Les 8 pires et meilleurs marchés du logement aux États-Unis (édition 2023)

Dave:
Salut tout le monde. Bienvenue sur le marché. Je m'appelle Dave Meyer. Je serai votre hôte aujourd'hui, rejoint aujourd'hui par Kathy Fettke, James Dainard et Jamil Damji. Comment allez-vous tous ?

Catherine :
Nous sommes tous malades, woo-hoo. C'était une grande fête.

Dave:
Chacun de nous est malade. Je pense que nous allons avoir beaucoup de coupures de microphones.

Jamil :
Je devrais peut-être en assumer la responsabilité.

Dave:
C'était la faute de Jamil apparemment, mais je n'étais même pas à la fête et je suis malade aussi, donc je ne sais pas.

Jamil :
Eh bien, c'est parce que nous vous l'avons envoyé.

Catherine :
Oh oui.

Dave:
Bien merci. J'apprécie cela. Je vous remercie vraiment de m'avoir inclus. C'est très réfléchi. Eh bien, je n'étais pas à la fête, mais j'ai pu faire quelque chose de très amusant, c'est-à-dire que j'étais à Madrid, en Espagne, et j'ai pu rencontrer en personne toute l'équipe qui édite ce podcast, ils vivent tous à Madrid. Je ne sais même pas si vous le savez.
Mais je suis allé traîner avec eux et ce sont des gens extrêmement cool et amusants. Ils m'ont emmené faire une visite de 10 heures à l'intérieur de nombreux bars de Madrid et je voulais juste remercier Joel, Eliezer, Alexander et Anna, qui forment une équipe incroyablement talentueuse. Ce fut un plaisir de les rencontrer et je me suis beaucoup amusé avec eux. Des gens très talentueux et passionnés qui rendent ce spectacle possible. C'était vraiment cool pour moi et je voulais juste vous en parler.

Jamil :
Étonnante. Je ne savais pas qu'ils étaient en Espagne, mais maintenant nous devons faire un voyage là-bas et sortir.

Catherine :
On dirait que nous devons le faire.

James:
En ont-ils encore marre de nos voix ?

Dave:
Non. Ils se moquaient de moi tout le temps. Ils disent : « J'ai l'impression que je dois mettre un cadre autour de ton visage. C'est comme ça que j'ai l'habitude de te voir. C'est bizarre de te voir. Non, ils aimeraient ça. On devrait faire ça la prochaine fois. Kathy, la prochaine fois que tu es au Portugal, viens à Madrid. Ce n'est pas loin.

Catherine :
Avril.

Dave:
D'accord.

Jamil :
Quelqu'un t'a-t-il dit que tu es plus grand que prévu ?

Dave:
Non, probablement dit plus court me connaissant.

Jamil :
Je reçois toujours, "Oh, tu es plus mince que ce à quoi je m'attendais." Je ne sais pas comment prendre ça. Je suis comme …

Dave:
Eh bien, ils pensaient probablement déjà que vous étiez très mince et musclé, donc encore plus mince.

Jamil :
Je reçois : « Tu es plus mince que je ne le pensais » et « Ta barbe n'a pas l'air aussi terrible en personne qu'en vidéo.

Dave:
C'est quoi?

Catherine :
Personne ne te dit ça.

Dave:
Qui pense que votre barbe a l'air terrible?

Jamil :
Je n'en ai aucune idée, mec. L'Internet est amusant.

James:
Eh bien, laissez-moi voir. Je ne peux même pas me laisser pousser la barbe.

Jamil :
C'est ce qui arrive quand tu es l'un des meilleurs investisseurs américains et que tu n'as que 12 ans, James.

Dave:
C'est comme l'un des titres du podcast BiggerPockets comme, 150,000 12 unités à XNUMX ans, mettant en vedette James Dainard.

James:
Profit et puberté.

Dave:
Cela pourrait être votre argumentaire de livre BP, James.

James:
Je pense que je vais l'écrire.

Dave:
Très bien, passons à l'épisode d'aujourd'hui. Alors que nous terminons l'année, nous voulions récapituler et en quelque sorte revenir à l'une des premières émissions que nous avons faites, sur laquelle nous sélectionnions les meilleurs marchés, les pires marchés. Et donc aujourd'hui, nous allons parler de nos prévisions pour les meilleurs et les pires marchés pour 2023.
Mais avant cela, Rocket Mortgage, l'une des plus grandes sociétés de prêts hypothécaires du pays, vient de publier son classement des cinq principaux marchés pour 2022. Je veux les publier et voir ce que vous en pensez avant de commencer. dans nos prévisions pour l'année prochaine.
Ils ont dit que le numéro cinq était Charlotte, Caroline du Nord. Est-ce que l'un d'entre vous les a choisis l'année dernière ? J'ai l'impression que quelqu'un aurait pu.

Catherine :
J'ai fait.

Jamil :
Ah, tu l'as fait ?

Catherine :
N'est-ce pas?

Jamil :
Pourquoi ai-je l'impression-

Dave:
Non, Jamil. Vous aviez Austin à Denver. Je m'en souviens précisément.

Jamil :
Austin et Denver, c'est vrai.

Dave:
Parce que la finale était juste vous contre vous-même.

Jamil :
Ouais. Charlotte?

Dave:
C'est Charlotte. Investissez-vous là-bas, Kathy ?

Catherine :
Oui.

Dave:
Comment ça s'est passé cette année ?

Catherine :
Eh bien, il est devenu très cher cette année, il est donc devenu difficile d'acheter cette année. Mais si vous avez acheté avant cette année, vous vous êtes bien débrouillé.

Dave:
Joli. Ensuite, le numéro quatre, nous avons à Nashville, qui est en quelque sorte, j'ai l'impression de figurer en permanence sur la liste des meilleurs marchés de tout le monde. Ensuite, nous avons eu Raleigh, numéro trois. Tampa, ce que j'ai dit, mais a été élu tôt pour le numéro deux, et Austin pour le numéro un, ce qui m'a un peu déconcerté. Je pense que c'est en fait ce qui a remporté notre concours l'année dernière. Mais pensez-vous qu'Austin a été le marché le plus performant cette année ?

James:
Je veux dire, si vous regardez ces deux premiers trimestres sur tous ces marchés technologiques, ils ont bondi si haut. C'est comme s'ils avaient de la place pour se retirer et ça allait quand même être bon. Je veux dire, Scottsdale était un peu comme ça aussi. C'était comme Scottsdale, Austin, Seattle, LA, San Francisco. Ils ont juste tiré dessus.

Dave:
C'est une bonne question, James. Vous avez été assez honnête au sujet des reculs à Seattle sur votre marché, sont-ils toujours considérablement supérieurs aux prix d'avant la pandémie à Seattle ?

James:
Oh ouais. Nous sommes sensiblement en hausse par rapport à l'avant. Je veux dire que nous sommes toujours en hausse de 5 % par rapport à cette année à Seattle, mais nous étions en hausse de 25 % à 30 % et il y a les deux premiers trimestres. Je sais qu'il y a un mois seulement, je voyais certaines villes s'apprécier de 25 % en un mois. C'était fou. J'ai dû vérifier les données trois fois. J'étais comme, attendez, que s'est-il passé? Le prix médian des maisons a bondi de 25 % en un ?

Dave:
C'est comme une crypto-monnaie.

James:
Ouais. Je veux dire que nous sommes encore au moins 30% en hausse par rapport à 2020 ou 25% à 30% dans certains quartiers à coup sûr. Et donc il y a toujours une croissance rapide. Il est juste en train de reculer avec l'abordabilité en ce moment.

