mahdollisuus on varmasti olla ostaja. Ja sitä me teemme, kun perustimme yhden perheen vuokrarahaston. Ja ostamme aktiivisesti, koska meillä on käteistä. Ja se oli yksi pointeistasi, että jos sinulla on käteistä, sinulla on valtaa tänään, eikä sinulla tarvitse olla omaa henkilökohtaista käteistäsi. Tarkoitan, sitä OPM on, muiden ihmisten rahaa, sinun täytyy keksiä, miten se tehdään. Ja tapoja on monia, mutta mahdollisuus hankkia kiinteistö on uskomaton juuri nyt, mutta sen on oltava oikea kiinteistö.
Tietyille kaupallisille sijoituksille se saattaa olla hieman aikaisemmin, koska markkinat eivät ole vieläkään täysin sopeutuneet. Se ei ole korjannut tavalla, jolla se saattaa olla eikä todennäköisesti korjaa. Joten henkilökohtaisesti en luultavasti katso kaupallista ennen vuoden loppua tai ennen kuin asiat tasoittuvat. Mutta yksinperheessä tai XNUMX–XNUMX asunnossa olemme erittäin aktiivisia, koska tällä markkinoilla voimme… tällä hetkellä on hyvin vähän kilpailua ja hinnat ovat alhaalla, mutta silti vuokra-asuntojen kysyntä on niin vahvaa, koska ihmisten on niin vaikeaa osta tänään.
Joten tarjoamme edelleen tätä upeaa palvelua ihmisille talon, katon pään päälle toivottavasti edulliseen hintaan, koska saamme kiinteistöt halvemmalla, mikä tarkoittaa, että voimme vuokrata ne halvemmalla.

Dave:
Selvä, hienoa. Minulla on tästä useita kysymyksiä. Joten yksi suosituksista oli käyttää käteistä, jos voit. Tarkoittaako tämä, että olet rahastossasi, käytätkö velkaa vai teetkö kaikki käteisostot?

Kathy:
No, rahastona keräämme sijoittajapääomaa. Tavoitteemme on siis 20 miljoonaa käteistä. Joten keräämme rahaa ja hankimme kiinteistöt käteisellä, mikä on peli. Jos sinun ei tarvitse odottaa 30 päivää lainan saamista ja voit vain tulla käteisellä ja sulkea seitsemän päivän kuluttua, saat melko hyvän tarjouksen, koska siellä on paljon hätää.
Mutta sitten ideana on, että kun meillä on 50 kiinteistöä tai jopa 20 kiinteistöä, meillä on paikalliset pankit valmiina uudistamaan ja viidessä. Se on uskomatonta. Ja nämä ovat jälleen paikallisia pankkeja, jotka ymmärtävät markkinoita, he ymmärtävät kiinteistöjä, he ymmärtävät heidän vakuuksiaan, he tietävät, että saamme sen niin halvalla, että he eivät koe sitä riskialttiiksi. Joten ajatuksena on, että ostamme 20-30, 40 asuntoa, remontoimme ne, käytämme rahat ja hankimme lisää. Se on varmaan eräänlainen BRRRR-rahasto.

Dave:
Ei, se on loistava idea, koska periaatteessa pienennät hallussapitokulujasi. Ostat käteisellä etkä maksa sitä kuuden tai seitsemän prosentin korkoa, et saa siltavelkaa tai mitään sellaista. Ja sitten kun se on vakiintunut ja tuottaa vakaat tulot, pystyt hoitamaan velan, mikä kuulostaa melko hyvältä korolta.

Kathy:
Todella hyvä prosentti elinkaariarvon pitämisessä melko alhaisena. Mutta jälleen kerran, jos se on sanottava, 70 LTV, mutta saamme kaikki rahamme takaisin, koska pakotamme arvostuksen siihen ostamalla halvalla, ostamalla syvällä. Jälleen yksi pointteistasi, ostaa todella syvältä, saada nämä todella hyvät hinnat ja ostolaatikko ei ole syvällinen remontti. Ostamme syvältä, mutta se on sellainen kevyt remontti, mikä on todella siistiä. Milloin saat sen tehdä? Saat alennuksia tavaroista, joita sinun ei todellakaan tarvitse korjata liikaa. Ja se on mahdollisuus.
Kuten sanoin, yksi ensimmäisistä hankinnoistamme oli 120,000 20 dollarin koti, kolmen makuuhuoneen ja kahden kylpyhuoneen koti aivan sen vieressä, missä kaikki massiiviset uudet työpaikat ovat tulossa Pohjois-Texasissa, laitamme ehkä 30,000, 220 70 remonttiin ja ARV on XNUMX, joten ota XNUMX % elinkaariarvosta. Saamme rahamme takaisin ja teemme sen uudelleen. Ja sitten kun ostat, ota se… ostat talot, otat rahat pois, ostat lisää taloja, sitten voit tehdä sen uudelleen, koska pankki lainaa sitä seuraavaa taloryhmää, jonka ostimme.

Dave:
Kathy, puhut syvän ostamisesta, mikä taas on yksi muista suosituksista täällä, jota aion kysyä Jamililta. Tiedän, että tämä on sinun juttusi, puhumme siitä hetken kuluttua, mutta tässä on periaatteessa ostaminen alle markkina-arvon. Kathy, korjaavilla markkinoilla, joilla on riski, että markkina-arvot laskevat, onko sinulla nyrkkisääntöä, kuinka paljon markkinoiden alapuolella etsit, jotta voit vähentää arvon lisäalenemisen riskiä?

Kathy:
No, tämä on vuokrarahasto, joten tarkastelemme todellakin sen kassavirtaa. Ja se olisi nyrkkisääntö, koska suunnittelemme pitävämme näitä viidestä seitsemään vuotta ja tiedämme jo, että markkinat muuttuvat, emmekä ole samoilla markkinoilla vuoden tai kahden kuluttua. Tiedämme, että vuokra-asunnoilla on edelleen valtava kysyntä. Emme siis niinkään tarkastele omaisuuden arvoa, vaan todellakin, tuleeko tämä kiinteistö kassavirtaan, kun laitamme kaikki peruskorjausrahat siihen? Niin syvä, että se on BRRRR-kiinteistö, se olisi tärkein asia, jonka voimme korjata 70 %:lla ja saada rahamme takaisin.

