Mikä on peittolaina ja onko siinä järkeä?

Tässä artikkelissa

Yleinen asuntolaina on hyödyllinen kiinteistösijoittajille, joilla on suuri kiinteistösalkku. Kiinnitys, jota kutsutaan myös yleislainaksi, yhdistää useita erillisiä lainoja yhdeksi asuntolainaksi. Monille kokeneille sijoittajille yksi lainaerä tekee useiden asuntolainamaksujen ja korkojen jongleerauksesta yksinkertaisempaa.

Asuntolainan järjestäminen ei kuitenkaan aina ole paras rahoitusvaihtoehto. Esimerkiksi lainoja on vaikeampi turvata. Ja yksittäisten asuntolainojen asettaminen yhden "peiton" alle voi vaarantaa kaikki salkun kiinteistöt.  

Milloin on taloudellisesti järkevää sijoittaa erilliset asuntolainat yhdeksi lainaksi? Onko tilanteita, joissa yksittäiset lainat kannattaa pitää erillään eikä yhdistää niitä kokonaiseksi asuntolainaksi?

Tässä artikkelissa tarkastellaan yleislainan jälleenrahoituksen käytön etuja ja haittoja useiden kiinteistöjen hallintaan.

Määritelmä asuntolaina

Myös portfoliolainaksi kutsuttu yleislaina on yksittäinen laina, joka kattaa kaksi tai useampia kiinteistöjä. Yksinkertaistetun prosessin avulla voit maksaa yhden kuukausierän koko lainasta, mikä tarkoittaa, että useiden kiinteistöjen hallinta on helpompaa. Lisäksi voit ostaa, pitää tai myydä kiinteistöjä ilman erääntymisehtolauseketta. 

Yleislainoissa on muutamia vivahteita, jotka eivät liity perinteisiin asuntolainaihin.

Esimerkiksi asuntolainassa on vapautuslauseke, jonka avulla voit myydä yhden kiinteistön ilman, että sinun tarvitsee maksaa lainaa. Lisäksi yleinen asuntolainanantaja kiinnittää panttioikeuden jokaiseen lainaan kuuluvaan omaisuuteen. Siksi asuntolainan laiminlyönti voi johtaa kaikkien lainavakuudellisten kiinteistöjen ulosmittaukseen.  

Asuntolaina-ammattilaiset

Tyhjien asuntolainojen edut ja haitat voivat auttaa sinua tekemään älykkäitä kiinteistösijoitusvalintoja. Katsotaanpa neljää syytä, miksi useiden asuntolainojen yhdistäminen voi olla taloudellisesti järkevää. 

Huivilainat yksinkertaistavat paperityötä

Asuntolainojen houkutteleva piirre on niiden yksinkertaisuus. Aina sijoituskiinteistön ostopäätöstä tehtäessä ei ole pitkää lainahakemusta. Kokonaislainahakemusprosessi sisältää vain yhden luottotietojen tarkistus ja omaisuuden vahvistaminen. Ja kun myyt kiinteistön, vapautuslauseke mahdollistaa osittaisen takaisinmaksun.  

Tietenkin yhden kuukausittaisen asuntolainan maksun seuraaminen on yksinkertaisempaa kuin usean lainan hallinta. 

Paremmat lainaehdot

Positiivinen puoli yleislainoissa on, että sinulla on vipuvaikutus neuvotella parempia korkoja ja ehtoja. Oletetaan esimerkiksi, että sinun on otettava viisi tai kuusi tavanomaista asuntolainaa. Siinä tapauksessa sinulla on vähän neuvotteluvoimaa lainanantajan kanssa. Yhdistetty summa näyttää kuitenkin houkuttelevammalta lainanantajalle. 

Toinen etu on, että sinulla on vain yksi korko käsitellä. Lisäksi lainanantajat tarjoavat tyypillisesti edullisempia korkoja sijoittajille, jotka haluavat yhdistää perinteiset asuntolainat suurempiin lainoihin. 

Vapauta enemmän rahaa sijoittamiseen

Paremmista lainaehdoista ja koroista neuvotteleminen tarkoittaa yhtä asiaa – sinulla on enemmän rahaa sijoitettavana. Tässä on joitain tapoja, joilla asuntolaina voi antaa sinulle enemmän rahaa sijoittamiseen:

• Pienemmät aloitusmaksut
• Pienemmät sulkemiskustannukset
• Yhdistetyt kuukausimaksusi ovat alhaisemmat alhaisten korkojen vuoksi
• Uuden kiinteistön hankinnan rahoittamiseksi ei tarvitse löytää suurta käsirahaa
• Suorita osittaiset takaisinmaksut, kun myyt sijoituskiinteistön

Hyödynnä pääomaa välttääksesi käsirahat

Haluatko ostaa kiinteistöjä ilman rahaa? Jos näin on, yleislaina mahdollistaa sen. Kun ostat kiinteistön peittolainalla, sinun ei tarvitse maksaa käsirahaa – kiinteistösijoittajille yleensä 20 %. Sen sijaan tarjoat vakuudeksi pääomaa olemassa olevista kiinteistöistä. 

Peittolainan haitat

Eduistaan ​​huolimatta asuntolainat eivät aina ole paras valinta. Tässä on joitain haittoja useiden lainojen yhdistämisestä yhdeksi kiinteistösijoittamisessa. 

Suuremmat käsirahat

Ensimmäinen käsiraha yleisen asuntolainan turvaamiseksi on huomattavasti suurempi kuin tavallisessa asuntolainassa. Tämä johtuu siitä, että lainanantajat ovat suuremmassa taloudellisessa riskissä näiden konsolidoitujen lainojen kanssa ja vaativat enemmän käteistä etukäteen ennen lainan rahoittamista. Vaikka prosenttiosuus olisi sama, käsiraha on silti suurempi. 