Catherine :
Ouais, je veux dire que c'était un peu mon commentaire de l'année dernière, c'est qu'il s'agit d'un nivellement par rapport à une folle frénésie d'achat induite par une pandémie maniaque de l'année dernière. Et donc avec tant de choses, quand nous voyons des licenciements, quand nous voyons les prix des maisons baisser, c'est vraiment juste une comparaison avec une année anormale. Et donc si vous pouviez garder cela à l'esprit et peut-être simplement comparer les chiffres avec 2019, les gens qui ont acheté sur des marchés qui ont vraiment augmenté et qui reviennent maintenant sur terre, s'ils ont acheté cette année, ils pourraient ressentir un peu de douleur. Mais si vous avez acheté avant cela, tout va bien.
Si vous le tenez, tout va bien. C'est juste à chaque fois que vous devez vendre, si vous êtes obligé de vendre quand ce n'est pas le bon moment pour vendre, cela peut être douloureux. Mais si vous pouvez tenir, généralement ces marchés chauds reviennent et redeviennent chauds.

Jamil :
J'ai l'impression que si vous achetez une maison au plus fort de 2022, c'est un peu comme une de ces nuits où vous vous êtes vraiment saoulé lors d'une fête et que les choses ne se sont pas déroulées comme elles auraient dû et que vous voulez l'oublier. Et donc c'est essentiellement ce qui s'est passé.

Dave:
C'est ce qui s'est passé à ta fête le week-end dernier, Jamil ?

Jamil :
Peut être.

Catherine :
Je suis parti à temps.

Jamil :
Écoutez, nous avons tous la même maladie, et comment c'est arrivé...

Dave:
Je ne sais pas comment suivre cela.

Jamil :
J'ai quand même organisé une bonne fête, les gars.

Catherine :
C'était une bonne fête.

Jamil :
Soyons réalistes.

James:
Vous savez quoi? Tout le monde devrait aller aux rencontres et aux fêtes de Jamil. Ce sont les choses les plus amusantes pour l'immobilier que je connaisse. C'est comme si c'était une ambiance que je n'avais jamais vue lors d'une conférence sur l'immobilier ou d'une rencontre.

Catherine :
Je m'inscris.

Jamil :
Très bien, vérifiez bien ceux-là.

Dave:
Bon, faisons une pause maintenant parce que, Jamil, tu m'as déstabilisé. Faisons une petite pause, puis nous reviendrons et parlerons de nos prévisions pour 2023.
Très bien, passons à nos prévisions, mais avant de vous demander quels marchés vous avez réellement choisis, pouvons-nous parler rapidement des critères que vous avez tous utilisés ? Nous allons d'abord faire nos pires marchés et quand Kailyn et moi vous les avons assignés, nous n'avons pas vraiment défini ce que signifie le pire. Je suis curieux, Kathy, comment avez-vous interprété cela ? Qu'as-tu pensé? Comment avez-vous choisi le marché que vous avez choisi ?

Catherine :
J'ai dû vraiment y réfléchir car avec l'immobilier, vous pouvez être très confus. Il y a tellement de données provenant de tant d'angles différents et tout le monde a une opinion et c'est une centaine X chaque année alors que de plus en plus de personnes entrent dans l'industrie. Cela peut être très déroutant. J'ai juste dû m'arrêter et dire, pour quoi faire ? Le pire marché pour quoi ?
Pour moi, ma boîte d'achat, essentiellement ce que j'ai toujours recherché, ce sont des domaines qui génèrent des flux de trésorerie avec l'espoir d'une appréciation parce qu'il se passe quelque chose dans ce domaine, il y a de la croissance. Et donc je n'ai pas besoin que le prix augmente de façon spectaculaire tout de suite. Je veux juste que cela se produise au fil du temps afin que je sache que je reçois des flux de trésorerie et une appréciation, car le double coup dur est ce qui peut vraiment vous rendre riche.
Pour moi, le pire marché que j'ai choisi était Detroit. Maintenant, Detroit est apparu sur certaines listes comme un grand marché pour 2023. Encore une fois, cela dépend simplement de votre boîte d'achat. Je suis sûr qu'il y a des investisseurs de Detroit qui écoutent et qui disent : « Si vous investissez comme j'investis, vous vous en sortirez très bien à Detroit », car il se passe beaucoup de choses et il y a apparemment l'une des croissances millénaires les plus élevées. Il y a beaucoup de revitalisation qui se passe au centre-ville. Certaines des choses que je recherche sont là.
La raison pour laquelle je le choisis comme le pire pour moi, c'est qu'ils ont connu un déclin démographique au fil des décennies. Ouais, des décennies. Détroit a vu sa population diminuer de 61 % depuis les années 50. Avant, c'était vraiment comme une ville de New York, une ville très populaire, mais les gens partent et ils vont porter mon marché préféré. L'un de mes meilleurs marchés est celui des climats plus chauds, la région de la Floride. Non, je ne vous ai pas dit où en Floride, mais des climats chauds avec des lois favorables aux propriétaires. Cela correspond à la boîte d'achat pour moi.
Si je recherche l'achat et la conservation, les flux de trésorerie, l'appréciation et la croissance, je veux être dans un domaine où il y a une croissance de l'emploi, une croissance démographique, une croissance des infrastructures, une croissance des loyers, toutes ces choses. Nous ne le voyons pas. Mais la principale raison pour laquelle je n'investirais pas à Detroit est qu'ils ont cette loi, et c'est une loi dure, et je la connais bien.
En mai 2017, la ville de Detroit a annoncé son intention de mettre en œuvre un effort à l'échelle de la ville pour appliquer des règles plus strictes en matière de location aux propriétaires. Les règles du propriétaire comptent vraiment. Fondamentalement, vous pouvez recevoir une amende massive selon la façon dont vous le regardez. Pour les locataires, c'est formidable, cela signifie que les propriétaires doivent prendre soin de leurs propriétés et réparer les choses. Mais si vous n'êtes pas conscient de cela, vous pouvez être vraiment bloqué.
Nous essayons de vendre trois propriétés de Detroit dans notre ancien fonds. Mon dernier fonds de location unifamiliale, nous en sommes à trois propriétés de Detroit que nous avons vraiment du mal à vendre. Nous ne pouvons pas faire sortir les locataires parce que les lois sur les propriétaires ne sont vraiment pas en notre faveur là-bas. La ville arrive et inspecte et nous dit toutes ces choses que nous devons réparer. Ces correctifs coûtent cher, entre 40,000 50,000 et XNUMX XNUMX dollars. Ce sont des propriétés que nous possédions depuis seulement cinq ans et nous les avons réparées il y a cinq ans. Ils sont plus âgés. Si vous achetez une propriété plus ancienne à Detroit, sachez simplement que les inspecteurs de la ville peuvent vous facturer.
Pour moi, ce n'est pas un meilleur marché pour moi, c'est un pire marché pour moi. Je pense que si vous entrez et que vous pouvez obtenir beaucoup et que vous le rénovez complètement et que vous avez le budget et les réserves nécessaires, vous pourriez obtenir un excellent flux de trésorerie. Je ne pense tout simplement pas que vous allez vraiment voir ce marché apprécier la façon dont j'aime qu'il le fasse sur d'autres marchés.

Dave:
Très bien. Detroit est notre première pire ville. Je sais que l'ancien PDG et fondateur de BiggerPockets, Josh Dorkin, serait certainement d'accord avec vous. Il s'est fait la réputation de détester Detroit pendant de nombreuses générations.

Catherine :
J'aimais ça. J'avais l'habitude d'investir là-bas et notre fonds a acheté un tas de propriétés là-bas et ils ont versé des liquidités tout au long du fonds. Ils étaient merveilleux pour les flux de trésorerie. C'est juste quand vous essayez de sortir ou si la ville arrive et vous dit de faire un tas de travaux auxquels vous ne vous attendiez pas. Il vous suffit d'avoir des tas et des tas et des tas et des tas de réserves pour les propriétés plus anciennes.

