Ratisser douze mille dollars chaque mois de seulement quatre locations peut sembler une tarte en l’air, mais c’est là le pouvoir d’investir (et réinvestir!) Dans location à court terme. Trouvez le bon marché et la propriété, et vous pouvez facturez un supplément pour une expérience client inoubliable!
Bienvenue à la Recrue en immobilier Podcast! Aujourd'hui, nous discutons avec Zoey Berghoff, un investisseur qui tire un revenu important d’un petit portefeuille immobilier. Alors que d'autres investisseurs pourraient utiliser leurs bénéfices pour acheter plus de propriétés, Zoey va à l'encontre des idées reçues en réinvestir ces bénéfices de retour dans ses locations - une décision qui a non seulement a augmenté ses numéros de réservation mais lui a également permis de facturer plus pour ses séjours uniques. Mais ce n’est pas tout ce que fait Zoey pour maximiser ses profits. Par "piratage de terres», crée-t-elle plusieurs flux de revenus sur une propriété pendant que la garder dépenses liées à la location down.
Que faut-il pour réussir dans le espace de location à court terme? Restez dans les parages et découvrez-le ! En plus de maximiser les profits d'Airbnb, Zoey parle de la façon d'aborder nouvelles constructions— extrait de constituer la bonne équipe pour le travail à faire participer votre comté. Enfin, elle souligne l'importance d'établir des attentes raisonnables pour votre Invités Airbnb- même si cela signifie réduire votre bassin de clients potentiels!
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Ashley:
Ici Real Estate Rookie, épisode 337. Je m'appelle Ashley Kehr et je suis ici avec mon co-animateur, Tony J. Robinson.
Tony:
Et bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie où chaque semaine, deux fois par semaine, nous vous apportons l'inspiration, la motivation et les histoires que vous devez entendre pour démarrer votre parcours d'investissement. Aujourd'hui, nous avons un épisode incroyable. J'ai l'impression que cet épisode aurait pu durer des heures. Nous avons Zoey sur le podcast avec nous aujourd'hui. Elle va parler de glamping, de yourtes, de séjours uniques, de land hacking, et de toutes ces différentes stratégies que vous ne connaissez peut-être pas mais qui sont d'excellents moyens de percer dans le monde de l'investissement immobilier et de vraiment vous positionner comme un hôte Airbnb solide.
Ashley:
Elle a fini par vivre à temps partiel dans quelque chose qui n'était techniquement pas une maison. Lorsqu’elle n’a plus eu besoin d’y vivre, elle a décidé : « Transformons cela en location à court terme ». Cela a fini par avoir plus de succès qu’elle n’aurait pu l’imaginer. Ensuite, nous allons continuer et parler de son accent sur les expériences uniques. Vers la fin de l’épisode, elle nous donnera une liste des meilleurs… Je pense qu’il y a peut-être cinq choses que vous devez mettre dans vos propriétés pour les considérer comme uniques. Quand elle dit ces choses, c’est presque comme des choses avec des ampoules électriques. Ce n’est pas comme si, oh, vous aviez besoin de cette chose folle et sauvage, comme un tigre dans une cage qui se trouve sur la propriété. C'est comme les choses que tu...
Tony:
Même si cela aiderait.
Ashley:
Ouais, ce serait le cas. Ce sont ces choses-là qui vous font dire : « Oui, ce n’est en fait pas si difficile à faire, et ce petit aménagement contribue vraiment à créer cette expérience unique. Ensuite, l’une de mes autres choses préférées, et ensuite nous passerons à l’épisode, est la façon dont elle prend réellement son argent et, au lieu d’acheter une autre propriété, ce qu’elle en a fait pour obtenir un retour en espèces encore plus important.
Tony:
Dernière chose que je dirai, Ash, avant de lui confier la parole, nous avons également parlé un peu de l'analyse de certains de ces séjours uniques. Oui, elle a son approche, mais j'ai un téléchargement Airbnb totalement gratuit. C'est une calculatrice que je pense avoir déjà partagée dans l'émission, mais si vous m'envoyez simplement le mot calculatrice sur Instagram, vous le recevrez gratuitement. C’est un bon outil pour vous assurer que vous analysez ces chiffres avant de vous lancer dans les profondeurs ici.
Ashley:
Lorsque je fais des locations à court terme, j’utilise aussi la calculatrice de Tony. C'est super génial. Zoey, bienvenue sur le podcast Real Estate Rookie. Merci beaucoup d'être venu avec nous aujourd'hui. Commençons par en savoir un peu plus sur vous et sur vos débuts dans l’immobilier.
Zoey :
Merci les gars de m'avoir invité. Je suis tellement excité d’être ici. En fait, nous avons commencé, j’aime dire, un peu par hasard. Nous avons débuté dans le domaine du glamping, ce qui n'est pas la manière la plus courante de débuter, et nous nous sommes directement tournés vers la location courte durée. Nous avions une yourte dans laquelle nous vivions en quelque sorte à temps partiel et nous n’y étions pas tout le temps. Alors j’ai dit à mon mari : « Nous devrions louer ça. » Il m’a dit : « Il n’y a absolument aucun moyen. Pas question que quelqu’un loue une tente. Ils ne vont pas payer pour ça. Il dit: "Ce n'est pas prêt." Je prends des photos avec mon iPhone pendant qu'il me dit : « Il n'y a pas moyen. » Je me dis: "Je pense que ça va marcher."
Nous avons donc fini par le mettre sur Airbnb. C'était notre premier tour. Je ne connaissais personne qui faisait de la location à court terme. Je n’avais pas le podcast que tout le monde a aujourd’hui, les ressources. Nous nous sommes littéralement retrouvés sans abri cet été-là. Nous vivions essentiellement dans une tente sur le toit et laissions les gens louer la yourte dans laquelle nous logions. C'était donc notre première introduction à la location à court terme. Après ce premier été, je me suis dit : « Nous sommes sur quelque chose. Il y a quelque chose ici.
Tony:
Zoey, vous avez lancé quelques phrases qui, espérons-le, pourront éduquer notre public débutant. Vous avez parlé de glamping. Vous avez parlé d'une yourte. Quelles sont ces choses? Décomposez-le pour les débutants.
Zoey :
Le glamping est, dans un sens, un camping luxueux, j'aime à le dire. Une yourte est un… Nous avons un dôme de 28 pieds, pourrait-on dire, donc il y a ce treillis. C'est une tente en toile. Elle est plus durable qu’une tente que vous emmèneriez en camping, et elle offre certains de ces conforts. Donc il y a un abri, il y a un toit, mais vous n’êtes pas dans une maison unifamiliale où ces murs sont debout, les cloisons sèches sont là. Ce sont donc ceux qui cherchent à être en pleine nature, plongés dans cette expérience. Honnêtement, c’est ce qu’est notre clientèle et ce qu’elle était depuis le début.
Tony:
Permettez-moi de poser ici quelques questions complémentaires, si cela vous convient. Tout d'abord, à quel endroit êtes-vous ? Dans quelle ville se trouvait cette yourte ?
Zoey :
Nous sommes au Colorado. Nous sommes à environ trois heures de Denver, donc nous ne sommes pas dans cette métropole, mais il y a des yourtes là-bas. Nous le sommes davantage… Cela s’appelle le Western Slope, à 45 minutes d’Aspen, une heure de Vail, un peu centré au milieu des stations de ski. Les montagnes Rocheuses ont donc également leurs propres défis en matière d'hébergement. Mais au Colorado, vous avez déjà ces gens inspirés par la nature comme invités.
Tony:
Je voudrais creuser un peu, si cela vous convient, la yourte en particulier parce que je pense que c'est une façon créative de commencer. Je suppose que, tout d’abord, quel a été l’investissement total pour la yourte elle-même ?
Zoey :
Nous sommes assez fiers du terme "land hacking" que vous avez utilisé avec Kai, et c'est une bonne façon de le dire. Il s’agit de plusieurs sources de revenus sur une seule propriété. C’est ce que nous essayons vraiment de rechercher. Avec notre yourte, c'est sur une propriété qui a aussi d'autres structures, donc cela est pris en compte. Mais la yourte elle-même coûtait environ 40,000 20,000 $, disons 28 72 $ pour le dôme de 30,000 pieds. Elle est livrée dans une boîte, et en XNUMX heures, cette yourte a été montée avec trois gars, puis environ un mois à deux mois de construction pour faire quelques murs, peindre un peu et la rendre un peu plus agréable. Au cours des six premiers mois de location, nous avons gagné XNUMX XNUMX $.
Tony:
Wow.
Zoey :
Donc, rien qu'en prenant en compte le coût de la yourte et ce qu'elle rapportait, c'était définitivement une entreprise rentable après la première année.
Tony:
Zoey, ce sont des chiffres phénoménaux. Pour dépenser 40 30,000 $, récupérez XNUMX XNUMX $ de revenus, c'est un très bon retour sur investissement là-bas. Une question que je me pose, c'est que je n'ai jamais mis les pieds dans une yourte auparavant, mais y a-t-il de la plomberie ?
Zoey :
C’est là que, en tant que propriétaire, vous décidez quelle est l’expérience que vous allez offrir à vos invités. Allez-vous bénéficier de ce confort de créature, ou allez-vous privilégier cette configuration hors réseau ? Ce qui est cool aujourd’hui, c’est qu’avec le glamping, il y a tellement d’options. Il y a les toilettes à compost. Il existe des réservoirs voûtés dans lesquels vous pouvez installer une miniature septique dans votre configuration de yourte. Le nôtre, grâce à ce piratage de terrain, nous avons pu réaliser les services publics dont dispose la maison unifamiliale. Je pense donc que cela tient compte de notre tarif journalier, le fait de pouvoir offrir de l'eau, une cuisine et une cuisinière. Nous sommes au propane, nous avons installé une petite fosse septique miniature, puis nous avons tiré l'électricité de la maison principale, nous avons donc ce confort de créature. Mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas créer des toilettes à compostage solaire et apporter des équipements similaires.
