Un pic de l'offre pourrait faire chuter les prix multifamiliaux cette année

L'immobilier commercial est confronté à des tensions provenant de plusieurs directions. La principale contrainte est la hausse des taux d'intérêt, qui exerce une pression à la hausse sur taux plafond (ce qui fait baisser la valeur des actifs), ce qui rend les coûts de refinancement de plus en plus difficiles et coûteux à trouver. Mais il existe un autre risque, spécifiquement pour le créneau multifamilial de l'immobilier commercial : l'offre excédentaire. Des données récentes suggèrent qu'il pourrait y avoir une surabondance à court terme d'unités multifamiliales arrivant sur le marché à un moment inopportun. 

Pour bien expliquer cette question, revenons sur les tendances de construction des propriétés multifamiliales (définies comme des propriétés de cinq logements ou plus) au cours des dernières décennies. Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, après de fortes baisses du nombre d'unités multifamiliales de 2008 à 2014, la construction multifamiliale et le nombre total d'unités multifamiliales ont considérablement augmenté. 

Depuis le début de la pandémie, la tendance à la hausse de l'augmentation de la construction multifamiliale a encore explosé et, au quatrième trimestre 4, a dépassé pour la première fois le million d'unités en construction (du moins selon les données de CoStar).

Bien sûr, il faut plusieurs mois, voire des années, pour construire des unités multifamiliales, même en période faste. Mais ces dernières années n'ont pas été faciles pour les constructeurs, du moins en termes de calendriers de livraison. Avec des problèmes de chaîne d'approvisionnement et des contraintes de main-d'œuvre, la construction a pris plus de temps. Cette tendance se traduit par une énorme surabondance de stocks qui n'a pas encore atteint le marché. En regardant le graphique ci-dessous, vous pouvez voir que les prévisions de CoStar pour les unités livrées montrent que 2023 est la plus élevée jamais enregistrée, avec 2024 en baisse un peu mais toujours élevée. Oui, la prévision est difficile, mais la prévision des livraisons de construction est un peu plus facile que d'autres ensembles de données. Étant donné que les constructeurs et les promoteurs doivent obtenir des permis de construction, il existe des données solides sur les projets prévus et en cours. Personnellement, je prends cette prévision un peu plus au sérieux que d'autres prévisions. 

Une augmentation de l'offre n'est pas un problème s'il existe une demande proportionnelle pour « absorber » les nouvelles unités, mais ce n'est pas le cas. La demande est en baisse. 

Le tableau ci-dessous raconte une histoire très convaincante. Tout d'abord, regardez les barres bleues. C'est la même chose que ce que nous avons vu ci-dessus - des livraisons unitaires élevées au cours des deux prochaines années. Mais regardez ensuite les barres oranges qui indiquent "Absorption" (une mesure de l'immobilier commercial qui mesure la demande). Ça ne tient pas. 

Après une année record pour la demande en 2021, «l'absorption nette» (absorption - demande) est devenue négative, ce qui signifie que plus d'offre arrive sur le marché qu'il n'y a de demande. C'était en 2022 ! En 2023, encore plus d'unités devraient être mises en ligne et, comme le montre ce graphique, la demande ne devrait pas suivre le rythme. Bien sûr, certains constructeurs pourraient annuler ou suspendre leurs projets, mais c'est un proposition chère que les constructeurs ont tendance à éviter dans la mesure du possible. 

Que se passe-t-il lorsque l'offre dépasse la demande ? L'inoccupation augmente, comme vous pouvez le voir dans cette projection CoStar. Cela devrait être une préoccupation pour quiconque dans l'espace multifamilial et pour tout investisseur immobilier. Une augmentation de l'offre et une augmentation proportionnelle de l'inoccupation peuvent réduire les revenus et faire baisser les taux de location. Les données que je montre et mon analyse concernent les propriétés commerciales, mais la pression à la baisse sur les loyers et l'augmentation de l'inoccupation dans les logements multifamiliaux ont le potentiel de se répercuter sur le marché résidentiel dans certaines zones. 

Bien sûr, ces données au niveau national ne racontent pas toute l'histoire. J'ai examiné plusieurs marchés individuels pour voir comment cela se passe au niveau régional. Ce que j'ai découvert, c'est que certains marchés courent un risque important de surconstruction. J'ai choisi un échantillon de cinq marchés qui, à mon avis, présentent un risque élevé d'augmentation de l'inoccupation et de baisse des loyers pour les logements multifamiliaux : Santa Fe, Nouveau-Mexique ; Punta Gorda, Floride; Myrtle Beach, Caroline du Sud; Colorado Springs, Colorado; et Austin, Texas.

Ces marchés ont tous d'importants pipelines de construction, avec un nombre élevé d'unités prévues pour arriver sur le marché par rapport à l'offre actuelle et par rapport à la demande prévue. 

D'un autre côté, de nombreuses villes, que j'ai trouvées plus petites, se portent encore relativement bien. 

Missoula, Montana; Athènes, Géorgie ; Midland, Texas; Provo, Utah; et Topeka, Kansas, ont tous une absorption nette solide, et leurs pipelines de construction sont très raisonnables par rapport aux niveaux de stocks actuels. Pour moi, ces villes ont un risque beaucoup plus faible de vacance et de baisse des loyers. 

Chaque marché est unique, et je ne fais que montrer quelques exemples de marchés à risque et non à risque. Mais je vous encourage à faire des recherches vous-même et à identifier comment se porte votre marché en termes de construction. Vous pouvez trouver beaucoup de bonnes données gratuitement sur le Site Web de la Réserve fédérale de Saint-Louis ou simplement en recherchant sur Google les données d'absorption de votre région. 

Conclusion

Les propriétés multifamiliales voient une surabondance de l'offre frapper le marché à un moment inopportun, où la hausse des taux d'intérêt exerce déjà une pression à la baisse sur les prix et une pression sur les flux de trésorerie des opérateurs. Ainsi, 2023 et 2024 pourraient être des années difficiles dans l'espace multifamilial pour les opérateurs actuels. 

La chose importante à noter ici est que la surabondance de l'offre et la pénurie de la demande seront probablement à court terme. Les tendances démographiques et de construction à long terme soutiennent une forte demande d'unités locatives multifamiliales à long terme, ce qui est de bon augure pour les investisseurs. Par exemple, une étude récente montre que les États-Unis ont besoin de 4.3 millions d'unités multifamiliales supplémentaires au cours des 12 prochaines années pour répondre à la demande. La formation de ménages est probablement en baisse en ce moment en raison des conditions économiques à court terme. L'inflation a un impact négatif sur le pouvoir d'achat des locataires et l'incertitude économique empêche les jeunes Américains de fonder leur propre foyer. On ne sait pas quand ces difficultés économiques prendront fin, mais quand ce sera le cas, la demande reprendra probablement. 

Compte tenu de cela, les investisseurs auraient pu bonnes opportunités d'achat dans les mois et années à venir. Avec des taux de capitalisation susceptibles d'augmenter, les prix des logements multifamiliaux devraient baisser. Si le NOI chute également en raison de problèmes d'offre excédentaire, cela fera encore baisser les prix. Cela pourrait permettre aux inventeurs disposant d'une certaine puissance sèche de se lancer dans le multifamilial à des prix attractifs, mais rappelez-vous que c'est une période risquée. Attention à ne pas acheter n'importe quoi et à comprendre en détail la dynamique du marché dans votre région.

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.