PDG de HousingWire : Cette pénurie de stocks pourrait durer des décennies

Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur le marché. Voici Dave, votre hôte. Aujourd'hui, nous allons être rejoints par l'un des spécialistes des données OG et des médias de marché de toute cette industrie. Il s'appelle Clayton Collins. Il est le PDG de HousingWire Media. Si vous n'êtes pas familier avec HousingWire, c'est l'une des plus grandes sociétés de médias sur le marché immobilier du secteur. Ils ne se concentrent pas vraiment sur les investisseurs comme nous le faisons ici chez BiggerPockets. Ils se concentrent sur le marché au sens large, c’est-à-dire les prêteurs hypothécaires, les agents immobiliers, et bien d’autres choses de ce genre. Mais Clayton et son équipe ont acquis des sociétés de données au cours des deux dernières années et disposent donc de données parmi les plus avancées parmi toutes les sources disponibles.
Donc, aujourd'hui, j'invite Clayton à lui parler de certains changements récents que nous avons constatés sur le marché. Donc, comme vous le savez tous, l'inventaire est un problème très important cette année, et ils disposent des informations les plus récentes à ce sujet. J'ai donc hâte de lui parler pour savoir s'il y a un changement en cours. nous entrons dans l'hiver parce que je commence à en ressentir un ou à en ressentir un, et je suis curieux de voir ce qu'il voit. Nous allons également parler des prévisions de Clayton concernant les taux hypothécaires, et je sais que c'est quelque chose que les gens veulent vraiment savoir, alors je vais parler à Clayton et avoir son opinion sur la direction que prendront les taux hypothécaires et pourquoi.
Je sais que nous aimons tous faire des pronostics, mais il existe des tendances macroéconomiques et des aspects techniques très importants qui se déroulent dans les coulisses et que Clayton connaît bien et qu'il va contribuer à partager avec nous aujourd'hui. C'est donc ce que nous avons pour vous aujourd'hui. Ça va être un spectacle génial. C'est très amusant. Clayton est vraiment doué pour expliquer certains sujets très importants sur le marché immobilier. Nous allons donc le faire venir dans une minute. Mais d’abord, nous allons faire une petite pause.
Clayton Collins, bienvenue sur On The Market. Merci d'être ici.

Clayton :
Dave, c'est avec plaisir. Je suis ravi d'être votre invité aujourd'hui.

Dave:
Eh bien, oui, ça va être très amusant. Pour les personnes qui n'écoutent pas encore le podcast HousingWire, pouvez-vous nous parler un peu de vous et de votre travail chez HousingWire ?

Clayton :
Ouais, avec plaisir. Je suis donc PDG de HW Media où j'ai le plaisir de diriger notre équipe HousingWire. Chez HousingWire, nous nous efforçons de fournir aux professionnels du logement, du courtage immobilier, aux agents, aux initiateurs de prêts, aux leaders des marchés de capitaux hypothécaires et aux gestionnaires de prêts, une image complète de l'économie du logement. Nous avons donc une équipe de rédacteurs et de journalistes qui couvrent tout ce qui se passe dans le secteur du logement, depuis l'actualité du marché immobilier et des taux d'intérêt jusqu'aux mouvements de personnes et d'entreprises, en passant par les fusions et acquisitions et l'innovation. Tout ce qui se passe dans le logement.
Je me suis lancé dans cette entreprise et je vais vous en dire plus sur mon parcours, Dave, plutôt en tant que banquier, mais d'une manière ou d'une autre, je me suis laissé entraîner dans l'hébergement d'un podcast. Maintenant, je suis l'hôte du podcast Housing News. Ainsi, chaque semaine, j'interroge différents dirigeants du secteur immobilier, des PDG de banques hypothécaires aux économistes, sur ce qui se passe dans leur monde. Nous gardons cela comme une conversation au niveau du conseil d'administration et discutons de certains des sujets les plus difficiles dont ils n'ont pas toujours l'occasion de parler, et j'essaie d'extraire certaines de ces connaissances juteuses dans ce format vraiment amusant que je pense que vous et moi avons tous deux ont grandi pour aimer.

Dave:
Oh, bien sûr. Ouais, et c'est un super spectacle. Je vous écoute souvent et vous recevez d'excellents invités, donc je le recommande vivement.

Clayton :
Je vous en suis reconnaissant.

Dave:
Une autre chose que vous n'avez même pas abordée, et je suis HousingWire depuis de nombreuses années, c'est que vous avez récemment acquis Altos Research et que nous avons eu leur fondateur, Mike Simonsen, dans l'émission. Lui et moi sommes également amicaux. Maintenant, vous suivez certaines des données les plus récentes sur le marché immobilier, honnêtement, c'est ce que je vois. Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur ce que vous regardez tous ?

