मैनहट्टन विक्रेता सावधान रहें: रियल एस्टेट बाजार खरीदारों के पक्ष में परिवर्तन कर रहा है

मैनहट्टन हमेशा से रियल एस्टेट आकर्षण और गतिविधि का केंद्र रहा है। लेकिन, शहर की तरह ही, रियल एस्टेट बाजार लगातार विकसित हो रहा है, और मौजूदा रुझान खरीदारों के लिए अनुकूल बदलाव का संकेत देते हैं। चाहे आप रियल एस्टेट के शौकीन हों या बस यूं ही देख रहे हों, यह स्पष्ट है कि विक्रेता इस समय मुश्किल स्थिति में हैं। यह एक मजबूत खरीद संकेत स्थापित करता है, जो उत्तोलन, मूल्य कार्रवाई, इन्वेंट्री विकल्प और बातचीत की गतिशीलता के रुझानों से प्रमाणित होता है। यह स्थिति कई महीनों से बन रही है और प्रकृति में प्रगतिशील है।

गर्मियों में प्रति वर्ग फुट पुनर्विक्रय कोंडो बिक्री मूल्य को देखते हुए, वृद्धिशील वृद्धि स्पष्ट है:

• जून 2023: $1,415
• जुलाई 2023: $1,427
• अगस्त 2023: $1,444

लेकिन यह बढ़ोतरी पूरी कहानी नहीं बताती है क्योंकि बिक्री डेटा वास्तविक समय की बाजार स्थितियों से पीछे है। यह देरी एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाने और अंतिम बिक्री मूल्य आधिकारिक तौर पर दर्ज किए जाने के बीच के समय अंतराल से उत्पन्न होती है, कभी-कभी कुछ महीनों तक। परिणामस्वरूप, वर्तमान संपत्ति मूल्य निर्धारित करने के लिए इस विलंबित डेटा पर भरोसा करना आगे बढ़ने के लिए रियरव्यू मिरर का उपयोग करने के समान है; यह वर्तमान परिदृश्य के बजाय पिछली स्थितियों को दर्शाता है। ऐसे ऐतिहासिक डेटा पर अपनी मूल्य निर्धारण रणनीति को आधार बनाने वाले विक्रेता खुद को मौजूदा बाजार भावना के साथ गलत तरीके से जोड़ सकते हैं, जिससे उनकी लिस्टिंग में या तो अधिक कीमत या कम कीमत का जोखिम हो सकता है।

बिक्री डेटा में देरी

यदि हम जून, जुलाई और अगस्त के महीनों में दर्ज की गई बिक्री को तोड़ते हैं, तो यह स्पष्ट है कि बिक्री ज्यादातर दो महीने पहले किए गए सौदे हैं। जून की बिक्री अप्रैल की डील गतिविधि को दर्शाती है, जुलाई की बिक्री मई को दर्शाती है, और अगस्त की बिक्री जून को दर्शाती है। इसलिए, यह एक रियरव्यू मिरर दृष्टिकोण है। यह तब काम कर सकता है जब बाजार एक दिशा में आगे बढ़ रहा हो, लेकिन जब डेटा वास्तविक दुनिया में बदलावों को प्रतिबिंबित करने में धीमा होता है, तो खरीदार और विक्रेता अलग हो जाते हैं।

अब, आइए नीचे जुलाई, अगस्त और सितंबर में हस्ताक्षरित अनुबंधों को देखें। हम देख सकते हैं कि जहां अगस्त का माध्य ($1,456) जुलाई के माध्य ($1,439) से अधिक था, वहीं सितंबर का माध्य (और मान लिया गया, महीना अभी खत्म नहीं हुआ है) अब तक का सबसे कम ($1,406) है।

इसके अलावा, ध्यान दें कि हर महीने 3,000 डॉलर प्रति वर्ग फुट या उससे अधिक पर हस्ताक्षरित सौदों की संख्या में गिरावट आई है, यह एक संकेत है कि लक्जरी गतिविधि, आमतौर पर मैनहट्टन के लिए एक बाधा, कम हो गई है। कुल मिलाकर, प्रति वर्ग फुट अनुबंध मूल्य में गिरावट और "बड़े" सौदों की घटती संख्या से पता चलता है कि बाजार सक्रिय रूप से अनुबंध कर रहा है।

