वादे, वादे: क्या होगा अगर एक वाणिज्यिक किरायेदार प्रदर्शन नहीं करता है?

वाणिज्यिक पट्टों के लिए किरायेदारों को किराया देना पड़ता है। हालाँकि, यह आवश्यकता अभी शुरुआत है। किरायेदार भी रियल एस्टेट करों में योगदान करने के लिए सहमत हैं। वे बीमा बनाए रखने के लिए सहमत हैं। वे इस स्थान को साफ-सुथरा और अच्छी स्थिति में रखने पर सहमत हैं। वे संपत्ति के मालिक को कुछ जानकारी रिपोर्ट करने के लिए सहमत हैं। वे इस बात पर सहमत हैं कि फुटपाथ पर कबाड़ या खिड़कियों पर भद्दे चिन्ह न रखें। संक्षेप में, वे केवल किराया चुकाने के अलावा सभी प्रकार के काम करने का वादा करते हैं। कई किरायेदार जो वादा करते हैं उसे पूरा करते हैं, लेकिन कुछ ऐसा नहीं करते। उस स्थिति में, संपत्ति का मालिक क्या कर सकता है?

यदि आप कोई वाणिज्यिक पट्टा पढ़ते हैं, तो आप देखेंगे कि यदि किरायेदार अपने वादों को पूरा नहीं करता है तो संपत्ति का मालिक पट्टा समाप्त कर सकता है। पट्टे में यह भी कहा गया है कि यदि किरायेदार चूक करता है, तो मालिक उस स्थान पर जा सकता है और किरायेदार और उसके सामान को हटा सकता है। मालिक को ताले बदलने या उपयोगिताएँ बंद करने का भी अधिकार है। मालिक को अपने कृत्य को सुधारने के लिए किरायेदार को चेतावनी और छूट अवधि देने की आवश्यकता हो सकती है, लेकिन अंततः किरायेदार की चूक मकान मालिक को सभी प्रकार के कठोर उपचारों का प्रयोग करने का अधिकार देती है। कई वाणिज्यिक पट्टे यह भी कहते हैं कि, डिफ़ॉल्ट की स्थिति में, संपत्ति का मालिक किरायेदार की सुरक्षा जमा राशि को वापस ले सकता है और मांग कर सकता है कि किरायेदार इसे फिर से भर दे, किरायेदार के शुरुआती निर्माण के दौरान मुफ्त किराए की अनुमति वापस ले, और किराए में तेजी ला सकता है। पट्टे की समाप्ति. हाँ, यदि आप एक वाणिज्यिक पट्टा पढ़ते हैं तो इसमें बहुत सी डरावनी बातें सामने आती हैं जो एक किरायेदार के साथ घटित हो सकती हैं।

इतना शीघ्र नही! अदालतें अक्सर उस संपत्ति के मालिक के रास्ते में खड़ी होंगी जो पट्टा समाप्त करना चाहता है या अन्य कठोर कार्रवाई करना चाहता है। अदालतें यह निष्कर्ष निकालेंगी कि किरायेदार के पाप इतने बुरे नहीं थे कि नौकरी से बर्खास्तगी या इसी तरह की कार्रवाइयों को उचित ठहराया जा सके। किरायेदार अक्सर बेहतर करने का वादा करेगा। अदालत अक्सर किरायेदार पर विश्वास करेगी और उन्हें एक और मौका देगी, और तीसरा मौका देगी, और चौथा मौका देगी। सबसे बढ़कर, यह प्रक्रिया अक्सर अत्यंत धीमी गति से होगी, कम से कम न्यूयॉर्क शहर में, क्योंकि अदालतें मकान मालिक-किरायेदार विवादों और अन्य दावों से बहुत भरी हुई हैं।

