Un nouveau marché du logement se forme : comment en profiter en 2023

Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur le marché. Je suis votre hôte, Dave Meyer. Rejoint aujourd'hui Henry Washington, Jamil Damji et Kathy Fettke. Bonne année à tous.

Catherine :
Bonne année.

Jamil :
Bonne année.

Henri:
Bonne année, les gars.

Dave:
Je sais que cet épisode ne sort pas avant la mi-janvier, mais c'est la première fois que nous nous voyons depuis la nouvelle année. Quelqu'un fait quelque chose d'amusant pendant les vacances ?

Catherine :
Nous sommes entrés dans cette routine. Je sais que ce n'est pas amusant, c'est bizarre, mais en ce qui concerne le plongeon à froid, nous le faisons tous les jours.

Dave:
Oh.

Catherine :
Chaque jour, comme en ce moment, j'ai si froid, mais je suppose que c'est bon pour toi. Alors je vais avec.

Jamil :
En fait, les plongées à froid sont fantastiques. Ils se sentent si bien. Ils se sentent mal quand on est dedans, mais après, c'est comme être sur un nuage.

Catherine :
Sur la drogue, eh bien, oui. Vous prenez de l'épinéphrine ou quelque chose du genre, donc quelque chose se libère et vous avez réellement l'impression de planer et c'est un plan naturel, alors vous en devenez accro. Alors maintenant, nous plongeons dans le froid tous les jours, tous les matins.

Dave:
Ouah. Allez-vous simplement directement dans l'océan ?

Catherine :
Ce serait une façon de procéder, mais nous ne voulons pas chauffer notre piscine. C'est tellement cher, alors on va dans la piscine, il fait 50 degrés.

Dave:
Oh bon sang.

Catherine :
Restez là-dedans sept à dix minutes et il fait froid.

Henri:
Bonne nuit.

Catherine :
Venez nous rejoindre.

Henri:
Absolument.

Dave:
Je vous ai demandé si vous aviez fait quelque chose d'amusant pendant les pauses, mais je suppose que cela passe pour amusant pour certaines personnes. Nous allons aborder notre sujet aujourd'hui, qui est un rapport que j'ai écrit, intitulé L'état de l'investissement immobilier en 2023. J'ai essentiellement résumé toutes mes pensées et, soyons honnêtes, j'ai volé beaucoup de vos prises au cours de l'année dernière et j'ai essentiellement résumé ce que je pense qui se passe sur le marché immobilier et posé quelques questions, quelques réflexions et quelques conseils sur ce qui s'est passé. en 2023, et j'espère que nous pourrons en parler aujourd'hui.

Catherine :
Ouais, Dave, ce rapport est génial, au fait. Si bon. C'est comme si vous aviez écrit un autre livre en 2022. C'est incroyable.

Jamil :
C'est super perspicace. Je pense que cette lecture devrait être recommandée à tous ceux qui souhaitent se lancer dans l'investissement immobilier ou aux investisseurs immobiliers actuels qui pourraient avoir des questions. Si ce rapport pouvait faire partie même de la conscience médiatique, j’ai l’impression que nous serions tous mieux préparés. Alors Dave, merci d'avoir préparé et créé quelque chose de tempéré, de vrai et de réel. Ce n’est pas biaisé. J'ai souvent l'impression qu'en tant qu'investisseurs immobiliers, nous voulons pousser comme, hé, l'immobilier, l'immobilier, l'immobilier. Mais c'était comme si c'était un look très tempéré et je l'ai vraiment apprécié.

Catherine :
Et d’un autre côté, les médias sont toujours à la recherche de quelque chose de terrifiant à raconter, ils peuvent donc toujours, comment dire, manipuler les données pour que les choses paraissent pires qu’elles ne le sont. Vos graphiques dans ce rapport apportent donc la clarté dont les gens ont besoin.

Henri:
Oui exactement. C'était mon point de vue. Je pense que ce qui rend cela formidable, en particulier pour quelqu'un qui est nouveau ou qui n'est pas habitué à consulter des données, des données immobilières, car nous le disons souvent, assurez-vous de bien comprendre les données de votre marché. Et je pense que ce qui est génial, c'est qu'il s'agit d'un aperçu abrégé de différentes mesures et d'une vision impartiale de votre définition, puis vous parlez de ce qu'elles signifient, puis vous parlez de la manière dont cela les affecte actuellement.
Je pense donc que même si vous lisez ceci dans cinq ans, alors que le marché sera complètement différent, comprendre quels sont ces paramètres et comment ils peuvent affecter l’immobilier et les décisions d’achat à venir est extrêmement puissant. Donc je pense que c'est génial.

Dave:
Oh, et bien, merci les gars. Et si quelqu'un qui écoute ceci souhaite le télécharger, il s'agit essentiellement d'un rapport complet sur l'industrie, mais chez Bigger Pockets, nous le donnons gratuitement. Vous pouvez le télécharger sur bigpockets.com/report. C'est totalement gratuit. Et comme ils l’ont tous dit, il vise non seulement à vous donner une compréhension des conditions actuelles du marché, mais également à vous aider à analyser le marché à l’avenir en comprenant certaines données du marché.
Et j'apprécie tous vos aimables paroles, mais nous devons en débattre, vous devez donc être un peu plus méchant et un peu plus critique alors que nous passons à la section suivante.
Alors tout le monde, si vous voulez suivre, allez le télécharger dès maintenant, bigpockets.com/report. Nous allons faire une pause rapide, puis plonger dans le rapport afin que vous puissiez comprendre certains des sujets de haut niveau qui y sont abordés.
Très bien, commençons par donner votre avis sur l'état de l'investissement immobilier en 2023, car je vais résumer ce que j'ai mis dans le rapport en une minute, mais si vous deviez dire en 10, 20 mots ou moins, Jamil, comment décririez-vous l’état actuel de l’investissement immobilier ?

Jamil :
En 20 mots ou moins ? Je dirais excitant, opportuniste, motivant, gourmand en argent, effrayant, et faites-le.

Dave:
Je l'aime.

Jamil :
C'est tout.

Dave:
J'aime que vous disiez à la fois excitant et effrayant parce que je pense que c'est une très bonne façon de décrire ce qui se passe. Et toi, Henri ? Comment décririez-vous l’état actuel de l’investissement ?

Henri:
Oui, je pense que l’état actuel de l’investissement est exactement ce que nous avons tous demandé et ce qu’ils disent, faites attention à ce que vous demandez. Nous avons tous investi dans l’immobilier pour pouvoir créer de la richesse. Eh bien, la richesse se construit lorsque l’opportunité est créée, lorsque vous pouvez acheter à prix réduit. Eh bien, voilà à quoi ressemble un achat à prix réduit. Je suis donc d'accord avec Jamil. C’est excitant et effrayant, mais vous devez le faire parce que c’est ce que vous avez demandé. Achetez au rabais et commencez à créer cette richesse.

Dave:
Absolument. Et toi, Kathy ?

