Quelle est l'importance taux hypothécaires à investissement immobilier? Dois-je en retirer autant dépréciation possible de baisser mes impôts ? Et que dois-je faire quand mon Le ratio DTI (dette sur revenu) est trop élevé? Vous avez les questions, et David Greene a les réponses ! Sur cet épisode de Voir Greene, David passe au niveau supérieur, abordant des sujets tels que avantages fiscaux immobiliers, rendement des capitaux propres (RE), et pourquoi prêts et effet de levier sont plus risqués que la plupart des débutants ne le pensent !
Nous avons des questions de hackers de maisons, de BRRRRers, d'investisseurs multifamiliaux et commerciaux, et plus encore sur Seeing Greene de cette semaine. Tout d'abord, nous entendons parler d'un étudiant essayant de piratage de maison dans un marché immobilier coûteux. Ensuite, une famille qui est devenue trop grande pour son espace et veut utiliser financement créatif acheter leur prochaine résidence principale. Et enfin, une mère craignait que investissement immobilier pourriez affecter la stabilité de ses enfants. Vous ne savez pas ce que vous feriez dans ces situations ? Alors, restez dans les parages ! David a les réponses !
Vous voulez poser une question à David ? Le cas échéant, posez votre question ici afin que David puisse y répondre dans le prochain épisode de Seeing Greene. Hop sur le Forums BiggerPocket et demander à d'autres investisseurs ce qu'ils pensent, ou Suivez David sur Instagram pour voir quand il passe en direct afin que vous puissiez participer à une séance de questions-réponses en direct et obtenir une réponse à votre question sur-le-champ !
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David:
Il s'agit de l'émission BiggerPockets Podcast 720. L'effet de levier est excellent. Ce n'est pas génial pour tout le monde. Il est destiné aux personnes qui comprennent comment l'utiliser. Il y a beaucoup de choses dans la vie qui sont comme ça. D'accord. Les voitures sont formidables, mais nous ne laissons pas les enfants de neuf ans les conduire. Nous ne permettons même pas à des jeunes de 25 ans de les conduire s'ils n'ont pas suivi un cours de sécurité routière, réussi l'examen et compris le code de la route. Tu dois gagner le droit de conduire. Tu dois gagner le droit de jouer avec le feu, c'est ça. Il y a des gens qui utilisent le feu dans leur travail. Il y a des soudeurs. Il existe différents types de personnes qui utilisent la chaleur pour conduire certaines choses, mais vous ne vous contentez pas de leur donner l'outil et de les laisser jouer avec dès le départ. Vous devez mériter ce droit. L'effet de levier est très similaire.
Quoi de neuf tout le monde? Voici David Greene, votre hôte du podcast immobilier BiggerPockets, ici aujourd'hui avec un épisode Seeing Greene pour votre plaisir de visionnement et d'écoute. Si vous écoutez [inaudible 00:00:50] sur un podcast, c'est génial. J'apprécie cela. Mais vous pouvez également nous consulter sur YouTube, si vous voulez voir à quoi je ressemble. On me dit souvent que je suis plus grand dans la vraie vie que ce que les gens pensaient. Je ne sais pas si c'est un compliment ou si ce qu'ils essaient de dire c'est que j'ai une petite voix stridente qui me donne l'impression que je mesure XNUMXmXNUMX. Je ne sais pas dans quelle direction le prendre. Alors faites-moi savoir, quand vous me regardez sur YouTube, est-ce que je ressemble à ce que vous avez imaginé dans votre tête ? C'est toujours amusant de voir à quoi ressemble quelqu'un, et c'est très, très différent de ce à quoi vous vous attendiez, et vous ne pourrez plus jamais vraiment le regarder de la même manière.
Dans l'émission d'aujourd'hui, nous avons des trucs vraiment cool. Nous parlons de la façon de continuer à pirater une maison même lorsque votre ratio d'endettement peut commencer à diminuer à cause de la possession de tous les nouveaux biens immobiliers. Nous parlons de savoir si une propriété qui est actuellement détenue doit être louée ou s'ils doivent rester dans cette propriété et ne pas en acheter une nouvelle. Nous abordons si quelqu'un devrait économiser 300,000 XNUMX $ en impôts ou s'il devrait éviter cela et économiser cet argent à l'avenir, tout cela et plus encore dans l'épisode Seeing Greene d'aujourd'hui. Maintenant, si vous n'avez jamais écouté l'un de ces épisodes, permettez-moi de le décomposer très rapidement. Dans ces émissions, nous prenons des questions de vous, nos auditeurs, nous les jouons, puis j'y réponds pour que tout le monde les entende dans le but d'aider à augmenter votre base de connaissances et votre immobilier afin que vous puissiez mieux réussir sur votre propre chemin vers la liberté financière grâce à l'immobilier.
Avant d'entrer dans l'émission d'aujourd'hui, un dernier ordre du jour est Quick Tip, et c'est que 2023 est maintenant là. 2024 ne sera pas meilleur que 2023 si vous n'apportez pas de modifications intentionnelles pour le faire. Et 2023 ne sera pas différent de 2022 si vous n'apportez pas de changements intentionnels pour qu'il en soit ainsi. Passez donc un peu de temps à méditer sur ce à quoi vous aimeriez que votre vie ressemble. Et plus important encore, qui vous devriez être pour que cela se produise. Parfois, nous commettons l'erreur de demander : « Que dois-je faire ou que dois-je accumuler pour obtenir ce que je veux ? C'est bien mieux de se demander : « Qui dois-je devenir ? Parce que lorsque vous deviendrez cette personne, ces choses vous trouveront. Très bien, passons à notre première question.
Chalom :
Salut David. Ravi que vous répondiez à ma question. Je m'appelle Shalom et je suis un auditeur passionné de BiggerPockets. Ma question est la suivante. Donc, actuellement, je suis étudiant à New York et j'obtiendrai bientôt mon diplôme avec un revenu de 85,000 275 $ par an. Je me demande comment je peux commencer le piratage de maison ou comment je peux continuer mon parcours immobilier. Donc, actuellement, j'ai une place de parking, sur laquelle je fais de l'arbitrage. Je le loue pour 335, puis des arbitrages le sous-louent à quelqu'un d'autre pour XNUMX par mois.
Maintenant, je cherche à me développer, mais je ne sais pas comment loger le hack ou comment je peux grandir sans… parce que mon marché est si cher. Ainsi, à New York ou à Brooklyn ou dans la périphérie du New Jersey, les duplex coûtent un million et demi, voire deux millions. Alors, comment puis-je me loger ou m'étendre sur ce marché avec des contraintes aussi limitantes avec… des revenus et d'autres choses ? Merci.
David:
D'accord, Shalom. Merci beaucoup d'avoir posé cette question. Je vous en suis reconnaissant. Plongeons-y car il y a une réponse à ce que vous demandez. Vous parlez de piratage de maison, qui est probablement mon sujet préféré dans tout l'immobilier. Il y a tellement de façons de le faire. C'est une stratégie d'investissement tellement supérieure. Ça pourrait être un… C'est flexible. Cela devrait faire partie de la stratégie de chacun, même s'ils achètent des propriétés par d'autres moyens. Le piratage de maison est génial.
Ce dont vous parlez est un problème couramment rencontré dans les zones à prix élevés, des choses plus chères. Comme ce dont vous parlez, New Jersey, New York, vous verrez souvent cela. La raison pour laquelle les duplex se vendent si cher est que quelqu'un va l'acheter, et je sais que cela semble idiot, mais réfléchissez-y. Si vous payez normalement quatre mille dollars par mois pour votre hypothèque, mais que vous pouvez acheter un duplex et louer un côté pour 2,500 1,500, c'est une énorme victoire si vous n'avez qu'à payer XNUMX XNUMX.
Donc, si vous essayez d'obtenir des liquidités, cela ne fonctionnera pas, mais si vous essayez d'économiser sur votre prêt hypothécaire, cela fonctionnera. Donc, malheureusement, tous vos concurrents sont d'accord pour ne pas obtenir de flux de trésorerie, ce qui crée plus de demande. L'offre reste la même. Les prix montent. C'est ce à quoi vous êtes confronté. Donc, si vous voulez un hack de maison dans un marché cher, ce que vous devriez faire, il y a deux choses à penser. Le premier, eh bien, payez-vous actuellement un loyer en ce moment ?
Si vous tenez compte du loyer que vous payez et que vous l'incluez comme revenu dans l'investissement, vous constaterez peut-être que les chiffres semblent bien meilleurs que ce que vous envisagez de ne pas faire. La deuxième chose est que vous ne pourrez probablement pas acheter un duplex, car plus le nombre d'unités dans la propriété est élevé, plus vous aurez de chances d'améliorer les chiffres.
L'autre chose est que vous pourriez vous pencher sur des hacks de maison non traditionnels. Nous décrivons donc toujours la stratégie du house hacking. Brandon Turner et moi le faisions tout le temps en parlant de « acheter un duplex, acheter un triplex, vivre dans une unité, épuiser les autres », car il est très simple de comprendre le concept. Mais cela ne signifie pas que l'exécution doit réellement se faire comme ça. C'est un peu difficile de le faire fonctionner de cette façon, pour être franc.
