Az amszterdami ingatlanárak a legmagasabbak az elmúlt 400 évben. Egy buborék elemzése

Amszterdamban az inflációval korrigált lakásárak a történelem óta soha nem voltak ilyen magasak. A rohamosan emelkedő árak oka az alacsony kamat mellett a bankok és a jelzáloghitelezés rabjává vált fogyasztók közötti visszacsatolási ciklus és az egyre emelkedő árak.

Mivel az ingatlanbuborék okozta nagy pénzügyi válság még mindig frissen él az emlékezetünkben, sok fejlett gazdaságban jelenleg a lakásárak egy szinttel emelkednek. rekord tempót. Hollandiában emelkedtek a lakásárak 19% 2021 harmadik negyedévében, az előző évhez képest.

Egyes közgazdászok a bérleti díjak és a kamatlábak modellje alapján 2020 óta túlértékeltnek érzik az amszterdami lakásárakat – amelyek közül én kaptam a legrégebben futó indexet. Mások a Nyugaton sok évtizeden át végrehajtott politikákra mutatnak rá, amelyek létrehozták a „lakás-finanszírozás visszacsatolási ciklus”, amelyben a bankok a jelzáloghitelezés rabjaivá váltak, felpörgetik a lakásárakat, és a fogyasztás egyre inkább az emelkedő árak által generált „vagyonra” támaszkodik. Mivel ez a tendencia arra készteti a bankokat, hogy kevesebb hitelt nyújtsanak a termelő vállalkozásoknak, a gazdaságok magja gyengül.

A legrégebben működő ingatlanindex  

A kapitalizmus több építőkövét is feltalálták Amszterdamban, Hollandia (Hollandia) fővárosában. A 16. század végén a hollandok kereskedelmi expedíciókat indítottak tengeren át Ázsiába. 1600-ra hat új „kelet-indiai” társaság hajózott ki holland kikötőkből. A spanyol és a portugál verseny leküzdése érdekében, és nem egymással versengve, a hat meglévő vállalat egybeolvadt: a United East India CompanyDe Verenigde Oost-Indische Compagnievagy röviden VOC). A VOC-t hivatalosan 1602-ben alapították, és ez lett az első részvénytársaság, amelynek részvényei az első tőzsdén cseréltek gazdát. Egész Európából ömlött a pénz Hollandiába. A VOC rendkívüli sikere miatt Amszterdamnak terjeszkednie kellett, és ezt úgy tette meg, hogy három csatornát ásott a középkori városközpont körül: Herengracht, Keizersgrachtés Prinsengracht.

A Herengrachton található ingatlanok tranzakciós árait, a legkiválóbbakat, gondosan rögzítették. 1997-ben Piet Eichholtz holland közgazdász 1628-tól 1973-ig állandó minőségű házak árindexét állította fel a Herengrachton. Herengracht Index. Eichholtz kezdeti kutatása kimutatta, hogy a lakásárak (a fogyasztói árak inflációjával korrigálva) fokozatosan változtak az idő múlásával, de 1973-ban az 1628-as árakhoz képest nagyjából egyenlők voltak.

Eichholtz és munkatársai 2020-ban frissítést tettek közzé a történelmi amszterdami lakásárakról. Ehhez a kiadványhoz Eichholtz és munkatársai egy mélyebb adathalmazt gyűjtöttek össze, amely 1620-tól kezdődik, és szélesebb körzetből származó házakat is magában foglal. Bár a számok azt mutatják, hogy az 1990-es évektől kezdődően jelentősen emelkedni kezdtek az árak, a bérleti díjak és a kamatlábak alapján arra a következtetésre jutottak, hogy a lakáspiac nem volt buborékban.

Eichholtz egyik kollégája, Mathijs Korevaar volt olyan kedves, hogy megadta nekem adatait 2021 szeptemberéig. Egy e-mailben azt írta, hogy 2019 után olyan mértékben emelkedtek az árak, hogy modelljük szerint az amszterdami ingatlanok most túlértékeltek. Az alábbiakban az amszterdami lakásárak grafikonja látható 1620-tól 2021 szeptemberéig.  

Mi történt az 1990-es években, ami Hollandia idején jóval a lakásárak fölé emelte az árakat Aranykor a 17. században és a második aranykorban a 19. század végén? A lakáspiac tágabb megértéséhez – a bérleti díjakon és a kamatokon alapuló modellen túl – egy földterületre, lakásügyre és bankügyre szakosodott közgazdász munkáját olvastam: Josh Ryan-Collins.

A jelzálog-forradalom

Ryan-Collins szerint a lakáspiacon a 19. század óta két jelentős fejlemény történt: a földadó változása és a pénzügyi dereguláció. Bár leginkább az angolszász gazdaságokat kutatta, én Hollandiában összevetettem az eredményeit.  

