Désendettement est un terme que vous n'avez probablement pas entendu. Et ne soyez pas surpris; la plupart des réseaux d'information ne couvriront jamais ce qu'est le désendettement ou ce que cela signifie pour le marché immobilier. Mais, cette restriction du capital pourrait imploser le marché du logement, provoquant la faillite de nombreux investisseurs et fonds, laissant les autres ramasser les miettes. Ce changement massif est sur le point de se produire, mais n'ayez pas trop peur; si vous avez bien acheté, vous pourriez être l'un des rares chanceux avec un buffet de flux de trésorerie rabais à choisir.
Alors, qui de mieux pour poser des questions sur cette crise imminente que Ben Miller, co-fondateur et PDG de Fundrise? Il a prêté aux deux bouts, non seulement en achetant des actifs importants à crédit, mais également en fournissant le financement à d'autres qui en ont besoin. Ben prédit un changement massif dans le marché immobilier cela va choquer les investisseurs au cœur et pourrait laisser l'économie pire pour l'usure. Cette crise de désendettement dont parle Ben n'est pas un concept simple, mais une fois que vous comprenez comment et pourquoi cela se produit, vous déverrouiller une connaissance qui manque à 99 % des autres investisseurs.
Ben parle de la façon dont prêts relais ainsi que financement flottant ont mis des milliers d'investisseurs (et de prêteurs) dans une impasse, pourquoi les banques seront à court de liquidités en 2023, et les scénarios qui pourraient se dérouler au cours de la prochaine année si tout tourne mal. Ne vous méprenez pas, il ne s'agit PAS d'une prévision apocalyptique ou d'un battage médiatique hypothétique destiné à inquiéter les investisseurs. Le désendettement est un scénario réel qui aurait pu effets en cascade pendant des décennies. Si vous investissez, c'est un épisode CRUCIAL à écouter.
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Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur le marché. Je suis Dave Meyer, votre hôte s'est joint à James Dainard à Seattle aujourd'hui. James, prêt pour le match ?
James:
Je suis prêt. J'ai mes pastilles contre la toux. Je suis prêt à crier comme… Le 12ème Homme est une vraie chose donc je vais crier avec lui.
Dave:
J'ai toujours voulu aller voir un match là-bas. Est-ce vraiment quelque chose de différent ?
James:
Oh, quand tu seras de retour ici, je t'emmènerai. Ouais, j'ai été titulaire d'un billet chevronné pendant longtemps. C'est bruyant. Quand Beast Mode a fait trembler la bête, c'était la chose la plus intense que j'aie jamais entendue de ma vie, c'était absolument fou.
Dave:
Ouais, ça a l'air amusant. Eh bien, je serai à Seattle dans deux semaines, mais vous n'y serez pas malheureusement. Mais l'année prochaine, nous le ferons.
James:
S'il y a un match, je pourrais peut-être vous donner des billets, laissez-moi vérifier l'horaire.
Dave:
Je suis définitivement partant. Eh bien, passons à l'immobilier. Donc, aujourd'hui, nous avons Ben Miller, le PDG de Fundrise, qui vient de divulguer complètement est le sponsor de notre émission. Mais Ben est la personne la mieux informée sur l'immobilier que j'ai rencontrée dans ma vie. Et c'est un épisode et une interview fantastiques que nous venons d'avoir. Pouvez-vous donner un bref résumé à tous ceux qui écoutent de ce qu'ils peuvent s'attendre à entendre ici ?
James:
Je pense que c'est un si bon épisode. C'est en fait l'un de mes préférés que nous avons fait et la raison en est que tout le monde recherche cette opportunité et ils sont gelés en ce moment. Ils disent, je n'achèterai rien tant que je n'aurai pas trouvé quoi acheter. Ben parle de ce qui s'en vient dans notre pipeline et en tant qu'investisseur pour se préparer où se trouvent les principales opportunités. Et les indices qu'il laisse tomber sont… tout le monde veut savoir où faire la richesse, c'est ce dont nous allons parler dans cet épisode.
Dave:
Et je veux juste donner un peu de révélation ici parce que certains des propos de Ben sont un peu plus avancés. Nous entrons dans les détails du système bancaire et comment les prêts sont générés dans l'immobilier, en particulier l'immobilier commercial. Mais c'est d'une importance cruciale pour ce que pense Ben de ce qui se passe dans l'immobilier en ce moment. Et il fournit de très bons exemples concrets de la façon dont certaines des dynamiques changeantes des marchés de la dette et ce grand désendettement comme il l'appelle, que nous allons voir au cours des deux prochaines années, pourraient avoir un impact sur les actifs immobiliers commerciaux. C'est donc un épisode fascinant, j'ai personnellement appris une tonne, mais sachez juste avant qu'il y ait des trucs ringards ici. Mais je sais que pour des gens comme James et moi, nous avons adoré.
James:
J'adore tourner cette merde avec Ben, je pense que je t'ai envoyé un e-mail avant le spectacle, j'étais comme, j'ai dû écouter ce podcast deux fois pour le digérer, mais c'est fascinant et ça a probablement changé toute ma stratégie pour quoi Je vais faire en 2023.
Dave:
Ouah. Très bien. Eh bien, ce sont des mots audacieux, donc si James l'a pris au sérieux, vous voulez vraiment écouter ça. Nous allons donc faire une petite pause mais nous reviendrons tout de suite avec le PDG de Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, PDG de Fundrise. Bienvenue sur le marché. Merci beaucoup d'être ici.
Ben:
Merci de m'avoir reçu les gars.
Dave:
Eh bien, nous sommes ravis parce que la dernière fois, nous avons eu une excellente conversation en parlant beaucoup de Build to Rent, mais James et moi avons tous les deux écouté un podcast sur lequel vous étiez récemment. James a admis qu'il l'avait écouté deux fois parce qu'il l'avait tellement aimé. Cela parlait de désendettement, je pense que cela s'appelait le grand désendettement sur cet épisode de podcast et c'était fascinant. Nous espérions donc commencer par là et en savoir un peu plus sur vos réflexions sur ce sujet. Pouvez-vous commencer par nous dire un peu ce qu'est le désendettement?
Ben:
Ouais. Cela signifie donc réduire le montant de la dette que vous avez, moins d'endettement, désendetter et je pense que cela aura un effet d'entraînement sur l'économie et sur tous les actifs au cours des deux prochaines années.
Dave:
Et donc, lorsque vous parlez de ce désendettement en termes d'immobilier, dites-vous que les propriétaires existants vont réduire le montant de l'endettement qu'ils ont sur les propriétés ou que les achats futurs vont utiliser moins de dettes ou comment décririez-vous le phénomène de désendettement en ce qui concerne l'investissement immobilier ?