Clayton :
Ouais. Alors, Dave, j'apprécie que vous posiez cette question. Altos est une partie importante de cette expression que j’utilise : « L’image complète ». Nous pensons donc que l'actualité économique et le contenu économique suivent un cycle d'évolution constant qui s'oriente de plus en plus vers un contenu enrichi en données, la recherche et les informations exclusives, et que le journalisme et la narration axés sur la narration constituent une partie extrêmement importante d'un monde riche en données. écosystème. C'est ainsi que les professionnels consomment l'information. Mais nous savons que pour réaliser ce que nous voulons réaliser chez HousingWire en étant une image complète, nous avons besoin d'experts comme Mike et de données comme celles que nous obtenons d'Altos pour vraiment colorer cette image.
Altos suit 100 % des annonces actives dans le pays. Nous aimons donc considérer Altos comme la source de données la plus en temps réel sur ce qui se passe sur le marché immobilier actif. Nous surveillons donc chaque annonce active, chaque changement de prix, chaque en attente, toutes les données qui alimentent l'intelligence du marché, et nos utilisateurs, qui sont principalement des agents immobiliers, des professionnels des titres et des initiateurs de prêts, utilisent ces informations pour mieux informer leur maison. acheteurs, vendeurs et partenaires de référence.
Nous prenons donc toutes ces données de marché actives, les déchiffrons, les nettoyons et les rendons compréhensibles afin que les professionnels au niveau local puissent être les experts de leur marché et savoir exactement ce qui se passe dans leur code postal, ou dans leur ville, ou leur quartier. Nous avons des visualisations vraiment intéressantes des données et de la santé du marché que nous appelons Market Action Index, et nous apportons tous ces outils directement aux professionnels qui travaillent quotidiennement avec les acheteurs et les vendeurs de maison, et leur permettons de comprendre facilement ce qui se passe. qui se passe dans le logement.

Dave:
Ouais. Super. Je veux dire, je suis totalement d’accord avec la proposition de valeur. C'est aussi l'idée derrière la série que nous avons besoin de davantage d'informations narratives basées sur des données dans le monde d'aujourd'hui, et vous faites un excellent travail dans ce domaine. Juste pour tous ceux qui écoutent, vous pouvez le vérifier. Une grande partie est uniquement disponible sur HousingWire. Vous pouvez aller voir là-bas, mais dites-le-nous, Clayton. Que voyez-vous en ce moment parce que l’inventaire a vraiment été l’histoire de l’année ? C'est le mot de l'année dans l'immobilier, je suppose, mais les choses commencent à paraître un peu différentes à l'approche du quatrième trimestre. Que vois-tu?

Clayton :
Ouais. Je veux dire, cela a été incroyablement… Je ne veux pas utiliser le terme banal de marché difficile. Le marché a été compliqué, Dave. Ainsi, au cours de la dernière année et demie, nous avons vu les taux d'intérêt, les taux d'intérêt hypothécaires croître à un rythme plus rapide que nous ne l'avons vu à presque n'importe quel moment de l'histoire, et nous sommes actuellement à un point où les taux d'intérêt sont à des sommets depuis 20 ans, ce qui crée une dynamique vraiment difficile sur le marché. Dans la plupart des environnements où les taux d’intérêt augmentent rapidement et atteignent des sommets sur plusieurs décennies, vous commenceriez à constater de sérieuses difficultés au niveau de l’actif sous-jacent et vous commenceriez à voir les prix de l’immobilier baisser. Mais il y a cette autre dynamique, et c'est le mot que vous venez de mentionner, « inventaire », qui a fait de ce marché difficile un marché encore plus compliqué ou complexe.
Ainsi, selon les recherches que vous suivez et les analystes en qui vous avez confiance, on estime que la construction aux États-Unis est sous-construite depuis au moins 13 ans et que la formation de ménages a largement dépassé le rythme des nouveaux stocks arrivant sur le marché. Nous avons donc cette poussée démographique d'acheteurs d'une première maison et de personnes qui forment des ménages qui créent une demande dans l'économie immobilière américaine, et nous n'avons tout simplement pas suivi le rythme. Cette offre insuffisante a créé une contrainte sur les stocks et, malgré la pression exercée par les taux d'intérêt hypothécaires, nous avons vu les prix de l'immobilier se maintenir. Sur la plupart des marchés, l’appréciation des prix de l’immobilier s’est poursuivie, ce qui crée cette dynamique vraiment malsaine où les acheteurs d’une première maison et les acheteurs réguliers sont tous confrontés à des difficultés d’abordabilité pour trouver la maison qu’ils souhaitent, et cela crée un scénario assez funky dans l’écosystème du logement résidentiel.

Dave:
Ouais. Certainement. Je veux dire, je pense que nous nous habituons tous à cette situation de faibles stocks.

Clayton :
Oui.

Dave:
Voyez-vous quelque chose dans vos données ou simplement selon votre propre opinion qui pourrait augmenter l’offre ? On parle beaucoup dans l'émission de la demande parce qu'elle semble plus variable, mais j'ai du mal. J'ai demandé cela à beaucoup d'invités. Pensez-vous que quelque chose va changer la situation de l’offre d’ici la fin de cette année, peut-être jusqu’en 2024 ?

Clayton :
Veux-tu que je cherche des lueurs d'espoir ou...

Dave:
Bien sûr. Faites ce que vous voulez faire.