Dave:
Kathy, c'est un excellent point. Il y a deux ou trois ans, j'ai fait cette analyse de données pour comparer l'appréciation par rapport aux flux de trésorerie des marchés et je les ai tracés. Fondamentalement, ce que nous avons vu, c'est qu'avant la pandémie, la plupart des marchés étaient soit une très bonne appréciation, soit de très bons flux de trésorerie et il y en avait quelques-uns qui étaient les deux, mais ils étaient modestes pour les deux. Les valeurs aberrantes pour un bon flux de trésorerie comme Detroit étaient également des valeurs aberrantes pour une mauvaise appréciation.
Et donc vous avez vu l'autre chose aussi. Une valeur aberrante pour l'appréciation comme Seattle était également une valeur aberrante pour les mauvais flux de trésorerie la plupart du temps, juste en moyenne. Depuis le début de la pandémie, tout cela a été jeté par la fenêtre et tout le monde vient de voir les deux. Mais je pense qu'à l'approche de 2023, nous allons commencer à revenir à ce type normal de bifurcation sur le marché où certains marchés sont vraiment bons pour les flux de trésorerie mais ne s'apprécient pas vraiment et vice versa. Certains continueront à s'apprécier mais ne seront pas des endroits où vous pourrez facilement trouver des propriétés locatives qui respectent la règle du 1%, par exemple.
Et donc, il semble que vous soyez d'accord. Detroit pourrait être bon pour les flux de trésorerie, mais l'appréciation ne va probablement nulle part.

Catherine :
Oui, je pense qu'il est vraiment important de regarder comment étaient les performances avant 2020. Je sais que beaucoup de ces villes se sont vraiment redéfinies au cours de la dernière décennie, mais si vous prenez disons 2015 à 2019 et regardez vraiment les taux de capitalisation et ce qui était sur ces marchés en termes d'appréciation, ce furent de bonnes années solides pour l'immobilier. Ce sera une meilleure mesure pour savoir où nous nous dirigeons en 2023, je pense.

Dave:
Très bien, eh bien, nous en avons un. James, comment avez-vous abordé cela et quelle ville avez-vous choisie ?

James:
J'ai choisi une ville différente. J'ai passé beaucoup de temps à faire des recherches sur tous ces marchés et je me suis dit, tu sais quoi ? Je retourne sur le marché que j'avais le plus grand regret de ne pas avoir acheté en 2009. Et j'ai donc choisi San Diego en Californie. La raison pour laquelle j'ai choisi San Diego est, A, et cela n'a rien à voir avec ce que nous traversons maintenant parce que c'est une autre chose, mais je me souviens qu'en 2009, les condos en hauteur étaient descendus à moins de 400 XNUMX $. Ces choses étaient comme si vous aviez des vues incroyables, toutes neuves, et vous pouviez les acheter pour moins d'un demi-million de dollars et elles se négociaient pour plus d'un million avant que l'industrie hypothécaire n'explose.
Mais la raison pour laquelle j'ai choisi San Diego est que je pense, A, je pense que San Diego est la meilleure ville de la côte ouest. C'est là où vous voulez vivre, c'est sûr, mais le problème est que le revenu n'est tout simplement pas là et ce que les gens peuvent se permettre sur le marché du travail. C'est un très bon endroit où déménager si vous avez de l'argent, mais sinon, vous allez avoir du mal avec beaucoup de prix là-bas.
Et donc ce que nous avons vu avec la hausse des taux d'intérêt, ce sont les taux, nous l'avons déjà vu passer d'un prix moyen des maisons à plus de 10 %. Il y a eu une baisse d'environ 950 à 850. Nous avons vu quelque chose de très intéressant à surveiller et ce sont les marchés sur lesquels je suis le plus prudent en ce moment, ce sont ceux sur lesquels le hockey s'envole au cours des deux premiers trimestres à un rythme fou. San Diego frappe définitivement ça. En mars, ils étaient en hausse de 30 % et ils ont été l'un des trois premiers marchés à s'apprécier ce mois-là. Il a reculé de 20 % par rapport à mars et il continue de baisser en ce moment.
Je pense qu'une grande partie de la raison pour laquelle ils se sont rétractés est que les calculs n'ont tout simplement pas de sens. De plus, les loyers ont également baissé de 5 % depuis mars. Je pense que les loyers baissent à cause de plus de travail à distance. Pourquoi ne voudriez-vous pas un travail à distance à San Diego si vous le pouviez ? C'est là que je voudrais un travail à distance. Et alors que la main-d'œuvre retourne là où elle est censée travailler, toutes ces choses commencent à la ramener.
Pendant la pandémie, vivre dans un endroit de qualité était une grande préoccupation pour la plupart des gens et San Diego est l'un des meilleurs endroits où vous pouvez être. Et donc je pense que les gens commencent juste à partir un peu et ça commence à laisser tomber les choses. Mais pour mettre les choses en perspective, il faut économiser… À San Diego, l'acheteur moyen d'une maison doit économiser jusqu'à 160,000 13,000 $ pour acheter une maison. Avec les revenus qu'ils gagnent, ils doivent y économiser au moins 8 12 $ par année. Il leur faudra près de 20 à 905,000 ans pour économiser pour cet acompte de 166,000 %. Cela ne tient même pas compte de la hausse des prix pendant cette période. Avec un prix médian des maisons de XNUMX XNUMX $, le revenu du ménage devrait être de XNUMX XNUMX $ pour se le permettre confortablement.
Le problème est que le revenu médian des ménages y est de 70,000 XNUMX $ et que beaucoup d'emplois réels à San Diego sont importants… Il n'y en a pas autant, et j'ai choisi San Diego parce qu'il n'y a pas autant de grandes entreprises qu'à Austin, Seattle, San Francisco où il y a ces grandes entreprises technologiques d'ancrage qui, oui, pourraient traverser un ralentissement en ce moment et licencier certaines personnes, mais elles vont revenir et ce sont des entreprises qui ne s'en vont pas alors qu'elles ont un beaucoup plus limité bassin. L'armée est un gros problème.
Maintenant, je pense que si nous entrons dans plus de conflits que l'armée pourrait se développer et qu'il y en aura, cela pourrait se développer à San Diego parce que c'est la plus grande base militaire qui soit, mais cela ne vous rapporte toujours pas le revenu pour l'abordabilité. Avec des taux aussi élevés qu'ils le sont, cela va tout faire reculer parce que seuls les gens ne gagnent pas assez d'argent pour acheter. Nous voyons cela en ce moment.
Si les taux continuent d'augmenter, ce qui, je crois, le fera pendant au moins les deux premiers trimestres, vous verrez les prix des maisons chuter. 43% de toutes les maisons de San Diego ont réduit leur prix cette année. C'est un montant substantiel. Cela signifie que les gens pratiquent des prix excessifs ou même s'ils fixent les bons prix, ils ne vendent tout simplement pas car les gens ne peuvent pas se le permettre.
Le principal bassin de ce qu'ils ne peuvent pas se permettre, ces grandes entreprises ralentissent, comme Qualcomm est une énorme entreprise là-bas. C'est l'un de leurs principaux employeurs. Qualcomm a gelé ses embauches pour le moment. Ils n'ont pas encore annoncé de licenciements pour autant que je sache, mais c'est généralement la première étape. Vous gelez vos embauches, puis des licenciements arrivent.
Ils n'ont pas prévu les licenciements, mais ils s'attendent à ce que l'entreprise s'attende à ce que leurs expéditions diminuent d'un pourcentage à deux chiffres pour l'année prochaine. Ils prédisent qu'ils vont faire moins d'affaires en tant qu'entreprise qui va commencer à licencier les gens qui vont absorber un grand nombre de ces propriétés plus chères. Et donc toutes ces choses que lorsque vous entrez dans un mix, je vois juste ces trucs descendre. C'est beaucoup trop cher, il nous manque environ 70,000 30.38 $ sur le prix médian des maisons pour que les gens puissent vraiment se permettre. Ensuite, il y a d'autres choses qui indiquent simplement qu'il vaut mieux louer que d'acheter. Le ratio coût/loyer est de 21. Dans un marché sain, c'est comme si vous vouliez être en dessous de XNUMX ans.
C'est tellement détraqué en ce moment que je pense que San Diego pourrait chuter de 10% supplémentaires par rapport à sa situation actuelle. Cela ne veut pas dire que je n'achèterais pas à San Diego, c'est en fait dans mes villes qu'il faut acheter. Je pense juste qu'il y aura plus d'opportunités. Je ne veux pas avoir le même regret qu'en 2009 parce que je pense que la qualité de vie et les gens veulent y vivre en général et cela va toujours stimuler la croissance.
Ils prédisent également à long terme que l'économie de San Diego va croître, je pense qu'ils ont dit 31% dans les 10 ou 20 prochaines années. Et donc ils prédisent la croissance. Mais à court terme pour 2023, je pense que cela va se rétracter et je pense que tous ces marchés coûteux de la côte ouest vont continuer à se rétracter. La chose à laquelle vous devez faire attention avec les investisseurs, c'est que lorsque vous jouez sur des marchés chers, la rétraction peut vraiment faire mal. Et c'est pourquoi je considère cela comme le pire marché dans lequel j'investirais.

