"Myyjien lakko" on alkanut – miksi asuntomarkkinat hämärtyvät

Tässä artikkelissa

takaisin maaliskuu ja uudelleen elokuussa, Panin merkille, että "olemme epäilemättä saavuttamassa amerikkalaisten kohtuuhintaisuuden rajoja", minkä pitäisi "jäähdyttää kiinteistömarkkinoita" ja todennäköisesti "aiheuttaa korjausta", mutta ilman romahduksen aiheuttamaa epämiellyttävää. 

Nöyrä näkemykseni mukaan näin on edelleen, koska kiinteistömarkkinoita - toisin kuin vuonna 2008 - vauhdittavat paljon pätevämpiä ostajia with huomattavasti enemmän omaa pääomaa kodeissaan ja pitkäaikaisissa, matalakorkoisissa, kiinteässä veloissa verrattuna alku- ja puolivälin teaser-korkoihin. Kaavion asuntolainojen luotot luottopisteiden mukaan pitäisi viedä tämä kohta kotiin.

Yhdessä asiassa olin kuitenkin selvästi väärässä. En uskonut sinne riitti "poliittista tahtoa" todella hillitä inflaatiota. Se voi silti olla totta, koska Fed voi nopeasti luopua nykyisestä kurssistaan. Mutta kun otetaan huomioon koronkorotusten litania ja signaaleja tulevasta, näyttää siltä, ​​​​että korkeat korot ovat kanssamme jonkin aikaa. 

Itse asiassa 3 prosentin asuntolaina, jonka sain henkilökohtaiselle asunnolleni viime vuonna, olisi yli kaksi kertaa suurempi kuin nyt. Kuten Dave Meyer sanoi, Fed on tehnyt sen selväksi ne haluta asunnon korjaus inflaation alentamiseksi ja lähes historiallisen kohtuuhintaisuuden korjaamiseksi. 

Joten mihin se meidät nyt jättää? 

Asuntokorjaus ja "myyjien lakko"

Tältä näyttää uusien listausten määrä Kansas Cityn metroalueella, jossa asun:

Uudet listaukset syyskuussa 2022 olivat lähes 600 vähemmän kuin vuonna 2021, mikä on 12.9 % vähemmän. Ne laskivat 15.5 prosenttia vuodesta 2020. 

Siten kurssien noususta huolimatta varasto vain lisääntyi 1.5-1.7 kuukautta syyskuussa 2022. Tasapainoiset markkinat ovat kuusi kuukautta, joten tätä pidetään edelleen "myyjän markkinoina". (Vaikka vastustaisin tätä, koska nykyiset markkinat ovat omituisia.)

Tässä on tärkeää tarkastella vuosittaista vertailua (yoY), sillä uudet listaukset noudattavat syklistä kaavaa ja putoavat aina talven aikana. Esimerkiksi uusien listausten trendi kansallisesti laski lokakuussa 23.6 % vuotta aiemmasta.

Myytävät asunnot ovat kuitenkin edelleen 5 % enemmän kuin viime lokakuussa. Tämä varaston kasvu johtui suurelta osin myynnin vähenemisestä ja lähes 20 % ostajista perääntymisestä allekirjoitetuista sopimuksista. Siellä on myös joitain melko hauskoja otsikoita, kuten "keskimääräinen myynti-luettelohinta-suhde putosi 99 prosenttiin syyskuussa". Se oli ollut sävy yli 103%, mikä ei ole aivan tyypillistä.

Kaiken kaikkiaan tätä Bill McBride kutsuu "Myyjät lakkoivat." Asunnonomistajilla ei yksinkertaisesti ole kovin monia hyviä syitä yrittää myydä talonsa juuri nyt. Joten he eivät. Siksi meidän pitäisi odottaa tämän suuntauksen kiihtyvän ja olevan kanssamme jonkin aikaa. 

Amerikkalaiset pysyvät paikallaan

Viime aikoina amerikkalaiset ovat olleet huomattavasti vähemmän todennäköisempiä kuin menneinä vuosina. Kuten Hill totesi vuonna 2021:

"US Census Bureaun uudet tiedot osoittavat, että vain 8.4 prosenttia amerikkalaisista asuu eri talossa kuin vuosi sitten. Tämä on alhaisin viraston rekisteröimä liikenopeus vuoden 1948 jälkeen.