Dave:
Mahtava. No, Jamil, en halua puhua puolestasi ja valita, mikä suositus tai mikä on suosituksesi vuodelle 2023, mutta onko syvän ostaminen yksi niistä?

Jamil:
Ehdottomasti. Jos minulla olisi nimimerkki, se olisi buy deep, se olisi nimeni. Se on aina ollut filosofiani ja itse asiassa elin sen mukaan, kun markkinat olivat menossa hulluksi. Monet ihmiset eivät uskoneet, että voit silti ostaa kiinteistön valtavilla alennuksilla, kun ihmiset maksoivat yli kysymällä ensisijaisesti vähittäiskaupan markkinoilla.
Joten hyvin nopeasti, anna minun selittää tämä. Ensisijaiset vähittäiskaupan markkinat ovat MLS, jossa suurin osa ihmisistä käy kauppaa kiinteistöillä, toissijaisilla kiinteistömarkkinoilla pelaan tyypillisesti, mikä on markkinoiden ulkopuolella sijoittajien hätäkiinteistöjä, joita ei yleensä voida rahoittaa. Joten ostin täällä todella loistavia tarjouksia, enkä edes koskenut taloihin vähittäismarkkinoilla, koska ne olivat ylihinnoiteltuja ja myyjät olivat hulluja. Kaikki on nyt nurinpäin. Joten en nyt poistu markkinoilta. En mene yksityisasunnonomistajille sanomaan: "Hei, anna minun ostaa talosi alennuksella", koska he ovat edelleen lounaalla.
He uskovat edelleen, että heidän talonsa ovat sen arvoisia, mitä tien varrella oleva talo myytiin maaliskuussa 2022, joka oli markkinoiden huippu. Ja siksi en edes halua väitellä juuri nyt. Haluan poistaa sen kitkan. Olen menossa markkinoille, puhun kiinteistönvälittäjille, joilla on 30, 60, 90 päivän aktiiviset listaukset On The Marketissa, istuvat, keräävät pölyä, selvittävät motiivia, miksi tämä myyjä haluaa myydä, kysyvät, onko vai eikö tämä myyjä sopeudu tämänhetkiseen tilanteeseen, ja ymmärtävätkö he, että jos he aikovat käydä kauppaa, he saavat valtavan iskun ja jos he ovat todella motivoituneita myymään, minulla on numero mielessä, että voin esittää. Ja joka 10 kertaa onnistun siinä. Ja ostan tavaraa tällä hetkellä 50% ARV:sta.
Ja niinpä kun ostan sen 50 % ARV:stä, seuraan tarkasti, mitä Kathy sanoo. Voisin mennä vuokraamaan sen ja kunnostaa sen ja tehdä sen uudestaan ​​ja uudestaan ​​ja uudestaan ​​ja saada loputtomasti tuottoa tästä tilanteesta. Ja siksi syvän ostaminen on ehdottomasti yksi niistä. Ja sitten toiseksi, jotta ei kuluisi liikaa aikaa. Omistajan rahoitus, tiedän, että puhuimme raportissasi aiheesta kaksi, olen edelleen varovainen aiheen kaksi, 900 punnan gorilla maailmassani aiheessa kaksi on erääntynyt myyntilauseke, jonka sanamuodosta en välttämättä nauti. asiakirjassa, joka todella pohjimmiltaan purkaa sen, mitä olen tehnyt tässä aiheen kaksi sopimusta.
Joten haen omistajarahoitusta, joka voi olla hieman korkeampi hinta, 0% alas, 0% korko, 30 vuoden termi. Ja jos voin vuokrata sen ja kassata sen, maksan sen velan, minulla on hyvä elämä.

Dave:
Ja luulen, että yleensä ihmiset yhdistävät luovan rahoituksen yhdeksi asiaksi. Ja kuten sanoit, Jamil, se on kaksi eri asiaa. Aihe kaksi on se, kun oletetaan jonkun olemassa olevaa asuntolainaa, ja asuntolainoissa on tämä asia, jota kutsutaan erääntyväksi myyntilausekkeeksi, eli jos asuntolaina vaihtaa omistajaa, pankki voi vaatia erääntyvän lainan saldon. Ja näin ei yleensä tapahdu, mutta mahdollisuus on olemassa. Ja sitä sinä sanot, että riski on sinulle liian suuri.

Jamil:
Kyllä, kun markkinat muuttuvat ja varsinkin strategioiden ja ihmisten äänessä, paras ystäväni on maailman äänekkäin, kun on kyse aiheesta kaksi. Ja lainanantajat huomaavat. He näkevät nämä asiat ja ymmärtävät ja sanovat: "Olemmeko me tästä mukana." Olemmeko kunnossa joidenkin näiden juttujen kanssa, joita täällä tapahtuu, ja jos meidän pitäisi kiristää ja kiinnittää enemmän huomiota…” Katso, teet vakuutuksesi väärin kakkoskohdassa, erääntyvä myyntilauseke vedetään. Joten jos meidän on oltava kiinteistökaupan kärjessä, en ole siitä kiinnostunut.

Dave:
Mielestäni mielenkiintoinen asia sen lisäksi, mitä sanot sen suosiosta, on se, että tämän tyyppisissä nousevakorkoisissa asuntolainoissa pankilla on vähemmän kannustimia antaa sinun pitää kiinni 3 %:n asuntolainasta, koska he voisivat Tule sisään, soita, ja yritä sitten saada toinen asuntolaina 5 %:lla, mikä on heille paljon parempi.

Jamil:
Ehdottomasti.

Dave:
Mutta toisaalta myyjän rahoitus.

Jamil:
Pitele sitä.

Dave:
…että periaatteessa on mitä tahansa ehtoja, joista voit neuvotella myyjän kanssa, joten joustavuutta on paljon enemmän, ja jos teet sen oikein hyvällä sopimuksella, se on paljon vähemmän riskialtista.