जैसे ही गिरावट के लिए नई लिस्टिंग ऑनलाइन आती है, जिन विक्रेताओं के पास गर्मियों के बाद से बाजार में अपनी संपत्तियां हैं, वे छूट और लचीली बातचीत की पेशकश के प्रति अधिक संवेदनशील हो गए हैं। यह भेद्यता, बाजार की चार महीने से अधिक की अनिश्चितता के साथ, बढ़ती बिकवाली की थकान का संकेत देती है।

समझदारी से, अनुबंध पर हस्ताक्षर किए जाने की तारीख (बिक्री बंद होने के महीने के बजाय) की बिक्री कीमतों को देखने और उस महीने के अनुबंधों के लिए औसत अंतिम मांग मूल्य से तुलना करने से पता चलता है कि हालांकि लंबी अवधि में मैनहट्टन की कीमतें अपेक्षाकृत स्थिर हैं, हाल ही में सौदे कीमतों में गिरावट का संकेत दे रहे हैं।

यह आज विक्रेताओं के लिए एक चुनौती प्रस्तुत करता है। सबसे पहले, कई विक्रेता अपनी मूल्य निर्धारण रणनीति का मार्गदर्शन करने के लिए हालिया कंपोज़ पर भरोसा करते हैं। जैसा कि ऊपर दिखाया गया है, इस पद्धति पर भरोसा करने से कीमतें एक अलग बाजार में हुई बिक्री पर आधारित होंगी, जहां खरीदार अधिक सक्रिय थे, और कीमतें बढ़ रही थीं। विक्रेताओं के लिए दूसरी चुनौती बाज़ार में समय और इसके प्रभाव हैं। जो विक्रेता वसंत या गर्मियों में सूचीबद्ध हुए थे और अभी तक कोई सौदा नहीं किया है, वे अब खुद को बासी के रूप में चित्रित पाते हैं और मूल्य खरीदारों द्वारा नजरअंदाज कर दिया जाता है और वे अचानक अधिक प्रतिस्पर्धी कीमतों पर अधिक लिस्टिंग के साथ प्रतिस्पर्धा में भी शामिल हो जाते हैं। संक्षेप में, एक बदलता बाज़ार प्रतिस्पर्धा लाता है। जब विक्रेता प्रतिस्पर्धा करते हैं, तो खरीदार जीतते हैं। और वास्तव में यही आज के निबंध का मुख्य बिंदु है।

लेकिन पहले, आइए बदलाव के बारे में गहराई से जानें।

विक्रेता प्रतिस्पर्धा करते हैं, खरीदार जीतते हैं

विशेष रूप से तीन कारण हैं, जो बाज़ार में बदलाव को रेखांकित करते हैं।

अनुबंध गतिविधि कम टूटती है

तरलता, या अनुबंध गतिविधि की 30-दिवसीय रोलिंग विंडो, नए निचले स्तर स्थापित कर रही है, आमतौर पर एक संकेत है कि खरीदार गतिविधि कम होने के कारण विक्रेता कम बोलियों के लिए अधिक खुले हो सकते हैं।

जलवायु सूचकांक ठंडा हो गया

यह सूचकांक अनुबंध में जाने वाली लिस्टिंग बनाम बाजार से बाहर जाने वाली लिस्टिंग के अनुपात को मापता है। इस मीट्रिक में गिरावट विक्रेताओं के लिए अधिक चुनौतीपूर्ण माहौल का सुझाव देती है। पिछले महीनों के आंकड़े, जबकि अगस्त से मामूली बढ़ोतरी दिखा रहे हैं, यह पुष्टि करते हैं कि बाजार में एक महत्वपूर्ण बदलाव आया है, जो पहले तटस्थ से आसान बिक्री वाला माहौल था।

विक्रेताओं की सूची सफलता दर घट रही है

एक अन्य सम्मोहक कारक लिस्टिंग की सफलता की गिरती दर है। लिस्टिंग के प्रतिशत (सूचीबद्ध महीने के आधार पर) को ट्रैक करने वाला एक चार्ट जो सफलतापूर्वक अनुबंध में जाता है या बंद होता है, 2021 के बाद से एक उल्लेखनीय गिरावट दर्शाता है। यह प्रवृत्ति पहले के उछाल वाले बाजार से एक चुनौतीपूर्ण बाजार में संक्रमण को दोहराती है।