Clayton :
Non, je pense qu’en réalité, je ne vois pas de dynamique qui modifierait radicalement la situation des stocks ou de l’approvisionnement dans un avenir prévisible. Je pense que nous envisageons un marché pluriannuel, voire pluridécennal, dans lequel nous opérons dans un marché avec des stocks réduits, une offre réduite et une offre limitée. Maintenant, nous savons que la sortie de COVID a eu lieu dans un marché qui a évolué incroyablement rapidement à la hausse en termes de volume, et puis maintenant cette augmentation des taux d'intérêt dont les mesures d'une année sur l'autre sont difficiles à suivre, et il va y avoir du bruit dans chaque mesure où nous envisageons une normalisation d’un mois à l’autre, d’une année à l’autre, même pour le COVID. Il y a beaucoup de bruit dans les mesures d'une année sur l'autre.
Ainsi, aujourd'hui, alors que nous sommes à l'automne 2023, nous observons les données d'Altos Research et nous constatons que les stocks d'aujourd'hui sont toujours inférieurs de 5 % à ceux de l'année dernière, malgré le fait que nous observons une augmentation des stocks. chaque semaine depuis plusieurs mois. Nous commençons donc à observer cette tendance selon laquelle davantage de stocks sont disponibles, et ceux-ci sont disponibles parce que les jours de commercialisation s'allongent. Les logements n’évoluent donc pas aussi rapidement que les taux d’intérêt s’approchent de cette fourchette de 7.5 à 8 %. Les maisons restent donc plus longtemps en stationnement et les stocks s’accumulent. Maintenant, le titre facile là-bas, l'ours de l'immobilier, le personnage du bubble boy, notre analyste, Logan Mohtashami, voudrait-

Dave:
Oui, nous sommes de grands fans de Logan.

Clayton :
Oui.

Dave:
J'adore Logan. Sa terminologie est hilarante.

Clayton :
Ouais. C'est un génie en matière de terminologie colorée. Certains des acteurs de cet écosystème immobilier dans lequel nous opérons. Donc, la mentalité du bubble boy. Ce serait comme : « Oh mon Dieu, nous envisageons plusieurs mois où chaque semaine, les stocks augmentent. C’est un problème qui se prépare. Mais nous en sommes toujours à un point où il y a 5 % de logements en moins que l'année dernière, et je ne suis pas armé des données au moment où nous abordons cette conversation, Dave, mais nous sommes nettement inférieurs à ce que nous étions à presque chaque instant avant -COVID en termes de ce à quoi ressemblent les niveaux normaux des stocks de logements.

Dave:
Oh oui.

Clayton :
Je vais donc vous prévenir tout de suite. Quelqu'un va écrire un titre et dire : « Les stocks augmentent. Les prix des maisons sont en baisse. Nous nous dirigeons vers une bulle, un marché turbulent. Tout va exploser. » Nos données ne le montrent pas. Nous montrons que nous grimpons, mais nous remontons vers un endroit légèrement plus sain, légèrement plus sain, mais nous sommes toujours dans un marché immobilier extrêmement malsain, et cette insalubrité est alimentée par le faible niveau des stocks et les problèmes d'abordabilité qui sont compliqués par les taux hypothécaires. et les prix des maisons.

Dave:
Ouais. Je pense qu'il est très important que les gens prêtent attention non seulement au pourcentage de changement, mais aussi aux chiffres absolus lorsqu'ils examinent certaines de ces données, car il y a quelque chose… Au fur et à mesure que nous avons parlé un peu de cette émission, c'est que il y a ce qu'on appelle l'effet de base. Lorsque vous comparez cette année à une année anormale comme l’année dernière, les données semblent un peu folles. Mais si vous faites un petit zoom arrière et regardez sur 5 ou 10 ans, vous pouvez voir qu'historiquement, les stocks étaient beaucoup plus élevés qu'ils ne l'étaient même aujourd'hui, même s'ils ont commencé à augmenter.
Maintenant, c'est une bonne transition vers l'une des choses que je voulais vous demander car sur certains marchés, nous commençons à voir les stocks se rapprocher, voire dépasser les niveaux d'avant la pandémie. Ce sont quelques-unes des villes en plein essor du COVID comme Boise et Austin, je pense Vegas et Reno, ou ces profils, mais certains de ces marchés sont en fait stables… ils se sont bien passés au cours des derniers mois, même s'ils étaient auparavant en correction. Constatez-vous un changement dans la demande ou une pression à la baisse sur les prix sur ces marchés ?

Clayton :
Ouais. Nous avons donc publié des recherches basées sur les données de CoreLogic sur certains des marchés les plus susceptibles de connaître une baisse des prix, Dave. Ce que nous constatons dans ces données, c’est qu’il existe des facteurs différents sur tous ces marchés. Il y a donc des marchés, comme dans l'Ohio et la Pennsylvanie, qui sont stimulés par le manque de croissance démographique et le manque de croissance de l'emploi, et puis il y a les marchés en Floride ou, si l'on repense aux expressions de la dernière crise, les États des Sables viennent de connaître une croissance rapide. une appréciation des prix, et il s’agit plus d’une normalisation que d’une… mais d’une normalisation qui restera nettement supérieure au taux de base d’avant la COVID.
Il y a donc différents facteurs qui déterminent ce que nous observons sur chaque marché. Je pense que nous avons vu beaucoup d'exubérance et d'offres excessives sur certains marchés qui étaient très populaires pendant la COVID, en particulier dans les États qui avaient un meilleur style de vie, une application plus laxiste de certaines restrictions liées à la COVID, pas d'impôt sur le revenu dans l'État, les choses qui a attiré du monde ces dernières années. Certains de ces États vont connaître un ralentissement de l’appréciation des prix de l’immobilier, et certains marchés pourraient même connaître une baisse des prix, mais je pense que c’est beaucoup… Il est difficile de les quantifier comme des marchés en bulle ou des zones de crise. Il s’agit simplement d’un écosystème de prix volatil qui a connu une montée en puissance rapide et qui tente de trouver un point d’équilibre.