Il est plus facile d'aller acheter une maison de cinq chambres avec trois salles de bains, d'y ajouter une ou deux chambres, de sorte que vous ayez six ou sept chambres, de louer ces chambres et de vivre vous-même dans l'une des chambres. Maintenant, ce n'est pas aussi confortable, mais c'est ce que vous abandonnez. Vous renoncez au confort pour pouvoir gagner de l'argent. Maintenant, tu es un jeune homme. Vous gagnez 85 XNUMX par an, ce qui n'est pas mal du tout.
Vous pouvez prendre des risques en achetant un bien immobilier. Je pense que c'est une décision intelligente. Vous devriez investir votre argent mais sacrifier votre confort. Vous n'êtes pas obligé d'acheter un duplex et de louer un côté de celui-ci. Si vous deviez faire cela, j'achèterais un duplex avec deux à trois chambres de chaque côté et je les louerais individuellement. Vous augmenterez toujours les revenus d'une propriété en augmentant le nombre d'unités pouvant être louées.
Cela peut être fait en passant d'un duplex à un triplex ou d'un triplex à un quadruplex ou un quadruplex qui a deux chambres au lieu d'une chambre et en louant les chambres individuellement ou en convertissant une salle familiale en chambre et en la louant. Maintenant, cela ne fonctionne pas à grande échelle. Il est très difficile de construire un portefeuille important en faisant cela car maintenant vous louez 10 à 12 chambres sur chaque unité. C'est très dur de gérer ça.
Mais lorsque vous êtes nouveau et que vous essayez simplement d'obtenir une traction, et que vous allez créer une appréciation, acheter un marché cher, c'est probablement la meilleure façon de le faire. Vous allez également réduire votre risque tout en apprenant un peu les principes fondamentaux de l'investissement immobilier. C'est donc le conseil que j'aurais pour vous. Arrêtez de regarder les duplex.
Vous devez regarder les triplex ou les quadruplex, et vous devez regarder les maisons unifamiliales qui ont beaucoup de chambres et beaucoup de salles de bain avec un parking suffisant et des voisins qui ne sont pas très proches parce que vous ne voulez pas qu'ils se plaignent et mettre les parcs de vos locataires devant leur maison. Donc, vous allez devoir regarder sur le MLS et chercher plus fréquemment la bonne affaire, mais cherchez un autre type d'affaire, et vous constaterez que le piratage domestique fonctionne beaucoup mieux.
D'accord. Notre prochaine question vient de Jesse Goldstein. « Salut, David. Merci d'avoir créé ce qui est clairement la meilleure source de contenu immobilier disponible. Votre émission contient plus de protéines immobilières que ma famille après le dîner de Thanksgiving. Ma question porte sur la façon d'appliquer les stratégies de financement créatives utilisées pour les transactions d'investissement à l'espace immobilier résidentiel. En arrière-plan, ma femme et moi attendons notre quatrième enfant et devenons rapidement trop grands pour notre maison en rangée de 2300 pieds carrés.
Notre plan est de le louer si nous pouvons trouver un endroit plus grand, mais comme nous n'avons pas été en mesure de trouver un prix juste au cours des quelques mois depuis que nous avons cherché, un collègue déménage hors de l'État en décembre, l'a récemment inscrite belle maison, mais avec les taux d'intérêt d'aujourd'hui, c'est beaucoup plus que ce que je me sens à l'aise de dépenser. Je discutais avec elle il y a quelques semaines après l'avoir entendue dire qu'ils n'avaient pas de piqûres après deux réductions de prix et envisageaient de louer la propriété.
Il semble que nous ayons tous les deux souffert de la hausse des taux d'intérêt. Je pense que nous sommes peut-être maintenant dans une situation où ils pourraient envisager des idées de financement créatives pour potentiellement résoudre nos deux problèmes. Ils sont fixés sur leur prix de marché de 1.3 million mais ont actuellement un taux d'intérêt très bas dans les deux et deviennent maintenant assez motivés plutôt que de le louer. Nous avons parlé brièvement d'un sujet de versement de prêt, d'un contrat de vente de terrain, d'une option de location ou de la possibilité de détenir une deuxième hypothèque, et nous cherchons tous les deux des conseils auprès d'avocats immobiliers.
Quelle est votre impression sur l'utilisation de ces stratégies dans l'espace résidentiel ? Aucun des agents immobiliers locaux de Pennsylvanie avec qui nous avons parlé n'a entendu parler de cette approche. Si nous empruntons ces voies, comment les deux parties pourraient-elles récompenser nos agents respectifs pour leur travail acharné au cours des derniers mois ? Merci." D'accord, plongeons dans celui-ci, Jesse.
Tout d'abord, lorsqu'il s'agit de rémunérer les agents, c'est quelque chose dont le vendeur sera responsable. Cela doit venir du côté du vendeur, quelle que soit la structure de la transaction. Maintenant, la société de titres et d'entiercement peut gérer cela pour vous. Ils retireront simplement les commissions qui auraient été versées aux agents et les paieront même si vous ne faites pas la transaction dans le cadre de ce que nous appelons un accord sans lien de dépendance où vous n'avez pas mis le MLS. Ils n'ont pas simplement trouvé un acheteur qu'ils ne connaissent pas. Ils vous le vendent.
Votre question revient à structurer cela de manière créative, et il semble que ce que vous pensez, c'est que vous pouvez obtenir une meilleure offre si vous le faites. Sur la base de tout ce que j'ai vu ici, la seule partie de l'accord qui sonne mieux est le taux d'intérêt que vous obtiendrez. Vous l'obtiendrez dans les deux et non dans les sept ou les six ou peu importe où ils se trouvent.
Vous n'obtenez pas réellement un meilleur prix. Ils veulent ce 1.3 million. Une chose à savoir est que si vous prenez cela en charge et que vous n'obtenez pas votre propre prêt, il y a un peu moins de diligence raisonnable qui est faite. Vous allez donc vouloir obtenir une évaluation pour vous assurer que vous ne payez pas trop cher pour cette propriété, sauf si vous êtes d'accord pour payer 1.3 et que vous ne vous souciez pas de ce qu'elle évalue. Mais il y a de fortes chances que s'il ne se vend pas, ils l'ont probablement mis trop haut et ils envisagent de vous vendre parce qu'ils veulent obtenir le même prix.
Maintenant, ils ne perdent rien ici, à part qu'ils gardent cette dette sur leur propre livre pour ainsi dire. Donc, ils seront toujours responsables d'effectuer le paiement même si c'est vous qui le faites pour eux, et s'ils essaient d'acheter leur prochaine maison, ils trouveront que c'est difficile. Donc, parfois parce que les vendeurs ne comprennent pas les inconvénients d'un sujet, vous faites tout le travail, vous le mettez ensemble, peut-être même que vous fermez la maison, ils vont acheter leur prochain, et leur prêteur dit : " Vous ne pouvez pas acheter une maison. Vous avez toujours cette hypothèque à votre nom.
Et ils disent: "Eh bien, non. Un tel paie. Peu importe. Apparaît toujours comme maigre sur la propriété sous vous. Sous réserve de n'est-ce pas comme un fourre-tout qui résout chaque problème. Cela peut fonctionner dans beaucoup de cas, mais dans d'autres cas, ce n'est pas le cas. Je ne sais pas si cela ressemble à celui où il est dit immédiatement, "Oh, sous réserve que l'accord fonctionne." Vous n'avez pas mentionné les chiffres qui l'exécutent à un taux d'intérêt dans les deux. D'accord, les gens tombent amoureux du taux d'intérêt. C'est une question d'ego. « Mon taux est élevé. Mon taux est bas. Je suis dans les deux." Cela ne veut rien dire.
Si la propriété perd de l'argent chaque mois ou si vous avez acheté la maison de quelqu'un d'autre, vous pourriez avoir un paiement moins cher que vous n'avez pas fait. Peu importe votre tarif. Peu importe ce que la propriété produit réellement. Vous pourriez théoriquement acheter une maison avec un taux d'intérêt dans les 40% s'il encaissait. S'il a rapporté assez d'argent, c'est ce qui compte vraiment. Vous devez donc faire un peu de travail ici, faire quelques calculs et voir: "Si j'achète cette propriété avec leur hypothèque, va-t-elle fonctionner comme je le souhaite?"
S'il n'arrête pas de le regarder. Le prix d'achat va être le problème ici, pas seulement le taux d'intérêt. Si cela fonctionne, il y a votre réponse. Maintenant, tout ce que vous avez à faire est de trouver comment le structurer si vous allez l'acheter. Une partie du problème est que vous allez devoir trouver la différence entre ce qu'ils doivent et ce qu'ils demandent. Alors disons qu'il y a une hypothèque sur cette chose pour 700,000 1.3, et qu'ils veulent la vendre pour XNUMX.
