La décision du NAR-DOJ divise les agents sur la commission et les règles de liste de poche

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A décision de justice en faveur de la National Association of Realtors dans le cadre d'une enquête du ministère de la Justice a suscité diverses réactions de la part des agents, des courtiers et d’autres acteurs du secteur, démontrant des divisions au sein du secteur sur deux des règles de la NAR sur les commissions acheteur-courtier et les annonces de poche.

Jeudi, un tribunal fédéral de district de Washington, D.C., a annulé la demande d'informations du DOJ adressée à NAR sur :

• la règle de participation, qui oblige les courtiers inscripteurs à proposer une offre globale et unilatérale de compensation aux courtiers acheteurs afin de soumettre une annonce dans un service d'annonces multiples affilié à un agent immobilier
• la politique de coopération claire, qui oblige les courtiers inscripteurs à soumettre une annonce à leur MLS affilié à un agent immobilier dans un délai d'un jour ouvrable après la commercialisation d'une propriété au public

On ne sait pas encore ce que signifie cette décision pour l’enquête du DOJ sur les politiques du NAR ou si l’agence fera appel de la décision du tribunal de district.

Quoi qu'il en soit, ces règles continueront à faire l'objet de débats car elles font également l'objet de plusieurs poursuites antitrust déposées contre NAR déposées par des parties privées, dont certaines Le DOJ est intervenu et semble prêt à continuer à s'impliquer.

La semaine dernière, le Le DOJ a demandé de soumettre un mémoire d’amicus dans une telle affaire concernant la politique de coopération claire et une cour d’appel a accédé à la demande de l’agence. Lundi, le tribunal a donné au DOJ jusqu'au 13 mars pour soumettre son mémoire et à NAR jusqu'au 20 avril pour soumettre un mémoire en réponse dans l'affaire.

Les agents, courtiers et autres commentant l’article d’Inman sur la décision du NAR-DOJ étaient partagés quant à leurs réflexions sur la décision et sur les règles du NAR en cause.

Certains ont considéré l’enquête du DOJ comme un exemple classique de « dépassement du gouvernement » et ont salué la décision du tribunal.

« La triste réalité dans cette affaire est de savoir combien le NAR a dû dépenser pour défendre une décision aussi pleine de bon sens ? » a déclaré Joe Williams, co-fondateur de Keller Williams.

« Cela a été payé par tous les agents immobiliers qui travaillent dur grâce à leurs cotisations ? Un excès classique du gouvernement. Bon travail NAR ! »

Jeff Stewart, un agent de RE/MAX Homefinders, a estimé que l'enquête révélait un parti pris du gouvernement à l'égard du secteur immobilier et qu'elle visait l'argent des impôts.

« Le gouvernement n’aime pas le fait que les agents immobiliers soient pour la plupart des entrepreneurs indépendants – avec les avantages fiscaux qui en découlent », a déclaré Stewart.

«Il y a env. 2 millions d'entre nous aux États-Unis aimeraient devenir des employés W-2. Changer la structure des commissions coopératives ne remettra pas d’argent entre les mains du vendeur. Il s’agit d’un pool de ressources limité et si les acheteurs doivent payer un agent acheteur, ce sont des ressources qui serviraient à l’acompte et aux frais de clôture. Cela reviendra simplement des mains du vendeur dans le cadre de concessions transactionnelles pour que la transaction fonctionne. L’administration actuelle a manifestement un énorme problème avec le modèle industriel et court après les recettes fiscales.»

D’autres considéraient les règles qui concernaient l’enquête du DOJ comme des non-problèmes.

"Bien; nous avons beaucoup de problèmes à résoudre dans ce pays », a déclaré Kevin McGrath, courtier en chef chez Long & Foster, à propos de la décision du tribunal. "Ce n'en est pas un."

"Le droit des contrats détermine comment les agents sont payés, que ce soit par l'acheteur directement ou par l'intermédiaire du vendeur, qui utilise le produit de la vente de sa propriété par l'acheteur pour payer les agents impliqués dans la transaction", a déclaré Sharon. Mulholland, un agent chez Mulholland Realty.

Dick Stoner, courtier chez Reist Corporation, a souligné que les commissions acheteur-courtier ne sont pas différentes des autres incitations pour les vendeurs.