Dave:
Ouais. C'est bizarre parce qu'on a l'impression qu'il y a eu cette correction, au moins une modeste correction à l'échelle nationale. Elle était plus prononcée sur ces types de marchés. Il y a environ un an, au quatrième trimestre de 4, peut-être au premier trimestre, puis les choses se sont améliorées au moins du point de vue des prix si vous êtes quelqu'un qui veut des prix élevés. Je pense que certains de nos investisseurs ne veulent pas de prix élevés.

Clayton :
No.

Dave:
Maintenant, j'ai l'impression que… et les choses se sont améliorées, et je pense que beaucoup de gens commencent à penser : « Très bien. Nous avons trouvé un fond. À votre avis, il y a cet exercice de tarification qui se déroule comme : « Qu'est-ce qui est réel ? Qu’est-ce que l’exubérance du COVID ou ce changement massif dans les schémas migratoires ? Mais maintenant, j’ai l’impression que nous allons… Pour moi du moins, j’ai l’impression que nous retournons à l’exercice de tarification parce que les taux ne vont tout simplement pas ralentir, et maintenant nous acceptons… J’ai l’impression que dans le dernier Dans deux ou trois mois, l'ensemble du marché reconnaît enfin que la Fed ne bluffe pas et qu'elle va maintenir des taux élevés plus longtemps, et nous devons tous faire face à cela. Maintenant, il va y avoir ce deuxième exercice de tarification.

Clayton :
N'appelons même pas cela un exercice de tarification. Appelons cela la manière dont les marchés sont censés fonctionner.

Dave:
C'est vrai. Ouais. C'est littéralement un marché.

Clayton :
Lorsque le coût du capital augmente, des pressions s’exercent sur les prix des actifs.

Dave:
Oui.

Clayton :
Nous examinons donc principalement l’économie du logement à travers le prisme du propriétaire résidentiel, et je sais que le public de BiggerPockets se tourne beaucoup plus vers la catégorie des investisseurs. C'est donc une perspective différente, et il y a une analyse un peu différente pour déterminer le bon moment pour acheter ou vendre lorsque vous recherchez un toit au-dessus de votre tête ou un actif qui produit du rendement. Mais le secret du côté des investisseurs est de comprendre les gros titres nationaux et qu’au cours des 12 derniers mois, à l’échelle nationale, nous avons encore assisté à une appréciation nationale du prix de l’immobilier de près de 4 %. Au cours des 12 prochains mois, nous nous attendons à une appréciation du prix des logements de 3 à 3.4 %, mais où sont les écarts par rapport à cette hausse ?
L'article que vous avez souligné et sur lequel vous m'avez interrogé, où les prix de l'immobilier sont censés baisser, cette volatilité, je pense, est le lieu où se trouveront les opportunités, et cet environnement de taux d'intérêt exerce certainement une pression sur les normes de tarification. Je pense que cela crée une opportunité aussi bien pour les acheteurs de maison que pour les investisseurs. Je ne suis pas sûr que nous y parviendrons… Nous n'allons pas prêcher la thèse « épouser la maison, dater le taux », mais il faut penser aux environnements de marché d'hiver, quand c'est le bon moment pour acheter sur le marché d'hiver. les environnements où c'est le bon moment pour détenir des titres, et le coût élevé des marchés des capitaux créent souvent une pression à la baisse sur les prix des actifs, ce à quoi je prête attention.

Dave:
Yeah Yeah. Absolument. C'est un très bon point et je suis curieux. Tu as dis quoi? 3 à 4 % de croissance sur les 12 prochains mois, c’est bien ça ?

Clayton :
Ouais. Je veux dire, nous parlons de cela, de l'article sur le prix des maisons de CoreLogic, donc je m'appuie sur leurs estimations.

Dave:
Bien.

Clayton :
Il existe des estimations assez larges. Je veux dire, nous avons encore des banques d'investissement qui prévoient une appréciation négative des prix de l'immobilier, mais la plupart des économistes du logement qui nous observent envisagent une fourchette de 3 à 4 % au niveau national.

Dave:
Je suis curieux. Tout doit être dû à la baisse des taux, n’est-ce pas ? Personnellement, je ne vois tout simplement pas comment les prix pourraient continuer à augmenter, à moins que les taux ne baissent, ce qui est inévitable, et il y a de fortes chances que les taux baissent l’année prochaine. Je dis juste que ça doit être pour ça.

Clayton :
Excellent qualificatif là-bas, Dave. Je pense que tous les économistes du logement que je suis prévoient une baisse des taux d’ici la fin de 2024. Maintenant, un vœu pieux, un optimisme, un fait. Je ne sais pas.

Dave:
Nous ne le savons pas.

Clayton :
Je pense que la prévision des taux d’intérêt à long terme est un jeu de dupes et qu’il n’y a aucune victoire dans ce domaine.

