Lupaukset, lupaukset: Entä jos kaupallinen vuokralainen ei toimi?

Lupaukset, lupaukset: Entä jos kaupallinen vuokralainen ei toimi?

Aikaleima: 11. tammikuuta 2023 10
Lähdesolmu: 1898388

Vuokrasopimukset edellyttävät vuokralaisia ​​maksamaan vuokraa. Tämä vaatimus on kuitenkin vasta alkua. Vuokralaiset sitoutuvat maksamaan myös kiinteistöveron. He suostuvat pitämään vakuutuksen. He sopivat pitämään tilan puhtaana ja kunnollisessa kunnossa. He suostuvat ilmoittamaan tietyt tiedot kiinteistön omistajalle. He sopivat, etteivät laita roskaa jalkakäytävälle tai rumia kylttejä ikkunoihin. Lyhyesti sanottuna he lupaavat tehdä kaikenlaista vuokran maksamisen lisäksi. Monet vuokralaiset tekevät mitä lupaavat, mutta jotkut eivät tee. Mitä kiinteistönomistaja voi siinä tapauksessa tehdä?

Jos luet minkä tahansa kaupallisen vuokrasopimuksen, huomaat, että kiinteistön omistaja voi irtisanoa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen ei täytä lupauksiaan. Vuokrasopimuksessa sanotaan myös, että jos vuokralainen laiminlyö, omistaja voi mennä tilaan ja poistaa vuokralaisen ja sen omaisuutta. Omistajalla on myös oikeus vaihtaa lukot tai sulkea sähköt. Omistaja saattaa joutua antamaan vuokralaiselle varoituksen ja armonajan siivoamaan tekonsa, mutta lopulta vuokralaisen laiminlyönti oikeuttaa vuokranantajan käyttämään kaikenlaisia ​​ankaria keinoja. Monissa kaupallisissa vuokrasopimuksissa sanotaan myös, että kiinteistönomistaja voi laiminlyönnin sattuessa nostaa vuokralaisen vakuuden ja vaatia vuokralaista täydentämään sitä, periä takaisin vuokralaisen alkuperäisen rakentamisen aikana sallitun ilmaisen vuokran ja nopeuttaa vuokraa vuokrasopimuksen loppu. Kyllä, jos luet kaupallisen vuokrasopimuksen, siinä kerrotaan paljon pelottavia asioita, joita vuokralaiselle voi tapahtua.

Ei niin nopeasti! Tuomioistuimet ovat usein esteenä kiinteistön omistajalle, joka haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen tai ryhtyä muihin ankariin toimiin. Tuomioistuimet päättelevät, että vuokralaisen synnit eivät olleet tarpeeksi pahoja oikeuttaakseen irtisanomisen tai vastaavan toiminnan. Vuokralainen lupaa usein tehdä paremmin. Tuomioistuin uskoo usein vuokralaista ja antaa hänelle toisen mahdollisuuden, kolmannen ja neljännen mahdollisuuden. Kaiken lisäksi tämä prosessi tapahtuu usein tuskallisen hitaasti, ainakin New Yorkissa, koska tuomioistuimet ovat niin täynnä vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä riitoja ja muita vaateita.

Lopputuloksena on, että kiinteistönomistajien ei pitäisi uskoa, että heillä on todella oikeus irtisanoa vuokrasopimus tai käyttää muita äärimmäisiä oikeuksia vuokralaisen laiminlyönnin vuoksi, varsinkin jos kyseessä on oletus, jonka vuokralainen voi väittää olevan merkityksetön. Maksamaton vuokra voi olla merkityksetöntä. Monta kuukautta maksamatonta vuokraa ei luultavasti olisi, mutta tuomioistuin antaisi silti vuokralaiselle lisää aikaa. Päätökseen pääseminen kestäisi vielä kauan. Repeytynyt markiisi voi olla epäolennainen rikkomus vuokralaisen sopimuksesta pitää paikka A-luokan ravintolana, mutta vuokrasopimuksen edellyttämän vakuutuksen laiminlyönti ei välttämättä ole. Se on tuomarista kiinni. Monet tuomarit näyttävät ajattelevan, että kiinteistönomistajat vain omistavat omaisuutta ja saavat rahaa, ovat keränneet valtavia kassavaroja vuosien varrella ja heidän pitäisi pystyä imemään sitä – mikä ei yleensä ole totta.

Vastauksena kiinteistöjen omistajien tulisi miettiä, miten vuokrasopimuksiinsa pystytään vastaamaan vuokralaisen maksuhäiriöihin tavoilla, jotka ovat vähemmän dramaattisia kuin vuokrasopimuksen irtisanominen tai vuokralaisen poistaminen vuokratusta tilasta.

