L'administration Biden-⁠Harris annonce de nouvelles actions pour protéger les locataires et promouvoir l'abordabilité de la location

L’administration Biden-Harris a annoncé aujourd’hui un appel à l’action complet visant à alléger le fardeau des coûts du logement et à améliorer la qualité de vie des locataires, y compris de nouvelles actions visant à accroître l’équité sur le marché locatif et à renforcer les principes du logement équitable.

Ces actions s'inscrivent dans un nouveau Plan directeur pour une déclaration des droits des locataires, qui énonce un ensemble de principes tels que la répression des vérifications d'antécédents prédatrices et l'obligation pour les partenaires de logement public du HUD d'informer les locataires de la résiliation du bail pour défaut de paiement au moins 30 jours à l'avance. Le cadre a été piloté par des partenaires fédéraux, étatiques et locaux, ainsi que par le secteur privé, pour renforcer la protection des locataires et encourager l'abordabilité des loyers.

Les actions clés comprennent :

• La Federal Trade Commission (FTC) et le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), deux agences indépendantes, collecteront des informations pour identifier les pratiques qui empêchent injustement les demandeurs et les locataires d'accéder ou de rester dans un logement afin d'éclairer les mesures d'application et les mesures politiques dans le cadre des politiques de chaque agence. juridiction. C'est la première fois que la FTC publie une demande d'informations explorant les pratiques déloyales sur le marché locatif. Les deux agences chercheront des informations sur un large éventail de pratiques qui affectent le marché locatif, notamment la création et l'utilisation de vérifications des antécédents des locataires, l'utilisation d'algorithmes dans la sélection des locataires, la fourniture d'avis d'action défavorable par les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière, et comment la source de revenu d'un demandeur est prise en compte dans les décisions en matière de logement.
• Le CFPB publiera des orientations et coordonnera les efforts d'application avec la FTC pour garantir des informations exactes dans le système d'évaluation du crédit et tenir les sociétés de vérification des antécédents responsables des procédures déraisonnables.
• L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), une agence indépendante, lancera un nouveau processus public pour examiner les actions proposées favorisant la protection des locataires et la limitation des augmentations de loyer flagrantes pour les investissements futurs. La FHFA maintiendra la transparence tout au long du processus et fournira des mises à jour périodiques, dont une dans les 6 mois, aux parties prenantes intéressées. Comme annoncé en novembre, la FHFA augmentera également l'accessibilité sur le marché locatif multifamilial en établissant des exigences qui encouragent le financement de prêts multifamiliaux garantissant un logement abordable. En 2022, Freddie Mac et Fannie Mae ont acheté pour un total de 142 milliards de dollars de prêts multifamiliaux soutenant plus d'un million d'unités. Si la même activité se maintient en 2023, cela signifierait un investissement dans environ 700,000 XNUMX logements abordables.
• Un atelier du ministère américain de la Justice éclairera d’éventuelles mises à jour des orientations concernant le partage d’informations anticoncurrentielles, y compris sur les marchés locatifs.
• Le ministère américain du Logement et du Développement urbain publiera un avis de proposition de réglementation qui obligerait les autorités chargées du logement public et les propriétaires de propriétés bénéficiant d'une aide à la location basée sur des projets à fournir un préavis d'au moins 30 jours avant de résilier un bail pour non-paiement du loyer.
• L'administration organisera des réunions trimestrielles avec un groupe large, diversifié et varié de locataires et de défenseurs des locataires pour s'assurer qu'ils continuent d'avoir une place à la table et puissent partager des idées ambitieuses pour renforcer la protection des locataires.

