आपूर्ति में बढ़ोतरी इस साल बहुपरिवार कीमतों को कम कर सकती है

वाणिज्यिक अचल संपत्ति कई दिशाओं से तनाव का सामना कर रही है। प्राथमिक तनाव बढ़ती ब्याज दरें हैं, जो ऊपर की ओर दबाव डाल रही हैं कैप दरें (जो परिसंपत्ति मूल्यों को नीचे धकेलता है), जिससे पुनर्वित्त लागत को पूरा करना कठिन और महंगा हो जाता है। लेकिन एक और जोखिम उत्पन्न हो रहा है, विशेष रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बहुपरिवार क्षेत्र के लिए: अत्यधिक आपूर्ति। हाल के आंकड़ों से पता चलता है कि बाजार में अनुचित समय पर बहुपरिवार इकाइयों की अल्पकालिक भरमार हो सकती है। 

इस मुद्दे को पूरी तरह से समझाने के लिए, आइए पिछले कई दशकों में मल्टीफ़ैमिली संपत्तियों (पांच या अधिक इकाइयों वाली संपत्तियों के रूप में परिभाषित) के निर्माण के रुझान पर एक नज़र डालें। जैसा कि आप नीचे दिए गए ग्राफ़ में देख सकते हैं, 2008-2014 तक मल्टीफ़ैमिली इकाइयों की संख्या में गंभीर गिरावट के बाद, मल्टीफ़ैमिली निर्माण और मल्टीफ़ैमिली इकाइयों की कुल संख्या में काफी वृद्धि हुई है। 

महामारी की शुरुआत के बाद से, मल्टीफ़ैमिली बिल्डिंग में वृद्धि की प्रवृत्ति और भी बढ़ गई, और Q4 2022 तक, पहली बार निर्माणाधीन दस लाख इकाइयों को पार कर गई (कम से कम कोस्टार के आंकड़ों के अनुसार)।

निःसंदेह, अच्छे समय में भी, मल्टीफ़ैमिली इकाइयाँ बनाने में वर्षों नहीं तो कई महीने लग जाते हैं। लेकिन हाल के वर्ष बिल्डरों के लिए आसान नहीं रहे हैं - कम से कम डिलीवरी शेड्यूल के मामले में। आपूर्ति श्रृंखला के मुद्दों और श्रम बाधाओं के कारण, निर्माण में अधिक समय लगा है। इस प्रवृत्ति के परिणामस्वरूप इन्वेंट्री की भारी भरमार हो रही है जो अभी तक बाजार में नहीं आई है। नीचे दिए गए चार्ट को देखकर, आप देख सकते हैं कि वितरित इकाइयों के लिए कोस्टार का पूर्वानुमान 2023 को रिकॉर्ड पर उच्चतम दिखाता है, 2024 थोड़ा नीचे आ रहा है लेकिन अभी भी उच्च है। हां, पूर्वानुमान लगाना कठिन है, लेकिन निर्माण डिलीवरी का पूर्वानुमान लगाना अन्य डेटासेट की तुलना में थोड़ा आसान है। इस तथ्य के कारण कि बिल्डरों और डेवलपर्स को निर्माण के लिए परमिट प्राप्त करने की आवश्यकता होती है, उन परियोजनाओं के बारे में ठोस डेटा है जो योजनाबद्ध हैं और पाइपलाइन में हैं। निजी तौर पर, मैं अन्य पूर्वानुमानों की तुलना में इस पूर्वानुमान को कुछ अधिक गंभीरता से लेता हूं। 

यदि नई इकाइयों को "अवशोषित" करने के लिए आनुपातिक मांग है तो आपूर्ति में वृद्धि कोई समस्या नहीं है - लेकिन ऐसा नहीं है। मांग गिर रही है. 

नीचे दिया गया चार्ट एक बहुत ही सम्मोहक कहानी बताता है। सबसे पहले, नीली पट्टियों को देखें। यह वैसा ही है जैसा हमने ऊपर देखा - अगले दो वर्षों में उच्च इकाई डिलीवरी। लेकिन फिर नारंगी पट्टियों को देखें जो "अवशोषण" (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति मीट्रिक जो मांग को मापती है) दिखाती है। यह टिक नहीं रहा है. 

2021 में मांग के लिए एक बैनर वर्ष के बाद, "शुद्ध अवशोषण" (अवशोषण - मांग) नकारात्मक हो गया, जिसका अर्थ है कि बाजार में मांग की तुलना में अधिक आपूर्ति आ रही है। वह 2022 में था! 2023 में, और भी अधिक इकाइयाँ ऑनलाइन आने की उम्मीद है, और जैसा कि यह ग्राफ दिखाता है, मांग में तेजी रहने की उम्मीद नहीं है। बेशक, कुछ बिल्डर्स अपनी परियोजनाओं को रद्द या रोक सकते हैं, लेकिन यह एक है महँगा प्रस्ताव यदि संभव हो तो बिल्डर इससे बचते हैं। 

क्या होता है जब आपूर्ति मांग से अधिक हो जाती है? रिक्ति बढ़ती है, जैसा कि आप इस कोस्टार प्रक्षेपण में पूर्वानुमानित देख सकते हैं। यह मल्टीफ़ैमिली क्षेत्र में और किसी भी रियल एस्टेट निवेशक के लिए चिंता का विषय होना चाहिए। आपूर्ति में वृद्धि और रिक्ति में आनुपातिक वृद्धि से आय में कमी आ सकती है और किराये की दरों में कमी आ सकती है। जो डेटा मैं दिखा रहा हूं, और मेरा विश्लेषण, वाणिज्यिक संपत्तियों के संबंध में है, लेकिन किराए पर कम दबाव और मल्टीफ़ैमिली में बढ़ती रिक्तियों के कारण कुछ क्षेत्रों में आवासीय बाजार में फैलने की संभावना है। 