Dave:
C'est tellement dur. Ouais. Ouais. Juste au moment où nous commencions à nous stabiliser au milieu des six, tout le monde commençait à s’y habituer, puis les rendements obligataires ont commencé à devenir fous le mois dernier. C'est comme si personne ne le savait vraiment. Oui, nous avons eu de bonnes données sur l’emploi, mais personne ne comprend vraiment pourquoi les obligations ont juste augmenté. Il y a actuellement une énorme liquidation.

Clayton :
Je veux dire, l’une des principales raisons pour lesquelles les obligations hypothécaires sont… l’écart est si large est que la Fed n’achète pas.

Dave:
Oui.

Clayton :
Nous avons un long terme… Si l’on regarde la dernière décennie, l’écart entre les prêts hypothécaires à taux fixe sur 10 et 30 ans était de 130, 140 points de base. Nous en sommes actuellement à 300, et c’est à cause de la Réserve fédérale. La Réserve fédérale ne contrôle pas seulement les taux d'intérêt, elle contrôle également l'achat de titres adossés à des créances hypothécaires, ce qui crée une pression incroyable sur l'écosystème du marché des capitaux, qui a sans doute plus d'impact sur le prix que les consommateurs et les investisseurs paient pour la dette. que même certaines variations des taux d’intérêt.
La Réserve fédérale a donc actuellement un impact important sur les spreads, et c’est quelque chose qui peut être corrigé. Si nous commençons à assister à une normalisation des rachats de titres adossés à des créances hypothécaires, si le marché obligataire commence à fonctionner comme il se doit et si les banques et la Réserve fédérale commencent à revenir sur le marché et à acheter des titres adossés à des créances hypothécaires, nous allons voir un changement massif dans l’hypothèque à taux fixe de 30 ans pour le mieux. Mais pour le moment, vous voulez savoir qui achète des titres adossés à des créances hypothécaires ? Personne.

Dave:
Ouais. Exactement.

Clayton :
Il s’agit d’un marché mort, ce qui crée un écart très important.

Dave:
Ouais. Donc juste pour que tout le monde comprenne de quoi nous parlons ici. Si vous n'êtes pas familier, les titres adossés à des créances hypothécaires consistent essentiellement à regrouper un ensemble de prêts hypothécaires différents et à les vendre sur les marchés à des investisseurs. Depuis une quinzaine d’années, l’un des plus gros acheteurs de titres adossés à des créances hypothécaires est la Réserve fédérale. Dans le cadre de leurs efforts visant à procéder à un « resserrement quantitatif » pour réduire la masse monétaire, ils réduisent le nombre d’obligations qu’ils achètent… ou, excusez-moi, de MBS, de titres adossés à des créances hypothécaires.
L’un des principaux facteurs déterminants des taux hypothécaires, comme Clayton vient de le mentionner, est l’écart entre le rendement à 10 ans et les taux hypothécaires. Normalement, comme vous l’avez dit, c’est environ 1.5 % ou 150 points de base. Aujourd’hui, c’est environ le double de ce chiffre, et l’écart est dû à de nombreux facteurs complexes, mais l’un des principaux facteurs est la demande de titres adossés à des créances hypothécaires. C’est un facteur majeur de l’écart, et à mesure que la demande diminue, les prix de ces titres adossés à des créances hypothécaires baissent, ce qui fait monter les rendements et les taux d’intérêt. J'espère que cela a du sens, mais je suis tout à fait d'accord avec vous, Clayton, que c'est un facteur très compliqué dans tout ce scénario et peut-être l'une des raisons de l'optimisme quant à la baisse des taux parce que les taux hypothécaires pourraient baisser sans le taux des fonds fédéraux. chute.

Clayton :
Que se passe-t-il si les taux hypothécaires commencent à baisser ? Nous prévoyons que la demande de MBS va s’accélérer. Ainsi, dans le même temps, à mesure que les taux baissent, l’écart se rétrécira et les taux baisseront encore plus rapidement. Ainsi, l’une des raisons pour lesquelles l’écart est si large à l’heure actuelle est que qui veut acheter une tranche de titres adossés à des créances hypothécaires à un taux de 7.5 % ou de 8 % ? Ces prêts vont être remboursés si rapidement que les investisseurs doivent être remboursés rapidement. Ils exigent donc vraiment… Il y a une pression sur les prix sur le portefeuille de titres adossés à des créances hypothécaires parce que les prêts vont être remboursés à la seconde où nous constatons un changement dans les taux d'intérêt. Les propriétaires de ces titres adossés à des créances hypothécaires doivent donc être payés rapidement. Au cours des deux premières années, ils doivent réaliser leur marge sur le titre, et c'est l'une des autres raisons pour lesquelles il y a beaucoup de pression sur l'écart entre les tranches de prêts hypothécaires à 10 ans et les tranches de 30 ans à taux fixe. Il existe donc un potentiel pour que ce marché évolue très rapidement dans l’autre sens.

Dave:
Intéressant. Ouais.

