Tarjonnan piikki saattaa laskea moniperheen hintoja tänä vuonna

Liikekiinteistöt kohtaavat stressiä useista suunnista. Ensisijainen stressi on nousevat korot, jotka luovat nousupaineita korkokannat (joka painaa omaisuuden arvoa alas), mikä tekee jälleenrahoituskuluista entistä vaikeampia ja kalliimpia saada. Mutta erityisesti kaupallisten kiinteistöjen moniperheiseen markkinarakoon liittyy toinenkin riski: ylitarjonta. Tuoreet tiedot viittaavat siihen, että markkinoille saattaa tulla lyhytaikainen ylenpaltti sopimattomaan aikaan. 

Selvittääksemme tämän ongelman täydellisesti, katsotaanpa moniperhekiinteistöjen rakennustrendejä (määritelty kiinteistöiksi, joissa on vähintään viisi asuntoa) useiden viime vuosikymmenien ajalta. Kuten alla olevasta kaaviosta näkyy, monikotirakentaminen ja kerrostaloasuntojen kokonaismäärä ovat kasvaneet huomattavasti vuosien 2008-2014 rajujen asuntojen laskun jälkeen. 

Pandemian alusta lähtien lisääntynyt kerrostalorakentaminen räjähti entisestään ja ylitti vuoden 4 viimeisellä neljänneksellä ensimmäistä kertaa miljoonan rakenteilla olevan asunnon (ainakin CoStarin tietojen mukaan).

Moniperheasuntojen rakentaminen kestää tietysti useita kuukausia, ellei vuosia, jopa hyvinä aikoina. Mutta viime vuodet eivät ole olleet helppoja rakentajille – ainakaan toimitusaikataulujen suhteen. Toimitusketjuun liittyvien ongelmien ja työvoimarajoitusten vuoksi rakentaminen on kestänyt kauemmin. Tämä suuntaus johtaa valtavaan varaston ylimäärään, joka ei ole vielä päässyt markkinoille. Kun katsot alla olevaa kaaviota, näet CoStarin toimitettujen yksiköiden ennusteen, jonka mukaan vuosi 2023 on ennätysten korkein, ja vuosi 2024 laskee hieman, mutta silti korkea. Kyllä, ennustaminen on vaikeaa, mutta rakennustoimitusten ennustaminen on hieman helpompaa kuin muut tietojoukot. Koska rakentajien ja rakennuttajien on hankittava rakentamiseen luvat, on olemassa vankkaa tietoa suunnitelluista ja valmisteilla olevista hankkeista. Henkilökohtaisesti suhtaudun tähän ennusteeseen hieman vakavammin kuin muihin ennusteisiin. 

Tarjonnan lisääntyminen ei ole ongelma, jos uusien yksiköiden "vastaamiseksi" on oikeaa kysyntää – mutta sitä ei ole. Kysyntä laskee. 

Alla oleva kaavio kertoo erittäin vakuuttavan tarinan. Katso ensin sinisiä palkkeja. Tämä on sama kuin mitä tarkastelimme edellä – korkeat yksikkötoimitukset seuraavien kahden vuoden aikana. Mutta katso sitten oransseja palkkeja, jotka osoittavat "Absorption" (kaupallisen kiinteistön mittari, joka mittaa kysyntää). Se ei pysy perässä. 

Kysynnän bannerivuoden 2021 jälkeen "nettoabsorptio" (absorptio – kysyntä) kääntyi negatiiviseksi, mikä tarkoittaa, että markkinoille tulee enemmän tarjontaa kuin on kysyntää. Se oli vuonna 2022! Vuonna 2023 verkkoon odotetaan vielä enemmän yksiköitä, ja kuten tämä kaavio osoittaa, kysynnän ei odoteta pysyvän vauhdissa. Tietysti jotkut rakentajat voivat peruuttaa tai keskeyttää projektinsa, mutta se on kallis tarjous joita rakentajat pyrkivät välttämään, jos suinkin mahdollista. 