Ashley:
Zoey, je veux savoir, qu'est-ce que tu faisais pour finir par vivre dans la yourte ? Comment es-tu arrivé ici ?
Zoey :
Oui, je me demande parfois la même chose. J’aime dire que mon mari est définitivement le visionnaire de nous deux, et je mets en quelque sorte les choses en action et les détails qu’il ne veut pas faire. Il a donc eu la vision unique de posséder une yourte avant même de penser à une location à court terme. Parfois, les choses se mettent en place et cela a du sens. Ainsi, lorsqu'il a acheté ce terrain, la yourte a été la première chose à construire pour servir en quelque sorte de port d'attache pendant la construction. Cela arrive à beaucoup d’entre nous qui le font… Nous ne faisons que des constructions et des rénovations de base. Pour l’instant, nous ne faisons rien qui soit un achat clé en main. Parfois, j'aurais aimé que nous le fassions. C’est quelque chose… Les gens vivent dans des camping-cars pendant qu’ils construisent. Ils vivent dans des yourtes. Ils vivent dans de petites maisons. C’est assez courant, surtout ici dans les montagnes. Presque tous nos voisins ont vécu dans un camping-car ou une petite maison. Cela semble fou, mais c’est en quelque sorte tombé là où nous en étions.
Nous faisions, comme je l’ai dit, des allers-retours, et j’ai juste vu un énorme potentiel qui, lorsque nous n’y étions pas, pourquoi ne pourrions-nous pas essayer de gagner de l’argent ? Nous y étions déjà. Parce qu’il s’agit d’une situation de piratage de terrain, les services publics sont très minimes pour la yourte. Je laisse la maison assumer les principales dépenses parce que cela détient l'hypothèque, cela maintient la valeur, donc vraiment 100 dollars peut-être tous les mois et demi en propane et quelques produits de nettoyage, c'est à peu près tout ce que nous avons en termes de dépenses. Vous pouvez donc considérer le glamping, parfois comme un pur profit, ou comme vous voulez le voir.
Ashley:
Zoey, vous aviez mentionné que vous pratiquiez du piratage de terrain, comme Kai Andrews qui était dans l'épisode 107. Pouvez-vous nous définir cela ?
Zoey :
Le piratage terrestre, j'aime dire qu'il existe une grande variété d'options en matière de piratage terrestre. Vous n’êtes pas obligé de faire un chemin ou un autre pour tomber dans cette situation. Mais j’aime y penser comme si vous pouvez générer plusieurs sources de revenus sur une seule propriété, vous êtes en quelque sorte un piratage foncier. Des terres en particulier, qui pourraient accueillir des fermes d'arbres de Noël, des fermes de lavande, des vergers de pommiers, et y construire une maison. Mais j’aime aussi donner aux gens l’opportunité de réfléchir à la possibilité d’avoir peut-être une ADU et une maison unifamiliale, c’est-à-dire deux sources de revenus sur une même propriété, ou une maison unifamiliale et du glamping. Ou vous pourriez même penser que c'est presque comme un duo de piratage de terrain et de piratage de maison où vous pourriez avoir un ADU en bas et vous pourriez avoir une location à court terme en haut, et cela reste toujours deux sources de revenus, que vous choisissiez une location à court terme. les deux ou à long terme/moyen terme l’un et à court terme l’autre. Nous essayons donc toujours, pour chaque transaction, d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix et d’obtenir plusieurs sources pour cet investissement. C’est sympa, comme les plans A, B, C que l’on peut avoir avec cette propriété.
Ashley:
Avant d’aller plus loin, à quoi ressemble votre portefeuille aujourd’hui ?
Zoey :
Nous disposons de quatre locations courte durée, toutes dans la démarche séjour unique. Nous avons en quelque sorte essayé de construire une maison unifamiliale de plain-pied. Nous avons l’aspect glamping. Nous construisons une cabane historique des années 1940 qui vient d'Aspen, qui est en ruine en ce moment, mais ce sera pour nous une location à court terme, qui comprendra deux unités en elle-même. Nous avons donc vraiment gardé la montagne comme marché. Je pense que sur le prochain marché, nous essaierons de compenser nos hautes et basses saisons avec un marché différent afin de pouvoir assurer une cohérence tout au long de l'année avec nos propriétés.
Ashley:
Je veux vraiment aborder davantage ces différentes propriétés et leur caractère unique. Mais lorsque vous avez décidé de louer cette première yourte, qu’avez-vous dû faire ? Quel genre de démarches avez-vous dû suivre pour préparer le loyer ? Y a-t-il eu quelque chose que vous avez dû faire de différent de la propriété par rapport au fait d'y vivre pour y avoir un locataire ? De plus, venez-vous de le mettre sur Airbnb, de le lancer et vous avez terminé ? Parlez-nous de ce premier processus initial de « Je vais le louer ».
Zoey :
Je pense que c’est ce que nous avons fait et maintenant, des années plus tard, ce que je vous suggère de faire, c’est de paraître un peu différent. Quand nous avons commencé, et c’est une telle bénédiction maintenant que j’y repense, nous venons littéralement de commencer, je n’avais pas de craintes ni de peur : « Et si quelqu’un volait ça ? rien de tout cela ne m’a traversé l’esprit. Peut-être qu'il aurait fallu le faire à l'époque, avec le recul. J'ai littéralement simplement pris des photos sur iPhone, créé une annonce Airbnb, me suis assuré avec une assurance que nous allions bien, que personne ne pouvait être blessé, que nous étions protégés là-bas, et j'ai simplement laissé monter et voir ce qui se passait. Aujourd’hui, sur le marché actuel, vous souhaiterez peut-être avoir ces photos professionnelles et vous assurer que le décor est à la hauteur. Mais c'est pour dire que ça a marché.
Je pense que beaucoup d’entre nous, lorsque nous commençons, pensons que cela doit être parfait. Cela empêche beaucoup d’entre nous de commencer, car cela peut coûter très cher d’avoir quelque chose de conçu par un professionnel ou que tout soit parfait. C'est quelque chose que nous aimons aussi faire, c'est-à-dire que nous considérons les propriétés par étapes, car cela rend beaucoup plus réaliste de commencer à gagner ces revenus et de comprendre que dans un an, vous pourriez apporter une autre série d'améliorations à la propriété. Vous n’êtes pas obligé de planifier chaque dollar dès le début, car cela vous empêchera peut-être de commencer.
Tony:
Zoey, une des choses que tu as mentionnées, c'est que tu n'as rien acheté de clé en main, et que tu te concentres plutôt sur ces projets et les séjours, entre guillemets, uniques. Alors d’abord, je suppose, définissez ce qu’est un séjour unique et pourquoi vous êtes-vous concentré spécifiquement sur ce créneau ?
Zoey :
Séjour donc unique, je pense que chacun a une définition un peu différente. Autrefois, je pense qu’on aurait pu considérer seulement un glamping ou une structure vraiment unique comme un séjour unique. Mais je veux en réalité élargir l’horizon des gens, et je pense que beaucoup de choses peuvent devenir un séjour unique si vous le faites correctement et si vous le commercialisez correctement. Ce n’est pas l’objectif de tout le monde de posséder une yourte ou une mini-maison, mais cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas acheter une maison unifamiliale qui entre dans une catégorie unique. Je veux donc élargir la vision des gens sur ce qui peut être unique pour eux, car je ne pense pas qu’il soit nécessaire d’être un constructeur ou un entrepreneur pour vraiment tomber dans ce domaine.
Pour nous, il semble que l’emplacement ait été un aspect important. Nous sommes très attachés aux vues ou à ce que la maison englobe en termes d’environnement. Alors Joshua Tree, les gens vont à Joshua Tree pour se sentir dans ce cadre. Ils veulent rester dans une maison qui leur donne l’impression d’être dans une certaine mesure dans un parc national. Nous avons donc vraiment pris en compte cela, et cela nous a semblé être une maison unifamiliale entièrement construite, qui est plus moderne… C'est une construction plus récente, donc elle n'est pas très ancienne ou quoi que ce soit. Ce n’est pas une forme folle. Ensuite, nous avons aussi fait du glamping. Ensuite, nous effectuons une énorme rénovation dans une cabane historique. C'est une maison historique dans le Colorado, ce qui apporte une touche unique en soi. Alors ne pensez pas que vous êtes limité et que si vous ne voulez pas construire quelque chose à partir de zéro, vous ne pouvez pas tomber dans cet aspect unique.
Tony:
Airbnb, je pense que c'était l'été dernier, ils ont fait leur sortie d'été 2022 où l'application a vraiment commencé à mettre en évidence de nombreux séjours uniques que l'on trouve dans l'application. C'est ma théorie, je suppose, car évidemment je ne connais pas le PDG d'Airbnb, mais je pense qu'Airbnb, alors qu'ils continuent de gagner des parts de marché grâce aux séjours hôteliers traditionnels, je pense qu'ils ont réalisé que l'expérience unique est quelque chose sur lequel ils ont un avantage lorsqu'il s'agit de Hilton, Marriott, tous ces autres endroits traditionnels. Parce que je ne peux pas aller au Hilton et réserver une yourte, ou je ne peux pas aller au Hilton et réserver une cabane dans les arbres, ou je ne peux pas aller au Marriott et réserver un sous-marin, toutes ces choses folles que j'ai vues sur Airbnb. Donc, en tant que plate-forme, je pense qu'ils essaient vraiment d'inciter et d'encourager les gens à créer davantage de ces expériences uniques, car cela attire plus de personnes sur la plate-forme. Donc, le fait, Zoey, que vous vous penchiez, je pense, sur cela avant que la plupart des gens ne l'aient compris, je pense que cela va vraiment vous faire du bien.