Klasszikus közgazdászok, mint Adam Smith és John Stuart Mill, a földet más eszközökkel összehasonlíthatatlan vagyonnak tekintették, főként azért, mert állandó kínálatú és mozdulatlan. Ha a föld iránti kereslet növekszik, az ár úgy emelkedik, hogy a kínálat nem nő. Következésképpen, ha van gazdasági növekedés, a föld értéke – amelyen házak épülnek – aránytalanul megemelkedik az árukhoz és szolgáltatásokhoz képest (még akkor is, ha a föld tulajdonosa nem játszik szerepet az értékteremtésben). Smith és Mill megoldása az volt, hogy megadóztatják a földet, sokkal inkább, mint a munkát vagy a nyereséget. Valójában a 18. és 19. században a földadó jelentős bevételi forrás volt az Egyesült Államokban és Európában.

Aztán jöttek a neoklasszikus közgazdászok, akik a szárazföldön felszámolták a fent említett elméleteket. A 20. században a földadóról a jövedelemadóra való elmozdulás következett be. Egyre vonzóbbá vált a ház birtoklása pénzügyi eszközként. Már csak az ingatlanfinanszírozás módja hiányzott. 

Az 1930-as évektől az 1970-es évekig a legtöbb fejlett gazdaságban a kormányok „hiteliránymutatást” kényszerítettek a bankokra, ami korlátozta a jelzáloghitelezést. A bankok előnyben részesítik a jelzáloghitelt a vállalati hitelekkel szemben, mert az előbbi kevésbé kockázatos. Általában a jelzáloghitellel vásárolt ház a hitel fedezeteként szolgál. Abban az esetben, ha a hitelfelvevő csődbe megy, a bank megkaphatja a biztosítékot, és a kárt korlátozzák. Vállalkozási hitelezés esetén nem lehet fedezet vagy rossz minőségű fedezet. A társadalom számára azonban elengedhetetlen a termelő vállalkozások hitelezése, mivel fenntartható gazdasági növekedést és jövedelmet teremt az adósságszolgálathoz. De a hitelezési iránymutatás lassan feloszlott, és ennek eredményeként a bankok jelzáloghitelei 1995-ben megelőzték a nem jelzáloghiteleket. A jelzálog-forradalom tény volt.

Egy bank a semmiből teremt pénzt, amikor hitelt ad. Tehát abban az esetben, ha a bankok jelzáloghitelt adnak, a pénzkínálat bővül, de a pénzt korlátozott mennyiségű házra költik. A pénzkínálat az rugalmas, míg a házak kínálata az rugalmatlan. Nem csoda, hogy az 1990-es években a lakásárak emelkedtek. Ezt követően beindult a lakás-finanszírozási visszacsatolási ciklus: a magasabb lakásárak nagyobb keresletet teremtettek a jelzáloghitelek iránt, ami tovább pumpálta az árakat, ami a jelzáloghitelek iránti kereslet növekedését eredményezte, stb.

A jelzáloghitelek értékpapírosítása, amely az 1990-es években indult meg, szintén hozzájárult a „ciklushoz”. Az értékpapírosítás lehetővé teszi a bankok számára, hogy jelzáloghiteleiket jelzáloggal fedezett értékpapírba (MBS) csoportosítsák és csomagolják. Az illikvid eszköz (jelzáloghitel) likvid eszközzé (MBS) alakul, amelyet például nyugdíjalapnak lehet eladni. A bankok díjakat keresnek az MBS-ek eladásáért, és ha az értékpapírok kikerülnek a mérlegükből, ez több teret hagy az új jelzáloghitelek számára.

Végül, de nem utolsósorban a Bretton Woods 1971-es összeomlása után feloldott tőkeszabályozás azt jelentette, hogy a bankok finanszírozása többé nem volt belföldi betétektől függő. A bankok hozzáférést nyertek a nemzetközi pénzpiacokhoz, ahol további forrásokat vonzhattak lakáshitelhez.

Az emelkedő ingatlanárak magasabb lakásárak-jövedelem arányt és ezáltal kevesebb fogyasztói kiadást eredményeznek. A lakás-finanszírozási visszacsatolásos gazdaságban ezt a kiadáskiesést kompenzálja a megnövekedett lakásárakból származó „vagyon”. Azok az emberek, akiknek ingatlanuk nem realizált nyeresége van, többet költenek, mert gazdagabbnak érzik magukat (vagyonhatás), vagy vegyen fel egy második jelzálogkölcsönt csónak vásárlásához (részvénykivonás). Mások nyeresége az ingatlannal való spekuláció révén nő. De a fogyasztás csak addig tud lépést tartani, amíg a ciklus állandósult.