"Tämä osuus tarkoittaa, että noin 27.1 miljoonaa ihmistä muutti kotiin viimeisen vuoden aikana, mikä on myös kaikkien aikojen pienin."

Jo ennen pandemiaa, ennätysmatalat oli asetettu. Syitä tähän on monia, kuten väestön ikääntyminen, lasten väheneminen ja tietysti asumisen kallis hinta. 

Samaan tapaan määrä myös uusien asuntojen listaukset laskivat jo ennen kuin hinnat menivät läpi kattoon ja viimeaikaisia ​​koronnostoja.

Asunnon keskimääräinen kesto nousi kahdeksaan vuoteen, mikä on kasvua "noin kolmella vuodella viimeisen vuosikymmenen aikana" Seepra. Muutos oleskelun mediaanipituudessa on vieläkin dramaattisempi. Se on lähes kolminkertaistunut noin viidestä vuodesta 1985 13.2 vuoteen vuonna 2021.

Jos ajattelee sitä, se on järkevää. Miksi muuttaa, varsinkin nyt?

Useimmilla asunnonomistajilla (noin 95 %) on 30 vuoden kiinteäkorkoiset asuntolainat. Kaikilla, jotka ovat ottaneet lainaa viimeisen viiden vuoden aikana, korko on alle 4 %. Miksi maksaisit vapaaehtoisesti pois tällaisen lainan?

Ja kuten olemme nähneet, ihmisiä on yhä vähemmän.

Mielenkiintoista kyllä, sama asia tapahtuu vuokramarkkinoilla. 

Vuokralaiset uusivat vuokrasopimuksiaan ennätystasolla. RealPagen mukaan huhtikuussa 2022 yli 65 % vuokralaisista uusisi vuokrasopimuksensa, kun se vuonna 56 oli hieman yli 2019 %. 

Tämä on myös järkevää, jos ymmärrät, että kuulemasi valtavat vuokrankorotukset koskevat vain uusia listauksia. Esimerkiksi huhtikuussa, jolloin uusien kohteiden vuokrien nousu oli 16.9 %. NPR havaitsi, että keskimääräinen vuokralainen maksoi vain 4.8 % enemmän kuin vuosi sitten. 

Syynä on, että hyvin harvat vuokranantajat ovat valmiita nostamaan vuokraa nykyisten vuokralaisten markkinoille asti. Vuokran nostaminen reilusti yli 5 % inspiroi usein vuokralaisen lähtemään vain pahalla. Joten jos vuokra on (tai ainakin nousi) 16.9 % muualla mutta vain 4.8 % siellä, missä olet, pysyt todennäköisesti paikoillaan.

Onko Yhdysvallat, joka syntyi taistelussa monarkiaa ja juurtunutta aristokratiaa vastaan, taantumassa feodaalisten maaorjien valtakuntaan, joka on sidottu maahan, jonka he tällä hetkellä asuvat?

No, toistaiseksi tavallaan.

Mahdollisuuksia näillä erittäin oudoilla markkinoilla

Asunnonomistaja, joka vuokraa

"Myyjien lakko" on rohkaissut asuntomarkkinoita niin kauan kuin korot ovat korkeat (ainakin vuoden 2008 romahdusstandardien mukaan). Samalla se todennäköisesti jäähdyttää vuokramarkkinoita, ja epäilen, että monet muuttoa tarvitsevat asunnonomistajat valitsevat asuntojensa vuokraamisen myynnin sijaan, ja näin ollen vuokra-asuntojen määrä kasvaa.

Vuokran kysyminen alkaa olla maltillinen. Huhtikuun korkeasta 18 prosentin vuosikasvusta ne ovat nyt laskeneet vain 7.4 % marraskuussa ja vain 1.2 % korkeampi kuin lokakuussa. 

Silti vuokrat ovat hieman korkeammat kuin vielä muutama vuosi sitten, joten vuokran pitämisen jatkaminen vuokranantajana pitäisi onnistua hyvin lähitulevaisuudessa.

