Le héros méconnu de l'immobilier new-yorkais 2022 et ce que cela signifie pour 2023

L'histoire de l'immobilier à New York en 2022 était l'histoire de deux marchés.

L'année a commencé dans le meilleur des cas, les acheteurs ayant signé un nombre record de contrats en février et mars. Puis avril est arrivé et le marché a commencé à changer. À l'automne, il semblait que le pire des temps était arrivé. Les acheteurs étaient rares et le volume des contrats a chuté de manière significative, avec des craintes d'effondrement des prix. Cependant, à la fin de 2022, les marchés immobiliers de New York sont calmés. Les acheteurs ne sont pas pressés, les vendeurs ne sont pas pressés et les prix ne s'effondrent pas. Le marché semble sans gouvernail et les récits sont à la dérive. L'histoire de la récupération est terminée.

Ainsi, l'année prochaine, 2023, est libre d'écrire sa propre histoire.

Avec la perspicacité de Mark Twain selon laquelle "l'histoire ne se répète pas, mais rime souvent" à l'esprit, c'est le moment idéal pour revenir sur les flux et reflux de 2022 afin de mieux comprendre le contexte propulsant le marché vers un avenir inconnu.

Acheteurs

La saison chargée du printemps 2022 a commencé avec une demande à des niveaux record. Le nombre de ventes en attente en janvier était largement supérieur aux années précédentes.

Bien que ce soit principalement grâce à un hiver solide, l'élan s'est poursuivi et les acheteurs étaient en force en février et mars. Les faibles taux d'intérêt ont alimenté une grande partie de cet enthousiasme, mais ont commencé à grimper au début de 2022. En avril, alors que les taux conformes franchissaient 5 % pour la première fois depuis plusieurs années, le marché a rétrogradé. Alors que le volume estival est passé de sommets vertigineux à des niveaux plus typiques, la perception est passée du mode de récupération au mode de normalisation.

Avance rapide jusqu'à la saison active de l'automne – qui, en fin de compte, n'a pas été très active. Un examen comparatif de la variation en pourcentage du rythme moyen glissant des contrats signés sur 30 jours depuis le 1er octobre 2019 montre que le rythme de la saison d'automne 2022 est bien inférieur à celui de la période 2019-2021. Les courbes de demande commencent toutes à peu près de la même manière, mais la nature terne de 2022 est apparue après quelques semaines. En ce qui concerne les acheteurs, quelle est la ruée ? Les taux d'intérêt étaient élevés et les remises faibles.

Alors que 2022 s'estompe, le changement étonnant de la teneur du marché de haut en bas est évident. Les sommets records des ventes en attente en janvier se sont lentement estompés pour devenir des performances en bas du peloton.

Sellers

Le récit de la reprise était centré sur les acheteurs. À l'heure actuelle, les innombrables raisons d'acheter une maison au cours des deux dernières années sont bien connues : plus d'espace, des taux d'intérêt bas et des prix en hausse. Le héros méconnu de la montée et de la chute du marché est l'offre.

À la hausse, à mesure que la demande augmentait, l'offre n'a généralement pas augmenté. Cela a créé un sentiment de pénurie. Les nouvelles inscriptions sont âprement disputées et les acheteurs se font pressants. Notez qu'au cours des dix dernières années, seules 2021 et 2022 ont montré une baisse de l'offre de janvier à février, lorsque l'offre commence généralement à se constituer en prévision de la haute saison à venir. Un approvisionnement serré est avantageux pour les vendeurs car leur liste a tendance à être traitée en vedette, mais la lenteur du produit a contribué à prolonger la course du marché et a empêché les acheteurs de tirer pleinement parti de l'effet de levier qu'ils attendaient.

Mais ce qui fait de l'offre un héros, c'est que même si elle n'a pas augmenté pendant la montée en puissance, elle n'a pas non plus augmenté pendant la rétrogradation. Cela était particulièrement vrai à l'automne, car les stocks s'accumulent généralement après la fête du Travail dans l'attente d'acheteurs à l'automne, puis diminuent à mesure que ces acheteurs se matérialisent.

Curieusement, c'est exactement ce qui s'est passé en 2022, sauf que, comme indiqué ci-dessus, il y avait beaucoup moins d'acheteurs cette année. Pourtant, les stocks se sont contractés à peu près au même rythme, sinon légèrement plus rapidement que la plupart des années. Ce manque d'inscriptions suggère un intérêt décroissant parmi les vendeurs potentiels. Après tout, pour de nombreux vendeurs, une vente est un prélude à un achat. Les prix sont restés collants, de sorte que tout vendeur potentiel serait essentiellement en baisse à ce stade – donc, pas d'urgence.