Jamil:
Oikea. Ja siellä kaksi suurinta vetoani tällä hetkellä ovat ostaminen 50 %:lla ARV:stä ja omistaminen ja sitten mennä katsomaan myyjiä, jotka eivät ehkä ole kiinnostuneita myymään alennuksella, mutta haluavat tarjota ehtoja, koska markkinat ovat, heillä on oltava joustavuus kysynnän ollessa siellä missä se on juuri nyt, joustavuus, jonka tarvitsen, on 0 % korkoa, 0 % alaspäin. Annan sinulle hintasi, mutta anna se minulle yli 30 vuodeksi. Varmistan, että voin kassata sen, kiinnittää vuokralaisen, antaa vuokralaisen maksaa sen ja luovuttaa kiinteistön lapsilleni. Kaikki on hyvin.

Dave:
Mahtava. No, minulla on vielä yksi kysymys sinulle Jamil, ja sitten käännän tämän kysymyksen Henrylle. Se koskee kääntämistä, koska yksi asia, jonka kirjoitin raportissa, on kääntää varoen. Ja kun sanoin, että kokeneet räpylät, James ei ole täällä tänään, mutta kokeneet räpylät, Henry menee… Kysyn teiltä tätä, heillä menee luultavasti todella hyvin näillä markkinoilla, mutta minusta se näyttää vaaralliselta. alkaa yrittää. Ja siksi olen utelias, myyt paljon tukkutarjouksiasi flippereille. Voitko kertoa meille hieman vain markkinatunnelmasta räpylöiden kanssa juuri nyt?

Jamil:
Ne ovat itse asiassa todella röyhkeitä. Ja niin taas, koska voit saada nämä todella syvät alennukset, jos pysyt saatavilla olevassa hinnassa, koska katso, 7 %:n asuntolaina 400 tai 300, 350,000 450,000, XNUMX XNUMX dollarin taloon voi silti olla edullinen kaksituloisessa taloudessa. . Ja siinä tilanteessa talo myydään markkinoilla. Ja jos pystyt tarjoamaan suuren arvon, upean tuotteen upealla muotoilulla ja kiinnität huomiota esillepantavan asian laatuun, hallitset tässä pelissä.
Kuitenkin, jos olet kokematon räpylä ja käytät delfiinin harmaata kaikilla seinilläsi etkä ole, tiedän, että… delfiinievän harmaa saa minut hulluksi. Jos et laatoi kylpyhuonettasi kattoon asti, jos leikkaat kulmia ja teet tyhmiä asioita, menetät paitasi. Ole siis ehdottomasti kokenut, ymmärrä mitä olet tekemässä, pysy oikeissa hintapisteissä, niin voitat. Jos putoat ja rikot jotain näistä säännöistä, ansaitset sen. Anteeksi. Teet. Sinä sekaisit.

Dave:
Selvä. No kiitos. Henry, sinä nyökkäsit sen kanssa ja tiedän, että käännät paljon. Joten mitä mieltä olet flippauksesta ensi vuonna?

Henry:
Tarkoitan, että naulasit sen päähän. Se on, sinun täytyy kääntää varoen. Ja meidän on muistettava tämä, kiinteistö on numeropeli. Se on aina ollut numeropeliä. Kun markkinat olivat erittäin kuumat, sinun ei välttämättä tarvinnut kiinnittää niin tarkasti huomiota kaikkiin numeroiden yksityiskohtiin. Nyt, jos haluat menestyä, sinun on ymmärrettävä paljon enemmän mittareita, jotta voit tehdä oikeita tarjouksia. Ja siksi meille se on numeropeli.
Ostan ehdottomasti kiinteistön, jonka aion kääntää, jos saan sen 50–60 prosentin alennuksella, koska katson kolmea edellistä läpästäni, kolmea edellistä myytyäni ja yhden myytyä 9 % halvemmalla kuin me listattiin se, yksi myi 17 % halvemmalla kuin listasimme sen, yksi myi 2 % korkeammalla kuin listasimme sen.
Joten jos teet laskelmia, se on keskimäärin noin 12 % pudotus. Joten jos aiemmin, kun markkinat olivat paremmat, ostimme 70 % alennuksella ja saimme suuria voittoja, kun käänsimme sen. Joten nyt otan sen huomioon etupuolella. Jos saan sen 50 % alennuksella, ansaitsen saman ellei parempia voittoja kuin silloin, kun markkinat olivat kuumemmat, koska analytiikka ja tiedot kertovat minulle, missä aion tyypillisesti myydä nuo kodit. .
Joten jos ARV on nyt tietty luku, vähennän noin 12 % ja voin palata tarjoushintaani sillä tavalla. Joten teemme vain ahkerammin laskennan etupuolella ymmärtääksemme, mitä aiomme ostaa. Ja sitten minun on vain elettävä sen mukaan. Minun on oltava tiukempi tekemieni tarjousten suhteen.
Vitsailin, koska 2021 ja 2022 tai 2021 ja 2020 hinnat olivat niin uskomattomia. Olen kuin: "Mies, minun olisi pitänyt ostaa kaikki, mistä tein tarjouksen vuosina 2019 ja 2018." Muistan siirtäneeni yli 5,000 2022 dollarin sopimuksia vuonna 2021 tai 2020, se oli typerää, mutta jälkikäteen 5,000. Mutta nuo perustekijät pelastavat minut näillä markkinoilla, ne perustekijät, joissa kauppa ei osu lukuihini, vaikka se olisi vain XNUMX XNUMX pois, en hyppää siihen, koska markkinat eivät anna anteeksi tällä hetkellä. Joten minun on oltava erittäin tiukka numeroideni kanssa. Ja jos voit tehdä sen ja ymmärtää markkinoitasi ja ymmärtää, mikä saa ihmiset ostamaan, Jamil on täysin oikeassa.
Jos se on kahden tulon kotitalous, se on paljon edullisempi ja ymmärtää, mitä todella myy. Jos katson markkinoitani tällä hetkellä, myymme edelleen jossain 90, 90 % listahinnasta myyntihintaan. Se on tyypillisesti 10-12 % pudotus. Joten asiat myyvät, ne myyvät, kun ne on hinnoiteltu oikein nykyisessä markkinatilanteessa. Joten jos pystyt kiinnittämään huomiota mittareihin, jotka auttavat sinua ymmärtämään, mistä ostaa ja ostat, ja pidät kiinni tarjouksistasi, uskon, että kääntäminen voi olla edelleen kannattavaa. Mutta olet täysin oikeassa, sinun on tehtävä se varoen ja sinun on oltava erittäin, hyvin tiukka.