बेशक, यह राष्ट्रीय स्तर का डेटा पूरी कहानी नहीं बताता है। मैंने यह देखने के लिए कई व्यक्तिगत बाज़ारों पर नज़र डाली कि क्षेत्रीय स्तर पर इसका क्या असर हो रहा है। मैंने जो पाया वह यह है कि कुछ बाज़ारों में अति-निर्माण का महत्वपूर्ण जोखिम है। मैंने पाँच बाज़ारों का एक नमूना चुना है जो मुझे लगता है कि बहुपरिवार के लिए बढ़ती रिक्तियों और किराए में गिरावट के उच्च जोखिम में हैं: सांता फ़े, न्यू मैक्सिको; पुंटा गोर्डा, फ्लोरिडा; मर्टल बीच, दक्षिण कैरोलिना; कोलोराडो स्प्रिंग्स, कोलोराडो; और ऑस्टिन, टेक्सास।

इन सभी बाज़ारों में महत्वपूर्ण निर्माण पाइपलाइनें हैं, जिनमें वर्तमान आपूर्ति के सापेक्ष और अपेक्षित मांग के सापेक्ष बड़ी संख्या में इकाइयाँ बाज़ार में आने वाली हैं। 

दूसरी ओर, कई शहर, जो मुझे छोटे शहर लगे, अभी भी अपेक्षाकृत अच्छा प्रदर्शन कर रहे हैं। 

मिसौला, मोंटाना; एथेंस, जॉर्जिया; मिडलैंड, टेक्सास; प्रोवो, यूटा; और टोपेका, कंसास, सभी के पास ठोस शुद्ध अवशोषण है, और उनकी निर्माण पाइपलाइनें वर्तमान इन्वेंट्री स्तरों के सापेक्ष बहुत उचित हैं। मेरे लिए, इन शहरों में रिक्तियों और किराए में गिरावट का जोखिम बहुत कम है। 

प्रत्येक बाज़ार अद्वितीय है, और मैं केवल जोखिम वाले बाज़ारों के कुछ उदाहरण दिखा रहा हूँ, जोखिम वाले नहीं। लेकिन मैं आपको खुद कुछ शोध करने और यह पहचानने के लिए प्रोत्साहित करता हूं कि निर्माण के मामले में आपका बाजार कैसा प्रदर्शन कर रहा है। आप इस पर बहुत सारा अच्छा डेटा मुफ़्त में पा सकते हैं सेंट लुइस फेडरल रिजर्व वेबसाइट या केवल अपने स्थानीय क्षेत्र के लिए अवशोषण डेटा को गूगल करके। 

निष्कर्ष

मल्टीफ़ैमिली प्रॉपर्टीज़ की बाजार में आपूर्ति की बहुतायत अनुचित समय पर देखी जा रही है, जहां बढ़ती ब्याज दरें पहले से ही कीमतों पर दबाव डाल रही हैं और ऑपरेटरों पर नकदी प्रवाह का दबाव है। इस प्रकार, 2023 और 2024 वर्तमान ऑपरेटरों के लिए मल्टीफ़ैमिली क्षेत्र में कठिन वर्ष बन सकते हैं। 

यहां ध्यान देने वाली महत्वपूर्ण बात यह है कि आपूर्ति की अधिकता और मांग की कमी संभवतः अल्पकालिक होगी। दीर्घकालिक भवन और जनसांख्यिकीय रुझान भविष्य में मल्टीफ़ैमिली किराये की इकाइयों की मजबूत मांग का समर्थन करते हैं, जो निवेशकों के लिए अच्छा संकेत है। उदाहरण के लिए, एक ताजा अध्ययन दर्शाता है कि मांग को पूरा करने के लिए अमेरिका को आने वाले 4.3 वर्षों में 12 मिलियन अधिक बहुपरिवार इकाइयों की आवश्यकता है। अल्पकालिक आर्थिक स्थितियों के कारण अभी घरेलू गठन में कमी आने की संभावना है। मुद्रास्फीति किराएदारों की खर्च करने की क्षमता पर नकारात्मक प्रभाव डाल रही है, और आर्थिक अनिश्चितता युवा अमेरिकियों को अपना घर बनाने से रोक रही है। यह स्पष्ट नहीं है कि यह आर्थिक कठिनाई कब ख़त्म होगी, लेकिन जब ऐसा होगा, तो मांग फिर से बढ़ने की संभावना है। 

इसे देखते हुए, निवेशक ऐसा कर सकते थे खरीदारी के अच्छे अवसर आने वाले महीनों और वर्षों में. कैप दरें बढ़ने की संभावना के साथ, मल्टीफ़ैमिली की कीमतें कम होनी चाहिए। यदि अधिक आपूर्ति के मुद्दों के कारण एनओआई में भी गिरावट आती है, तो इससे कीमतें और भी नीचे गिर जाएंगी। इससे कुछ शुष्क शक्ति वाले आविष्कारकों को आकर्षक कीमतों पर मल्टीफ़ैमिली में प्रवेश करने की अनुमति मिल सकती है, लेकिन याद रखें - यह एक जोखिम भरा समय है। सावधान रहें कि बस कुछ भी न खरीदें और अपने स्थानीय क्षेत्र में बाजार की गतिशीलता को विस्तार से समझें।

BigPockets द्वारा नोट: ये लेखक द्वारा लिखी गई राय हैं और जरूरी नहीं कि BigerPockets की राय का प्रतिनिधित्व करें।