एनएआर-डीओजे के फैसले ने एजेंटों को कमीशन, पॉकेट लिस्टिंग नियमों पर विभाजित किया

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A न्याय विभाग की जांच पर नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के पक्ष में अदालत का फैसला क्रेता-दलाल कमीशन और पॉकेट लिस्टिंग पर एनएआर के दो नियमों पर उद्योग के भीतर विभाजन को प्रदर्शित करते हुए, एजेंटों, दलालों और अन्य उद्योग के खिलाड़ियों से कई तरह की प्रतिक्रियाएं प्राप्त हुई हैं।

गुरुवार को, वाशिंगटन डी.सी. की एक संघीय जिला अदालत ने एनएआर से जानकारी के लिए डीओजे के अनुरोध को खारिज कर दिया:

• भागीदारी नियम, जिसके लिए लिस्टिंग ब्रोकरों को एक रियाल्टार-संबद्ध मल्टीपल लिस्टिंग सेवा में लिस्टिंग जमा करने के लिए खरीदार ब्रोकरों को मुआवजे की एक व्यापक, एकतरफा पेशकश की आवश्यकता होती है।
• स्पष्ट सहयोग नीति, जिसके लिए सूचीबद्ध दलालों को जनता के लिए संपत्ति का विपणन करने के एक व्यावसायिक दिन के भीतर अपने रियाल्टार-संबद्ध एमएलएस को एक सूची प्रस्तुत करने की आवश्यकता होती है

इस बिंदु पर यह स्पष्ट नहीं है कि एनएआर की नीतियों में डीओजे की जांच के लिए फैसले का क्या मतलब है या एजेंसी जिला अदालत के फैसले के खिलाफ अपील करेगी या नहीं।

बावजूद इसके, इन नियमों पर बहस जारी रहेगी क्योंकि ये भी इसके विषय हैं एकाधिक अविश्वास मुकदमे निजी पार्टियों द्वारा दायर एनएआर के खिलाफ दायर किया गया, जिनमें से कुछ डीओजे ने हस्तक्षेप किया है और इसमें शामिल होना जारी रखने के लिए तैयार प्रतीत होता है।

पिछले हफ्ते, डीओजे ने पूछा स्पष्ट सहयोग नीति के संबंध में ऐसे ही एक मामले में एक एमिकस ब्रीफ़ प्रस्तुत करने के लिए और एक अपील अदालत ने एजेंसी के अनुरोध को स्वीकार कर लिया। सोमवार को अदालत ने डीओजे को अपना विवरण प्रस्तुत करने के लिए 13 मार्च तक का समय दिया और एनएआर को मामले में उत्तर देने वाला विवरण प्रस्तुत करने के लिए 20 अप्रैल तक का समय दिया।

एनएआर-डीओजे फैसले के बारे में इनमैन के लेख पर टिप्पणी करने वाले एजेंट, दलाल और अन्य लोग फैसले और मुद्दे पर एनएआर नियमों पर अपने विचारों के बारे में मिश्रित थे।

कुछ लोगों ने डीओजे की जांच को "सरकारी अतिक्रमण" के एक उत्कृष्ट उदाहरण के रूप में देखा और अदालत के फैसले की सराहना की।

"इस मामले में दुखद तथ्य यह था कि एनएआर को इस तरह के सामान्य ज्ञान निर्णय का बचाव करने के लिए क्या खर्च करना पड़ा?" केलर विलियम्स के सह-संस्थापक जो विलियम्स ने कहा।

“क्या इसका भुगतान सभी मेहनती रीयलटर्स ने अपने बकाए के माध्यम से किया था? क्लासी[सी] सरकार का अतिरेक। अच्छा काम NAR!”

आरई/मैक्स होमफाइंडर्स के एक एजेंट जेफ स्टीवर्ट ने कहा कि जांच से रियल एस्टेट उद्योग के खिलाफ सरकारी पूर्वाग्रह और कर डॉलर के पीछे होने का पता चला है।

स्टीवर्ट ने कहा, "सरकार को यह तथ्य पसंद नहीं है कि रियल एस्टेट एजेंट ज्यादातर स्वतंत्र ठेकेदार होते हैं - कर लाभ के साथ।"

“लगभग हैं। यू.एस. में हममें से 2 मिलियन लोग मानते हैं कि वे W-2 कर्मचारी बनना चाहेंगे। सहकारी आयोग संरचना को बदलने से विक्रेता के हाथ में पैसा वापस नहीं आएगा। यह संसाधनों का एक सीमित पूल है और यदि खरीदारों को खरीदार के एजेंट को भुगतान करना पड़ता है - तो वे संसाधन हैं जो डाउन पेमेंट और समापन लागत में जाएंगे। सौदे को सफल बनाने के लिए लेनदेन रियायतें विक्रेता के हाथ से वापस आ जाएंगी। वर्तमान प्रशासन के पास स्पष्ट रूप से उद्योग मॉडल के साथ एक बड़ा मुद्दा है और वह कर राजस्व का पीछा कर रहा है।

