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Les groupes professionnels représentant les prêteurs hypothécaires souhaitent que la Federal Housing Administration traite les acheteurs de maison davantage comme des assureurs hypothécaires privés, en leur permettant de cesser de payer les primes d’assurance hypothécaire de la FHA une fois qu’ils ont constitué une participation de 20 % dans leur maison.
Le fonds d'assurance hypothécaire mutuelle de la FHA dispose de 145 milliards de dollars de réserves et pourrait résister à un ralentissement de l'ampleur de la grande récession de 2007-2009, a déclaré le ministère du Logement et du Développement urbain dans un communiqué. rapport au Congrès la semaine dernière.
Mais avoir déjà coupé Les primes annuelles d'assurance hypothécaire sur les nouveaux prêts de la FHA ont augmenté de 35 pour cent en mars – et avec l'assurance totale en vigueur augmentant plus rapidement que les réserves – les responsables du HUD n'ont donné aucune indication qu'ils étaient enclins à céder aux demandes de longue date de l'industrie d'éliminer la « vie des prêts » de la FHA. exigences de prime du prêt.
Les acheteurs de maison déposant moins de 20 pour cent lorsqu’ils contractent des prêts conventionnels soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac sont tenus d’obtenir une assurance hypothécaire privée. Une fois qu’ils ont constitué une participation de 20 % dans leur maison, ils n’ont plus à payer pour une assurance hypothécaire privée.
En revanche, l’exigence de durée de vie du prêt de la FHA signifie que les emprunteurs de la FHA doivent continuer à payer les primes d’assurance jusqu’à ce qu’ils remboursent leur prêt. Quelle que soit la valeur nette qu’ils ont accumulée, la seule façon pour les propriétaires d’éviter de payer les primes de la FHA est de rembourser leur hypothèque – dans la plupart des cas en vendant leur maison ou en la refinançant avec un prêt non-FHA.
Valerie Saunders, présidente de la National Association of Mortgage Brokers (NAMB), a déclaré que la politique de la FHA devrait être plus étroitement alignée sur celle de Fannie et Freddie.
"La valeur nette des propriétaires ayant atteint un niveau record, il serait extrêmement bénéfique pour les futurs propriétaires qui utilisent le financement FHA d'avoir la possibilité d'éliminer les coûts supplémentaires sur leur paiement mensuel à mesure que leur valeur nette augmente", a déclaré Saunders dans un communiqué. déclaration Lundi. « Les dirigeants gouvernementaux disposent des outils et des informations nécessaires pour mettre fin rapidement à ces pratiques. »
La Mortgage Bankers Association (MBA) et Community Home Lenders of America (CHLA) – un groupe professionnel représentant les prêteurs hypothécaires communautaires de petite et moyenne taille – ont publié des déclarations similaires la semaine dernière.
"À la lumière de la solidité financière de la FHA, tout comme l'allégement du fardeau excessif de la dette étudiante a été une priorité, l'administration Biden devrait faire de l'allègement du fardeau excessif des coûts hypothécaires d'accession à la propriété une priorité en mettant fin à la politique de prime d'emprunt de la FHA", a déclaré Scott, directeur exécutif de la CHLA. Olson a dit, dans un déclaration.
Ratios de capital du fonds FHA MMI 2018-2023
Dans son rapport annuel au Congrès Concernant la santé financière du fonds FHA Mutual Mortgage Insurance (MMI), HUD a noté que le fonds a augmenté de 3.6 milliards de dollars au cours de l'exercice se terminant le 30 septembre, pour atteindre 145.3 milliards de dollars.
Mais avec une assurance en vigueur augmentant de 107.6 milliards de dollars pour atteindre un total de 1.38 billion de dollars, le ratio de capital global du fonds a en fait diminué de 0.60 point de pourcentage par rapport à l'année dernière, à 10.51 pour cent.
Cela représente toujours plus de cinq fois le ratio de capital minimum de 2 % imposé par le Congrès. Mais lors de la dernière grande récession immobilière, le ratio de capital du fonds MMI est tombé en dessous du minimum légal de 2 % entre 2009 et 2014, et le programme a nécessité un Un plan de sauvetage de 1.69 milliard de dollars en 2013.
Tests de résistance du fonds MMI de la FHA 2019-2023
L’amélioration constante du ratio de capital du fonds MMI ces dernières années signifie que le fonds pourrait résister à un nouveau ralentissement de l’ampleur de la Grande Récession de 2007-09 tout en maintenant un ratio de capital de 5.43 %, soit plus du double du minimum, prédisent les tests de résistance.