Catherine :
Je vais le faire en deux mots, plaisir et douleur. Vraiment, un peu comme la chute du charbon. Il va y avoir beaucoup de douleur, beaucoup de douleur. Cela va être une année difficile pour beaucoup de gens. Il y aura aussi du plaisir. Il y aura beaucoup d'opportunités pour les gens. Je veux donc simplement envoyer ce message selon lequel cela fait partie de l’immobilier. Vous en gagnez un peu, vous en perdez un peu. Si vous en perdez, connaissez simplement la prochaine offre, vous obtiendrez une meilleure offre et en gagnerez. Et l'espoir est qu'à la fin du jeu, vous aurez gagné plus que vous n'aurez perdu.

Dave:
C'est une façon parfaite de le décrire. Je pense que vous fournissez tous un très bon résumé de ce qui se passe, qui est essentiellement une correction, et c'est effrayant, mais cela offre également une opportunité aux personnes qui peuvent se permettre des prix plus élevés ou dont les prix ont été écartés ou qui sont trop compétitifs ou trop occupé. Et c’est donc ce que nous commençons à voir.
Et si vous téléchargez le rapport sur l'état de l'immobilier 2023, vous verrez qu'essentiellement, de la façon dont je l'ai résumé et pas aussi concis que vous venez de le faire, c'est un rapport complet là, c'est-à-dire que pendant deux ans, nous avons vu tous les grands variable, tous les points de données majeurs qui nous aident à comprendre et à prédire le marché immobilier allaient dans une direction et celle-ci était en hausse. Cela va de tout, de l'inventaire, de l'offre de logements, de la demande démographique, de l'abordabilité, des taux hypothécaires, peu importe, de l'inflation, quoi qu'il en soit, tout ce qui, en tant qu'analyste ou économiste, vous indique que les prix augmentent.
Et je sais que pour beaucoup de gens, cela ressemble à une bulle pleine de comportements irrationnels, mais il y a de vraies raisons pour lesquelles les prix ont augmenté et elles ne sont pas toutes irrationnelles. De nombreuses conditions macroéconomiques ont soutenu cela. Depuis le milieu de l’année dernière, nous avons constaté certaines de ces variables. Certains des facteurs qui dictent l’orientation des prix de l’immobilier ont tous contribué à faire monter les prix. Aujourd’hui, nous constatons que l’abordabilité et la demande commencent à s’inverser, ce qui commence à peser sur les prix de l’immobilier.
Nous constatons donc aujourd’hui un marché beaucoup plus équilibré. Et je sais que contrairement aux deux dernières années, l’équilibre ressemble à un crash pour beaucoup de gens parce que nous voyions les choses augmenter si rapidement. Nous commençons maintenant à voir les prix stagner et sur de nombreux marchés, certains continuent de croître et certains marchés commencent à décliner.
Mais cela crée essentiellement un tout nouveau marché immobilier que nous n’avons pas vu depuis longtemps. Et comme vous l'avez dit, cela crée à la fois de la peur et il va y avoir des pertes et des douleurs, comme Kathy l'a dit, mais il va y avoir des opportunités. Et donc, si vous voulez comprendre ces dynamiques et le fonctionnement de ces différentes variables dont je viens de parler, je les aborde de manière très détaillée dans le rapport. Alors va vérifier ça.
Mais je pense que pour les besoins de ce podcast, j'aimerais me concentrer uniquement sur les domaines d'opportunités et de risques. Quels sont les principaux domaines d’opportunité que vous voyez tous, et quelles sont les choses que vous allez personnellement éviter ? Le rapport contient 11 recommandations sur la manière d'investir en 2023. Et Kathy, commençons par vous. Selon vous, laquelle de ces recommandations ou vous pourriez choisir vos propres recommandations pour 2023 est la plus urgente pour notre public ?

Catherine :
Je veux dire, l’opportunité est certainement d’être acheteur. Et c’est ce que nous faisons en créant un fonds de location unifamilial. Et nous achetons activement parce que nous avons des liquidités. Et c'était l'un de vos arguments : si vous avez de l'argent liquide, vous avez le pouvoir aujourd'hui, et vous n'êtes pas obligé d'avoir votre propre argent personnel. Je veux dire, c'est ça l'OPM, l'argent des autres, il faut trouver comment faire ça. Et il existe de nombreuses façons, mais l'opportunité d'acquérir un bien immobilier est incroyable à l'heure actuelle, mais il doit s'agir du bon bien immobilier.
Cela pourrait être un peu plus tôt pour certains investissements commerciaux car ce marché ne s'est pas encore tout à fait adapté. Il n’a pas corrigé la situation comme il aurait pu le faire et le fera probablement. Donc personnellement, je ne m'intéresserai probablement pas au commercial avant la fin de l'année ou jusqu'à ce que les choses se stabilisent. Mais dans le domaine des maisons unifamiliales ou d'un à quatre logements, nous sommes extrêmement actifs parce que c'est un marché où nous pouvons… il y a très peu de concurrence en ce moment et les prix sont en baisse et pourtant la demande de locations est tellement forte parce qu'il est si difficile pour les gens de acheter aujourd'hui.
Nous offrons donc toujours ce service incroyable permettant aux gens d'avoir une maison, un toit au-dessus de leur tête à un prix, espérons-le, abordable, car nous obtenons les propriétés à un prix moins cher, ce qui signifie que nous pouvons les louer à moindre coût.

Dave:
Très bien, super. J'ai plusieurs questions à ce sujet. L’une des recommandations était donc d’utiliser de l’argent liquide si vous le pouvez. Cela signifie-t-il que vous êtes dans votre fonds, que vous utilisez des dettes ou que vous effectuez tous vos achats en espèces ?

Catherine :
Eh bien, en tant que fonds, nous collectons des capitaux auprès des investisseurs. Notre objectif est donc de 20 millions en cash. Nous collectons donc ces liquidités et acquérons les propriétés en espèces, ce qui est le jeu. Si vous n'avez pas besoin d'attendre 30 jours pour obtenir un prêt et que vous pouvez simplement apporter de l'argent et clôturer en sept jours, eh bien, vous obtiendrez une très bonne affaire car il y a beaucoup de détresse.
Mais l’idée est qu’une fois que nous avons 50 propriétés, voire 20 propriétés, nous avons des banques locales prêtes à refinancer, par groupe de cinq. C'est incroyable. Et ce sont encore une fois des banques locales qui comprennent le marché, elles comprennent les propriétés, elles comprennent leurs garanties, elles savent que nous les obtenons à un si bas prix qu'elles ne pensent pas que ce soit risqué. Alors l’idée est que nous allons acheter 20 à 30, 40 maisons, les rénover, utiliser cet argent, aller en acheter d’autres. C'est une sorte de fonds BRRRR, je suppose.