Eh bien, cette différence de 600,000 XNUMX $ que vous devriez verser comme acompte, ou vous devriez leur payer une note, ou vous devriez obtenir d'un autre prêteur, et ce prêteur ne voudra pas vous donner le prêt parce qu'ils vont être en deuxième position derrière le prêt qui est déjà là. Vous voyez, lorsque nous obtenons un prêt pour acheter une propriété, nous remboursons les privilèges existants avec l'argent du nouveau prêt, ce qui remet le nouveau prêt en première position, là où ils voudront toujours être . C'est une autre complication qui vient avec le sujet de la stratégie.
Donc, s'ils ne doivent que 1.1 million, et qu'ils essaient de le vendre pour 1.3 million, et que vous avez les 200,000 XNUMX $ que vous alliez de toute façon verser comme acompte, cela pourrait fonctionner. Mais tout doit s'aligner parfaitement pour vous si vous voulez que quelque chose comme ça fonctionne. Mon conseil est de ne pas considérer le financement créatif comme un moyen de faire passer une mauvaise affaire pour une bonne affaire. On dirait presque que vous essayez de vous convaincre de cet accord parce que leur taux est dans les deux, ou vous vous dites : « Hé, nous nous connaissons. Voici ma chance d'utiliser toutes les choses intéressantes que j'ai apprises sur BiggerPockets. »
J'aime vraiment l'excitation, mais ce n'est pas pour cela que le financement créatif est idéalement conçu. C'est plus quand quelqu'un est dans une situation extrêmement difficile, et qu'il est très motivé à vendre, et qu'il est prêt à faire du financement créatif même si ce n'est généralement pas dans son meilleur intérêt. Maintenant, si vous cherchez à acheter cette maison pour vous-même parce que vous avez mentionné le remplacement de votre maison en rangée, alors c'est peut-être une résidence principale, alors votre diligence raisonnable est encore plus facile. Regardez ce que serait votre hypothèque sur cette maison, si vous assumez leur hypothèque.
Comparez cela à ce que serait votre hypothèque sur une maison similaire que vous pourriez acheter si vous l'achetiez avec les taux d'intérêt d'aujourd'hui et voyez laquelle de ces situations vous convient le mieux. Aimez-vous plus celui-ci à ce prix, ou préférez-vous celui-là à ce prix-là ? Et si vous aimez davantage cette maison, la seule chose que vous devez résoudre est cette situation avec le vendeur où il peut y avoir un écart entre le montant qu'il doit dans son ancienne hypothèque que vous reprenez et le prix d'achat. que vous allez devoir payer la différence. Bonne chance avec ça.
Gars:
Salut David, merci d'avoir répondu à la question. Je m'appelle Guy Baxter. J'ai 26 ans et je viens de San Diego, en Californie. J'écoute le podcast depuis près de trois ans maintenant et cette année j'ai acheté ma première propriété à San Diego. Je l'ai acheté en mai.
J'arrive au sixième mois et j'ai quelques questions sur BRRRRing, juste avec les conditions actuelles du marché. Depuis que j'ai acheté la propriété, les taux d'intérêt ont augmenté un peu, et j'essaie juste de décider si je dois continuer sur la voie du BRRRR et mordre la balle avec les taux d'intérêt plus élevés et retirer tout mon argent pour que je puisse le mettre et le déployer ailleurs, ou si je devais maintenir le paiement mensuel inférieur et juste économiser un peu plus pour l'année prochaine pour pirater à nouveau la maison.
Heureusement, avec la hausse des taux d'intérêt à San Diego, les prix n'ont pas encore tout à fait baissé, donc je devrais pouvoir en tirer le meilleur parti, tout mon argent est remboursé, peut-être un peu plus, et oui, j'espère que cela a du sens . J'ai hâte d'entendre la réponse. Merci.
David:
Hé, merci pour ça, Guy. D'accord. C'est une question fréquemment posée, et je vais faire de mon mieux pour la décomposer d'une manière qui aidera tout le monde. Lorsque vous essayez de décider, "Devrais-je refinancer mon taux bas vers un taux plus élevé", c'est ce que vous auriez à faire pour retirer votre argent de la transaction pour acheter la prochaine transaction. La mauvaise question à poser est : « Dois-je conserver mon taux bas ou obtenir un taux plus élevé ?
La bonne question à poser est la suivante : "Combien d'argent devrais-je dépenser chaque mois si je refinance pour retirer mon argent plus que ce que je dépense actuellement ?" Alors disons que votre dette est de trois mille dollars par mois, et si vous refinancez, elle montera à 3,500 500 au taux le plus élevé avec le solde du prêt le plus élevé parce que vous retirez l'argent. D'accord. Alors maintenant, vous avez une perte de XNUMX $ si vous faites cela.
Vous voulez comparer cela à combien d'argent vous pouvez gagner si vous réinvestissez l'argent que vous avez retiré. Donc, si vous retirez 250,000 250,000 $, pouvez-vous investir 500 500 $ d'une manière qui vous rapportera plus que les XNUMX $ qu'il vous en coûte chaque mois supplémentaire pour contracter le nouveau prêt ? Alors maintenant, vous comparez XNUMX de plus à ce que je peux obtenir de plus ailleurs. C'est la bonne façon d'aborder ce problème. Maintenant, bien sûr, cela ne concerne que les flux de trésorerie, alors que l'immobilier vous rapporte de l'argent de différentes manières.
Mais si vous pouvez obtenir un flux de trésorerie un peu proche, il est facile d'acheter le nouveau bien immobilier, car vous finirez par obtenir une plus-value. Vous allez obtenir un remboursement de prêt sur une nouvelle propriété. Vous allez obtenir des loyers qui augmentent sur la nouvelle propriété alors que votre hypothèque reste la même. Donc, chaque année, cela va théoriquement devenir plus précieux pour vous, et sur une période de 5, 10, 15, 20 ans, avoir deux propriétés au lieu d'une sera presque toujours une stratégie d'investissement supérieure. Donc la plupart du temps, la plupart du temps, retirer de l'argent pour acheter plus de biens immobiliers, à long terme, sera mieux, mais ce n'est pas toujours le cas.
D'accord. Si vous avez des liquidités incroyablement bonnes sur la propriété de San Diego, c'est peut-être une meilleure qualité de vie pour vous de vivre simplement de cela et de ne pas réinvestir. Si vous avez beaucoup de biens immobiliers et que vous ne voulez pas en acheter plus, il vaut peut-être mieux vous en tenir là où vous en êtes. Mais ce que je veux dire, c'est ne pas se poser la question : « Dois-je sortir des 4 % pour entrer dans les XNUMX % ? Cela n'a pas d'importance. Peu importe le coût de ce capital.
Combien cela vous coûte-t-il de retirer cet argent, et combien pouvez-vous gagner avec cet argent si vous allez le réinvestir, ou allez-vous perdre de l'argent si vous allez le réinvestir ? Et s'il n'y avait tout simplement pas d'opportunités ? C'est un scénario réaliste pour beaucoup de gens. Il n'y a rien à acheter qu'ils aiment. Dans ce cas, cela ne vous fait pas de bien de faire un refinancement en espèces et d'avoir un capital si vous n'allez pas le dépenser pour quoi que ce soit. D'accord.
Alors posez-vous les bonnes questions. Réfléchissez à cela. Donnez-nous peut-être une autre soumission vidéo avec différentes opportunités d'investissement que je pourrais comparer. Et puis, je peux vous donner une meilleure réponse si vous devez retirer l'argent de la maison de San Diego et le remettre sur le marché dans une autre propriété.
D'accord. Merci à tous d'avoir soumis vos questions. Si vous ne le faisiez pas, nous n'aurions pas de spectacle, et j'apprécie vraiment le fait que nous puissions en avoir un. Et je veux demander: "Aimez-vous le spectacle?" Dans ce segment de l'émission, je lis des commentaires de vidéos YouTube sur des émissions précédentes, vous pouvez donc entendre ce que les autres disent. Et c'est aussi là que je vous demanderais si vous voudriez aimer et vous abonner à cette vidéo et à cette chaîne et laisser vos commentaires sur YouTube pour que nous puissions les lire éventuellement dans un futur épisode.
Très bien, cela vient de l'épisode 699, conseil d'un auditeur concernant un locataire dangereux d'Ariel Eve. À la deuxième question, appelez les services de protection des adultes pour exprimer vos préoccupations. Ils mèneront une enquête concernant sa sécurité à vivre seule. Notre prochain commentaire vient d'Iceman Ant. Le commentaire d'Ariel provenait d'une personne qui avait un locataire et qui s'inquiétait pour sa sécurité. Ils avaient peur que la personne puisse s'évanouir ou peut-être même mourir dans l'unité qu'ils avaient, et ils voulaient savoir s'ils avaient une obligation réelle de prendre soin de la personne ou une responsabilité dans ce scénario.
Notre prochain commentaire vient d'Iceman Ant. "MDR. Il a dit, programmes. C'est cool, David. J'ai aussi grandi dans le domaine de la VHS. Très bien, c'est une critique que je mérite. J'ai fait un commentaire en faisant référence à de vieilles émissions de télévision, et je l'ai appelé programmes parce que c'est comme ça que ma grand-mère les appelait, et c'était coincé dans ma tête, et c'est sorti pendant que je parlais. Et Iceman m'a appelé dessus. Auparavant, c'était : « Regardes-tu ton programme préféré ? » Je sais que quelqu'un là-bas se souvient que les gens avaient l'habitude d'appeler des émissions de télévision, des programmes.