Mais le fonds était sur des bases encore plus solides l'année dernière lorsque des tests de résistance ont calculé qu'il aurait pu maintenir un ratio de capital de 6.31 pour cent en cas de grave récession, soit plus de trois fois le minimum légal.
Cela a donné aux responsables du HUD la confiance nécessaire pour annoncer une réduction de 30 points de base des primes annuelles d’assurance hypothécaire pour la plupart des nouveaux emprunteurs.
Depuis que la réduction est entrée en vigueur en mars, la FHA estime que 425,000 792 emprunteurs en ont bénéficié et que chacun économisera en moyenne 40 dollars par an. Ces économies sont d’autant plus importantes pour les XNUMX pour cent d’emprunteurs de la FHA qui sont considérés comme des ménages à faible revenu.
"Je suis fière que la FHA ait apporté de vraies solutions au cours du dernier exercice, notamment une réduction de nos primes d'assurance hypothécaire et des changements de politique et de programme qui ont élargi l'accès à un crédit hypothécaire abordable", a déclaré la directrice de la FHA, Julia Gordon, dans un communiqué. déclaration. « L’exercice 2023 a été une année difficile pour les acheteurs de maison et les professionnels qui les servent, et l’équipe exceptionnelle de la FHA a travaillé dur pour soutenir les emprunteurs et les communautés mal desservies ainsi que nos partenaires commerciaux dans le secteur hypothécaire et immobilier.
Sur les 581,725 30 prêts hypothécaires d’achat assurés par la FHA au cours de l’année se terminant le 82 septembre, 31 % sont allés à des acheteurs d’une première maison. Et 15 pour cent des prêts hypothécaires d'achat et des refinancements garantis par la FHA au cours de la dernière année étaient destinés à des emprunteurs de couleur, notamment des propriétaires hispaniques (13 pour cent) et noirs (XNUMX pour cent).
"La décision de la FHA de réduire les primes d'assurance hypothécaire (MIP) plus tôt cette année a amélioré le pouvoir d'achat de nombreux acheteurs de maison, mais les problèmes d'abordabilité persistent en raison du faible stock de logements et des taux hypothécaires et des prix des logements élevés", a déclaré le PDG de MBA, Bob Broeksmit, dans un communiqué. déclaration. « Des mesures supplémentaires concernant le MIP, telles que l'élimination de la durée de vie de l'exigence de prime de prêt, devraient être envisagées pour alléger les paiements des emprunteurs de la FHA. »
Le taux de délinquance grave revient aux niveaux d’avant la pandémie
Après avoir grimpé à 11.9 pour cent au cours de la première année de la pandémie, le taux de délinquance grave sur le portefeuille de 7.5 millions de prêts hypothécaires de la FHA est tombé à 3.93 pour cent, alors que les emprunteurs qui ont demandé une abstention se remettent sur la bonne voie pour leurs paiements.
Au total, environ 2.4 millions d’emprunteurs de la FHA ont demandé l’abstention ou sont devenus gravement en défaut de paiement entre le 1er avril 2020 et le 30 septembre 2023. Près de la moitié de ces emprunteurs – 1.1 million – restent chez eux grâce aux options d’atténuation des pertes qui impliquent généralement reporter les paiements en souffrance, sans intérêt, jusqu'à la fin de la durée du prêt. 772,000 XNUMX autres emprunteurs ont été rattrapés ou ont remboursé leur prêt hypothécaire sans avoir besoin d'un plan d'atténuation des pertes, a indiqué la FHA dans son rapport au Congrès.
Alors que ces efforts ont contribué à ramener le taux de délinquance grave sur Terre, le Bureau de l'Inspecteur Général (OIG) du HUD a publié son propre rapport la semaine dernière, qui a mis en évidence les défis auxquels la FHA pourrait être confrontée en cas de nouveau choc économique grave.
Le rapport, un aperçu général des défis de gestion les plus sérieux auxquels HUD est confronté, résume les difficultés persistantes dans la supervision des gestionnaires de prêts de la FHA qui sont censés fournir des options d'atténuation des pertes aux emprunteurs. En outre, lorsque les emprunteurs ne peuvent pas être aidés, le HUD est confronté à « un long processus de saisie et de cession, qui a un impact négatif sur le Fonds mutuel d’assurance hypothécaire », indique le rapport.
