8 huonointa ja parasta asuntomarkkinaa Yhdysvalloissa (2023-painos)

Dave:
Hei kaikki. Tervetuloa On The Marketiin. Nimeni on Dave Meyer. Olen isäntäsi tänään. Kathy Fettke, James Dainard ja Jamil Damji ovat tänään mukana. Miten teillä kaikilla menee?

Kathy:
Olemme kaikki sairaita, woo-hoo. Se oli hieno juhla.

Dave:
Jokainen meistä on sairas. Luulen, että meillä on paljon mikrofonien mykistystä.

Jamil:
Minun täytyy ehkä ottaa siitä vastuu.

Dave:
Se oli ilmeisesti Jamilin vika, mutta en ollut edes juhlissa ja olen myös sairas, joten en tiedä.

Jamil:
No, koska lähetimme sen sinulle postitse.

Kathy:
Todellakin.

Dave:
No kiitos. Arvostan sitä, että. Arvostan todella sinua, kun otat minut mukaan. Se on hyvin harkittua. No, en itse asiassa ollut juhlissa, mutta sain tehdä jotain erittäin hauskaa, nimittäin kun olin Madridissa, Espanjassa ja sain tavata henkilökohtaisesti koko tiimin, joka muokkaa tätä podcastia, he kaikki asuvat Madridissa. En edes tiedä tiedätkö sen.
Mutta menin viettämään aikaa heidän kanssaan, ja he ovat erittäin siistejä, hauskoja ihmisiä. He veivät minut 10 tunnin kiertueelle monien Madridin baarien sisälle, ja halusin vain antaa huudon Joelille, Eliezerille, Alexanderille ja Annalle, jotka ovat uskomattoman lahjakas joukkue. Oli ilo tavata heidät ja minulla oli hauskaa heidän kanssaan. Erittäin lahjakkaita, intohimoisia ihmisiä, jotka tekevät tämän esityksen mahdolliseksi. Se oli todella siistiä minusta ja halusin vain kertoa siitä teille.

Jamil:
Hämmästyttävä. Minulla ei ollut aavistustakaan, että he olivat Espanjassa, mutta nyt meidän on tehtävä matka sinne ja mentävä viettämään aikaa.

Kathy:
Kuulostaa siltä, ​​että meidän on pakko.

James:
Ovatko he jo kyllästyneet ääneemme?

Dave:
Ei. He pilkkasivat minua koko ajan. He sanovat: "Minusta tuntuu, että minun on laitettava kehys kasvosi ympärille. Siitä olen tottunut näkemään sinut. On outoa nähdä sinut." Ei, he rakastaisivat sitä. Meidän pitäisi tehdä se ensi kerralla. Kathy, seuraavan kerran kun olet Portugalissa, mene vain Madridiin. Se ei ole kaukana.

Kathy:
Huhtikuuta.

Dave:
Selvä.

Jamil:
Sanoiko kukaan sinulle, että olet pidempi kuin he odottivat?

Dave:
Ei, luultavasti sanoi lyhyempi tunteessaan minut.

Jamil:
Saan aina: "Voi, olet laihempi kuin odotin sinun olevan." En tiedä miten ottaa sen. Olen kuin …

Dave:
No, he luultavasti jo luulivat sinun olevan hyvin laiha ja lihaksikas, joten vieläkin ohuempi.

Jamil:
Saan: "Olet laihempi kuin luulin" ja "Partasi ei näytä henkilökohtaisesti niin kamalalta kuin videolla."

Dave:
Mitä?

Kathy:
Kukaan ei sano sitä sinulle.

Dave:
Kenen mielestä partasi näyttää kamalalta?

Jamil:
Minulla ei ole aavistustakaan, mies. Internet on hauskaa.

James:
No, anna minun nähdä. En pysty edes kasvattamaan partaa.

Jamil:
Näin tapahtuu, kun olet yksi Amerikan parhaista sijoittajista ja olet vasta 12, James.

Dave:
Se on kuin yksi BiggerPocketsin podcast-otsikoista, kuten 150,000 12 yksikköä XNUMX vuoden iässä, mukana James Dainard.

James:
Voitto ja murrosikä.

Dave:
Se voisi olla BP-kirjapuheesi, James.

James:
Luulen, että kirjoitan sen ylös.

Dave:
No niin, mennään tämän päivän jaksoon. Kun päätimme vuoden, halusimme tehdä yhteenvedon ja palata itse asiassa yhteen ensimmäisistä esityksistämme, jolloin valitsimme parhaat markkinat ja huonoimmat markkinat. Ja niin tänään aiomme puhua ennusteistamme vuoden 2023 parhaista ja huonoimmista markkinoista.
Mutta ennen kuin teemme, Rocket Mortgage, yksi maan suurimmista asuntolainayrityksistä, julkaisi juuri sijoituksensa viiden parhaan markkina-alueen joukosta vuodelle 2022. Haluan heittää nämä esille ja nähdä, mitä mieltä olette näistä ennen kuin saamme sen ensi vuoden ennusteihimme.
He sanoivat, että numero viisi oli Charlotte, Pohjois-Carolina. Valitsiko kukaan teistä niitä viime vuonna? Minusta tuntuu, että jollain saattaa olla.

Kathy:
Minä tein.

Jamil:
Ai, teit?

Kathy:
Enkö?

Jamil:
Miksi minusta tuntuu...

Dave:
Ei, Jamil. Sinulla oli Austin Denverissä. Muistan sen nimenomaan.

Jamil:
Austin ja Denver, aivan oikein.

Dave:
Koska finaali oli vain sinä itseäsi vastaan.

Jamil:
Joo. Charlotte?

Dave:
Se on Charlotte. Sijoitatko sinne, Kathy?

Kathy:
Joo.

Dave:
Miten se onnistui tänä vuonna?

Kathy:
No, se tuli tänä vuonna erittäin kalliiksi, joten tänä vuonna oli vaikea ostaa. Mutta jos ostit ennen tätä vuotta, onnistuit hyvin.

Dave:
Kiva. Sitten numero neljä, meillä on Nashvillessä, joka on tavallaan, minusta tuntuu olevan ikuisesti kaikkien huippumarkkinoiden listalla. Sitten meillä oli Raleigh, numero kolme. Tampa, jonka sanoin, mutta äänestettiin etuajassa numerosta kaksi ja Austin ykkösestä, mikä olin tavallaan hämmentynyt. Luulen, että juuri se voitti kilpailussamme viime vuonna. Mutta luuletko, että Austin oli tämän vuoden parhaiten menestynyt markkina?

James:
Tarkoitan, että jos tarkastellaan näitä kahta ensimmäistä neljännestä kaikilla noilla teknologiamarkkinoilla, ne hyppäsivät niin korkealle. Tuntuu kuin heillä olisi tilaa vetäytyä ja se olisi silti hyvä. Tarkoitan, Scottsdale oli myös sellainen. Se oli kuin Scottsdale, Austin, Seattle, LA, San Fran. He vain ampuivat ylös.

Dave:
No, se on hyvä kysymys, James. Olet ollut melko rehellinen markkinoidensi Seattlen vetäytymisestä, ovatko ne edelleen huomattavasti korkeammalla kuin pandemiaa edeltäneet hinnat Seattlessa?

James:
Todellakin. Olemme huomattavasti nousseet edellisestä. Tarkoitan, että olemme edelleen 5 % enemmän kuin tänä vuonna Seattlessa, mutta nousimme 25 % - 30 %, ja kaksi ensimmäistä neljännestä on jäljellä. Tiedän, että oli vain yksi kuukausi, ja näin joidenkin kaupunkien arvon 25 % kuukaudessa. Se oli hullua. Minun piti tarkistaa tiedot kolminkertaisesti. Ajattelin, että mitä tapahtui? Keskimääräinen asunnon hinta hyppäsi 25% kerralla?

Dave:
Se on kuin kryptokolikko.

James:
Joo. Tarkoitan, että olemme edelleen vähintään 30 % enemmän kuin vuodesta 2020 tai 25 %:sta 30 %:iin tietyillä alueilla varmasti. Ja kasvu on siis edelleen nopeaa. Se vain liukuu takaisin kohtuuhintaan tällä hetkellä.

