A kínálat megugrása csökkentheti a többcsaládosok árait ebben az évben

A kereskedelmi ingatlanok több oldalról is stressznek vannak kitéve. Az elsődleges stressz az emelkedő kamatlábak, amelyek felfelé irányuló nyomást gyakorolnak felső kamatok (ami lefelé nyomja az eszközök értékét), így a refinanszírozási költségek egyre nehezebben és drágábbak lesznek. De van egy másik kockázat is, különösen a kereskedelmi ingatlanok többlakásos résénél: a túlkínálat. A legfrissebb adatok azt sugallják, hogy rövid távon túl sok többcsaládos lakás kerülhet a piacra nem megfelelő időben. 

A probléma teljes körű magyarázata érdekében tekintsünk vissza a többlakásos ingatlanok (az öt vagy több lakásos ingatlanok) építési trendjeire az elmúlt évtizedekben. Amint az az alábbi grafikonon is látható, a többlakásos egységek számának 2008-2014 közötti jelentős csökkenése után a többlakásos építés és a többlakásos egységek összlétszáma jelentősen fellendült. 

A világjárvány kezdete óta a többlakásos épületek számának növekedése még tovább robbant, és 4 negyedik negyedévében először haladta meg az egymillió épülő egységet (legalábbis a CoStar adatai szerint).

Természetesen jó időkben is több hónapot, ha nem éveket vesz igénybe a többlakásos egységek felépítése. De az elmúlt évek nem voltak könnyűek az építők számára – legalábbis a szállítási ütemezést illetően. Az ellátási lánc problémái és a munkaerő-korlátok miatt az építkezés tovább tartott. Ez a tendencia a készletek hatalmas zsúfoltságát eredményezi, amely még nem jelent meg a piacon. Az alábbi diagramot tekintve láthatja, hogy a CoStar előrejelzése a leszállított egységek tekintetében 2023-ban a legmagasabb a rekordok között, a 2024-es pedig egy kicsit csökken, de még mindig magas. Igen, az előrejelzés nehéz, de az építőipari szállítások előrejelzése valamivel könnyebb, mint más adatkészletek. Tekintettel arra, hogy az építtetőknek és a fejlesztőknek engedélyt kell szerezniük az építkezéshez, szilárd adatok állnak rendelkezésre a tervezett és készülő projektekről. Személy szerint ezt az előrejelzést kicsit komolyabban veszem, mint más előrejelzéseket. 

A kínálat növekedése nem probléma, ha van arányos kereslet az új egységek „felszívására”, de nincs. Csökken a kereslet. 

Az alábbi táblázat egy nagyon lenyűgöző történetet mesél el. Először nézze meg a kék sávokat. Ez ugyanaz, mint amit fentebb vizsgáltunk – magas egységszállítások a következő két évben. De akkor nézze meg a narancssárga sávokat, amelyek az „Abszorpciót” mutatják (egy kereskedelmi ingatlan mérőszáma, amely a keresletet méri). Nem tartja a lépést. 

A 2021-es kereslet zászlós éve után a „nettó abszorpció” (abszorpció – kereslet) negatívba fordult, vagyis több kínálat érkezik a piacra, mint amennyi kereslet. Ez 2022-ben volt! 2023-ban várhatóan még több egység kerül az internetre, és ahogy ez a grafikon is mutatja, a kereslet várhatóan nem fog lépést tartani. Természetesen egyes építők lemondhatják vagy felfüggeszthetik projekteiket, de ez egy drága ajánlat amit az építők hajlamosak elkerülni, ha csak lehetséges. 

Mi történik, ha a kínálat meghaladja a keresletet? A betöltetlen helyek növekszik, amint az ebben a CoStar előrejelzésben is látható. Ez mindenkit aggodalomra ad okot a többlakásos területen és minden ingatlanbefektető számára. A kínálat növekedése és az üresedés arányos növekedése csökkentheti a jövedelmet és a bérleti díjakat. Az általam bemutatott adatok és elemzésem a kereskedelmi ingatlanokra vonatkoznak, de a bérleti díjakra nehezedő nyomás és a többlakásos lakások kihasználatlanságának növekedése bizonyos területeken átterjedhet a lakáspiacra. 