Korot ja viivästysmaksut maksamattomasta vuokrasta ovat ensimmäisiä ja ilmeisimpiä aseita, jotka jokaisen kiinteistönomistajan tulee sisällyttää vuokrasopimukseen. On hämmästyttävää nähdä, kuinka monissa vuokrasopimuksissa, varsinkin vanhemmissa, ei säädetä noista maksuista. Tuomioistuimet yleensä panevat ne täytäntöön, vaikka se voi viedä hetken. Jos vuokralainen tajuaa, että se on lopulta koukussa korkeaan viivästyskorkoon ja myöhästymismaksuihin, se voi vain luoda tarpeeksi kannustimen maksaa ajoissa. Jos vuokralaisella on rahapulaa, omistaja haluaa, että vuokralainen kannustetaan maksamaan vuokraa ennen muita velvoitteita.

Vuokralaisilla on myös monia mielekkäitä velvoitteita vuokranmaksuvelvollisuuden lisäksi. Huolestunut kiinteistönomistaja saattaa yrittää sisällyttää vuokrasopimukseen rahallisia toimenpiteitä vastatakseen tiettyihin laiminlyönteihin. Esimerkiksi jos vuokralainen lupaa olla auki tiettyinä aikoina, tuomioistuin ei todennäköisesti anna omistajan irtisanoa vuokrasopimusta, jos vuokralainen rikkoo lupauksensa, mutta tuomioistuin saattaa hyvinkin hyvin periä kaavamaksun jokaiselta vuokralaisen vuokraajalta. suljettu, kun he suostuivat pysymään auki. Kiinteistön omistajan on hyödyllistä sisällyttää kieli, jossa selitetään, miksi maksu on kohtuullinen ja miksi on tärkeää, että vuokralainen pysyy auki.

Myös monet muut vuokrasopimukseen liittyvät asiat voitaisiin muuttaa maksuvelvoitteiksi. Toisena esimerkkinä voidaan todeta, että sen sijaan, että vuokralaista kiellettäisiin myymästä vuokrasopimustaan ​​tai alivuokraamaan tilaa jollekin toiselle, vuokrasopimus voisi automaattisesti sallia tietyn tyyppiset tapahtumat, mutta edellyttää myös vuokran oikaisua, jos niitä tapahtuu. Sen ei tarvitse olla binääri- tai "kyllä/ei"-tilanne.

Jos vuokrasopimuksella on takaaja ja kiinteistön omistaja välittää takaajan tietyn taloudellisen vahvuuden säilymisestä, tuomioistuin ei todennäköisesti salli kiinteistön omistajan irtisanoa vuokrasopimusta, jos takaaja alittaa vaaditun taloudellisen tason. Vuokrasopimus voi sen sijaan vaatia vuokrankorotusta, jotta omistajalle korvattaisiin ennakoitua suuremman riskin ottaminen.

Jos vuokralainen antaa roskien kasaantua vääriin paikkoihin tai väärään aikaan, vuokrasopimus antaa usein kiinteistön omistajan mahdollisuuden siivota sotku vuokralaisen kustannuksella. Voisi olla järkevämpää yksinkertaisesti periä maksu sotkujen tekemisestä, jälleen kerran selittämällä, miksi on tärkeää, että tällaisia ​​sotkuja ei tapahdu ja miksi maksu on kohtuullinen.

Lyhyesti sanottuna jokaisen kiinteistönomistajan tulisi yrittää tarjota itselleen sekä suuria että pieniä aseita käytettäväksi laiminlyövää vuokralaista vastaan. Nämä aseet voivat sisältää vuokrasopimuksen irtisanomisen, mutta niihin tulisi sisältyä myös vähäisempiä toimenpiteitä, jotka antavat omistajalle käytännön parannuskeinon mahdollisiin laiminlyönteihin, koska tuomioistuimet eivät helposti irtisano vuokrasopimuksia.

Tärkeintä tässä on luoda pienempiä ja välittömiä seurauksia huonolle käytökselle. Pienet ja välittömät seuraukset voivat olla tuskallisempia kuin suuremmat, jotka eivät todennäköisesti selviä tuomioistuimen tarkastelusta. Jos kiinteistön omistaja voi nopeuttaa ja nopeuttaa kaiken vuokrasopimuksen viimeisen seitsemän vuoden aikana erääntyvän vuokran ja vuokralainen on yhtäkkiä velkaa kuusi tai seitsemän lukua nopeutettua vuokraa, monet vuokralaiset vain luovuttavat. Tämä tarkoittaa yleensä telttailua tilassa maksamatta vuokraa ja vuokralaisen yrityksen toimintaa, kunnes marsalkka tai sheriffi saapuu.

Kiinteistönomistajan ankarat oikeudet voivat jättää vuokralaiselle ilman toivoa. Siksi vuokralainen lakkaa usein yrittämästä. Pienemmät seuraukset saattavat ainakin joskus riittää kouluttamaan vuokralaista, että kiinteistön omistaja ei aina saa jäädä viimeiseksi palkanlaskennan, tavarantoimittajien ja vuokralaisen omistajille suoritetun jakelun jälkeen. Kiinteistön omistaja ei ole vuokralaisen kumppani! Toisaalta, jos vuokralainen on kiinteistön omistajan tosiasiallinen kumppani, omistaja haluaa pystyä tekemään pieniä, mutta vakavia toimia innostaakseen vuokralaista ottamaan kumppanuuden vakavasti.

Aikaleima:

Lisää aiheesta Forbes RE