Clayton :
Mais nous n’avons tout simplement pas trouvé ce précipice où il y a des acheteurs disposés sur le marché. Si la Fed n'achète pas, les banques n'achètent pas, et nous sommes actuellement dans une impasse où personne n'achète de titres adossés à des créances hypothécaires, les consommateurs ne veulent pas acheter de maisons à des taux de 8 %, et pourtant il y a toujours une crise des stocks. , donc les prix de l’immobilier restent élevés. C'est intéressant.

Dave:
Oui, c'est vraiment intéressant, et je suis heureux que vous en parliez parce que je pense que pour certaines personnes, il est illogique de ne pas vouloir un taux hypothécaire de 7 %, car en tant que banque, vous penseriez que des taux hypothécaires plus élevés équivaut à des bénéfices plus élevés. . Mais comme vous l’avez clairement dit, Clayton, ces prêts ne seront pas conservés à long terme. C'est du moins la croyance dominante, c'est que les taux finiront par baisser et que tous ceux qui ont une hypothèque à 7 ou 8 % vont se refinancer en une hypothèque à 5 ou 6 %, ou peu importe le résultat.
Ensuite, de nombreux prêts hypothécaires résidentiels ne comportent pas de pénalités pour remboursement anticipé ou quoi que ce soit du genre, de sorte que la seule façon pour une banque de gagner de l'argent est de facturer d'emblée un taux d'intérêt plus élevé, ce qui est exactement ce qu'elle fait. Cela devient donc un peu technique, mais c'est vraiment important parce que tout le monde veut savoir où vont les taux hypothécaires, et beaucoup de gens se contentent de regarder la Fed et se disent : « Oh, la Fed fait ça. C’est ce que fait la Fed. Cela a un impact sur les choses, mais il existe tout un autre marché obligataire, le marché des MBS, qui joue actuellement un rôle énorme dans les taux hypothécaires. J'espère donc que cela aidera tout le monde à en apprendre un peu plus.

Clayton :
Le prépaiement est un sujet important. Les prêts hypothécaires sont donc l’un des seuls titres qui ne comportent aucune pénalité pour remboursement anticipé. Il s'agit d'un aspect unique de notre économie immobilière américaine. Donc, si vous êtes un négociant en obligations ou un investisseur à revenu fixe et que vous pouvez obtenir un rendement sur une dette d'entreprise assortie de pénalités de remboursement anticipé et d'une durée plus longue, il s'agit actuellement d'un bien meilleur investissement que l'hypothèque à taux fixe de 30 ans que nous connaissons. va être réparé et les détenteurs de MBS vont être retirés. Il s’agit donc d’un facteur complexe, mais il est peut-être préférable de passer du temps plutôt que de pontifier sur la direction que prendront les taux. C’est comme ce qui se passe lorsque les taux évoluent ?
Dave, une des choses auxquelles nous pensons… Préoccupé, réfléchi, optimiste. Il s’agit actuellement d’un étrange cercle concentrique, mais si les taux baissent à un rythme significatif, ce sera le précipice pour que davantage de stocks arrivent sur le marché, car les acheteurs de maisons sont des vendeurs de maisons. Ainsi, dès que le propriétaire commence à se sentir en confiance et qu'il prend une décision de déménagement ou de déménagement, cet acheteur régulier va revenir dans le jeu, cela créera plus de stocks car il vendra sa maison précédente, ce qui est une bonne chose. chose. Cela lubrifie le marché et crée du volume pour l'industrie, mais il est également probable que cela donnera un nouveau souffle à l'appréciation des prix de l'immobilier. Donc, si nous voyons les taux d'intérêt passer de manière significative en dessous de sept pour atteindre les six, et Dieu nous en préserve, revenir aux cinq, je pense que nous allons voir les appréciations des prix de l'immobilier revenir jusqu'aux adolescents, et nous reviendrons dans une situation précaire où nous parlons à nouveau de problèmes d'abordabilité.

Dave:
Wow.

Clayton :
Cette fois, c’est le prix de l’actif qui l’influence, et non pas tant le coût du capital.

Dave:
Intéressant. Ouah. Pensez-vous qu’il y a là un point d’inflexion où l’appréciation pourrait atteindre un niveau aussi élevé en termes de taux ?

Clayton :
Il y a là un point d’inflexion.

Dave:
Ouais. Je veux dire, j'ai vu des données provenant d'un cabinet immobilier ou de recherche et de conseil de John Burns, et Zillow dit que c'est environ 5.5%, je pense que c'est le bon endroit.

Clayton :
Je pense que c'est trop bas. Je pense que le marché est en pleine frénésie à 5.5 %.

Dave:
Moi aussi. Ça a du sens.

Clayton :
Je pense que nous avons une économie du logement très fonctionnelle à 6 %. Si nous revenons aux cinq, je pense que nous sommes au pays de la frénésie.

Dave:
Nous avons des problèmes. Ouais.

Clayton :
Nous ne cessons de parler de ces premiers acheteurs de maison. Les acheteurs d’une première maison ne sont pas liés à des prêts à 3 % parce qu’ils ne les ont pas obtenus. Ils en ont peut-être entendu parler, mais ils ne sont pas comme moi, qui ont une dette hypothécaire à deux doigts, et cela ne mènera jamais nulle part.

Dave:
Ouais. Ils n'étaient pas souscrits et ils voyaient quel aurait été leur paiement mensuel.