Dave:
Tout le monde aime l'effet de levier lorsque vous montez, puis quand il baisse, cela fait très mal.

James:
Je veux dire que ça fait vraiment mal. Comme ce dont nous parlions avant d'entrer dans l'émission, j'ai finalement vendu une maison qu'il a fallu 150 jours pour vendre et heureusement, j'arrive à atteindre le seuil de rentabilité. Je ne sais même pas comment j'arrive à atteindre le seuil de rentabilité. Mais nous venons de vendre la maison pour 450 XNUMX dollars, moins qu'une maison que nous avons vendue juste au coin de la rue lorsque nous avons acheté cette affaire au début de l'année. Et donc vous devez faire attention à ces diapositives et les diapositives sont correctes, il vous suffit de vous y préparer correctement.
Mais je pense que San Diego va avoir quelques problèmes. C'est juste trop cher pour ce que les gens gagnent là-bas. Je pense que les gens voudront toujours y vivre. Eh bien, en plus de cette dépense, vous avez cette dépense californienne, l'impôt sur le revenu supplémentaire de 13 %. Il y a trop de dépenses en cours qui engloutissent les liquidités et c'est pourquoi je pense qu'elles sont sujettes à une baisse assez importante à partir d'ici. Je pense qu'un autre 10% revient.

Dave:
San Diego pourrait être sur votre liste des meilleurs marchés pour 2024 ?

James:
Oui. Je pense en fait à tous ces marchés comme Seattle. C'est Seattle, non ? C'est très similaire… J'aime mieux Seattle que San Diego parce qu'il y a plus d'emplois là-bas. J'aime mieux Austin que San Diego parce qu'il y a plus d'emplois et d'infrastructures là-bas. Mais je pense que toutes ces villes qui connaissent ces rétractions massives sont d'excellentes opportunités d'achat, surtout après ce deuxième trimestre. Mais il faut acheter avec précaution. Vous ne pouvez pas acheter traditionnellement. Si vous achetez traditionnellement, vous allez vous faire… je pense que vous allez vous brûler.
Mais comme les marchés continuent de chuter librement… je veux dire que ce sont les marchés qui auront le plus d'opportunités. Ceux qui tombent en arrière sont ceux dont tout le monde saute. C'est là que je veux vraiment intervenir. J'achèterai probablement quelque chose à San Diego. Je veux acheter des trucs de location à court terme juste à côté de la plage et du PB. Je sais que le marché des copropriétés est martelé et ce sont des choses que je recherche, c'est si je peux l'acheter nettement en dessous de ce qu'il valait, si je les achète 30%, 40% en dessous du prix médian précédent de la maison, il y a piste de croissance et de gains en actions sur une période de cinq ans.
Mais comme ce que Kathy a dit, cela revient à quelle est votre stratégie ? Ma stratégie n'est pas un flux de trésorerie élevé. Je n'aime pas avoir affaire à ces petites maisons qui peuvent vous rapporter de 10 à 15 % parce que je n'aime pas ces dépenses d'entretien. Ils peuvent mettre en péril ma situation de trésorerie. J'aime les marchés à forte croissance parce que c'est là que vous faites ces gros gains en actions. Ces gains en actions m'ont complètement changé en tant qu'investisseur et la façon dont j'ai pu investir passivement uniquement sur la base de ces gains.

Dave:
Très bien. Bien dit. En fait, lorsque j'essayais de réfléchir à cela pour les meilleurs marchés, je pensais faire une opinion contraire et dire quelque chose comme Austin, parce que je pense que ça va baisser de 20% ou 30%, mais il a l'un des meilleurs longs potentiels de croissance à long terme de n'importe quelle ville du pays. Et donc c'est peut-être le moment idéal pour acheter à Austin si, selon vous, James, vous achetez en dessous de la valeur marchande et trouvez une bonne valeur.
Très bien. Jamil, et toi ? Comment avez-vous abordé cela ?

Jamil :
Eh bien, j'ai adoré tout ce que James et Kathy ont dit. Je conviens que vous devez l'examiner du point de vue de votre stratégie d'investissement. Nous savons tous que je suis commerçant. Je regarde le marché immobilier en termes de comment puis-je en bénéficier, comment puis-je m'impliquer et où sont mes acheteurs ? Où sont mes clients ? Où cherchent-ils à investir ? D'où fuient-ils ?
Et donc pour le pire marché de 2023, j'ai choisi le comté de Ventura. Realtor.com prédit une baisse du prix de vente d'environ 30 %, 29.3 %, 29.1 %, c'est précisément leur prédiction. C'est une somme importante. Quand vous regardez le fix and flip, quand vous regardez le commerce de gros, quand vous regardez les opportunités pour nous d'échanger des biens, si vous avez un marché en déclin à ce point avec toutes les choses dont parlait James, vous avez a eu les problèmes réguliers du sud de la Californie comme la taxe d'État, la migration dans le comté de Ventura n'est pas, c'est plat, voire rien.
Et donc, comment je regarde un marché comme celui-là, comme je l'ai dit, mes clients ou mes acheteurs sont-ils pour le fix et le flip ou mes acheteurs en gros recherchent-ils des opportunités dans le comté de Ventura en ce moment ? Ils ne sont pas. Pour moi, là où nous n'allons pas investir dans le marketing, là où nous n'allons pas investir des ressources pour des bottes sur le terrain pour essayer de trouver des opportunités ou de saisir des opportunités commerciales, il y aura certains de ces marchés à plus forte valeur dans le sud Californie. Mais je suis également d'accord que dans l'attente de 2024, comme vous l'avez mentionné et comme James l'a mentionné, il y aura une valeur énorme, mais vous devez attendre.
C'est un mauvais marché pour 2023, mais à la fin de cela, si vous pouvez commencer à acheter au quatrième trimestre de 4 et les obtenir nettement en dessous du marché, car à ce moment-là, il y aura du désespoir, de l'épuisement. Les vendeurs vont être justes, ils l'auront eu. Je pense que si vous pouvez bien planifier vos achats, vous pouvez faire du pire marché en 2023 votre meilleur marché en 2023. Et donc je réintégrerai Ventura et certains de ces marchés du sud de la Californie vers la fin de '2024.
Mais pour l'instant le pire marché, le comté de Ventura.