Kathy:
Joo, se oli eräänlainen kommenttini viime vuonna, että tämä on tasoitus hullun maanisen pandemian aiheuttamasta ostohulluudesta viime vuonna. Ja niin monien asioiden kohdalla, kun näemme irtisanomisia, kun näemme asuntojen hintojen laskevan, se on oikeastaan ​​vain verrattuna epänormaaliin vuoteen. Ja jos voisit pitää tämän mielessä ja ehkä vain vertailla lukuja vuoteen 2019, ihmiset, jotka ostivat markkinoilta, jotka todella nousivat ja ovat nyt palaamassa maan pinnalle, jos he ostavat tänä vuonna, he saattavat tuntea hieman kipua. Mutta jos ostit ennen sitä, olet kunnossa.
Jos pidät siitä, olet kunnossa. Se on aina, kun sinun täytyy myydä, jos sinun on pakko myydä, kun ei ole hyvä ajoitus myydä, se voi olla tuskallista. Mutta jos kestät, yleensä kuumat markkinat palaavat ja niistä tulee taas kuumia.

Jamil:
Minusta tuntuu, että jos ostit talon vuoden 2022 ruuhka-aikaan, se on vähän kuin yksi niistä öistä, jolloin olit todella humalassa juhlissa ja asiat eivät menneet niin kuin niiden piti ja haluat unohtaa sen. Ja näin siis periaatteessa tapahtui.

Dave:
Tapahtuiko tämä juhlissasi viime viikonloppuna, Jamil?

Jamil:
Ehkä.

Kathy:
Lähdin ajoissa.

Jamil:
Kuuntele, meillä kaikilla on sama sairaus, ja kuinka se tapahtui…

Dave:
En tiedä kuinka seurata sitä.

Jamil:
Järjestin kuitenkin hyvät juhlat, kaverit.

Kathy:
Se oli hyvä juhla.

Jamil:
Olkaamme todellisia.

James:
Tiedätkö mitä? Kaikkien pitäisi mennä Jamilin tapaamisiin ja juhliin. Ne ovat hauskimpia asioita kiinteistöissä, joissa olen käynyt. Se on kuin, se on tunnelma, jota en ole nähnyt kiinteistökonferenssissa ennen tai tapaamisessa.

Kathy:
Ilmoittaudun mukaan.

Jamil:
Selvä, tarkista ne ehdottomasti.

Dave:
Okei, pidämme nyt taukoa, koska, Jamil, jätit minut pois. Pidetään lyhyt tauko ja sitten palaamme keskustelemaan ennusteistamme vuodelle 2023.
Selvä, hyppäämme ennusteihimme, mutta ennen kuin kysyn teiltä, ​​mitkä markkinat todella valitsit, voimmeko keskustella nopeasti siitä, mitä kriteereitä te kaikki käytit? Teemme ensin huonoimmat markkinamme, ja kun Kailyn ja minä annoimme sinulle nämä, emme todellakaan määrittäneet mitä pahin tarkoittaa. Olen utelias, Kathy, miksi tulkitsit sen? Mitä mieltä olet? Miten valitsit markkinat?

Kathy:
Minun piti todella harkita sitä, koska kiinteistöjen kanssa voit hämmentyä. Dataa tulee niin monista eri näkökulmista ja jokaisella on mielipiteensä, ja se on sata X joka vuosi, kun yhä useammat ihmiset tulevat alalle. Se voi olla hyvin hämmentävää. Minun piti vain pysähtyä ja sanoa, miksi? Mitä huonoimmat markkinat?
Minulle ostolaatikkoni, pohjimmiltaan se, mitä olen aina etsinyt, ovat alueita, joilla kassa virtaa arvostuksen toivossa, koska sillä alueella tapahtuu jotain, siellä on kasvua. Ja siksi minun ei tarvitse nostaa hintaa dramaattisesti heti. Haluan vain sen ajan myötä, jotta tiedän, että saan kassavirtaa ja arvostusta, koska kaksinkertainen isku on se, mikä voi todella tehdä sinusta rikkaan.
Minulle pahin markkina, jonka valitsin, oli Detroit. Nyt Detroit nousi joihinkin listoihin loistavana markkina-alueena vuodelle 2023. Jälleen se riippuu vain ostolaatikostasi. Olen varma, että Detroitissa kuuntelee sijoittajia, jotka ovat kuin: "Jos sijoitat niin kuin minä sijoitan, pärjäät hyvin Detroitissa", koska siellä on paljon meneillään ja ilmeisesti siellä on ollut vuosituhannen suurin kasvu. Keskustassa tapahtuu paljon elvyttämistä. Jotkut etsimistäni asioista ovat siellä.
Syy, miksi valitsen sen minulle pahimmaksi, on se, että heidän väestönsä on vähentynyt vuosikymmenien ajan. Kyllä, vuosikymmeniä. Detroitin väkiluku on vähentynyt 61 prosenttia 50-luvun jälkeen. Se oli ennen todella kuin New Yorkin tyyppinen kaupunki, erittäin suosittu kaupunki, mutta ihmiset lähtevät ja pukeutuvat suosikkimarkkinoilleni. Yksi parhaista markkinoistani on lämpimämpi ilmasto, Floridan alue. Ei, en kertonut missä Floridassa, mutta lämmin ilmasto ja vuokranantajaystävälliset lait. Tämä sopii minulle ostoslaatikkoon.
Jos etsin osta ja pidä, kassavirtaa, arvostusta ja kasvua, haluan olla alueella, jolla on työpaikkojen kasvua, väestönkasvua, infrastruktuurin kasvua, vuokran kasvua, kaikkia näitä asioita. Emme näe sitä. Mutta suurin syy, miksi en sijoittaisi Detroitiin, on se, että heillä on tämä laki, ja se on kova laki, ja tiedän sen hyvin.
Toukokuussa 2017 Detroitin kaupunki ilmoitti aikovansa toteuttaa kaupungin laajuisia ponnisteluja tiukempien vuokramääräyssääntöjen noudattamiseksi vuokranantajille. Vuokranantajan säännöt ovat todella tärkeitä. Periaatteessa voit saada massiivisen sakon riippuen siitä, mistä suunnasta katsot. Vuokralaisille tämä on hienoa, se tarkoittaa, että vuokranantajat joutuvat huolehtimaan kiinteistöistään ja korjaamaan asioita. Mutta jos et ole tietoinen siitä, voit jäädä todella jumissa.
Yritämme myydä kolme Detroit-kiinteistöä entisessä rahastossamme. Viimeinen yhden perheen vuokrarahastoni, meillä on kolme Detroit-kiinteistöä, joita meillä on todella vaikea myydä. Emme voi saada vuokralaisia ​​ulos, koska vuokranantajalainsäädäntö ei todellakaan ole meidän eduksemme siellä. Kaupunki tulee sisään ja tarkastaa ja kertoo meille kaikki nämä asiat, jotka meidän on korjattava. Nämä korjaukset maksavat paljon, 40,000 50,000–XNUMX XNUMX dollaria. Nämä ovat kiinteistöjä, joita omistimme vain viisi vuotta ja korjasimme ne viisi vuotta sitten. He ovat vanhempia. Jos olet ostamassa vanhaa kiinteistöä Detroitista, sinun on vain tiedettävä, että kaupungin tarkastajat voivat veloittaa sinua.
Minulle tämä ei ole minulle paras markkina, se on huonoin markkina-alue minulle. Uskon, että jos menet sisään ja saat paljon ja kunnosoit sen kokonaan ja sinulla on budjetti ja reservit, voit saada suuren kassavirran. En vain usko, että tulet koskaan näkemään markkinoiden arvostavan sitä, miten minä pidän siitä muilla markkinoilla.

Dave:
Selvä. Detroit on ensimmäinen huonoin kaupunkimme. Tiedän, että BiggerPocketsin entinen toimitusjohtaja ja perustaja Josh Dorkin olisi ehdottomasti kanssasi samaa mieltä. Hän teki Detroitissa vihaavan maineen useiden sukupolvien ajan.

Kathy:
Ennen rakastin sitä. Sijoitin sinne ja rahastomme osti sieltä joukon kiinteistöjä ja ne rahat virtasivat koko rahaston ajan. Ne olivat loistavia kassavirran kannalta. Se on vain silloin, kun yrität päästä ulos tai jos kaupunki tulee sisään ja käskee sinua tekemään joukon töitä, joita et odottanut tekeväsi. Vanhoille kiinteistöille täytyy vain olla paljon, paljon ja paljon ja paljon varauksia.

