Cloudera a quitté certains bureaux de la région de la baie au début de l'année dernière avec l'intention de le sous-louer et de déplacer les employés vers le sud, au siège social de la société de logiciels dans la Silicon Valley.
Mais la pandémie a laissé l'entreprise sans personne pour reprendre un bureau complet, l'obligeant à prendre une importante dépréciation immobilière.
At DoorDash's ancien siège social à San Francisco, un locataire n'a pas payé son loyer un mois après le verrouillage, ce qui a entraîné une perte de revenus pour l'entreprise de livraison de nourriture, qui faisait également office de propriétaire.
Airbnb dit dans son Bénéfice rapport Jeudi, il a fallu une dépréciation de 113 millions de dollars au premier trimestre "liée à des espaces de bureaux à San Francisco que nous n'avons plus jugés nécessaires".
Ensemble, ces trois sociétés ont enregistré près de 200 millions de dollars de dépréciations immobilières au cours de l'année écoulée après que Covid-19 a transformé le marché des bureaux de Bay Area en une zone morte. Ce chiffre passe à près d'un milliard de dollars si l'on ajoute les dépréciations liées aux baux des grands employeurs de la technologie Salesforce, Dropbox, Uber, PayPal ainsi que Zendesk.
Tandis que les éditeurs de logiciels et d'Internet poursuivaient leurs ascension stratosphérique en 2020, les bureaux somptueux qu'ils appellent chez eux sont restés inactifs, laissant le marché immobilier commercial de San Francisco avec une surabondance d'approvisionnement inconnue. Une grande partie des retombées financières a été supportée par les entreprises très technologiques qui ont mené un marché haussier et une frénésie d'expansion de plus d'une décennie, s'emparant d'énormes quantités d'espace à des prix records et sous-louant souvent des étages complets à des start-ups et des entreprises de l'extérieur de la ville. qui cherchaient un avant-poste dans la région de la baie.
À la fin du premier trimestre de 2021, le nombre d'espaces de sous-location vacants à San Francisco avait grimpé à 9.7 millions de pieds carrés, contre environ 3 millions fin 2019, et représentait 40 % de tous les espaces commerciaux disponibles dans la ville, selon l'agence immobilière commerciale Avison Young.
Marc Côté, co-fondateur de T3 Advisors, une société immobilière axée sur la technologie qui aide les locataires dans leurs plans de croissance, a déclaré que les entreprises à la recherche d'un bureau à San Francisco ont une rare opportunité au cours des deux à trois prochains trimestres d'entrer à prix réduit . Contrairement aux propriétaires traditionnels, qui ont été réticents à baisser les prix des baux, les entreprises technologiques disposant d'un espace excédentaire sont parfois disposées à offrir des loyers réduits et à assumer la perte car elles ont déjà "fait face au calcul de la dépréciation", a déclaré Côté.
"Il y a une fenêtre de valeur pour les locataires à San Francisco avant l'effet boomerang, où les gens et les entreprises vont revenir", a déclaré Côté, dont l'entreprise opère à Boston, New York et la Bay Area. "Si vous êtes un sous-propriétaire, vous sautez sur un locataire actif."
Côté a déclaré que les entreprises payant 90 $ le pied carré peuvent proposer des sous-locations pour 20 $ à 25 $ de moins et manger la différence. Robert Sammon, directeur principal de la recherche sur la Californie du Nord au sein de la société immobilière Cushman & Wakefield, a déclaré qu'en plus de ces remises, les entreprises "multiplient les incitations telles que le loyer gratuit et les allocations supplémentaires d'amélioration des locataires".
Montée en flèche des postes vacants
Même avec les remises, il n'est toujours pas facile de trouver preneurs.
La Bay Area a mis du temps à rouvrir et le centre-ville de San Francisco reste assez creux, même si taux de vaccination dans la ville sont parmi les plus élevés du pays et Les cas de Covid ont plongé. Les entreprises technologiques sont restées productives avec des employés travaillant à domicile, allégeant la pression pour les ramener au bureau et incitant beaucoup à commencer à planifier un futur hybride avec moins besoin de biens immobiliers.
