La « grève des vendeurs » a commencé : pourquoi le marché immobilier s’assombrit

Dans cet article

Noir in Mars et encore en Août, j’ai noté que « nous atteignons sans aucun doute les limites de l’abordabilité pour les Américains », ce qui devrait « refroidir le marché immobilier » et probablement « provoquer une correction », mais sans les désagréments d’un krach. 

C'est, à mon humble avis, toujours le cas car le marché immobilier est, contrairement à 2008, soutenu par des acheteurs beaucoup plus qualifiés comprenant nettement plus d'équité dans leurs maisons et une dette fixe à long terme à faible taux d'intérêt par rapport aux taux teasers du début et du milieu de l'année. Un tableau des montages hypothécaires par cote de crédit devrait faire ressortir ce point.

Cependant, j’avais clairement tort sur une chose. je n'y croyais pas la « volonté politique » était suffisante pour vraiment lutter contre l’inflation. Cela reste peut-être vrai dans la mesure où la Fed pourrait rapidement abandonner son cap actuel. Mais étant donné la litanie des hausses de taux et les signaux d’autres à venir, il semblerait que les taux d’intérêt élevés perdureront pendant un certain temps encore. 

En effet, l’hypothèque de 3 % que j’ai obtenue sur ma résidence personnelle l’année dernière serait plus du double aujourd’hui. Comme l'a dit Dave Meyer, la Fed a clairement indiqué que l'ont souhaitez une correction du logement pour réduire l’inflation et remédier aux niveaux d’inabordabilité quasi-historiques. 

Alors, où cela nous mène-t-il maintenant ? 

Une correction du logement et la « grève des vendeurs »

Voici à quoi ressemble le nombre de nouvelles inscriptions dans la région métropolitaine de Kansas City, où j'habite :

Les nouvelles inscriptions en septembre 2022 étaient en baisse de près de 600 par rapport à 2021, soit une baisse de 12.9 %. Ils étaient en baisse de 15.5 % par rapport à 2020. 

Ainsi, malgré les augmentations de taux, les stocks n'ont fait qu'augmenter de 1.5 à 1.7 mois en septembre 2022. Un marché équilibré dure six mois, il est donc toujours considéré comme un « marché de vendeurs ». (Même si je contesterais cela, étant donné l’étrangeté du marché actuel.)

Il est important d'examiner ici les comparaisons d'une année sur l'autre, car les nouvelles inscriptions suivent un modèle cyclique et diminuent toujours pendant l'hiver. Par exemple, la tendance d’une année sur l’autre des nouvelles inscriptions à l’échelle nationale a chuté de 23.6 % en glissement annuel en octobre.

Toutefois, les maisons à vendre sont toujours en hausse de 5 % par rapport à octobre dernier. Cette augmentation des stocks est due en grande partie à la diminution des ventes et au fait que près de 20 % des acheteurs se sont retirés des contrats signés. Il y a aussi des titres plutôt amusants, comme « le rapport moyen entre le prix de vente et le prix catalogue est tombé à 99 % en septembre ». C'était une teinte supérieure à 103%, ce qui n'est pas tout à fait typique.

Globalement, c'est ce que Bill McBride appelle "Les vendeurs font grève." Il n’y a tout simplement pas beaucoup de bonnes raisons pour que les propriétaires essaient de vendre leur maison à l’heure actuelle. Donc, ils ne le font pas. Nous devrions donc nous attendre à ce que cette tendance s’accélère et perdure pendant un certain temps. 

Les Américains restent sur place

Ces derniers temps, les Américains ont été beaucoup moins susceptibles de déménager que les années précédentes. Comme La Colline noté en 2021:

« De nouvelles données du US Census Bureau montrent que seulement 8.4 % des Américains vivent dans une maison différente de celle dans laquelle ils vivaient il y a un an. Il s’agit du taux de mouvement le plus bas jamais enregistré par le Bureau depuis 1948.

"Cette part signifie qu'environ 27.1 millions de personnes ont déménagé au cours de l'année dernière, ce qui constitue également le plus bas jamais enregistré."

Même avant la pandémie, des records étaient en train d'être établis. Les raisons en sont nombreuses, notamment le vieillissement de la population, le nombre réduit d’enfants et, bien sûr, le coût élevé du logement. 

Dans le même esprit, le nombre de les nouvelles annonces de logements étaient également en baisse avant même que les prix n’explosent et que les récentes hausses des taux d’intérêt.

La durée moyenne d'accession à la propriété est passée à huit ans, soit une augmentation « d'environ trois ans au cours de la dernière décennie », selon Le zèbre. L’évolution de la durée médiane de séjour est encore plus spectaculaire. Elle a presque triplé, passant d'environ cinq ans en 1985 à 13.2 ans en 2021..

Si vous y réfléchissez, cela a du sens. Pourquoi déménager, surtout maintenant ?

La plupart des propriétaires (environ 95 %) ont un prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans. Toute personne ayant contracté un emprunt au cours des cinq dernières années a un taux inférieur à au moins 4 %. Pourquoi remboursez-vous volontairement un tel prêt ?

Et comme nous l’avons vu, de moins en moins de personnes le sont.

Il est intéressant de noter que la même chose se produit sur le marché locatif. 

Les locataires renouvellent leurs baux à un niveau record. En avril 2022, plus de 65 % des locataires ont renouvelé leur bail contre un peu plus de 56 % en 2019, selon RealPage. 

Cela a également du sens si vous comprenez que les augmentations géantes des loyers dont vous entendez parler concernent uniquement les nouvelles inscriptions. Par exemple, en avril, lorsque l'augmentation des loyers d'une année sur l'autre pour les nouvelles inscriptions était de 16.9 %, Radio Nationale Publique a constaté que le locataire moyen ne payait que 4.8 % de plus que l'année précédente. 

