Amsterdam Real Asuntojen hinnat Korkeimmat 400 vuoteen. Kuplan analyysi

Amsterdamin asuntojen hinnat inflaatiokorjattuina eivät ole koskaan olleet näin korkeita historian jälkeen. Nopeasti nousevien hintojen syynä on alhaisten korkojen ohella pankkien ja kuluttajien välinen palautesykli, joka on koukussa asuntoluottoon ja jatkuvasti nouseviin hintoihin.

Kiinteistökuplan aiheuttaman suuren finanssikriisin ollessa vielä tuoreessa muistissamme monissa kehittyneissä talouksissa asuntojen hinnat nousevat tällä hetkellä ennätystahti. Hollannissa asuntojen hinnat nousivat 19% vuoden 2021 kolmannella neljänneksellä edelliseen vuoteen verrattuna.

Jotkut ekonomistit kokevat asuntojen hinnat Amsterdamissa – josta olen saanut pisimpään jatkuneen indeksin – yliarvostetuiksi sitten vuoden 2020 vuokrahintojen ja korkojen mallin perusteella. Toiset viittaavat lännessä monien vuosikymmenien aikana toteutettuihin politiikkoihin, jotka ovat luoneet "asumisen ja rahoituksen palautesykli”, jossa pankit ovat tulleet riippuvaisiksi asuntolainasta, kiihdyttäen asuntojen hintoja ja kulutus on yhä enemmän riippuvainen hintojen nousun tuottamasta "rikkaudesta". Koska tämä trendi saa pankit lainaamaan vähemmän luottoja tuottaville yrityksille, talouksien ydin on heikentynyt.

Pisin toiminut kiinteistöindeksi  

Alankomaiden (Hollannin) pääkaupungissa Amsterdamissa on keksitty useita kapitalismin rakennuspalikoita. 16-luvun lopulla hollantilaiset aloittivat kauppamatkat meren yli Aasiaan. Vuoteen 1600 mennessä Hollannin satamista purjehti kuusi aloittelevaa "Itä-Intian" -yhtiötä. Taistellakseen espanjalaista ja portugalilaista kilpailua vastaan ​​eikä kilpailla keskenään kuusi olemassa olevaa yritystä sulautui yhdeksi: United East India Company (De Verenigde Oost-Indische Compagnietai lyhennettynä VOC). VOC perustettiin virallisesti vuonna 1602, ja siitä tuli ensimmäinen osakeyhtiö, jonka osakkeet vaihtoivat omistajaa ensimmäisessä pörssissä. Rahaa kaikkialta Euroopasta valui Alankomaihin. VOC:n poikkeuksellisen menestyksen vuoksi Amsterdamin oli laajennettava, ja se teki sen kaivamalla kolme kanavaa keskiaikaisen kaupungin keskustan ympärille: herengracht, Keizersgrachtja Prinsengracht.

Herengrachtin kiinteistöjen kauppahinnat, hienoimpia niistä, on kirjattu huolellisesti. Vuonna 1997 hollantilainen taloustieteilijä Piet Eichholtz rakensi Herengrachtille talojen hintaindeksin, jonka laatu pysyi tasaisena vuodesta 1628 vuoteen 1973. Tästä syntyi Herengracht-indeksi. Eichholtzin alustava tutkimus osoitti, että asuntojen reaalihinnat (korjattu kuluttajahintainflaatiolla) muuttuivat vähitellen ajan myötä, mutta olivat vuonna 1973 melko tasaiset vuoden 1628 hintoihin verrattuna.

Eichholtz ym. julkaisivat päivityksen Amsterdamin historiallisista asuntojen hinnoista vuonna 2020. Tätä julkaisua varten Eichholtz ym. keräsivät syvemmän aineiston, joka alkaa vuodesta 1620 ja sisältää taloja laajemmalta alueelta. Vaikka luvut osoittavat, että hinnat alkoivat nousta merkittävästi 1990-luvulta lähtien, heidän johtopäätöksensä oli, että asuntomarkkinat eivät olleet kuplassa vuokrahintojen ja korkojen perusteella.

Yksi Eichholtzin kollegoista, Mathijs Korevaar, oli niin ystävällinen ja antoi minulle tietonsa syyskuuhun 2021 asti. Hän kirjoitti minulle sähköpostissa, että vuoden 2019 jälkeen hinnat ovat nousseet niin paljon, että heidän mallinsa viittaa siihen, että Amsterdamin kiinteistöt ovat nyt yliarvostettuja. Alla on kaavio Amsterdamin asuntojen todellisista hinnoista vuodesta 1620 syyskuuhun 2021.  

Mitä tapahtui 1990-luvulla, mikä nosti asuntojen hinnat huomattavasti Hollannin hintojen yläpuolelle Kultakausi 17-luvulla ja toinen kultakausi 19-luvun lopulla? Saadakseni laajemman käsityksen asuntomarkkinoista – vuokrahintoihin ja korkoihin perustuvan mallin lisäksi – luin maa-, asunto- ja pankkialaan erikoistuneen taloustieteilijän työn: Josh Ryan-Collins.