Biden a déclaré que ces nouvelles annonces faisaient partie d'un ensemble plus large d'actions fédérales qui illustrent les principes énoncés dans le Plan directeur pour une déclaration des droits des locataires, qui souligne les protections clés que chaque locataire mérite :

• Des logements sûrs, de qualité, accessibles et abordables : Les locataires devraient avoir accès à un logement sûr, décent et abordable.
• Baux clairs et équitables : les locataires doivent disposer d'un bail clair et équitable qui définit les conditions de location, les droits et les responsabilités.
• Éducation, application et renforcement des droits des locataires : les gouvernements fédéral, étatiques et locaux devraient faire tout ce qui est en leur pouvoir pour garantir que les locataires connaissent leurs droits et pour les protéger contre la discrimination et l'exclusion illégales.
• Le droit de s'organiser : les locataires devraient avoir la liberté de s'organiser sans obstruction ni harcèlement de la part de leur fournisseur de logements ou de leur gestionnaire immobilier.
• Prévention, déjudiciarisation et secours contre les expulsions : Les locataires devraient pouvoir accéder à des ressources qui les aident à éviter l’expulsion, à garantir que le processus juridique lors d’une procédure d’expulsion est équitable et à éviter une future instabilité du logement.

En outre, l’administration mobilise les parties prenantes étatiques et locales ainsi que les acteurs privés du logement pour mener de nouvelles actions visant à protéger les locataires, conformément au plan. Dans le cadre de cet effort, l'administration lance le Resident-Centered Housing Challenge, un appel à l'action mercredi aux fournisseurs de logements et aux autres parties prenantes pour qu'ils renforcent leurs pratiques et prennent leurs propres engagements indépendants qui améliorent la qualité de vie des locataires. Le Défi, qui aura lieu au printemps 2023, encourage également les États, les gouvernements locaux, tribaux et territoriaux à améliorer les politiques existantes et à en développer de nouvelles qui favorisent l'équité et la transparence sur le marché locatif.

Les premiers engagements à l’appui de ce défi, qui toucherait plus de 15 millions de logements locatifs, comprennent :

• Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA) et Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA)) ont plafonné les augmentations annuelles de loyer à 5 pour cent par an pour les logements abordables subventionnés par le gouvernement fédéral ou l’État. À partir de 2023, la politique WHEDA s'applique aux résidents existants dans des propriétés utilisant les crédits d'impôt étatiques ou fédéraux pour le logement à faible revenu.. PHFA a appliqué cette politique à son portefeuille de 450 propriétés bénéficiant d’un financement PHFA en 2022.
• Les membres du Stewards of Affordable Housing for the Future (SAHF), qui possèdent ou gèrent collectivement 145,000 30 logements à travers les États-Unis, s'engagent à proposer des plans de paiement flexibles aux résidents dont le loyer est impayé et qui se sont engagés dans la gestion immobilière et à fournir les avis et protections lorsque la loi locale et les documents de financement le permettent : préavis d'au moins 5 jours pour quitter le logement en cas de non-paiement du loyer ; au moins 60 jours pour remédier à un défaut de paiement du loyer ; et un préavis de XNUMX jours aux locataires de toute proposition de vente ou de fermeture d’une propriété. La SAHF s'engage également à lancer un groupe de travail composé de ses membres pour identifier les meilleures pratiques en matière de pratiques centrées sur les résidents et partager des ressources avec le terrain, notamment des politiques et procédures modèles, des exemples d'avis et des études de cas.
• Realtor.com Locations testera un nouveau processus d'inscription via son produit de propriétaire de bricolage, Avail, mettant en évidence les unités et les propriétaires qui indiquent qu'ils acceptent les bons de choix de logement. Realtor.com sera en mesure de partager ces informations avec ses près de 5 millions de visiteurs mensuels en recherche de locations. Ils veilleront également à ce que plus de 1.3 million de locataires Avail aient accès aux informations de leur candidature afin qu'ils puissent soumettre leur candidature à plusieurs propriétaires sur la plateforme sans frais supplémentaires.
• La National Apartment Association s'engage à promouvoir des programmes et des pratiques pour les résidents, notamment en aidant les locataires à établir et à améliorer leur crédit en signalant les paiements de loyer positifs aux agences d'évaluation du crédit, via leur site Web, des événements du secteur et d'autres canaux de contenu qui atteignent un réseau de plus de 95,000 11.6 membres propriétaires. et exploite plus de XNUMX millions d'appartements dans le monde.
• La National Association of Realtors et sa filiale, l'Institute of Real Estate Management, s'engagent à créer de nouvelles ressources pour les gestionnaires immobiliers de leur réseau de 1.5 million de membres, qui mettent en évidence les moyens par lesquels ils peuvent intégrer des pratiques de gestion immobilière centrées sur les résidents dans leurs entreprises. Les pratiques incluraient une série d'exemples qui se sont révélés efficaces, tels que la publicité auprès des résidents potentiels que les bons de choix de logement sont acceptés dans leur propriété, la fourniture d'informations sur l'aide au loyer et l'utilisation de cotes de crédit alternatives pour les candidats sans antécédents de crédit détaillés.
• Le Conseil national du logement multifamilial s'engage à travailler avec ses 2,000 XNUMX membres pour identifier des normes commerciales qui s'alignent sur les principes des pratiques de gestion centrées sur les résidents, comme aider les résidents à acquérir du crédit, fournir des informations sur les ressources aux résidents en difficulté financière et communiquer ces pratiques à travers un nouveau centre de ressources sur son site Web.

