A (viszonylag) magas kamatlábak és a gazdasági volatilitás keveréke azzal a ténnyel, hogy a legtöbb lakástulajdonosnak fix, alacsony kamatozású adóssága van, ez idézte elő azt, amit az ingatlanközgazdász. Bill McBride mint a "Az eladók sztrájkolnak." Ahogyan az ilyen makacsságtól elvárható, a fejlesztők „építők sztrájkjába” kezdenek, hogy kövessék példájukat.
As CNBC jelentett október végén, „Az egyesült államokbeli népszámlálás szerint a családi házakban a lakásépítések száma csaknem 19%-kal esett vissza az előző évhez képest szeptemberben. Az építési engedélyek, amelyek a jövőbeli építkezések mutatói, 17%-kal csökkentek. A PulteGroup, az ország egyik legnagyobb lakásépítő cége arról számolt be, hogy a lemondások aránya az idei év második negyedévében mért 15%-ról a harmadik negyedévben 24%-ra ugrott.”
Rick Palacios Jr., a John Burns Real Estate Consulting kutatási igazgatója érdekes szál a megye építőinak hangulatáról. Nem éppen jó.
Az e havi felmérésünkből származó lakásépítők véleménye körülbelül olyan negatív volt, mint amennyit eddig láttam. Íme néhány a piac színei közül, amelyek kiugrottak…
— Rick Palacios Jr. (@RickPalaciosJr) November 9, 2022
Néhány példa között szerepel egy bostoni építő, aki azt mondta: „Az október kivételesen gyenge volt”, Baltimore-ban: „Szörnyű a piac”, Wilmingtonban pedig: „A piac leesik egy szikláról” stb.
Megvan az ötlet.
Összességében a családi házas lakások indulása gyorsan csökken. A többlakásos lakásépítés azonban némileg meglepő módon viszonylag stabil marad. Valószínű, hogy a többlakásos építést bizonyos mértékig állami támogatásból támogatják LIHTC projektek, de még így is, valószínűleg hamarosan csökkenni fognak.
Természetesen az építkezés jelentős lassulása várható. Az új építés mindig erősen kamatfüggő, és a Federal Reserve hozta a jelzáloghitel-piac alapjául szolgáló diszkontrátát. 0.25% -ról 4.5% -ra kevesebb, mint egy év alatt.
Ennek oka az ingatlanpiac nem valószínű, hogy összeomlik Ennek az az oka, hogy 2008-tól eltérően a lakástulajdonosoknak alacsony kamatozású, fix kamatozású adósságaik vannak, a hitelezési normák viszonylag erősek, és a legtöbbjüknek megfelelő mennyiségű saját tőkével rendelkezik az otthonában. Ennek semmi köze ahhoz, hogy a fejlesztők milyen számításokat használnak az ingatlan építésének eldöntésekor. Más szóval, a lakáspiacot tartó alapok nem érvényesek az új építések piacára. Emiatt az új építkezések drasztikusan visszaesnek, és összeomolhatnak.
Más szóval, az építők csalódottak, és sztrájkolnak.
Ezt azonban nem tehetik meg addig, amíg befejezik és felszámolják azt, ami az amerikai gazdaság kisebb bajává válhat: egy új építési túlterheltség.
A közelgő új építkezések zsúfoltsága
Már, rekord 29% Az Egyesült Államokban eladó lakások közül új építésű. Vevői lemondások növelte az 7.5% szeptembertől októberig új építkezésekre, és nem mutatkozott az enyhülés jele. Az új építkezések hónapos készletei több mint 50%-kal nőttek 2022 januárja és októbere között, 5.7 hónapról 8.9 hónapra. (Általában hat hónapnyi készletet tekintünk kiegyensúlyozott piacnak).
És bár az új házak eladásához szükséges idő általában meghaladja a meglévő készletet, a kettő közötti különbség meglehetősen szembetűnővé vált. Októberben mindössze 3.3 hónapnyi készlet állt rendelkezésre a meglévő készletekhez (még mindig az eladók piaca), ami csak egyharmada az új építésnél.
Sajnos nincs okunk azt hinni, hogy ez jobb lesz, mielőtt még rosszabb lesz. Míg az infláció kicsit lehűlt, a Fed jelezte, hogy magasan kívánják tartani a kamatokat (relatíve szólva) legalább 2023-ig.