Természetesen ezek az országos szintű adatok nem mondják el a teljes történetet. Több egyedi piacot is megvizsgáltam, hogy lássam, hogyan működik ez regionális szinten. Azt tapasztaltam, hogy bizonyos piacokon jelentős a túlépítés kockázata. Öt olyan piacot választottam, amelyekről úgy gondolom, hogy nagy a kockázata a kihasználatlanság növekedésének és a többcsaládos bérleti díjak csökkenésének: Santa Fe, Új-Mexikó; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Dél-Karolina; Colorado Springs, Colorado; és Austin, Texas.

Ezeken a piacokon jelentős építési folyamatok vannak, és a tervek szerint a jelenlegi kínálathoz és a várható kereslethez viszonyítva nagyszámú egység jelenik meg a piacon. 

Másrészt sok város, amelyeket kisebb városoknak találtam, még mindig viszonylag jól teljesít. 

Missoula, Montana; Athén, Georgia; Midland, Texas; Provo, Utah; és a kansasi Topeka, mind szilárd nettó abszorpcióval rendelkeznek, és építési csővezetékeik nagyon ésszerűek a jelenlegi készletszinthez képest. Számomra ezekben a városokban sokkal kisebb a kockázata az üresedésnek és a bérleti díjak csökkenésének. 

Minden piac egyedi, és csak néhány példát mutatok be a veszélyeztetett és nem veszélyeztetett piacokra. Arra bátorítom azonban, hogy saját maga végezzen egy kis kutatást, és állapítsa meg, hogyan teljesít a piaca az építés terén. Rengeteg jó adatot talál ingyenesen a St. Louis Federal Reserve honlapján vagy csak úgy, hogy a gugliban keresi a helyi terület abszorpciós adatait. 

Következtetés

A többlakásos ingatlanoknál kínálati túlterheltség üti meg a piacot nem megfelelő időpontban, ahol az emelkedő kamatok már most is leszorító nyomást gyakorolnak az árakra és pénzforgalmi nyomást az üzemeltetőkre. Így 2023 és 2024 nehéz éveket hozhat a többcsaládos területen a jelenlegi üzemeltetők számára. 

Itt fontos megjegyezni, hogy a kínálati zsúfoltság és a kereslethiány valószínűleg rövid távú lesz. A hosszú távú építési és demográfiai trendek a többlakásos bérlemények iránti erős keresletet támogatják a jövőben is, ami jót ígér a befektetők számára. Például, egy közelmúltbeli tanulmány azt mutatja, hogy az Egyesült Államoknak további 4.3 millió többcsaládos egységre van szüksége az elkövetkező 12 évben, hogy kielégítse a keresletet. A rövid távú gazdasági viszonyok miatt jelenleg valószínűleg visszaesik a háztartásképzés. Az infláció negatívan befolyásolja a bérlők vásárlóerejét, a gazdasági bizonytalanság pedig megakadályozza, hogy az amerikai fiatalok saját háztartást alapítsanak. Nem világos, hogy ez a gazdasági nehézség mikor szűnik meg, de ha ez megtörténik, a kereslet valószínűleg ismét élénkülni fog. 

Ezt figyelembe véve a befektetők megtehették volna jó vásárlási lehetőségek a következő hónapokban és években. Mivel a felső határok valószínűleg emelkednek, a többcsaládosok árainak csökkenniük kell. Ha a NOI is csökken a túlkínálat miatt, az még tovább nyomja az árakat. Ez lehetővé teheti a száraz erővel rendelkező feltalálók számára, hogy vonzó áron kerüljenek többcsaládba, de ne feledje – ez kockázatos időszak. Ügyeljen arra, hogy ne vásároljon bármit, és ismerje meg részletesen a helyi piac dinamikáját.

BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.