L’administration Biden a déclaré qu’elle se félicitait des engagements supplémentaires de la part des parties prenantes intéressées à poursuivre des pratiques de haut niveau alignées sur les principes du Blueprint ; créer de nouveaux avantages pour les résidents qui améliorent leur mobilité économique, renforcent leur crédit et les préparent à l'accession à la propriété ; réduire ou éliminer les « frais indésirables » de location, c'est-à-dire les frais cachés, les charges et les suppléments qui retirent de l'argent des poches des gens ; élargir les voies d'atténuation et de prévention des expulsions ; et améliorer et accroître la communication sur les droits des locataires. Pour participer au Challenge, les partenaires intéressés peuvent compléter cette enquête d'ici le 28 avril 2023. Les questions concernant l'équipe du défi du logement centré sur les résidents de la Maison Blanche peuvent être adressées à RCHousingChallenge@who.eop.gov.

Biden a souligné que plus d’un tiers de la population américaine – 44 millions de ménages – louent leur logement. Avant la pandémie, plus de 2 millions de demandes d’expulsion et environ 900,000 XNUMX expulsions avaient lieu chaque année, affectant de manière disproportionnée les femmes noires et leurs enfants. Depuis lors, les logements locatifs sont devenus moins abordables, certains propriétaires profitant des conditions du marché pour procéder à d’énormes augmentations de loyer.

Il a déclaré : « Les annonces d’aujourd’hui reconnaissent qu’il existe des fournisseurs de logements responsables – grands et petits, nationaux et locaux – prêts à traiter les locataires équitablement, mais elles tiennent également pour responsables ceux qui exploitent les réalités du marché au détriment de l’accès et de la stabilité du logement pour les locataires.

Depuis son entrée en fonction, l’administration Biden-Harris a déclaré avoir pris des mesures substantielles pour promouvoir l’équité sur le marché locatif et alléger le fardeau des coûts de location pour des millions de locataires américains.

« L’administration a maintenu le moratoire national sur les expulsions jusqu’en août 2021, ce qui a contribué à empêcher plus de 1.5 million de demandes d’expulsion dans tout le pays », a déclaré Biden. "L'administration a versé plus de 8 millions de paiements d'aide au loyer ou aux services publics pour réduire le risque d'expulsion ou d'instabilité du logement des locataires grâce à des programmes d'aide d'urgence au loyer et a fourni plus de 769 millions de dollars pour les services de stabilité du logement."

Il a ajouté : « En mai dernier, l’administration a publié un Plan d'action pour l'offre de logements, qui fixe l’objectif de combler le déficit de l’offre de logements aux États-Unis d’ici cinq ans. L'administration a fait des progrès en faisant avancer un objectif à long terme de fournir des bons de logement à tous les ménages éligibles : les budgets présidentiels 2022 et 2023 ont proposé d'étendre l'aide au loyer à 200,000 100,000 ménages supplémentaires – et l'administration a assuré une aide au loyer à plus de 2022 2033 ménages à travers les projets de loi de crédits XNUMX et XNUMX et le plan de sauvetage américain . Et, la semaine dernière, le HUD a publié un avis de proposition de réglementation sur ses efforts visant à promouvoir de manière positive le logement équitable.