Jotkut kiinteistösijoittajat käyttävät lyhytaikaisia ​​lainoja tai swing-lainoja asuntolainaan. Siksi yleislainoilla on enemmän taloudellisia velvoitteita.

Kaikki kiinteistöt ovat vakuuksia

Vakava näkökohta peittotyyppisessä asuntolainassa on, että kaikki peitelainakiinteistöt ovat vakuuksia. Siksi yhden maksun laiminlyönti voi vaarantaa koko kiinteistösalkkusi. Toisaalta vaarana on vain yhden omaisuuden menettäminen, jos sinulla on perinteinen laina yhdestä kiinteistöstä ja maksu jää väliin.

Laina-ajat ovat lyhyemmät

Ei ole harvinaista, että yleiset kiinteistölainat lyhennetään 15–30 vuodessa, toisin kuin perinteisen asuntolainan tyypillinen XNUMX vuotta. Lisäksi jotkut "salkkulainanantajat" järjestävät lainat ilmapallomaksuilla. Tämä edellyttää, että maksat koko asuntolainan pois laina-ajan lopussa. 

On hyvä muistaa, että asuntolainat on aina tarkoitettu lyhytaikaisiksi lainoiksi. 

Tiukemmat vaatimukset pätevöitymiselle

Harvemmat lainanantajat tarjoavat yleisiä asuntolainoja, ja niiden saaminen on vaikeampaa. Sinulla on oltava erinomainen luottoluokitus ja suuret käteisvarat, jotta voit maksaa käsirahaa – joskus jopa 50 % lainan arvosta. Korkeampi laina-arvo (LTV) on tarpeen myös useiden lainojen uudelleenrahoitusta varten. 

Yleislainoja koskevat ohjeet vaihtelevat osavaltioittain

Jokaisella osavaltiolla on omat yleiset kiinteistölainasäännöt. Siksi, jos omistat kiinteistösijoituksia kahdessa tai useammassa osavaltiossa, tarvitset erillisen yleislainan jokaiselle osavaltiolle. 

Esimerkkejä asuntolainasta

Tässä on muutamia esimerkkejä siitä, kuinka kiinteistösijoittajat voivat käyttää yleislainaa kasvattaakseen liiketoimintaansa ja laajentaakseen salkkuaan.

Koko portfolion ostaminen: Oletetaan, että haluat ostaa kokonaisen kiinteistöportfolion. Sen sijaan, että ottaisit eri asuntolainoja kullekin kiinteistölle, voit löytää lainanantajan, joka tarjoaa "salkkukiinnitykset".

Lainat osta ja pidä -sijoittajille: Oletetaan, että sijoittajalla on perinteinen asuntolaina kiinteistöön, jonka arvo on 170,000 70,000 dollaria, ja 170,000 20 dollarin asuntolaina. Sijoittaja päättää kuitenkin ostaa toisen sijoituskiinteistön 34,000 XNUMX dollarilla. Sen sijaan, että keksittäisiin XNUMX prosentin käsiraha XNUMX XNUMX dollaria, he ottavat yleislainan käyttämällä pääomaa olemassa olevasta kiinteistöstä. 

Sijoittajat, jotka kääntävät taloja: Talonpoika voi ostaa useita kuntoutuskiinteistöjä yhdellä kokonaislainalla. Talon kääntämisen jälkeen heidän on maksettava vain osa takaisin jokaista omaisuutta myyessään. He voivat sitten ostaa toisen kiinnityspäällisen peiton alle. 

Kuinka saada peittolaina

Asuntolainan saaminen voi olla hankalaa aloittaville sijoittajille. Kaupalliset lainanantajat tarjoavat yleensä yleislainoja kokeneille sijoittajille, joilla on runsaasti käteistä, huomattavaa omaisuutta ja vankka sijoitussalkku.

Tässä on muutamia tosiasioita, jotka on muistettava, kun harkitset useiden asuntolainojen yhdistämistä yhdeksi:

• Yleensä tarvitset 25-50 % käsirahaa.
• Sinulla tulee olla kassavaroja kuuden kuukauden lainan korkojen ja maksujen kattamiseksi.
• Kaikki lainan vakuutena olevat kiinteistöt ovat ulosmittausvaarassa, jos laiminlyöt maksuja

Kuinka löytää asuntolainanantajat

Tavanomainen asuntolainan myöntäjät älä tarjoa yleistä asuntolainaa. Siksi sinun tulee etsiä lainaa kaupallisilta lainanantajan välittäjiltä ja pankkiireilta. Etsi lainanantajia, jotka ovat erikoistuneet kiinteistösijoittamiseen. Jotkut paikalliset yhteisön pankit voivat kuitenkin tarjota yleisiä asuntolainoja kiinteistökehittäjille ja sijoittajille. 

Yhteenveto

Vaikka yleinen asuntolaina ei ole kaikille sijoittajille, se on hyödyllinen rahoitusväline sijoittajille, joilla on useita kiinteistöjä salkussaan. Kokonaislainat tarjoavat paremman rahoituksen saatavuuden käteisrahoitus- ja osakelainojen kautta, ja vaaditaan vain yksi kuukausierä. Lainoja on kuitenkin vaikeampi turvata, ja ne vaarantavat kaikki salkun kiinteistöt, jos asuntolainamaksut laiminlyödään. 

BiggerPocketsin huomautus: Nämä ovat kirjoittajan kirjoittamia mielipiteitä, eivätkä ne välttämättä edusta BiggerPocketsin mielipiteitä.