Jamil:
Halusin vain lisätä siihen nopeasti, mielestäni se 12 % pudotus, josta Henry puhuu, sillä voit jopa leikkiä suunnittelulla, jollain todella, todella hyvällä designilla. Ja jos kiinnität huomiota tuottamasi tuotteen laatuun ja kiinnität huomiota trendeihin, katsot lehtiä, näet mitä HGTV-ohjelmat ovat. Ja jälleen, en sano tätä vain, koska olen A&E-televisio-ohjelmassa, Triple Digit Flip, joka on hämmästyttävä ohjelma. Teidän kaikkien pitäisi katsoa se, mutta en sano sitä vain sen takia. Tarkoitan sitä. Suunnittelulla on merkitystä juuri nyt, eikä se ollut ennen. Joten jos kiinnität huomiota, et ehkä menetä sitä 12 prosenttia. Saatat silti pystyä myymään tällä listahinnalla tai lähellä listahintaa, koska onnistuit remontin.

Dave:
Ja Henry, selvyyden vuoksi, sanot 12 % alennuksen listahinnasta, mutta saitko silti voittoa näistä kaupoista?

Henry:
Kyllä, teimme ehdottomasti voittoa näistä kaupoista. Tämä johtuu due diligence -tarkastuksesta, jonka teemme etukäteen ja teimme tarjouksia, vaikka nämä ovat kiinteistöjä, jotka ostin markkinoiden laskussa, joten odotimme vain, että jos meidän on myytävä 10–12 prosentilla klo 10 , odotimme itse asiassa 10–15 prosentin pudotusta. Voimmeko silti tehdä voittoa? Ja ehdottomasti. Joten ei, en tee sitä voittoa, jota odotin saavani, mutta ehdottomasti teemme silti voittoa. Minun ei ole vielä tarvinnut ottaa tappiota.

Dave:
Hyvä sinulle. Kathy, halusitko hypätä sinne?

Kathy:
Joo, halusin vain kommentoida sitä, mitä Jamil sanoi, ja sanoa, että olin koe-esiintymässä useita kertoja HGTV-flip-ohjelmiin, ja kertoisin tuottajalle, että menisimme viimeiseen ryhmään ja sanoisin: "En todellakaan en rakasta omaisuuden kääntämistä. Se pelottaa minua. Olen osta ja pidä -sijoittaja, ja uskon, että tämä olisi loistava show ja pidä, koska voisimme vain, se olisi paljon helpompaa kuvata. Tuijotat vain kiinteistöä viisi vuotta”, eivätkä he vain lähteneet siihen, mies.

Jamil:
Oi se on hienoa.

Kathy:
Joten, en tiedä.

Dave:
En ymmärrä sitä. Kuulostaa mahtavalta tv-ohjelmalta.

Kathy:
Vaikuttaa hienolta näytökseltä. Joka vuosi vuokrat nousivat 4 % ja siitä voisi vain tehdä pienen esityksen.

Jamil:
Hieno sävel. Esittelen sinut joillekin ihmisille, Kathy.

Kathy:
Okei. Voisimme piknikillä talon ulkopuolella. Minä en tiedä. Siksi osta ja pidä -esityksiä ei ole. Se on niin tylsää.

Dave:
Mutta pitkällä tähtäimellä se on hauskaa.

Jamil:
Amen.

Dave:
Selvä. No, viimeinen suosituksista, joista halusin puhua, Jamil kutsui minua varastamaan tämän Henryltä ennen kuin aloimme äänittää, mutta periaatteessa vielä yksi, johon halusin päästä, on sijoittaminen hybridikaupunkeihin. Ja kuten Kathy usein muistuttaa, ja me puhumme siitä hyvin säännöllisesti ohjelmassa, jokainen markkina tulee käyttäytymään eri tavalla. Ja kuten olemme alkaneet nähdä, todella seksikkäät pandemian voittajakaupungit ovat alkaneet nähdä suurimmat korjaukset.
Olen varma, Jamil, olet puhunut siitä melko rehellisesti siitä, mitä tapahtuu Phoenixissa ja lähikaupungeissasi, kuten Boise, Las Vegas ja Austin. Sitten toisella puolella on kaupunkeja, jotka eivät tyypillisesti arvosta, mutta joilla on vahva kassavirta. Nämä ovat kaupunkeja kuten Detroit tai Milwaukee tai monet paikat Keskilännessä yleisesti ottaen, ja tavallaan asiat menivät ennen pandemiaa, jotkut kaupungit olivat todella vahvoja kassavirtaa, mutta ne eivät arvostaneet sitä. paljon.
Sitten on kaupunkeja, joita arvostettiin hulluna, mutta ne eivät yleensä tarjoa paljon kassavirtaa. Mutta on olemassa myös hybridikaupunkeja, ja uskon, että ennustukseni on, että palaamme alueellisiin malleihin, jotka olivat ennen pandemiaa, jolloin jotkin markkinat jatkavat suuren kassavirran tarjoamista. Jotkut tulevat arvostamaan, mutta eivät molemmat, kuten olemme nähneet viimeisen kahden vuoden aikana. Mutta jotkut kaupungit tekevät vähän molemmista hyvin, ja ne ovat hybridikaupungit, joita suosittelen. Henry, luulen, että voisit pitää Luoteis-Arkansasia yhtenä noista alueista?

Henry:
Jep. Ehdottomasti. Se on hieno hybridikaupunki. Tiedäthän minut, ne ovat epäseksikkäät markkinat.

Jamil:
Käytetään Daven termiä tylsä. Tylsä.