Zoey :
Ouais. C’est en grande partie la raison pour laquelle nous sommes restés dans cet espace unique. Cela a ses avantages et ses inconvénients. Cela, dirai-je, apporte son profit. Lorsque vous êtes en phase de rénovation et que vous sentez qu’il n’y a pas de fin en vue, le profit viendra dans cet espace unique. Quelque chose que nous avons été… Nous avons commencé pendant la pandémie. Les gens aiment me dire : « Oh, ça ne va pas durer pendant une pandémie ou une récession. » C’est à ce moment-là que nous avons commencé et nous le faisons encore aujourd’hui. Je ne pense donc pas que ce soit une grosse excuse que je puisse écouter plusieurs fois. Mais cela se développe dans l'espace Airbnb, et je pense que cela apporte un niveau de protection à votre entreprise de location à court terme, sachant que vous avez cette approche différente. C’est pourquoi nous avons continué dans cette direction et, comme je l’ai dit, cela a pris un angle différent pour chaque propriété que nous possédons.
Mais je crois personnellement que c’est la catégorie unique qui est en croissance. Cela nous tient à l’écart des autres. Ce n’est pas aussi facile qu’il y a quelques années d’acheter une maison de quartier, de la meubler, de la rendre mignonne et de mettre un terme à cette histoire. Nous constatons une concurrence accrue et les gens s’améliorent en matière de location à court terme. Ils s’améliorent simplement en tant qu’hôtes et en tant qu’investisseurs. C’est donc là que nous devons également améliorer notre jeu d’investissement.
Tony:
Zoey, vous venez de dire quelque chose sur lequel je dois commenter parce que vous avez dit : « Vous ne pouvez pas simplement acheter cette maison unifamiliale ordinaire, la jeter sur Airbnb et espérer toujours bien réussir. Je pense que lorsque vous entendez parler de la faillite d'Airbnb, beaucoup de ces hôtes qui sont considérablement touchés sont ceux qui ont fait exactement ce que vous venez de dire, en se concentrant simplement sur : « Hé, laissez-moi acheter une maison unifamiliale traditionnelle. maison. Je vais y installer un tas de meubles IKEA et croiser les doigts pour que tout se passe bien. Alors qu’aujourd’hui, en 2023, pour être un bon hôte, vous devez vraiment vous concentrer sur l’offre d’une expérience à vos invités, sur un service client exceptionnel et sur le réinvestissement d’avant dans vos propriétés. Peut-être qu’ils n’étaient que de grosses vaches à lait où vous n’aviez pas à vous soucier d’essayer de les améliorer pour le prochain invité.
Cette dernière année a vraiment été une année de réoutillage pour nous, où nous retournons sur beaucoup de nos propriétés et y investissons des capitaux supplémentaires afin que nous puissions nous assurer qu'en 2024 et 2025, nous pouvons continuer à être compétitifs dans ces marchés. Parce que vous avez deux options en tant qu'hôte Airbnb. Vous pouvez soit essayer de rivaliser sur les prix, tout ce que vous faites est de baisser vos prix pour essayer d'être l'option la moins chère de votre marché, soit vous pouvez rivaliser sur l'expérience. Les clients Airbnb ont montré à maintes reprises qu’ils étaient prêts à payer plus cher s’ils pouvaient vivre la bonne expérience. Vous devez donc choisir quel hébergeur vous souhaitez être.
Zoey :
J'adore que tu aies dit ça. Parce qu'en réinvestissant dans une propriété, je pense que certaines personnes pourraient se dire : « Eh bien, avec ce bénéfice, je pourrais acheter une autre propriété. » Mais avoir deux locations à court terme médiocres ou une excellente location peut être très différent dans votre portefeuille et dans votre charge de travail en tant que propriétaire et si vous êtes autogéré. Il y a environ un an, nous avons donc choisi de réinvestir environ 35,000 4,000 $ dans notre propriété, ce qui représentait uniquement un profit et cela aurait pu nous amener à conclure une autre transaction. Mais ce faisant, nous avons investi dans un design professionnel, des photos professionnelles pour nos deux hautes saisons et un spa. Lorsque nous avons fait cela, nos revenus sont passés d'environ 5,000 10,000 à 12,000 XNUMX dollars par mois à XNUMX XNUMX à XNUMX XNUMX dollars par mois. La maison n'a pas bougé. L'emplacement n'a pas changé. Je ne vais pas dire que grand-chose aurait pu expliquer cette différence en dehors du réinvestissement que nous avons effectué, et c’est la preuve qu’il est vraiment rentable de réinvestir.
Je savais, rien qu'en voyant l'évolution du marché, les investisseurs arrivaient avec de grosses sommes d'argent, que si nous voulions rester dans les 5 % les plus riches, nous devions réinvestir. Nous ne pouvions pas continuer à fonctionner à un niveau où nous voulions simplement prendre ce profit et aller ailleurs. Je pense donc qu’il est extrêmement important que les gens comprennent que cela peut ralentir la croissance de votre portefeuille pendant un an ou six mois, mais que cette propriété génère désormais le double de revenus chaque mois, de manière constante. Je dois maintenant comparer année après année. Cela vaut vraiment la peine d’être réinvesti, je dirais.
Ashley:
Ouais. Les gens sont tellement préoccupés par le décompte des unités.
Zoey :
Mm-hmm.
Ashley:
… mais si vous aviez investi cela dans une autre unité, cela aurait été une autre inscription à gérer, une autre réadaptation à gérer, juste plus de frais généraux. Le fait que vous y soyez allé et que vous l'ayez réinvesti dans cette propriété aurait même pu avoir un meilleur rendement en espèces que de le prendre et de le placer dans une autre propriété même. Je ne pense pas que nous ayons réellement eu un invité qui soit venu ici et ait expliqué comment il avait activement choisi de se moderniser et d'investir une grosse somme d'argent dans l'une de ses locations à court terme actuelles au lieu d'investir et d'acheter. , acheter, acheter, acheter plus.
Nous avons récemment reçu Chad Carson qui a écrit le livre Small and Mighty Real Estate Investor, dans lequel il parle : « Je ne veux pas d’une tonne d’unités. J'aime mon petit portfolio. Mais j'optimise mes propriétés. Je stabilise mes propriétés. Et je pense que c’est génial que vous en ayez parlé. Pour quelqu’un qui souhaite se lancer dans le piratage de terres, quelle est la première étape à franchir ? Est-ce qu'il fait une étude de marché ? Est-ce que cela détermine leur stratégie ? Expliquez-nous le chemin qu’ils devraient emprunter.
Zoey :
Il y a plusieurs façons dont j’aime l’aborder. Premièrement, vous devez déterminer quelle est votre stratégie ? Êtes-vous un court terme? Essayez-vous d’agir sur le long terme, à moyen terme ? Cela va vous aider à vraiment décider de votre emplacement et de votre marché, ce qui est en quelque sorte la prochaine étape du type : « D'accord, qu'est-ce qui est réaliste pour moi d'acheter ? Est-ce que je veux posséder une propriété en Californie pour un style de vie et un jeu de profit, ou est-ce que je veux investir dans mon jardin ? C’est vraiment important de décider. Lorsque vous décidez si vous allez faire du court terme ou du long terme, cela va être différent en termes de marchés.
Mais ce que je dis le plus souvent aux gens, et la plus grande idée fausse, c'est que la terre est créée de manière égale, ce qui n'est pas le cas. Vous devez vraiment comprendre, lorsque vous concluez ces transactions, si vous souhaitez construire ou acheter une propriété qui a déjà une structure et y apporter du glamping ou une autre structure, comme dans ADU, ou si vous souhaitez créer un site de glamping, vous devez vraiment comprendre, lorsque vous examinez un terrain, quelle est sa valeur en termes de valeur ? Cela peut consister à comprendre : s’agit-il d’une terre brute ou d’une terre aménagée ? Les services publics sont-ils déjà attirés par cela ? Si non, à quoi cela ressemble-t-il ? L’exploitation des services publics peut être l’une des parties les plus coûteuses du développement d’un terrain si vous ne tenez pas compte de l’emplacement du terrain en conséquence.
J'aime donc vraiment encourager les gens, si vous pouvez regarder un terrain brut et avoir confiance en ce que ce terrain peut vous apporter ou ce qu'il est capable d'y construire, ce sera vraiment un élément fondamental pour vous. commencez à construire, développer ou installer des sites de glamping. Cela ne veut pas dire qu’il faut construire. Vous pouvez atterrir avec la structure actuelle déjà dessus et peut-être y mettre un ADU ou y apporter du glamping. Mais il faut savoir si ce terrain est adapté pour supporter plusieurs structures avec le comté.
Ashley:
Quelle est la première étape pour comprendre cela ? À qui devriez-vous parler ? Que devez-vous rechercher ? Que devez-vous apprendre ?
Zoey :
J’aime toujours comprendre que lorsque vous regardez un terrain, est-ce que vous regardez un terrain brut, ce qui signifie complètement sous-exploité, donc ce n’est que de la terre sur le sol ? C’est probablement ce à quoi nous pensons tous lorsque nous pensons à la terre. Ou envisagez-vous un terrain quelque peu développé ? Autrement dit, il y a des utilitaires. Peut-être qu'il y a du courant à proximité. Peut-être qu’il y a eu une coupure de courant. Y a-t-il un puits déjà foré ? S'agit-il de l'eau de ville et travaillez-vous avec les égouts de la ville ou une fosse septique ? Ainsi, lorsque vous examinez le prix d’un terrain, je veux que les gens comprennent pourquoi il est fixé de cette façon. Lorsque vous voyez quelque chose qui coûte 5,000 150,000 $ ou XNUMX XNUMX $, la situation peut être très différente selon que des services publics sont utilisés pour celui qui est le plus cher, et cela pourrait vous faire économiser beaucoup à long terme. J'aime donc toujours encourager les gens à commencer à définir la façon dont vous percevez les parcelles et les annonces de manière un peu différente en termes de ce dont ils sont capables. De plus, votre comté sera une ressource extrêmement utile en termes de ce qu’il est réellement légal de faire.
Quelqu'un m'a posé des questions sur cette parcelle de terrain. C’était dans une plaine inondable et ce n’était absolument pas constructible. Mais pour eux, cela semblait être une bonne affaire car c'était un excellent emplacement. C'était juste à côté de l'endroit où ils voulaient être. Je me suis dit : « Mais si nous vérifiions auprès du comté, nous comprendrions que cela ne pourra jamais être construit. Cet investissement ne soutiendra donc pas la vision que vous avez de la propriété.