फिर भी, अपनी सभी चुनौतियों के बावजूद, बाजार पूरी तरह से निराशाजनक नहीं है, खासकर समझदार खरीदारों के लिए। जो लोग देखने, कुछ रियायतें देने और कुछ हस्तक्षेपों में निवेश करने के इच्छुक हैं, उन्हें आज के बाजार में अच्छा मूल्य मिल सकता है। याद रखें, जबकि हम इन पैटर्न को वास्तविक समय में देख रहे हैं, बंद बिक्री डेटा को इन अंतर्दृष्टि की पुष्टि करने में कई महीने लगेंगे। प्रेरित खरीदारों के लिए, यह कार्य करने का समय है, क्योंकि आमतौर पर व्यस्त मौसम के दौरान आपके पास विकल्प, उत्तोलन और सामान्य से कम दबाव होता है।

विक्रेताओं के लिए सलाह

बाजार में 90 दिनों से अधिक समय से संपत्ति रखने वाले मौजूदा विक्रेताओं के लिए, परिदृश्य चुनौतीपूर्ण है। ध्यान आकर्षित करने की होड़ में नई लिस्टिंग के साथ, यदि 30 दिनों के भीतर कोई बोली गतिविधि नहीं हुई है, तो यह आपके मूल्य निर्धारण पर पुनर्विचार करने का समय है, खासकर जब अक्टूबर में मांग में मौसमी वृद्धि देखी जा सकती है। जो लोग अभी लिस्टिंग पर विचार कर रहे हैं, उनके लिए वर्तमान खरीदार की झिझक को समझना महत्वपूर्ण है। कुछ संपत्तियों को पुरस्कृत किया जा रहा है, जबकि कई को कम उत्साही बोलियों के साथ पूरा किया जा रहा है, खासकर उन संपत्तियों को जिन्हें नवीकरण की आवश्यकता है। मूल्य निर्धारण रणनीतिक होना चाहिए और अपेक्षाएँ यथार्थवादी होनी चाहिए।

खरीददारों के लिए सलाह

वर्तमान परिदृश्य खरीदारों के लिए विक्रेताओं को अपनी शर्तों को पूरा करने के लिए प्रभावित करने के अवसर की एक खिड़की है। घटती तरलता, घटती लिस्टिंग सफलता और समग्र रूप से बदलते माहौल की तिहरी चुनौतियों के साथ, हताश विक्रेता बातचीत के लिए अधिक उत्तरदायी हैं। कुंजी दृढ़ता और व्यावहारिकता के बीच एक विवेकपूर्ण संतुलन बनाना है, यह सुनिश्चित करना कि सौदा फिसल न जाए।

खरीदारों को फायदा है

मैनहट्टन आवासीय बिक्री बाजार, कई आर्थिक परिदृश्यों की तरह, असंख्य आंतरिक और बाहरी कारकों के जवाब में उतार-चढ़ाव करता है। हालिया डेटा विक्रेता की चुनौतियों में वृद्धि और खरीदार के अवसरों में एक साथ वृद्धि द्वारा चिह्नित एक संक्रमणकालीन चरण को रेखांकित करता है।

विक्रेताओं को सलाह दी जाती है कि वे फुर्तीले रहें और उभरते बाजार रुझानों के अनुरूप अपनी रणनीतियों का बार-बार पुनर्मूल्यांकन करें। इस बीच, खरीदार एक लाभप्रद स्थिति में खड़े हैं, जो विकल्पों के व्यापक स्पेक्ट्रम और बढ़ी हुई बातचीत के उत्तोलन के साथ प्रस्तुत किए गए हैं। हालाँकि, किसी भी संक्रमणकालीन चरण की तरह, बाज़ार का प्रक्षेप पथ निश्चित नहीं है। प्रतिभागियों और पेशेवरों को सतर्क रहना चाहिए और लगातार बाजार के बदलावों के अनुरूप ढलना चाहिए, खासकर जब वे हाइपर-स्थानीय क्षेत्रों को प्रभावित करते हैं। इन रुझानों को समझना और रणनीतिक कार्रवाई करना आने वाले महीनों में खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के लिए सफलता की कुंजी होगी।

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• स्रोत: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2023/09/29/manhattan-sellers-beware-the-real-estate-market-is-transitioning-in-favor-of-buyers/