अन्य लोगों ने उन नियमों को गैर-मुद्दे के रूप में देखा, जिनसे डीओजे जांच संबंधित थी।

"अच्छा; हमें इस देश में बहुत सी समस्याओं का समाधान करना है,'' कोर्ट के फैसले के बारे में लॉन्ग एंड फोस्टर के मैनेजिंग ब्रोकर केविन मैकग्राथ ने कहा। "यह उनमें से एक नहीं है।"

शेरोन ने कहा, "अनुबंध का कानून यह निर्धारित करता है कि एजेंटों को भुगतान कैसे मिलता है, चाहे खरीदार द्वारा सीधे या विक्रेता के माध्यम से, जो खरीदार द्वारा अपनी संपत्ति की बिक्री से प्राप्त आय का उपयोग लेनदेन में शामिल एजेंटों को भुगतान करने के लिए करता है।" मुल्होलैंड, मुल्होलैंड रियल्टी का एक एजेंट।

रीस्ट कॉरपोरेशन के ब्रोकर डिक स्टोनर ने इस बात पर जोर दिया कि क्रेता-दलाल कमीशन अन्य विक्रेता प्रोत्साहनों से अलग नहीं हैं।

स्टोनर ने कहा, "[ए] विक्रेता अपनी इच्छानुसार कोई भी प्रमोशन दे सकता है, चाहे वह चरम विज्ञापन हो या सोशल मीडिया पोस्ट, या खरीदार एजेंट कमीशन।"

"उत्पादों के कुछ विक्रेता अपने उत्पादों को देखने और खरीदने के लिए भुगतान 'अगले दिन' डिलीवरी और अन्य प्रोत्साहन की पेशकश करते हैं और खरीदार एजेंसी कमीशन की पेशकश समान है - विशेष बिक्री के लिए अधिक खरीदारों (एजेंट वाले) को आकर्षित करने के लिए कुछ।"

अन्य लोगों ने एनएआर से वर्तमान नियमों में बदलाव करने का आह्वान करते हुए कहा कि यह एनएआर ही है जो "अतिशयोक्ति" कर रहा है।

आरई/मैक्स क्रॉसरोड्स के एक एजेंट पैट्रिक हैरिस ने कहा, "एक एजेंट के रूप में मैं एनएआर द्वारा लगाए गए स्पष्ट सहयोग दिशानिर्देशों से बिल्कुल घृणा करता हूं।" “मुझे लगता है कि यह अतिशयोक्तिपूर्ण और पेशेवर रूप से अनुचित है। यदि कोई विक्रेता अपनी संपत्ति को एमएलएस में नहीं रखना चाहता है, लेकिन एनएआर के अलावा अन्य तरीकों से इसका विपणन करने के लिए सौहार्दपूर्ण है और किसी भी राज्य या स्थानीय संघ को इस मामले में कुछ नहीं कहना चाहिए। यह लिस्टिंग ब्रोकरेज और विक्रेता के बीच है। अंततः विक्रेता को वह करने में सक्षम होना चाहिए जो उनके सर्वोत्तम हित में हो।"

"[अगर] एनएआर वास्तव में खरीदारों और विक्रेताओं के लिए सही काम करने की परवाह करता है, तो उन्हें लिमिटेड एजेंसी और दोहरी एजेंसी को अनैतिक प्रथाओं के रूप में घोषित करना चाहिए," उन्होंने कहा। “आपके पास दो मास्टर नहीं हो सकते और आप अपना काम प्रभावी ढंग से नहीं कर सकते। कोई न कोई हमेशा उपेक्षित महसूस करता है और केवल वही जीतता है जो वास्तव में जीतता है वह है दोहरी तनख्वाह के साथ दलाली।”

भागीदारी नियम के संबंध में, हैरिस ने खरीदार एजेंट कमीशन को खरीदार के बंधक में शामिल करने की अनुमति देने की वकालत की।

उन्होंने कहा, "खरीदार एजेंट कमीशन को लिस्टिंग अनुबंध में एकीकृत करने का मुख्य कारण यह है कि अधिकांश ऋणदाता क्रेता एजेंट कमीशन को खरीदार के वित्तपोषण का हिस्सा बनने की अनुमति देने से इनकार करते हैं।"