Il y a certaines choses comme ça que nous disons encore. Comme si quelqu'un dira : "Est-ce que vous filmez ?" Et je me dis, eh bien, nous n'utilisons plus vraiment de film. Personne n'a utilisé de film depuis longtemps. Comme maintenant, nous dirions probablement enregistrer, mais vous entendrez toujours des gens dire filmer. D'accord. Notre prochain commentaire vient de Brie. «Je suis préoccupé par la question du premier téléspectateur, car le piratage domestique en série allait également être ma stratégie de démarrage. Cependant, si vous ne pouvez pas appliquer le revenu locatif de la propriété que vous occupez actuellement aux ratios de revenu de la dette, cela présente un énorme obstacle à l'admissibilité à cette deuxième maison. C'est la première fois que j'entends ça. L'alternative est donc de déménager en louant ou en augmentant les revenus W2 pour s'offrir les deux maisons sans compter les revenus locatifs. D'autres conseils ? »
D'accord. Le commentaire et la question de Brie ont à voir avec le fait que lorsque vous faites du piratage de maison, vous ne pouvez pas prendre le revenu qui vous est payé et l'utiliser comme revenu pour votre prochaine propriété. Vous n'êtes pas autorisé à utiliser les revenus d'une résidence principale pour avoir droit à plus de propriétés et à votre prochaine propriété dans la plupart des cas. Maintenant, je crois que s'il y a un ADU ou parfois s'il s'agit d'un duplex ou si vous vivez dans une unité en louant l'autre, vous pourrez peut-être le faire. Mais souvent, les prêteurs disent : « Non, c'est votre primaire. Vous ne pouvez pas compter les revenus qui en découlent car nous ne pouvons pas le vérifier.
C'est aussi un problème lorsque les gens ne réclament pas ce revenu sur leurs impôts. Si vous ne réclamez pas le revenu sur vos impôts, vous ne pourrez certainement pas l'utiliser pour vous qualifier pour la prochaine maison. Et je dis souvent aux gens de pirater leur maison chaque année. La clé est que lorsque vous quittez la dernière maison, celle-ci n'est plus une résidence principale. Peu importe si votre prêt est un prêt pour résidence principale.
Et au fait, si vous vous posez la question, non. Si vous quittez une maison, c'est votre résidence principale, elle ne s'adapte pas automatiquement à un prêt immobilier avec un taux plus élevé. La banque ne sait pas, s'en fiche, n'a pas d'importance. Vous avez obtenu ce prêt en tant que résidence principale et ces conditions de prêt, si vous avez obtenu un taux fixe, ne changeront pas pendant la prochaine période de temps, généralement 30 ans après que vous avez ce prêt.
Ainsi, lorsque vous en sortez, vous obtenez toujours un prêt qui est un prêt pour résidence principale, mais maintenant, sur vos impôts, il est désormais réclamé comme un immeuble à revenus. Vous réclamez maintenant le revenu qu'il génère et vous pouvez maintenant utiliser ce revenu pour acheter des propriétés supplémentaires. Donc, parfois, vous achetez une maison, vous la piratez, vous en sortez pour autre chose, puis vous commencez à réclamer ce revenu sur vos impôts en tant qu'immeuble de placement, ce qui ne nuira pas à votre DTI. Ensuite, vous pouvez acheter votre prochaine maison. Vous pouvez répéter ce processus indéfiniment. Cela ralentit donc la rapidité avec laquelle vous pouvez acquérir de nouveaux hacks maison.
Mais dans le pire des cas, vous pouvez toujours le faire tous les deux ans, n'est-ce pas. Et une fois que vous atteignez un certain point, vous n'aurez plus besoin du revenu supplémentaire pour être admissible. Votre ratio d'endettement sera bon car le loyer que vous avez de toutes les maisons précédentes que vous avez achetées sera comptabilisé dans votre revenu. Cela peut donc ralentir un peu le démarrage, mais à long terme, cela ne vous fera pas beaucoup de mal. Merci pour ça Brie.
Le commentaire suivant vient d'Austin. «Je pense qu'il y a quelque chose qu'Eli, qui a posé la question du piratage de la maison, pourrait faire. Vous pouvez acheter une maison principale une fois par an. Donc, s'il arrive cette année-là, disons que sa première année dans sa maison est le 12/11/22, il peut faire signer aux colocataires un nouveau bail qui n'est tout simplement pas un bail à la pièce, mais tout le bail de la maison. Ensuite, demandez aux colocataires de le signer pour, disons, le 1er janvier 2022. Même si nous sommes en décembre maintenant, ils peuvent accepter un nouveau bail maintenant. Il peut donc vivre dans la maison du 12/11 au 12/31, essayant de trouver une nouvelle maison.
Il peut aller voir son prêteur maintenant et montrer son bail du 1er janvier, et il comptera 75 ou 80 % du loyer comme revenu. Ou si tous ses colocataires veulent déménager le 31 décembre, il pourrait simplement louer, pré-louer toute la maison à une famille et obtenir un bail signé. Apportez ce bail signé au prêteur, et il comptera 75 ou 80 % du loyer comme revenu pour aider le DTI. L'autre chose qu'Eli pourrait faire est d'essayer d'acheter un duplex. Disons que le duplex a le côté A loué à mille et le côté B est vacant. Le prêteur compterait 75 ou 80% des revenus locatifs du côté A vers son DTI. Curieux si quelqu'un a d'autres idées. Je fais aussi du piratage domestique et je cherche à évoluer.
D'accord. Eh bien, merci, Austin, pour votre contribution là-bas. Je dirais… C'est peut-être vrai, mais nous aurions besoin de vérifier cela avant de supposer que l'un des conseils que vous recevez fonctionnerait. Donc, chaque fois que je suis dans un scénario comme celui-ci, je vais simplement voir un agent de crédit et je dis : « Hé, comment ça marche ? » Maintenant, la plupart du temps, les agents de crédit ne le sauront pas non plus. C'est juste trop granulaire. Alors ils vont aller voir le prêteur et ils vont dire : « Hé, j'ai besoin de parler à un chargé de compte. Quelles sont vos règles de souscription en ce qui concerne ces scénarios ? »
Et ils vont aller parler à un souscripteur. Ils vont attendre d'avoir des nouvelles. Le souscripteur va rechercher les conditions qu'ils ont pour tous les différents programmes de prêt et vous faire savoir si cela fonctionne, ou si cela ne fonctionne pas, ou ce qui fonctionnerait. Et puis on revient vers vous. C'est pourquoi j'ai une société de prêt, la seule maison de courtage, et c'est pourquoi je vais les voir et leur dis : « Hé, c'est mon problème. Comment pouvons-nous y remédier ? » Et je laisse les professionnels s'en occuper. Il est tentant d'essayer de comprendre tout cela sur une colonne YouTube, mais ce n'est pas judicieux. Il n'y a aucun moyen que quiconque ici puisse le savoir, et ces règles changent tout le temps.
Donc, votre meilleur pari, si vous avez des questions, est de contacter un agent de crédit ou un courtier en crédit et de lui demander : « Hé, c'est mon problème. Comment puis-je le réparer ? » Laissez-les vous revenir avec quelques réponses. Et notre dernier commentaire vient de Kelly Olson. "David, tu n'arrêtes pas de dire, partenaire de responsabilité. Essayez de dire accountabilabuddy. Ça roule sur la langue et c'est amusant à dire. Compagnon de responsabilité. D'accord, c'est plus facile à dire, et c'est aussi un peu plus ringard, et je ne sais pas à quel point le fromage vert va se présenter. Donc, pour l'instant, je vais utiliser le partenaire de responsabilité très carré, mais je dirai, Kelly, accountabilabuddy va probablement décoller. Ça va être très populaire.
Et si vous préférez accountabilabuddy, faites-le nous savoir dans les commentaires en écrivant simplement dans accountabilabuddy. D'accord. Nous aimons et nous apprécions votre engagement. Veuillez continuer à le faire. Aimez, abonnez-vous et commentez sur cette chaîne YouTube. Et si vous écoutez sur une application de podcast, prenez le temps de nous donner une critique cinq étoiles. Nous voulons nous améliorer et rester pertinents, alors s'il vous plaît, écrivez-nous si vous êtes sur Apple Podcast, si vous êtes sur Spotify, Stitcher, quoi que ce soit. Nous ne resterons pas le meilleur podcast lié à l'immobilier au monde si vous ne nous donnez pas ces critiques. C'est pourquoi je le demande. Merci beaucoup. D'accord. Revenons au spectacle. Notre prochaine vidéo vient de JJ Williams à St. Louis, Missouri.
JJ :
Salut David. Je suis sous contrat avec un vendeur finance une propriété. C'est une maison historique que nous allons envisager de transformer… Ce serait trois unités dans la maison principale, et puis il y a aussi une petite maison qui lui est associée. C'est une zone multifamiliale et commerciale. Nous cherchons donc à faire deux Airbnb au niveau inférieur ainsi que la petite maison. Et puis nous cherchons à faire soit un espace de bureau ou une location à long terme au niveau supérieur.