Dave:
Kathy, se on hyvä pointti. Kaksi tai kolme vuotta sitten tein tämän data-analyysin tarkastellakseni markkinoiden arvonnousua suhteessa kassavirtaan ja piirsin ne. Pohjimmiltaan näimme, että ennen pandemiaa useimmat markkinat olivat joko todella hyviä tai kassavirta todella hyvät, ja muutamat olivat molemmat, mutta ne olivat vaatimattomia molemmille. Hyvän kassavirran poikkeamat, kuten Detroit, olivat myös huonon arvostuksen poikkeavia.
Ja niin näit myös toisen asian. Seattlen kaltainen arvostuksen poikkeava oli usein myös huonon kassavirran poikkeava, vain keskimäärin. Pandemian alkamisen jälkeen kaikki heitettiin ulos ikkunasta ja kaikki ovat juuri nähneet molemmat. Mutta uskon, että kun siirrymme vuoteen 2023, alamme palata siihen normaaliin markkinoiden kahtiajakoon, jossa jotkut markkinat ovat todella hyviä kassavirran kannalta, mutta eivät todella arvosta ja päinvastoin. Jotkut arvostavat edelleen, mutta eivät ole paikkoja, joista voit helposti löytää esimerkiksi yhden prosentin säännön täyttäviä vuokra-asuntoja.
Ja niin, kuulostaa siltä, ​​että olet samaa mieltä. Detroit saattaa olla hyvä kassavirran kannalta, mutta arvostus ei todennäköisesti mene mihinkään.

Kathy:
Kyllä, mielestäni on todella tärkeää tarkastella, millainen suorituskyky oli ennen vuotta 2020. Tiedän, että monet näistä kaupungeista ovat todella määritelleet itsensä uudelleen viimeisen vuosikymmenen aikana, mutta jos otat vaikkapa vuodet 2015–2019 ja todella katsot kattokorkoja ja sitä, mikä oli Näillä markkinoilla tapahtui arvonnousussa, ne olivat hyvät kiinteät vuodet kiinteistöalalla. Se on mielestäni parempi mittari sille, mihin olemme menossa vuonna 2023.

Dave:
Selvä, meillä on sellainen. James, miten lähestyit tätä ja minkä kaupungin valitsit?

James:
Valitsin toisenlaisen kaupungin. Vietin paljon aikaa tutkiessani kaikkia näitä markkinoita ja olen kuin, tiedätkö mitä? Palaan takaisin markkinoille, joita kaduin eniten, kun en ostanut vuonna 2009. Niinpä valitsin Kalifornian San Diegon. Syy, miksi valitsin San Diegon, on A, ja tällä ei ole mitään tekemistä sen kanssa, mitä nyt käymme läpi, koska se on eri asia, mutta muistan, että vuonna 2009 taivaan nousevat asunnot putosivat alle 400 euroon. Nämä asiat olivat kuin olisit upouusia, ja voit ostaa niitä alle puolella miljoonalla dollarilla, ja niitä käytiin kauppaa yli miljoonalla ennen kuin asuntolainateollisuus räjähti.
Mutta syy, miksi valitsin San Diegon, on mielestäni, A, mielestäni San Diego on paras kaupunki länsirannikolla. Siellä haluat asua varmasti, mutta ongelmana on, että tuloja ei vain ole ja mihin ihmisillä on varaa työmarkkinoilla. Se on todella hyvä paikka muuttaa, jos sinulla on rahaa, mutta jos ei, joudut kamppailemaan monien hintojen kanssa.
Ja niin, mitä olemme nähneet korkojen noustessa, ovat korot, olemme jo nähneet sen menevän keskitasoisesta asunnon hinnasta yli 10 %. Se on pudonnut noin 950:stä alas 850:een. Olemme nähneet jotain erittäin mielenkiintoista katsottavaa, ja näillä markkinoilla olen tällä hetkellä varovaisin, ovat ne markkinat, joilla jääkiekkomaila on noussut sillä kahdella ensimmäisellä neljänneksellä hullua tahtia. San Diego osuu siihen ehdottomasti. Maaliskuussa ne nousivat 30 % ja olivat yksi kolmen suurimman arvostavan markkinan joukossa kyseisessä kuussa. Se on vetäytynyt 20 % maaliskuusta ja jatkaa liukumistaan ​​tällä hetkellä.
Luulen, että suurin osa siitä, miksi he ovat vetäytyneet takaisin, on, että matematiikassa ei vain ole järkeä. Myös vuokrat ovat laskeneet 5 % maaliskuusta. Luulen, että vuokrat laskevat, koska enemmän etätyötä. Miksi et haluaisi etätyötä San Diegoon, jos voisit? Sinne haluaisin etätyötä. Ja kun työvoima palaa sinne, missä heidän pitäisi työskennellä, kaikki nämä asiat alkavat tuoda sen takaisin.
Pandemian aikana laadukkaassa paikassa asuminen oli suuri huolenaihe useimmille ihmisille, ja San Diego on yksi parhaista, missä voit olla. Ja siksi luulen, että ihmiset ovat alkaneet lähteä vähän ja asiat alkavat pettyä. Mutta katsoaksesi sen perspektiiviin, sinun täytyy säästää… San Diegossa keskimääräisen asunnon ostajan täytyy säästää jopa 160,000 13,000 dollaria ostaakseen talon. Heidän tulojensa ansiosta heidän täytyy säästää vähintään 8 12 dollaria vuodessa. Heiltä kestää lähes 20–905,000 vuotta säästää tätä 166,000 %:n talletusta varten. Se ei edes seuraa hintojen nousua sinä aikana. Kun asunnon mediaanihinta on XNUMX XNUMX dollaria, kotitalouden tulojen pitäisi olla XNUMX XNUMX dollaria, jotta siihen olisi varaa mukavasti.
Ongelmana on, että kotitalouksien mediaanitulot ovat 70,000 XNUMX dollaria, ja monet San Diegossa olevista todellisista työpaikoista ovat suuria… Niitä ei ole niin paljon, ja valitsin San Diegon, koska siellä ei ole niin paljon suurta liiketoimintaa kuin Austinissa, Seattlessa, San Franciscossa on näitä suuria ankkuriteknologiayrityksiä, jotka kyllä, he saattavat käydä läpi taantumaa ja irtisanoa joitain ihmisiä, mutta he tulevat takaisin, ja nämä ovat yrityksiä, jotka eivät katoa, kun taas niillä on paljon rajoitetumpi uima-allas. Armeija on iso asia.
Luulen nyt, että jos menemme lisää konfliktiin, armeija voi kasvaa ja sitä tulee olemaan, se voisi laajentua San Diegossa, koska se on suurin sotilastukikohta, mutta se ei silti johda tuloihin. kohtuuhintaisuuden vuoksi. Kun korot ovat yhtä korkeat kuin ne ovat, se vain vetää kaiken takaisin, koska ihmiset eivät ansaitse tarpeeksi rahaa ostaakseen. Näemme sen juuri nyt.
Jos hinnat jatkavat nousuaan, minkä uskon nousevan ainakin kahden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana, näet asuntojen hintojen laskevan. 43 % kaikista San Diegosin kodeista on laskenut hintojaan tänä vuonna. Se on huomattava määrä. Tämä tarkoittaa, että ihmiset joko ylihinnoittelevat tai vaikka hinnoittelevat oikein, he eivät vain myy, koska ihmisillä ei ole niihin varaa.
Suurin osa siitä, että heillä ei ole siihen varaa, nuo suuret yritykset ovat hidastumassa, kuten Qualcomm on valtava bisnes siellä. Se on yksi heidän ankkurityönantajistaan. Qualcomm on jäädyttänyt heidän palkkaamisensa juuri nyt. He eivät ole vielä ilmoittaneet irtisanomisista, sikäli kuin voin tietää, mutta se on yleensä ensimmäinen askel. Jäädytät rekrytointisi ja sitten tulee lomautuksia.
He eivät ole ennustaneet irtisanomisia, mutta he odottavat, että yritys sisäisesti odottaa, että heidän toimituksensa laskevat kaksinumeroisella prosentilla ensi vuonna. He ennustavat tekevänsä vähemmän liiketoimintaa yrityksenä, joka alkaa irtisanoa ihmisiä, jotka ottavat vastaan ​​paljon näitä kalliimpia kiinteistöjä. Ja niin kaikki ne asiat, että kun pääset sekoitukseen, näen tämän jutun putoavan. Se on aivan liian kallista, meiltä puuttuu noin 70,000 30.38 dollaria kodin mediaanihinnasta, jotta ihmisillä olisi todella varaa. Sitten on muita asioita, jotka vain osoittavat, että on parempi vuokrata kuin ostaa. Kustannus/vuokrasuhde on 21. Terveillä markkinoilla on kuin haluat olla alle XNUMX-vuotias.
Se on nyt niin kaukana, että uskon, että San Diego voi pudota vielä 10 % nykyisestä. Se ei tarkoita, ettenkö ostaisi San Diegosta, vaan kaupungeissani on itse asiassa mahdollisuus ostaa. Luulen vain, että mahdollisuuksia tulee olemaan enemmän. En halua katua samaa kuin vuonna 2009, koska mielestäni elämänlaatu ja ihmiset haluavat asua siellä yleensä, ja se tulee aina ajamaan kasvua.
He ennustavat myös pitkällä aikavälillä, että San Diegon talous tulee kasvamaan, uskoakseni he sanoivat 31 % seuraavan 10 vuoden tai 20 vuoden aikana. Ja niin he ennustavat kasvua. Mutta lyhyellä aikavälillä vuonna 2023 uskon, että se vetäytyy takaisin ja luulen, että kaikki nämä kalliit länsirannikon markkinat jatkavat vetäytymistä takaisin. Asia, jota sinun on oltava varovainen sijoittajien kanssa, on kun pelaat kalliilla markkinoilla, takaisinveto voi todella satuttaa. Ja siksi laitoin tämän pahimmaksi markkinaksi, jolle sijoittaisin.