Lisäksi jokaiselle asunnonomistajalle, jonka on muutettava työpaikkaa tai muuta, paras peli on todennäköisesti vuokrata nykyinen kotisi ja löytää sitten vuokra-asunto, johon olet muuttamassa. Loppujen lopuksi pehmenevät vuokramarkkinat auttavat sinua vuokra-asunnon löytämisessä yhtä paljon kuin se satuttaa sinua nykyisen asunnon vuokraamisessa.

Ja vielä kerran, miksi maksaa 2.65 % lainasi nykyisestä asunnostasi saadaksesi 6.95 % lainaa uudesta? Se ei ole erityisen tuottoisa arbitraasin muoto.

Epäilen, että "asunnonomistaja, joka vuokraa" tulee paljon yleisemmäksi seuraavan vuoden aikana. Ja vaikka tällaiset ideat voivat tulla luonnollisesti BiggerPocketsin lukijoille, ne eivät todennäköisesti tule luonnollisesti mieleen "normaalille" asunnonomistajalle, vaikka se olisi heidän taloudellisten etujensa mukaista. Muista siis kertoa muille heidän vaihtoehdoistaan ​​tässä (viimeaikaisten standardien mukaan) korkean korkotason ympäristössä.

Aihe

Seuraava suuri mahdollisuus on hieman enemmän täynnä epävarmuutta, ja tämä on surullisen kuuluisa "kohteena" strategiaa.  

"Ehdollinen" tarkoittaa vain, että osto on "olemassa olevan rahoituksen alainen". Käytännössä ostaja ottaa lainan, jota ei voida ottaa käyttöön. 

Tai toisin sanoen ostaja vie kauppakirjan kiinteistöön ja maksaa lainan maksut, mutta laina jää myyjän nimiin.

Ostajan edut ovat tässä tapauksessa ilmeiset. Jos voit "ottaa" lainan 2.85 %:lla kiinteistöön, kuinka paljon ostohinnalla edes on väliä? 

On kuitenkin useita ongelmia. Ensinnäkin sinun on luotava vakavasti suhde myyjän kanssa, jotta he voivat luottaa siihen, että maksat asuntolainansa talosta, jota he eivät enää omista. Loppujen lopuksi, jos et suorita maksuja, myyjän luotto vie osuman.

Toiseksi lähes jokaisessa asuntolainassa ja luottamusasiakirjassa on a ”erääntyvä myynti” lauseke. Tämä antaa pankille mahdollisuuden maksaa laina erääntyneenä heti, kun kiinteistön omistusoikeus siirtyy. Aiemmin pankit ovat tehneet niin harvoin. Tällä kertaa se voi kuitenkin olla toisin. Pitäisikö pankki kirjanpidossaan 3 %:n asuntolaina, kun korko on yli 6 %? 

Voimme vain sanoa, että emme tiedä varmasti. Jos käytät tätä strategiaa, sinulla pitäisi olla suunnitelma B jälleenrahoittaaksesi tai myydäksesi kiinteistön, jos pankki päättää maksaa lainan erääntyvän.

Lopuksi asuntolaina ilman vastaavaa omaisuutta vaikuttaa vakavasti myyjän velkaantumisasteeseen ja vaikeuttaa uuden asunnon ostamista. Samaan aikaan ostajan kohteena en koskaan haluaisi maksaa pois mitään asuntolainaa, joka on tehty vuosien 2018 ja 2022 puolivälin välillä. Näin ollen voi olla pitkäaikainen konflikti ja jopa eettinen ongelma, jota ei ollut olemassa. paljon silloin, kun aiheesta tuli suosittu 2010-luvun alussa. 

Vaikka sinulla ei ehkä ole luottamusvelvollisuutta myyjää kohtaan, sinun tulee olla erittäin selkeä siitä, mitä seurauksia voi olla myyjän kanssa etukäteen. Suosittelen jopa sopimaan siitä, kuinka kauan pidät asuntolainaa paikallaan ennen jälleenrahoitusta tai myyntiä.

Yhteenveto

Niin kauan kuin hinnat pysyvät korkeina, "myyjien lakon" pitäisi jatkua. Odota erittäin alhaisia ​​uusia listauksia lähitulevaisuudessa. Kiinteistömarkkinat hieman pehmenevät ja heikkenevät, mutta ilman vahvaa myyntikannustimia myyjien lakon pitäisi muun muassa pitää se pinnalla. 

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.