(अपेक्षाकृत) उच्च ब्याज दरों और आर्थिक अस्थिरता के इस तथ्य के साथ कि अधिकांश घर मालिकों ने तय किया है, कम-ब्याज दर ऋण ने रियल एस्टेट अर्थशास्त्री को प्रेरित किया है बिल मैकब्राइड के रूप में संदर्भित करता है "विक्रेताओं की हड़ताल।" जैसा कि इस तरह की जिद के बाद उम्मीद की जानी चाहिए, डेवलपर्स भी इसका पालन करने के लिए "बिल्डरों की हड़ताल" शुरू कर रहे हैं।
As सीएनबीसी की रिपोर्ट अक्टूबर के अंत में, अमेरिकी जनगणना के अनुसार, “एकल-परिवार वाले घरों के लिए आवास की शुरुआत में सितंबर में साल दर साल लगभग 19% की गिरावट आई है। बिल्डिंग परमिट, जो भविष्य के निर्माण का संकेतक है, 17% गिर गया। देश के सबसे बड़े होमबिल्डरों में से एक, पुल्टेग्रुप ने बताया कि इस साल की दूसरी तिमाही में इसकी रद्दीकरण दर 15% से बढ़कर तीसरी में 24% हो गई।
जॉन बर्न्स रियल एस्टेट कंसल्टिंग के शोध निदेशक रिक पलासिओस जूनियर ने एक दिलचस्प सूत्र काउंटी भर से बिल्डर भावनाओं पर। यह बिल्कुल अच्छा नहीं है.
इस महीने हमारे सर्वेक्षण में होम बिल्डर टिप्पणी लगभग उतनी ही नकारात्मक थी जितनी मैंने आज तक देखी है। यहाँ कुछ बाज़ार के रंग हैं जो उछल कर सामने आए हैं...
- रिक पलासियोस जूनियर (@RickPalaciosJr) नवम्बर 9/2022
कुछ नमूनों में बोस्टन में एक बिल्डर कह रहा है, "अक्टूबर असाधारण रूप से कमजोर था," बाल्टीमोर में, "बाजार भयानक है," और विलमिंगटन में, "बाजार एक चट्टान से गिर रहा है," आदि।
तुम्हें नया तरीका मिल गया है।
कुल मिलाकर, एकल-परिवार आवास की शुरुआत तेजी से गिर रही है। हालाँकि, बहुपरिवार आवास की शुरुआत, कुछ हद तक आश्चर्यजनक रूप से, अपेक्षाकृत स्थिर रहना. यह संभव है कि मल्टीफ़ैमिली बिल्डिंग को कुछ हद तक सरकार द्वारा सब्सिडी दी जाती है एलआईएचटीसी परियोजनाएं, लेकिन फिर भी, उनमें जल्द ही कमी आने की संभावना है।
बेशक, निर्माण में बड़ी मंदी की उम्मीद की जा सकती है। नया निर्माण हमेशा ब्याज दरों पर बहुत अधिक निर्भर होता है, और फेडरल रिजर्व ने छूट दर ला दी है जो बंधक बाजार का आधार है 0.25% तक 4.5% से एक साल से भी कम समय में।
कारण रियल एस्टेट बाजार के ढहने की संभावना नहीं है ऐसा इसलिए है, क्योंकि 2008 के विपरीत, घर के मालिकों के पास कम ब्याज वाली निश्चित दर वाला ऋण है, ऋण देने के मानक अपेक्षाकृत मजबूत हैं, और अधिकांश के पास अपने घरों में अच्छी मात्रा में इक्विटी है। इनमें से किसी का भी उस कैलकुलस से कोई लेना-देना नहीं है जिसका उपयोग डेवलपर्स यह तय करते समय करते हैं कि संपत्ति का निर्माण करना है या नहीं। दूसरे शब्दों में, आवास बाजार को बनाए रखने वाले बुनियादी सिद्धांत नए निर्माण के लिए बाजार पर लागू नहीं होते हैं। जिससे, नए निर्माण में भारी गिरावट आ रही है और संभवतः ढह भी सकती है।
दूसरे शब्दों में, बिल्डर्स निराश हैं और वे हड़ताल पर जा रहे हैं।
हालाँकि, वे अमेरिकी अर्थव्यवस्था में एक मामूली वरदान बन सकने वाली चीज़ को खत्म करने और खत्म करने से पहले ऐसा नहीं कर सकते: एक नए निर्माण की भरमार।
आने वाला नया निर्माण ग्लूट
पहले से, रिकॉर्ड 29% संयुक्त राज्य अमेरिका में बिक्री के लिए उपलब्ध घरों में से अधिकांश नए निर्माण वाले हैं। क्रेता रद्दीकरण वृद्धि हुई 7.5% सितंबर से अक्टूबर तक नए निर्माण के लिए और इसमें कमी के कोई संकेत नहीं दिखे। नए निर्माण के लिए इन्वेंट्री के महीनों में जनवरी 50 से अक्टूबर तक 2022% से अधिक की वृद्धि हुई है, जो 5.7 महीने से बढ़कर 8.9 महीने हो गई है। (आम तौर पर, छह महीने की इन्वेंट्री को एक संतुलित बाजार माना जाता है)।
और जबकि नए घरों को बेचने में लगने वाला समय आम तौर पर मौजूदा इन्वेंट्री से अधिक हो गया है, दोनों के बीच का अंतर काफी स्पष्ट हो गया है। अक्टूबर में, मौजूदा इन्वेंट्री (अभी भी एक विक्रेता का बाजार) के लिए केवल 3.3 महीने की इन्वेंट्री थी, नए निर्माण के लिए यह केवल एक-तिहाई थी।
दुर्भाग्य से, यह मानने का कोई वास्तविक कारण नहीं है कि यह बदतर होने से पहले बेहतर हो जाएगा। जबकि मुद्रास्फीति थोड़ा ठंडा हो गया है, फेड ने संकेत दिया है कि वे दरें ऊंची रखने की योजना बना रहे हैं (अपेक्षाकृत बोलते हुए) कम से कम 2023 तक।
लेकिन संभवतः अधिक महत्वपूर्ण बात यह है कि, जैसा कि बिल मैकब्राइड बताते हैं, पहले की तुलना में अब अधिक आवास इकाइयाँ निर्माणाधीन हैं!