L'accord, c'est 125 faisant 10% de financement du vendeur, puis ça va coûter entre 70 et 80,000 XNUMX $ pour tout remettre en état. Je suis juste curieux. J'ai des actions sur lesquelles puiser tout l'argent pour faire la cure de désintoxication. Est-il plus intelligent de contracter un prêt sur ces actions, ou devrais-je simplement les retirer, utiliser l'argent, et puis, de cette façon, mon flux de trésorerie est un peu meilleur ? Laissez-moi savoir ce que vous pensez. Je t'apprécie.
David:
Wow, JJ, c'est une question très intéressante. Je ne les reçois pas très souvent, ce qui est amusant parce que vous avez commencé votre question en me donnant tous les détails de l'accord lui-même, puis lorsque vous posez la vraie question à la fin, je me rends compte qu'aucun de ces détails n'est réellement pertinent. Mais félicitations pour l'accord que vous concluez et pour avoir expliqué comment cela va fonctionner. C'est plutôt cool.
D'accord. La vraie question ici est : « J'ai des actions. Dois-je vendre les actions et utiliser l'argent pour l'acompte, ou dois-je contracter un prêt contre les actions pour ce faire ? » Cela dépendra de la solidité de votre situation financière. Si votre position est solide, il serait peut-être préférable de contracter le prêt contre les actions. Maintenant, bien sûr, cela suppose que les actions conservent leur valeur ou augmentent. Si les actions chutent et que vous contractez un prêt contre elles, vous courez un double risque. Vous avez perdu de l'argent sur les actions, et vous perdez de l'argent sur le prêt que vous devez payer, n'est-ce pas.
Et on ne sait jamais exactement comment ça va se passer. Donc, la plupart des gourous de la finance comme moi vont vous donner des conseils conservateurs. Presque tout le monde va dire : « Ne le fais pas. D'accord. Ceci est mis sur mon petit chapeau Dave Ramsey ici. « Ne vous fiez jamais aux actions. En fait, vous ne devriez avoir aucun effet de levier sur quoi que ce soit. Vendez tout et payez comptant pour la maison, vendez tout et payez comptant pour la maison. Ne sois pas stupide. Maintenant, il a peut-être raison parce que je n'en sais pas assez sur votre situation pour pouvoir vous le dire. Mais je dirai que si vous êtes dans une situation financière solide et que vous croyez aux actions, ce n'est pas une mauvaise idée, à mon avis, de contracter un emprunt contre lui pour aller acheter la propriété.
C'est une idée terrible si vous ne pouvez pas effectuer à la fois le paiement de la maison et le paiement du prêt sur vos stocks, en supposant que tout va mal avec cette location. D'accord. Maintenant, c'est un conseil que je donnerais à tout le monde. Supposons l'avantage du pire des cas. Vous ne pouvez pas louer la propriété, neuf mois s'écoulent là où elle est vacante. Vous devez rembourser le prêt à la personne qui vous a vendu la propriété, et vous devez effectuer le remboursement du prêt sur les actions, et la réhabilitation monte en flèche. Pouvez-vous encore couvrir toutes vos dettes avec l'argent que vous avez économisé et l'argent que vous gagnez au travail ?
Si la réponse est non, n'empruntez pas sur les actions. Ne faites rien de plus risqué si vous n'avez pas cet argent supplémentaire. Si la réponse est : « Oui, David, je vis sous mes haricots depuis cinq ans. J'économise beaucoup d'argent chaque mois. Je travaille vraiment dur. Je suis bon avec l'argent. Eh bien, mon ami a gagné le droit d'utiliser l'effet de levier, et c'est juste la façon dont je vois les choses. L'effet de levier est excellent. Ce n'est pas génial pour tout le monde. Il est destiné aux personnes qui comprennent comment l'utiliser. Il y a beaucoup de choses dans la vie qui sont comme ça.
D'accord. Les voitures sont formidables, mais nous ne laissons pas les enfants de neuf ans les conduire. Nous ne laissons même pas des jeunes de 25 ans les conduire s'ils n'ont pas suivi un cours de sécurité routière, réussi l'examen et compris le code de la route. Tu dois gagner le droit de conduire. Tu dois gagner le droit de jouer avec le feu, c'est ça. Il y a des gens qui utilisent le feu dans leur travail. Il y a des soudeurs. Il existe différents types de personnes qui utilisent la chaleur pour conduire certaines choses. Mais vous ne vous contentez pas de leur donner l'outil et de les laisser jouer avec dès le départ. Vous devez mériter ce droit. L'effet de levier est très similaire. Soyez sage à ce sujet. Si vous pouvez le gérer, utilisez-le. Si vous ne pouvez pas, attendez et utilisez-le à l'avenir.
Faites-moi savoir dans les commentaires ce que vous pensez de mon approche de l'utilisation de l'effet de levier. D'accord. Notre prochaine question est rad, et elle vient de Claudia Dominguez à Coral Springs, en Floride. "J'ai acheté une propriété fin 2021 servant de résidence principale jusqu'à ce que je puisse la louer plus tard en 2022, exigence d'occupation d'un an par le propriétaire selon l'association." Il semble donc que Claudia ait acheté une propriété à HOA. "Étant donné que ce sera ma première propriété locative, j'ai plusieurs questions pour lesquelles j'aimerais beaucoup de l'aide."
D'accord. C'est une maison de trois chambres, deux salles de bain, de 1800 pieds carrés. Il s'agit d'une unité de coin, maison de ville de plain-pied avec un garage pour deux voitures achetée pour 322 avec 10% de mise de fonds sur une hypothèque de 30 ans. Claudia estime qu'elle pourrait louer entre 2,500 2,800 et 2100 400 par mois. "Nos dépenses mensuelles, y compris les frais d'association, sont de 700." Donc, ce que nous envisageons vraiment, c'est de 50,000 à 5,000 $ par mois de trésorerie avant de nous pencher sur l'entretien et tout le reste. D'accord. Question. « Comment calculerais-je mon retour sur investissement potentiel sur la propriété ? Notre acompte et nos frais de clôture se sont élevés à XNUMX XNUMX. Nous avons dépensé XNUMX XNUMX autres sur de nouveaux planchers après l'emménagement avant qu'il y ait des dommages au stratifié qui était là auparavant.
Très bien, commençons par ça. Vous ne calculez pas le retour sur investissement parce que vous y vivez depuis un an, et peu importe ce que vous y mettez. Il est important de savoir combien de capitaux propres vous avez dans la propriété en ce moment. Alors soustrayez les frais de l'agent immobilier, les frais de clôture, tout coût de vente de la vente de cette maison et découvrez combien d'argent il vous reste. D'accord. Vous allez alors prendre les 400 par mois que vous obtiendriez s'il louait 2,500 12. Nous allons devenir conservateurs. Nous allons multiplier cela par 12. D'accord. 400 mois multipliés par 4,800 par mois, c'est XNUMX XNUMX $ par an.
D'accord. Vous allez diviser cela par le montant de la valeur nette que vous avez dans la maison en ce moment. Il est donc acheté pour 322 avec 10% de mise de fonds. Donc, vous n'avez vraiment pratiquement aucune équité, très probablement. D'accord. Parce que si vous avez vendu la maison, vos frais de clôture seront probablement proches de 6 %. Cela vous laisse donc avec seulement 4% de capitaux propres dans cette propriété, ce qui est probablement de 12 40,000 $. Alors disons que ça a un peu augmenté, et disons que vous avez dit… Mec, soyons utiles ici parce que la Floride a eu une bonne année, et disons que vous avez XNUMX XNUMX $ de capitaux propres dans cette propriété.
Donc, si nous divisons les 4,800 40,000 par 12 40,000, cela nous donne un rendement des capitaux propres de 4,800 %, ce qui est plutôt bon dans le marché actuel. D'accord. Mais disons que vous n'avez même pas 12,000 40 de capital. Si nous divisons ces XNUMX XNUMX par… Disons que votre maison n'a pas été construite du tout et que vous n'avez qu'environ XNUMX XNUMX $ là-dedans. Eh bien, maintenant, le rendement de votre capital sera de XNUMX %. Ainsi, moins vous avez de capitaux propres dans la transaction, plus le rendement de vos capitaux propres est élevé, ce qui signifie qu'il est plus logique de le louer plutôt que de le vendre et de placer l'argent ailleurs.
Donc, avant d'approfondir votre question, il semble déjà que déménager de cette propriété et la louer va être une évidence pour vous, mais continuons. "Comment puis-je confirmer s'il est financièrement logique de mettre à jour les salles de bains ?" Ce ne sera probablement pas le cas. Le montant d'argent que vous allez devoir dépenser pour mettre à jour les salles de bains n'augmentera pas votre loyer autant que vous le pensez. Mais votre question n'était pas, "Devrais-je?" C'était, "Comment pourrais-je savoir?" Et donc ma réponse va être que si la mise à jour des salles de bains va augmenter le loyer que vous pouvez rapporter par un retour sur investissement positif, il est logique de le faire.