Dans une audit publié en juin, HUD OIG a conclu que les gestionnaires de prêts de la FHA n'avaient pas fourni l'assistance appropriée pour atténuer les pertes à 67 % des emprunteurs en souffrance après la fin de leur abstention relative au COVID-19.
Près de la moitié (43.6 %) des emprunteurs n’ont pas reçu l’option d’atténuation des pertes à laquelle ils étaient éligibles, leur option n’a pas été calculée correctement ou ont reçu une option qui ne rétablissait pas les arriérés. Bien que certains prestataires de services aient fourni aux emprunteurs la bonne option d’atténuation des pertes, ils n’ont pas suivi les directives du HUD pour aider 28 % des emprunteurs avec les paiements manqués pendant l’abstention, a constaté le HUD OIG.
« La FHA peut prendre plusieurs mesures pour améliorer sa surveillance des prestataires de services qui assurent l'atténuation des pertes, les plus importantes étant de collaborer avec les prestataires pour déterminer les raisons de la non-conformité et résoudre les problèmes courants d'atténuation des pertes, ainsi que de concevoir et de mettre en œuvre une méthodologie basée sur les données pour déterminer la combinaison appropriée de surveillance qu’il fournit sur l’origination et le service pour tenir compte des changements du marché comme ceux survenus pendant la pandémie », a conclu HUD OIG.
La « quatrième position de défaite » de Ginnie Mae
Une autre préoccupation constante de HUD OIG est le risque posé par la montée en puissance des prêteurs non bancaires comme United Wholesale Mortgage et Rocket Companies vers Ginnie Mae, une société publique au sein de HUD qui joue un rôle crucial dans le regroupement des prêts hypothécaires FHA, VA et USDA en prêts hypothécaires. titres adossés à des titres (MBS).
Ginnie Mae soutient que parce qu’il garantit la performance du service des émetteurs de MBS, et non la garantie sous-jacente, il est isolé du risque de crédit posé par les prêts hypothécaires eux-mêmes. En cas de ralentissement économique, ce sont les propriétaires qui sont les premiers touchés, car la baisse des prix efface la valeur nette qu’ils ont accumulée dans leur maison. Si les propriétaires ne peuvent pas faire face à leurs paiements, les programmes d’assurance gouvernementaux de la FHA, de la VA et de l’USDA aident à limiter les pertes des émetteurs et des gestionnaires de MBS.
Ginnie Mae « se trouve dans la quatrième position de perte et n’est en danger que lorsque les trois niveaux de protection contre les risques précédents sont épuisés ou échouent » et n’a jamais eu besoin d’un plan de sauvetage du gouvernement fédéral, a indiqué le ministère. l'entreprise dit de son modèle économique.
La préoccupation de HUD OIG est qu’un petit nombre de prêteurs non bancaires sont devenus la principale contrepartie prêteuse participant aux prêts assurés par la FHA et émettant des MBS Ginnie Mae. Lorsque les temps deviennent durs et que de plus en plus de propriétaires font défaut, l’inquiétude est que les émetteurs de MBS non bancaires courent un plus grand risque de défaut de paiement aux investisseurs de MBS, ce qui laisserait Ginnie Mae aux prises.
Reconnaissant les risques posés par la concentration des titres de Ginnie Mae et des droits de gestion hypothécaire dans un petit nombre d'émetteurs non bancaires, la société a annoncé en 2022 son intention de mettre en œuvre des niveaux de valeur nette et de liquidité plus stricts pour les émetteurs non bancaires, qui seront également tenus de maintenir le risque. ratios de fonds propres.
En raison de ce que HUD OIG a qualifié de « recul important » de l'industrie, Ginnie Mae a retardé la mise en œuvre de la règle du capital basé sur le risque d’ici 12 mois, jusqu’au 31 décembre 2024.
"Nous restons préoccupés par le fait que l'environnement économique actuel est un environnement auquel Ginnie Mae n'a pas été confronté, avec une concentration significative d'émetteurs non bancaires dans son programme", a noté HUD OIG dans son rapport de la semaine dernière. « En réponse à la flambée de l’inflation, les taux d’intérêt ont rapidement augmenté depuis début 2022 et se sont maintenus à des niveaux plus élevés que prévu. Cette situation exerce une pression importante sur les établissements non bancaires et accroît le risque qu’ils ne soient pas en mesure de maintenir les liquidités nécessaires pour fonctionner dans le cadre du programme de Ginnie Mae.
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