NAR-DOJ:n päätös jakaa agentit provisio- ja taskulistaussäännöistä

Inman-tapahtumat ovat paras tapa oppia, olla yhteydessä ja kasvaa. Älä missaa seuraavaa, 8.-10. klo Inman Connect Las Vegas. Liity Aria Resortiin saadaksesi tietoa tulevaisuudesta, löytääksesi uusia strategioita ja verkottuaksesi kiinteistöjen parhaiden ja kirkkaimpien kanssa. Rekisteröidy täällä. 

A tuomioistuimen päätös National Association of Realtorsille oikeusministeriön tutkinnassa on saanut erilaisia ​​reaktioita agenteilta, välittäjiltä ja muilta alan toimijoilta osoittaen alan jakautumista kahteen NAR:n sääntöön, jotka koskevat ostaja-välittäjäpalkkioita ja taskulistauksia.

Torstaina Washington DC:n liittovaltion piirituomioistuin kumosi DOJ:n pyynnön saada NAR:lta tietoja seuraavista aiheista:

• osallistumissääntö, joka edellyttää listaavien välittäjien tarjoavan ostajavälittäjille kattavan, yksipuolisen korvaustarjouksen, jotta he voivat toimittaa listauksen kiinteistönvälittäjän sidoksissa olevaan monilistauspalveluun
• Selkeä yhteistyöpolitiikka, joka edellyttää, että listausvälittäjät toimittavat listauksen kiinteistönvälittäjään kuuluvalle MLS:lle yhden arkipäivän kuluessa kiinteistön markkinoinnista yleisölle

Tässä vaiheessa on epäselvää, mitä päätös tarkoittaa DOJ:n NAR:n käytäntöjen tutkimukselle vai valittaako virasto käräjäoikeuden päätöksestä.

Siitä huolimatta näistä säännöistä keskustellaan edelleen, koska ne ovat myös aiheita useita kartellioikeudenkäyntejä nostettu NAR:ia vastaan ​​yksityisten tahojen, joista osa DOJ on puuttunut asiaan ja näyttää olevan valmis jatkamaan toimintaansa.

Viime viikolla DOJ kysyi toimittamaan yhdessä tällaisessa selkeää yhteistyöpolitiikkaa koskevassa asiassa amicus-selvityksen ja muutoksenhakutuomioistuin hyväksyi viraston pyynnön. Maanantaina tuomioistuin antoi DOJ:lle maaliskuun 13. päivään asti aikaa toimittaa selvityksensä ja NAR:lle 20. huhtikuuta asti antaa vastauskirje asiassa.

Agentit, välittäjät ja muut, jotka kommentoivat Inmanin artikkelia NAR-DOJ-päätöksestä, olivat erimielisiä päätöksestä ja kyseessä olevista NAR-säännöistä.

Jotkut pitivät DOJ:n tutkimusta klassisena esimerkkinä "hallituksen ylilyönnistä" ja ylistivät tuomioistuimen päätöstä.

"Tässä tapauksessa surullinen tosiasia oli se, mitä NAR:n piti kuluttaa puolustaakseen tällaista maalaisjärkeä koskevaa päätöstä?" sanoi Keller Williamsin perustaja Joe Williams.

"Kaikki ahkera kiinteistönvälittäjät maksoivat sen jäsenmaksuillaan? Classi[c] hallituksen ylilyönti. Hyvää työtä NAR!”

Jeff Stewart, RE/MAX Homefindersin agentti, arvioi, että tutkinta paljasti hallituksen puolueellisuuden kiinteistöalaa vastaan ​​ja oli verojen jälkeen.

"Hallitus ei pidä siitä, että kiinteistönvälittäjät ovat enimmäkseen itsenäisiä urakoitsijoita - veroetujen mukana", Stewart sanoi.

"Siellä on n. 2 miljoonaa meistä Yhdysvalloissa, että he haluaisivat olla W-2 työntekijöitä. Osuuskunnan provisiorakenteen muuttaminen ei tuota rahaa takaisin myyjän käsiin. Se on rajoitettu resurssipooli, ja jos ostajien on maksettava ostajan edustajalle - ne ovat resursseja, jotka menevät käsirahaan ja sulkemiskustannuksiin. Se tulee vain takaisin myyjän käsistä kauppaan liittyvissä myönnytyksissä, jotta kauppa saadaan toimimaan. Nykyisellä hallinnolla on ilmeisesti valtava ongelma toimialamallin kanssa ja se jahtaa verotuloja."

Toiset pitivät DOJ-tutkinnan sääntöjä epäongelmina.

"Hyvä; meillä on paljon ongelmia ratkaistavana tässä maassa”, sanoi Kevin McGrath, Long & Fosterin johtava välittäjä, tuomioistuimen päätöksestä. "Tämä ei ole yksi heistä."