"[A] le vendeur peut proposer toutes les promotions qu'il souhaite, qu'il s'agisse de publicités extrêmes ou de publications sur les réseaux sociaux, ou de commissions d'agent acheteur", a déclaré Stoner.

"Certains vendeurs de produits proposent une livraison payante le lendemain et d'autres incitations pour regarder et acheter leurs produits et l'offre de commission de l'agence d'achat est la même - quelque chose pour attirer plus d'acheteurs (ceux qui ont des agents) vers une vente particulière."

D’autres ont appelé le NAR à apporter des modifications aux règles actuelles, affirmant que c’était le NAR qui « allait trop loin ».

« En tant qu'agent, je méprise absolument les lignes directrices claires en matière de coopération imposées par NAR », a déclaré Patrick Harris, agent chez RE/MAX Crossroads. « Je pense que c’est excessif et peu judicieux sur le plan professionnel. Si un vendeur ne souhaite pas mettre sa propriété dans le MLS mais est disposé à la commercialiser par d’autres moyens que la NAR, aucun État ou association locale ne devrait avoir son mot à dire en la matière. C’est entre le courtier inscripteur et le vendeur. En fin de compte, le vendeur devrait pouvoir faire ce qui est dans son meilleur intérêt.

"[Si] NAR se souciait vraiment de faire ce qui est juste pour les acheteurs et les vendeurs, ils [devraient] déclarer l'agence limitée et la double agence comme des pratiques contraires à l'éthique", a-t-il ajouté. « On ne peut pas avoir deux maîtres et faire son travail efficacement. Il y a toujours quelqu’un qui se sent lésé et le seul qui gagne vraiment, c’est la maison de courtage au double salaire.»

Concernant la règle de participation, Harris a plaidé pour que la commission de l’agent acheteur soit intégrée à l’hypothèque de l’acheteur.

« La principale raison pour laquelle la commission de l’agent acheteur est intégrée au contrat d’inscription est que la majorité des prêteurs refusent que la commission de l’agent acheteur fasse partie du financement de l’acheteur », a-t-il déclaré.

« Honnêtement, cela doit changer et si cela doit changer par la force, je suis d’accord avec ça. Cela dit, le vendeur a son représentant et l’acheteur mérite également d’être représenté pour négocier en son nom. L’ensemble du processus est compliqué.

Derek Eisenberg, courtier d'entreprise pour le courtage à escompte Continental Real Estate Group, a répondu que c'est une « erreur » que les prêteurs n'autorisent pas le financement des commissions des agents acheteurs.

"Tant que cela figure dans le communiqué final, cela peut être financé", a-t-il déclaré. « Pourtant, si un prêteur faisait la cérémonie, les parties pourraient simplement gonfler le prix et le faire payer par le vendeur. Il y a toujours plus d’une façon d’écorcher un chat.

Ralph Odierna, agent chez Coldwell Banker Realty, a poussé NAR à exiger de ses membres qu'ils utilisent des accords acheteur-courtier lorsqu'ils obtiennent de nouveaux clients acheteurs.

"Le contrat d'inscription garantit une commission au courtier car il a conclu un accord contractuel et l'agent inscripteur est officiellement représentant du vendeur", a-t-il déclaré. "L'agent de l'acheteur devrait être tenu de faire de même, c'est-à-dire de conclure un accord de courtier acheteur afin de représenter contractuellement l'acheteur."

Fran Brooks, agent chez Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, a convenu que tous les agents acheteurs devraient utiliser de tels accords.

« En tant que directrice commerciale, j'encourage fortement nos agents à les utiliser, peu le font – tous devraient le faire », a-t-elle déclaré.

D’autres encore ont réagi à un commentaire de Stephen Brobeck, membre principal de l’organisme de surveillance des consommateurs de la Consumer Federation of America, qui a déclaré que la décision « limitera la capacité du DOJ à enquêter sur les politiques industrielles anticoncurrentielles qui coûtent aux consommateurs des milliards de dollars par an ».

Le CFA a fait pression pour un interdiction pour les vendeurs de maisons d'offrir des commissions d'agent acheteur, arguant que cette pratique constitue une « restriction injuste du commerce ». NAR a soutenu que les commissions sont et ont toujours été négociables et que les commissions sont fixées par le marché.