शुद्ध परिणाम यह है कि संपत्ति के मालिकों को यह विश्वास नहीं करना चाहिए कि उन्हें वास्तव में पट्टे को समाप्त करने या किरायेदार के डिफ़ॉल्ट के लिए अन्य चरम अधिकारों का प्रयोग करने का अधिकार है, खासकर यदि यह एक डिफ़ॉल्ट है जिसके बारे में किरायेदार तर्क दे सकता है कि यह महत्वहीन है। थोड़ा सा अवैतनिक किराया महत्वहीन हो सकता है। कई महीनों का किराया शायद नहीं चुकाया जाएगा, लेकिन अदालत शायद फिर भी किरायेदार को और समय देगी। उस निर्णय पर पहुंचने में अभी भी काफी समय लगेगा। एक फटा हुआ शामियाना एक वर्ग "ए" रेस्तरां के रूप में स्थान को बनाए रखने के लिए किरायेदार की वाचा का सारहीन उल्लंघन हो सकता है, लेकिन पट्टे के अनुसार बीमा बनाए रखने में विफलता नहीं हो सकती है। यह न्यायाधीश पर निर्भर है। कई न्यायाधीशों का मानना ​​है कि संपत्ति के मालिक सिर्फ संपत्ति रखते हैं और पैसा कमाते हैं, उन्होंने वर्षों से बड़े पैमाने पर नकदी भंडार जमा किया है, और उन्हें इसे सोखने में सक्षम होना चाहिए - इनमें से कोई भी आम तौर पर सच नहीं है।

जवाब में, संपत्ति के मालिकों को अपने पट्टों में किरायेदार की चूक का जवाब देने की क्षमता बनाने के बारे में सोचना चाहिए जो पट्टे को समाप्त करने या किरायेदार को पट्टे की जगह से हटाने की तुलना में कम नाटकीय हो।

अवैतनिक किराए पर ब्याज और विलंब शुल्क पहला और सबसे स्पष्ट हथियार हैं जिसे किसी भी संपत्ति के मालिक को अपने पट्टे में शामिल करना चाहिए। यह देखना आश्चर्यजनक है कि कितने पट्टे, विशेषकर पुराने पट्टे, उन भुगतानों का प्रावधान नहीं करते हैं। अदालतें आम तौर पर उन्हें लागू करेंगी, हालांकि इसमें कुछ समय लग सकता है। यदि एक किरायेदार को यह एहसास होता है कि वह अंततः उच्च दर और देर से शुल्क पर डिफ़ॉल्ट ब्याज के लिए फंस जाएगा, तो यह समय पर भुगतान करने के लिए पर्याप्त प्रोत्साहन पैदा कर सकता है। यदि किरायेदार के पास पैसे की कमी है, तो मालिक चाहेगा कि किरायेदार को अन्य दायित्वों से पहले किराया चुकाने के लिए प्रोत्साहन मिले।

किरायेदार किराया चुकाने की बाध्यता से परे कई सार्थक दायित्व भी निभाते हैं। संबंधित संपत्ति का मालिक कुछ चूकों का जवाब देने के लिए पट्टे में मौद्रिक उपाय करने का प्रयास कर सकता है। उदाहरण के लिए, यदि कोई किरायेदार कुछ घंटों तक खुला रहने का वादा करता है, तो यदि किरायेदार अपने वादे का उल्लंघन करता है तो अदालत शायद मालिक को पट्टा समाप्त करने की अनुमति नहीं देगी, लेकिन अदालत किरायेदार के हर घंटे के लिए एक फार्मूलाबद्ध भुगतान लागू कर सकती है। जब वे खुले रहने पर सहमत हुए तो बंद कर दिया गया। इससे संपत्ति के मालिक को यह समझाने में मदद मिलती है कि भुगतान उचित क्यों है और किरायेदार के लिए खुला रहना क्यों महत्वपूर्ण है।

पट्टे से संबंधित कई अन्य मुद्दों को भी भुगतान दायित्वों में परिवर्तित किया जा सकता है। एक अन्य उदाहरण के रूप में, किरायेदार को अपना पट्टा बेचने या किसी और को जगह उप-पट्टे पर देने से रोकने के बजाय, शायद पट्टा स्वचालित रूप से उन प्रकार के कुछ लेनदेन की अनुमति दे सकता है, लेकिन यदि ऐसा होता है तो किराया समायोजन की भी आवश्यकता होती है। इसके लिए द्विआधारी या "हां/नहीं" स्थिति की आवश्यकता नहीं है।