Asuntolainan vallankumous

Ryan-Collinsin mukaan asuntomarkkinoilla on tapahtunut kaksi suurta kehitystä 19-luvun jälkeen: maaveron muutos ja taloudellinen sääntelyn purkaminen. Vaikka hän tutki enimmäkseen anglosaksisia talouksia, minä tarkastelin hänen havaintojaan Alankomaissa.  

Klassiset taloustieteilijät, kuten Adam Smith ja John Stuart Mill, pitivät maata omaisuuseränä, jota ei voi verrata muihin omaisuuseriin, pääasiassa siksi, että sitä on saatavilla kiinteästi ja se on liikkumaton. Jos maan kysyntä kasvaa, hinta nousee lisäämättä tarjontaa. Seurauksena on, että jos taloudellinen kasvu on olemassa, maan – jolle taloja rakennetaan – arvo nousee suhteettomasti tavaroisiin ja palveluihin (vaikka maan omistajalla ei olisi mitään roolia tuon arvon luomisessa). Smithin ja Millin ratkaisu oli verottaa maata enemmän kuin työtä tai voittoja. Itse asiassa 18- ja 19-luvuilla maavero oli tärkeä tulonlähde Yhdysvalloissa ja Euroopassa.

Sitten tulivat uusklassiset taloustieteilijät, jotka luopuivat edellä mainituista teorioista maalla. 20-luvulla tapahtui siirtymä maaverosta tuloveroon. Oman talon omistaminen rahoitusvarana oli entistä houkuttelevampaa. Puuttui vain tapa rahoittaa kiinteistöjä. 

1930-luvulta 1970-luvulle kehittyneiden talouksien hallitukset määräsivät pankeille "luottoohjeistusta", mikä rajoitti asuntoluottojen myöntämistä. Pankit lainaavat mieluiten asuntolainaa yritysluottoja vastaan, koska edellinen on vähemmän riskialtista. Yleensä asuntolainalla ostettu asunto toimii lainan vakuudeksi. Jos lainanottaja menee konkurssiin, pankki voi saada vakuuden ja vahinko on rajoitettu. Yritykselle lainattaessa ei voi olla vakuuksia tai huonolaatuisia vakuuksia. Yhteiskunnalle luotonanto tuottaville yrityksille on kuitenkin välttämätöntä, sillä se luo kestävää talouskasvua ja tuloja velanhoitoon. Mutta luottoohjausta on pikkuhiljaa purettu, ja sen seurauksena pankkien asuntoluotto ohitti muut kuin asuntoluottojen vuonna 1995. Asuntoluottojen vallankumous oli tosiasia.

Pankki luo rahaa tyhjästä lainaaessaan luottoa. Joten jos pankit lainaavat asuntolainaa, rahan tarjonta laajenee, mutta rahaa käytetään rajoitettuun määrään asuntoja. Rahan tarjonta on joustava, kun taas asuntojen tarjonta on joustamaton. Ei ihme, että asuntojen hinnat nousivat 1990-luvulla. Myöhemmin käynnistyi asuntorahoituksen palautesykli: asuntojen korkeammat hinnat lisäsivät asuntolainojen kysyntää, mikä nosti hintoja entisestään, mikä johti asuntolainojen kysyntään ja niin edelleen.

Kiinnelainojen arvopaperistaminen, joka käynnistyi 1990-luvulla, vaikutti myös "kierteeseen". Arvopaperistamisen avulla pankit voivat niputtaa ja pakata kiinnitykset Mortgage Backed Security (MBS). Epälikvidi omaisuus (asuntoluotto) muutetaan likvidiksi omaisuuseräksi (MBS), joka voidaan myydä esimerkiksi eläkesäätiölle. Pankit ansaitsevat palkkioita MBS:n myynnistä, ja kun arvopaperit ovat poissa taseestaan, se jättää enemmän tilaa uudelle asuntolainalle.

Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä, pääomarajoitukset, jotka poistettiin Bretton Woodsin hajoamisen jälkeen vuonna 1971, merkitsivät, että pankit eivät enää olleet riippuvaisia ​​kotimaisista talletuksista rahoituksessaan. Pankit pääsivät kansainvälisille rahamarkkinoille, joilta ne saattoivat saada lisärahoitusta asuntoluottoon.

Kiinteistöjen hintojen nousu lisää asuntojen hinta-tulosuhdetta ja vähentää siten kulutusta. Tätä asuntorahoituksen palautetalouden menojen menetystä kompensoi asuntojen hintojen noususta syntyvä "varallisuus". Ihmiset, joilla on realisoitumattomia voittoja omaisuudestaan, kuluttavat enemmän, koska he tuntevat olevansa varakkaampia (vaurauden vaikutus) tai ota toinen asuntolaina ostaaksesi veneen (pääoman nosto). Toisten ihmisten voitot kasvavat kiinteistöillä spekuloimalla. Mutta kulutus voi jatkua vain niin kauan kuin kierto jatkuu.