Dave:
Kaikki rakastavat vipuvaikutusta, kun nouset, ja sitten kun se laskee, se sattuu paljon.

James:
Tarkoitan, että se sattuu ehdottomasti. Kuten puhuimme ennen esitykseen tuloani, myin vihdoin talon, jonka myynti kesti 150 päivää ja onneksi olen tappiolla. En edes tiedä miten selviän. Mutta myimme juuri talon 450 eurolla, vähemmän kuin talon, jonka myimme aivan nurkan takana, kun ostimme sen kaupan vuoden alussa. Ja joten sinun on varottava näitä dioja ja diat ovat kunnossa, sinun on vain valmistauduttava niihin oikein.
Mutta uskon, että San Diegolla tulee olemaan joitain ongelmia. Se on vain liian kallista siihen, mitä ihmiset siellä tekevät. Uskon, että ihmiset haluavat aina asua siellä. No, tämän kulun lisäksi sinulla on Kalifornian kulu, ylimääräinen 13 % tulovero. Liian monet menot syövät likviditeettiä ja siksi uskon, että se on alttiina melko suurelle pudotukselle täältä. Luulen, että vielä 10% on tulossa takaisin.

Dave:
San Diego saattaa olla vuoden 2024 parhaiden markkina-alueiden luettelossasi?

James:
Joo. Itse asiassa luulen, että kaikki markkinat pitävät Seattlesta. Se on Seattle, eikö? Se on hyvin samanlainen… Pidän Seattlesta enemmän kuin San Diegosta, koska siellä on enemmän työpaikkoja. Pidän Austinista enemmän kuin San Diegosta, koska siellä on enemmän työpaikkoja ja infrastruktuuria. Mutta uskon, että kaikki nämä kaupungit, joissa on näitä massiivisia vetäytymiä, ovat mahtavia ostomahdollisuuksia, varsinkin tämän toisen vuosineljänneksen jälkeen. Mutta sinun on ostettava huolellisesti. Perinteisesti ei voi ostaa. Jos ostat perinteisesti, saat… Luulen, että tulet palamaan.
Mutta kun markkinat jatkavat vapaata pudotusta… tarkoitan, että näillä markkinoilla on eniten mahdollisuuksia. Ne, jotka putoavat taaksepäin, ovat niitä, joista kaikki vain hyppäävät ulos. Siellä haluan todella hypätä sisään. Luultavasti ostan jotain San Diegosta. Haluan ostaa lyhytaikaista vuokratavaraa aivan rannalta ja PB:ltä. Tiedän, että asuntomarkkinat murskautuvat, ja juuri näitä asioita etsin, jos voin ostaa sen huomattavasti alle sen arvoisen, jos ostan ne 30 %, 40 % alemman asunnon keskihinnan, siellä on kasvun ja osakevoittojen kiitotien viiden vuoden aikana.
Mutta kuten Kathy sanoi, se riippuu siitä, mikä on strategiasi? Strategiani ei ole korkea kassavirta. En halua käsitellä näitä pieniä taloja, jotka voivat saada sinulle 10-15% tuottoa, koska en pidä noista ylläpitokuluista. Ne voivat vaarantaa kassavirta-asemani. Pidän nopeasti kasvavista markkinoista, koska siellä ansaitset suuret osakevoitot. Nämä osakevoitot ovat muuttaneet minut täysin sijoittajana ja kuinka olen voinut sijoittaa passiivisesti juuri näiden voittojen perusteella.

Dave:
Selvä. Hyvin sanottu. Itse asiassa kun yritin miettiä tätä parhaiden markkinoiden kannalta, ajattelin tehdä vastakkaisen mielipiteen ja sanoa jotain Austinin kaltaista, koska luulen, että se laskee 20 % tai 30 %, mutta sillä on yksi parhaista pitkistä. - minkä tahansa maan kaupungin pitkän aikavälin kasvupotentiaalia. Ja siksi ehkä on hyvä aika ostaa Austinissa, jos haluat, James, ostat alle markkina-arvon ja löydät hyvää arvoa.
Selvä. Jamil, entä sinä? Miten lähestyit tätä?

Jamil:
No, rakastin kaikkea, mitä James ja Kathy sanoivat. Olen samaa mieltä siitä, että sinun on tarkasteltava asiaa sijoitusstrategiasi näkökulmasta. Me kaikki tiedämme, että olen kauppias. Katson kiinteistömarkkinoita siltä kannalta, miten voin hyötyä, miten voin osallistua ja missä ovat ostajani? Missä asiakkaani ovat? Mihin he aikovat sijoittaa? Mistä he pakenevat?
Ja niinpä vuoden 2023 pahimmille markkinoille olen valinnut Ventura Countyn. Realtor.com ennustaa myyntihinnan laskevan noin 30 %, 29.3 %, erityisesti 29.1 % on heidän ennusteensa. Se on huomattava summa rahaa. Kun tarkastelet korjausta ja käännöstä, kun tarkastelet tukkumyyntiä, kun tarkastelet mahdollisuuksiamme käydä kauppaa kiinteistöillä, jos markkinat ovat laskeneet siinä määrin kaikkien Jamesin puhumien asioiden kanssa, olet sain säännölliset Etelä-Kalifornian asiat, kuten valtion vero, muuttoliike Ventura Countyssa ei ole, se on tasaista, jos mitään.
Ja miten katson tällaisia ​​markkinoita, kuten sanon, ovatko asiakkaani vai ostajani fix and flippiä vai etsivätkö tukkuostajani mahdollisuuksia Ventura Countysta juuri nyt? He eivät ole. Minulle se, missä emme aio investoida markkinointiin, missä emme aio sijoittaa resursseja saappaisiin paikan päällä yrittääksemme löytää mahdollisuuksia tai poimia mahdollisuuksia kaupankäyntiin, ovat joitakin näistä korkeamman arvon markkinoista etelässä. Kalifornia. Mutta olen myös samaa mieltä siitä, että odotettaessa vuotta 2024, kuten mainitsit ja kuten James mainitsi, sillä tulee olemaan valtava arvo, mutta sinun on odotettava.
Se on huono markkina vuodelle 2023, mutta sen loppupäästä tulee, jos voit aloittaa ostamisen vuoden 4 neljännellä vuosineljänneksellä ja saada ne huomattavasti markkinoiden alapuolelle, koska siinä vaiheessa tulee epätoivoa, uupumusta. Myyjät ovat oikeudenmukaisia, he ovat saaneet sen. Minusta tuntuu, että jos pystyt ajoittamaan ostoksesi oikein, voit tehdä vuoden 2023 pahimmista markkinoista parhaaksi vuonna 2023. Ja niin aion palata Venturaan ja joillekin Etelä-Kalifornian markkinoille vuoden 2024 loppupuolella.
Mutta toistaiseksi pahin markkina, Ventura County.