Henry:
Joo, se on hyvin totta. Se on hyvin totta. Ne ovat tylsiä markkinoita, paikkoja, joissa ihmiset eivät yleensä ajattele, kun he ajattelevat sijoittavansa ulkomaille. Tämä on suuri maa. On monia paikkoja, jotka voivat tarjota sinulle suuren kassavirran ja/tai suuren arvostuksen. Jälleen, mikä on siistiä, se on datapeli, ja sen sijaan, että katsoisit kiinteistömittareita, katsot enemmän taloudellisia indikaattoreita.
Ja jos voit löytää taloudelliset indikaattorit siitä, mikä saa ihmiset asumaan siellä talouden kannalta, ja sitten niin, jos tarkastelet tietyntyyppisiä työpaikkoja ja sitten työpaikkojen kasvua kyseisillä aloilla kyseisellä alueella ja vertaat sitten että alueen omakotitalon tai pienten omakotitalojen keskihintaan löytyy melko makeita alueita, jotka tarjoavat työpaikkojen kasvua, kasvua kasvavilla toimialoilla ja vuokrahintoja, jotka ovat joko kasvavia tai tasaisia.
Mutta jos tiedät, että ihmiset muuttavat sinne ja heidän on muutettava näihin töihin, se antaa sinulle loistavan indikaattorin paikoista, jotka voivat tarjota sinulle ilmiömäisen kassavirran kohtuullisin tulohinnoin. Koska kohtuuhintaisuus, se on subjektiivista. Joten ihmisistä, jotka asuvat tällä hetkellä kaupungissa, he saattavat tuntea, ettei heillä ole varaa asua siellä, mutta jos nuo ihmiset ovat Clevelandissa ja sitten joku kalifornialainen yrittää sijoittaa ja he näyttivät samalta hinnalta, se hinta. Clevelandin kaltaisessa paikassa tai muussa sellaisessa kaupungissa, se näyttää paljon edullisemmalta, koska heidän dollarinsa menee paljon pidemmälle.
Joten kiinnitä vain huomiota taloudellisiin indikaattoreihin työpaikoilla tai toimialoilla, joiden tunnet olevan olemassa jonkin aikaa, ja sitten vertaa sitä siihen, mitä se tulee sinulle maksamaan verrattuna vuokraan. Se ei ole vaikeaa matematiikkaa. Löydät upeita epäseksikkisiä markkinoita tai mahtavia tylsiä markkinoita, jotka tuovat sinulle ilmiömäisen kassavirran.

Dave:
Ehdottomasti. Ja muutama niistä, jotka listasin raporttiin, olivat Birmingham, Alabama, Philadelphia ja Madison, Wisconsin, mutta niitä on paljon. Kathy, mitä mieltä olet tästä? Tiedän, että puhut aina näiden suurten makrotaloudellisten indikaattoreiden tarkastelusta. Luuletko, että palaamme johonkin sellaiseen alueellisten markkinoiden perinteiseen eroon, joka on normaalia asuntomarkkinoilla ja joka katosi pandemian myötä?

Kathy:
Luulen, että se riippuu vain tavoitteestasi. Jos olet elämänvaiheessa, jossa todella etsit vain kassavirtaa, et oikeastaan ​​tarvitse kasvua, haluat vain matkustaa ympäri maailmaa tai kasvattaa lapsiasi, mitä tahansa haluat tehdä ja saada kassavirtaa joka tukee elämäntapaasi, haluat olla näillä kassavirtamarkkinoilla. Ja nämä ovat yleensä markkinoita, joiden hinnat eivät ole nousseet niin paljon.
Ja hintavuokrasuhde on siis tasapainossa, ja Birmingham on aina ollut listallamme sen suhteen, kassavirtamarkkinoilla. Rakastamme Birminghamia. Se on hieno kaupunki. Real Wealthillä se on ollut listallamme. Indianapolis sopii siihen, Kansas City. Nämä ovat markkinoita, jotka vain pitävät mukana. Kasvua ja työpaikkojen kasvua on tarpeeksi, jotta voit saada hieman arvostusta ja kassavirtaa millä tahansa markkinoilla.
Jos kuitenkin yrität todella rakentaa salkun ja kasvattaa varallisuuttasi miljonääriksi, se ei välttämättä tapahdu siellä. Vaikka viime vuosina onkin, nämä alueet ovat nousseet melko paljon. Ja ostimme näiltä alueilta vuosina 2012 ja 2010. Tarkoitan, että maksoimme 30, 40,000 XNUMX dollaria kiinteistöistä, joiden arvo on neljä tai viisi kertaa suurempi kuin nykyään. Joten riippuen siitä, milloin ostat ja jos hinnat ovat laskeneet tarpeeksi, voit nähdä todella nousevan myös näillä markkinoilla.
Mutta jälleen kerran, jos yrität kasvattaa nettovarallisuutta, haluan henkilökohtaisesti silti olla näillä kasvumarkkinoilla, ja juuri nyt voit saada sopimuksen. Se on parempi kuin viime vuonna, varsinkin jos pystyt neuvottelemaan myyjän kanssa, jotta he ostavat pisteitä lainastasi. Ja tätä me näemme.
Tarkoitan, ihmiset puhuvat asioiden todella hidastuvan, mutta emme näe sitä Real Wealthissa. Järjestämme yhden webinaarin ja kaikki myy siinä yhdessä webinaarissa, koska myyjä, olemme neuvotelleet myyjän kanssa maksavamme kaksi pistettä hinnan alentamisesta. Joten he saavat paremman ostotarjouksen ja he saavat helvetin hyvän koron ja kassavirtaa kasvavilla markkinoilla.
Joten minulle, siellä haluan olla. Nyt myönnetään, Dallasissa sijaitsevan rahastomme avulla saamme edelleen tavallaan molempia. Se tuntuu hybridiltä, ​​mutta tiedän mitä siellä tapahtuu. Uusi lentokenttä on tulossa, mitä en todellakaan halunnut sanoa, koska nyt kaikki tietävät sen, mutta sanoin vain. Ja niin monet valtavat työnantajat rakentavat tehtaita ja pääkonttoriaan, he eivät lähde pois ihan pian. Joten minusta se on kuin ahdettu hybridimarkkina Pohjois-Dallasissa ja Etelä-Dallasissa, tavallaan ympäri Texasia, rehellisesti. Joten kyllä, koska se on keskustelu, aion väittää sinusta ja sanoa puolestani, että haluan silti olla hyperkasvumarkkinoilla, tuo kassavirta.