Votre comté est une excellente ressource. Il est toujours bon d’aller en ligne, de vérifier ce que dit le comté à propos de cette propriété ou de l’endroit où elle se trouve. Est-ce que cela relève des limites de la ville? Non constitué en société ? Qu'est-ce qui peut être construit sur la structure ? Vous pouvez toujours les appeler. Il n’est pas effrayant de traiter avec votre comté ni avec votre comté potentiel avant d’investir. Nous appelons toujours, si nous le pouvons, nous y allons en personne, car ce sont les personnes avec qui vous allez travailler avant que cette propriété ne soit réellement habitée dans la phase de location à court terme.
Ashley:
La propriété dans laquelle je me trouve actuellement, lorsque nous l’avons achetée, nous avons dû faire beaucoup de travaux sur le chantier. Les travaux sur site peuvent devenir très, très coûteux et très rapides. Juste pour aménager une allée… parce que ce n'était littéralement que de l'herbe. Il y avait eu une allée à un moment donné, mais l’herbe poussait. Il n'y avait plus de gravier remonté. C'était 27,000 7,000 $ pour la nouvelle allée, pour une allée en gravier, même pas de bitume. C'est une longue allée. Mais le puits était également à sec, nous avons donc dû en creuser un nouveau, ce qui nous a coûté XNUMX XNUMX dollars supplémentaires. Ces choses peuvent toutes s’additionner.
Parce que vous pouvez regarder la propriété réelle, vous vous diriez : « D'accord, j'ai besoin d'un toit. J’ai besoin d’un revêtement. Mais il faut aussi penser à tout ce qui l’entoure. Nous avons également eu des inondations. Il y avait un étang ici, et l'étang a en fait inondé l'une des cabanes, alors maintenant nous devons installer des tuyaux de drainage. Même pour les animaux, nous avons dû faire venir des trappeurs pour les castors et autres trucs qui endimentaient les étangs et créant davantage de débordements. Toutes ces choses qui, lorsqu’il s’agit de terres, en particulier de superficies, nécessitent d’être entretenues… Il y a un arbre mort, un arbre mort. Vous devez les enlever, sinon ils vont tomber sur la maison. Toutes ces différentes choses qui entrent en jeu peuvent coûter très cher si vous ne les tenez pas compte dans votre budget et si vous considérez simplement le bâtiment dans son ensemble. Maintenant que nous avons en quelque sorte parlé de l'endroit où vous pouvez vous renseigner sur les utilitaires, des choses comme ça, quelle est la prochaine étape de votre phase de développement, après avoir fait vos recherches, vous avez découvert vos informations ?
Zoey :
C’est là, quelle est la vision ou quelle est votre stratégie que vous avez en tête ? La propriété que vous regardez, y a-t-elle déjà une structure dessus ? Auriez-vous à consacrer un budget à cette propriété pour ensuite également réaliser la deuxième structure que vous souhaitez réaliser ? Ou faites-vous des constructions complètes à partir de zéro ? Honnêtement, je dirai que je pense qu’au cours des cinq à dix prochaines années, nous verrons davantage de constructions pour des locations à court terme. Je pense que c'est juste une réalité qu'à mesure que l'espace unique s'agrandit, ces maisons qui ont une forme étrange en triangles et ainsi de suite, personne n'a construit de maisons de 10 ans pour y vivre pour que sa propre résidence principale ressemble à ça. Mais il existe désormais un marché sur lequel vous pouvez réellement tirer des revenus de ces produits.
Les builds, même s’ils ont leurs avantages et leurs inconvénients, je pense que c’est un outil énorme dans votre boîte à outils de pouvoir les prendre en charge car nous allons en voir davantage. Donc, si vous cherchez à construire, c’est là que vous allez vraiment travailler main dans la main avec votre comté pour savoir à quoi ressemble ce permis ? De quoi avez-vous besoin pour que cette construction soit approuvée dans le comté ? Chaque État, chaque comté sera complètement différent.
Cela peut également faire l’objet d’une rénovation. Nous effectuons donc une rénovation récente dans le même comté dans lequel nous avons également construit, et nous avons presque dû suivre le même processus pour faire venir un architecte, un ingénieur en structure. Il fallait récupérer l’intégralité… Pour moi, c’est une rénovation, à quel point cela peut-il être compliqué ? Mais nous avons dû suivre presque les mêmes étapes que pour une construction de base en ce qui concerne l'ingénierie et l'architecture, les plans de construction soumis. Le comté a dû les approuver pour une fenêtre de 25 jours. Ensuite, une fois que ceux-ci reviennent marqués et approuvés, vous avez le feu vert pour y aller. Mais il y a aussi des comtés du Montana qui n’ont pas de code du bâtiment, vous pouvez donc littéralement y installer ce que vous voulez. C’est pourquoi je dis aux gens que si vous envisagez d’investir dans ces comtés, il serait peut-être préférable de construire plutôt que d’acheter, car vous achetez en quelque sorte le bouche à oreille de quelqu’un.
Ashley:
Ouais, c'est vrai, pas de permis. C’est ainsi que cela va se faire.
Zoey :
Droite. Il n’a pas été construit pour coder. Il n’y avait aucun permis. C’est comme, qui sait si cette chose va tenir. Les comtés seront donc vos meilleurs amis, parfois vos ennemis, mais vous devez savoir qu’ils sont dedans pour garantir que leurs structures sont sûres, qu’elles sont saines et que rien ne va s’effondrer. C'est votre avantage de construire selon le code.
Tony:
Zoey, laisse-moi poser une question. Pour ce qui est de jouer gentiment avec le comté ou d'accélérer le processus d'approbation de vos plans, avez-vous trouvé quelque chose qui, d'accord, si vous faites cela lors de votre première soumission, les chances d'obtenir des révisions diminuent ?
Zoey :
Il y a quelques conseils que nous avons appris. Premièrement, si vous pouvez essayer de travailler avec un ingénieur ou un architecte plus local dans ce comté et qui a déjà travaillé dans ce comté, cela vous aidera énormément. Si vous allez dans notre comté, ils travaillent avec les mêmes 10 constructeurs. Ils pourraient lister leurs principaux constructeurs dans la région qui construisent des maisons. Ce sont des gens qui ont intérêt à essayer de faire partie de votre équipe, car ils savent ce que le comté tient à cœur, avec quoi ils vont probablement revenir. Ils peuvent essayer d’empêcher ces lignes rouges de se produire.
Ainsi, lorsque nous sommes allés chercher un ingénieur, nous voulions trouver un autre local qui avait travaillé dans ce comté. Nous avons également, avec un architecte, veillé à ce qu'il ait de l'expérience dans les montagnes Rocheuses, notamment en matière de charge de neige et de vent. Nous ne pouvons même pas acheter les mêmes fenêtres que d’autres États. Nous avions une commande en verre et ce n’est pas légal d’en avoir dans l’État du Colorado. Ce sont des choses que vous voulez que votre équipe connaisse. Parce que nous avons affaire à des élévations, nous avions un foyer que nous étions sur le point de commander, et le chef du service du bâtiment nous a appelé et il nous a dit : « Ce foyer n'est pas légal à notre élévation car il ne fonctionnera pas correctement. Il ne fonctionnera pas de la même manière qu’un foyer à élévation nulle.
Ashley:
Oh c'est intéressant. Je n'ai jamais su que c'était une chose.
Zoey :
Quand il a dit cela, cela avait du sens car des invités nous ont dit que notre four faisait parfois des ennuis. À 9,000 XNUMX pieds d’altitude, nous en sommes littéralement arrivés à la conclusion que ce n’est pas le four, c’est l’élévation. C’est juste une question de température extérieure et de ce avec quoi ils travaillent.
Ashley:
Oh.
Zoey :
Ce sont donc des choses qui, surtout si vous faites cela de loin et que vous n’êtes pas tout le temps englouti dans ce comté ou dans cette région, vous voulez vraiment que des personnes dans votre équipe sachent ces choses. Nous essayons aussi, chaque fois que nous parlons avec le comté, nous les appelons évidemment, mais si nous le pouvons et si cela vous est possible, allez dans le comté et serrez-leur la main, obtenez leurs noms. Notre chef du service du bâtiment appelle mon mari par son prénom. Il lui laisse des messages vocaux. Ils sont comme des copains. Cela semble idiot, mais c’est lui qu’il faut savoir, et nous n’avons pas eu une seule série de révisions sur notre rénovation. Étant donné qu’il s’agissait d’une cabane des années 1940, nous étions prêts à les accueillir. Mon mari est convaincu qu’en raison de ses relations avec le ministère du Bâtiment, ils ont laissé tomber.
Nous les avons appelés. Nous avons expliqué que notre situation était si ancienne et historique, et ils ont vraiment dit : « Nous voulons travailler avec vous et conserver l’histoire. Nous apprécions que vous ne vous contentiez pas de le démolir, nous n'allons donc pas vous imposer le code d'une toute nouvelle version en 2023, mais nous devons augmenter la valeur R. Nous devons augmenter l’isolation. Mais ils ont quand même travaillé avec nous, alors je vais l’accepter.
Ashley:
Ouais absolument.
Tony:
Vous avez mentionné à plusieurs reprises, Zoey, si vous faites cela à distance ou même si vous êtes quelque peu local pour avoir la bonne équipe. Alors, qui est exactement cette équipe que vous devez constituer, et quelle est votre recommandation pour trouver ces personnes ?
Zoey :
Excellente question. Donc, en fonction de la stratégie et de la vision que vous avez, je vais dire que la plupart de ces personnes seront assez courantes à rencontrer dans votre équipe, à peu près, alors ne me croyez pas sur parole, en fonction de votre situation. est. Un architecte est définitivement quelqu’un à avoir dans votre poche, surtout si vous réalisez une construction ou une rénovation majeure impliquant des murs porteurs.