"Sopimuslaki määrää, kuinka agentit saavat maksun, joko ostajalta suoraan tai myyjän kautta, joka käyttää ostajan omaisuuden myynnistä saadut tuotot maksaakseen kauppaan osallistuville edustajille", Sharon sanoi. Mulholland, Mulholland Realtyn agentti.

Reist Corporationin välittäjä Dick Stoner korosti, että ostaja-välittäjäpalkkiot eivät eroa muista myyjien kannustimista.

"[Myyjä] voi tarjota mitä tahansa tarjouksia, olipa kyse sitten äärimmäisistä mainoksista tai sosiaalisen median julkaisuista tai ostajaagentin palkkioista", Stoner sanoi.

"Jotkut tuotteiden myyjät tarjoavat maksullisen "seuraavan päivän" toimituksen ja muita kannustimia tuotteidensa katselemiseen ja ostamiseen, ja ostajatoimiston välityspalkkio on sama – mikä houkuttelee lisää ostajia (neitä, joilla on agentteja) tiettyyn myyntiin."

Toiset vaativat NAR:a tekemään muutoksia nykyisiin sääntöihin sanoen, että NAR oli "ylimääräinen".

"Agenttina halveksin ehdottomasti NAR:n asettamia selkeitä yhteistyöohjeita", sanoi Patrick Harris, RE/MAX Crossroadsin agentti. ”Minusta se on yliampuvaa ja ammatillisesti epätervettä. Jos myyjä ei halua laittaa omaisuuttaan MLS:ään, mutta on ystävällinen markkinoimaan sitä muilla tavoilla kuin NAR:lla, eikä millään osavaltiolla tai paikallisella yhdistyksellä pitäisi olla sananvaltaa asiaan. Se on listausvälityksen ja myyjän välillä. Viime kädessä myyjän pitäisi pystyä tekemään sitä, mikä on hänen etujensa mukaista."

"[Jos] NAR todella välitti tehdäkseen sen, mikä on oikein ostajien ja myyjien kannalta, heidän [pitäisi] julistaa rajoitettu agentuuri ja kaksoistoimisto epäeettisiksi käytännöiksi", hän lisäsi. ”Ei voi olla kahta herraa ja tehdä työtäsi tehokkaasti. Joku tuntee olonsa aina vähätetyksi, ja ainoa, joka todella voittaa, on välitys, jossa on kaksinkertainen palkka."

Osallistumissäännön osalta Harris kannatti ostajaagentin palkkion siirtämistä ostajan asuntolainaksi.

"Pääasiallinen syy siihen, miksi ostajaagentin provisio sisällytetään listaussopimukseen, on se, että suurin osa lainanantajista kieltäytyy sallimasta ostajaagentin provisiota olla osa ostajan rahoitusta", hän sanoi.

"Tämän on rehellisesti muututtava, ja jos sen on muututtava väkisin, olen okei sen kanssa. Kaiken kaikkiaan myyjällä on edustajansa ja ostaja ansaitsee edustuksen neuvotella myös heidän puolestaan. Koko prosessi on mutkikas."

Derek Eisenberg, Continental Real Estate Groupin alennusvälityksen yritysvälittäjä, vastasi, että on "harhavirhe", että lainanantajat eivät salli ostajaagentin palkkioiden rahoittamista.

"Niin kauan kuin se on päätöslausunnossa, se voidaan rahoittaa", hän sanoi. "Jos lainanantaja kuitenkin seisoisi seremoniassa, osapuolet voisivat vain nostaa hintaa ja saada myyjän maksamaan sen. Aina on enemmän kuin yksi tapa nylkeä kissa."

Ralph Odierna, Coldwell Banker Realtyn agentti, vaati, että NAR vaatisi jäseniään käyttämään ostajan ja välittäjän välisiä sopimuksia, kun he saavat uusia ostaja-asiakkaita.

"Listalleottosopimus takaa välittäjälle välityspalkkion, koska he tekivät sopimuksen ja listausagentti edustaa myyjää", hän sanoi. "Ostajan edustajaa pitäisi vaatia tekemään samoin, tekemään ostajan välittäjäsopimus, jotta he edustavat sopimusperusteisesti ostajaa."

Fran Brooks, Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estaten agentti, myönsi, että kaikkien ostajaagenttien tulee käyttää tällaisia ​​sopimuksia.

"[Myyntipäällikkönä] rohkaisen agenttejamme käyttämään niitä, harvat käyttävät niitä – kaikkien pitäisi", hän sanoi.

Toiset taas reagoivat Amerikan kuluttajaliiton kuluttajavalvojan Stephen Brobeckin kommenttiin, jonka mukaan päätös "rajoittaa DOJ:n kykyä tutkia kilpailunvastaisia ​​teollisuuspolitiikkaa, joka maksaa kuluttajille miljardeja dollareita vuosittain".