Dave:
Se on järkevää. Kathy, mitä olet lukenut tästä Kalifornian vihasta Jamesin ja Jamilin saamisesta? Mutta todellakin näemme paljon väestöä lähtevän Kaliforniasta ja se on erittäin kallista. Minusta tuntuu, että ihmiset ovat sanoneet Kalifornian sukeltavan vuosikymmeniä, eikä sitä koskaan tapahdu. Mitä uskot asuvana ja syntyperäisenä Kalifornian tulevaisuuden olevan tulevina vuosina?

Kathy:
Olen monen sukupolven kotoisin. Isoäitini oli yksi ensimmäisistä ihmisistä, jotka uivat… Hän ui Golden Gate -sillan yli. Hän oli olympiaurheilija ja ui Alcatrazin ympäri. Minulla on todella juureni Kaliforniassa, ja tämä on keskustelu, jota on käyty luultavasti vuosisadan ajan. Se on aina niin, kun sinulla on erittäin toivottavia maailmanluokan alueita, se ei ole koskaan halpaa eikä koskaan ole pulaa ihmisistä, joilla on siihen varaa. Kyse on vain siitä, että ne ovat epävakaita. Nämä ovat epävakaita markkinoita.
Mutta San Diego, tarkoitan, että se on todellakin yksi maailman parhaista paikoista asua tai hankkia toinen koti. Siellä on enemmän ihmisiä, jotka ostavat tai omistavat siellä kuin työskentelevät siellä. On selvää, että jos yrität ostaa ja pitää, se riippuu vain strategiasta. Mutta se on melkein kuin jos voit tehdä pitkän aikavälin käännöksen, eli ehkä ostat jotain, vuokraat sen vuodeksi tai kahdeksi, jolloin se kattaa kustannukset. Se ei todennäköisesti tule olemaan, se on luultavasti edelleen negatiivinen, mutta käännä sitten myöhemmin, jotta saat vähän alas…

Jamil:
Jos et koskaan saa vuokralaista ulos.

Kathy:
Aivan, siinä se on.

Dave:
Kelvollinen kohta.

Kathy:
Mutta se on aina palautunut, ja ansaitset paljon rahaa, jos pidät. Siksi niin monet kalifornialaiset ovat kuormattuja ja tuovat rahansa muihin paikkoihin, koska he tienasivat monissa tapauksissa asunnolla.
Jos asut Kaliforniassa, niin mitä ajattelen Kaliforniasta, haluaisin lähteä Kaliforniasta. Mutta rakastan säätä. Rakastan kaikkea siinä paitsi politiikkaa ja hintoja. Mutta minun olisi vaikea mennä minnekään muualle, ja uskon, että monet ihmiset tuntevat niin, jotka siellä asuvat.

Dave:
Selvä, no joo. En lyö vetoa Kalifornian markkinoita vastaan ​​pitkällä aikavälillä. Se palaa aina takaisin. Voi, ja yhden asian haluan sanoa, kun puhuit siitä, että se voisi olla erittäin hyvä tilaisuus live-flipiin ihmisille, jotka haluavat tehdä niin. Pääset asumaan Kaliforniassa ja käännät sen sitten alas. Jos asut siinä kaksi vuotta viidestä, et maksa veroa. Hyvä tilaisuus.
Omalleni halusin valita kaupungin, josta emme puhu paljon myöskään länsirannikolla, mutta joka oli yksi kuumimmista markkinoista viimeisen parin vuoden aikana. Valitsin Renon, Nevadan. Tiedätkö mitään Renosta?

Kathy:
Myytiin juuri oikeaan aikaan kaksi alaosastoamme, joten kyllä.

Dave:
Oi hyvä. Se meni hulluksi viimeisen parin vuoden aikana, joten toivottavasti teillä meni siellä hyvin.

Kathy:
Myytiin juuri ennen hintojen nousua, joten se oli hyvä.

Dave:
Ah, kiva.

Jamil:
Onnittelut.

Kathy:
Kiitos.

Dave:
Koska minulle Reno on yksi näistä kaupungeista, jotka juuri pomppasivat etätyön vuoksi. Se on kaunis paikka. Ei ole tuloveroa. Se on aivan Tahoe-järven lähellä, se on todella mukavaa. Mutta kun tarkastellaan talouden perustekijöitä, se ei todellakaan tue kaikkea nähtyämme kasvua. Samoin kuin James sanoi San Diegosta, näet vain, että tulotaso ei todellakaan ole tarpeeksi korkea tukemaan hintoja. Et todellakaan näe, toisin kuin Seattlessa tai Austinissa, joissa on poikkeuksellista työpaikkojen kasvua ja teknologiayrityksiä, jotka muuttavat sinne, älä näe sitä samassa määrin Renossa.
Tämä on minulle mielenkiintoinen kokeilu, koska mielestäni se kasvoi paljon samankaltaiseksi kuin Boise. Luulen, että se on vähän samanlainen asia, kun ihmiset, jotka halusivat asua jossain hyvässä elämänlaadussa, päättivät muuttaa sinne, mutta heidän on katsottava, voiko talous tukea sitä, kun ihmiset joko kutsutaan takaisin toimistoon tai palkat eivät t nousevat samaan tahtiin kuin ne ovat olleet, tai alamme nähdä lomautuksia.
Valitettavasti Renon osalta en usko, että se menestyy kovin hyvin seuraavien parin vuoden aikana. On jo nähty, että markkinoilla olevat päivät nousevat noin 250 % tämän vuoden aikana. Meillä on markkinoilla yli 60 päivää, mikä on melko korkea millä tahansa markkinoilla. Ja hintojen lasku on yli 45%. Se on minun valintani.

Kathy:
No, voisin kertoa, miksi sijoitimme sinne, miksi ostimme sieltä maata ja rakensimme sinne paljon taloja, koska Tesla muutti akkutehtaan sinne ja siellä oli vain… Google muutti sinne, koska se on vain noin neljän tunnin päässä San Franciscosta. mutta se on Nevadassa, ei osavaltion tuloveroa. Näytti vain siltä, ​​että tämä tulee jatkamaan kasvuaan.
Mutta kuten San Diego, se vain viivästyy. Se vain viivästyy. On niin outoa, miksi luulet, että näistä syistä yritykset muuttaisivat Nevadaan vain välttääkseen veroja. Mutta se on silti neljän tunnin ajomatka. Jos olisi pikajuna tai jotain, se olisi ehkä toinen tarina, en tiedä. Mutta se on aina myöhässä.

Dave:
Tulot eivät vain ole kasvaneet siellä niin, että sen pitäisi vain tukea joitakin näistä hinnoista.

James:
Eikö heiltä lopu vesi? Eikö Renossakin ole suuri vesiongelma, kuin se olisi melkein kuivaa? Muistan vain, kun menin Lake Tahoe, he puhuivat siitä. Vesi on alhainen ja he yrittävät selvittää, kuinka saada lisää vettä sisään.

Kathy:
Luulen yleisesti, että se oli Kalifornia.

Dave:
Ja Nevada.

James:
No, se on myös hullua, kun menet Tahoe-järvelle, että kiinteistö arvostaa, koska osa siitä on Nevadassa ja he kutsuvat sitä miljonääririviksi sillä puolella, koska sinne menevät kaikki megakartanot. Ymmärrän mitä Kathy teki. He haluavat päästä eroon tuosta tuloverosta ja se on kuin, joten sinulla on kiinteistöjä, joiden arvo on miljoonia ja miljoonia dollareita toisella puolella ja sitten vain kisunurkkaus, ne ovat arvoltaan 45 % vähemmän, koska tuloveroa ei ole.

Jamil:
Ei, se on mielenkiintoista.

Dave:
Hyvä on, olemme puhuneet huonoista puolista. Uskon jälleen, että jotkut näistä markkinoista voivat olla mahtavia tulevaisuudessa. Puhumme vain vuodesta 2023, emme ikuisuudesta. Jatketaan markkinoita, joiden uskomme menestyvän paremmin tai menestyvän hyvin ensi vuonna. Kathy, toisaalta, et pitänyt Detroitista. Mitä pidät ensi vuodesta?