C'était une courbe d'apprentissage pour moi. À un moment donné, j'étais tellement confus sur ce que faisaient l'ingénieur et l'architecte, sur ce qui était différent et sur la raison pour laquelle je payais pour les deux, que je me suis littéralement dit : « Pouvez-vous m'expliquer ce que vous faites ? fait et ce qu'il fait et pourquoi tu n'es pas le même parce que je ne comprends pas du tout ? Alors ne pensez pas que vous devez être un maître dans ce domaine. Ce sont des professionnels dans ce domaine. Il est donc formidable d’avoir un architecte dans sa poche arrière. Ils font une grande partie du travail en termes de construction ou de rénovation, pour mettre en place quelque chose. L’ingénieur, à ma grande surprise, était bien moins cher et il était bien plus rapide. Il a duré environ quatre jours… Il s’assure juste que la chose va tenir. Cela ne va pas tomber. Il peut supporter la charge de neige, de vent, quoi que vous ayez.
Ensuite, vous voudrez avoir cet entrepreneur, à moins que vous ne soyez le GC, mais la plupart ne le sont pas, surtout si vous faites cela à distance, cet entrepreneur sera votre bras droit. Il sait lire les plans. Il sait comment lire ces lignes rouges. Il va vraiment être la partie centrale de cette construction, de cette rénovation ou de ce site de glamping. Vous allez faire appel à des plombiers et des électriciens. Ils vont entrer, faire leur travail. Ils ont vraiment leur moment pendant une fenêtre de deux, trois jours, et puis ils s'en vont
La chose la plus importante que j'ai entendue une fois lors d'une conférence, Robuilt, était que le meilleur moyen de trouver un entrepreneur était d'aller à Home Depot à trois ou quatre heures du matin et de voir qui se trouvait dans ce parking. C’est avec eux que vous travaillez, et c’est vers eux que vous vous adressez parce que ce sont ces gars-là qui travaillent. En trouvant les entrepreneurs ou les installateurs de cloisons sèches ou quoi que ce soit sur Google, vous trouvez les gens qui sont assez intelligents pour commercialiser leur entreprise, mais ils n'y travaillent pas tous les jours et travaillent aussi dur que les gars qui y travaillent. Home Depot à six heures du matin. C’était une façon assez amusante de l’entendre, mais il disait : « Je ne plaisante pas. J’ai réalisé des dizaines de constructions et de rénovations, et c’est comme ça que je trouve mes gars.
C’est vraiment du bouche à oreille. Nous avons trouvé notre entrepreneur car nous devions effectuer des travaux extérieurs en rondins sur cette cabane. Le gars du journal a dit : « Hé, tu devrais parler à ce type. C’est un très bon entrepreneur pour les maisons en rondins. Nous l'avons appelé. C’est lui que nous utilisons maintenant. Il faut donc vraiment décrocher le téléphone et faire en sorte que cette chaîne de commandement trouve la bonne personne. Cela ne veut pas dire que vous devez le faire, mais c’est ainsi que nous avons trouvé tout le monde.
Tony:
J’adore l’idée de vous mettre en avant. Je n'ai jamais fait le truc de Home Depot à 6 heures du matin pour trouver des entrepreneurs potentiels. Mais ce que j’aime faire, c’est que lorsque je vois d’autres sites d’emploi actifs, peu importe où je me trouve, j’essaie toujours de m’arrêter et d’obtenir le numéro de téléphone de cette personne. Sarah et moi, nous allons faire des promenades jusqu'au Starbucks local, il se trouve en face de notre maison et il y avait des travaux de construction en cours dans l'espace de l'unité à côté du Starbucks. Alors, en tant qu’investisseurs immobiliers, que faisons-nous ? Nous sommes allés là-bas, et il y avait deux gars qui perçaient le béton pour installer la plomberie, et nous les avons contactés. Nous avons dit : « Hé, nous sommes des investisseurs immobiliers. Est-ce que vous faites aussi des trucs résidentiels ? Ils disaient : « Ouais, nous faisons des résidences. » « Est-ce que vous faites uniquement de la plomberie ? » "Non, nous faisons de la plomberie, de l'électricité, des cloisons sèches, tout ce dont vous avez besoin." Alors maintenant, nous avons un contact aussi rapide en déclenchant simplement une conversation.
Donc, si vous êtes un débutant et que vous avez du mal à trouver ces personnes ? » Home Depot est une bonne chose, mais faites simplement attention pendant que vous conduisez dans votre quartier pour voir où ces travaux sont effectués et sortez simplement de la voiture et présentez-vous, car la plupart des gens ne refuseront pas une opportunité d'obtenir un Nouvelle cliente. Et l'architecte et l'ingénieur, Zoey ? Très rapidement, quelle est la bonne façon de trouver ces personnes ?
Zoey :
Il existe différentes manières de les trouver. Honnêtement, nous avons commencé un peu de la même manière. Nous connaissions quelqu'un qui construisait, alors nous l'avons appelé. Nous sommes passés par là et avons demandé : « Qui est votre ingénieur sur ce projet ? » Nous avons eu deux devis différents de deux ingénieurs différents. J'essaie toujours d'encourager les gens, si vous le pouvez, si vous avez les ressources dans votre région, à obtenir deux à trois devis pour n'importe quel travail si vous le pouvez, car vous obtiendrez une grande variation de la charge de travail, du calendrier, de tout. cela va consister dans cette offre. Nous avons donc trouvé notre ingénieur, je pense littéralement, par le simple bouche à oreille. Nous avons répondu à un appel téléphonique. Ils ont dit : « Hé, tu devrais appeler ce type. » Nous avons appelé ce type. Il a dit : « Je suis complètement épuisé, mais cette personne pourrait peut-être le faire. »
Les ingénieurs de la région connaissent les autres ingénieurs. Il n’y en a qu’un nombre limité qui travaillent réellement dans ce domaine. Avec un architecte, on a effectivement appelé… On savait qu'on voulait aller vers une ville métropolitaine parce qu'il va y avoir beaucoup plus de disponibilité. Nous avons fait venir un architecte local, et nous avions un architecte qui se trouvait dans un rayon d'environ deux heures et demie. Il est sorti. Nous avons reçu des offres des deux, et les réponses que nous avons reçues étaient astronomiquement différentes. Pareil avec les ingénieurs. Des ingénieurs sont venus nous dire : « Vous allez devoir mettre des poutres dans ce truc, des poutres en acier. Vous pourriez même vouloir simplement le démolir. Ensuite, nous avons fait venir un architecte, un ingénieur qui nous a dit : « Cette chose existe depuis 80 ans. Il ne va probablement pas tomber. Soutenons-le un peu plus et arrêtons-le. Je ne pouvais pas croire la différence entre les deux. C’est un exemple : toujours deux ou trois si vous le pouvez, car vous pouvez évidemment deviner avec qui nous avons travaillé.
Mais même avec un autre gros travail que nous avions, on nous a proposé entre 25,000 45,000 et XNUMX XNUMX dollars, et nous n’avons pas choisi le moins cher. Nous avons choisi celui du milieu, mais c'était un bon indicateur de l'étendue des travaux. La première offre était-elle équitable sachant que la deuxième était arrivée ? Donc, si vous pouvez obtenir plusieurs offres différentes pour de nombreux travaux différents, ce sera dans votre intérêt. Même avec les entrepreneurs, ils vous proposeront des devis très différents. Demandez toujours leur travail passé. S’il vous plaît, regardez ce qu’ils ont fait. Ne les croyez pas sur parole. Si vous connaissez quelqu'un avec qui ils ont travaillé ou s'ils ont un client qui leur dit : « Oh, je viens de terminer un travail. Appelez cette personne », demandez-lui comment l'expérience s'est déroulée avec elle, car cela peut vraiment faire ou défaire… La parole de quelqu'un est excellente, mais savoir comment se sont déroulés ses actions dans ce travail est bien plus important.
Tony:
Je suppose que pendant que vous effectuez la phase d’analyse de ces séjours uniques, j’ai trouvé que c’était parfois un défi. Parce que c'est comme si vous construisiez quelque chose de vraiment unique pour cette région, comment calculer ou projeter avec précision les revenus de cette propriété si vous êtes la seule cabane en rondins de 1920 dans cette région, si vous êtes la seule yourte qui la créature a-t-elle du confort dans cette zone ? Alors, quelles sont vos étapes pour projeter les revenus de certains de ces séjours uniques ?
Zoey :
C’est une excellente question. Je pense que nous allons voir l’analyse des séjours uniques s’améliorer, ce qui devrait donner un peu d’espoir à tout le monde, si vous plongez dans l’espace du séjour unique. AirDNA vient de faire une énorme mise à jour, et il existe en fait un moyen de filtrer par maisons uniques lors de la recherche sur AirDNA et ce qu'elles apportent. Nous commençons donc tout juste à en voir davantage venir à la table. Mais ce que j’aime toujours faire, c’est prendre en compte, disons, si vous exploitez une yourte, vous serez probablement une yourte à un lit/une salle de bain, peut-être si vous avez cette salle de bain, sur place. Alors commencez par là. Sur ce marché, commencez à regarder quelle est votre concurrence en matière de un lit/une salle de bain. Vous devez tenir compte du fait que vous apportez des aspects uniques, afin que vous puissiez en tenir compte davantage dans vos revenus nocturnes. Peut-être que vous regardez les emplacements. Il n’y a pas de séjour unique autour de vous, mais il y a quelques maisons dans cette zone ou région que vous hébergeriez. Vous devez en quelque sorte prendre les pièces que vous pouvez obtenir et vraiment les reconstituer.
Ensuite, j’aime aussi regarder… Il n’y a pas de dôme à moins de 75 miles de chez nous, donc évidemment je n’ai pas de marché direct auquel comparer. Mais ce que je vais faire, c'est aller dans l'État du Colorado sur Airbnb et examiner les dômes sur lesquels j'ai un aperçu et commencer à vraiment analyser ces annonces. Même s’ils ne appartiennent pas à votre marché spécifique, si vous êtes sûr que votre clientèle dans cet État ou ce marché voudra ce type d’expérience, vous pouvez considérer cela comme une étude de marché.
