Promesses, promesses : que se passe-t-il si un locataire commercial ne tient pas ses promesses ?

Les baux commerciaux obligent les locataires à payer un loyer. Cette exigence n’est toutefois qu’un début. Les locataires s'engagent également à contribuer aux taxes foncières. Ils s'engagent à maintenir une assurance. Ils s'engagent à garder l'espace propre et en bon état. Ils s'engagent à communiquer certaines informations au propriétaire. Ils s’engagent à ne pas mettre de déchets sur le trottoir ni de vilaines affiches sur les fenêtres. Bref, ils promettent de faire toutes sortes de choses au-delà du simple paiement d’un loyer. De nombreux locataires tiennent leurs promesses, mais certains ne le font pas. Dans ce cas, que peut faire un propriétaire immobilier ?

Si vous lisez n’importe quel bail commercial, vous verrez que le propriétaire peut résilier un bail si le locataire ne respecte pas ses promesses. Le bail précise également qu'en cas de défaut du locataire, le propriétaire peut pénétrer dans les locaux et expulser le locataire et ses biens. Le propriétaire a également le droit de changer les serrures ou de désactiver les services publics. Le propriétaire devra peut-être donner au locataire un avertissement et un délai de grâce pour mettre de l'ordre dans ses actes, mais éventuellement, un manquement du locataire autorise le propriétaire à exercer toutes sortes de recours draconiens. De nombreux baux commerciaux stipulent également qu'en cas de défaut de paiement, le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie du locataire et exiger que celui-ci le reconstitue, récupérer le loyer gratuit autorisé lors de la construction initiale du locataire et accélérer le loyer jusqu'à la fin de la période de construction. fin du bail. Oui, si vous lisez un bail commercial, il expose beaucoup de choses effrayantes qui peuvent arriver à un locataire.

Pas si vite! Les tribunaux font souvent obstacle à un propriétaire immobilier qui souhaite résilier un bail ou prendre d’autres mesures draconiennes. Les tribunaux concluront que les péchés du locataire n’étaient pas suffisamment graves pour justifier un licenciement ou des mesures similaires. Le locataire promettra souvent de faire mieux. Le tribunal croit souvent le locataire et lui donne une autre chance, puis une troisième chance, puis une quatrième. Pour couronner le tout, ce processus se déroule souvent à un rythme extrêmement lent, du moins à New York, car les tribunaux sont submergés de litiges entre propriétaires et locataires et d'autres réclamations.

Le résultat net est que les propriétaires ne devraient pas croire qu’ils ont réellement le droit de résilier un bail ou d’exercer d’autres droits extrêmes en cas de défaut d’un locataire, surtout s’il s’agit d’un défaut que le locataire peut considérer comme sans importance. Un peu de loyer impayé peut être sans importance. De nombreux mois de loyer impayé ne le seraient probablement pas, mais le tribunal accorderait probablement encore plus de temps au locataire. Il faudrait encore un certain temps pour parvenir à cette décision. Un auvent déchiré peut constituer une violation insignifiante de l’engagement du locataire de maintenir l’espace en tant que restaurant de classe « A », mais le défaut de maintenir l’assurance comme l’exige le bail peut ne pas l’être. Cela dépend du juge. De nombreux juges semblent penser que les propriétaires fonciers possèdent simplement des biens et gagnent de l’argent, qu’ils ont accumulé d’énormes réserves de liquidités au fil des ans et qu’ils devraient pouvoir les aspirer – ce qui n’est généralement pas vrai.

En réponse, les propriétaires devraient réfléchir à la possibilité d'intégrer dans leurs baux la possibilité de répondre aux défauts des locataires d'une manière moins dramatique que la résiliation du bail ou le retrait du locataire de l'espace loué.