Kathy:
No, kuten tiedätte, kuten sanoin, tarkastelemme aina työpaikkojen kasvua, väestönkasvua ja infrastruktuurin kasvua yhdistettynä kohtuuhintaisuuteen. Haluan olla markkinoilla, joilla kassavirtaa tänään ja jotta voit pitää nämä kiinteistöt. Niiden ei tarvitse kassavirtaa paljoa. Tämä on pitkäkestoinen näytelmä, mutta kata heidän kustannukset, jotta pystyt todella pitämään näitä heidän arvossaan.
Tampa sopii minulle todella hyvin. Tampa on määritellyt itsensä täysin uudelleen viimeisen vuosikymmenen aikana. Itse asiassa juuri vuonna 2021 yhdeksän yritystä muutti pääkonttorinsa. Eräässä artikkelissa sanotaan, että teknologiayritysten muuttaminen Tampa Bayhin kasvaa vuonna 2021. St. Pete's -putkeen lisättiin 94 uutta yritystä. Paljon työpaikkojen kasvua ja se on meille todella tärkeää.
Nyt tuo mukanaan väestönkasvu. Tampassa se kasvoi 1.3 % viime vuonna. Tämä on tärkeintä tulevaisuutta ajatellen, sen ennustetaan kasvavan 3.3 % vuosittain. Kasvu on vasta alkanut. Yli 128,000 2024 uutta asukasta ennustetaan muuttavan metroalueelle. Miten ihmeessä ensi vuoteen, vuoteen XNUMX mennessä, kaikille niille ihmisille ei ole tarpeeksi asuntoja.
Ostamme edelleen taloja 150,000 200,000 - 45 200,000 dollarin välillä vain noin 300,000 minuutin päästä Tampan ulkopuolelta. En halua olla liian kaukana suuresta metroasemasta, mutta jos se on silti ajomatkan päässä ja lähellä on vielä toimistoja ja työpaikkoja. Löydämme todella upeita tarjouksia aivan laitamilta, tulva- ja hurrikaanivyöhykkeiden ulkopuolella, jotenkin enemmän Tampan sisämaassa. Luulen, että jos voisit silti saada talon XNUMX XNUMX dollarilla, XNUMX XNUMX dollarilla alueella, joka kasvaa niin, se on minulle varastamista.
Kolmen makuuhuoneen kodin mediaanivuokra on 2,300 2,300 dollaria kuukaudessa. On monia markkinoita, joissa se voi olla kahden makuuhuoneen asunto tai jotain. Mutta Zumperin mukaan 16 48 dollaria kolmen makuuhuoneen kodista, se on melko hyvä. Vuokrat ovat nousseet viime vuonna XNUMX %, ja XNUMX % tampan talouksista vuokraa mieluummin kuin omistaa. Uskon, että voimme kaikki olla samaa mieltä siitä, että Florida on yleensä yritysystävällinen ja vuokranantajaystävällinen. Se täyttää kaikki asiat, joita haluan. En ole ollenkaan huolissani Tampasta ostamisesta tänään.
Voi luoja, Tampan alueella omistamieni kiinteistöjen takia saan puheluita ja tekstejä luultavasti joka toinen päivä ihmisistä, jotka yrittävät ostaa niitä koteja. Vielä on paljon toimintaa.

Jamil:
Se on minun syytäni.

Dave:
Se on Jamil, hän soittaa sinulle.

Kathy:
Tiedän. Tarjoan aina kahdesti sen arvoisen, eikä kukaan ota sitä vastaan.

Dave:
Selvä. No, minäkin rakastan Tampaa. Se on erittäin hyvä valinta. Tarkoitan, että siellä on paljon… Floridaa, se vain näyttää olevan tämä jakautunut kaupunki, jakautunut osavaltio. Jotkut markkinat näyttävät olevan ylikuumentuneet juuri nyt, mutta Tampan kaltaisilla markkinoilla näyttää olevan edelleen todella vahvat perustekijät. Meidän on pidettävä sitä silmällä.

Kathy:
Sanon vielä yhden asian ja lisään sitten siihen, että iBuyerit ovat tavallaan perääntymässä, joten sinulla on vähän enemmän mahdollisuuksia päästä tänään sisään ja alamme vihdoin nähdä ulosottomyynnin eräänlaisen hitin. Siellä on enemmän mahdollisuuksia kuin koskaan, mutta kaikki sama kasvudynamiikka, josta pidämme.

Dave:
Kiva. Selvä. James, entä sinä? Mitä pidät ensi vuodesta?

James:
Ensi vuonna pidän siitä, että… On hauskaa, kun tutkin kaikkea tätä. Monet ennustetut markkinat menestyvät todella hyvin vuonna 2023. Kaikki perustuu matemaattisiin yhtälöihin. Kun katsoin kaikkia näitä listoja, olen kuin, okei, ymmärrän sen. Se on erittäin alhainen hintapiste. Mediaanitulot ovat nousussa. Varasto on alhainen, joten he ennustavat kasvua. Siinä on täysin järkeä.
Mutta minulle sijoittajana pidän myös tavaroiden ostamisesta siellä, missä ihmiset haluavat asua. Ja niin valitsin Raleighin Pohjois-Carolinassa, jonka tiedän onnistuneen viime vuonna todella hyvin. Syynä on se, että se on luokiteltu useilla listoilla Yhdysvaltojen parhaiksi asuinpaikoiksi. Se sijoittui äskettäin kuudenneksi, ja sen takana on valtava kasvu. Sen BKT:n kasvu vuonna 3.4 oli 2022 %, ja sen takana on taloustiede, Riley ja Durham County, mutta siellä on kasvua. Väestö kasvaa, koska ihmiset haluavat asua laadukkaissa paikoissa, mutta silti säilyttää pääomansa.
Monet ystävämme, tunnen viimeisen 12 kuukauden aikana huomattavan määrän ihmisiä, jotka tienaavat hyvin, heillä on hyvä ura ja he lataavat uudelleen Kaliforniasta. Syynä he tekivät sen, koska he olivat kyllästyneitä luovuttamaan tuon 13 prosentin. He olivat kyllästyneitä maksamaan liikaa rahaa asumisesta ja he menevät sellaisille alueille.
Jos tarkastellaan, kuinka edullinen tämä on elämänlaadun kannalta, niin tämä on kuudenneksi asuinkaupunki, jossa voit elää upeaa elämää. Asunnon mediaanihinta on 410,000 16 dollaria, mikä kasvoi 98,000 % viimeksi vuosi ja se on minun huolenaiheeni. Sillä oli paljon nopeaa kasvua. Mutta kotitalouden tulot ovat XNUMX XNUMX dollaria. Joten ihmisillä on varaa… He voivat muuttaa sinne, elää hyvää elämää ja silti elää mukavasti.
Kaikki, jotka olen tuntenut, ja pidän myös kiinni siitä, mitä ihmiset sanovat. Ihmiset ovat latautuneet Raleighiin, Pohjois-Carolinaan, Charlotteen, ja he rakastavat sitä. He rakastavat kaikkea siinä. Se on vilinää, ja kun menemme taantumaan ja asiat maksavat enemmän, ihmiset tulevat etsimään aluetta. He haluavat vain nauttia elämästä ja asua paikassa, jossa he voivat kasvattaa lapsensa, ja tämä on yksi kuumista paikoista.
Toinen asia, josta pidin, on, että tulee olemaan varastoongelma. Vuodesta 2010 tähän asti he ovat rakentaneet 50 % vähemmän taloja kuin vuosina 2000-2010. Jos siellä on kasvua, koska väestö kasvaa, kuten Kathy sanoi, että se kasvaa nopeasti, se on historiallisesti kasvanut noin 1.5 %. Se on kasvanut lähes 3 prosenttia viimeisen kolmen vuoden aikana. Ja niin se on surina. Täällä ihmiset liikkuvat, varastosta on pulaa ja ihmisillä on varaa asioihin.
Toinen mielenkiintoinen tilasto, jonka näin, ja ajattelin, että vau, tämä on kaunista, se jotenkin räjäytti mieleni. 23 prosentilla ihmisistä ei ole siellä asuntolainaa. Näin se on edullinen. Se sai minut täysin epävarmaksi. Ja joten kun etsit laadukasta asuinpaikkaa, heillä on hyvät tulot. Asunnon mediaanihinta on edelleen erittäin edullinen. Koulut ovat mahtavia. Charlotte, sen vieressä oleva suurkaupunki, kasvaa nopeasti. Nämä ovat kaikki hyviä asioita kiinteistön pitkän aikavälin hyödyn saamiseksi, sen lisäksi, että ihmiset haluavat asua siellä.
Ainoa asia, jonka näin ja joka on hieman huolestuttava, on vuokran hinta. Se on asia, jota tarkastelen nyt todella kaikissa mittareissani, kun katson asioita. Onko vuokralla asuminen halvempaa? Se nousi noin 16 prosentista 17 prosenttiin 19.65 prosenttiin. Ero alkaa olla lähellä, voitko vuokrata vai ostaa, mutta se on silti alle sen 21 pisteen kynnyksen, josta he puhuvat.
Vielä on vähän enemmän tilaa, silti on järkevämpää omistaa kuin vuokrata. Ja siis nämä ovat asioita, jotka ovat mielestäni todella terveellisiä kasvulle vuodelle 2023. Ihmiset haluavat asua siellä, heillä on siihen varaa ja se on silti halvempaa tai parempi tilanne ostaa. Mielestäni sillä on paljon tilaa kasvaa.
Toinen asia, jonka näin itse asiassa, markkinat, joita olen katsonut, ovat nämä jääkiekkomailat. Raleigh on hypännyt dramaattisesti, mutta se laski vain 5 % sen 10-20 % sijasta, jotka olemme nähneet joillakin näistä teknologiamarkkinoista. Se ei kasvanut aivan samaa vauhtia kuin San Diego, Seattle, Austin, se kasvoi noin puolet nopeammin. Ja siksi markkinat ovat tasaisempia, joten siellä on vähemmän jääkiekkomailaa meneillään.
Mutta aion todella kaivaa näille markkinoille. Pidän kaikesta siitä lukemastani jutusta. Tiedän, että pidän kaikesta, mitä kuulen ihmisistä, ja rakastan todella markkinoita, joilla ihmiset haluavat asua. Raleigh on yksi heistä.