Ben:
Donc, l'argument que je défends est que pratiquement tout le système financier, pas seulement l'immobilier, doit réduire le montant de sa dette, il doit se désendetter. Et c'est parce que nous étions dans un environnement de taux d'intérêt bas, essentiellement un environnement de taux d'intérêt nul, pendant 15 ans et avant cela, nous avions été dans un environnement de taux d'intérêt en baisse pendant 40 ans. C'est donc long. Et nous passons à un environnement de taux d'intérêt élevés et en hausse, donc vous êtes fondamentalement, c'est comme si vous étiez un poisson et maintenant vous êtes dans les airs. C'est un changement radical, un environnement complètement différent. Et dans cet environnement de taux d'intérêt en hausse ou de taux d'intérêt élevés, le montant de la dette qu'un actif peut supporter est moindre. Donc, pour faire le calcul plutôt, vous avez une entreprise, vous avez un immeuble à appartements et vous en tirez un certain revenu, disons simplement un million de dollars par an. Lorsque votre service de la dette double, alors que le service de la dette de tout le monde dans le nouvel environnement de taux d'intérêt a augmenté d'au moins 2x, peut-être 3x, vous ne pouvez plus supporter le même montant de service de la dette qu'avant. Vous devez donc avoir moins de dettes sur l'actif.
Dave:
Et voyez-vous cela commencer déjà à se produire dans votre portefeuille ou comment remarquez-vous que cela se manifeste ?
Ben:
Eh bien, je peux parler de nous et ensuite je peux parler de ce que je vois de première main. Nous sommes donc un peu différents de la plupart des emprunteurs. Nous avons essentiellement ce qui ressemble à une FPI publique, il y a des FPI enregistrées publiquement et donc notre effet de levier est beaucoup plus faible. Notre effet de levier moyen dans nos fonds est de 45 %, 43 %. C'est donc beaucoup moins que la plupart des entreprises ou des entreprises ne tirent parti de leurs actifs. Un emprunteur privé typique veut probablement mobiliser 75 %, 65 %, peut-être 80 %. Donc pour nous, fondamentalement, nous n'avons pas vraiment ce problème d'endettement plus élevé, mais nous avons quelques actifs là où je l'ai, parce que c'est l'endettement moyen, donc certains sont plus élevés. Et quand je regarde un… je vais vous donner un exemple d'actif et comment il se déroule et ce qu'il signifie et vous pouvez ensuite extrapoler cela à beaucoup d'autres emprunteurs. Nous avons donc une ligne d'entrepôt de 300 millions de dollars qui détient beaucoup de logements locatifs avec une grande banque d'investissement et nous avons cette ligne de crédit ou ligne d'entrepôt, c'est un revolver donc vous pouvez acheter, vous pouvez le rembourser, vous pouvez emprunter à nouveau. Il y a environ 18 mois.
Et donc quand nous l'avons eu, nous avons acheté un plafond de taux d'intérêt et je pense que parler de dérivé de taux d'intérêt est un sous-ensemble vraiment intéressant sous ce sujet. Et fondamentalement, ce que les banques d'investissement aiment faire, c'est vous prêter leur bilan, puis vous le prenez et vous achetez un bien immobilier ou quoi que ce soit, puis elles le titrisent. Fondamentalement, leur activité consiste vraiment à générer des frais et ils utilisent leur bilan pour se permettre essentiellement d'obtenir plus de frais de gestion du capital, des frais du marché des capitaux. C'est vraiment ce qu'ils font. Ils ne vous prêtent donc pas vraiment, ils vous relient simplement aux marchés de la titrisation. Et les marchés de la titrisation, l'année dernière, il y a 12 mois, vous pouviez emprunter… ce portefeuille que nous avons construit, vous pouviez emprunter un taux fixe de 2.25 % pendant cinq ans et maintenant ce marché de la titrisation est de 6 %.
Nous devons donc rembourser cette ligne avec cette banque d'investissement, nous devons la rembourser, nous le ferons et nous devons la ramener de ce qui était probablement un effet de levier de 73 % à un effet de levier de 55 %. Et c'est essentiellement un remboursement d'environ 15, 20 %. Mais cela illustre le moment où les taux d'intérêt ont tellement augmenté qu'il faut essentiellement rembourser. Et nous n'avons pas à rembourser jusqu'à l'expiration du plafond, le plafond des taux d'intérêt, essentiellement la taille du prêt que nous avons obtenu est trop importante pour un taux d'intérêt de 6, 7, 8 %. Nous avons donc les liquidités, nous avons beaucoup de liquidités donc ça ne va pas être un problème pour nous. Mais pour beaucoup d'emprunteurs, si votre prêteur se retourne et dit que j'ai besoin que vous fassiez un chèque de 20 % du prêt et j'en ai besoin pour chaque prêt qui arrive à échéance ou pour tout prêt que vous allez obtenir pour une nouvelle propriété, c'est essentiellement le problème pour beaucoup d'emprunteurs.
James:
Oui, c'est vraiment intéressant parce qu'avec l'augmentation soudaine des taux, c'est la plus rapide que nous ayons jamais vue augmenter aussi rapidement, nous le voyons dans tous les segments et je pense que tout le monde voit ces taux d'intérêt augmenter et ils sont tous pensant que le marché du logement va s'effondrer et qu'il y a une sorte de krach à venir. Et pendant un moment, j'ai pensé qu'il y aurait ce cimetière d'investissement à cause exactement de ce dont vous parlez où les valeurs de prêt ne fonctionnent pas avec l'argent actuel et il va y avoir cette demande massive de liquidités à rembourser ces prêts en ce moment. Et je connais beaucoup de types d'appartements depuis quatre ou cinq ans ou les deux dernières années, je sais que nous avons échelonné notre portefeuille pour être à 5, 7 et 9 ans sur des taux fixes parce que… Ou dans 10 ans, parce que nous n'avons pas Je ne veux pas entrer dans cette crise de liquidités. Mais j'ai l'impression de voir cela maintenant partout sur n'importe quel type d'effet de levier où il s'agit d'argent dur, cela pourrait être bancaire, cela pourrait être des prêts commerciaux où l'actif ne peut plus s'autofinancer et il y aura cet énorme déficit de de l'argent. Et je pense que c'est là que nous allons voir la plus grande opportunité se présenter, c'est cette demande de liquidités.