Dave:
Non, c'est une excellente idée car en gros, vous réduisez vos coûts de détention. Vous achetez au comptant et ne payez pas ces intérêts de 7 ou XNUMX %, sans obtenir de dette relais ou quoi que ce soit du genre. Et puis, une fois que vous l'avez stabilisé et que vous avez généré un revenu solide, vous êtes alors en mesure de rembourser la dette, ce qui semble être un très bon taux.

Catherine :
Un très bon taux pour maintenir le LTV assez bas. Mais encore une fois, si c'est le cas, un LTV de 70, mais nous récupérons tout notre argent parce que nous forçons son appréciation en achetant à bas prix, en achetant en profondeur. Encore une fois, un autre de vos points, acheter très profondément, obtenir ces très bons prix et la boîte d'achat n'est pas une rénovation en profondeur. Nous achetons en profondeur, mais c'est une sorte de rénovation légère, ce qui est vraiment cool. Quand est-ce que tu peux faire ça ? Bénéficiez de réductions sur des choses que vous n'avez pas vraiment besoin de trop réparer. Et c'est l'occasion.
Comme je l'ai dit, l'une de nos premières acquisitions a été une maison de 120,000 20 $, une maison de trois chambres et deux salles de bain juste à côté de l'endroit où tous les nouveaux emplois massifs arrivent dans le nord du Texas, nous investissons peut-être 30,000, 220 70 $ dans la rénovation, et l'ARV est de XNUMX, alors prenez XNUMX % de LTV là-dessus. Nous récupérons notre argent et allons recommencer. Et puis une fois que vous avez acheté, prenez cela… vous achetez les maisons, vous retirez l’argent, achetez plus de maisons, puis vous recommencez parce que la banque prêtera sur le prochain groupe de maisons que nous avons acheté.

Dave:
Kathy, vous parlez d'achats approfondis, ce qui est encore une fois l'une des autres recommandations ici, que je vais demander à Jamil. Je sais que c'est votre truc, nous en parlerons dans une seconde, mais le concept ici est essentiellement d'acheter en dessous de la valeur marchande. Kathy, dans un marché en correction où il existe un risque de baisse des valeurs marchandes, avez-vous une règle empirique du niveau de valeur en dessous du marché que vous recherchez afin d'atténuer tout risque de dépréciation supplémentaire de la valeur ?

Catherine :
Eh bien, il s’agit d’un fonds de location, donc ce que nous examinons en réalité, c’est le flux de trésorerie. Et ce serait la règle empirique, car nous prévoyons de les conserver pendant cinq à sept ans et nous savons déjà que les marchés changent et que nous ne serons plus sur le même marché dans un an ou deux. Ce que nous savons, c'est qu'il existe toujours une énorme demande de locations. Nous ne nous intéressons donc pas tant à la valeur de l'actif, mais plutôt à la valeur de l'actif : cette propriété va-t-elle générer des flux de trésorerie une fois que nous y aurons investi tout l'argent de la rénovation ? Si suffisamment profond qu'il s'agit d'une propriété BRRRR, ce serait la principale chose que nous puissions refinancer à 70 % et récupérer notre argent.

Dave:
Génial. Eh bien, Jamil, je ne veux pas parler pour vous et choisir quelle est votre recommandation ou quelle est votre recommandation pour 2023, mais l'achat en profondeur en fait-il partie ?

Jamil :
Absolument. Si j’avais un surnom, ce serait « Buy Deep », ce serait mon nom. Cela a toujours été ma philosophie et j’ai vécu selon cette philosophie lorsque le marché devenait fou. Beaucoup de gens ne croyaient pas qu’il était encore possible d’acheter une propriété à des prix très réduits alors que les gens payaient plus que ce qu’ils demandaient sur le marché de détail primaire.
Alors très rapidement, laissez-moi vous expliquer cela. Le marché de détail primaire est le MLS où la majorité des gens négocient des biens immobiliers, le marché immobilier secondaire est celui dans lequel je joue généralement, qui concerne les propriétés en difficulté des investisseurs hors marché qui ne peuvent généralement pas être financées. J'avais donc l'habitude d'acheter de très bonnes affaires ici et je ne touchais même pas aux maisons sur le marché de détail parce qu'elles étaient trop chères et que les vendeurs étaient fous. Tout est basculé en ce moment. Donc pour le moment, je ne sors pas du marché. Je ne vais pas aller voir des propriétaires privés et leur dire : « Hé, laissez-moi acheter votre maison à prix réduit », parce qu'ils sont encore dehors pour déjeuner.
Ils croient toujours que leurs maisons valent le prix de vente de la maison d’en bas en mars 2022, qui était le sommet du marché. Et donc je ne veux même pas avoir cet argument pour le moment. Ce que je veux faire, c’est éliminer ces frictions. Je vais sur le marché, je parle à des agents immobiliers qui ont des annonces actives qui durent 30, 60, 90 jours sur le marché, assis, ramassant la poussière, découvrant la raison pour laquelle ce vendeur veut vendre, demandant si ou non, ce vendeur accepte l'état actuel des événements, et se rend-il compte que s'il veut faire du commerce, il va en subir un coup dur et s'il est vraiment motivé à vendre, j'ai un certain nombre à l'esprit que je peux présenter. Et une fois sur dix, j’y parviens. Et j'achète des produits en ce moment à 10 % des ARV.
Et donc, lorsque j'achète 50 % des ARV, je suis exactement ce que dit Kathy. Je pourrais aller le louer et le refaire et le faire encore et encore et avoir des retours infinis sur cette situation. Et donc acheter en profondeur en fait absolument partie. Et puis deuxièmement, ne pas prendre trop de temps. Le financement du propriétaire, je sais que nous en avons parlé dans votre rapport, sujet deux, je me méfie toujours sur le sujet deux, le gorille de 900 livres dans mon monde dans le sujet deux, c'est la clause d'échéance à la vente dont je n'aime pas forcément avoir une formulation dans un document qui résume essentiellement ce que j'ai fait ici dans un accord sur le sujet deux.
Je opte donc pour des trucs de financement par le propriétaire qui peuvent être un peu plus chers, 0 % de mise de fonds, 0 % d'intérêt, une durée de 30 ans. Et si je peux louer cela et l’encaisser, rembourser cette dette, avoir une belle vie.

Dave:
Et je pense qu’en général, les gens regroupent le financement créatif en une seule chose. Et comme tu l'as dit, Jamil, ce sont deux choses différentes. Le deuxième sujet est lorsque vous assumez l'hypothèque existante de quelqu'un, et il y a cette chose dans les hypothèques appelée la clause d'échéance à la vente, qui signifie que si l'hypothèque change de mains, la banque peut appeler le solde du prêt dû. Et cela n’arrive généralement pas, mais il y a une chance. Et c'est ce que vous dites, ce risque est trop élevé pour vous.