“ईमानदारी से इसे बदलने की जरूरत है और अगर इसे जबरदस्ती बदलना है तो मुझे इससे कोई दिक्कत नहीं है। जैसा कि कहा गया है, विक्रेता के पास अपना प्रतिनिधि है और खरीदार भी उनकी ओर से बातचीत करने के लिए प्रतिनिधित्व का हकदार है। पूरी प्रक्रिया जटिल है।”

डिस्काउंट ब्रोकरेज कॉन्टिनेंटल रियल एस्टेट ग्रुप के कॉर्पोरेट ब्रोकर डेरेक ईसेनबर्ग ने जवाब दिया कि यह एक "भ्रम" है कि ऋणदाता खरीदार एजेंट कमीशन को वित्तपोषित करने की अनुमति नहीं देते हैं।

"जब तक यह समापन वक्तव्य पर है तब तक इसे वित्तपोषित किया जा सकता है," उन्होंने कहा। “फिर भी अगर कोई ऋणदाता समारोह में खड़ा होता है, तो पार्टियां केवल कीमत बढ़ा सकती हैं और विक्रेता से इसका भुगतान करवा सकती हैं। बिल्ली की खाल उतारने के हमेशा एक से अधिक तरीके होते हैं।''

कोल्डवेल बैंकर रियल्टी के एक एजेंट राल्फ ओडिएर्ना ने एनएआर पर जोर दिया कि जब उन्हें नए खरीदार ग्राहक मिलें तो उनके सदस्यों को खरीदार-दलाल समझौतों का उपयोग करने की आवश्यकता हो।

उन्होंने कहा, "लिस्टिंग समझौता ब्रोकर को कमीशन की गारंटी देता है क्योंकि उन्होंने एक संविदात्मक समझौता किया है और लिस्टिंग एजेंट विक्रेता का प्रतिनिधित्व करने के रिकॉर्ड में है।" "खरीदार के एजेंट को भी ऐसा ही करना होगा, खरीदार ब्रोकर समझौते में प्रवेश करना होगा ताकि वे संविदात्मक रूप से खरीदार का प्रतिनिधित्व कर सकें।"

बर्कशायर हैथवे होमसर्विसेज कॉमनवेल्थ रियल एस्टेट के एक एजेंट फ्रान ब्रूक्स ने सहमति व्यक्त की कि सभी खरीदार एजेंटों को ऐसे समझौतों का उपयोग करना चाहिए।

"[ए] एक बिक्री प्रबंधक के रूप में, मैं अपने एजेंटों को इनका उपयोग करने के लिए दृढ़ता से प्रोत्साहित करती हूं, बहुत कम लोग ऐसा करते हैं - सभी को करना चाहिए," उसने कहा।

फिर भी अन्य लोगों ने कंज्यूमर फेडरेशन ऑफ अमेरिका के उपभोक्ता निगरानी के वरिष्ठ साथी स्टीफन ब्रोबेक की एक टिप्पणी पर प्रतिक्रिया व्यक्त की, जिन्होंने कहा कि यह फैसला "उपभोक्ताओं को सालाना अरबों डॉलर की लागत वाली प्रतिस्पर्धा-विरोधी उद्योग नीतियों की जांच करने की डीओजे की क्षमता को सीमित कर देगा।"

सीएफए ने इसके लिए जोर दिया है खरीदार एजेंट कमीशन की पेशकश करने वाले होमसेलर्स पर प्रतिबंध, यह तर्क देते हुए कि यह प्रथा "व्यापार पर अनुचित प्रतिबंध" है। एनएआर ने कहा है कि कमीशन पर हमेशा समझौता किया जा सकता है और कमीशन बाजार द्वारा निर्धारित किया जाता है।

"एनएईबीए सम्मेलन में सीएफए के स्टीव ब्रोबेक ने कहा कि उनका मानना ​​​​है कि खरीदार एजेंटों को उच्च मूल्य वाली संपत्तियों पर 'बहुत अधिक' भुगतान किया जा रहा है और यही कारण है कि सीएफए ने अपने सामूहिक शॉर्ट्स को एक समूह में रखा है!" बायर्स रिसोर्स रियल्टी सर्विसेज के क्रेता ब्रोकर एंड्रयू शो ने कहा। "उनका 'प्रतिबंध' लगाने का आह्वान निरर्थक और निराधार है।"

ब्रोबेक ने इनमैन को बताया कि स्नो ने हालिया रिपोर्टों में जो कहा और जो लिखा है, उसे गलत बताया।

ब्रोबेक ने एक ईमेल बयान में कहा, "मैंने जो कहा वह यह था कि मुझे लगा कि 5-6 प्रतिशत कमीशन की उद्योग की रक्षा एक हद तक उच्च कीमत वाली संपत्तियों को बेचने के लिए बड़े भुगतान दिवसों को संरक्षित करने की उनकी इच्छा को दर्शाती है।"