« Lors de la conférence de la NAEBA, Steve Brobeck du CFA a déclaré qu'il pensait que les agents acheteurs étaient payés « trop » pour les propriétés de grande valeur et C'EST pourquoi le CFA a regroupé ses shorts collectifs ! a déclaré Andrew Show, courtier acheteur chez Buyer’s Resource Realty Services. « Leur appel à une ‘interdiction’ est absurde et sans fondement. »

Brobeck a déclaré à Inman que Snow avait mal interprété ce qu'il avait dit et ce qu'il avait écrit dans des rapports récents.

"Ce que j'ai dit, c'est que je pensais que la défense de l'industrie de 5 à 6 pour cent de commissions reflète dans une certaine mesure leur désir de préserver de gros salaires pour la vente de propriétés à prix élevé", a déclaré Brobeck dans un communiqué envoyé par courrier électronique.

« Et je n’ai jamais appelé à une « interdiction » de ces tarifs, mais seulement à un soutien aux politiques sectorielles, telles que les commissions découplées, qui permettraient à un marché concurrentiel de fixer les tarifs. Je suppose que dans un marché véritablement concurrentiel en termes de prix, la rémunération annuelle des agents les plus compétents et les plus performants augmenterait et non diminuerait en partie parce qu’il y aurait moins d’écrémage de la part des agents marginaux (identifiés dans les rapports de l’industrie). Rapport DANGER 2015). "

Eisenberg, qui a travaillé comme consultant pour le CFA, a déclaré que de nombreux commentateurs ne comprenaient pas le point soulevé par le chien de garde concernant la liberté de négocier les honoraires avec son professionnel.

"Si deux personnes intentent une action en justice, le plaignant négocie un taux de rémunération avec son avocat et le défendeur négocie un taux de rémunération avec le sien", a déclaré Eisenberg.

"Quand les 49ers affrontent les Eagles aujourd'hui, parce que Philly accueille San Francisco, les Eagles ne peuvent pas dire ce que les 49ers paient à leur équipe d'entraîneurs ou à leurs joueurs. Lorsqu'un investisseur vend 1,000 XNUMX actions AT&T par l'intermédiaire de Morgan Stanley, Morgan Stanley ne peut pas indiquer combien Merrill Lynch est payé pour trouver un acheteur pour ces actions.

« L’immobilier est le seul secteur où l’acheteur ne peut pas négocier le montant de la rémunération de son personnel professionnel (le courtier de l’acheteur). »

Brobeck a souligné que ses détracteurs n’ont pas expliqué pourquoi interdire aux vendeurs d’offrir des commissions aux agents acheteurs n’entraînerait pas davantage de concurrence pour les services de courtage immobilier.

"Aucun des commentateurs n'explique pourquoi le découplage des commissions ne conduirait pas à un marché plus compétitif en termes de prix, un objectif traditionnellement conservateur défendu par la CFA et que nous souhaitons voir partagé par les agents immobiliers", a-t-il déclaré.

En réponse à l’affirmation d’un intervenant selon laquelle il avait résisté à une offre de débat, Brobeck a déclaré que lui et CFA étaient toujours prêts à discuter publiquement ou en privé de leurs critiques à l’égard des politiques de courtage immobilier.

«Je me suis fait un devoir de répondre à chaque membre de l’industrie qui m’a appelé ou m’a écrit», a-t-il déclaré.

« Ce qui m'a surpris, voire étonné, c'est qu'au cours des quelque 30 années où j'ai publié des rapports, ni le NAR ni ses affiliés (à l'exception du Conseil des MLS récemment) ne m'ont invité à des réunions de conseil d'administration ou à des conférences de l'industrie où je pourrais avoir l'occasion d'expliquer et de débattre de nos critiques.

"Au cours des nombreuses années où nous avons critiqué les politiques des banques et des assurances, j'ai été fréquemment invité à participer à leurs réunions sectorielles pour discuter de ces politiques."

Brobeck a déclaré avoir parlé au conseil d'administration de la CMLS au début du mois de décembre.

E-mail Andrea V. Brambila.

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• La source: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/