Dave:
Ca a du sens. Kathy, qu'est-ce que tu as lu sur cette haine californienne ici avec James et Jamil ? Mais vraiment, nous voyons beaucoup de gens quitter la Californie et c'est très cher. J'ai l'impression que les gens disent que la Californie va plonger du nez depuis des décennies et que cela n'arrive jamais. En tant que résident et natif, que pensez-vous que l'avenir réserve à la Californie dans les prochaines années ?

Catherine :
Je suis originaire de plusieurs générations. Ma grand-mère a été l'une des premières à nager… Elle a traversé le Golden Gate Bridge à la nage. Elle était une athlète olympique et nageait autour d'Alcatraz. J'ai vraiment mes racines en Californie, et c'est une conversation qui dure probablement depuis un siècle. C'est toujours le cas lorsque vous avez des zones de classe mondiale hautement souhaitables, ce ne sera jamais bon marché et il n'y aura jamais de pénurie de personnes qui peuvent se le permettre. C'est juste qu'ils sont volatils. Ce sont des marchés volatils.
Mais San Diego, je veux dire, c'est vraiment l'un des meilleurs endroits au monde où vivre ou avoir une résidence secondaire. Il y a plus de gens qui y achèteraient ou y posséderaient que d'y travailler. Évidemment, si vous essayez de faire un achat et de conserver, encore une fois, cela dépend simplement de la stratégie. Mais c'est presque comme si vous pouviez faire un retournement à long terme, ce qui signifie peut-être que vous achetez quelque chose, que vous le louez pendant un an ou deux, ce qui couvre en quelque sorte son coût. Ce ne sera probablement pas le cas, ce sera probablement toujours négatif, mais faites le retournement plus tard pour que vous soyez en quelque sorte en bas…

Jamil :
Si vous ne pouvez jamais faire sortir le locataire.

Catherine :
Exact, il y a ça.

Dave:
Point valide.

Catherine :
Mais il a toujours rebondi, et vous gagnerez beaucoup d'argent si vous détenez. C'est pourquoi tant de Californiens sont chargés et apportent leur argent ailleurs parce qu'ils ont gagné leur argent dans le logement dans de nombreux cas.
Si vous vivez en Californie, alors ce que je pense de la Californie, j'aimerais quitter la Californie. Mais j'aime le temps. J'aime tout sauf la politique et les prix. Mais ce serait difficile pour moi d'aller ailleurs et je pense que beaucoup de gens vivent là-bas.

Dave:
D'accord, ben ouais. Je ne parierais pas contre le marché californien à long terme. Ça rebondit toujours. Oh, et une chose que je veux dire quand vous en parliez, cela pourrait être une très bonne opportunité pour un retournement direct pour les personnes qui veulent le faire. Vous arrivez à vivre en Californie, puis retournez-vous sur la route. Si vous y vivez deux ans sur cinq, vous ne payez aucun impôt. Bonne occasion.
Pour la mienne, je voulais choisir une ville dont on ne parle pas beaucoup non plus sur la côte ouest, mais qui a été l'un des marchés les plus en vogue ces dernières années. J'ai choisi Reno, Nevada. Vous savez quoi que ce soit sur Reno ?

Catherine :
Je viens de vendre nos deux subdivisions juste à temps, alors oui.

Dave:
Oh super. Eh bien, c'est devenu fou au cours des deux dernières années, alors j'espère que vous avez bien réussi là-bas.

Catherine :
Vendu juste avant que les tarifs n'augmentent, donc c'était bien.

Dave:
Ah, sympa.

Jamil :
Félicitations.

Catherine :
Thank you.

Dave:
Parce que pour moi, Reno est l'une de ces villes qui vient d'éclater à cause du travail à distance. C'est un bel endroit. Il n'y a pas d'impôt sur le revenu. C'est juste à côté du lac Tahoe, c'est vraiment sympa. Mais quand vous regardez les fondamentaux économiques, cela ne soutient pas vraiment toute la croissance que nous avons vue. Semblable à ce que James disait à propos de San Diego, vous voyez juste un niveau de revenu vraiment pas assez élevé pour soutenir les prix. Vous ne voyez pas vraiment, contrairement à Seattle ou Austin qui ont une croissance exceptionnelle de l'emploi et des entreprises technologiques qui s'y installent, ne voyez pas cela au même degré à Reno.
C'est ce qui pour moi va être une expérience intéressante parce que je pense que ça a beaucoup évolué comme à Boise. Je pense que c'est un peu la même chose où les gens qui voulaient vivre dans un endroit avec une bonne qualité de vie ont décidé de s'y installer, mais devront voir si l'économie peut le soutenir une fois que les gens seront rappelés au bureau ou que les salaires ne seront pas payés. n'augmentent pas aux mêmes taux qu'ils ont été ou il y a des licenciements que nous commençons à voir.
Malheureusement pour Reno, je ne pense pas que cela se passera très bien au cours des deux prochaines années. Il a déjà vu les jours sur le marché augmenter d'environ 250 % au cours de cette année. Nous sommes à plus de 60 jours sur le marché, ce qui est assez élevé sur n'importe quel marché. Et les baisses de prix sont supérieures à 45 %. C'est mon choix.

Catherine :
Eh bien, je pourrais vous dire pourquoi nous avons investi là-bas, pourquoi nous avons acheté des terrains là-bas et construit beaucoup de maisons là-bas parce que Tesla a déplacé son usine de batteries là-bas et il y avait juste… Google déménageait là-bas parce que c'est seulement à environ quatre heures de San Francisco, mais c'est au Nevada, pas d'impôt sur le revenu. Il semblait juste que cela allait continuer à croître.
Mais comme San Diego, c'est juste à la traîne. Ça traîne juste. C'est tellement étrange que vous pensiez que pour ces raisons, les entreprises déménageraient au Nevada juste pour éviter les taxes. Mais c'est quand même quatre heures de route. S'il y avait un train à grande vitesse ou quelque chose comme ça, ce serait peut-être une autre histoire, je ne sais pas. Mais c'est toujours en retard.

Dave:
Le revenu n'a tout simplement pas augmenté là-bas de la manière dont il faudrait juste soutenir certains de ces prix.

James:
Ne manquent-ils pas d'eau ? N'y a-t-il pas aussi un énorme problème d'eau à Reno, comme si c'était presque sec ? Je me souviens juste que je suis allé au lac Tahoe, ils en parlaient. L'eau est basse et ils essaient de comprendre comment faire entrer plus d'eau.

Catherine :
Je pense qu'en général, c'était la Californie.

Dave:
Et le Névada.

James:
Eh bien, c'est aussi fou quand vous allez au lac Tahoe, cette propriété a de la valeur parce qu'une partie se trouve dans le Nevada et ils appellent cette rangée de millionnaires de ce côté parce que c'est là que vont toutes les méga demeures. Je comprends ce que faisait Kathy. Ils veulent sortir de cet impôt sur le revenu et c'est comme, donc vous avez des propriétés qui valent des millions et des millions de dollars d'un côté et puis juste un coin de cagnotte, elles valent 45% de moins parce qu'il n'y a pas d'impôt sur le revenu.

Jamil :
Non, c'est intéressant.

Dave:
D'accord, eh bien, nous avons parlé de l'inconvénient. Encore une fois, je pense que certains de ces marchés pourraient être formidables à l'avenir. Nous ne parlons que de 2023, pas pour toujours. Passons aux marchés qui, selon nous, vont surperformer ou bien se comporter l'année prochaine. Kathy, de l'autre côté, tu n'aimais pas Detroit. Qu'aimez-vous pour l'année prochaine ?