Dave:
Il semble donc que généralement… Je veux dire dans tout le spectre de l'immobilier commercial, nous voyons des gens qui ont des taux ajustables ou des prêts commerciaux arriver à maturité. Ils sont essentiellement confrontés à la perspective soit de voir leur prêt actuel augmenter, soit de devoir rembourser leur prêt ou de le refinancer à un taux beaucoup plus élevé. Et cela va causer beaucoup de problèmes de liquidité dans l'immobilier commercial. Donc, d'abord et avant tout, est-ce principalement avec le résidentiel commercial ou voyez-vous cela dans toutes les classes d'actifs ?
Ben:
Résidentiel est probablement le meilleur.
Dave:
Oh vraiment? Ouais.
Ben:
Et le bureau est probablement le pire. Je ne sais pas, sur mon podcast j'avais Larry Silverstein, le développeur propriétaire du World Trade Center et lui et moi… C'était juste une interview insensée et il parle de, il est comme, j'ai été… Il a 91 ans et il parle d'un bâtiment qu'il développe qui coûte 5 milliards de dollars.
Dave:
Vous n'en avez besoin que d'un si c'est 5 milliards, alors vous êtes plutôt bon.
James:
Cela fonctionne intelligemment.
Dave:
Voilà.
Ben:
Je suis un piquier comparé à lui. Mais de toute façon, vous avez des immeubles de bureaux dans tous ces grands centres-villes qui sont comme, oh mon dieu, ils sont juste… ils ne sont pas finançables. Littéralement, vous ne pouviez pas obtenir qu'une banque du pays vous accorde un prêt à n'importe quel prix, point final. Fait. C'est zéro liquidité. La liquidité signifie la capacité d'obtenir de l'argent. Pas d'argent, donc le bureau est le pire. Mais si vous êtes une petite entreprise, oubliez ça, c'est tout. J'ai donc parlé à un autre groupe de banques cette semaine, cette semaine ? Cette semaine, ouais, hier et avant-hier, une des banques dont nous sommes emprunteur, grande relation avec eux. Et ils me disaient, donc c'est l'une des 15 plus grandes banques du pays, des centaines de milliards de dollars d'actifs, des centaines de milliards de dollars. Et ils m'ont dit, alors comment… où les banques obtiennent-elles de l'argent, n'est-ce pas ? C'est une question, non ? J'aime comprendre comment fonctionnent mes contreparties. Parce que si vous comprenez comment ils fonctionnent, vous comprenez comment ils vont se comporter. Ainsi, les banques, 90% de leur argent proviennent du ruissellement.
Dave:
Jamais entendu ce terme.
Ben:
Banque et assurance ou gestion d'actifs, vous avez des transactions qui rapportent et au fur et à mesure qu'elles rapportent, vous avez de l'argent à redéployer ou à prêter. C'est ce qu'on appelle le ruissellement.
Dave:
Ah d'accord.
Ben:
Alors oui, c'est en fait là que la plupart des prêts… Lorsque vous allez dans une banque et que vous empruntez de l'argent, c'est en fait quelqu'un d'autre a remboursé son prêt et c'est pourquoi ils peuvent vous prêter plus d'argent parce qu'ils sont généralement assez fortement endettés, les banques sont levier neuf fois ou quelque chose. De toutes les personnes, les banques à effet de levier sont les plus endettées. Et donc neuf fois, c'est comme 90% d'effet de levier et je pense qu'ils sont en fait comme 92-3% d'effet de levier techniquement. Donc de toute façon, donc cette banque a probablement prêté 30 milliards de dollars en 2022. Je leur ai dit, qu'est-ce qui se passe avec vous et comment ça se passe avec cette crise de liquidité ? Et il me dit, pour 2023, notre prévision du montant des prêts que nous pouvons faire en fonction du montant du ruissellement que nous aurons est d'ici décembre prochain, nous serons en mesure de prêter cent millions de dollars.
Dave:
C'est une banque avec des centaines de millions de dollars d'actifs.
Ben:
Des centaines de milliards.
Dave:
Des milliards.
Ben:
Ils auraient normalement prêté, je ne sais pas, 30, 40, 50 milliards en une seule année. Et ils n'ont que cent millions à prêter l'année prochaine.
Dave:
Quoi! Est-ce juste…
Ben:
Oui.
Dave:
D'accord. Donc, vous dites qu'aucune de ces transactions ne sera payante parce qu'ils pensent qu'ils vont faire défaut ou que personne ne va vendre ou d'où vient le manque de ruissellement ?
Ben:
L'essentiel est que, pour qu'un accord soit rentable, il doit soit vendre et personne ne vendra, soit l'emprunteur doit vous faire un chèque qu'il a probablement obtenu en refinançant avec quelqu'un d'autre. Mais puisque personne ne vous financera, personne ne remboursera ses emprunts. C'est ce qui se passe, c'est un fait. Avant le dernier podcast des deux dernières semaines, j'ai rencontré probablement 7 des 15 plus grandes banques du pays. 7 sur 15, tous pareils.
Dave:
Vraiment?
Ben:
Ils sont tous exactement dans la même situation, oui.
James:
C'est pourquoi j'ai écouté cet épisode deux fois.
Ben:
Les gens ne m'ont pas cru. J'étais sur Reddit et ils disaient, pas question, ça ne peut pas être vrai.
James:
Vous parliez des tortues, n'est-ce pas ? Allez-vous passer en revue les concepts de tortue ? Parce que c'est un sujet très complexe et cela l'a rendu très tangible et c'est comme ça sans fin…. Allez-y Ben, allez-y et expliquez-le.
Ben:
D'accord. Si je peux lui rendre justice ici, parce que je ne suis normalement pas doué pour être succinct. Ainsi, l'intérêt de l'histoire des banques est que vous ne pensez pas souvent à l'endroit où les banques obtiennent leur argent. Et il y a un dicton en politique qui dit toujours suivre l'argent. Vous devez suivre l'argent, donc vous allez emprunter à la banque, mais où la banque a-t-elle obtenu l'argent ? La banque l'a obtenu des déposants, ils l'ont obtenu à partir d'un gain, puis la banque a fait levier, les banques ont un effet de levier, elles empruntent, quiconque sur le marché qui vous prête a emprunté sur son actif. Juste pour essayer de simplifier les choses, si vous allez dans une banque et que vous leur donnez votre maison en garantie, vous obtenez de l'argent d'eux et ils ont votre garantie. Une garantie est un actif et ils prennent ces actifs et ils empruntent contre eux.