Következtetés

A ciklushoz több adósság és növekvő lakásárak szükségesek. Ez a fenntarthatatlan adósságspirál a kamatcsökkentési jegybankok kegyéből áll fenn. Véleményem szerint a fentiek egy ponzi-sémához hasonlítanak, és a lakáspiac egy buborékban van. Bár nem vagyok benne biztos, meddig tart ez a helyzet, és hogyan fog kipattanni a buborék. Lehet, hogy a nominális lakásárak csökkennek, esetleg az infláció olyan mértékben emelkedik, hogy a reállakások ára visszaáll a hosszú távú átlaghoz. A csökkenő nominális árakkal az a probléma, hogy lerombolhatja a bankrendszert, amit a központi bankok meg akarnak akadályozni, mivel a bankok jelentős mértékben ki vannak téve a jelzáloghiteleknek.  

Szeretném hangsúlyozni, hogy nem minden (fejlett) gazdaságban van egyforma lakáspiac. A jelzáloghitelek szintje sem emelkedik lineárisan. A 2008-as nagy pénzügyi válságot követően a lakásárak és a jelzáloghitelek szintje számos gazdaságban csökkent. A válságra válaszul a kormányok a bankok megmentésére és a gazdaság támogatására jöttek, ami növelte az államadósságot. A házbuborékot nem engedték teljesen leereszteni. A kamatlábak elérték a nullát, a reálkamat negatívba süllyedt, és a ciklus újra aktiválódott. A lakásárak újra felfelé indultak.  

Továbbá egy tudományos dolgozatot ("Több jelzáloghitel, alacsonyabb növekedés?”), 2016-ból, Dirk Bezemer et al kijelenti:

Az 46-1990 közötti időszakra vonatkozóan 2011 gazdaságra vonatkozó újonnan gyűjtött adatok azt mutatják, hogy a pénzügyi fejlődés 1990 óta főként az ingatlan- és egyéb eszközpiacoknak nyújtott hitelek növekedésének köszönhető, amelynek növekedési együtthatója negatív. … Pozitív növekedési hatást tapasztalunk a nem pénzügyi üzletágba irányuló hiteláramlásra, de nem a jelzálog- és egyéb eszközpiaci hiteláramlásokra. …

A jelzáloghitel-forradalom nemcsak „kiszorította” a termelő vállalkozások hiteleit, hanem a jelzáloghitelek áramlásának is negatív növekedési hatása van.

Lehetséges, hogy a növekedést elfojtó jelzáloghitel-forradalom a korlátlan adósságszinteket lehetővé tevő fiat nemzetközi monetáris rendszerrel kombinálva a világtörténelem legnagyobb adósságcsapdáját szülte?

Végül Hollandiában, és gondolom másutt is, a megfizethetetlen lakhatásra a legtöbbet emlegetett megoldás az, ha egyszerűen több házat építenek. Ez a megközelítés kudarcot vall, mert a bankok mindig gyorsabban tudnak pénzt nyomtatni, mint bárki házat építeni. A megoldást a keresleti oldalon kell keresni, nem a kínálati oldalon.

Ha szívesen olvasta ezt a cikket, kérjük, fontolja meg támogatását Az Arany Figyelő és iratkozz fel a hírlevélre.

Források

• Belasting és Douane Múzeum. Digitale reis door de geschiedenis van belastingen in Nederland

• Bezemer, D. 2014. Schumpeternek ismét igaza lehet: A hitel funkcionális differenciálása.

• Bezemer, D., Grydaki, M. és Zhang, L. 2016. Több jelzáloghitel, alacsonyabb növekedés?

• Bezemer, D., Samarina, A. és Zhang, L. 2017. Változás a banki hitelelosztásban: új adatok és új eredmények.

• Eichholtz, P. 1997. A Long Run House Price Index: The Herengracht Index, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B, és Lindenthal, T. 2012. Lakásárak és alapok: 355 évnyi bizonyíték.

• Ferguson, N. 2008. A pénz felemelkedése.

• Harari, YN 2018. Pénz.

• Jordà, Ò., Schularick, M. és Taylor, AM 2014. A nagy jelzálogkölcsön: lakásfinanszírozás, válságok és üzleti ciklusok.

• Korevaar, M., Eichholtz, P. és Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel Amszterdamban. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Is een Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied Opporttuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. A jelzálog-értékpapírosítás hatása a lakásbuborékra és a másodlagos jelzáloghitel-válságra: önszerveződési perspektíva.

• Riel, A. van. 2016. Het Financieel Stelsel historisch perspectief.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. és Greenham, T. 2012. Honnan jön a pénz?

• Ryan-Collins, J. 2019. Miért nem engedhet meg magának otthont?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