Jamil :
Oui, lorsque les marchés changent et surtout avec les stratégies et les gens qui font du bruit, mon meilleur ami est le plus bruyant du monde lorsqu'il s'agit du deuxième sujet. Et les prêteurs vont en prendre note. Ils verront ces choses, ils comprendront et ils diront : « Est-ce que nous sommes dans le coup ? » Sommes-nous d'accord avec certaines de ces choses qui se passent ici, et devrions-nous resserrer les choses et accorder plus d'attention à… » Écoutez, vous faites une mauvaise assurance sur le deuxième sujet, la clause d'échéance de vente est invoquée. Donc, si nous devons être sur la pointe des pieds dans une transaction immobilière, je ne suis pas d'accord.

Dave:
Je pense aussi que ce qui est intéressant, en plus de ce que vous dites à propos de sa popularité, c'est que dans ce type d'hypothèque à taux d'intérêt croissant, la banque est moins incitée à vous laisser conserver une hypothèque à 3 %, car elle pourrait entrez, dites que c'est dû, puis essayez d'obtenir une autre hypothèque à 5 %, ce qui est bien mieux pour eux.

Jamil :
Absolument.

Dave:
Mais pour en revenir à votre point, le financement du vendeur, en revanche,

Jamil :
Le tenir.

Dave:
… qu'il s'agit essentiellement des conditions que vous pouvez négocier avec le vendeur, et donc il y a beaucoup plus de flexibilité et si vous le faites correctement avec un bon contrat, c'est beaucoup moins risqué.

Jamil :
Correct. Et c'est là que mes deux plus gros paris en ce moment sont d'acheter à 50 % de l'ARV et de conserver, puis d'aller chercher des vendeurs qui ne sont peut-être pas intéressés à vendre à prix réduit, mais qui souhaitent offrir des conditions parce que le marché est qu'ils doivent avoir la flexibilité, la demande étant là où elle est actuellement, la flexibilité que j'ai besoin que vous m'offriez est de 0 % d'intérêt, 0 % de mise de fonds. Je vous donnerai votre prix, mais donnez-le-moi sur 30 ans. Je m'assure de pouvoir encaisser cela, de confier un locataire, de le laisser payer cette chose et de transmettre cette propriété à mes enfants. C'est parfait.

Dave:
Génial. Eh bien, j'ai encore une question pour vous Jamil, et ensuite je vais poser cette question à Henry, elle concerne le retournement parce que l'une des choses que j'ai écrites dans le rapport est de retourner avec prudence. Et là-dessus, j'ai dit que les flippers expérimentés, James n'est pas là aujourd'hui, mais les flippers expérimentés, Henry y va… Je vais vous demander ceci, ils se débrouillent probablement très bien sur ce marché, mais pour moi, cela semble être une chose dangereuse. pour commencer à essayer. Et donc je suis curieux, vous vendez une grande partie de vos offres de gros à des flippers. Pouvez-vous nous parler un peu du sentiment du marché concernant les palmes en ce moment ?

Jamil :
Ils sont en fait très optimistes. Et encore une fois, parce que vous pouvez obtenir ces rabais très importants si vous restez dans un niveau de prix accessible, car regardez, une hypothèque de 7 % sur une maison de 400 ou 300, 350,000 450,000 ou XNUMX XNUMX $ peut toujours être abordable dans un ménage à deux revenus. . Et dans cette situation, cette maison se vendra sur le marché. Et si vous pouvez offrir un excellent rapport qualité-prix, un excellent produit avec un superbe design et que vous faites attention à la qualité de ce que vous proposez, vous dominerez ce jeu.
Cependant, si vous êtes un flipper inexpérimenté et que vous utilisez du gris dauphin sur tous vos murs et que ce n'est pas le cas, je sais que je… le gris dauphin va me rendre fou. Si vous ne carrelez pas vos salles de bains jusqu'au plafond, si vous faites des économies et faites des bêtises, vous perdrez votre chemise. Et donc, soyez absolument expérimenté, comprenez ce que vous faites, restez dans les bons niveaux de prix, vous gagnerez. Si vous tombez, enfreignez l’une de ces règles, vous le méritez. Désolé. Tu fais. Tu as fait n'importe quoi.

Dave:
D'accord. Bien merci. Henry, tu hochais la tête en même temps et je sais que tu fais pas mal de retournements. Alors, quel est votre sentiment à l’idée de retourner l’année prochaine ?

Henri:
Je veux dire, je pense que tu l'as bien compris. C'est vrai, vous devez retourner avec prudence. Et il ne faut pas oublier que l’immobilier est un jeu de chiffres. Cela a toujours été une question de chiffres. C'est juste que lorsque le marché était très chaud, il n'était pas nécessaire de prêter autant d'attention à tous les détails des chiffres. Désormais, si vous voulez réussir, vous devez comprendre beaucoup plus de paramètres afin de faire les offres appropriées. Et donc pour nous, c'est un jeu de chiffres.
J'achèterai absolument une propriété que je vais retourner si je peux l'obtenir avec une remise de 50 % à 60 % parce que je regarde mes trois derniers flips, mes trois derniers flips vendus, un vendu 9 % de moins que nous. l'a répertorié, l'un s'est vendu 17 % de moins que ce pour quoi nous l'avions indiqué, l'autre s'est vendu à 2 % de plus que ce pour quoi nous l'avions indiqué.
Donc, si vous faites le calcul, cela représente une baisse moyenne d’environ 12 %. Et donc, si auparavant, lorsque le marché était meilleur, nous achetions avec une remise de 70 % et réalisons de gros bénéfices lorsque nous l'inversions. Alors maintenant, je prends simplement cela en compte au premier plan. Si je peux l'obtenir avec une baisse de 50 %, je réalise les mêmes bénéfices, sinon meilleurs, que lorsque le marché était plus chaud, car les analyses et les données me disent où je vais généralement pouvoir vendre ces maisons. .
Donc, si l'ARV atteint un certain nombre maintenant, je soustrais environ 12 % et je peux ainsi revenir sur le prix de mon offre. Nous faisons donc simplement le calcul avec plus de diligence pour comprendre ce que nous allons acheter. Et puis je dois juste vivre selon ça. Je dois être plus strict sur les offres que je fais.
Je plaisantais, parce qu’en 2021 et 2022 ou 2021 et 2020, les prix étaient tellement incroyables. Je me dis : « Mec, j'aurais dû acheter tout ce sur quoi j'ai fait une offre en 2019 et 2018. » Je me souviens d'avoir transmis des transactions de plus de 5,000 2022 $ en 2021 ou 2020, c'était idiot, mais avec le recul, c'est 5,000. Mais ces fondamentaux vont me sauver sur ce marché, ces fondamentaux où une transaction n'atteint pas mes chiffres, même si elle n'est que de XNUMX XNUMX $. je ne me lance pas là-dessus parce que le marché ne pardonne pas en ce moment. Je dois donc être très strict avec mes chiffres. Et si vous pouvez faire cela, comprendre votre marché et comprendre ce qui pousse les gens à acheter, Jamil a tout à fait raison.
S'il s'agit d'un ménage à deux revenus, c'est beaucoup plus abordable et il suffit de comprendre ce qui se vend réellement. Si je regarde mon marché en ce moment, nous vendons toujours autour de 90, 90 % du prix catalogue par rapport au prix de vente. Il s'agit généralement d'une baisse de 10 à 12 %. Donc les choses se vendent, elles se vendent quand leur prix est correct compte tenu du marché actuel. Donc, si vous pouvez prêter attention aux mesures, qui vous aident à comprendre où acheter et si vous achetez et que vous restez fidèle à vos offres, je pense que le retournement peut toujours être rentable. Mais vous avez tout à fait raison, il faut le faire avec prudence et il faut être très, très strict.