Catherine :
Eh bien, comme vous le savez, comme je l'ai dit, nous examinons toujours la croissance de l'emploi, la croissance démographique et la croissance des infrastructures combinées à l'abordabilité. Je veux être sur des marchés qui génèrent des flux de trésorerie aujourd'hui et vous pouvez donc détenir ces propriétés. Ils n'ont pas besoin de beaucoup de liquidités. Il s'agit d'un jeu à long terme, mais couvrez leurs coûts afin que vous puissiez vraiment les conserver comme ils l'apprécient.
Tampa correspond vraiment à ça pour moi. Tampa s'est complètement redéfinie au cours de la dernière décennie. En fait, rien qu'en 2021, neuf entreprises ont déménagé leur siège social. Il y a un article qui dit que les délocalisations d'entreprises technologiques à Tampa Bay montent en flèche en 2021. 94 nouvelles entreprises ont été ajoutées au pipeline de St. Pete. Beaucoup de croissance de l'emploi et c'est vraiment important pour nous.
Maintenant, cela s'accompagne d'une croissance démographique. À Tampa, il était de 1.3 % l'an dernier. C'est la chose la plus importante pour l'avenir, il devrait croître de 3.3 % par an. La croissance vient de commencer. Plus de 128,000 2024 nouveaux résidents devraient déménager dans la région métropolitaine. Comment diable d'ici l'année prochaine, d'ici XNUMX, il n'y aura pas assez de logements pour tous ces gens.
Nous achetons toujours des maisons dans la fourchette de 150,000 200,000 $ à 45 200,000 $ à environ 300,000 minutes de Tampa. Je n'aime pas être trop loin d'un grand métro, mais s'il y a encore une distance en voiture et qu'il y a encore des bureaux et des emplois à proximité. Juste à la périphérie et hors des zones inondables et hors des zones d'ouragans, un peu plus à l'intérieur de Tampa, nous trouvons vraiment des offres incroyables. Je pense que si vous pouviez encore obtenir une maison pour XNUMX XNUMX $, XNUMX XNUMX $ dans une région qui se développe comme ça, pour moi, c'est une aubaine.
Le loyer médian est de 2,300 2,300 $ par mois pour une maison de trois chambres. Il y a beaucoup de marchés où il peut s'agir d'un appartement de deux chambres ou quelque chose du genre. Mais selon Zumper, 16 48 $ pour une maison de trois chambres, c'est plutôt bien. Les loyers ont augmenté de XNUMX% l'an dernier et XNUMX% des ménages de Tampa louent plutôt que de posséder. Je pense que nous pouvons tous convenir que la Floride en général est favorable aux entreprises et aux propriétaires. Il répond à toutes les choses que je veux. Je ne suis pas du tout inquiet d'acheter à Tampa aujourd'hui.
Oh mon Dieu, pour les propriétés que je possède dans la région de Tampa, je reçois des appels et des SMS probablement tous les deux jours de personnes essayant d'acheter ces maisons. Il y a encore beaucoup d'activité.

Jamil :
C'est de ma faute.

Dave:
C'est Jamil, il t'appelle.

Catherine :
Je sais. Je continue d'offrir le double de ce que ça vaut et personne ne le prend.

Dave:
Très bien. Eh bien, j'aime aussi Tampa. C'est un très bon choix. Je veux dire, je pense qu'il y a beaucoup de… La Floride, ça semble juste être cette ville divisée, cet État divisé. Certains marchés semblent être en surchauffe en ce moment, mais des marchés comme Tampa semblent encore avoir des fondamentaux très solides. Nous devrons garder un œil sur celui-là.

Catherine :
Je vais juste dire une chose de plus et ajouter ensuite que les iBuyers sont en quelque sorte en train de reculer, vous avez donc un peu plus d'opportunités d'entrer aujourd'hui et nous commençons enfin à voir le succès des ventes de forclusion. Il y a plus d'opportunités là-bas qu'il n'y en avait, mais toujours la même dynamique de croissance que nous aimons.

Dave:
Joli. Très bien. James, et toi ? Qu'aimez-vous pour l'année prochaine ?

James:
Ce que j'aime pour l'année prochaine, c'est… C'est marrant quand je faisais des recherches sur tout ça. Il y avait beaucoup de marchés prévus qui vont très bien performer en 2023. Tout est basé sur des équations mathématiques. Quand je regardais toutes ces listes, je me suis dit, d'accord, j'ai compris. C'est un prix très bas. Le revenu médian est en hausse. Il y a peu d'inventaire, donc ils prédisent une croissance. C'est tout à fait logique.
Mais pour moi, en tant qu'investisseur, j'aime aussi acheter des choses là où les gens veulent vivre. Et j'ai donc choisi Raleigh, en Caroline du Nord, qui, je le sais, a très bien fait l'année dernière. La raison en est qu'il est classé sur de nombreuses listes comme les meilleurs endroits où vivre aux États-Unis. Il a été classé numéro six récemment et il a une tonne de croissance derrière lui. Il a connu une croissance du PIB de 3.4% en 2022 et l'économie derrière, c'est Riley et le comté de Durham, mais il y a une croissance là-bas. La population augmente parce que les gens veulent vivre dans des endroits de qualité tout en gardant leur capital.
Beaucoup de nos amis, je connais un nombre important de personnes au cours des 12 derniers mois qui gagnent beaucoup d'argent, qui ont de bonnes carrières et qui rechargent hors de Californie. La raison pour laquelle ils l'ont fait, c'est parce qu'ils en avaient assez de donner ces 13 %. Ils en avaient assez de payer trop cher pour se loger et ils vont dans des quartiers comme celui-ci.
Si vous regardez à quel point c'est abordable pour la qualité de vie, c'est donc la sixième ville de lieux de vie où vous pouvez avoir une belle vie. Le prix médian des maisons est de 410,000 16 $, ce qui a augmenté de 98,000% la dernière année et c'est ma préoccupation. Il a eu beaucoup de croissance rapide. Mais le revenu du ménage est de XNUMX XNUMX $. Donc, les gens peuvent se permettre de… Ils peuvent s'y installer, avoir une belle vie et continuer à vivre confortablement.
Tout le monde que j'ai connu, et je m'éloigne aussi de ce que les gens disent. Les gens ont rechargé à Raleigh, en Caroline du Nord, à Charlotte, et ils adorent ça. Ils aiment tout à ce sujet. C'est un buzz, et comme nous entrons dans une récession et que les choses coûtent plus cher, les gens vont chercher de la place. Ils veulent juste profiter de la vie et vivre dans un endroit où ils peuvent élever leurs enfants, et c'est l'un de ces endroits chauds.
L'autre chose qui m'a plu, c'est qu'il va y avoir un problème d'inventaire, je crois. Depuis 2010 jusqu'à maintenant, ils ont construit 50 % moins de maisons qu'entre 2000 et 2010. Si vous avez une croissance là-bas parce que la population augmente, tout comme Kathy l'a dit, comme si elle augmentait à un rythme rapide, elle a historiquement augmenté d'environ 1.5. %. Il a augmenté de près de 3 % au cours des trois dernières années. Et donc ça fait le buzz. C'est là que les gens déménagent, il y a un manque d'inventaire et les gens peuvent se permettre des choses.
Une autre statistique intéressante que j'ai vue et je me suis dit, wow, c'est joli, ça m'a un peu époustouflé. 23% des gens n'ont pas d'hypothèque là-bas. C'est comme ça qu'il est abordable. Cela m'a totalement pris au dépourvu. Et donc, quand vous cherchez un logement de qualité, ils ont de bons revenus. Le prix médian des maisons est encore très, très abordable. Les écoles sont super. Charlotte, la grande ville à côté se développe rapidement. Ce sont toutes de bonnes choses pour des gains à long terme sur une propriété, en plus que les gens veulent y vivre.
La seule chose que j'ai vue qui est un peu préoccupante est le coût du loyer. C'est quelque chose que je regarde vraiment maintenant dans tous mes paramètres quand je regarde les choses. Est-ce moins cher de vivre dans une location ? Il est passé d'environ 16% à 17% à 19.65%. L'écart se rapproche de savoir si vous pourriez louer ou acheter, mais c'est toujours en dessous du seuil de 21 points dont ils parlent.
Il y a encore un peu plus de place, il est toujours plus logique d'être propriétaire que de louer. Et donc ce sont des choses qui, je pense, sont vraiment saines pour la croissance en 2023. Les gens veulent vivre là-bas, ils peuvent se le permettre et c'est toujours moins cher ou une meilleure situation à acheter. Je pense qu'il a beaucoup de place pour grandir.
Une autre chose que j'ai vue en fait, les marchés que j'ai observés sont ces marchés de bâtons de hockey. Raleigh a bondi de façon spectaculaire, mais il n'a baissé que de 5% au lieu des 10% à 20% que nous avons vus sur certains de ces marchés technologiques. Il n'a pas tout à fait grandi au même rythme que San Diego, Seattle, Austin, il a augmenté environ la moitié du rythme. Et donc c'est une sorte de marché plus nivelé, donc il y a moins de crosse de hockey là-bas.
Mais je vais vraiment creuser dans ce marché. J'aime tout ce que je lis dessus. Je sais que j'aime tout ce que j'entends sur les gens, et j'aime vraiment les marchés où les gens veulent vivre. Raleigh est l'un d'entre eux.