Alors maintenant, votre prêteur est un emprunteur de quelqu'un d'autre, votre prêteur est également un emprunteur et à qui emprunte-t-il cet argent ? Une autre institution qui a également emprunté de l'argent. Il y a donc cette chaîne infinie de tout le monde est un emprunteur et un prêteur dans le système et ça se cumule. Dans un monde d'argent dur, vous avez une propriété avec un prêteur d'argent dur, le prêteur d'argent dur peut avoir emprunté sur ce portefeuille de prêts d'argent dur auprès d'une banque. Et la banque a cette garantie et cette banque a emprunté sur ce portefeuille de prêts. La banque est donc endettée et où a-t-elle emprunté l'argent ? Ils empruntent de l'argent à différentes parties du marché de la titrisation. Par exemple, qui a augmenté cela avec des prêts repo. Et donc il y a tellement plus de dettes dans le système que vous ne pouvez le voir. Et parce que nous sommes fondamentalement passés d'un environnement de taux d'intérêt bas à un environnement de taux d'intérêt élevés, tout le monde dans cette chaîne d'emprunt au prêteur, du prêteur à l'emprunteur, tout le monde est surendetté. 90 % du marché, une grande partie du marché est surendetté.
Et donc, lorsque les défauts de paiement se produisent ou lorsque les remboursements se produisent, c'est juste un effet en cascade. Et je vais vous donner un exemple. Je connais un gros, gros fonds de capital-investissement, tout le monde en a probablement entendu parler, disons, je ne sais pas, les trois ou quatre premiers et le pays, chaque fonds de capital-investissement a créé des fonds de crédit au cours des 10 dernières années, des fonds de dette. Et ils sont sortis et sont devenus des prêteurs. Donc, si vous avez un immeuble d'appartements ou un immeuble de bureaux et que vous leur avez emprunté, disons 75 % de l'argent, ils se sont retournés et ont emprunté cet argent à une banque. Et donc ils ont une propriété de cent millions de dollars, ils vous prêtent 75 millions, ils se retournent et empruntent 55 millions à Wells Fargo qui est en fait assez actif dans cette partie du marché, ils appellent ça une note A. Et puis le fonds de capital-investissement, nous le gardons B note et ensuite l'emprunteur pense simplement que l'argent a été emprunté à ce fonds, mais c'est en fait vraiment plus compliqué que cela.
Donc, ce qui se passe, disons que vous avez un prêt avec ce fonds de crédit et que votre prêt arrive à échéance le 1er décembre et que vous allez au fonds de crédit et dites, hé, j'ai besoin d'une prolongation, le marché est horrible, je ne vais pas vendez ceci aujourd'hui, prolongeons simplement ce prêt de 12 mois. Eh bien, ce fonds de crédit va dire non parce qu'ils ont un prêt auprès d'une banque et ils se tournent vers la banque et disent bonjour la banque, nous devons prolonger ce prêt. Et la banque est comme non, payez-moi. Parce que certaines banques disent, F-vous me payez. Et donc le fonds de crédit se retourne et dit, non, payez-moi. Et vous êtes avec l'emprunteur en train de dire non, non, regardez ça va, la propriété va bien, donnez-moi juste une prolongation. Je veux dire de quoi parle-t-on ? Donnez-moi juste une extension.
Combien de fois êtes-vous allé à une banque et on s'attend à ce qu'elle prolonge le prêt. C'est comme rien, d'accord, je paierai une somme modique, prolongeons simplement ce truc. Non, vous ne pouvez pas le prolonger, payez-moi. Eh bien, combien voulez-vous? 10%, 20%, ils doivent rembourser leur prêteur parce qu'ils doivent désendetter le prêt, ils ont en fait utilisé cette garantie pour obtenir l'argent pour vous payer. Il y a donc cette chaîne où personne ne peut rembourser parce que tout le monde a emprunté à quelqu'un d'autre. Et donc si vous avez un prêt, vous pensez que vous allez le prolonger dans les 12 prochains mois simplement parce que la propriété va bien et que vous allez à la banque, vous pourriez être surpris qu'ils disent non.
Dave:
Que se passe-t-il alors ? Je pense juste que l'ensemble du système est évidemment tellement dépendant du fait que cette chaîne continue de fonctionner, que se passe-t-il quand… Comme vous l'avez dit, à tout moment, l'un des prêteurs pourrait simplement dire, ne me payez pas. Alors qu'arrive-t-il, disons simplement à un exploitant d'une propriété multifamiliale, que se passe-t-il lorsqu'il ne peut pas obtenir de liquidités ou qu'il ne peut pas se refinancer ? Comment tout cela se joue-t-il ?
Ben:
Il y a donc quelques possibilités, alors faisons du facile au difficile. Donc, le moyen le plus simple est que l'opérateur multifamilial dit d'accord, je vais vendre toutes mes actions et obligations que je possède, ils ont probablement de l'argent à l'extérieur et ils vendent tout et remboursent, ils ne vont pas perdre leur Tours d'appartements. Ainsi, ils peuvent faire demi-tour et vendre tous leurs actifs et rembourser le prêteur. C'est une situation de luxe à être. Je veux juste souligner les conséquences secondaires de cela, c'est que beaucoup de gens vont devoir vendre leurs actifs liquides comme des actions et des obligations pour rembourser leurs prêts. Et je parle que même des institutions massives vont devoir le faire. Ils vont devoir rembourser leurs emprunts et la quantité de liquidités va donc disparaître.
Et quand vous avez forcé les vendeurs, les prix baissent. C'est exactement ce qui s'est passé en Angleterre. Si vous vous souvenez du Royaume-Uni il y a deux mois, le gilt ou le trésor britannique a grimpé en flèche et tous ces fonds de pension ont dû faire demi-tour et vendre d'autres actifs pour couvrir essentiellement leur marge sur leurs trésoreries, sur leurs gilts. La crise de liquidité ne s'est donc pas produite dans les titres d'État, mais plutôt dans les CLO. C'est pourquoi les effets en cascade sont beaucoup plus sournois parce que cela touchera les marchés liquides parce que c'est là que vous obtenez de l'argent, c'est là que vous obtenez des liquidités. Quelqu'un le long de la ligne va devoir obtenir des liquidités. Disons que l'emprunteur dit que je peux rembourser.
Scénario deux, ils ne peuvent pas rembourser, ils vont voir le prêteur et le prêteur dit… Cela dépend du prêteur, alors maintenant, si vous parlez de fonds de crédit, ils vont saisir, ils doivent le faire, ils ne le font pas ont le choix, prolonger et faire semblant, c'était le livre de jeu pour l'ensemble de la banque au cours des 15 dernières années, ils ne peuvent pas faire, ils ne peuvent pas prolonger et faire semblant parce que le prêt ne couvre plus. Qui va payer le taux d'intérêt qu'il ne couvre pas, cela enfreint littéralement leurs réglementations FDIC qui disent que vous devez avoir des ratios de capital, donc cela échoue, donc ils n'ont pas le choix. Le régulateur va leur faire payer ce prêt par défaut. Ainsi, les fonds de crédit vont saisir.