Dave:
Kiva. Pidän siitä.

Jamil:
Hän pitää kakusta ja kakun syömisestä.

Kathy:
Pidän kakusta ja kakusta ja enemmän kakusta, ja sitten minun on mentävä kylmään syöksymään polttaakseni kaiken.

Henry:
Dave, haluan kysyä sinulta kysymyksen. Joten jos tarkastelet näitä hybridimarkkinoita, minun on katsottava, mitkä ovat työllisyyden kasvun taloudelliset indikaattorit, koska se on myös osoitus siitä, että ihmisillä tulee olemaan rahaa ostaakseen näitä asioita. . Mutta mitkä ovat muut tarkastelemasi mittarit, jotka varmistavat, että saat arvostuksen ja kassavirran?

Dave:
Joo, mielestäni se ei ole rakettitiedettä. Väestönkasvu ja talouskasvu ovat kaksi asiaa. Ja puhumme paljon työpaikkojen kasvusta, mutta mielestäni yksi asia, jota ihmiset eivät huomaa, on toinen todella helppo asia, palkkojen kasvu ja nettotulo näillä markkinoilla. Koska jos odotat vuokran kasvavan ja hintojen nousevan, et tarvitse vain paljon työpaikkoja, vaan sinun on myös oltava korkeampipalkkaisia.
Joten luulen, että nämä ovat joitain helppoja asioita, joita ihmiset voivat tarkastella, on väestönkasvu, palkkojen kasvu ja työttömyysaste, jotka ovat mielestäni erityisen tärkeitä parin seuraavan vuoden aikana. Ja jos haluat olla konservatiivinen, mitä suosittelen näillä markkinoilla, katsoisin historiallisia työttömyyslukuja ennen pandemiaa, koska se, mitä pandemian aikana tapahtui, on hullua. Näimme ennennäkemättömän asian. Mutta katso taaksepäin markkinoita, mitä tapahtui eri markkinoilla viime taantuman tai edellisen talouden taantuman aikana ja katso, mitkä markkinat menestyivät hyvin, mitkä olivat kestävämpiä verrattuna muihin työpaikkojen kasvun, palkkojen kasvun ja väestönkasvun suhteen, koska ovat todennäköisesti monipuolisimpia talouksia, ja ne todennäköisesti pärjäävät melko hyvin myös tulevaisuudessa.

Henry:
Mielestäni yksi tylsien tai epäseksikkäiden markkinoiden muista eduista on, että ne ovat tyypillisesti jossain keskellä maata ja monet näistä paikoista, jotka ovat kasvaneet valtavasti viimeisten parin vuoden aikana, olivat rannikkokaupunkeja tai paikkoja lähempänä. rannikoille, ja edes viimeisen taantuman aikana täällä, me emme kärsineet niin voimakkaasti, mutta näimme sen tulevan. Näimme tapahtuneen heijastusvaikutuksen rannikolle tulossa.
Eli jos aiot sijoittaa joillekin näistä markkinoista, et vain löydä kassavirtaasi ja arvostustasi, mutta se, mitä tulee, ei ole sinulle yhtä suuri yllätys. Pystyt suunnittelemaan, miten pääset näihin resursseihin tietäen, mitä on tulossa. Joten sinulla on ennakointia, kun ostat näiltä markkinoilta.

Jamil:
Viimeisenä lisättävänä, kiinnitä huomiota, varsinkin näillä tylsillä markkinoilla, epäseksikkäillä markkinoilla, miksi haluatkaan sitä kutsua, niissä on taskut, jotka ovat erittäin seksikkäitä. Birminghamissa on alueita, joilla potkaisin sitä, viettäisin aikaa ja ostaisin talon. Siellä on paljon viihdettä, ruokaa ja hienoa tekemistä. Joten ole tietoinen siitä. Jos aiot olla konservatiivinen, ole konservatiivinen näillä markkinoilla, mutta mene etsimään ponnahduspaikkoja noilta tylsiltä, ​​epäseksikkäiltä markkinoilta, etkä voi hävitä.

Dave:
Selvä. Luulen, että käsittelimme viisi kymmenestä suosituksesta vuodelle 10. Joten jos haluat tutustua muihin, niin taas biggerpockets.com/report. Raportin viimeisessä osassa minulla on vain viisi kysymystä. Minulla ei ole oikeastaan ​​mielipidettä kummastakaan. Se on vain viisi asiaa, jotka todennäköisesti vaikuttavat asuntomarkkinoihin ensi ja tulevana vuonna, mutta niihin liittyy paljon epävarmuutta. Ja voit lukea niistä kaiken, mutta halusin kysyä teiltä erityisesti yhtä, kun lopetamme esityksen täällä.
Ja tämä koskee liikekiinteistömarkkinoita. Yleisesti ottaen se, mistä olemme tänään puhuneet, on enimmäkseen asuntoja, neljä asuntoa ja alle, mutta liikekiinteistömarkkinat ovat hyvin erilaiset. Sitä sanelevat monet erilaiset periaatteet ja muuttujat. Minua kiinnostaa erityisesti se, kuinka lainoja syntyy liikekiinteistöalueella. Joten puhutaanpa siitä vähän. Kathy, viittasit tähän aiemmin, kun sanoit, että luulet… vältät sitä ainakin vuoden 2023 ensimmäisen puoliskon ajan. Voitko kertoa meille miksi?