"और मैंने कभी भी इन दरों पर 'प्रतिबंध' का आह्वान नहीं किया है, केवल उद्योग नीतियों के समर्थन के लिए, जैसे कि अयुग्मित कमीशन, जो प्रतिस्पर्धी बाजार को दरें निर्धारित करने की अनुमति देगा। मेरा अनुमान है कि वास्तव में मूल्य प्रतिस्पर्धी बाजार में, सबसे सक्षम और सफल एजेंटों का वार्षिक मुआवजा बढ़ेगा, आंशिक रूप से कम नहीं होगा क्योंकि सीमांत एजेंटों (उद्योग में पहचाने गए) द्वारा क्रीम-स्किमिंग कम होगी 2015 ख़तरे की रिपोर्ट) ".

ईसेनबर्ग, जिन्होंने सीएफए के लिए सलाहकार के रूप में काम किया है, ने कहा कि कई टिप्पणीकार किसी पेशेवर के साथ फीस पर बातचीत करने की स्वतंत्रता के बारे में वॉचडॉग द्वारा कही गई बात को भूल रहे हैं।

"यदि दो लोग मुकदमे में फंसते हैं, तो वादी अपने वकील के साथ वेतन दर पर बातचीत करता है और प्रतिवादी अपने वकील के साथ वेतन दर पर बातचीत करता है," ईसेनबर्ग ने कहा।

“जब 49ers आज ईगल्स से खेलते हैं, क्योंकि फिली सैन फ्रांसिस्को की मेजबानी कर रहा है, तो ईगल्स को यह कहने का मौका नहीं मिलता है कि 49ers अपने कोचिंग स्टाफ या खिलाड़ियों को कितना भुगतान करते हैं। जब एक निवेशक मॉर्गन स्टेनली के माध्यम से एटी एंड टी स्टॉक के 1,000 शेयर बेचता है, तो मॉर्गन स्टेनली यह नहीं बता पाता है कि उस स्टॉक के लिए खरीदार प्राप्त करने के लिए मेरिल लिंच को कितना भुगतान मिलता है।

"रियल एस्टेट एकमात्र उद्योग है जहां खरीदार को यह बातचीत करने की ज़रूरत नहीं है कि उनके पेशेवर कर्मचारी (खरीदार के दलाल) को कितना भुगतान मिलता है।"

ब्रोबेक ने बताया कि उनके आलोचकों ने यह नहीं कहा है कि विक्रेताओं को खरीदार एजेंट कमीशन की पेशकश करने से रोकने से रियल एस्टेट ब्रोकरेज सेवाओं के लिए अधिक प्रतिस्पर्धा क्यों नहीं होगी।

उन्होंने कहा, "कोई भी टिप्पणीकार यह नहीं समझाता है कि कमीशन को अलग करने से अधिक मूल्य प्रतिस्पर्धी बाजार क्यों नहीं बनेगा, सीएफए द्वारा समर्थित पारंपरिक रूप से रूढ़िवादी लक्ष्य जिसे हम चाहते हैं कि रीयलटर्स द्वारा साझा किया जाए।"

एक टिप्पणीकार के इस दावे के जवाब में कि उन्होंने बहस के प्रस्ताव का विरोध किया था, ब्रोबेक ने कहा कि वह और सीएफए रियल एस्टेट ब्रोकरेज नीतियों की अपनी आलोचनाओं पर सार्वजनिक या निजी तौर पर चर्चा करने के लिए हमेशा तैयार हैं।

उन्होंने कहा, "मैंने उद्योग जगत के हर उस सदस्य को जवाब देने का निश्चय कर लिया है जिसने मुझे फोन किया या लिखा है।"

"जो बात आश्चर्यचकित करने वाली है, यहाँ तक कि मुझे आश्चर्यचकित करने वाली बात यह है कि लगभग 30 वर्षों के दौरान मैं रिपोर्ट जारी कर रहा हूँ, न तो एनएआर और न ही इसके सहयोगियों (हाल ही में एमएलएस परिषद के अपवाद के साथ) ने मुझे बोर्ड बैठकों या उद्योग सम्मेलनों में आमंत्रित किया है जहाँ मैं होता हमारी आलोचनाओं को समझाने और बहस करने का मौका है।

"कई वर्षों में हमने बैंकिंग और बीमा पॉलिसियों की आलोचना की, मुझसे अक्सर उनकी उद्योग बैठकों में इन नीतियों पर चर्चा करने के लिए कहा गया।"

ब्रोबेक ने कहा कि उन्होंने दिसंबर की शुरुआत में सीएमएलएस के बोर्ड से बात की थी।

ईमेल एंड्रिया वी. ब्रंबिला.

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• स्रोत: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/