Jamil :
Je voulais juste ajouter rapidement quelque chose, je pense que cette baisse de 12 % dont parle Henry, vous pouvez même jouer avec cela avec le design, avec un très, très bon design. Et si vous faites attention à la qualité du produit que vous proposez et aux tendances, vous regardez les magazines, vous voyez ce que sont les émissions HGTV. Et encore une fois, je ne dis pas cela seulement parce que je participe à une émission de télévision A&E, Triple Digit Flip, qui est une émission incroyable. Vous devriez tous le regarder, mais je ne dis pas ça seulement à cause de ça. Je suis sérieux. Le design est important en ce moment et ce n'était pas le cas auparavant. Donc, si vous y prêtez attention, vous ne perdrez peut-être pas ces 12 %. Vous pourrez peut-être toujours vendre à ce prix catalogue ou à un prix proche du prix catalogue parce que vous avez réussi la rénovation.

Dave:
Et Henry, juste pour plus de clarté, vous dites 12 % de réduction sur le prix catalogue, mais avez-vous quand même réalisé des bénéfices sur ces offres ?

Henri:
Oui, nous avons absolument réalisé des bénéfices sur ces transactions. C'est à cause de la diligence raisonnable que nous effectuons à l'avance et du fait que nous avons fait des offres même parce que ce sont des propriétés que j'ai achetées alors que le marché baissait, et donc nous avons juste anticipé que si nous devons vendre à 10 à 12 % à 10 , nous envisagions en réalité une baisse de 10 à 15 %. Pouvons-nous encore réaliser des bénéfices ? Et absolument. Donc non, je ne réalise pas le bénéfice que j’espérais, mais nous réalisons quand même un bénéfice. Je n'ai pas encore eu à subir de perte.

Dave:
Bien pour vous. Kathy, tu voulais te lancer là-dedans ?

Catherine :
Ouais, je voulais juste faire un commentaire sur ce que Jamil a dit et dire que j'ai auditionné plusieurs fois pour des émissions flip de HGTV, et je dirais au producteur, nous passerions au dernier groupe et je dirais : « Je ne le fais vraiment pas. Je n'aime pas retourner la propriété. Ça me fait peur. Je suis un investisseur buy and hold, et je pense que ce serait une excellente émission sur buy and hold parce que nous pourrions simplement, ce serait tellement plus facile à filmer. Vous regardez la propriété pendant cinq ans », et ils n'ont tout simplement pas accepté, mec.

Jamil :
Oh c'est génial.

Catherine :
Donc, je ne sais pas.

Dave:
Je ne comprends pas ça. Cela ressemble à une excellente émission de télévision.

Catherine :
On dirait un super spectacle. Chaque année, les loyers augmentaient de 4 % et on pouvait juste faire un petit spectacle là-dessus.

Jamil :
Super pitch. Je vais vous présenter quelques personnes, Kathy.

Catherine :
D'accord. Nous pourrions pique-niquer à l'extérieur de la maison. Je ne sais pas. C'est pourquoi il n'y a pas d'émissions d'achat et de conservation. C'est tellement ennuyant.

Dave:
Mais c'est amusant à long terme.

Jamil :
Amen.

Dave:
D'accord. Eh bien, la dernière des recommandations dont je voulais parler, Jamil m'a appelé pour avoir volé cela à Henry avant de commencer l'enregistrement, mais fondamentalement, une autre recommandation dans laquelle je voulais aborder est d'investir dans des villes hybrides. Et comme Kathy nous le rappelle souvent, et nous en parlons très régulièrement dans l'émission, chaque marché va se comporter différemment. Et à mesure que nous commençons à voir la pandémie vraiment sexy, les villes gagnantes commencent vraiment à voir les plus grandes corrections.
Je suis sûr que Jamil, vous en avez parlé assez honnêtement de ce qui se passe à Phoenix et dans les villes de votre quartier comme Boise, Las Vegas, Austin. De l’autre côté, il y a des villes qui ne s’apprécient généralement pas mais qui disposent d’un flux de trésorerie important. Ce sont des villes comme Détroit ou Milwaukee ou de nombreux endroits dans le Midwest en général, et c'est un peu comme ça que les choses se passaient avant la pandémie. Certaines villes avaient un flux de trésorerie très important, mais elles ne l'ont pas apprécié autant. beaucoup.
Ensuite, il y a des villes qui se sont appréciées comme des folles, mais qui n'offrent généralement pas beaucoup de liquidités. Mais il existe des villes hybrides, et je pense que je prédis que nous allons revenir aux modèles régionaux d’avant la pandémie, où certains marchés continueront d’offrir d’importants flux de trésorerie. Certains vont apprécier, mais pas les deux comme nous l’avons vu au cours des deux dernières années. Mais il y a des villes qui font un peu des deux bien, et ce sont les villes hybrides que je recommande. Henry, je suppose que vous considéreriez le nord-ouest de l'Arkansas comme l'une de ces régions ?

Henri:
Oui mon gars. Absolument. C'est une grande ville hybride. Vous me connaissez, ce sont les marchés peu sexy.

Jamil :
Utilisons le terme ennuyeux de Dave. Ennuyeux.

Henri:
Ouais, c'est très vrai. C'est très vrai. Ce sont les marchés ennuyeux, les endroits auxquels les gens ne pensent généralement pas lorsqu'ils envisagent d'investir à l'extérieur de l'État. C'est un grand pays. Il existe de nombreux endroits qui peuvent vous offrir d’importants flux de trésorerie et/ou une grande appréciation. Encore une fois, ce qui est cool, c'est qu'il s'agit d'un jeu de données et qu'au lieu d'examiner des mesures immobilières, vous examinez davantage d'indicateurs économiques.
Et si vous pouvez trouver les indicateurs économiques de ce qui pousse les gens à vivre là-bas en ce qui concerne l'économie, et ensuite si vous regardez certains types d'emplois, puis regardez la croissance de l'emploi dans ces industries dans cette région, et comparez ensuite que par rapport au prix moyen d'une maison unifamiliale ou d'une petite maison multifamiliale dans la région, vous pouvez trouver des zones assez agréables qui offrent une croissance de l'emploi, une croissance dans des secteurs en croissance et des prix de loyer qui augmentent ou stagnent.
Mais si vous savez que les gens s'y installent et qu'ils sont obligés de le faire pour ces emplois, cela vous donne un excellent indicateur des endroits qui peuvent potentiellement vous rapporter des flux de trésorerie phénoménaux à des prix d'entrée raisonnables. Parce que l'abordabilité, c'est subjectif. Donc, pour les gens qui vivent actuellement dans une ville, ils peuvent avoir l'impression que ce n'est pas abordable pour eux d'y vivre, mais si ces gens sont à Cleveland et qu'un californien essaie d'investir et qu'ils ont regardé au même prix, ce prix Dans un endroit comme Cleveland ou une autre ville comme celle-là, cela semble beaucoup plus abordable parce que leur dollar va beaucoup plus loin.
Il suffit donc de prêter attention aux indicateurs économiques des emplois ou des secteurs qui, selon vous, vont exister pendant un certain temps, puis de comparer cela à ce que cela va vous coûter par rapport aux loyers. Ce ne sont pas des mathématiques difficiles. Vous pouvez trouver des marchés peu sexy ou des marchés ennuyeux qui vous rapporteront des flux de trésorerie phénoménaux.