Kathy:
Brian Burken takia, jos et ole kuunnellut tuota On The Market -haastattelua, kuuntele ehdottomasti. Olen sanonut sen ennenkin, että aina kun törmään häneen, mikä on usein eri tapahtumissa, vedän hänet sivuun ja sanon: "Mitä sinä teet?" Koska hän on vain niin osaava ja hän on menestynyt niin hyvin.
Kaupalliset markkinat eivät vain ole vielä laskeneet. Se on mielestäni hieman vapaassa pudotuksessa, mutta se ei edes tiedä sitä vielä. Se ei tiedä. Se on tavallaan kuin se olisi ajanut alas kalliolta ja se on vain yksi niistä sarjakuvista, ei tiedä putoavansa. Ja niin monet myyjät ovat edelleen sokeita sille, mitä tapahtuu, ja monet ostajat myös. Mutta suuri tarina on raha. Kiinteistö ei toimi ilman vipuvaikutusta useimmissa tapauksissa, eikä todellakaan kaupallisessa, useimmilla ihmisillä ei ole 150 miljoonaa pudotettavana rakennukseen tai 30 miljoonaa tai mitä tahansa. Joten se riippuu vain vipuvaikutuksesta.
Ja tällä hetkellä vipuvaikutus on todella kyseenalainen juuri nyt korkeampien korkojen lisäksi, mikä vaikuttaa täysin kiinteistön arvoon ja jota ihmiset eivät jotenkin näe sitä hämmentävänä. Se on kuin kun kustannukset nousevat, kiinteistön arvo laskee, ellet pysty lisäämään tuloja, mutta et voi, koska vuokrat ovat tavallaan vakiintumassa. Joten miten aiot saada nämä numerot toimimaan?
Mutta isompi ongelma taas oli toisessa podcastissa, joka oli niin fantastinen likviditeettimarkkinoiden markkinoilla, mikä pankki aikoo lainata ja onko sillä edes rahaa lainata kaupallisiin kiinteistöihin skenaarion ja tilanteen perusteella? Joten kun tulee niin monia nollauksia, joissa melko hyvät omaisuuserät, kunnollisilla omaisuuserillä on lainoja erääntymässä ja niitä on hiottava, rahaa ei ehkä ole siellä, ja jos he löytävät rahat, se tulee kalliimmaksi. Olen huolissani, suoraan sanottuna. Olen hieman huolissani siitä, mitä kaupallisilla markkinoilla on tulossa, ja ehkä se korjaantuu ja kääntyy. Ehkä Fed tulee sisään ja pelastaa kaikki ystävänsä kiinteistöissä, kaupallisissa kiinteistöissä. En tiedä, niin tapahtui. Älkäämme unohtako, että suuret pankit tavallaan pelastavat toisiaan. He eivät myöskään halua pudota. Siinä voisi olla ratkaisu. Minä en tiedä. Pysyn siitä poissa, kunnes se tasaantuu.

Dave:
Tiedoksi, Brian Burke oli mukana viime viikolla. Se on upea esitys, jos haluat katsoa sen. Se oli vain viikko sitten. Luulen, että se oli esitys 69 tai 70. Ja myös Kathy viittaa keskusteluun, jonka kävimme Fundrisen toimitusjohtajan Ben Millerin kanssa puhuaksemme vipuvaikutuksesta liikekiinteistöissä, mikä on jakso 65, jos haluat tarkistaa sen.

Kathy:
Ne oli niin hyviä.

Dave:
Joo, hienoja esityksiä, jos haluat kuunnella sitä. Jamil, mitä mieltä olet mainospaikasta?

Jamil:
Sain todella mielenkiintoisen näkemyksen keskustellessani Grant Cardonen kanssa äskettäin, ja hän ennustaa katastrofaalista tilannetta nurkan takana tulevassa moniperhetilassa. Ja tämä on hänen ennusteensa, että monet ihmiset ostivat fantastisia omaisuuseriä erittäin lyhytaikaisella siltarahoituksella, koska markkinat olivat niin ylikuumentuneet ja se oli niin jännittävää ja ihmisiä tuli sisään ja syndikaatioita ja niin monia tehdyt ostot, ja suuri osa tuosta velasta erääntyy, eikä mitään niistä voida jälleenrahoittaa.
Ja niin tulee olemaan uskomaton räjähdys, hän kutsuu sitä suureksi sillan romahdukseksi, ja monen perheen sijoittamisessa tulee olemaan valtava mahdollisuus, mutta se ei ole nyt. Ja siksi olen Grantsin fani. Katson, mitä hän tekee monen perheen sijoittamisessa.
Minä henkilökohtaisesti te tiedätte tarinani moniperheen kanssa. Joka kerta kun kosketan poltinta, palan. Ja niin onneksi en ostanut sitä 12 ja puolen miljoonan dollarin omaisuutta, jonka aioin ostaa, koska olisin täällä juuri nyt ja itkisin silmäni, koska olisin kirjaimellisesti menettänyt miljoonia dollareita. Sen sijaan kävelin pois puolen miljoonan dollarin vakavasta talletuksesta elääkseni toisen päivän. Ja siksi minä aioin olla yksi niistä ihmisistä. Aioin olla yksi niistä ihmisistä sillalla, jossa se oli romahtamassa. Ja uskon, että siellä tulee olemaan paljon sijoittajia, jotka joutuisivat siihen kiinni.

Dave:
Joo, siinä on niin paljon asiaa. Ensinnäkin tarinasi tuon omaisuuden kanssa on ollut vuoristorata. Muistutuksena, Jamil aikoo ostaa sopimuksen. Hän joutui pakenemaan siitä rahoitusongelmien vuoksi ja menetti paljon tosissaan. Mutta nyt sanot olevasi onnellinen siitä, vaikka olen varma, että se sattui tuolloin, mutta se olisi voinut olla pahempi, jos olisit todella tehnyt sopimuksen.

Jamil:
Oi, olisin maksanut miljoonia ja miljoonia ja miljoonia dollareita. En olisi mitenkään päässyt eroon siitä, koska maksoimme jälleen liikaa nykyisestä tilanteesta ja olisimme upottaneet rahaa pääomaparannuksiin. Olisimme tehneet siellä paljon remontteja. Olisimme yrittäneet nostaa vuokria, emmekä ehkä ole pystyneet siihen. Ja sitten kun tuli jälleenrahoituksen aika, kaikki nämä lainanantajat katsovat meitä ja sanovat: "Anteeksi, tämä ei vain lyhennä enää." Ja niin meidän olisi pitänyt tulla pöytään suuremmalla likviditeetillä, jota meillä ei ehkä ollut. Ja niin olisimme luultavasti päätyneet luovuttamaan omaisuuserän takaisin ja menettämään käsirahamme, menettämään kunnostuskulumme ja antaneet jonkun muun sijoittajan tulla sisään ja käyttää tilaisuutta.
Ja niin olisi tapahtunut juuri niin, ja uskon, että seuraavien 12–18 kuukauden aikana tulee olemaan paljon mahdollisuuksia ja paljon sellaisia ​​tilanteita, jotka ihmiset voivat pystyä käyttää hyväkseen. Ja kuten Kathy sanoi, kipu tai mielihyvä, jonkun kipu tulee olemaan jonkun mielihyvää siinä tilanteessa. Olen vain iloinen, etten se ole minä.