Le fonds de capital-investissement auquel je pensais a saisi deux transactions le mois dernier auprès d'énormes emprunteurs célèbres. Et tout cela se passe, personne n'en parle, cela ne fait pas la une des journaux. Mais vous auriez entendu parler de l'emprunteur et vous auriez entendu parler du fonds de capital-investissement. Le contrat résidentiel qu'ils ont saisi, ils sont heureux de le posséder. Mais même s'ils sont le prêteur, ils doivent quand même rembourser l'aîné. Parce que s'ils saisissent, ils ont un grand immeuble d'appartements et ils diront 80%… Et je connais un accord où cela s'est produit dans une grande ville, l'accord en gros… Même à 80%, ce fonds de crédit doit rembourser leur aîné prêteur, ce n'est pas suffisant. Même s'ils ont saisi, le prêteur principal qui détient cet actif maintenant qu'ils ont saisi, c'est toujours surendetté avec leur prêteur principal. Suivez-vous?
James:
Ouais, c'est juste un effet de levier sur la caisse, c'est un gâchis complet.
Ben:
Ouais, donc c'est déroutant. Donc j'aimerais presque pouvoir dire des noms, mais ça me causera trop d'ennuis. Donc je vais juste nommer comme, vous êtes allé chez le prêteur ABC et vous avez emprunté 80%, le prêteur ABC, maintenant saisi sur votre immeuble de 200 appartements, super, ils ont un immeuble de 200 appartements, mais ils ont emprunté au prêteur XYZ et Le prêteur XYZ dit toujours payez-moi, payez-moi, payez-moi. Donc, même ce prêteur ABC doit en vendre… Ils doivent faire un appel de capitaux, ils doivent obtenir des liquidités, rembourser. Et donc il y a encore de la liquidité qui est aspirée du système. À mesure que la liquidité est aspirée du système, les prix chutent. C'est le contraire de l'assouplissement quantitatif, le contraire de ce qui s'est passé en 2021 où il y avait tout cet argent partout et les prix ont augmenté partout, de l'argent est retiré du système.
Si vous connaissez la masse monétaire, le M2 va chuter à cause de cette dynamique de désendettement et aussi de resserrement quantitatif. Donc, vous allez voir, je pense, un choc de liquidité l'année prochaine alors que tout cet argent quitte le système. C'est donc un deuxième scénario. Ils ont également saisi un immeuble de bureaux et ils sont comme F ça, qu'est-ce que je vais faire avec cet immeuble de bureaux ? L'immeuble de bureaux vaut probablement moins que leur prêt, beaucoup moins, peut-être même moins que le prêt des prêteurs seniors. Ils peuvent donner tout cet immeuble de bureaux à la banque XYZ, à la Bank of America ou quelque chose du genre. Les bureaux sont par défaut à gauche et à droite. Ça va être un bain de sang et tout le monde parle de conversion de bureaux en logements, ils ne savent pas de quoi ils parlent.
Dave:
Ouais, nous avons eu quelques personnes dans cette émission qui sont venues et qui ont dit, ouais, ça ne marche pas.
Ben:
C'est juste un universitaire ou quelqu'un qui en parle, la politique gouvernementale, c'est comme si vous rêviez.
Dave:
Il semble que peut-être 5% des bureaux pourraient être convertis de manière réaliste, si c'est le cas.
Ben:
Un point évident, à quelle fréquence un immeuble de bureaux est-il vacant à cent pour cent ?
Dave:
Ouais, c'est ça.
Ben:
Jamais, il y a toujours cinq locataires là-dedans et cet immeuble est loué à 20 %, comment rénover un immeuble quand il y a 20 % loué à cinq locataires, on ne peut pas.
Dave:
Ouais, ça n'a pas de sens.
Ben:
Quoi qu'il en soit, la question [inaudible 00:26:43] intéressante est essentiellement de savoir si le régulateur… En ce moment, le régulateur a du mal sur les banques qui vraiment… Juste absolu [inaudible 00:26:50] pour eux. La question est donc de savoir si l'organisme de réglementation commence à détourner le regard et à dire, d'accord, je sais que vous avez tous ces actifs qui sont fondamentalement en défaut et ne couvrent pas, je vais détourner le regard. C'est une question qui est… Je ne sais pas, je soupçonne que le régulateur ne va pas faire ça, pour un tas de raisons. Je le dis souvent dans mon petit monde, mais c'est plus 1992 que n'importe quelle autre période de notre vie.
James:
En 1992, les sociétés d'investissement ont eu… Tout le monde pense au krach de 2008. Mais de 1988 à 1992, les banques d'investissement ont été secouées et c'était le même type de crise de liquidité parce que la Fed n'est pas intervenue du tout. Ils n'ont pas détourné le regard dans ces investissements… Je lisais à ce sujet et n'était-ce pas comme si 90% des sociétés d'investissement se faisaient marteler pendant cette période? C'était un montant astronomique qui m'a en quelque sorte choqué et ils n'ont pas pu récupérer pendant deux, trois ans, je veux dire.
Ben:
Ouais. Donc je dis que c'était la pire crise immobilière de l'histoire américaine, bien pire qu'en 2008. La plupart des gens de notre âge, c'est bien avant nous… Donc, fondamentalement, l'approche politique à l'époque était de les laisser tous brûler et ils ont saisi je pense 8,000 XNUMX banques et chaque développeur a vu ses prêts appelés, de sorte que chaque développeur que vous pouvez éventuellement nommer a perdu tous ses actifs ou était sur le point de perdre tous ses actifs, personne n'a été épargné. Et donc souvent, vous voyez avec la politique et en fait généralement avec le comportement humain, si quelque chose de mauvais se produit, les gens ne répètent pas cette erreur jusqu'à ce que suffisamment de temps se soient écoulés pour que les gens l'oublient, puis ils recommencent.
Dave:
On dirait qu'il est temps. Oui, ça fait 30 ans.
James:
Nous sommes vraiment en retard.
Ben:
Ouais, donc nous sommes comme le cercle complet. Si cela ne se produit pas dans ce cycle, cela se produira certainement la prochaine fois que nous aurons un cycle baissier. Parce qu'il semble que tous ces prêteurs qui ont dépassé l'endettement, tous ces emprunteurs qui ont dépassé l'endettement, ils ressemblent à des méchants et nous devrions tous les laisser brûler. Et c'est très satisfaisant politiquement, alors nous pourrions nous retrouver là-bas cette fois.