यदि पट्टे में एक गारंटर है और संपत्ति के मालिक को परवाह है कि गारंटर एक निश्चित वित्तीय ताकत बनाए रखता है, तो अदालत संभवतः संपत्ति के मालिक को पट्टे को समाप्त करने की अनुमति नहीं देगी यदि गारंटर आवश्यक वित्तीय मानक से नीचे आता है। हालाँकि, पट्टे में मालिक को अनुमान से अधिक जोखिम लेने के लिए क्षतिपूर्ति करने के लिए किराए में वृद्धि की आवश्यकता हो सकती है।

यदि किरायेदार गलत स्थानों पर या गलत समय पर कचरा जमा करने की अनुमति देता है, तो कोई भी पट्टा अक्सर संपत्ति के मालिक को किरायेदार के खर्च पर गंदगी साफ करने की अनुमति देगा। गड़बड़ी करने के लिए शुल्क लगाना अधिक तर्कसंगत हो सकता है, फिर से एक स्पष्टीकरण के साथ कि यह क्यों महत्वपूर्ण है कि ऐसी गड़बड़ियां न हों और शुल्क उचित क्यों है।

संक्षेप में, किसी भी संपत्ति के मालिक को दोषी किरायेदार के खिलाफ उपयोग करने के लिए बड़े और छोटे दोनों तरह के हथियारों का एक शस्त्रागार देने का प्रयास करना चाहिए। उन हथियारों में पट्टे की समाप्ति शामिल हो सकती है, लेकिन उनमें ऐसे छोटे उपाय भी शामिल होने चाहिए जो मालिक को किसी भी डिफ़ॉल्ट के लिए व्यावहारिक उपाय देंगे, यह देखते हुए कि अदालतें आसानी से पट्टे समाप्त नहीं करेंगी।

यहां मुख्य बात बुरे व्यवहार के लिए छोटे और अधिक तात्कालिक परिणाम पैदा करना है। छोटे और तात्कालिक परिणाम बड़े परिणामों की तुलना में अधिक दर्दनाक हो सकते हैं, जिनके अदालत की जांच से बचने की संभावना नहीं है। यदि संपत्ति का मालिक पट्टे के पिछले सात वर्षों के तहत देय सभी किराए में तेजी ला सकता है और करता है और किरायेदार पर अचानक त्वरित किराए के छह या सात अंक बकाया हो जाते हैं, तो कई किरायेदार बस हार मान लेंगे। इसका मतलब आम तौर पर किराया चुकाए बिना जगह में डेरा डालना और मार्शल या शेरिफ के आने तक किरायेदार के व्यवसाय को संचालित करना है।

संपत्ति के मालिक के कठोर अधिकार किरायेदार को बिना किसी उम्मीद के छोड़ सकते हैं। इसलिए, किरायेदार अक्सर प्रयास करना बंद कर देता है। छोटे परिणाम, कम से कम कभी-कभी, एक किरायेदार को प्रशिक्षित करने के लिए पर्याप्त हो सकते हैं कि संपत्ति के मालिक को पेरोल, आपूर्तिकर्ताओं और किरायेदार के मालिकों को वितरण के बाद भुगतान पाने के लिए हमेशा अंतिम नहीं होना चाहिए। संपत्ति का मालिक किरायेदार का भागीदार नहीं है! दूसरी ओर, यदि किरायेदार संपत्ति के मालिक का वास्तविक भागीदार है, तो मालिक किरायेदार को उस साझेदारी को गंभीरता से लेने के लिए प्रेरित करने के लिए छोटी लेकिन गंभीर कार्रवाई करने में सक्षम होना चाहता है।

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• स्रोत: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/