C’est pourquoi j’encourage également les gens à penser à votre climat, à votre température et à votre environnement. Avant de vous laisser convaincre par un dôme ou une bulle, assurons-nous que votre région ou votre marché va le soutenir. Même pour nous pour la yourte, cela peut être toute l'année, et je n'hébergerai pas à 100% toute l'année dans une yourte. C'est ma limite d'hôte et je sais que ça va sonner bien, ça va paraître bien sur le papier, ça va sonner bien sur les photos, et ça va être une expérience traître d'être à 30 degrés dans une yourte dans les Rocheuses. Montagnes. Ce n’est pas idéal. Alors peut-être qu'un cadre en A aurait été une meilleure construction pour une location à court terme, car il aurait pu durer toute l'année tout en retenant la charge de neige et tout le reste.
Alors s'il vous plaît, pensez d'abord à votre logistique, à votre marché et à votre emplacement, mais aussi à ce que veut votre clientèle ? J'ai vu sur différents marchés, certaines personnes attirent vraiment les dômes et certaines attirent vraiment les maisons en conteneurs de stockage et certaines aiment les cadres en A. C’est donc là que vous devez savoir quel est votre groupe démographique et pour quoi sont-ils prêts à payer et que veulent-ils, car ils appartiennent tous à des séjours uniques. Mais lequel fera le mieux pour vous ?
Ashley:
J’ai cette vision de rester dans une sorte de dôme où il neige et de faire semblant de vivre dans une boule à neige. Donc, si quelqu’un a ce genre de location à court terme, faites-le moi savoir, car j’adorerais rester là où il n’y a que le dôme transparent et la neige qui tombe. Vous êtes au milieu de nulle part. J’allais probablement essayer de rester dans un hôtel et de toute façon, il ne finirait pas par neiger pendant tout mon séjour.
Zoey, quelles sont les choses uniques que vous avez apportées à vos propriétés et qui vous distinguent ? Vous l'aviez évoqué plus tôt dans l'épisode Hot Tub. En fait, j'étais à la conférence de Tony et Sarah, et Sarah a demandé à tout le monde de scander : « Dites oui au spa ! Faites le bain à remous. C’est donc un avantage, mais quelles sont les activités uniques que vous faites ?
Zoey :
Alors jacuzzi, je suis sur la longueur d’onde de Sarah avec ça. Faites le bain à remous. Je n’ai jamais vu cela blesser quelqu’un, et cela a toujours augmenté les revenus. Je dirai que quelque chose que j'ai appris en tant qu'hôte était, s'il vous plaît, si vous le pouvez, d'entretenir le spa de manière professionnelle. Parce que je l’ai eu et je me suis dit : « Oh, tout va bien. Nous pouvons former nos agents de nettoyage à ce sujet et ainsi de suite. Je me suis brûlé une fois, et c’était la seule fois où j’avais besoin d’être brûlé, et je ne le ferai plus. Le bain à remous était en panne. Nous ne parvenions pas à équilibrer les produits chimiques. Alors je me suis dit : « Nous le vidons. Je ne prends pas ce risque. » C'était un remboursement de 500 $ auquel je pensais, parce que je n'étais pas disposé à l'entretenir professionnellement pour 50 $ par semaine, j'ai eu un remboursement de 500 $ que j'ai subi. L’invitée n’a pas demandé cela, mais c’était une grosse réservation, c’était un énorme bonus pour elle d’avoir cela. Elle a même dit qu'elle voulait le bain à remous. Alors s'il vous plaît, si vous le pouvez, entretenez-le par un professionnel ou faites appel à quelqu'un qui est formé pour faire des spas afin de ne pas vous retourner contre vous. Parce que le fait d'avoir cette chose pourrait vraiment vous nuire dans les critiques et dans les futurs séjours.
Mais aussi quelque chose que nous faisons… Par exemple, notre chalet se trouve sur une fameuse piste cyclable de 40 miles, nous faisons donc des vélos électriques qui accompagneront le séjour. Ainsi, si vous restez sept jours chez nous, vous recevrez ces vélos électriques gratuitement. Si vous restez moins de sept jours, vous pouvez payer, je n'ai pas encore indiqué le nombre, mais disons 100 dollars pour votre séjour ou quelque chose comme ça.
De plus, nous créons un sauna, et je pense que les saunas vont connaître une forte croissance, semblable aux spas, simplement parce que les spas deviennent si courants que vous pouvez aller chez Costco et en acheter un pour 4,000 5,000 $ ou XNUMX XNUMX $ et le mettre à votre propriété. Je pense que les saunas barils vont être vraiment cool. Les plongées à froid, c'est quelque chose dont nous avons parlé dans la yourte, c'est faire une plongée à froid.
Ce sont des choses que vous, en tant que consommateur, propriétaire et investisseur, consommez également et choisissez où vous souhaitez séjourner et ce que vous aimez. Alors s’il vous plaît, ce n’est pas aussi compliqué qu’on pourrait le penser. Oui, regardez ce que proposent vos concurrents. C’est aussi une grande chose. Mais il peut y avoir des commodités dont vous apprécieriez également, et il n’y a aucune raison pour que quelqu’un d’autre ne l’apprécierait pas aussi. C’est donc un élément important que j’aime prendre en compte.
De plus, lorsque vous effectuez un séjour unique, il y a des choses que vous allez apprendre en tant qu'hôte et que vous devrez traiter différemment d'un séjour traditionnel dans votre logement avant que votre livre d'or ne soit réservé avec vous, que nous pouvons aborder si besoin. être. Vous ne vous contentez pas de traiter chaque invité… Ce n’est pas aussi clé en main qu’on pourrait le penser lorsqu’il est unique. Vous devez faire preuve de diligence raisonnable pour améliorer l’expérience de chacun.
Ashley:
Parlons très rapidement de ces petites choses. Il nous reste un peu de temps. Quelles sont certaines des choses dont vous parliez et que vous avez mises dans votre liste ?
Zoey :
La première année, qui… Évidemment, nous avons une saisonnalité hivernale, et ce que j'aime dire aux hôtes, c'est que ce qui est évident pour vous ne l'est pas pour quelqu'un d'autre qui voyage là-bas. Vous voyagez peut-être à Joshua Tree depuis 10 ans. Vous y êtes allé vous-même. Vous avez en fait mis les pieds à Joshua Tree. Cela ne veut pas dire que votre invité l'a fait. Donc, quelque chose que vous pensez être évident pour vous ne l’est pas pour eux. Par exemple, dans notre listing, ce dont j'avais peur au début, c'est pourquoi ce n'est pas le cas parce que je pensais que c'était évident, mais à long terme, cela a payé, de dire dans notre listing : « A 4 ×4 est requis pendant les saisons d’hiver de novembre à mars. Si vous n’avez pas de véhicule à grand dégagement, nous ne sommes pas votre propriété.
Pour moi, au début, cela revenait à refuser des invités et des réservations. Pourquoi voudrions-nous faire cela ? Mais après la première saison, j'ai en fait appris qu'en donnant cette éducation et en divulguant cette information dès le début, nous avions en fait une bien meilleure expérience d'hébergement cette saison-là et pour l'invité. Je connais Robuilt, il en parle aussi. Il dit, dans vos unités de glamping, « Veuillez lire la description complète avant de réserver, car le Wi-Fi peut devenir inégal ou il y a de l'énergie solaire, donc il ne rechargera pas toujours tous les appareils que vous possédez. » Lorsque votre voyageur connaît ces choses avant de réserver, cela lui permet de vivre une bien meilleure expérience. Ils savent dans quoi ils pourraient s’embarquer. En tant qu'hôte, vous ne vous laissez pas épuiser par ces critiques, ces mentions et ces problèmes, votre travail devient beaucoup plus facile.
Nous en divulguons donc beaucoup. Nous avons en quelque sorte appris que les directions sont… Notre maison n’apparaît même pas sur Google Maps, j’ai donc dû trouver un moyen de diriger les gens vers une maison qui n’a pas d’adresse. Nous n’avons même pas d’adresse postale à laquelle expédier les choses. Il y a donc de petites choses comme celle-là auxquelles vous ne penseriez peut-être pas entrer dans l'espace unique où une maison normale offre ce confort de créature. Alors divulguez-le à votre invité.
De plus, chaque fois qu'un invité a un problème ou que quelque chose continue de se produire, je prends toujours note : s'agit-il d'un problème que davantage d'invités et de futurs invités vont rencontrer, ou s'agit-il d'un problème ponctuel ? Par exemple, est-ce juste la personne avec qui je travaille qui ne comprend tout simplement pas ? Une fois que vous avez obtenu quelque chose plusieurs fois, c'est votre signe en tant qu'hôte que vous pourriez faire un meilleur travail pour les éduquer avant que ces questions ne se posent. Ainsi, lorsque les gens laissent des commentaires et des questions, tenez-en compte pour améliorer l'expérience de chacun et améliorer votre entreprise.
Ouais, il y a juste des petites choses qui… Nous avons même dû installer une lumière solaire rouge au bout de l'allée parce que les gens montent tellement dans l'obscurité que maintenant je dis de tourner à droite au feu rouge parce que j'ai littéralement tellement J'en ai marre de répondre aux appels téléphoniques pour savoir : « Où est-il ? Je ne peux pas y arriver. Je dis aux gens : « Arrivez de jour. Les montagnes deviennent vraiment sombres. Il n'y a pas de lumière. C’est le but des montagnes. Ces choses semblent donc évidentes pour nous ou pour quelqu’un qui y vit ou y est hébergé, mais cela ne l’est pas pour un invité venant de tout le pays.