Dave:
Vous ne pensez tout simplement pas qu'il y ait un appétit politique pour renflouer à nouveau les banques après ce qui s'est passé il y a 15 ans ?
Ben:
Et renflouer les fonds de capital-investissement et renflouer les riches, ça ne… Je pense qu'il n'y aura probablement plus de relance cette décennie. Renflouements et relance, oubliez ça.
James:
Ouais, arrête le stimulus. Mais parfois, il faut laisser les choses brûler un peu, n'est-ce pas ? Je veux dire que c'est le capitalisme.
Dave:
C'est le capitalisme. Oui, c'est la base...
Ben:
Bien.
James:
Et ce dont parle Ben est un gros problème, c'est dans tous les différents espaces de cela… Les gens n'étaient que des moyens financiers partout au cours des deux dernières années et ont fait de bons rendements. Et ce n'est pas seulement dans l'espace multifamilial et ces immeubles de bureaux, l'espace d'argent dur était également très mauvais. Ces prêteurs entreraient, ils vendraient les billets à 7%, 8% et maintenant ces prêteurs paient à leur banque senior, ils paient 10, 11% et ce qui se passe, c'est que ces investisseurs fixent et retournent ou brûlent, ils 'arrivent et ils partent, hé mes projets prennent trop de temps, je dépasse le budget, la valeur a en quelque sorte chuté, j'ai besoin de cette prolongation et leurs tarifs augmentent de cinq, six points ou ils ont venir avec de l'argent ou ils ne sont tout simplement pas prolongés du tout. Nous sommes en fait un prêteur d'argent dur à Washington et nous avons reçu tellement de demandes de refinancement d'autres prêteurs parce qu'ils n'ont pas le choix, le prêteur ne prolongera pas tout de suite et cela cause un gros, gros problème. Et puis nous examinons le prêt aux valeurs et c'est notre réponse, oui nous pouvons faire ce prêt mais vous devez apporter un autre 15% de mise de fonds et ces gens ne l'ont pas.
Et c'est ce qui est si terrifiant, en 2008, nous avons vu beaucoup de REO et de propriétaires de banques traverser l'espace résidentiel. Mais c'est comme, si vous n'avez pas d'argent, vous ne pouvez pas payer vos factures. Et ces banques d'investissement et ces prêteurs, ils vont devoir accepter ça... Il va y avoir beaucoup de REO et d'actes de remplacement revenant à ces banques et les banques vont devenir... nous avons tous peur que la couverture les fonds allaient être le plus gros propriétaire résidentiel avec toutes ces acquisitions de logements et ils pourraient être simplement basés sur des créances douteuses qui leur revenaient.
Ben:
Et encore une fois, toutes les choses intéressantes sont les conséquences de second/troisième ordre. Donc, la conséquence de second ordre est tout ce que vous venez de dire James, c'est que les évaluations vont commencer à baisser parce que vous allez avoir toutes ces mauvaises notes REO et que les gens vont être obligés de vendre et cela va vraiment nuire à votre LTVs . Alors vous allez emprunter de l'argent ou refinancer et puis les LTV vont être encore pires et ensuite il y aura plus de saisies. Nous entrons donc dans ce cycle qui commence tout juste à se déchirer… c'est ce cercle vicieux et c'est l'une des autres conséquences à tous les niveaux. Et dans chaque [inaudible 00:32:19] nous sommes une FinTech, achetez maintenant payez plus tard. Devine quoi? Super levier.
Dave:
Ouais. Vous avez dit que les évaluations allaient baisser, alors je présume que vous pensez qu'il y aura une baisse significative de la valeur des biens immobiliers commerciaux ? Il le faut, non ?
Ben:
Ouais, il n'y a aucun doute. C'est une excellente opportunité essentiellement parce que nous ne parlons pas de tarification organique, le prix auquel les banques vendent des choses, il n'y a aucun rapport avec ce que vous pensez vaut réellement après les prochains, je pense, probablement 24 mois de véritable ralentissement et de détresse. Et donc il y a une opportunité d'acheter ou de prêter et si vous avez un faible montant de dette, c'est littéralement ce que disait Larry Silverstein, vous traversez des crises horribles, vous en sortez, vous possédez toujours l'immeuble et maintenant il est vaut 10 milliards de dollars ou quelque chose comme ça. Cela fait partie du jeu, ne vous faites pas prendre dans la partie du jeu où vous perdez essentiellement votre atout.
Dave:
Donc, vous avez mentionné Ben, qu'il y a beaucoup d'opportunités, pour les personnes qui écoutent cela, comment recommanderiez-vous qu'ils profitent de certaines des opportunités à venir que vous voyez ?
Ben:
Vous pouvez aller parler aux banques, approcher les banques, les banques vont avoir… Elles ne l'ont pas encore et elles sont vraiment lentes. Les courtiers qui faisaient tous les prêts deviendront les courtiers de ce capital intermédiaire, ce capital relais, je l'appelle le financement d'anticipation, le financement de sauvetage. Tous les courtiers qui faisaient auparavant le travail pour vous trouver des prêts senior vont maintenant faire ce travail. Les courtiers sont donc probablement la plus grande source de flux. C'est drôle, le marché boursier, je pense toujours qu'ils ont encore une jambe vers le bas, et puis dans l'ensemble des marchés, la récession frappe les bénéfices. Donc, vous voulez être créditeur, vous voulez être créditeur dans cette partie du cycle parce que la valeur réelle, la valeur opportuniste réelle, je pense, est encore loin. Mais les prêteurs sont vraiment les sources. Mais le deal flow va s'infiltrer partout ailleurs.
James:
Je sais que nous avons tendu la main et que nous recevons certainement beaucoup de réponses. Les différents types de prêteurs sont un peu, je pense le voir en premier. Ces gars locaux à l'argent dur le voient certainement en premier en ce moment parce que les billets sont à plus court terme, ce sont généralement des billets de 6 à 12 mois où certains de ces autres, ils sont de 2, 3, 5 ans. Et il y a beaucoup d'inventaire qui commence à apparaître. J'ai reçu pas mal d'appels de prêteurs disant, hé, nous venons de prendre cet acte de retour en lieu et place ou nous allons saisir cela, que pouvez-vous payer pour cela ? Et ils n'aiment généralement pas mon numéro, mais le numéro est le numéro. Mais vous pouvez le faire dès maintenant avec les petits prêteurs locaux, ce ne sont pas de grosses affaires, mais il y a du volume pour les petits investisseurs ou les investisseurs de niveau intermédiaire en ce moment. Et il arrive sur le marché au moment où nous parlons.