Dave:
Mahtava. Joo, tarkoitan, että se on ankkuroitu erittäin vahvaan talouteen. Kolme maan suurinta tutkimusyliopistoa, Duke, UNC ja NC State, ovat kaikki tällä alueella. Kun sinulla on tällainen koulutustaso, näet, että monet yritykset muuttavat sinne hyödyntämään tätä työvoimaa. Siellä on siis erittäin vahva talous.
Pohjois-Carolinassa on outoja sääntöjä asuntojen ostamisesta, vaikka mistä sinun täytyy pitää, miksi sitä kutsutaan? Sinun on maksettava jonkin verran maksua talon poistamiseksi markkinoilta. Se laittaa tosissaan rahaa alas, mutta se käy heti vaikeaksi. Oletko koskaan kuullut tästä?

Jamil:
Optiomaksu?

Dave:
Joo, se on kuin optiomaksu. Viime vuonna ne olivat noin 20 tuhatta ennen tarkastusta. Se on hullua.

James:
Joo, puhuin juuri jonkun kanssa siitä ja he sanoivat, kyllä, se on kuin kaksi tosissaan. Siellä on tosissaan rahaa ja sitten on kuin due diligence -maksu.

Jamil:
Kyllä, se on tukkukaupan hillitsemistä.

Dave:
Joo. Se on kuitenkin hullua, koska tavallisena vuonna puhuin agentin kanssa siellä, koska olin kiinnostunut ostamaan Durhamissa. He sanoivat, kuten tavallisena vuonna, se on kuin 500 taalaa. Eli ihan ok. Mutta viime vuonna, kun se oli kilpailukykyinen, se oli 20 tai 25 tuhatta. Se oli ennen kuin sait tarkastajaa sinne, ennen kuin edes välttämättä kävelit kiinteistöllä.
Joten jos ihmiset olisivat… tarkoitan, se on hullua. Siksi en vain tehnyt sitä. Mutta toivottavasti ensi vuonna se ei ole niin kilpailukykyinen, kun voit tehdä jotain sellaista.

James:
Ostoehdot olivat kuitenkin niin oudot. Meillä oli tapana kirjoittaa tarjouksia kodeista. Kirjoitamme viiden päivän sulkemissopimuksen, jonka hinta on 400 tuhatta. Kirjoittaisimme sen vaikkapa 450,000 448,000 dollarilla, ja kirjoitimme tosirahat 2,000 XNUMX dollarilla ja luovuttaisimme sen myyjälle päivä keskinäisen tapahtuman jälkeen. Kirjoittaisimme oudoimmat ehdot, joita voimme tehdä vain yrittääksemme saada tuon sopimuksen. He sanovat: "Odota, mitä tarkoitat?" Olemme kuin: "Ei, ei, annamme sinulle kaikki rahat, kunnes suljemme XNUMX XNUMX taalaa."
Yritimme kaikkemme vain saada aikaan sopimus. Se oli kuin, mutta luulen, että se menee pois siitä, mitä kuulen ihmisiltä, ​​jotka ostavat siellä. Se on taas laskenut 500 taalaan. Ihmiset eivät enää heittele hulluja numeroita sille.

Dave:
Varmasti se on villi. Mutta samaa mieltä siitä, että kyseessä on erittäin vahva markkina. Selvä. Jamil, mitä sinulla on? Mikä on suosikkimarkkinasi ensi vuonna?

Jamil:
No, jälleen kerran, katson tätä kauppiaan näkökulmasta, joten etsin nopeita mahdollisuuksia, joissa ostajani voivat päästä sisään ja tehdä projekteja, joissa heitä ei lyödä ja joissa talo seisoo markkinoilla kuukausia ja kuukausia ja kuukausia, jolloin asuntolainojen korot eivät tule olemaan merkittäviä. Nyt kun katsomme näkemäämme, näemme kaikkialla Yhdysvalloissa lähes kaikilla markkinoilla, että hinnat ovat laskemassa. Tällä hetkellä on kuitenkin yksisarvismarkkinat, joista monet eivät puhu siitä, missä sitä ei tapahdu, ja se on Hartford, Connecticut.
Hartford, Connecticut Mielenkiintoista, realtor.com ennustaa, että heillä on 2023 prosentin hintanousu vuonna 8.5. Ostajien kysyntä on tällä hetkellä niin vahvaa, että he ovat edelleen useissa tarjouksissa, kiinteistöjen tilanteet ja talot myyvät 20% listan yläpuolella juuri nyt asuntolainojen koroilla, missä ne ovat juuri nyt. Sen verran kova kysyntä on. Se on hullua. Se on kuin kaikki, mitä näimme ennen tätä koko markkinoiden muutosta, kaikki hulluus useimmilla markkinoilla Yhdysvalloissa, näemme nämä useat tarjoustilanteet, sitä tapahtuu edelleen Hartfordissa, Connecticutissa, mikä on minusta hullua. .
Sen lisäksi mediaanihinta siellä on erittäin alhainen, 372, joten se on edelleen suhteellisen edullinen. Sinulla on voimakas muuttoliike. Teillä on newyorkilaisia ​​muuttamassa sinne. Sinulla on ihmisiä Floridasta muuttamassa sinne. Teillä on ihmisiä New Englandista muuttamassa sinne. Sillä on paljon kysyntää. Ja niin ihmiset muuttavat sinne. On vahva, vahva, vahva ostajien kysyntä. Asuntolainojen korot eivät vaikuttaneet siihen, koska meillä on edelleen useita tarjoustilanteita.
Fix-and-flip tulee olemaan siellä erittäin vahvaa. Tukkukauppa tulee olemaan siellä erittäin vahvaa. Aiomme kaksinkertaistaa ponnistelumme ja yrittää perustaa lisää franchising-yrityksiä alueelle, koska näen tässä pienessä yksisarvisen alimarkkinoilla suuria mahdollisuuksia tukkumyynnille, korjaamiselle ja kääntämiselle.

Dave:
Tämän täytyy olla ensimmäinen kerta BiggerPocketsin historiassa, kun kukaan on koskaan maininnut missä tahansa Connecticutissa paikkana, jossa… Kasvoin ei niin kaukana täältä, enkä koskaan edes puhu Connecticutista. Mutta Hartford on ollut yksi, se on alhaisen hinnan markkinat. Anekdoottisesti suurin osa ystävistäni, jotka kasvoivat kanssani New Yorkissa, muuttivat nyt Connecticutiin, enimmäkseen Stanfordiin, Bridgeportiin, lähellä kaupunkia.
Mutta se on todellinen asia. Hartford sijaitsee täydellisellä paikalla Bostonin ja New Yorkin välissä. Ja niin ehkä saat ihmisiä molemmilta korkeamman hintatason markkinoilta, jotka haluavat vain jonnekin koilliseen, joka on hieman halvempi.