Dave:
Impressionnant. Ouais, je veux dire qu'il est ancré par une économie très, très forte. Trois des plus grandes universités de recherche du pays, Duke, UNC, NC State sont toutes dans ce domaine. Lorsque vous avez ce genre de niveau d'éducation, vous voyez beaucoup d'entreprises s'installer là-bas pour profiter de cette main-d'œuvre. Donc une économie très, très forte là-bas.
La Caroline du Nord a des règles étranges sur l'achat de maisons, mais où vous devez aimer, comment s'appelle-t-il ? Vous devez payer des frais pour retirer la maison du marché. C'est mettre de l'argent de côté, mais ça devient difficile immédiatement. Avez-vous déjà entendu parler de cela?

Jamil :
Frais d'option ?

Dave:
Ouais, c'est comme des frais d'option. L'année dernière, ils étaient comme 20 avant même d'avoir une inspection. C'est fou.

James:
Ouais, je parlais juste à quelqu'un à ce sujet et ils ont dit, ouais, c'est comme deux sérieux. Il y a des arrhes et puis il y a comme des frais de diligence raisonnable.

Jamil :
Oui, c'est pour freiner la vente en gros.

Dave:
Ouais. C'est quand même fou parce que dans une année normale, j'ai parlé à un agent là-bas parce que j'étais intéressé à acheter à Durham. Ils disaient comme en année normale, c'est comme 500 dollars. Donc c'est comme, d'accord. Mais l'année dernière, avec sa compétitivité, c'était comme 20 ou 25 XNUMX $. C'était avant même que vous n'ayez un inspecteur là-bas, avant même que vous ne marchiez nécessairement sur la propriété.
Donc si les gens étaient… Je veux dire, c'est fou. C'est pourquoi je ne l'ai tout simplement pas fait. Mais j'espère que l'année prochaine, ce ne sera pas aussi compétitif quand vous pourrez faire quelque chose comme ça.

James:
Les conditions d'achat étaient si étranges cependant. Nous avions l'habitude d'écrire des offres sur les maisons. Nous écrivons une clôture de cinq jours, elle serait cotée à 400 450,000. Nous l'écririons pour, disons, 448,000 2,000 $, et nous écririons de l'argent sérieux à XNUMX XNUMX $ et le remettrions au vendeur le lendemain de Mutual. Nous écrivions les termes les plus étranges que nous pouvions faire juste pour essayer d'obtenir cet accord. Ils sont comme, "Attends, qu'est-ce que tu veux dire?" Nous sommes comme, "Non, non, nous allons vous donner tout l'argent jusqu'à ce que nous fermions pour XNUMX XNUMX dollars."
Nous essayions tout juste pour conclure un accord. C'était comme, mais je pense que cela s'éloignera de ce que j'entends des gens qui achètent là-bas. C'est redescendu à 500 dollars. Les gens ne lui lancent plus de chiffres fous.

Dave:
C'est sûr que c'est sauvage. Mais convenez que c'est un marché très fort. Très bien. Jamil, qu'est-ce que tu as ? Quel est votre marché préféré pour l'année prochaine ?

Jamil :
Eh bien, encore une fois, en regardant cela du point de vue d'un commerçant, je recherche donc des opportunités rapides où mes acheteurs peuvent entrer et faire des projets où ils ne seront pas critiqués et auront une maison sur le marché pendant des mois et des mois et des mois où les taux hypothécaires ne seront pas une situation considérable. Maintenant, en regardant ce que nous avons vu, nous constatons à travers les États-Unis dans presque tous les marchés que les prix sont en baisse. Cependant, il existe actuellement un marché de licornes dont beaucoup de gens ne parlent pas et où cela ne se produit pas, et c'est Hartford, Connecticut.
Hartford, Connecticut. Intéressant, realtor.com prédit qu'ils auront une appréciation des prix en 2023 de 8.5 %. La demande des acheteurs y est si forte en ce moment qu'ils sont toujours dans de multiples offres, des situations sur les propriétés et les maisons se vendent 20% au-dessus de la liste en ce moment avec les taux hypothécaires où ils se trouvent actuellement. C'est dire à quel point la demande est forte. C'est fou. C'est comme tout ce que nous avons vu avant tout ce changement de marché, toute la folie dans la plupart des marchés à travers les États-Unis, nous voyons ces situations d'offres multiples, cela se produit toujours à Hartford, Connecticut, ce qui est fou pour moi .
Au-delà de cela, le prix médian là-bas est très bas à 372, donc c'est encore relativement abordable. Vous avez une forte migration. Vous avez des New-Yorkais qui déménagent là-bas. Vous avez des gens de Floride qui déménagent là-bas. Vous avez des gens de la Nouvelle-Angleterre qui déménagent là-bas. Il y a beaucoup de demande. Et donc les gens s'y installent. Il y a une forte, forte, forte demande des acheteurs. Les taux hypothécaires ne l'ont pas affecté car nous avons encore des situations d'offres multiples.
Fix-and-flip va être très fort là-bas. La vente en gros sera très forte là-bas. Nous allons redoubler d'efforts et essayer d'établir plus de franchises dans la région, car je vois de grandes opportunités pour la vente en gros, la réparation et le retournement dans ce petit sous-marché des licornes.

Dave:
Ce doit être la première fois dans l'histoire de BiggerPockets que quelqu'un mentionne n'importe où dans le Connecticut comme un endroit où… J'ai grandi pas si loin d'ici et je ne parle même jamais du Connecticut. Mais Hartford en a été un, c'est un marché à bas prix. Juste pour l'anecdote, la plupart de mes amis qui ont grandi à New York avec moi ont maintenant déménagé dans le Connecticut, principalement à Stanford, Bridgeport, des endroits proches de la ville.
Mais c'est une vraie chose. Hartford est en quelque sorte parfaitement situé entre Boston et New York. Et donc peut-être que vous obtenez des gens de ces deux marchés à prix plus élevés qui veulent juste quelque part dans le nord-est qui soit un peu moins cher.