Ashley:
J'ai récemment eu une expérience, c'était en fait le week-end dernier, où un client est parti plus tôt parce qu'il avait entendu une créature, une souris ou quelque chose dans la cabine, puis il a trouvé des excréments de souris. Ils ont envoyé des photos et tout, et ils ont dit : « Nous comprenons que c’est une cabane, mais nous allons partir. Cela vous dérangerait-il de nous rembourser les deux nuits supplémentaires où ils allaient rester ? » Je les ai remboursés pour tout le voyage. Je me sentais tellement mal, tellement mal à cause de ça. Alors, mon manager et moi, nous sommes allés dans notre annonce et nous y avons simplement mis un avertissement complet : « Ceci est une cabane dans les bois. Il y a… » Nous n’avons pas utilisé le mot souris. Nous avons dit : « Il peut y avoir des créatures et des insectes dans les environs. »
Cela a fini par fonctionner plutôt bien. Une fois partis, la femme de ménage a pu entrer directement. Ensuite, mes enfants et moi sommes allés y rester pour le week-end. C'était la première fois que nous séjournions dans notre A-frame entièrement meublé. Mais j'ai demandé à quelqu'un de venir et de tout sceller avec de la mousse pulvérisée, et nous avons installé des pièges dans les zones où les personnes et les animaux domestiques ne peuvent pas entrer et qui sont verrouillées, comme certains placards et des choses comme ça. Mais c'était juste terrifiant pour moi, du genre : « Oh mon Dieu, qu'allons-nous faire ? J’ai donc publié une vidéo à ce sujet, et de nombreux autres investisseurs m’ont donné de très bons conseils. L’une d’elles consistait simplement à divulguer complètement cette information, par exemple : « C’est une vieille, vieille cabane. Oui, il a été entièrement rénové, mais il peut encore y avoir cette petite fissure ou quelque chose par où une souris entre.
Tony:
C'est un très bon point, Ash. Je pense que ce que beaucoup de gens oublient, c'est que votre annonce, votre guide numérique, vos séquences de messagerie automatisées, ce sont des documents vivants qui doivent être mis à jour en fonction des commentaires que vous recevez des voyageurs à travers les messages, à travers vos avis. J'ai une réunion avec mon équipe tous les mardis et nous examinons nos avis sur nos propriétés lors de cette réunion du mardi. Il m'est très courant de dire : « Hé, nous devons mettre à jour la liste pour que les gens comprennent cela », ou « Hé, nous devons mettre à jour le guide numérique pour que les gens puissent le voir avant d'y arriver » ou « Hé, nous besoin de mettre à jour le… » quoi que ce soit.
Vous essayez toujours de vous assurer que vous définissez des attentes claires pour votre invité. Parce que ce n’est pas toujours le manque d’équipements ou le manque de quelque chose dans votre propriété qui vous amène à avoir une mauvaise critique. Ce sont les attentes déçues qui conduisent à de mauvaises critiques. Donc, tant que vous définissez des attentes très claires dès le départ, « Hé, le WiFi est irrégulier. Ne venez pas ici si vous essayez de diffuser quoi que ce soit, Fortnite, et de regarder votre combat UFC préféré. Ne viens pas ici si tu as peur… »
Ashley:
Vous êtes interviewé sur ce podcast.
Tony:
Ouais, "Si vous êtes interviewé sur un podcast." Il s’agit donc de définir ces attentes dès le départ. Mec, Zoey, quelle conversation incroyable jusqu'à présent. J'ai l'impression que nous pourrions continuer pendant des heures ici. Mais je veux nous amener à notre prochain segment, qui est la ligne Rookie Request. Pour tous nos débutants qui écoutent, si vous souhaitez que votre question soit potentiellement présentée dans l'émission, rendez-vous sur bigpockets.com/reply, et nous pourrions simplement utiliser votre question pour l'émission.
La question d’aujourd’hui vient de Miranda Weber. Miranda déclare : « Nous prévoyons d'obtenir un prêt sur valeur domiciliaire en espèces sur notre maison payée d'environ 240,000 XNUMX $ à utiliser comme acompte sur trois ou quatre propriétés locatives. Notre objectif est d’acheter ces propriétés locatives cette année. Nous avons un excellent crédit. Mais ma question est la suivante : qu'est-ce que cela fait à mon crédit chaque fois que nous contractons un prêt pour l'investissement ? Je sais qu’il va baisser, mais cela affectera-t-il nos taux d’intérêt à mesure que nous contractons davantage de prêts ? Zoey, je ne sais pas quelle est votre expérience ici avec la marge de crédit sur valeur domiciliaire, mais quel conseil donneriez-vous à Miranda dans cette situation ?
Zoey :
C’est une excellente question et certainement une question dynamique. Il y a plusieurs situations différentes qui vont répondre à cela, je dirais. Mais je vais donner un exemple avec le HELOC. Cela pourrait simplement remettre en question ce qu’ils envisagent d’en faire. Je pense que dans l’immobilier, il est toujours bon d’entendre ce que chacun fait et de décider ensuite de ce qui convient le mieux à votre stratégie. Nous avons effectivement choisi de souscrire un HELOC. Nous l'avons placé dans une propriété dont nous savions que l'objectif principal de cette propriété était la valeur nette et l'appréciation que nous allions obtenir avec cette propriété, parce que nous voulions que cette propriété soit ensuite évaluée à un prix beaucoup plus élevé que celui pour lequel nous l'avions achetée afin que nous puissions alors retirer de l'argent de cette propriété pour faire une prochaine propriété.
Ce qui est intéressant, c'est que vous voulez faire peut-être trois ou quatre propriétés, mais c'est là que se situe ce que Ashley mentionnait plus tôt, en tant que propriétaire et autogestionnaire, cela représente trois à quatre annonces, propriétés, unités que vous êtes maintenant. il va falloir s'inquiéter. Où, s'il ne s'agit que, disons, de trois unités inférieures à la moyenne qui rapportent au total 8,000 2000 $, 3000 XNUMX $, XNUMX XNUMX $ chacune peut-être, peut-être que cela pourrait être un meilleur investissement de prendre la totalité de cette HELOC et de la mettre dans une seule propriété qui pourrait être une propriété stellaire. pour vous les gars. C’est ici que vous décidez de ce qui vous convient le mieux.
Nous avons pris, disons, un HELOC de 350,000 395,000 $ et l'avons placé dans une propriété de 395,000 760,000 $. En fait, nous avions l'évaluateur, c'est juste arrivé, c'est arrivé hier, l'évaluateur est descendu dans la rue. Je ne sais pas combien de fois cela arrive dans la vie. Mais il est descendu et il a en fait dit : « Oh, c'est la place de vos gars ? Il sait tout. « Oh, vous l'avez acheté pour 1920 800,000 $. Je peux voir quand tu l’as acheté. Il a déclaré : « Je viens d’évaluer une cabane en bas de la rue pour XNUMX XNUMX $, et aucune rénovation n’a été effectuée. Nous sommes encore dans les années XNUMX. Si vous m'appelez quand cela sera fait, cela devrait être évalué entre XNUMX XNUMX et XNUMX million de dollars.
Tony:
Wow.
Zoey :
C'est pourquoi nous l'avons acheté. Nous savions que notre location courte se porterait bien, qu'elle aurait fière allure, que ce serait une propriété sympa, mais nous sommes là pour l'appréciation et l'équité parce que nous voulons ensuite prendre cette propriété pour tirer parti de la prochaine propriété. C’est donc un excellent plan, et je pense que vous avez tout le mérite que vous avez mentionné. Mais il faut réfléchir à la question suivante : en tant que propriétaire, que faites-vous sur le plan logistique et que pouvez-vous faire ? Pouvez-vous prendre physiquement possession de trois propriétés au cours des six prochains mois ? Ce n’est en aucun cas pour les faibles.
Tony:
Passons à notre prochain segment ici, qui est l'examen de recrue. Zoey, ce sont les mêmes questions que nous posons à chaque invité qui vient au Rookie Show. Question numéro un : quelle est la chose concrète que les débutants devraient faire après avoir écouté votre épisode ?
Zoey :
J'encourage toute recrue qui a pour objectif à court terme des séjours uniques d'aller sur place et d'explorer et de rechercher à quoi pourrait ressembler votre séjour idéal et unique, alors construisez-vous en quelque sorte une vision. Beaucoup de gens me demandent : « Qu’est-ce que je fais ? Je leur dis : « Allez sur Airbnb, la plateforme sur laquelle vous allez éventuellement héberger, et recherchez les catégories proposées par Airbnb. Où peut-on réellement tomber dans cette catégorie ? Quelle est votre vision idéale ? Comme tu l'as dit, Ashley, vous avez un cadre en A. Cela n’est pas sorti de nulle part. Vous aviez une vision selon laquelle vous vouliez que ce soit un cadre en A.
Si vous ressentez vraiment cet espace unique, vous vous y alignez, il grandit, je peux le confirmer, la catégorie va continuer à s'améliorer, vous devez comprendre où est votre place là-dedans parce que je crois qu'il y a une place pour tout le monde. Si vous n’êtes pas ce constructeur ou si vous n’avez pas envie de donner vie à quelque chose, alors peut-être que vous êtes le rénovateur d’une propriété ou que vous vous concentrez vraiment sur un certain endroit ou quelque chose du genre. Alors faites vraiment vos recherches, consacrez-y du temps car cela peut être très amusant. Certaines de mes activités préférées sont d'aller sur Airbnb et de trouver ces séjours uniques. J'aime toujours encourager les gens, créer une liste de souhaits pour que vous les ayez sur votre compte Airbnb et commencer simplement à mettre en favoris les propriétés que vous aimez vraiment. Qu'ils fassent un excellent travail avec leurs photos, la description de leur logement ou que leur séjour soit phénoménal, commencez à les mettre en favoris afin de pouvoir créer le portfolio de vos rêves dont vous souhaitez partir.
Ashley:
Zoey, quel est l'application logicielle que vous utilisez actuellement dans votre entreprise ?