CFA on vaatinut a asuntokauppiaiden kielto tarjota ostajaagenttipalkkioita, väittää, että käytäntö on "epäreilu kaupan rajoitus". NAR on väittänyt, että palkkiot ovat ja ovat aina olleet neuvoteltavissa ja että markkinat määräävät palkkiot.

"NAEBA-konferenssissa CFA:n Steve Brobeck sanoi, että hänen mielestään ostajaagenteille maksetaan "liian paljon" arvokkaista kiinteistöistä, ja siksi CFA:lla on kollektiiviset shortsit kasassa! sanoi Andrew Show, Buyer's Resource Realty Servicesin ostajavälittäjä. "Heidän pyyntönsä "kiellosta" on järjetön ja turha."

Brobeck kertoi Inmanille, että Snow luonnehtii väärin, mitä hän sanoi ja mitä hän kirjoitti viimeaikaisissa raporteissa.

"Sanoin, että ajattelin, että alan 5-6 prosentin palkkioiden puolustaminen heijastaa jossain määrin heidän halunsa säilyttää suuret palkkapäivät kalliiden kiinteistöjen myynnistä", Brobeck sanoi sähköpostitse lähetetyssä lausunnossa.

"Enkä ole koskaan vaatinut näiden korkojen "kieltoa", vain tukemaan toimialapolitiikkaa, kuten riippumattomia palkkioita, joiden avulla kilpailevat markkinat voisivat määrittää hinnat. Arvelen, että todella hintakilpailukykyisillä markkinoilla pätevimpien ja menestyneimpien agenttien vuotuinen palkkio nousi, ei osittain laskenut, koska marginaaliagentit (tunnistettu alan toimijoiden mukaan) vähentäisivät kerman kuorimista. 2015 DANGER-raportti). "

Eisenberg, joka on työskennellyt konsulttina CFA:ssa, sanoi monilta kommentoijilta puuttuvan vahtikoiran huomautus vapaudesta neuvotella palkkioista ammattilaisen kanssa.

"Jos kaksi henkilöä joutuu oikeudenkäyntiin, kantaja neuvottelee palkkaprosentista asianajajansa kanssa ja vastaaja neuvottelee palkkaprosentista hänen kanssaan", Eisenberg sanoi.

”Kun 49ers pelaa tänään Eaglesia vastaan, koska Philly isännöi San Franciscoa, Eagles ei voi sanoa, mitä 49ers maksaa valmennushenkilöstölleen tai pelaajilleen. Kun yksi sijoittaja myy 1,000 XNUMX AT&T:n osaketta Morgan Stanleyn kautta, Morgan Stanley ei saa ilmoittaa, kuinka paljon Merrill Lynch saa maksua ostajan hankkimisesta kyseiselle osakkeelle.

"Kiinteistöt ovat ainoa toimiala, jossa ostaja ei pääse neuvottelemaan ammattitaitoisen henkilöstönsä (ostajan välittäjän) palkkaa."

Brobeck huomautti, että hänen kriitikot eivät ole sanoneet, miksi myyjien kieltäminen tarjoamasta ostajaagenttipalkkioita ei johtaisi kilpailun lisääntymiseen kiinteistönvälityspalveluista.

"Kukaan kommentoijista ei selitä, miksi palkkioiden irrottaminen ei johtaisi hintakilpailukykyisempään markkinapaikkaan, CFA:n kannattamaan perinteisesti konservatiiviseen tavoitteeseen, jonka toivomme kiinteistönvälittäjien jakavan", hän sanoi.

Vastauksena kommentoijan väitteeseen, että hän vastusti keskustelutarjousta, Brobeck sanoi, että hän ja CFA ovat aina valmiita keskustelemaan julkisesti tai yksityisesti kiinteistönvälityspolitiikkaa koskevasta kritiikistä.

"Olen tehnyt tärkeäksi vastata jokaiselle yksittäiselle alan jäsenelle, joka on soittanut tai kirjoittanut minulle", hän sanoi.

"Mutta ihmetyttää, jopa hämmästytti minut, että noin 30 vuoden aikana, jotka olen julkaissut raportteja, eivät NAR tai sen tytäryhtiöt (lukuun ottamatta MLS-neuvostoa äskettäin) ole kutsuneet minua hallituksen kokouksiin tai alan konferensseihin, joissa olisin on mahdollisuus selittää ja keskustella kritiikistämme.

"Niiden vuosien aikana, kun arvostelimme pankki- ja vakuutussopimuksia, minua pyydettiin usein heidän alan kokouksiinsa keskustelemaan näistä politiikoista."

Brobeck kertoi puhuneensa CMLS:n hallitukselle joulukuun alussa.

Sähköposti Andrea V. Brambila.

Kuten minä Facebookissa | Seuraa minua kimittää

• SEO-pohjainen sisällön ja PR-jakelu. Vahvista jo tänään.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Tietoa laajennettu. Pääsy tästä.
• Lähde: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/