Dave:
Absolument. Et quelques-unes de celles que j'ai énumérées dans le rapport étaient Birmingham, en Alabama, Philadelphie et Madison, dans le Wisconsin, mais il y en a beaucoup. Kathy, qu'en penses-tu ? Je sais que vous parlez toujours d’examiner ces grands indicateurs macroéconomiques. Pensez-vous que nous allons revenir à une sorte de divergence traditionnelle entre les marchés régionaux qui est normale sur le marché immobilier et qui a en quelque sorte disparu pendant la pandémie ?

Catherine :
Je pense que cela dépend vraiment de votre objectif. Si vous êtes à un stade de votre vie où vous recherchez simplement des flux de trésorerie, vous n'avez pas vraiment besoin de croissance, vous voulez simplement parcourir le monde ou élever vos enfants, peu importe ce que vous voulez faire et avoir des flux de trésorerie. qui soutient votre style de vie, alors vous voulez être sur ces marchés de flux de trésorerie. Et ce sont généralement des marchés dont les prix n’ont pas autant augmenté.
Le rapport prix/loyers est donc équilibré, et Birmingham a toujours été sur notre liste pour cela, pour les marchés de flux de trésorerie. Nous aimons Birmingham. C'est une grande ville. Chez Real Wealth, cela fait partie de notre liste. Indianapolis correspond à cela, Kansas City. Ce sont des marchés qui évoluent. Il y a suffisamment de croissance et de création d’emplois pour que vous puissiez obtenir un peu d’appréciation et de flux de trésorerie sur n’importe quel marché.
Cependant, si vous essayez réellement de constituer un portefeuille et de faire croître votre patrimoine pour devenir millionnaire, ce n’est pas nécessairement là que cela se produira. Même si c’est le cas ces dernières années, ces zones ont beaucoup augmenté. Et nous achetions dans ces zones en 2012 et 2010. Je veux dire, je pense que nous payions 30 à 40,000 XNUMX $ pour des propriétés qui valent quatre ou cinq fois plus aujourd'hui. Ainsi, selon le moment où vous achetez et si les prix ont suffisamment baissé, vous pourriez également constater une hausse sur ces marchés.
Mais encore une fois, si vous essayez d’augmenter votre valeur nette, alors personnellement, je veux toujours être sur ces marchés en croissance, et dès maintenant, vous pouvez conclure un accord. C'est mieux que l'année dernière, surtout si vous parvenez à négocier avec le vendeur pour qu'il rachète des points sur votre prêt. Et c'est ce que nous voyons.
Je veux dire, les gens disent que les choses ralentissent vraiment, mais nous ne constatons pas cela chez Real Wealth. Nous organisons un webinaire et tout se vend dans ce webinaire parce que le vendeur, nous avons négocié avec le vendeur pour payer deux points pour réduire le taux. Ils bénéficient donc d'une meilleure offre à l'achat, d'un taux d'intérêt très intéressant et de flux de trésorerie dans un marché en croissance.
Donc pour moi, c'est là que je veux être. Maintenant, certes, avec notre fonds à Dallas, nous obtenons toujours les deux. Cela semble hybride, mais je sais ce qui se passe là-bas. Il y a un nouvel aéroport qui arrive, ce que je ne voulais pas vraiment dire parce que maintenant tout le monde le sait, mais je viens de le dire. Et tant d’énormes employeurs qui construisent des usines, construisent leurs sièges sociaux, ne vont pas disparaître de si tôt. Donc pour moi, c'est comme un marché hybride suralimenté au nord de Dallas et au sud de Dallas, un peu partout au Texas, honnêtement. Alors oui, puisque c'est un débat, je vais débattre avec vous et dire pour moi, je veux toujours être dans des marchés en hyper croissance, ce cash-flow.

Dave:
Bon. Je l'aime bien.

Jamil :
Elle aime les gâteaux et manger des gâteaux.

Catherine :
J'aime les gâteaux, les gâteaux et encore les gâteaux, et puis je dois me lancer dans le froid pour tout brûler.

Henri:
Dave, je veux te poser une question. Donc, si vous regardez ces marchés hybrides, pour moi, il s'agit d'examiner quels sont les indicateurs économiques en termes de croissance de l'emploi, car cela indique également que les gens auront de l'argent pour pouvoir acheter ces choses. . Mais quels sont les autres paramètres que vous examinez et qui garantiront que vous obtiendrez une plus-value ainsi que des flux de trésorerie ?

Dave:
Ouais, je pense que ce n'est pas sorcier. C'est comme si la croissance démographique et la croissance économique étaient deux choses. Et nous parlons beaucoup de croissance de l’emploi, mais je pense qu’une chose que les gens négligent est une autre chose très simple : la croissance des salaires et du revenu net sur ces marchés. Parce que si vous vous attendez à ce que les loyers et les prix augmentent, non seulement vous avez besoin de quantité d’emplois, mais vous avez également besoin qu’ils soient mieux rémunérés.
Je pense donc que les gens peuvent facilement prendre en compte la croissance démographique, la croissance des salaires et le taux de chômage qui, je pense, seront particulièrement importants au cours des deux prochaines années. Et si vous voulez être conservateur, ce que je recommande sur ce marché, je regarderais les taux de chômage historiques avant la pandémie, car ce qui s’est passé pendant la pandémie est fou. Nous avons vu une chose sans précédent. Mais regardez les marchés, ce qui s'est passé sur les différents marchés lors de la dernière récession ou du dernier ralentissement économique et voyez quels marchés ont bien performé, lesquels ont été plus résilients que d'autres en termes de croissance de l'emploi, de croissance des salaires et de croissance démographique, car ces derniers sont probablement les économies les plus diversifiées et elles continueront probablement à bien se porter dans le futur.