« L’annonce de l’administration Biden est une étape importante dans la lutte visant à garantir que tous les Américains disposent d’un logement sûr, décent et abordable », a déclaré Thomas Silverstein., directeur associé du Fair Housing & Community Development Project au sein du Lawyers’ Committee for Civil Rights Under Law. « Il ne s’agit cependant que d’une première étape, et des mesures plus concrètes sont nécessaires pour mettre un terme aux abus sur les loyers, aux expulsions sans motif et à d’autres pratiques abusives. »

Il a ajouté : « À la suite de la crise des saisies immobilières, les propriétaires d'entreprises ont agi de manière agressive pour accroître leurs avoirs dans les secteurs unifamilial et multifamilial. Les résultats ont été dévastateurs : des opportunités perdues pour les ménages à revenus faibles et modérés et les familles noires, en particulier, de créer de la richesse, des augmentations de loyer exorbitantes et le déchargement des responsabilités d'entretien de base sur les locataires.

Le Conseil national du logement multifamilial (NMHC) a publié une déclaration en réponse à l’annonce de Biden, notant qu’il a travaillé de bonne foi avec l’administration sur son défi du logement centré sur les résidents et qu’il est heureux de se joindre à ce défi.

Selon le NMHC, « bien qu’ils aient rejeté les appels en faveur de politiques inefficaces telles que le contrôle national des loyers, nous sommes déçus qu’ils appliquent des réglementations potentiellement redondantes et onéreuses qui sont déjà correctement traitées par les lois nationales et locales. Ces efforts ne contribueront en rien à remédier à la pénurie de logements dans le pays et pourraient décourager les investissements indispensables dans le logement. Nous continuons d'exhorter l'administration à donner la priorité à la promulgation du Plan d'action sur l'offre de logements ils ont publié en mai. La meilleure protection des locataires est une offre abondante de logements.

Le NMHC a réaffirmé son engagement à travailler avec ses 2,000 XNUMX membres pour identifier des normes commerciales qui s'alignent sur les principes des pratiques de gestion centrées sur les résidents, comme aider les résidents à acquérir du crédit et à fournir des informations sur les ressources aux résidents en difficulté financière, et à communiquer ces pratiques via un nouveau centre de ressources. sur son site Internet.

« Le secteur des appartements, compétitif et géré de manière professionnelle, est, par définition, centré sur les résidents », a déclaré NMHC. « Il n’y a pas de secteur du logement locatif sans nos résidents. Nous sommes impatients de travailler avec l’administration et les agences fédérales concernées pour trouver des solutions productives à la crise de l’accessibilité au logement dans le pays.

La National Apartment Association (NAA), un groupe de propriétaires et de vendeurs d’appartements, a déclaré dans un communiqué qu’elle était déçue de l’annonce de la Maison Blanche et estime que le gouvernement fédéral devrait rester en dehors de la « relation propriétaire/locataire ».

NAA, qui compte un réseau de plus de 95,000 11.6 membres possédant et exploitant plus de XNUMX millions d'appartements dans le monde, s'engage à promouvoir des programmes et des pratiques pour les résidents, notamment en aidant les locataires à établir et à améliorer leur crédit en signalant les paiements de loyer positifs aux agences d'évaluation du crédit, via leur site Web. , événements de l'industrie et autres canaux de contenu.

«Pendant des mois, la National Apartment Association a travaillé de bonne foi avec la Maison Blanche», a déclaré Bob Pinnegar, président-directeur général de la NAA. « Nous respectons notre engagement à promouvoir les services et les pratiques des résidents de l’industrie. La NAA a également clairement exprimé l’opposition de l’industrie à une participation fédérale accrue dans la relation propriétaire/locataire. La politique de logement complexe est une question nationale et locale et les meilleures solutions utilisent la carotte plutôt que le bâton.

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• La source: https://www.forbes.com/sites/brendarichardson/2023/01/25/biden-harris-administration-announces-new-actions-to-protect-renters-and-promote-rental-affordability/