Dave:
Joo, se on niin hyvä pointti. Riippumatta kaupallisesta kiinteistöstä, vain hyvä oppitunti uponneiden kustannusten tunnistamisesta ja siitä poiskävemisestä ja vahinkojen hallinnasta. Olen varma, että siitä poistuminen teki kipeää, mutta se rajoittaa riskiäsi, ja se oli itse asiassa selvästi oikea askel tässä vaiheessa. Henry, entä sinä? Mitä ajattelet kaupallisista markkinoista?

Henry:
Joo, olen ilmeisesti varovainen sen kanssa. En tee suuria kaupallisia kauppoja, ei siksi, että en tekisi oikeaa kaupallista kauppaa, mutta olen aina ollut samassa veneessä, ja tämä on vain sijoitusfilosofiani yleisesti. Jos aion tehdä jotain normaalin leivän ja voin ulkopuolella, leipäni on sinkkuja, pientä multia, osta ja pidä sekä yksinhuoltaja. Jos aion tehdä jotain sen ulkopuolella, sen täytyy olla kotijuoksu, ei-brainer-sopimus. Ja en ole nähnyt paljoakaan näitä mahdollisuuksia. Itse näen päinvastoin.
Olen nähnyt ihmisten saapuvan ja maksavan valtavia summia näistä suurista moniperhekaupoista, ja jopa tarkemmin paikallisilla markkinoillani on valtava määrä uudisrakennuksia, suuren mittakaavan A-luokan omakotitaloja. rakennettu. Tarkoitan, kirjaimellisesti, voit ajaa viisi mailia ja nähdä viiden eri paikan rakennettavan, ja ne ovat kaikki A-luokkaa, kaikki kilpailevat keskenään.
Ja kun nämä asiat valmistuvat, aion ajaa läpi, ja parkkipaikka ei vain ole täynnä. Joten tiedän, että näihin kiinteistöihin on kerätty ja upotettu paljon rahaa, ja siksi uskon, että siihen tulee mahdollisuus, aivan kuten Jamil ja Kathy sanoivat ihmisten tiellä, jotka eivät saa rahoitusta näihin lainojen erääntyessä. Mutta näen myös mahdollisuuden C-luokan asuntotiloissa, koska mielestäni niitä ei vain katsota niin paljon, koska näen vain, että ihmiset haluavat ostaa moniperheen, he haluavat ostaa A-luokan, he haluavat. haluavat pudottaa kaikki rahansa A-luokkaan, mutta B- ja C-luokassa on ilmiömäinen mahdollisuus, erityisesti mainitsemillasi hybridimarkkinoilla, koska kaikki eivät näillä hybridimarkkinoilla osta. Ja siksi ostaisin oikean B-, C-luokan tilaisuuden. Pysyisin kaukana A-luokasta markkinoillani.

Dave:
Hyvä on, hienoa. Minulla on tapana olla samaa mieltä kanssasi. Olen vastoin yhtä sääntöäni tai peukalosääntöäni kiinteistöjen suhteen, etten yritä ajoittaa markkinoita, mutta kaupallisten markkinoiden kanssa luulen, että yritän ajoittaa markkinoita hieman. Kun Kathy ja minä puhuimme Brianille, hän ilmaisi asian hyvin. Hän sanoi, että hinnoitteluharjoitus on meneillään, tai unohdan tarkalleen, kuinka hän sanoi sen, Kathy, mutta periaatteessa hän sanoi: "Ihmiset eivät tiedä kuinka hinnoitella monen perheen omaisuutta juuri nyt, enkä halua sitä peliä. olla osa. Odotan, kunnes ostajat ja myyjät ymmärtävät tämän, ja passiivisena sijoittajana odotan, mihin he päätyvät, ennen kuin palaan asiaan."
Suosittelen myös, kuuntele, katso, näytä 721 Real Estate podcastissa. Lopetin sen äänittämisen Bigger Pocketin toimitusjohtajan Scott Trenchin kanssa, joka jakaa ajatuksensa kaupallisista kiinteistömarkkinoista. Siellä on todella mielenkiintoisia oivalluksia. Joten jos haluat oppia siitä hieman lisää, tutustu Real Estate Show'n numeroon 721.
Hyvä on, kiitos paljon. Tämä oli hauskaa. Jos haluat lukea koko raportin uudelleen, se on biggerpockets.com/report. Se on täynnä kaikenlaista lisätietoa, taustaa, kontekstia, suosituksia, ajatuksia ensi vuodelle. Jos haluat sijoittaa vuonna 2023 ja hyödyntää joitain mahdollisuuksia ja välttää joitain riskejä, joista olemme puhuneet tässä esityksessä, se on toivottavasti hyvä paikka aloittaa.
Ja tietysti jatka tämän podcastin kuuntelua vuoden aikana, jolloin pidämme sinut ajan tasalla markkinaolosuhteista ja autamme sinua muokkaamaan kiinteistösijoitusstrategiaasi vastaamaan näitä markkinaolosuhteita.
Henry, Kathy Jamil, kiitos teille kaikille siitä, että olette täällä. Kiitos kaikille kuuntelemisesta ja nähdään seuraavan kerran On The Marketissa. On The Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Kailyn Bennett, tuottanut Kailyn Bennett, editoineet Joel Esparza ja Onyx Media, tutkimuksen Pooja Genal ja suuri kiitos koko Bigger Pockets -tiimille.
On The Market -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.