Tarifs

En ce qui concerne les prix, un regard sur le prix médian des condos de revente par pied carré – un bon indicateur de l'évolution globale des prix – indique que 2022 a présidé à une légère baisse des prix généraux des appartements au cours de l'année. Après avoir atteint des sommets récents de 1,472 1,439 $ le pied carré aux premier et deuxième trimestres, les prix ont légèrement chuté à XNUMX XNUMX $ au troisième trimestre alors que le changement de marché devenait manifeste.

Comme cette mesure est calculée à partir de ventes qui ont probablement été signées plusieurs semaines, voire plusieurs mois avant la clôture, la baisse de 2 % au troisième trimestre contenait encore de nombreuses ventes signées au deuxième trimestre.

En conséquence, beaucoup s'attendaient à ce que le quatrième trimestre montre plus clairement la détérioration des prix à mesure que la demande diminuait. Fait intéressant cependant, même si les performances médiocres du quatrième trimestre ont suscité des inquiétudes quant à la chute des prix, un premier aperçu de l'évolution des prix au cours du trimestre suggère que malgré la chute spectaculaire du volume des ventes, les prix n'ont pas encore été vraiment affectés.

C'est là que le contexte est utile. Il est préférable de comparer les prix de l'immobilier d'une année sur l'autre afin de filtrer la volatilité de la saisonnalité. Alors que le marché entre dans la nouvelle année avec un volume fonctionnant aux fumées par rapport à la même période l'an dernier, il est peu probable que les prix des prochains trimestres atteignent ou dépassent le niveau des hautes eaux de 1,472 2021 $ fixé au cours des premier et deuxième trimestres de XNUMX. Après près d'un an de ralentissement du volume, les premières baisses de prix d'une année sur l'autre pourraient enfin se manifester.

Pourtant, avec une demande en baisse à travers le pays et de nombreuses histoires d'"effondrement du logement" qui attirent l'attention, l'absence d'action spectaculaire sur les prix à New York laisse entendre que le FUD du logement pourrait être exagéré, du moins pour le moment, et que les baisses de prix probables pourraient être plus douces que les attentes suggéreraient.

Le mettre ensemble pour les acheteurs et les vendeurs

Alors que le marché entre dans sa prochaine saison chargée avec un faible volume de transactions et des prix plus faibles, les stocks pourraient enfin commencer à se constituer à un point tel que les vendeurs sont obligés de se faire concurrence et que les acheteurs disposent de l'effet de levier qu'ils attendaient.

Pour les acheteurs, cela signifie être patient mais prêt à agir lorsque la bonne unité se présente. Pour les vendeurs, cela signifie une tarification dès le début, voire une légère sous-tarification, afin d'attirer l'attention et d'inciter les acheteurs potentiels à se faire concurrence.

Quelle est la prochaine étape?

À l'heure actuelle, la dialectique de la panique et de la reprise du COVID s'est résolue, les marchés boursiers sont en pleine mutation, les taux d'intérêt sont plus élevés qu'ils ne l'ont été depuis de nombreuses années, les acheteurs ont acheté, les vendeurs restent sur place, et il peut y avoir ou non un récession en route. Tout cela pour dire que personne n'a aucune idée de ce qui se passera en 2023.

Mais à quoi servirait une pièce de fin d'année sans lancer quelques fléchettes ? Voici quelques prévisions pour l'année à venir :

• Prédiction 1: Le volume sera plus faible que d'habitude. Les contrats signés tendront probablement vers le bas des fourchettes typiques. Avec les craintes de récession et d'autres risques macroéconomiques, mettez tout cela sur le compte de l'incertitude économique générale.
• Prédiction 2: L'inventaire va augmenter. Lentement mais sûrement, les vendeurs sortiront des boiseries pour voir s'ils peuvent eux aussi obtenir ce que leur voisin a obtenu. Cela poussera solidement certains sous-marchés dans le territoire du marché de l'acheteur.
• Prédiction 3: Les prix vont se modérer. Le volume plus calme (prédit), combiné à l'augmentation (prévue) des stocks, obligera les vendeurs à se disputer les acheteurs. Rien de panique, juste un cycle baissier, au cours duquel les prix d'un trimestre à l'autre baissent légèrement, les prix d'une année sur l'autre baissant un peu plus.

Mais dans l'ensemble, s'il y a une chose avec certitude, c'est que le marché immobilier de 2023 écrira sa propre histoire — et ne ressemblera probablement pas aux marchés des années précédentes.

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• La source: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/