Les intérêts et les frais de retard sur les loyers impayés sont les premières et les plus évidentes armes que tout propriétaire immobilier devrait intégrer dans son bail. Il est étonnant de voir combien de baux, notamment les plus anciens, ne prévoient pas ces paiements. Les tribunaux les appliqueront généralement, même si cela peut prendre un certain temps. Si un locataire se rend compte qu’il devra éventuellement payer des intérêts de retard à un taux élevé et des frais de retard, cela pourrait bien l’inciter suffisamment à payer à temps. Si le locataire manque d’argent, le propriétaire voudra qu’il soit incité à payer son loyer avant d’autres obligations.

Les locataires assument également de nombreuses obligations importantes au-delà de l’obligation de payer un loyer. Un propriétaire immobilier concerné pourrait essayer d’intégrer des mesures monétaires dans le bail afin de répondre à certains défauts. Par exemple, si un locataire promet de rester ouvert à certaines heures, un tribunal n'autorisera probablement pas le propriétaire à résilier le bail si le locataire ne respecte pas sa promesse, mais un tribunal pourrait très bien imposer un paiement selon une formule pour chaque heure pendant laquelle le locataire est ouvert. fermé alors qu'ils ont accepté de rester ouvert. Il est utile pour le propriétaire d’inclure un texte expliquant pourquoi le paiement est raisonnable et pourquoi il est important que le locataire reste ouvert.

De nombreuses autres questions liées au bail pourraient également être transformées en obligations de paiement. Comme autre exemple, au lieu d'interdire au locataire de vendre son bail ou de sous-louer l'espace à quelqu'un d'autre, le bail pourrait peut-être autoriser automatiquement certaines transactions de ce type, mais également exiger un ajustement du loyer si elles se produisent. Il n’est pas nécessaire que ce soit une situation binaire ou « oui/non ».

Si le bail a un garant et que le propriétaire tient à ce que le garant conserve une certaine solidité financière, un tribunal n'autoriserait probablement pas le propriétaire à résilier le bail si le garant ne répond pas aux normes financières requises. Le bail pourrait toutefois prévoir une augmentation du loyer pour compenser le propriétaire qui prend plus de risques que prévu.

Si le locataire laisse les déchets s’accumuler aux mauvais endroits ou au mauvais moment, tout bail permettra souvent au propriétaire de nettoyer les dégâts aux frais du locataire. Il serait peut-être plus logique d’imposer simplement des frais pour tout gâchis, encore une fois en expliquant pourquoi il est important que de tels dégâts ne se produisent pas et pourquoi les frais sont raisonnables.

Bref, tout propriétaire immobilier devrait s’efforcer de se doter d’un arsenal d’armes, petites et grandes, pour lutter contre un locataire défaillant. Ces armes peuvent inclure la résiliation du bail, mais elles devraient également inclure des mesures moindres qui donneront au propriétaire un recours pratique en cas de défaut, étant donné que les tribunaux ne résilieront pas facilement les baux.

La clé ici est de créer des conséquences plus petites et plus immédiates en cas de mauvais comportement. Les conséquences mineures et immédiates peuvent être plus douloureuses que les conséquences plus graves, qui ne survivront probablement pas à l’examen d’un tribunal. Si le propriétaire peut accélérer et accélère effectivement la totalité du loyer dû au cours des sept dernières années d'un bail et que le locataire doit soudainement un loyer accéléré à six ou sept chiffres, alors de nombreux locataires abandonneront tout simplement. Cela signifie généralement camper dans l’espace sans payer de loyer et exploiter l’entreprise du locataire jusqu’à l’arrivée du maréchal ou du shérif.

Les droits draconiens du propriétaire peuvent laisser le locataire sans espoir. Par conséquent, le locataire arrête souvent d’essayer. Des conséquences moindres pourraient suffire, au moins parfois, à faire comprendre à un locataire que le propriétaire ne doit pas toujours être le dernier à être payé après la paie, les fournisseurs et les distributions aux propriétaires du locataire. Le propriétaire n’est pas le partenaire du locataire ! D’un autre côté, si le locataire est le partenaire de fait du propriétaire, celui-ci souhaite alors pouvoir prendre des mesures modestes mais sérieuses pour inciter le locataire à prendre ce partenariat au sérieux.

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