Henri:
Je pense que l'un des autres avantages des marchés ennuyeux ou peu sexy est qu'ils se situent généralement quelque part au milieu du pays et que beaucoup de ces endroits qui ont connu une croissance énorme au cours des deux dernières années étaient des villes côtières ou des endroits plus proches. sur les côtes, et même lors de la dernière récession ici, nous n'avons pas été aussi durement touchés, mais nous l'avons vu venir. Nous avons vu venir les effets d’entraînement de ce qui s’est passé sur les côtes.
Tout cela pour dire que si vous envisagez d'investir sur certains de ces marchés, non seulement vous pourrez trouver votre flux de trésorerie et votre appréciation, mais ce qui s'en vient ne vous surprendra pas autant. Vous êtes en mesure de planifier la manière dont vous accéderez à ces actifs en sachant ce qui vous attend. Vous faites donc preuve d’une certaine prévoyance lorsque vous achetez sur ces marchés.

Jamil :
Dernière chose à ajouter, faites attention, surtout dans ceux-ci, encore une fois, le marché ennuyeux, le marché peu sexy, peu importe comment vous voulez l'appeler, ils ont des poches qui sont très sexy en eux. Il y a des quartiers à Birmingham où je voudrais absolument m'amuser, sortir, acheter une maison. Il y a beaucoup de divertissements, de nourriture et de bonnes choses à faire. Alors soyez conscient de cela. Si vous voulez être conservateur, soyez conservateur sur ces marchés, mais allez trouver les spots pop sur ces marchés ennuyeux et peu sexy et vous ne pouvez pas perdre.

Dave:
D'accord. Eh bien, je pense que nous avons couvert cinq des 10 recommandations pour 2023. Donc, si vous souhaitez consulter les autres, encore une fois, bigpockets.com/report. La dernière partie du rapport ne contient que cinq questions. Je n'ai pas vraiment d'opinion sur aucun d'entre eux. Ce ne sont que cinq éléments qui auront probablement un impact sur le marché immobilier l’année prochaine et l’année à venir, mais ils suscitent beaucoup d’incertitude. Et vous pouvez tout lire à leur sujet, mais il y en a un en particulier que je voulais vous poser alors que nous terminons la série ici.
Et cela concerne le marché de l’immobilier commercial. De manière générale, ce dont nous parlons aujourd'hui est surtout résidentiel, de quatre logements et moins, mais le marché de l'immobilier commercial est très différent. Cela est dicté par de nombreux principes et variables différents. Ce qui m'intéresse particulièrement, c'est la façon dont les prêts sont créés dans le domaine de l'immobilier commercial. Alors parlons-en un peu. Kathy, vous y avez fait allusion plus tôt lorsque vous disiez que vous pensiez… que vous l'évitiez pendant au moins la première moitié de 2023. Pouvez-vous nous dire pourquoi ?

Catherine :
Grâce à Brian Burke, si vous n'avez pas écouté cette interview de On The Market, écoutez-la certainement. Je l'ai déjà dit, chaque fois que je le rencontre, ce qui est souvent lors de différents événements, je le prends à part et lui dis : « Qu'est-ce que tu fais ? Parce qu'il est tellement compétent et qu'il a eu tellement de succès.
Le marché commercial n’a tout simplement pas encore atterri. Il est un peu en chute libre à mon avis, mais il ne le sait même pas encore. Il ne le sait pas. C'est un peu comme s'il était tombé d'une falaise et que c'était juste un de ces dessins animés, il ne savait pas qu'il tombait. Ainsi, de nombreux vendeurs et de nombreux acheteurs restent aveugles à ce qui se passe. Mais la grande histoire, c'est l'argent. L'immobilier ne fonctionne pas sans effet de levier dans la plupart des cas, et certainement pas dans le domaine commercial, la plupart des gens n'ont pas 150 millions à investir dans un immeuble ou 30 millions ou quoi que ce soit. Cela dépend donc uniquement de l'effet de levier.
Et à l’heure actuelle, l’effet de levier est vraiment remis en question, à part simplement des taux plus élevés, ce qui affecte complètement la valeur de la propriété et que, d’une manière ou d’une autre, les gens ne voient pas, cela me déroute. C'est comme si lorsque vos coûts augmentent, la valeur de cette propriété diminue à moins que vous ne puissiez augmenter vos revenus, ce que vous ne pouvez pas parce que les loyers se stabilisent en quelque sorte. Alors, comment allez-vous faire fonctionner ces chiffres ?
Mais le plus gros problème, encore une fois, était dans un autre podcast qui était si fantastique sur un marché de liquidité, quelle banque va prêter et a même l'argent pour prêter sur l'immobilier commercial compte tenu du scénario et de la situation ? Donc, avec autant de réinitialisations à venir où des actifs assez bons, des actifs décents ont des prêts qui arrivent à échéance et qu'ils vont devoir affiner, l'argent pourrait ne pas être là, et s'ils peuvent trouver de l'argent, cela va coûter plus cher. Je suis inquiet, honnêtement. Je suis un peu préoccupé par ce qui arrive sur les marchés commerciaux et peut-être que cela sera corrigé et inversé. Peut-être que la Fed viendra sauver tous ses amis de l’immobilier, de l’immobilier commercial. Je ne sais pas, c'est arrivé. N'oublions pas que les grandes banques se sauvent mutuellement. Ils ne veulent pas non plus descendre. Cela pourrait être une solution là-bas. Je ne sais pas. Je reste en dehors de ça jusqu'à ce que ça se stabilise.

Dave:
Juste pour mémoire, nous avons eu Brian Burke la semaine dernière. C'est un spectacle fantastique si vous vouliez le découvrir. C'était il y a à peine une semaine. Je pense que c'était une émission comme 69 ou 70. Et Kathy fait également référence à une conversation que nous avons eue avec le PDG de Fundrise, Ben Miller, pour parler de l'effet de levier dans l'immobilier commercial, qui est l'épisode 65 si vous voulez vérifier cela.

Catherine :
C'était tellement bon.

Dave:
Ouais, super, super émissions si vous voulez écouter ça. Jamil, que penses-tu du spot publicitaire ?

Jamil :
J'ai eu un aperçu très intéressant en discutant récemment avec Grant Cardone, et il prédit une situation catastrophique dans l'espace multifamilial à venir. Et c'est sa prédiction : beaucoup de gens ont acheté des actifs fantastiques grâce à un financement relais à très court terme parce que le marché était tellement surchauffé et c'était tellement excitant et les gens y entraient et il y avait tellement de syndications et tellement de les achats effectués, et une grande partie de cette dette va arriver à échéance et aucune d’entre elles ne pourra être refinancée.
Et donc il va y avoir une implosion incroyable, il appelle cela le grand effondrement du pont qui va avoir lieu et il va y avoir une énorme opportunité dans l'investissement multifamilial, mais ce n'est pas maintenant. Et donc je suis fan de Grants. Je regarde ce qu'il fait en matière d'investissement multifamilial.
Personnellement, vous connaissez mon histoire avec la multi-famille. Chaque fois que je touche le brûleur, je me brûle. Et heureusement, je n'ai pas acheté cet actif de 12 millions et demi de dollars que j'allais acheter parce que je serais là en ce moment en train de pleurer parce que j'aurais littéralement perdu des millions de dollars. Au lieu de cela, j’ai renoncé à un dépôt d’acompte d’un demi-million de dollars pour vivre un autre jour. Et donc j’allais faire partie de ces personnes. J'allais faire partie de ces gens sur le pont où il était sur le point de s'effondrer. Et je pense qu’il y aura beaucoup d’investisseurs qui seront impliqués.