Jamil :
Elles sont. Il y a des emplois et de l'industrie là-bas aussi parce que c'est le capital d'assurance du monde, je crois, le capital d'assurance du monde. Aetna a son quartier général là-bas. Cigna a son quartier général là-bas. Nous savons qu'il existe de fortes opportunités dans le domaine des soins de santé. Il y en aura toujours. C'est l'une des industries qui, nous le comprenons, aura toujours beaucoup de demande et beaucoup d'opportunités.
Je pense que c'est l'un de ces marchés que nous allons examiner dans cinq ans et dire, qui savait ? Jamil l'a fait.

Dave:
Ouais. Le Connecticut a sous-estimé la pizza. Je ne sais pas si quelqu'un le sait, mais il y a une meilleure pizza que ce que les gens attribuent. C'est très important.

Catherine :
C'est là que mon mari est né.

Jamil :
Wow.

Catherine :
Oui.

Dave:
Quoi, à Hartford ?

Catherine :
Mm-hmm.

Dave:
Ouah. Très bien. Peut-être que Jamil et Rich devront partir en tournée. Très bien. Eh bien pour le mien, je voulais faire quelque chose de similaire à Jamil, un peu à contre-courant, des endroits dont les gens n'ont pas entendu parler ou dont on ne parle pas tellement. Pour une raison quelconque, peut-être pas en 2023, mais je suis depuis longtemps dans le Midwest. Je pense à la façon dont le sud-est au cours des deux dernières années a vu, cette grande pop, le temps est superbe, mais aussi c'est juste plus abordable que la côte ouest et le nord-est.
Je pense que le Midwest a aussi ça pour lui. Il n'y a pas de météo, je te l'accorde. Mais le Midwest est de loin la partie la plus abordable du pays maintenant parce que le Sud-Est est devenu beaucoup plus cher. La ville que j'aime le plus dans le Midwest est Madison, Wisconsin. Je n'y suis jamais allé, mais sur le papier, il y a une très bonne croissance démographique. Il a estimé avoir augmenté de 1.5% cette année seulement. Son taux de chômage est d'environ 2 %, ce qui est bien inférieur à la moyenne nationale. C'est une main-d'œuvre hautement qualifiée.
Au point de James, je vais juste basé sur l'abordabilité. Les gens peuvent se permettre d'y vivre et la qualité de vie y est élevée, et elle ne cesse de croître. Il continue de croître de 8% à 10% d'une année sur l'autre, et c'est ce qu'il fait depuis plusieurs années et il n'a montré aucun signe de ralentissement au cours des deux derniers mois. Je pense que ce marché va encore continuer à croître au cours de la prochaine année. Je ne pense pas que ce soit un coup de chance. Je pense que c'est un marché abordable, de haute qualité de vie et abordable, ce qui, comme l'a dit James, est en quelque sorte l'un des indicateurs clés de la performance à long terme pour les marchés d'achat et de conservation.
J'ai essayé de faire quelque chose d'un peu bizarre et un peu différent, mais je pense que Madison va être gagnante.

James:
Hivers brutaux.

Dave:
Oui définitivement. Hivers brutaux.

Catherine :
Je sais ce qu'il a dit, qualité de vie. J'étais comme, ça dépend à quel point tu aimes le froid.

Dave:
Il obtient une note élevée pour la qualité de vie, les gens l'aiment là-bas. Mais je suppose que ce sont tous comme James l'a dit, c'est une équation mathématique. Ils sont comme, quel était votre score sur la qualité de l'air et quel était… Ce sont ces choses. Vous devez probablement vous pencher un peu sur la méthodologie.

Jamil :
Quand vous vivez en perpétuel été comme moi ici à Phoenix, les saisons ne me dérangent pas.

James:
J'ai eu trop de saisons. Je n'en veux plus.

Dave:
Je suis allé à l'école dans le nord de l'État de New York et c'est absolument brutal. Je n'ai pas aimé ça. Ce n'est pas pour moi.

Catherine :
Pourquoi pensez-vous que Rich est passé de la côte est à la côte ouest ?

Dave:
Oui exactement. Mais je pense juste que généralement, je pense que le Midwest a été durement touché et il y a d'autres villes dans le Midwest également, je pense que Chicago, je pense, va rebondir au cours des deux prochaines années. Je veux dire, je pense que ça va bien en ce moment, mais nous allons recommencer à grandir simplement parce que c'est tellement plus abordable que d'autres grandes villes. Il y a encore de très bons emplois sur ces marchés.

James:
Ville cool aussi. J'aime Chicago.

Dave:
La dernière fois que j'étais là-bas, la famille de Jane y habite et j'y étais pendant l'été. Mec, cette ville retient essentiellement l'inflation pour tout le pays. Nous sortions et nous sommes allés acheter des bières et elles coûtent environ 3 $ pour une bière. On irait chercher un sandwich, ça coûterait 5.50 $. Et j'étais comme, cet endroit le retient. Il y a des prix stables à Chicago depuis 1990. Ils nous rendent juste service à tous.

Catherine :
Chicago est très amusant.

James:
J'ai déjeuné hier alors que je préparais, travaillais et mangeais, j'ai pris un sandwich et un soda et c'était 33 $. J'étais genre, c'est ridicule. Que se passe-t-il? Ouais. Je veux dire, maintenant Chicago pourrait sauter sur ma liste si c'est vraiment si bon marché.

Dave:
Honnêtement, ça l'est. C'est tellement bon marché là-bas, je veux dire, relativement parlant. Votre sandwich était-il bon au moins ?

James:
C'était bon. C'était une trempette de côtes de bœuf. C'était plutôt bien.

Jamil :
Oh, il a omis de mentionner que c'était un sandwich à la côte de bœuf. Ca a du sens.

James:
Ouais. C'est un boeuf wagyu.

Jamil :
Ouais, quand tu as du wagyu entre les pains, ça va être 33 dollars.

James:
Mais c'était un repas à 20 $ avant la pandémie. C'était comme un 19.94 $ avec un pourboire de 3 $ là-bas.

Dave:
Très bien, merci les gars. C'était très amusant. Résumons simplement cela. Les choix de Kathy étaient le marché le moins performant pour l'année prochaine sera Detroit, mais le meilleur sera Tampa. James avait San Diego comme le marché le moins performant, et son meilleur était…

James:
Raleigh.

Dave:
Raleigh. Nous y voilà. Jamil choisit Hartford pour son meilleur, apportant un nouvel état sur la carte. Il avait le comté de Ventura, en Californie, comme sa pire performance. Pour moi, je pense que Reno va en prendre un coup, mais Madison, Wisconsin est mon cheval noir pour l'année prochaine.
D'accord, eh bien merci à tous. Nous aimerions entendre sur les forums, nous venons de poser sur les forums BiggerPockets une question pour vous demander ce que vous pensez être les marchés les plus performants et les moins performants de 2023. Donc, si vous souhaitez interagir avec nous ou parler à d'autres auditeurs du potentiel du marché pour l'année prochaine, assurez-vous de visiter les forums BiggerPockets. Allez simplement sur bigpockets.com/forums et vous le trouverez là-bas.
Jamil, James, Kathy, merci beaucoup d'être là. Nous vous apprécions. Nous vous remercions tous pour votre écoute, et nous vous reverrons la prochaine fois pour On The Market.
On The Market est créé par moi, Dave Meyer et Kailyn Bennett. Produit par Kailyn Bennett, édité par Joel Esparza et Onyx Media. Recherche par Pooja Jindal, et un grand merci à toute l'équipe de BiggerPockets.
Le contenu de l'émission, On The Market, ne sont que des opinions. Tous les auditeurs doivent vérifier indépendamment les points de données, les opinions et les stratégies d'investissement.