A major Dubai property investment fund is in the spotlight after its lenders blocked a debt restructuring plan and raised “serious concerns” about its transparency and governance.
Emirates REIT, basée à Dubaï, a été contrainte de retirer une proposition de restructuration de ses obligations islamiques de 400 millions de dollars après une rare campagne d'activisme des investisseurs – ce qui n'est pas courant dans la région conservatrice du Golfe.
Emirates REIT, the largest Sharia-compliant real estate investment trust (REIT) in the United Arab Emirates, confirmed on Monday that it failed to get the 75% of shareholder votes needed to go ahead with the restructure, which would have included delaying the bond’s maturity date by two years to 2024.
“Emirates REIT has therefore decided to rescind the voluntary offer and will continue to work on enhancing the capital structure for the benefit of all equity and debt holders within the REIT,” it said in a statement on Monday.
Les navetteurs empruntent Sheikh Zayed Road devant des propriétés commerciales et résidentielles à Dubaï, aux Émirats arabes unis.
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La conformité à la charia signifie que les fonds ou les fiducies en question sont régis par les paramètres de la charia et des principes religieux islamiques, qui incluent l'interdiction de facturer des intérêts en vue de réaliser un profit et l'interdiction des investissements dont la majorité des revenus proviennent de l'alcool, des jeux de hasard, du porc, de la pornographie et ventes d'armes.
Une victoire pour les investisseurs activistes ?
Eleven institutional creditors, including Scotland’s Aberdeen Standard Investments, successfully campaigned to have the deal scrapped. The group in a June 2 statement said its opposition reflected the “serious concerns” that lenders had regarding “weak governance, cash leakage and continued lack of transparency” at Emirates REIT.
“What concerns me the most is the utter and complete lack of transparency from the company,” said Ahmad Alanani, CEO of Dubai-based Sancta Capital, which was also part of the creditor group.
Dissenting creditors claim Equitativa, the REIT manager, failed to offer an explanation of the company’s liquidity profile, its ability to repay at the proposed maturity, and provide information about an ongoing regulatory probe. Rothschild was among the institutions hired as advisors to the bondholders opposing the changes.
“What is the current status of the investigation with the regulator? What is the basis of the valuation of the assets of the REIT? What is the current liquidity position of the REIT? What is the business plan and forecast projections?” Alanani told CNBC’s Capital Connection.
“The company provides a level of disclosure that can best be described as basic,” he added.
Equitativa a rejeté les affirmations du groupe et a déclaré qu'elle coopérait à une enquête en cours menée par le régulateur local, la Dubai Financial Services Authority.
“I believe the company proactively and voluntarily put forward a straightforward transaction which was fairly and explicitly designed to enhance the tradability of the Sukuk,” Arun Reddy, managing director at U.S.-based investment bank Houlihan Lokey, an advisor to Emirates REIT, said in a statement on Monday. Sukuk is the Arabic word for an Islamic bond, an instrument whose popularity has grown rapidly in recent years.
Houlihan Lokey a déclaré qu'il conseillait Emirates REIT sur les moyens d'améliorer son bilan, y compris une éventuelle radiation de la bourse locale Nasdaq Dubaï.
L'agence de notation Fitch à la fin du mois dernier downgraded Emirates REIT’s credit rating several notches from ‘B+’ to ‘C’, the final rating before a borrower defaults on its debt. Fitch said the firm’s proposed bond alteration was a “material reduction in terms for lenders.”
Des jet-skis passent devant des gratte-ciel résidentiels au bord de l'eau dans le quartier de la marina de Dubaï, aux Émirats arabes unis, le lundi 8 juin 2020.
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Emirates REIT avait demandé aux détenteurs de dettes d'échanger leurs billets non garantis contre une alternative garantie, mais à plus long terme, cherchant à renforcer son bilan face à une crise immobilière et économique induite par la pandémie à Dubaï.
Emirates REIT a déclaré qu'une nette majorité des détenteurs de Sukuk votants (57 %) avaient voté en faveur de sa proposition. Il a également déclaré qu'il n'y avait eu aucun défaut ni aucun événement de dissolution lié à sa dette.
Son portefeuille d'actifs résidentiels, commerciaux et éducatifs a été révélé pour la dernière fois comme valant 690 millions de dollars. La société a déclaré qu’elle disposait des fonds nécessaires pour verser ce mois-ci son prochain dividende – d’une valeur de 10.2 millions de dollars – aux actionnaires. Un autre paiement est dû en décembre.
‘The UAE is not immune’
Le différend sur la dette survient alors que les Émirats arabes unis cherchent à consolider leur réputation de centre commercial et financier à la suite d'un certain nombre de scandales très médiatisés, notamment l'effondrement de l'opérateur hospitalier basé à Abou Dhabi, NMC, et de la société de capital-investissement Abraaj, basée à Dubaï. .
“The fact that the REIT and the REIT manager are under investigation really speaks to a level of oversight,” Alanani said in defense of the local regulator. “The UAE is not immune to fraud or governance issues. This happens everywhere.”
“We need to sit in good faith, engage constructively with all stakeholders at the table, and find a way forward,” he added.
The UAE’s economy — the Arab world’s second largest — contracted by 6% in 2020, according to its central bank, while Dubai’s economy contracted by roughly 11%, according to S&P. The ratings agency doesn’t see the city’s economy returning to pre-crisis levels until 2023.