Dave:
Ouais, il y a tellement de choses à faire. Tout d’abord, votre histoire avec cette propriété a été une véritable montagne russe. Pour rappel, Jamil va conclure un accord. Il a dû s’en retirer en raison de problèmes de financement et a perdu beaucoup d’arrhes. Mais maintenant, vous dites que vous en êtes heureux même si je suis sûr que cela vous a fait mal sur le moment, mais cela aurait pu être pire si vous aviez réellement conclu l'accord.

Jamil :
Oh, j'aurais perdu des millions et des millions et des millions de dollars. Je n'aurais jamais pu m'en sortir parce que, encore une fois, nous payions trop cher pour la situation actuelle, et nous aurions investi de l'argent dans l'amélioration des immobilisations. Nous aurions fait beaucoup de rénovations là-bas. Nous aurions essayé d’augmenter les loyers, mais nous n’y sommes peut-être pas parvenus. Et puis, quand viendra le temps de refinancer, tous ces prêteurs nous regarderont et nous diront : « Désolé, cela ne tient plus. Nous aurions donc dû nous présenter à la table avec plus de liquidités, ce que nous n'aurions peut-être pas eu. Et donc nous aurions probablement fini par rendre l'actif et perdre notre mise de fonds, perdre nos dépenses de rénovation et laisser un autre investisseur entrer et saisir l'opportunité.
Et c'est exactement ce qui serait arrivé, et je pense qu'il y aura une tonne d'opportunités et une tonne de situations exactement comme celle-là qui se présenteront à vous dans les 12 à 18 prochains mois et que les gens pourront prendre avantage de. Et comme Kathy l'a dit, douleur ou plaisir, la douleur de quelqu'un sera le plaisir de quelqu'un dans cette situation. Je suis juste content que ce ne soit pas moi.

Dave:
Ouais, je veux dire, c'est un très bon point. Indépendamment de l’immobilier commercial, c’est juste une bonne leçon sur la reconnaissance des coûts irrécupérables, sur la façon de s’en éloigner et sur le contrôle des dommages. Je suis sûr que cela fait mal de s'en éloigner, mais cela limite votre risque de baisse et c'était en fait clairement la bonne décision à ce stade. Henri, et toi ? Que pensez-vous du marché commercial ?

Henri:
Ouais, mec, je suis évidemment prudent avec ça. Je ne fais pas de grandes transactions commerciales, non pas que je ne ferais pas la bonne transaction commerciale, mais j'ai toujours été dans le même bateau, et c'est simplement ma philosophie d'investissement en général. Si je dois faire quelque chose en dehors de mon pain et de mon beurre habituels, mon pain et mon beurre sont des célibataires, des petits multis, des achats et des prises et des flips unifamiliaux. Si je veux faire quelque chose en dehors de cela, il faut que ce soit un coup de circuit, une affaire sans problème. Et je n’ai pas vu une tonne de ces opportunités. En fait, je vois le contraire.
J'ai vu des gens venir et payer d'énormes sommes d'argent pour ces transactions multifamiliales à grande échelle, et même plus spécifiquement sur mon marché local, il y a une tonne de nouvelles constructions, à grande échelle, de classe A, de propriétés multifamiliales en cours. construit. Je veux dire, littéralement, vous pouvez parcourir cinq miles et voir cinq endroits différents en construction, et ils sont tous de classe A, ils sont tous en compétition les uns avec les autres.
Et alors que ces choses se terminent, je passe en voiture et le parking n'est tout simplement pas plein. Je sais donc qu'une tonne d'argent a été collecté et investi dans ces propriétés, et donc je pense qu'il y aura des opportunités, tout comme Jamil et Kathy l'ont dit, pour les gens qui ne peuvent pas obtenir de financement pour ces propriétés à l'échéance des prêts. Mais je vois aussi une opportunité dans les appartements de classe C parce que je pense qu'ils ne sont tout simplement pas autant étudiés, parce que ce que je vois, ce sont les gens qui veulent acheter un multifamilial, ils veulent acheter la classe A, ils veulent dépenser tout leur argent dans la classe A, mais il existe des opportunités phénoménales dans les classes B et C, en particulier sur les marchés hybrides dont vous parlez, car tout le monde sur ces marchés hybrides n'achète pas. Et donc j’achèterais la bonne opportunité de classe B, C. Je resterais à l’écart de la classe A sur mon marché.

Dave:
Très bien, eh bien, super. J'ai tendance à être d'accord avec vous les gars. Je vais à l'encontre d'une de mes règles ou règles empiriques en matière d'immobilier, à savoir ne pas essayer de chronométrer le marché, mais avec le marché commercial, je pense que j'essaie de chronométrer un peu le marché, je pense. Lorsque Kathy et moi avons parlé à Brian, il l'a bien dit. Il a dit qu'il y avait comme un exercice de tarification en cours, ou j'oublie exactement comment il l'a dit, Kathy, mais il a essentiellement dit : « Les gens ne savent pas comment évaluer les actifs multifamiliaux en ce moment, et ce n'est pas un jeu que je veux faire partie de. Je vais attendre que les acheteurs et les vendeurs comprennent cela, et en tant qu'investisseur passif, j'attendrai de voir où ils atterriront avant de m'y remettre.
Je recommande également, écoutez, consultez, diffusez 721 sur le podcast Real Estate. Je viens de terminer l'enregistrement avec le PDG de Bigger Pocket, Scott Trench, qui partage ses réflexions sur le marché de l'immobilier commercial. Des informations vraiment intéressantes là-bas. Alors si vous souhaitez en savoir un peu plus, rendez-vous sur le 721 du Salon de l'Immobilier.
Très bien, merci beaucoup. C'était très amusant. Si vous souhaitez relire le rapport complet, c'est bigpockets.com/report. Il regorge de toutes sortes d'informations supplémentaires, d'informations générales, de contexte, de recommandations et de réflexions pour l'année prochaine. Si vous souhaitez investir en 2023 et profiter de certaines opportunités et éviter certains des risques dont nous avons parlé dans cette émission, j'espère que ce sera un bon point de départ pour vous.
Et bien sûr, continuez à écouter ce podcast tout au long de l'année où nous vous tiendrons au courant des conditions du marché et vous aiderons à ajuster votre stratégie d'investissement immobilier pour répondre à ces conditions du marché.
Henry, Kathy Jamil, merci beaucoup d'être ici. Merci à tous de votre écoute et à la prochaine fois pour On The Market. On The Market est créé par moi, Dave Meyer et Kailyn Bennett, produit par Kailyn Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media, recherche par Pooja Genal et un grand merci à toute l'équipe de Bigger Pockets.
Le contenu de l'émission On The Market ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.