Clayton :
Ouais. Ils seront donc un peu décousus. Leur nez sera un peu détraqué, mais ils n'ont jamais eu accès à ce coût de capital. J'espère que cela ne se reproduira plus jamais, car nous savons ce qui se passe avec… un coût de la dette de 3 % signifie que nous sommes dans une guerre mondiale avec une pandémie nationale et des choses vraiment mauvaises qui se produisent dans notre société mondiale.

Dave:
Droit. Oui.

Clayton :
Je veux dire, je ne veux pas prévoir cela ni parier sur cela parce que ce n’est pas une bonne chose.

Dave:
Ouais. Vous et soyez les deux. Ouais. C'est intéressant cependant parce que… je me demande cependant. La grande question pour moi, c'est ce que vous venez de soulever, et je suis heureux que vous l'ayez fait, c'est qu'à l'époque traditionnelle, vous voyez ce scénario où, lorsque le marché immobilier est mou, les stocks augmentent. Ce n'est clairement pas ce qui se passe sur ce marché, et donc votre hypothèse, et je suppose également, est que l'inverse sera vrai, que lorsque les taux baisseront, l'offre et les nouvelles inscriptions commenceront au moins à augmenter. Que cela se produise proportionnellement ou non, je pense que c'est une très grande question. Si nous allons commencer à voir peut-être plus de demande ou peut-être plus d’offre, ou quelle quantité d’offre sera mise en ligne, c’est toujours une très grande question. Je pouvais voir exactement de quoi vous parlez, ou je pouvais voir, d'une certaine manière, la demande revenir en ligne sans une offre aussi proportionnelle, ce qui conduirait également à ce genre de frénésie dont vous parlez.

Clayton :
Oui.

Dave:
Je pense donc qu’il est important de surveiller si et quand les taux baisseront.

Clayton :
Si nous voulons relier l'ensemble du tableau et voir cet environnement dans lequel les stocks commencent à revenir et les taux d'intérêt sont acceptables, alors nous commençons à voir un environnement dans lequel l'interconnectivité entre le marché de la propriété et le marché de la location commence à attirer davantage l'attention. Je pense donc que nous sommes actuellement à un point où pour les acheteurs d’une première maison, l’accession à la propriété est devenue inaccessible en raison du prix des actifs et du coût du capital. Les acheteurs potentiels d’une première maison choisissent donc de rester locataires et de continuer à louer.

Dave:
Oui.

Clayton :
La semaine dernière, nous avons vu les gros titres du Wall Street Journal et des articles de la National Association of Realtors sur les acheteurs potentiels d'une première maison qui prolongent leur bail. Je pense qu'il y a même des titres de type YOLO dans le Wall Street Journal sur des gens disant : « J'ai pris cet acompte pour la maison, je suis allé en Europe et j'ai simplement choisi de voyager. Il y a donc des gens… Maintenant, nous savons tous comment certaines de ces sources d'articles sont développées. Ce n'est pas toujours représentatif de l'ensemble de la population, mais il y a une histoire selon laquelle certaines personnes qui étaient propriétaires sur leurs sites ne font que mettre cela en veilleuse, et continuent de louer et de vivre leur vie heureuse. Mais ce titre a évolué à partir d'un certain niveau d'inventaire, d'un certain niveau de taux d'intérêt où ces locataires décident : « Hé, l'accession à la propriété est maintenant de retour dans mon pool d'options, et je vais faire ce saut. »
Donc, en fin de compte, tout revient à la démographie, et nous avons une très forte vague démographique de personnes dans la vingtaine et au début de la trentaine qui soit forment des ménages aujourd'hui, soit forment des ménages dans un avenir proche, et peu importe ce qui se passe. sur les marchés financiers, les marchés des taux d'intérêt. Nous n’avons pas d’offre de logements pour répondre à la demande démographique actuelle. Donc ces gens vont soit devenir propriétaires, soit louer. Il y aura une demande des deux côtés, et il y aura des mouvements entre les deux, et cela sera dicté par les taux d’intérêt.

Dave:
Ouais. Cela va être très intéressant pour nous, pour notre public en particulier, car je pense que cela suggère que leurs loyers pourraient également recommencer à augmenter. Nous avons vu cette folle croissance des loyers, et elle s’est vraiment stabilisée. Mais si ce scénario que vous décrivez se réalise, cela indiquerait une demande accrue de locations, et je pourrais certainement voir cela se produire. Il existe certainement une voie logique pour que cela puisse se produire.

Clayton :
Ce qui est fou avec le marché des loyers, c'est qu'il est beaucoup plus facile de modifier le volume des stocks de location plus rapidement que le volume des stocks de propriétaires. Ainsi, les promoteurs multifamiliaux ont été en mesure de mettre sur le marché un grand nombre de stocks très rapidement, à un rythme que les constructeurs de maisons ne peuvent pas. Le marché locatif a donc plus de contrôle sur son propre avenir que le marché de l’accession à la propriété, pour le meilleur et pour le pire.

Dave:
C'est intéressant. Ouais.

Clayton :
La surconstruction peut se produire rapidement et des problèmes de stocks peuvent être créés ou résolus. Je m'en remets à vous, Dave, pour savoir où vous pensez que nous en sommes dans ce cycle.