Donc, si vous pouviez augmenter le loyer de 2,400 2,800 à 15 15 simplement en mettant à jour les salles de bains, et que cela ne vous coûterait que, disons, XNUMX XNUMX $ pour mettre à jour les salles de bains, et vous allez le conserver en location pendant une période suffisante de temps pour récupérer les XNUMX XNUMX $, c'est ainsi que vous déterminez cette question. « Je me bats avec mon propre préjugé selon lequel je ne louerais pas une propriété avec des salles de bains obsolètes. J'envisage une rénovation à petit budget parce que je peux obtenir des vanités d'occasion plus modernes, et j'ai découvert que les baignoires peuvent être peintes. Je ne sais pas si je dois continuer à dépenser de l'argent pour ça.
D'accord, tout d'abord, bravo à vous d'avoir reconnu votre propre préjugé. Ce n'est probablement pas aussi important que vous le pensez. Cependant, vous m'avez influencé. Si vous envisagez de faire une rénovation à petit budget, une partie vous-même, où vous obtenez simplement de nouvelles vanités et peignez une baignoire, oui, cela peut en fait avoir du sens pour vous. Je suppose que c'était une rénovation complète de la salle de bain dont nous parlions.
"Si le marché continue comme il l'a été au cours des derniers trimestres, cela signifiera dépenser beaucoup plus pour la prochaine propriété que j'achèterai avec l'intention de la louer. Quels critères dois-je prendre en considération pour m'assurer que j'achète un bon investissement à ce qui semble être des prix gonflés ? Je crois avoir entendu dire que l'appréciation ne devrait pas être immédiate, ou est-ce que j'évalue le facteur pour les prises à long terme ? Je ne sais pas comment estimer l'augmentation des taux de location qui pourrait autrement favoriser l'achat de la prochaine propriété dans un marché tendu. »
Encore une fois, les taux d'intérêt n'ont pas d'importance lorsque vous prenez cette décision. Je sais que ça fait bizarre d'entendre, et les prix d'achat n'ont pas d'importance. Qu'est-ce qui compte, sa valeur va-t-elle augmenter à partir du moment où je l'ai payé et va-t-elle générer des flux de trésorerie ? Maintenant, les taux d'intérêt et les prix d'achat affectent les flux de trésorerie, et ils ne sont pertinents qu'à cette fin. Cela signifie que plus le prix d'achat est élevé et plus le taux est élevé, plus il est difficile de générer des liquidités. Mais en eux-mêmes, ils ne sont pas importants. Donc, les critères que je pense que vous devriez prendre en considération sont que vous consacrerez plus de temps et plus d'efforts à la recherche d'un autre accord pour remplacer celui que vous avez.
Et ce n'est pas rare dans l'immobilier. En fait, c'est probablement plus proche d'un marché plus sain que ce que nous avons vu depuis le dernier crash. Je sais que cela semble fou, mais nous avons été gâtés. Nous nous sommes habitués à acheter une propriété qui s'appréciait chaque année et qui nécessitait très peu de travaux qui n'étaient pas destinés à la trésorerie en premier lieu. Il s'agissait principalement d'immobilier résidentiel. Nous avons tous acheté. Cet argent a coulé dès le premier jour, et pas seulement un flux de trésorerie, mais un flux de trésorerie à deux chiffres. C'est juste que nous sommes gâtés. Et maintenant qu'on n'est plus gâté, on en a marre.
Mais traditionnellement, la façon dont l'immobilier est structuré, c'est censé vous rapporter de l'argent à long terme, pas à court terme. Donc, ce n'est pas grave si c'est plus difficile que ce que nous pensions pour que cela fonctionne. L'immobilier reste une bonne décision d'investissement. Question deux des trois options de prêt. « Quelles sont les meilleures options de prêt pour acheter une propriété ? J'ai un emploi W2 qui paie au-dessus de la moyenne pour ma région. Et j'ai un bon crédit, mais je n'ai qu'assez pour un acompte d'environ 10% sur la prochaine propriété. Étant donné que je possède déjà une propriété, je pense qu'il faudra un prêt conventionnel nécessitant une mise de fonds de 10 %.
D'accord. Donc, la meilleure option de prêt pour vous est de faire la même chose sur votre prochaine maison que celle que vous avez faite et dont nous venons de parler. Vous souhaitez utiliser un prêt résidence principale et miser le moins possible. Vous n'êtes pas obligé de déposer 10 %. Vous pouvez réellement déposer 5 % dans de nombreux cas ou 10 % si vous n'avez pas déjà un prêt FHA. Si vous ne l'achetez pas comme résidence principale, c'est-à-dire que vous quittez celle dans laquelle vous vous trouvez et que vous n'allez pas acheter une autre maison pour y vivre, vous allez vivre ailleurs. Vous pouvez déposer plusieurs fois XNUMX% en tant que maison de vacances. D'accord.
Donc, c'est comme une maison que vous allez louer de temps en temps. Mais vous allez louer à d'autres personnes, ou vous n'allez pas y vivre en tant que résident principal. Alors contactez-nous si vous voulez que nous cherchions à trouver un prêt pour votre maison de vacances ou allez voir quelqu'un sur BiggerPockets, utilisez leurs outils là-bas et trouvez une personne qui est membre qui fait des hypothèques et demandez-lui: "Hé, quelles options puis-je avoir si je ne veux pas brûler mon prêt de maison de vacances ? Je veux acheter une résidence principale. Mais je ne suppose pas que vous devez mettre 10% vers le bas. Vous pouvez très probablement obtenir quelque chose pour 5 à XNUMX % puisque vous quittez votre résidence principale actuelle.
Beaucoup de gens pensent que vous ne pouvez avoir qu'un seul prêt pour résidence principale à la fois. Ce n'est pas vrai. Vous ne pouvez généralement avoir qu'un seul prêt FHA ou un seul prêt VA à la fois. Mais vous pouvez avoir plus d'un prêt pour résidence principale à la fois, car tous les prêts pour résidence principale ne sont pas des VA et des FHA. Vous pouvez obtenir un prêt classique, souvent assorti d'une mise de fonds de 5 % sur une résidence principale. Question trois sur trois. C'est une question liée à la famille.
«Je suis le piratage de la maison pour commencer. Je vis avec mes enfants dans la propriété qui sera louée. Nous venons de quitter un appartement dans lequel nous n'étions que depuis sept mois après avoir quitté la maison que nous avons vendue en 2021. Mon intention est d'acheter une autre propriété et d'y vivre un peu avant de la louer, puis d'acheter finalement mon long- domicile à terme. J'ai l'impression que forcer mes enfants à déménager tous les un à deux ans pourrait les affecter négativement, mais je ne veux pas utiliser mes enfants comme excuse pour ne pas atteindre mes objectifs. Comment conciliez-vous certaines des exigences de l'investissement immobilier, dans mon cas, le piratage de maison, où je déplace mes enfants chaque année dans un nouvel endroit avec ce qui ressemble à des lacunes tout en élevant la famille ? »
Oh, c'est une bonne question ici. Et, bien sûr, vous demandez à un gars qui n'a pas de famille et qui n'a pas d'enfants, et pourtant je vais quand même m'asseoir ici et faire de mon mieux pour déjouer cette conversation difficile. Tout d'abord, je veux juste dire que je comprends en fait, je ne peux pas comprendre littéralement, mais je comprends ce que vous traversez, et je pense que vous êtes une bonne personne pour même poser cette question. Parce que, sur des podcasts comme celui-ci, on parle toujours des composantes financières de l'immobilier. C'est pourquoi les gens sont là pour écouter. Cependant, nous serions stupides de ne pas reconnaître qu'il y a aussi une composante émotionnelle dans l'immobilier.
Cela fait partie du processus, et si vous voulez que votre subconscient soutienne ce que vous faites et vous soutienne, vous devez satisfaire votre côté émotionnel. Je suis donc heureux que vous posiez cette question, et si d'autres personnes se sont posé la même question, ne vous en faites pas. C'est tout à fait normal et c'est quelque chose que nous devons tous surmonter en tant qu'investisseurs. En fait, l'une des raisons pour lesquelles je pense que j'ai mis plus de temps à fonder une famille, c'est parce que je savais à quel point ma carrière dans la police, mes semaines de travail de cent heures, mon engagement à créer des entreprises et à gagner de l'argent grâce à l'immobilier affecteraient une famille négativement. C'est plus difficile, et je pense que c'était dans ma tête, et j'ai juste repoussé à fonder la famille parce que je voulais d'abord réussir dans ce domaine.
C'est évidemment une position différente dans laquelle je me trouve maintenant. Alors maintenant, si je voulais fonder une famille, je pense que je pourrais le faire sans une partie de cette culpabilité. Mais tu es juste là, en plein milieu de cette culpabilité de maman. Travaillons donc à travers celui-ci. Claudia, la première chose à laquelle je pense est que vous voulez avoir une conversation honnête avec vos enfants et partager pourquoi la décision sera un avantage pour la famille à l'avenir. C'est un outil pédagogique, non.