“लाल एकल-परिवार इकाइयाँ हैं। वर्तमान में, 794 हजार एकल-परिवार इकाइयाँ (लाल) निर्माणाधीन हैं...नीला 2+ इकाइयों के लिए है। वर्तमान में, 928 हजार मल्टीफ़ैमिली इकाइयाँ निर्माणाधीन हैं। यह दिसंबर 1973 के बाद का उच्चतम स्तर है!”
“संयुक्त रूप से, 1.722 मिलियन इकाइयाँ निर्माणाधीन हैं। यह निर्माणाधीन इकाइयों की सर्वकालिक रिकॉर्ड संख्या है।”
निर्माण में वृद्धि का बड़ा कारण यह था राष्ट्रव्यापी आवास की कमी, जो मुख्य रूप से क्या है आवास की आसमान छूती कीमतों को बढ़ावा मिला पिछले कुछ वर्षों में. इसके अलावा, आपूर्ति श्रृंखला के मुद्दों के कारण कई अनुमानों में देरी हुई है, जिससे संपत्तियों का बैकलॉग निर्धारित समय से अधिक समय तक निर्माणाधीन रह गया है।
दुर्भाग्य से, घर के मालिकों के विपरीत, जिन्हें बेचने के लिए शायद ही कभी मजबूर किया जाता है, बिल्डरों के पास बहुत कम विकल्प होते हैं। निश्चित रूप से, कई लोग इन नए भवनों को किराए पर लेना चाहेंगे, लेकिन किराये का बाजार पहले से ही है संतृप्त होने लगा. अधिकांश के लिए, उनके पास खरीदार के बाजार में बेचने के अलावा कोई विकल्प नहीं होगा और जो काफी हद तक एक से अधिक बनने की संभावना है।
निष्कर्ष
उल्लेखनीय अपवादों के साथ (विशेष रूप से वह जो सरकारी-सब्सिडी प्राप्त है, जैसे कि LIHTC), यह संभवतः नई विकास परियोजनाओं को शुरू करने का सबसे अच्छा समय नहीं है। यदि आप इस तरह के नए निर्माण के बीच में एक डेवलपर हैं, तो कम से कम यह विचार करना उचित होगा कि क्या संपत्ति को किराए पर देना आर्थिक रूप से संभव है (या उपविभाजन विकसित करने पर कुछ संपत्तियां)।
यदि बेचना ही एकमात्र विकल्प है, तो आगे बढ़ना बुद्धिमानी होगी। जबकि मौजूदा घर की कीमतों में अगले साल शायद मामूली गिरावट आएगी, नए घर की कीमतों में काफी हद तक गिरावट आने की संभावना है। जब आप इन्वेंट्री पर पकड़ बनाए रखते हैं तो आप बाज़ार में गिरावट का पीछा करते हुए पकड़े नहीं जाना चाहेंगे। मैं बाज़ार का नेतृत्व करने और आपकी कीमत में अग्रिम कटौती करने की अनुशंसा करूंगा। जैसे आकर्षक प्रोत्साहन की पेशकश ब्याज दर बाय-डाउन (जहां बिल्डर पहले वर्ष या उससे अधिक समय में खरीदार के लिए ब्याज दर कम करने के लिए ऋणदाता को भुगतान करता है) पर भी विचार किया जाना चाहिए।
प्रत्येक निवेशक और डेवलपर को किसी न किसी बिंदु पर इस व्यवसाय में सफलता मिलेगी। यह उम्मीद करने की कोशिश करने की बजाय कि आप उसी कीमत पर बेच सकते हैं, जब सामान्य गृहस्वामी 3% की सीमा में ब्याज दरों के साथ खरीदारी कर रहा था, तो उसके साथ समझौता करना बेहतर है। यह उम्मीद करना कि बाजार छह महीने पहले की स्थिति में वापस आ जाएगा, संभवतः आपको बैग पकड़े रहना पड़ेगा क्योंकि होल्डिंग लागत आपके द्वारा किए गए किसी भी लाभ को खत्म कर देगी। और उसके बाद, अंततः आपको उस छूट से भी कम कीमत पर बेचना पड़ेगा जो आप पहले दे सकते थे।
दूसरी ओर, यदि आप एक घर खरीदना चाह रहे हैं - विशेष रूप से रहने के लिए - और इस मीम के वास्तविकता के बहुत करीब होने से निराश हैं, तो ऐसे खरीदार को यह पसंद आएगा:
नए घर देखने लायक होंगे। विशेष रूप से किसी की पेशकश दर में गिरावट पर ध्यान दें। किसी भी तरह, बातचीत में निश्चित रूप से आपका पलड़ा भारी रहेगा।
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