La raison en est que très peu de propriétaires sont prêts à augmenter les loyers des locataires actuels jusqu’au prix du marché. Une augmentation du loyer de bien plus de 5 % incite souvent un locataire à partir par dépit. Ainsi, si le loyer augmente (ou du moins augmentait) de 16.9 % ailleurs mais de seulement 4.8 % là où vous êtes, vous resterez probablement sur place.

Alors, les États-Unis – nés d’une lutte contre la monarchie et l’aristocratie enracinée – sont-ils en train de régresser vers un royaume de serfs féodaux liés à la terre qu’ils habitent actuellement ?

Enfin, pour le moment, en quelque sorte.

Opportunités dans ce marché très étrange

Le propriétaire qui loue

La « grève des vendeurs » a soutenu et continuera de soutenir le marché immobilier aussi longtemps que les taux d’intérêt resteront élevés (au moins par rapport aux standards d’après le krach de 2008). Dans le même temps, cela refroidit probablement le marché locatif, et je soupçonne que de nombreux propriétaires qui doivent déménager choisissent de louer leur maison au lieu de la vendre, ce qui entraîne une augmentation du volume des locations.

Les loyers demandés commencent à se modérer. D'une forte augmentation d'une année sur l'autre de 18 % en avril, ils sont désormais tombés à seulement 7.4% en novembre et seulement 1.2% de plus qu'en octobre. 

Malgré tout, les loyers sont un peu plus élevés qu’ils ne l’étaient il y a quelques années, donc continuer à détenir des locations en tant que propriétaire devrait être une bonne chose à court terme.

De plus, pour tout propriétaire qui a besoin de déménager pour un déménagement ou autre, la meilleure solution est probablement de louer votre maison actuelle, puis de trouver une location où vous déménagez. Après tout, le ralentissement du marché locatif vous aidera autant à trouver une location qu’il vous nuira à louer votre résidence actuelle.

Et encore, pourquoi rembourser votre prêt à 2.65% sur votre logement actuel pour obtenir un prêt à 6.95% sur un nouveau ? Ce n’est pas là une forme d’arbitrage particulièrement lucrative.

Je soupçonne que le « propriétaire qui loue » deviendra beaucoup plus courant au cours de la prochaine année. Et même si de telles idées peuvent venir naturellement aux lecteurs de BiggerPockets, elles ne viendront probablement pas naturellement à l'esprit du propriétaire « normal », même si cela est dans leur meilleur intérêt financier. Assurez-vous donc d’éclairer les autres sur leurs options dans cet environnement de taux d’intérêt élevés (selon les normes récentes).

Soumis à

La prochaine opportunité majeure est un peu plus remplie d’incertitudes, et c’est la tristement célèbre "sujet à" stratégie.  

« Sous réserve de » signifie simplement que l'achat est « sous réserve du financement existant ». En effet, l'acheteur assume un prêt inassumable. 

En d’autres termes, l’acheteur prend l’acte de propriété et effectue les remboursements du prêt, mais le prêt reste au nom du vendeur.

Dans ce cas, les avantages pour l’acheteur sont évidents. Si vous pouvez « assumer » un prêt à 2.85 % sur une propriété, à quel point le prix d’achat compte-t-il ? 

Il existe cependant plusieurs problèmes. Tout d’abord, vous devez établir sérieusement des relations avec le vendeur afin qu’il vous fasse confiance pour payer son hypothèque sur une maison dont il n’est plus propriétaire. Après tout, si vous n’effectuez pas les paiements, c’est le crédit du vendeur qui en pâtira.

Deuxièmement, pratiquement toutes les hypothèques et tous les actes de fiducie comportent une « à payer sur les ventes » clause. Cela permet à une banque de rappeler le prêt au moment où la propriété transfère la propriété. Dans le passé, les banques l’ont très rarement fait. Mais cela pourrait être différent cette fois-ci. Une banque conserverait-elle une hypothèque de 3 % dans ses livres lorsque le taux en vigueur dépasse 6 % ? 

Tout ce que nous pouvons vraiment dire, c'est que nous n'en sommes pas sûrs. Si vous utilisez cette stratégie, vous devriez avoir un plan B pour refinancer ou vendre la propriété si la banque choisit de rappeler le prêt dû.

Enfin, détenir une hypothèque sans la propriété correspondante affectera sérieusement le ratio d'endettement du vendeur et rendra très difficile l'achat d'une nouvelle propriété. En même temps, en tant que sujet d'acheteur, je ne voudrais jamais rembourser une hypothèque contractée entre 2018 et mi-2022. Ainsi, il pourrait y avoir un conflit à long terme et même un problème éthique qui n'était pas présent. beaucoup lorsque le sujet est devenu populaire pour la première fois au début des années 2010. 

Même si vous n’avez pas d’obligation fiduciaire envers le vendeur, vous devez être très clair dès le départ sur les conséquences possibles pour le vendeur. Je recommanderais même de parvenir à un accord ou quelque chose du genre sur la durée pendant laquelle vous conserverez cette hypothèque en place avant de la refinancer ou de la vendre.

Conclusion

Tant que les taux restent élevés, la « grève des vendeurs » devrait se poursuivre. Attendez-vous à des taux de nouvelles inscriptions très faibles dans un avenir prévisible. Le marché immobilier va s'affaiblir et décliner un peu, mais sans une forte incitation à vendre, la grève des vendeurs, entre autres facteurs, devrait le maintenir à flot. 

Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l'auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.