Dave:
Et on dirait que Ben, vous créez un fonds de crédit chez Fundrise pour en profiter.
Ben:
Oui, nous avons une stratégie de crédit depuis longtemps, mais nous l'avions en quelque sorte redimensionnée au cours des deux dernières années parce que c'était juste… Nous nous déployions principalement ailleurs parce que ce n'était pas attrayant. Et maintenant, tout d'un coup, c'est comme… J'ai l'impression que ce qui se passe maintenant ou dans les deux prochaines années va nous arriver ou pour nous cinq fois dans notre vie, le genre d'accords que nous verrons, le genre de prêt que nous pouvons faire . J'ai traversé 2008, j'ai toutes ces cicatrices de 2008 et donc 85% du temps c'est comme d'habitude. Et puis il y a quelques fois où c'est juste que tout le jeu de balle est gagné ou perdu. Et donc oui, nous allons d'abord faire du crédit, puis nous ferons de l'équité en second. Parce que vous pourriez presque voir l'autre côté de cela, vous pourriez être sûr que ce n'est pas permanent. Il s'agit de quelques années de transition vers un nouvel environnement d'emprunt.
Et certaines personnes n'ont pas de chance, elles ont eu des échéances au milieu de cela, essentiellement cette période où il y a des taux élevés et aucune liquidité et ça craint. C'est malheureux pour eux mais c'est une opportunité pour quelqu'un d'autre, un problème est une opportunité. Je vais vous donner un autre exemple, c'est en dehors de l'immobilier, mais nous avons un fonds technologique que nous avons lancé et nous en débattons, je ne sais pas si nous allons le faire parce que c'est tellement controversé, mais j'ai couverture des ventes, j'achetais tout ça… Je suis arrivé et j'ai commencé à prêter à toutes ces grandes… Les banques d'investissement, elles obtiennent ces accords et les titrisent et le problème est que tous ces accords qu'ils avaient l'intention de licencier ou de syndiquer, disent-ils, ils ont obtenu coincé avec, ça s'appelle des prêts suspendus. Ils ont donc des dizaines de milliards de tous ces prêts suspendus. Et un exemple bien connu est qu'ils ont une dette de 12 milliards de dollars sur Twitter. Et je sais exactement qui l'a et je leur parle et je me dis, à un moment donné, ils vont simplement se débarrasser de cette dette pour rien. Ils vont juste être comme m'éloigner de cette chose. Et nous débattons en interne, est-ce une bonne opportunité ou est-ce tout simplement trop compliqué ?
Dave:
Wow.
Ben:
C'est tellement compliqué.
Dave:
C'est la toute nouvelle dette.
Ben:
Ouais, ouais, la nouvelle dette. Donc je ne sais pas si c'est une bonne idée ou pas. C'est une question intéressante, mais ce genre de chose est insensé. Twitter valait 44 milliards il y a un an et vous vous dites, est-ce que j'aime ça à 5 milliards ? Je ne sais pas, peut-être.
Dave:
Ce doit être un débat amusant à avoir.
Ben:
Eh bien aussi c'est juste comme, je ne veux pas vraiment le bruit. C'est le problème avec ça, ce n'est pas seulement une question d'évaluation, je ne fais que prendre une décision économique ici, mais je ne suis pas sûr que ce soit autorisé. Mais c'est juste illustratif, c'est tout à fait illustratif du fait que c'est un moment spécial pour avoir ce genre d'opportunité d'investissement.
Dave:
Très bien. Eh bien Ben, merci beaucoup. Cela a été très, très perspicace, j'ai appris énormément de choses. Et honnêtement, c'est vraiment surprenant que les gens n'en parlent pas. Donc, je suppose que c'est peut-être ma dernière question pour vous, pourquoi n'en parle-t-on pas plus largement?
Ben:
Ouais, c'était tellement amusant d'être ici. Tout le monde en parle, mais début février, j'étais obsédé par la pandémie, février 2020. Et nous allions en Californie, mes enfants et ma femme et moi, nous allions être en Californie pour la Saint-Valentin. Et j'étais comme, nous ne pouvons pas y aller et j'ai fait porter des masques aux enfants dans l'avion et ma femme est comme, tu es en train de perdre la tête, elle était tellement ennuyée contre moi et à un moment donné tout le monde s'est réveillé. Il y a quelque chose où l'information doit être divulguée au public et cela s'additionne, cela nécessite une prépondérance de données avant que les gens ne changent. Et puis ça arrive tout d'un coup.
Dave:
Les gens ne veulent pas croire les nouvelles qui dérangent.
Ben:
Et c'est comme si les gens étaient occupés, ce n'est pas ce sur quoi ils se concentrent. Et donc il faut juste assez de pings avant que les gens commencent à y prêter attention. C'est pourquoi… du moins je pense que c'est comme… Et bien sûr tout le monde, dans ce cas, ce sont tous les participants au système financier, ils n'en parlent pas, c'est la dernière chose dont ils veulent parler. Ils veulent dire que tout va bien. Et la même chose avec la Chine, ils sont comme, tout va bien, ne faites pas attention aux portes que nous fermons à Wuhan. Encore une fois, il y a des participants actifs qui essaient d'empêcher que cela ne devienne une histoire et c'est déroutant pour les médias et il faut un certain temps pour qu'il soit diplômé.
Dave:
D'accord, eh bien, nous devrons vous suivre dès que cela se déroulera, nous aimerions avoir votre avis parce que vous êtes évidemment un peu un canari dans la mine de charbon en ce moment, nous prévenant à l'avance. Nous apprécions donc vraiment votre temps Ben, c'est toujours très amusant quand vous venez, alors merci beaucoup de vous joindre à nous.
Ben:
Oui, merci de m'avoir reçu.
James:
Merci Ben.
Dave:
Je ne sais pas si je dois être excité ou effrayé en ce moment.
James:
Je suis en fait extrêmement excité parce que j'ai l'impression que nous recherchons tous cette énorme opportunité et que cela va être un gros problème. Pendant un certain temps, j'ai toujours pensé à ce cimetière d'investisseurs et je pense que ce pourrait être un cimetière de banquiers, pas un cimetière d'investisseurs.