Le taux global d'inoccupation des bureaux à San Francisco a grimpé à 18.7% au premier trimestre contre 6% un an plus tôt, a rapporté Cushman & Wakefield dans son aperçu du marché pour la période. C'est le plus élevé depuis 2005, lorsque la ville se remettait encore de l'effondrement des dot-com. Les chiffres sont également gonflés sur les principaux marchés tels que New York et Chicago, mais ces villes dépendent moins de la technologie, l'industrie qui gravite le plus agressivement vers le travail à distance.
Avant la pandémie, la société d'analyse Cloudera avait prévu de déplacer plusieurs centaines d'employés de ses bureaux de San Francisco et de Palo Alto, en Californie, vers son siège social juste au sud de Santa Clara. Lorsque les fermetures ont commencé, le déménagement était en cours, mais l'entreprise n'avait pas encore trouvé de locataires de remplacement, laissant une grande partie de l'espace vide.
N'ayant personne pour payer le loyer, Cloudera a dû prendre une Frais de dépréciation l'an dernier de 35.8 millions de dollars. Mick Hollison, président de Cloudera, a déclaré dans une interview que le bureau de Palo Alto "aurait fait l'envie de n'importe qui il y a quelques années à peine, et maintenant il est très difficile de sous-louer".
Hollison a déclaré qu'il s'attend à ce qu'environ la moitié des employés de Cloudera retournent au bureau dans une certaine mesure cette année, mais il est probable qu'environ 25% seront à distance en permanence et que de nombreux autres n'entreront qu'une partie de la semaine.
"Notre empreinte diminuera avec le temps", a-t-il déclaré.
Ailleurs à San Francisco, DoorDash a subi une dépréciation de 11 millions de dollars au cours des trois premiers trimestres de 2020. La société de livraison de repas basée sur une application a déclaré dans son Prospect IPO que l'entreprise d'un locataire a été perturbée par le coronavirus et qu'il a déclaré à DoorDash en avril "qu'il ne ferait aucun paiement de loyer mensuel futur".
La charge de 113 millions de dollars d'Airbnb au premier trimestre 2021 s'ajoute à 35.8 millions de dollars en dépréciations de bail l'année dernière. La société de colocation licencié environ 25% de ses employés il y a un an alors que le marché du voyage s'effondrait.
Après Uber a réduit d'environ 20 % ses effectifs au début de la pandémie, la société de covoiturage, qui s'était rapidement développée à San Francisco, s'est retrouvée avec beaucoup trop de biens immobiliers. Uber a déclaré dans son 2020 rapport annuel qu'il "a quitté et mis à disposition pour sous-location certains bureaux loués, principalement en raison des commandes prolongées d'abris sur place de la ville de San Francisco et de nos activités de restructuration". La société a enregistré des dépréciations liées aux baux pour l'année de 94 millions de dollars.
Panneau sur la façade du chantier pour la construction du nouveau siège social d'Uber Inc annonçant un arrêt de travail et des retards lors d'une épidémie de coronavirus COVID-19 à San Francisco, Californie, le 19 mars 2020.
Collection Smith | Getty Images
Uber disposait de 824,000 418,000 pieds carrés d'espace de sous-location disponible sur quatre sites à San Francisco à la fin du premier trimestre, selon Cushman & Wakefield, de loin le plus de toutes les entreprises. Dropbox était deuxième avec XNUMX XNUMX pieds carrés, après l'annonce de la société de logiciels de collaboration plans aller d'abord à distance. Dropbox déficience l'année dernière était un peu moins de 400 millions de dollars, suivi d'un autre Frais de 17.3 millions de dollars au premier trimestre.
Salesforce, le plus grand employeur privé de San Francisco, dispose de 287,000 216 pieds carrés disponibles. La société a subi des dépréciations de XNUMX millions de dollars l'année dernière en raison de "baux immobiliers dans certains endroits que nous avons décidé de quitter", selon le rapport de la société. rapport annuel.