Jamil:
He ovat. Siellä on myös työpaikkoja ja teollisuutta, koska se on mielestäni maailman vakuutuspääoma, maailman vakuutuspääoma. Aetnan päämaja on siellä. Cignan päämaja on siellä. Tiedämme, että terveydenhuollossa on vahvat mahdollisuudet. Aina tulee olemaan. Ymmärrämme, että se on yksi aloista, jolla on aina paljon kysyntää ja paljon mahdollisuuksia.
Luulen, että se on yksi näistä markkinoista, joita tarkastelemme viiden vuoden kuluttua ja sanomme, kuka tiesi? Jamil teki.

Dave:
Joo. Connecticutissa on aliarvostettu pizza. En tiedä tietääkö kukaan sitä, mutta on parempi pizza kuin mitä ihmiset antavat tunnustusta. Se on erittän tärkeää.

Kathy:
Siellä mieheni syntyi.

Jamil:
Wow.

Kathy:
Joo.

Dave:
Mitä, Hartfordissa?

Kathy:
Mm-hmm.

Dave:
Vau. Selvä. Ehkä Jamil ja Rich joutuvat lähtemään kiertueelle. Selvä. Omalleni halusin tehdä jotain samanlaista kuin Jamil, hieman ristiriitaista, joitain paikkoja, joista ihmiset eivät ole kuulleet tai joista ei puhuta niin paljon. Jostain syystä, ehkä en vuonna 2023, mutta olen pitkään Keskilännessä. Luulen, että samanlainen kuin Kaakkois parin viime vuoden aikana, tämä suuri pop, sää on loistava, mutta myös se on vain edullisempi kuin länsirannikko ja koillis.
Luulen, että myös Keskilännessä on tämä asia. Ei ole säätä, annan sen sinulle. Mutta Keskilänsi on ylivoimaisesti edullisin osa maata nyt, koska kaakkoisosa on tullut niin paljon kalliimmaksi. Kaupunki, josta pidän Keskilännessä eniten, on Madison, Wisconsin. En ole koskaan käynyt siellä, mutta vain paperilla siellä on todella hyvä väestönkasvu. Sen arvioitiin kasvavan 1.5 prosenttia vain tänä vuonna. Sen työttömyysaste on noin 2 %, mikä on paljon alhaisempi kuin maan keskiarvo. Se on korkeasti koulutettua työvoimaa.
Jamesin mukaan lähden vain kohtuuhintaisuuden perusteella. Ihmisillä on varaa asua siellä, ja siellä on korkeat pisteet elämänlaadusta, ja se kasvaa edelleen. Se kasvaa edelleen jatkuvasti 8–10 prosenttia vuodessa, ja se on tehnyt niin useiden viime vuosien ajan, eikä se ole osoittanut merkkejä hidastumisesta viimeisten parin kuukauden aikana. Uskon, että nämä markkinat jatkavat kasvuaan ensi vuoden aikana. En usko, että se on sattuma. Mielestäni se on kohtuuhintainen markkina, korkea elämänlaatu ja kohtuuhintainen, mikä, kuten James sanoi, ovat eräänlaisia ​​keskeisiä indikaattoreita pitkän aikavälin suorituskyvylle osta ja pidä -markkinoilla.
Yritin tehdä jotain hieman outoa ja hieman erilaista, mutta uskon, että Madison on voittaja.

James:
Brutaalit talvet.

Dave:
Kyllä ehdottomasti. Brutaalit talvet.

Kathy:
Tiedän, mitä hän sanoi, elämänlaatua. Olin kuin, se riippuu siitä, kuinka paljon rakastat kylmää.

Dave:
Se saa korkeat arvosanat elämänlaadun vuoksi, ihmiset pitävät siitä siellä. Mutta luulen, että nämä ovat kaikki kuten James sanoi, se on matemaattinen yhtälö. Ne ovat kuin, mikä oli pisteytesi ilmanlaadusta ja mikä oli… Se on niitä asioita. Sinun täytyy luultavasti perehtyä hieman metodologiaan.

Jamil:
Kun elät ikuisena kesänä kuten minä täällä Phoenixissa, en välitä vuodenajasta.

James:
Minulla on ollut liian monta vuodenaikaa. En halua niitä enää.

Dave:
Kävin koulua New Yorkin osavaltiossa ja se on aivan julmaa. En pitänyt siitä. Se ei ole minua varten.

Kathy:
Miksi luulet, että Rich muutti itärannikolta länsirannikolle?

Dave:
Aivan juuri niin. Mutta ajattelen vain yleisesti, uskon, että Keskilänsi on saanut kovan iskun, ja Keskilännessä on myös muita kaupunkeja. Uskon myös, että Chicago tulee elpymään parin seuraavan vuoden aikana. Tarkoitan, että sillä menee tällä hetkellä hyvin, mutta alamme kasvaa uudelleen, koska se on niin paljon edullisempi kuin muut suuret kaupungit. Näillä markkinoilla on edelleen todella hyviä työpaikkoja.

James:
Siisti kaupunki myös. Rakastan Chicagoa.

Dave:
Viimeksi kun olin siellä, Janen perhe asuu siellä, ja minä olin siellä koko kesän. Mies, se kaupunki pitää periaatteessa koko maan inflaatiota kurissa. Olimme menossa ulos ja menimme ostamaan oluita, ja ne maksavat kuin 3 dollaria oluesta. Menisimme hakemaan voileivän, se olisi 5.50 dollaria. Ja minä ajattelin, että tämä paikka pitää sen alhaalla. Chicagossa on ollut vakaat hinnat vuodesta 1990. Ne tekevät meille kaikille palveluksen.

Kathy:
Chicago on hauskaa.

James:
Söin lounasta eilen, kun valmistauduin, tein töitä ja söin, sain voileivän ja virvoitusjuoman, ja se maksoi 33 dollaria. Olin kuin, se on naurettavaa. Mitä tapahtuu? Joo. Tarkoitan, nyt Chicago saattaa nousta listallani, jos se on todella niin halpaa.

Dave:
Rehellisesti sanottuna on. Siellä on suhteellisen halpaa. Oliko voileipäsi ainakin hyvä?

James:
Se oli hyvä. Se oli prime rib dip. Se oli aika hyvä.

Jamil:
Voi, hän ei maininnut, että se oli erinomainen kylkiluuleipä. Se on järkevää.

James:
Joo. Se on wagyu-naudanlihaa.

Jamil:
Kyllä, kun sinulla on wagyu leivän välissä, se on 33 taalaa.

James:
Mutta se oli 20 dollarin ateria ennen pandemiaa. Se oli kuin 19.94 dollaria, ja siinä oli 3 dollarin tippiä.

Dave:
Selvä, kiitos kaverit. Se on ollut hauskaa. Tehdään tämä yhteenveto. Kathyn valinnat olivat huonoiten menestyvät markkinat ensi vuonna Detroitissa, mutta paras on Tampa. Jamesin mielestä San Diego oli heikoin menestynyt markkina-alue, ja hänen paras oli…

James:
Raleigh.

Dave:
Raleigh. Siinä mennään. Jamil valitsee Hartfordin parhaaksi ja tuo uuden osavaltion kartalle. Hän teki huonoimman suorituksensa Kalifornian Ventura Countyssa. Luulen, että Reno osuu minuun, mutta Madison, Wisconsin on musta hevoseni ensi vuonna.
Selvä, kiitos kaikille. Haluaisimme kuulla foorumeilla, esitimme vain BiggerPockets-foorumeille kysymyksen kysyäksemme sinulta, mitkä ovat mielestäsi vuoden 2023 parhaiten ja huonoimmin menestyvät markkinat. Joten jos haluat olla vuorovaikutuksessa kanssamme tai keskustella muiden kuulijoiden kanssa markkinapotentiaalista ensi vuonna, muista käydä BiggerPockets-foorumeilla. Mene osoitteeseen biggerpockets.com/forums ja löydät sen sieltä.
Jamil, James, Kathy, kiitos paljon siitä, että olette täällä. Arvostamme sinua. Kiitämme teitä kaikkia kuuntelemisesta, ja nähdään seuraavan kerran On The Marketissa.
On The Marketin olen luonut minä, Dave Meyer ja Kailyn Bennett. Tuotanto Kailyn Bennett, editointi Joel Esparza ja Onyx Media. Pooja Jindalin tutkimus ja iso kiitos koko BiggerPockets-tiimille.
On The Market -ohjelman sisältö on vain mielipiteitä. Kaikkien kuuntelijoiden tulee itsenäisesti tarkistaa datapisteet, mielipiteet ja sijoitusstrategiat.