Dave:
Ouais. Vous dites cela depuis un moment que, précisément, et juste pour que tout le monde comprenne, nous parlons principalement de commerce, cela pourrait se répercuter sur le résidentiel comme Ben le disait, il y a tous ces impacts secondaires et tertiaires, mais cela pourrait être vraiment intéressant pour les gens qui ont… Les syndicateurs, les gens qui peuvent lever des fonds pour commencer à essayer d'acheter ces actifs vraiment bon marché en ce moment ou dans les six prochains mois, peu importe.
James:
Et surtout parce que les banques ne veulent pas posséder d'actifs. Souvent, ils n'en veulent pas, ils veulent s'en débarrasser. Et si vous avez des liquidités, cela va faire une grande, grande différence dans... Je dis ça depuis un moment parce que ce qui est bizarre, c'est que j'ai vu des gens gagner beaucoup d'argent en deux ans, puis il y a six mois, ils 'd être comme, oh, je suis à court d'argent. Et je me dis, eh bien, vous venez de gagner autant d'argent au cours des deux dernières années, pourquoi êtes-vous à court d'argent ? Et cela pourrait se concrétiser en 2023, il y aura un appel à des liquidités et tout pourrait être dans la rue.
Dave:
Vous êtes la personne idéale pour répondre à cette question car vous faites un peu de tout, vous prêtez, vous retournez, vous achetez des actifs en difficulté. Si tout ce que Ben pense va se concrétiser, et que nous commençons à voir une pénurie de liquidités, une baisse des prix de l'immobilier commercial, comment chercheriez-vous à en tirer le meilleur parti ?
James:
Pour nous, je pense que nous essayons de nous préparer avec plus de capitaux privés et de partenaires de capitaux propres là où nous essayons d'apporter des dollars plus importants à ce sujet. Un bon exemple est que nous avons conclu plus d'opérations de syndication au cours des 120 à 150 derniers jours que nous n'en avons fait les deux années précédentes parce que la liquidité est en crise. Mais s'associer à des investisseurs qui disposent de liquidités en ce moment est la clé de tout. Et qu'il s'agisse d'appartements fixes et réversibles, qu'il s'agisse de propriétés bavures ou de propriétés de flux de trésorerie, pour nous, vous voulez vous attacher là où se trouve la liquidité. Pour nous, nous collectons des fonds en ce moment parce que nous voyons l'opportunité avec ces billets d'achat, ces immeubles en défaut, puis nous commençons vraiment à construire la relation avec ces gens avec du papier.
Et comme ce dont parlait Ben, il est difficile de mettre la main sur les grandes banques. Vous ne pouvez pas les joindre, je ne connais personne là-bas. Mais ces petits prêteurs locaux, vous pourriez les contacter et leur dire, hé, j'ai des liquidités, je recherche des projets, faites-moi savoir ce que vous avez. Et je peux vous dire que nous avons eu quelques bons achats récemment où je suis comme, je lance juste un petit nombre et ils font l'affaire. Ils sont comme, pouvez-vous le fermer en cinq jours? Et nous sommes en mesure de cliquer dessus. Donc, parlez simplement aux gens qui ont été dans cet espace, tous ces types d'argent dur qui vous harcèlent depuis deux ans pour vous prêter de l'argent, parlez-leur, voyez quelles sont les opportunités et ensuite gardez vos liquidités à portée de main, ne faites pas précipitez-vous dans cette affaire, assurez-vous que c'est la bonne.
Dave:
C'est un très bon conseil. Très bien, merci James, c'était très amusant. J'aime vraiment avoir une conversation avec toi et Ben. C'est toujours une conversation de haut niveau, des trucs assez ringards et bancaux, mais je pense que pour ceux d'entre nous qui aiment vraiment l'économie et les rouages de la façon dont tout cela fonctionne, c'est un épisode vraiment amusant.
James:
Oh, j'adore avoir Ben. Je commence à faire le fou et nous descendons dans des terriers de lapin, ils sont tous amusants à descendre.
Dave:
Oh oui, absolument. Lorsque les caméras se sont éteintes, nous essayions de convaincre Ben de nous laisser venir à DC et de passer du temps avec lui en personne, alors peut-être que nous le ferons la prochaine fois.
James:
Oh, je suis à cent pour cent.
Dave:
Très bien, merci beaucoup James, amusez-vous bien.
James:
Ouais, allez Hawks.
Dave:
Je n'ai pas vraiment de chien dans ce combat, mais je soutiendrai les Hawks pour vous, alors j'espère que vous n'aurez pas à… Je suppose, puis-je dire ça à l'antenne ?
James:
Ouais, j'ai un gros pari sur la ligne en ce moment.
Dave:
Voulez-vous dire à tout le monde quel est votre pari sur ce match des Seahawks ?
James:
Ouais, je pense que ma bouche m'a causé des ennuis parce que nous affrontons les 49ers, ils ont une équipe plus talentueuse. Et j'ai fait un pari avec un de mes bons copains qui est aussi un fan de 49er que le perdant doit porter le logo Speedo de l'autre équipe à la piscine pendant toute une journée. Donc j'espère vraiment que ce n'est pas moi.
Dave:
Ouais. Eh bien, je soutiendrai les Seahawks pour votre bien, mais c'est un pari assez drôle, et j'espère que vous ne l'avez pas dit à trop de gens, c'est la fin de l'épisode, alors peut-être que personne n'écoute plus.
James:
Ouais, tout le monde devrait croire que les Seahawks gagnent, personne ne veut me voir dans un Speedo.
Dave:
Très bien. Eh bien merci beaucoup mec, c'était très amusant. Merci à tous pour votre écoute, c'est notre dernier épisode de l'année, alors bonne année à tous, nous apprécions vraiment que vous nous aidiez et nous souteniez tout au long de notre première année pour On The Market, nous vous reverrons en 2023.
On The Market est créé par moi, Dave Meyer et Kaylin Bennett. Produit par Kaylin Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media, recherché par Pooja Jinda, et un grand merci à toute l'équipe de BiggerPockets.
Le contenu de l'émission On The Market ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.
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Dans cet épisode, nous couvrons
- Le désendettement expliqué et pourquoi tant d'investisseurs sont en jeu pour des millions de dollars
- Laquelle industries immobilières sera le plus durement touché quand la crise de désendettement se manifeste
- Pourquoi même le les banques sont surendettées et par effet domino cela pourrait causer chaos financier
- Les scénarios qui pourraient se dérouler alors que les banques commencent à restreindre la masse monétaire et les investisseurs désespèrent
- La énorme opportunité pour les investisseurs à mesure que les prêts surendettés arrivent à échéance et les actifs commencent à se vendre pour une fraction du coût
- Qui va gagner et s'en sortir vivant après le désendettement massif
- Et So Beaucoup plus!
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