Alors peut-être que vos enfants ne sont pas assez vieux pour comprendre les mathématiques, mais s'ils le sont, vous pourriez leur expliquer : « C'est le paiement de notre maison. Maintenant, si nous emménageons dans la deuxième maison, ce ne sera que ça. Cela signifie que maman n'a pas à travailler autant au travail, et je peux être plus à la maison avec toi si nous déménageons à nouveau. Je ne dirais pas : « Ça veut dire que maman gagne beaucoup plus d'argent », parce que si j'étais enfant, j'entendais ça, je dirais : « Oh, cool, alors tu peux m'acheter plus de jouets maintenant », ce qui n'est pas là où vous voulez que la conversation aille. Faites donc la corrélation entre plus d'argent vous économisez, plus vous pourriez être avec eux.
La prochaine chose que je ferais, c'est que j'essaierais de trouver un moyen de le rendre amusant. Personne n'aime bouger. C'est une douleur, non. Alors pouvez-vous le rendre amusant? Peut-il y avoir une sorte de récompense que vous pourriez donner à ces enfants qui ne coûte pas d'argent, qui rendra cette expérience moins… Je ne sais pas si traumatique est le bon mot, mais moins une expérience négative. Pouvez-vous tous vous réunir et avoir de la pizza ou du pop-corn par terre lorsque vous déménagez, vous asseoir sur des sacs de haricots et partager des histoires de votre partie préférée de la nouvelle maison ?
Pouvez-vous partir à l'aventure en famille et vous promener dans le quartier et indiquer les maisons que vous aimez le plus ou voir à quelle distance se trouvent les restaurants, le magasin de crème glacée ou le cinéma ? Pouvez-vous les emmener voir les nouveaux films et leur dire : "Hé, les enfants, comparons cela à l'autre cinéma et voyons ce qui pourrait être mieux dans celui-ci." Droite. Pouvez-vous en faire un jeu, un système ou un modèle où, chaque fois qu'ils bougent, ils apprennent ce qu'il faut pour bouger et ainsi ils s'améliorent ? Maintenant, je ne sais pas si c'est un déménagement qui est super dur pour les enfants autant qu'il change d'école, c'est ce que je penserais. C'est devoir perdre certains de leurs amis.
Donc, si vous pouvez héberger des pirates dans le même district scolaire, ce serait certainement mieux. Sinon, j'aurais beaucoup de conversations sur ce qu'ils vivent à l'école. Beaucoup de parents font l'erreur de supposer que tout va bien pour leurs enfants parce que leurs enfants ne disent rien. Mais quand j'étais enfant, je n'allais pas rentrer à la maison et parler à ma mère ou à mon père si j'étais victime d'intimidation ou si j'avais un problème. Cela n'arrivait pas très souvent, mais je n'allais certainement pas en parler. Et les fois où j'ai essayé d'en parler avec mes parents, ils l'ont en quelque sorte rejeté parce qu'il y avait d'autres choses dans leur vie qui les stressaient davantage.
Donc j'étais comme quand nous avons déménagé, c'était un déménagement très, très, très difficile pour moi. J'allais en septième année, alors je suis allé au collège dans une nouvelle école avec un groupe d'enfants qui avaient beaucoup plus d'argent que les enfants de l'école précédente. Et je ne m'habillais pas très bien, et je me faisais taquiner, et je n'avais jamais été taquiné parce que j'étais très populaire à ma première école. Je ne savais tout simplement pas comment gérer ce type de situation. Et il n'y avait personne à qui parler.
Je serais donc ouvert avec eux sur le fait qu'ils sont extravertis ? Se font-ils de nouveaux amis ? Sont-ils introvertis ? Ont-ils du mal à se faire des amis ? Et donnez-leur simplement quelques conseils sur ce qu'ils peuvent faire pour être plus sympathiques en général afin que la transition ne soit pas aussi difficile pour eux. Bien sûr, je tiens à reconnaître que vous faites des sacrifices ici. Ça va être plus dur pour eux parce que tu fais ça. Alors bravo à vous de faire passer votre famille en premier, même si ça va être difficile à court terme. Très bien, notre prochaine question vient de Jack Graham.
Jack:
Hé, David. Je m'appelle Jack Graham, et j'ai une grande question pour vous, à savoir, devrais-je séparer certaines de mes propriétés, afin de ne pas avoir à payer d'impôt sur mon revenu régulier ? Et juste pour le contexte, j'ai environ cinq propriétés d'une valeur totale d'environ 2.5 millions. Environ 40% de cela est en capitaux propres, et j'essaie d'obtenir certaines de ces propriétés, dont deux que j'ai achetées cette année, et j'ai regardé sur YouTube, quelques vidéos, tout le monde évoque une ségrégation des coûts bonus.
Étant un agent immobilier à temps plein et ultra investisseur, je travaille plus de 75 heures par mois dans l'immobilier. Je pourrais donc techniquement utiliser cette partie du code des impôts pour compenser mon revenu personnel. Et cette année, je suis censé payer environ 300 à 350,000 XNUMX $ d'impôts, et je n'en ai vraiment pas envie. Donc ma question était pour vous, « Hey, devrais-je faire ça ? Dois-je utiliser ces deux propriétés que j'ai achetées cette année pour les séparer afin de pouvoir garder l'argent dans ma banque et, espérons-le, acheter de nouvelles propriétés à l'avenir, et je pourrais faire un meilleur usage de mon argent en ce moment plutôt que de le garder… donner au gouvernement?
Et quelles sont les conséquences ? Dois-je payer plus d'impôts à l'avenir ? Si c'est le cas, est-ce quelque chose que je devrais encore faire ? » Faites-moi savoir ce que vous en pensez. Grand fan de BiggerPockets, grand fan de vous et de ce que vous faites. Alors merci beaucoup pour tout et dans l'attente de votre réponse.
David:
Très bien, Jack, merci beaucoup pour cela. Quelle grande question ici. Je vais donc donner un aperçu de ce que vous décrivez à tous ceux qui ne connaissent pas la dépréciation des bonus, puis je ferai de mon mieux pour répondre à votre question. Ce dont Jack parle ici, c'est que normalement, lorsque vous achetez une propriété, appelons-la une propriété résidentielle, le gouvernement vous permet d'en radier une partie tous les 27 ans et demi parce qu'elle va s'effondrer. Ils disent donc que la durée de vie utile de cette propriété va dépasser 27 ans et demi. Donc, vous prenez le prix total de la propriété, vous le divisez par 27.5, et vous déduirez cela du revenu généré par la propriété. Donc, si cela rapporte 500 dollars par mois, mais que le chiffre que je viens de décrire est de 400 dollars par mois, vous ne payez des impôts que sur 100 dollars par mois.
Si vous êtes un professionnel de l'immobilier à temps plein, ils vous laisseront assumer les pertes. Donc, parfois, ce qui se passe, c'est que vous devez radier 700 par mois, mais cela ne fait que 500 par mois. Vous avez donc 200 $ par mois en plus qui ne sont pas couverts. Si vous êtes un professionnel de l'immobilier à temps plein, vous pouvez prendre ces 200 $ et les appliquer à d'autres moyens de gagner de l'argent grâce à l'immobilier, aux commissions, aux maisons à revenus inversés, je crois. À peu près toutes les façons dont vous gagnez un revenu, vous pouvez vous protéger contre ces 200 %. Maintenant, lorsque vous combinez cette allocation avec un bonus d'amortissement, vous pouvez en fait ne pas attendre 27 ans et demi pour prendre cet argent. Vous pouvez faire une étude où ils vous laissent tout prendre la première année. C'est ce qu'on appelle une étude de ségrégation des coûts. C'est un peu plus compliqué que ce que je décris, mais je serais ici toute la journée à essayer d'en parler.
Donc, sans vous donner les détails, la stratégie globale est que vous regardiez une propriété. Vous déterminez, "D'accord. Eh bien, cette grande partie va s'épuiser beaucoup plus rapidement que 27 ans et demi, donc je vais prendre la perte de tout cela dès le début de la première année. Lorsque vous combinez la stratégie consistant à prendre toutes vos pertes la première année avec le fait que vous êtes maintenant en mesure de protéger vos revenus d'autres choses, les professionnels de l'immobilier à temps plein peuvent finir par éviter de payer des impôts sur le revenu. Maintenant, c'est comme ça que des gens comme Robert Kiyosaki et Donald Trump et moi disons : « Je ne paie pas d'impôts sur le revenu. Je ne paie pas du tout d'impôts. Je ne suis pas stupide." C'est vraiment ce qu'ils veulent dire. D'accord. Ce n'est pas qu'ils évitent les impôts comme s'ils enfreignaient la loi, c'est qu'ils ont réinvesti tout leur argent dans de nouveaux biens immobiliers, ils ont donc toutes ces nouvelles pertes à assumer par rapport à l'argent qu'ils gagnent.