Zoey :
Je dirais que l’essentiel pour les locations à court terme est un outil de gestion immobilière, un système PMS, qui va vraiment vous aider à démarrer votre entreprise. J’ai parlé à des gens qui disent : « Je suis tellement épuisé après la saison estivale. Que fais-tu pour récupérer un peu ? Honnêtement, ma réponse est : « Vous ne devriez pas être aussi épuisé. » Si vous avez mis en place des processus pour vos entreprises, je suis désolé que vous vous sentiez épuisé, mais vous ne devriez pas le faire, car ils nous enlèvent vraiment une grande partie du fardeau en tant qu'hôtes. Il y en a tellement de différents que vous pouvez utiliser, mais s'assurer vraiment que vous en avez un qui s'intègre bien à votre entreprise vous enlèvera une grande partie de ce poids afin que votre temps soit mieux consacré à travailler sur l'entreprise, pas dans le business. J'utilise Guesty For Hosts en ce moment. J’en ai vu quelques autres apparaître dans l’industrie. Certains s'intègrent à l'IA, et je pense que nous allons voir l'IA jouer vraiment dans le domaine de la location à court terme dans la gestion de vos entreprises. Mais j’ai entendu de très bonnes choses de la part de bon nombre d’entre eux.
Ashley:
Ouais, j'utilise Hostfully, et Tony, Hospitalable ?
Tony:
Mm-hmm, ouais. Zoey, utilisez-vous des assistants virtuels dans votre entreprise ?
Zoey :
Pour le moment, ce n’est pas le cas. Je suis sur le point de… L'hiver est notre saison la plus difficile, alors je me dis : « D'accord, est-il temps de faire venir quelqu'un à l'approche de l'hiver ? Mais grâce à nos logiciels et à nos processus, nous avons pu vraiment maintenir ces attentes à ce que le client attend, et nous n'avons vraiment pas beaucoup de ces nuances ponctuelles. Parce que nous sommes dans une région unique, dans des endroits éloignés, etc., nous comptons vraiment plus sur notre équipe sur le terrain que sur notre équipe virtuelle en soi, car nous possédons deux camions chasse-neige, une chargeuse compacte et des souffleuses à neige. Il y a beaucoup de choses à faire en arrière-plan de l’entreprise pour garder quelque chose comme ça ouvert toute l’année.
Tony:
Très bien, dernière question pour toi, Zoey. Où comptez-vous être dans cinq ans ?
Zoey :
Dans cinq ans, nous aimerions continuer à développer notre portefeuille de séjours unique. Nous sommes jeunes, nous avons l’énergie, nous avons l’envie de continuer. Nous avons eu de la chance et beaucoup de chance que notre entreprise nous permette de voyager pratiquement à temps plein et de le faire quand nous le souhaitons. Les locations à court terme sont très fluctuantes. Vous travaillez très dur pendant quelques mois, puis vous récupérez ces mois dans votre poche et vous pouvez faire ce que vous voulez. Nous apprécions donc vraiment, même lorsque les journées sont dures, d'être dedans, de construire quelque chose et de le voir prendre vie. Il n’y a vraiment rien qui vous humilie plus que de regarder une maison à moitié construite et vous vous dites : « Ça a l’air si bien. C'est tellement bon." Pour la plupart des gens, cela ressemble à une destruction. Nous voulons donc continuer à faire évoluer ce portefeuille.
J'ai entendu une chose amusante, Kristie Wolfe, elle est énorme dans la catégorie OMG, et elle a littéralement dit : "Je construis des séjours que je trouve cool, et les gens viennent vers eux." Elle n'est probablement pas comme la plupart d'entre nous. Elle dit : « Je ne fais pas de calculs. Je ne regarde pas les marchés. Je trouve les choses qui sont cool, et j’aimerais y rester et c’est comme ça que je construis mon portfolio. Je n’encourage pas cela. Exécutez vos chiffres. Mais je pensais juste que c’était une excellente façon de… Ce n’est pas si compliqué. Nous sommes tous des consommateurs. Je pensais que c'était tellement drôle. Elle est l’une des plus importantes dans le domaine d’Airbnb pour les séjours OMG, et c’est sa réponse sur la façon dont elle trouve des propriétés à faire.
Tony:
Elle est plus courageuse que moi parce que je dois faire quelques calculs avant de faire quoi que ce soit. Je ne sais pas si j’ai le courage de laisser mon cœur chanter de cette façon.
Zoey :
Oui.
Ashley:
Eh bien, Zoey, merci beaucoup d'être venue et d'avoir pris le temps de partager vos connaissances et votre expérience avec nous. Pouvez-vous indiquer à tout le monde où ils peuvent vous contacter et obtenir plus d'informations sur vous ?
Zoey :
Vous pouvez me trouver sur tous les réseaux sociaux, Zoey Berghoff. N'hésitez pas à m'envoyer un DM si vous avez des questions, si vous développez. Je suis là avec vous, dans le vif du sujet, donc j'aimerais prendre contact avec n'importe lequel d'entre vous. J'ai des ressources gratuites si vous êtes intéressé. Envoyez-moi simplement BiggerPockets en message privé et je vous les enverrai. C’est exactement le genre de choses qui ont commencé dans mon entreprise.
Ashley:
Cool. Merci beaucoup. Je m'appelle Ashley @wealthfromrentals et il est Tony @tonyjrobinson sur Instagram. Nous serons de retour samedi avec une réponse de recrue. (en chantant)
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Le pouvoir de réinvestir vos bénéfices réinvestis dans votre portefeuille immobilier
- Réduire vos frais généraux à travers piratage de terres
- Comment constituer l’équipe idéale pour votre construction de location à court terme
- Faire en sorte que votre comté approuve votre nouvelle construction or projet de rénovation domiciliaire
- Comment analyser un bien locatif unique (quand il n'y a pas de comps !)
- Créer une expérience client unique qui fait ressortir votre location
- Choses que vous DEVEZ inclure dans votre description de la location à court terme
- Et So Beaucoup plus!
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- ajout
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- permet
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- l'analyse
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- plus
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- demandé
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- assistants
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- Apportez le
- élargir
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- Pays
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- courbe
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- traitement
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- définition
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- dollars
- fait
- Ne pas
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- duo
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- reflux
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- encourageant
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- s'efforcer
- terminé
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- Les ingénieurs
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- faire une éventuelle
- Chaque
- tout le monde
- tout le monde
- tout le monde est
- peut
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- exemple
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- exceptionnel
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- Développer vous
- attendre
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- attend
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- Expériences
- Expliquer
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- les
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- factorisé
- facteurs
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- Figure
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- trouver
- trouve
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- concentré
- mettant l'accent
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- donné
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- Croissance
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- arrivé
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- arrive
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- Vous avez
- ayant
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- entendu
- entendre
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- ici
- caché
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- lui
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- Histoire
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- hôtes
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- améliorations
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- investi
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- IT
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- limites
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- emplacements
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- recherchez-
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- LES PLANTES
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- maintenir
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- FAIT DU
- Fabrication
- man
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- gestion
- manager
- les gérer
- de nombreuses
- Map
- Mars
- Marché
- Étude de marché
- part de marché
- Marchés
- maître
- Matière
- Maximisez
- Mai..
- peut être
- me
- signifier
- sens
- veux dire
- Découvrez
- réunion
- mentionné
- mentions
- messages
- messagerie
- Milieu
- Mi-parcours
- pourrait
- puissant
- million
- million de dollars
- l'esprit
- minimal
- minutes
- moment
- de l'argent
- Mois
- mois
- PLUS
- matin
- Hypothéquer
- (en fait, presque toutes)
- motivation
- souris
- bouche
- Bougez
- beaucoup
- plusieurs
- must
- my
- moi-même
- prénom
- noms
- Nationales
- Parc national
- Nature
- Près
- nécessairement
- Besoin
- nécessaire
- n'allons jamais
- Nouveauté
- Plus récent
- next
- agréable
- niche
- aucune
- Aucun
- Ordinaire
- noter
- rien
- Novembre
- maintenant
- nuances
- nombre
- numéros
- évident
- bizarrement
- of
- de rabais
- code
- offrant
- compenser
- oh
- Bien
- Vieux
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- on
- une fois
- ONE
- et, finalement,
- en ligne
- uniquement
- sur
- ouvert
- fonctionner
- d'exploitation
- Avis
- Opportunités
- Optimiser
- Option
- Options
- or
- de commander
- Autre
- nos
- le nôtre
- nous-mêmes
- ande
- au contrôle
- plus de
- propre
- propriétaire
- payé
- Pain
- Points douloureux
- peindre
- pandémie
- Papier
- Parc
- parking
- partie
- les partenaires
- les pièces
- En passant
- passé
- chemin
- Payer
- payant
- Paiements
- Courant
- Personnes
- peopleâ € ™ s
- /
- parfaite
- permis
- personne
- Personnellement
- Animaux
- phase
- phénoménal
- Téléphone
- Appel téléphonique
- appels téléphoniques
- Photos
- les expressions clés
- Physiquement
- en particulier pendant la préparation
- choisi
- image
- PHOTOS
- pièce
- pièces
- Place
- Des endroits
- plan
- et la planification de votre patrimoine
- plans
- plateforme
- Platon
- Intelligence des données Platon
- PlatonDonnées
- Jouez
- joueur
- jouer
- veuillez cliquer
- Plomberie
- plonger
- plonge
- Syndrôme pré-menstruel
- Podcast
- Podcasts
- Point
- des notes bonus
- ÉTANG
- pool
- pop
- portefeuille
- position
- possible
- posté
- défaillances
- l'éventualité
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- Tarifs
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- Probablement
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- acheté
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- Rapide
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- Devis
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- raisonnable
- récent
- récemment
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- éloigné
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- Résidence
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- Résidence
- Résidentiel
- Hôtels
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- Resources
- réponse
- réponses
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- Avis
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- risquer
- Rocheux
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- Round
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- dire
- dire
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- Partager
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- situations
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- structures
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- Soumission
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- dire
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- leur
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- puis
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- Ces
- l'ont
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- des choses
- Pense
- En pensant
- this
- cette année
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- pensée
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- trois jours
- Avec
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- TOTALEMENT
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- Voyages
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- voyage
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- Essai
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- TOUR
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- compréhension
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- unité
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- véhicule
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- Vidéo
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- marcha
- marche
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- vouloir
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- WELL
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- Qu’est ce qu'
- quelle que soit
- quand
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- que
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- tout en
- WHO
- la totalité
- why
- large
- Wifi
- Sauvage
- sera
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- Vent
- fenêtre
- fenêtres
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