"Commence à les voir rentrer"
Cependant, a déclaré Sammons, l'activité reprend. La demande des locataires est au plus haut depuis avant le début de la pandémie, ce qui indique que de plus en plus d'entreprises recherchent de l'espace. Sammons a déclaré qu'un bail direct, par l'intermédiaire d'un propriétaire, de 200,000 XNUMX pieds carrés est sur le point d'être annoncé, ce qui sera le plus important depuis l'époque pré-Covid.
"Certains s'étaient retirés et avaient mis en pause toutes sortes d'expansions, et nous commençons à les voir réintégrer le marché", a déclaré Sammons.
Il y a aussi eu un mouvement récent dans les sous-locations. Société de logiciels de conception Figma vient de prendre le relais 100,000 XNUMX pieds carrés d'espace au centre-ville de Credit Karma, qui a déménagé son siège social à Oakland.
Et Dropbox a trouvé des preneurs pour de grandes parties de son espace vacant.
PontBio, un développeur de médicaments, récemment a pris près de 53,000 XNUMX pieds carrés de Dropbox, et Biotechnologie vir, une autre entreprise des sciences de la vie, convenu à la fin de l'année dernière de sous-louer environ 134,000 XNUMX pieds carrés du complexe.
Le prix de Vir par pied carré commence à 47.77 $ cette année et augmente de 3 % par an pour atteindre 68.11 $ en 2032, selon le contrat de location. Lorsque Dropbox a signé son bail initial de 15 ans en 2017, l'entreprise a accepté de payer 62 $ par pied carré la première année, qui a grimpé à 93.78 $ la dernière année. En louant 736,000 XNUMX pieds carrés à ce prix, Dropbox était alors apparemment signant le plus gros contrat de bureaux jamais réalisé à San Francisco.
Bien que Dropbox doive compter sur des remises et d'autres avantages pour attirer des locataires potentiels, la société est dans une position unique pour attirer les entreprises de biotechnologie. Son complexe se trouve dans une zone appelée Mission Bay qui regorge de centres médicaux et est réservée aux entreprises des sciences de la vie.
La demande d'espace est si élevée dans l'industrie biotechnologique en plein essor que plus tôt cette année, la société de capital-investissement KKR acheté la propriété pour environ 1.1 milliard de dollars, Dropbox étant toujours responsable du reste de son bail.
"Les entreprises des sciences de la vie regardent maintenant la ville parce qu'elles voient cette opportunité", a déclaré Sammons. Le bâtiment Dropbox "a les plaques de sol et les plans d'étage, et tout est construit et prêt pour les entreprises des sciences de la vie".
Le passage soudain à ce que Dropbox appelle son modèle "Virtual First" a transformé une société de logiciels cloud qui était à l'avant-garde de l'émergence de San Francisco en tant que hub technologique en l'un des plus grands sous-locataires de la ville. Dans son siège social simplifié et dans d'autres endroits à travers le monde, Dropbox maintient un espace pour la collaboration en personne et les sessions de rassemblement d'équipe.
Dropbox a déclaré dans son dernier rapport trimestriel que même s'il s'attend à générer des revenus de sous-location supplémentaires et à économiser de l'argent en s'éloignant, "il n'y a aucune garantie que nous réaliserons les avantages escomptés pour notre entreprise".
D'autres entreprises technologiques basées à San Francisco telles que Twitter, Carré ainsi que Okta ont dit aux employés qu'ils peuvent travailler de n'importe où maintenant et dans le futur.
Pourtant, Cote de T3 s'attend à ce que San Francisco rebondisse même si environ 20 % des emplois sont éloignés en permanence. Les employeurs technologiques devront être plus flexibles et rationnels avec leur espace physique, mais ils veulent toujours être au centre de l'action, a-t-il déclaré.
"La principale chose dont tout le monde doit se souvenir est le talent de la main-d'œuvre", a déclaré Côté. "Vous ne pouvez pas reproduire cela du jour au lendemain."
- Jordan Novet de CNBC a contribué à ce rapport.
REGARDER: Le PDG de Cushman & Wakefield explique pourquoi il est convaincu que la demande de bureaux reviendra