Dave:
Le multifamilial ne s'annonce pas très bien, je veux dire, du point de vue de l'offre excédentaire comme celle que nous observons... Je pense qu'au troisième trimestre 3, nous allons assister de loin à la livraison d'unités la plus élevée jamais enregistrée à un point où elle commence déjà à ralentir, et il semble que nous allons avoir des livraisons supérieures à la moyenne pour… Je n'ai pas les données sous les yeux, mais je pense que nous avons des livraisons supérieures à la moyenne, et cela signifie simplement que de nouvelles unités seront mises en ligne pendant au moins un autre année. Je pense donc que cela va créer une situation très intéressante pour les immeubles multifamiliaux où les loyers diminuent déjà, les taux de capitalisation augmentent et il y a un afflux d'offre. C'est pourquoi je pense que dans notre émission, nous avons dit que les valeurs multifamiliales allaient baisser un peu, et je pense toujours que c'est vrai, mais c'est probablement une conversation pour un tout autre podcast.

Clayton :
Oui, c'est un écosystème complexe et le capital multifamilial est important. Je pense que certaines des mêmes banques qui ont soutenu les promoteurs et les exploitants de logements collectifs, tant au niveau du développement que des lignes de crédit, vont commencer à combler une partie du… Elles sont également exposées au marché des bureaux, et il va y avoir une certaine pression sur l'accès à la dette et à l'accès aux lignes de crédit, et on commence déjà à voir cela apparaître dans l'écosystème.

Dave:
Certainement. Honnêtement, cela s’est déroulé un peu plus lentement que ce à quoi je m’attendais, mais je pense que ce sera une histoire majeure en 2024.

Clayton :
Nous n’allons donc pas convertir tous les immeubles de bureaux en appartements, n’est-ce pas ? Est-ce qu'on fait ça ?

Dave:
Je souhaite. Je veux dire, ils n'arrêtent pas d'en parler, mais d'après tout ce que je regarde, cela dit simplement que ce n'est pas vraiment aussi réalisable ou aussi facile que les gens le souhaitent. Ce serait donc bien. Mais avant de partir, Clayton, nous parlons ici des histoires pour 2024 avec votre activité médiatique. Y a-t-il d’autres histoires en 2024 que vous attendez avec impatience ou que vous pensez qu’elles seront particulièrement intéressantes ?

Clayton :
Ouais. Je veux dire, je pense que le logement est intéressant du point de vue des médias parce que c'est un secteur qui connaît des changements rapides, et notre mission et notre vision sont de fournir une image complète aux professionnels du logement. Je pense qu'en tant qu'entreprise de médias et de données, nous sommes plus importants que jamais dans une période de changement. Je suis donc ravi de soutenir notre public et de soutenir nos utilisateurs alors que nous traversons un marché volatil. Il est triste et décevant de voir de nombreux professionnels très qualifiés et très performants quitter le secteur avec une baisse des volumes dans l'immobilier et les prêts hypothécaires. Nous traversons actuellement une vague de réduction assez notable des effectifs, du nombre de personnes qui font partie de cette industrie.

Dave:
Ouais, le personnel.

Clayton :
C'est triste et douloureux à voir, mais c'est aussi un point d'inflexion très important dans l'immobilier résidentiel. Nous observons une baisse des volumes, mais nous observons également des changements à l'échelle nationale. De jolis procès font la une des journaux concernant les commissions des agents immobiliers et des courtiers. En fonction de l’issue de ces discussions, et les points de vue sont assez variés, cela pourrait constituer un précipice vers un changement majeur dans la manière dont les maisons sont achetées et vendues, et cela pourrait potentiellement ouvrir la porte à une très forte vague d’innovation.

Dave:
J’aime le son d’une vague d’innovation. Je n'espère pas que quiconque perde sa chemise, mais j'espère que c'est une vague d'innovation qui soulève tous les navires.

Clayton :
Ouais. Non. Des vagues d’innovation. Il y a des gagnants et des perdants, mais en fin de compte, cette industrie est construite pour soutenir le propriétaire, et les changements que nous observons actuellement sur le marché, aussi douloureux soient-ils, semblent indiquer une solution plus efficace et plus économique vers l'accession à la propriété. . Cela viendra avec la technologie. Cela va s'accompagner d'un accès plus rapide et plus gratuit aux données, aux connaissances et à l'information, mais nous espérons que cela créera une économie du logement plus rapide et plus facilement accessible, idéale pour les propriétaires et qui, en fin de compte, restera un endroit très fructueux pour faites des affaires pour les prêteurs, les professionnels de l’immobilier, puis pour des gens comme vous et moi qui opérons dans l’écosystème.

Dave:
D'accord. Super. Eh bien, j’espère que vous couvrirez tous cela de près. Si quelqu'un souhaite suivre le travail de Clayton et de son équipe chez HousingWire, vous pouvez le trouver sur housingwire.com. Clayton, merci beaucoup de vous joindre à nous. On apprécie ça.

Clayton :
Dave, c'est avec plaisir. Merci.

Dave:
On The Market a été créé par moi, Dave Meyer et Kaylin Bennett. L'émission est produite par Kaylin Bennett et éditée par Exodus Media. La rédaction est réalisée par Calico Content, et nous souhaitons remercier tout le monde chez BiggerPockets pour avoir rendu cette émission possible.