De nouvelles données de recensement montrent où les Américains se déplacent et où vous devriez investir

Les Américains sont écrasés par l’inflation et la hausse des prix de l’immobilier dans les grandes villes. Ils cherchent refuge dans des États au climat chaud, au coût de la vie plus bas et aux nombreuses opportunités d’emploi – des États comme la Floride, le Texas et les Carolines. Un analyse des données du recensement du National Association of Realtors (NAR) révèle quels États ont perdu des habitants et lesquels ont enregistré des gains de population en 2022. Les tendances indiquent clairement que de nombreux Américains déménagent en réponse à des problèmes d'accessibilité financière. 

Les schémas migratoires évoluent

La décision de déménager n’est pas une décision facile, même lorsqu’il devient inabordable de rester sur place. Même si la pandémie a donné à davantage d’Américains la possibilité de travailler à distance tout en alimentant la demande d’espace supplémentaire, ces conditions n’ont entraîné qu’une légère augmentation de la migration intérieure, qui est en déclin depuis des décennies. En 2022, la migration locale est tombée à un plus bas historique, selon L'Institut Brookings. 

Après la Seconde Guerre mondiale, environ 20 % des Américains ont déménagé chaque année. Cela est dû au fait que les États-Unis avaient une population plus jeune, avec plus de locataires et plus de ménages à un seul revenu, ce qui permet aux familles de déménager plus facilement pour un nouvel emploi. Au début des années 2000, les taux de migration étaient tombés entre 13 et 14 %, et la Grande Récession a encore freiné la migration. 

Hausse des taux hypothécaires au second semestre 2022 a rendu la migration encore moins attrayante. Les propriétaires qui ont pu obtenir des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt pendant le boom de l’achat d’une maison en raison de la pandémie n’étaient pas incités à migrer. Et Pew Research note que moins de personnes se dirigent vers les zones urbaines où les loyers ont augmenté rapidement, inversant la tendance à l’urbanisation. 

Mais alors que la migration globale diminue, la migration longue distance s’accélère. Les mouvements entre les comtés se sont accélérés en 2021-2022, tout comme la migration entre les États. Les déplacements sur de plus longues distances peuvent en partie refléter les tendances dans les tendances à la retraite anticipée forcée et aux départs volontaires qui se sont répandues au cours de cette période, les gens profitant de ces transitions pour trouver de meilleurs emplois ou des logements plus abordables dans d’autres États. 

Où les gens se déplacent-ils ?

Les six États qui ont enregistré la plus forte croissance démographique en 2022 étaient la Floride (+1.9 %), le Texas (+1.6 %), la Caroline du Nord (+1.3 %), la Caroline du Sud (+1.7 %), le Tennessee (+1.2 %). et Géorgie (+1.2%). L’Arizona, l’Idaho, l’Alabama, l’Oklahoma et le Nevada figuraient également en tête de liste des migrations entrantes. 

Selon la Fondation fiscale, une partie du tirage pourrait avoir été faibles impôts. Mais ces économies sont probablement éclipsées par la diminution des dépenses hypothécaires ou de loyer dont peuvent bénéficier les personnes qui déménagent dans ces États, en particulier celles venant de grandes zones urbaines comme New York. L'Institut de politique fiscale rapports que la famille moyenne quittant New York économise 15 fois plus en frais de logement qu'en impôts. 

Le NAR a également utilisé les données de l'USPS pour identifier les tendances migratoires entre les zones métropolitaines. Les villes ayant les taux de déménagement entrants les plus élevés se trouvaient également dans le Sud et l’Ouest. Certaines des zones qui ont connu la plus forte croissance démographique comprennent :

• Ocala, Floride
• Tallahassee, Floride
• Charlotte, Caroline du Nord
• Savannah, Géorgie
• Houston, Texas
• Deltona, Floride
• Myrtle Beach, Caroline du Sud
• Huntsville, Alabama
• Miami, Floride
• McAllen, Texas

Le NAR note que ces zones de la Sun Belt ont connu une reprise rapide de l’emploi après la pandémie. Dans ces zones, il y a en moyenne environ 5 % d’emplois en plus qu’en mars 2020. 

Où partent les gens ?

À mesure que les Américains trouvent de nouveaux logements dans le Sud et l’Ouest, ils quittent des États où les coûts du logement sont élevés, les impôts élevés et/ou la croissance de l’emploi lente. Les États qui ont perdu le plus d'habitants en 2022 étaient la Californie (-0.3 %), New York (-0.9 %), l'Illinois (-0.8 %), le New Jersey (-0.1 %) et le Massachusetts (-0.1 %). 

Certains de ces États ont des pôles urbains où les prix de l'immobilier sont choquants : le prix de vente médian d'une maison à San Francisco est de 1.275 millions de dollars– tandis que d’autres ont mis du temps à se remettre de la pandémie. Par exemple, une seule région métropolitaine de l’Illinois a entièrement récupéré les pertes d’emplois liées à la COVID-19, et seulement 86% des emplois ont été récupérés dans tout l’État en juillet 2022.

Les délocalisations liées au logement deviennent encore plus courantes

Le logement a toujours été la principale raison pour laquelle les gens déménagent. Ils recherchent de meilleurs quartiers, plus d’espace et des prix plus abordables. Mais les données du recensement spectacles que les déménagements liés au logement sont devenus encore plus fréquents pendant la pandémie, tandis que la part des personnes déménageant pour des raisons familiales ou professionnelles a légèrement diminué. 46 % des Américains ont déménagé pour des raisons liées au logement en 2021, soit une hausse de six points de pourcentage par rapport à l'année précédente. 

Moins de personnes migrent que jamais auparavant. Mais ceux qui déménagent parcourent de plus grandes distances. Alors que les gens luttent pour trouver un logement abordable dans les grandes villes qui ont toujours été les endroits les plus prisés où vivre, nous assistons à une croissance démographique plus importante dans les régions du Sud et de l’Ouest. La demande de logements dans ces zones entraînera à terme une augmentation des prix de l’immobilier, afin que les investisseurs puissent analyser les tendances migratoires pour trouver des zones présentant un potentiel de croissance futur.

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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.