Mitä tapahtuu, kun tarjonta ylittää kysynnän? Tyhjät työpaikat lisääntyvät, kuten näet tästä CoStar-ennusteesta. Tämän pitäisi olla huolenaihe kaikille moniperheissä asuville ja kaikille kiinteistösijoittajille. Tarjonnan lisääntyminen ja tarpeiden vastaava lisääntyminen voivat laskea tuloja ja laskea vuokratasoa. Esittämäni tiedot ja analyysini koskevat liikekiinteistöjä, mutta vuokrien laskupaine ja kerrostaloasuntojen vajaakäyttö saattaa levitä asuntomarkkinoille tietyillä alueilla. 

Nämä kansallisen tason tiedot eivät tietenkään kerro kaikkea. Katselin useita yksittäisiä markkinoita nähdäkseni, kuinka tämä toimii alueellisella tasolla. Huomasin, että tietyillä markkinoilla on merkittävä ylirakentamisen riski. Valitsin otoksen viidestä markkina-alueesta, joilla uskon olevan suuri riski siitä, että vajaakäyttö ja vuokrat laskevat moniperheille: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Etelä-Carolina; Colorado Springs, Colorado; ja Austin, Texas.

Kaikilla näillä markkinoilla on merkittäviä rakennusputkia, ja markkinoille on tarkoitus saapua suuri määrä yksiköitä suhteessa nykyiseen tarjontaan ja odotettuun kysyntään. 

Toisaalta monet kaupungit, jotka mielestäni ovat pienempiä kaupunkeja, voivat edelleen suhteellisen hyvin. 

Missoula, Montana; Ateena, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; ja Topeka, Kansas, kaikilla on vakaa nettoabsorptio, ja niiden rakennusputkistot ovat erittäin kohtuullisia nykyiseen varastotasoon verrattuna. Näillä kaupungeilla on mielestäni paljon pienempi riski tyhjien tilojen ja vuokrien laskusta. 

Jokainen markkina on ainutlaatuinen, ja näytän vain muutaman esimerkin markkinoista, jotka ovat vaarassa ja eivät ole vaarassa. Mutta kehotan sinua tekemään tutkimusta itse ja tunnistamaan, kuinka markkinasi pärjää rakentamisen suhteen. Löydät paljon hyvää dataa ilmaiseksi St. Louis Federal Reserven verkkosivusto tai vain googlaamalla paikallisen alueesi absorptiotietoja. 

Yhteenveto

Monikerroksiset kiinteistöt näkevät tarjontaylimäärän iskevän markkinoille sopimattomaan aikaan, jolloin korkojen nousu luo jo nyt laskupaineita hintoihin ja kassavirtapaineita operaattoreihin. Vuodet 2023 ja 2024 voivat sellaisenaan muodostua vaikeita vuosia moniperhetilassa nykyisille toimijoille. 

Tärkeä asia tässä on huomata, että tarjonnan yltäkylläisyys ja kysynnän puute ovat todennäköisesti lyhytaikaisia. Pitkän aikavälin rakentaminen ja väestökehitys tukevat kerrostalovuokra-asuntojen vahvaa kysyntää pitkälle tulevaisuuteen, mikä lupaa hyvää sijoittajille. Esimerkiksi, hiljattain tehty tutkimus osoittaa, että Yhdysvallat tarvitsee 4.3 miljoonaa taloa lisää seuraavien 12 vuoden aikana vastatakseen kysyntään. Kotitalouksien muodostuminen on todennäköisesti laskussa juuri nyt lyhyen aikavälin taloustilanteen vuoksi. Inflaatio vaikuttaa negatiivisesti vuokralaisten ostovoimaan, ja taloudellinen epävarmuus estää nuoria amerikkalaisia ​​perustamasta omia kotitalouksiaan. On epäselvää, milloin tämä taloudellinen vaikeus päättyy, mutta kun se päättyy, kysyntä todennäköisesti elpyy. 

Tämän vuoksi sijoittajat olisivat voineet hyvät ostomahdollisuudet tulevina kuukausina ja vuosina. Koska kattokorot todennäköisesti nousevat, moniperheiden hintojen pitäisi laskea. Jos myös NOI laskee ylitarjontaongelmien vuoksi, se laskee hintoja entisestään. Tämän ansiosta keksijät, joilla on kuivavoimaa, voivat päästä moniperheeseen houkuttelevilla hinnoilla, mutta muista – tämä on riskialtista aikaa. Ole varovainen, ettet osta mitä tahansa ja ymmärrä paikallisen alueesi markkinadynamiikka yksityiskohtaisesti.

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.