Ça sonne bien, et c'est pourquoi nous le faisons parce que nous ne voulons pas payer d'impôts. Jack ici, vous ne voulez pas non plus payer d'impôts, mais il y a un inconvénient. Il y a en fait quelques inconvénients que je vais décrire avant de savoir si c'est la bonne décision. Tout d'abord, vous ne pouvez jamais arrêter d'acheter un bien immobilier lorsque vous faites cela. Je dis que c'est comme prendre le loup par les années. Tant que vous achetez de nouveaux biens immobiliers… Comme je dois acheter des biens immobiliers chaque année pour compenser l'argent que j'ai gagné, et parfois je dois dépenser près ou parfois plus de 100% de l'argent que j'ai gagné a retourner dans l'immobilier pour ne pas payer d'impôts dessus. D'accord. Donc, si votre objectif est d'économiser un gros pécule, cela ne fonctionne pas toujours. Parfois, si vous voulez juste de l'argent liquide à la banque, il vaut mieux payer les taxes.
Deuxième off. Ce n'est pas gratuit. En fait, lorsque vous prenez tout cela d'avance, vous perdez la capacité de le prendre au cours des 27 prochaines années et demie parce que vous avez tout pris la première année, de sorte que l'amortissement a disparu. Vous ne pouvez pas mettre à l'abri une partie de ce revenu après l'avoir pris dès le départ, ce qui signifie que vous allez payer des impôts plus élevés sur le revenu futur que cette propriété rapporte. Maintenant, tant que vous prenez ce revenu futur, inclus dans tout l'argent que vous gagnez en tant que professionnel de l'immobilier, et que vous continuez à acheter plus de biens immobiliers, vous ne paierez pas d'impôts dessus. Mais voyez-vous de quoi je parle ici? Vous êtes aspiré de plus en plus profondément dans ce monde où vous ne pouvez jamais arrêter d'acheter plus de biens immobiliers.
Et quand vous arrêtez d'acheter plus de biens immobiliers, vous allez payer des impôts sur l'argent que vous gagnez, et vous allez faire des impôts sur le revenu que ces propriétés génèrent, et ce revenu ne sera pas protégé par dépréciation. Le dernier inconvénient qui me vient à l'esprit est le fait que ce n'est pas gratuit. Vous devez en fait payer pour les études de ségrégation, qui peuvent coûter entre 10,000 et 10,000 350,000 $ par étude d'après mon expérience. Ainsi, non seulement vous n'aurez pas à supporter l'amortissement pour toujours, mais vous ne pourrez que le prendre d'emblée. Vous deviez dépenser de XNUMX à XNUMX XNUMX $ pour le luxe de le faire. Alors oui, vous économiserez XNUMX XNUMX $, mais vous subirez également des pertes de certaines des autres manières que je décris.
Cela étant dit, si nous entrons dans un marché comme en ce moment où je m'attends à voir de meilleures opportunités que ce que nous avons pu voir, ces 300 à 350,000 350,000 supplémentaires que vous dépenseriez en impôts vont faire vous plus bon qu'il ne le ferait normalement. Si nous entrions dans un marché où les prix ne cessent d'augmenter, d'augmenter, d'augmenter, d'augmenter, d'augmenter. Et peu importait combien d'argent vous aviez. Vous n'allez tout simplement pas pouvoir acheter quoi que ce soit, et si vous le faites, vous allez perdre de l'argent lorsque vous l'avez acheté, ou il pourrait planter. C'est une autre histoire. Mais nous sommes maintenant dans une situation où vous pourriez prendre ces XNUMX XNUMX et attendre de voir si cela va baisser davantage. Est-ce que ça va, entre guillemets, planter ? Avoir du capital en ce moment est plus avantageux que d'avoir du capital dans d'autres scénarios où l'immobilier ne cesse d'exploser à cause de tout l'argent que le gouvernement imprime.
Donc je penche plutôt vers le fait que je pense que vous devriez faire ça, n'est-ce pas. Une autre chose à laquelle il faut penser est que si vous investissez judicieusement pour l'avenir et que vous augmentez votre capital, il existe des moyens de gagner de l'argent dans l'immobilier qui ne sont pas imposables, qui ne sont pas des flux de trésorerie. Vous devez donc déclarer votre flux de trésorerie comme un revenu, car c'est le cas. C'est pourquoi, quand les gens disent "flux de trésorerie, flux de trésorerie, flux de trésorerie", et qu'ils ont juste les petits signes du dollar dans les yeux comme Scrooge McDuck, et ils sont juste obsédés par le flux de trésorerie parce que cela va résoudre tous leurs problèmes. Ce n'est pas le cas. Ce n'est pas le cas. Maintenant, c'est super. Je ne dis pas qu'il faut l'éviter, mais je dis que ce n'est pas aussi bon que nous le prétendons.
Lorsque vous obtenez des fonds propres, vous pouvez effectuer des refinancements en espèces qui ne sont pas imposés, pas du tout. Et ce qui est cool avec un refinancement en espèces, c'est qu'il vous faut généralement beaucoup de temps pour constituer des capitaux propres. Donc, généralement, pendant que vous construisez ce capital, les loyers ont augmenté sur la chose que vous avez achetée. Ainsi, au moment où vous effectuez un refinancement par encaissement, les loyers ont suffisamment augmenté pour supporter la dette supplémentaire que vous contractez lors du refinancement par encaissement. Vous ne prenez donc aucun danger. Vous ne perdez pas d'argent lorsque vous le faites. La propriété continue de payer le prêt que vous avez contracté. Vous obtenez un refinancement en espèces, qui n'est pas imposé. Vous pouvez soit vivre de cet argent, soit réinvestir cet argent dans le futur bien immobilier que vous devez continuer à acheter si vous allez utiliser des études de ségrégation des coûts et des amortissements bonus.
Le tout dernier point auquel je viens de penser et que je vais ajouter comme une petite cerise sur le gâteau pour vous, M. Jack Graham, c'est que la dépréciation des primes ne durera pas éternellement. En fait, je crois qu'en 2023, il est prévu de revenir à un niveau où vous ne pouvez prendre que 80 % de la valeur et en 2024, seulement 60 %, et ainsi de suite, jusqu'à ce qu'il soit finalement à zéro. Donc, si vous envisagez de le faire, je dirais que vous devriez le faire maintenant parce que chaque année, cela va devenir progressivement moins bénéfique jusqu'à ce qu'il ne soit plus du tout là. Merci beaucoup pour votre question. Veuillez nous faire savoir ce que vous décidez.
D'accord, et c'était notre émission d'aujourd'hui. Mais ce que vous avez obtenu un peu de trucs de haut niveau à la fin avec quelques mots fantaisistes comme la ségrégation des coûts, la dépréciation des bonus, des trucs sympas là-bas, et puis vous avez aussi des trucs de débutants comme "Hé, quel prêt puis-je utiliser pour acheter ma prochaine maison, et devrais-je acheter une maison du tout ? Comment puis-je maintenir mon endettement à un niveau élevé si je continue à pirater la maison ? » Et c'est pour ça qu'on est là. Nous voulons vous donner autant de valeur que possible afin que vous puissiez trouver la liberté financière grâce à l'immobilier, tout comme beaucoup d'entre nous, y compris moi, l'avons fait. Et nous serions ravis de nous asseoir ici et de vous soutenir les gars, les gars pour vous regarder sur le chemin.
Alors merci beaucoup d'avoir suivi. Si vous voulez en savoir plus sur moi en particulier, vous pouvez me suivre sur les réseaux sociaux @davidgreene24. Allez me suivre sur Instagram dès maintenant. Vous pouvez également me trouver sur YouTube si vous allez sur youtube.com/@, petit signe @, davidgreene24, et que vous vous abonnez à ma chaîne et regardez les vidéos que j'ai là où je fais des choses un peu plus personnelles. Vous pouvez également nous suivre sur BiggerPockets sur YouTube. Vous pouvez nous suivre sur Instagram. Vous pouvez nous suivre partout sur les réseaux sociaux. Alors regardez-nous là-haut et suivez-nous aussi.
Écoute, débarrasse-toi de certaines conneries de ta vie. D'accord. Débarrassez-vous de certaines choses qui ne vous aident en rien. Juste le défilement insensé ou le défilement catastrophique que vous faites, et commencez à écouter des trucs qui vous donneront un meilleur avenir que ce que vous avez en ce moment. Merci beaucoup pour votre temps et votre attention. Je vous aime. Si vous avez un peu de temps, regardez une autre vidéo, et sinon, je vous verrai la semaine prochaine.
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Dans cet épisode, nous couvrons :
- Comment pirater la maison même dans un marché du logement à prix élevé
- BRRRRing dans un taux d'intérêt plus élevé et quand il est logique d'encaisser
- Stratégies de financement créatives et si oui ou non ils valent la peine d'être utilisés pour l'immobilier résidentiel
- Prêts sur marge et quand il est logique de retirer influence de Votre portefeuille d'actions
- ROI (retour sur investissement) vs ROE (rendement des capitaux propres) et comment évaluer un bien principal devenu locatif
- Piratage de maisonl'effet sur la vie de famille et quand déménager n'en vaut pas la chandelle
- Bonus dépréciation expliqué et par gain à court terme et douleur à long terme de grosses déductions fiscales
- Et So Beaucoup plus!
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