Yhteenveto

Suhdanne vaatii lisää velkaa ja asuntojen hintojen nousua. Tämä kestämätön velkakierre kestää korkoja alentavien keskuspankkien armon. Mielestäni yllä oleva muistuttaa ponzi-suunnitelmaa ja asuntomarkkinat ovat kuplassa. Vaikka en ole varma kuinka kauan tämä tilanne kestää ja kuinka kupla poksahtaa. Ehkä asuntojen nimelliset hinnat laskevat, ehkä inflaatio kiihtyy niin, että asuntojen reaalihinnat nousevat pitkän ajan keskiarvoon. Nimellishintojen laskun ongelmana on, että se voi hajottaa pankkijärjestelmän, minkä keskuspankit haluavat estää, koska pankeilla on massiivisia asuntolainoja.  

Haluan korostaa, että kaikilla (edistyneellä) taloudella ei ole samat asuntomarkkinat. Myöskään asuntolainojen taso ei nouse lineaarisesti. Vuoden 2008 suuren finanssikriisin jälkeen asuntojen hinnat ja asuntoluottojen tasot laskivat monissa talouksissa. Vastauksena kriisiin hallitukset tulivat pelastamaan pankkeja ja tukemaan taloutta, mikä lisäsi valtion velkaa. Kotelokuplan ei annettu tyhjentyä kokonaan. Korot osuivat nollaan, reaalikorot laskivat negatiiviseksi ja sykli aktivoitui uudelleen. Asuntojen hinnat nousivat jälleen.  

Lisäksi akateeminen paperi ("Lisää asuntolainoja, hitaampi kasvu?”) vuodelta 2016, Dirk Bezemer et al toteaa:

Äskettäin kerätyissä tiedoissa 46 taloudesta vuosilta 1990-2011 osoittamme, että taloudellinen kehitys vuodesta 1990 lähtien johtui pääasiassa kiinteistö- ja muiden omaisuusmarkkinoiden luotonannon kasvusta, jonka kasvukerroin on negatiivinen. … Haemme positiivisia kasvuvaikutuksia ei-rahoitusliiketoiminnan luottovirroille, mutta emme asuntolaina- ja muiden omaisuusmarkkinoiden luottovirroille. …

Asuntolainan vallankumous ei ainoastaan ​​"syrjäyttänyt" luotot tuottavilta yrityksiltä, ​​vaan myös asuntolainavirralla on negatiivinen kasvuvaikutus.

Voiko kasvun tukahdutettu asuntolainan vallankumous yhdistettynä rajattomat velkatasot mahdollistavaan kansainväliseen rahajärjestelmään on synnyttänyt maailman historian suurimman velkaloukun?

Lopuksi, Alankomaissa ja luulisin muuallakin, eniten mainittu ratkaisu kohtuuhintaiseen asumiseen on yksinkertaisesti rakentaa lisää taloja. Tämä lähestymistapa epäonnistuu, koska pankit voivat aina tulostaa rahaa nopeammin kuin kukaan pystyy rakentamaan taloja. Ratkaisu on löydettävä kysyntäpuolelta, ei tarjontapuolelta.

Jos pidit tämän artikkelin lukemisesta, harkitse tukeasi Kultainen tarkkailija ja tilaa uutiskirje.

Lähteet

• Belasting & Douane -museo. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen in Nederland

• Bezemer, D. 2014. Schumpeter saattaa olla jälleen oikeassa: Luoton toiminnallinen eriyttäminen.

• Bezemer, D., Grydaki, M. ja Zhang, L. 2016. Lisää asuntolainoja, hitaampi kasvu?

• Bezemer, D., Samarina, A. ja Zhang, L. 2017. Muutos pankkien luottojen allokoinnissa: uusia tietoja ja uusia havaintoja.

• Eichholtz, s. 1997. Pitkän aikavälin asunnon hintaindeksi: Herengracht-indeksi, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, ja Lindenthal, T. 2012. Asuntojen hinnat ja perusteet: 355 vuoden todisteet.

• Ferguson, N. 2008. Rahan nousu.

• Harari, YN 2018. Raha.

• Jordà, Ò., Schularick, M. ja Taylor, AM 2014. Suuri kiinnitys: asuntorahoitus, kriisit ja liiketoimintasyklit.

• Korevaar, M., Eichholtz, P. ja Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel Amsterdamissa. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Onko Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied Opporttuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Asuntolainojen arvopaperistamisen vaikutus asuntokuplaan ja subprime-asuntoluottokriisiin: itseorganisoitumisen näkökulma.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel Historisch Perspectief.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. ja Greenham, T. 2012. Mistä raha tulee?

• Ryan-Collins, J. 2019. Miksi sinulla ei ole varaa asuntoon?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