De ami még ennél is fontosabb, amint Bill McBride rámutat, jelenleg több lakóegység van építés alatt, mint valaha!
„A piros egy családi egységek. Jelenleg 794 ezer családi ház (piros) van építés alatt… A kék 2+ lakásra való. Jelenleg 928 ezer többlakásos lakás épül. Ez a legmagasabb szint 1973 decembere óta!”
„Együtt 1.722 millió darab van építés alatt. Ez az építés alatt álló blokkok minden idők rekordszáma.”
Az építőipar növekedése nagyrészt annak köszönhető az országos lakáshiány, ami túlnyomórészt mi az egekbe szökő lakásárakat gerjesztette az elmúlt néhány évben. Ezen túlmenően az ellátási lánc problémái sok előrejelzést elhalasztottak, aminek következtében az ingatlanhátralék a tervezettnél tovább marad építés alatt.
Sajnos, ellentétben a lakástulajdonosokkal, akik ritkán kényszerülnek eladni, az építőknek kevés választásuk van. Persze sokan bérelni fogják ezeket az új épületeket, de a bérleti piac már megvan kezd telítődni. A legtöbbnek nincs más választása, mint eladni azt a piacot, amely a vevők piaca, és amely valószínűleg lényegesen inkább azzá válik.
Következtetés
Figyelemre méltó kivételektől eltekintve (leginkább az államilag támogatottaktól, például a LIHTC-től) valószínűleg nem ez a legjobb alkalom új fejlesztési projektek elindítására. Ha Ön fejlesztő egy ilyen új építés közepén, akkor legalább érdemes megfontolni, hogy gazdaságilag megvalósítható-e az ingatlan bérbeadása (alrész kialakítása esetén egyes ingatlanok bérbeadása).
Ha az eladás az egyetlen lehetőség, bölcs dolog lenne megelőzni a görbét. Míg a meglévő lakások árai valószínűleg csak mérsékelten esnek a következő évben, addig az új lakások árai valószínűleg lényegesen jobban süllyednek. Nem akarja, hogy rajtakapják a piac lefelé hajszolását, miközben megtartja a készletet. Azt javaslom, hogy vezesse a piacot, és előre csökkentse az árat. Vonzó ösztönzőket kínál, mint pl kamatláb a felvásárlásokat (amikor az építtető fizet a hitelezőnek azért, hogy az első vagy több évben csökkentse a vevő kamatlábait), szintén meg kell fontolni.
Minden befektető és fejlesztő valamikor ütni fog ebben az üzletben. Jobb most megbékélni ezzel, mint megőrizni a reményt, hogy ugyanazon az áron tud eladni, mint akkor, amikor a tipikus lakástulajdonos 3%-os kamattal vásárolt. Abban az esetben, ha abban reménykedünk, hogy a piac visszaáll a hat hónappal ezelőtti állapotra, akkor valószínűleg a kezében kell maradnia, mivel a tartási költségek felemésztik az esetleges nyereséget. És ezt követően valószínűleg még kevesebbért kell eladnia, mint az előzetesen felajánlott engedmény.
Másrészt, ha lakást szeretne vásárolni – különösen, hogy lakjon –, és csalódott vagy amiatt, hogy ez a mém sokkal közelebb áll a valósághoz, mint amit egy ilyen vásárló szeretne:
Érdemes lenne megnézni az új otthonokat. Különösen figyeljen az ajánlati árfolyam csökkenésére. Akárhogy is, a tárgyalásokon minden bizonnyal előnyben lesz része.
Az On The Market bemutatja a Fundrise
A Fundrise forradalmasítja az ingatlanbefektetések módját.
A kiváló minőségű ingatlanbefektetésekhez való közvetlen hozzáféréssel a Fundrise egyetlen gombnyomással lehetővé teszi portfólió felépítését, kezelését és bővítését. Az innovációt a szakértelemmel ötvözve a Fundrise maximalizálja a hosszú távú megtérülési potenciált, és gyorsan Amerika legnagyobb közvetlen befektetői ingatlanbefektetési platformjává vált.
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/builders-are-getting-frustrated-and-now-theyre-doing-this
- 1
- 15%
- 2022
- 2023
- 7
- 9
- a
- Rólunk
- teljesen
- Szerint
- mellett
- Után
- előre
- lehetővé teszi, hogy
- mindig
- Amerikai
- Amerikai gazdaság
- összeg
- és a
- Másik
- alkalmaz
- körül
- vonzó
- szerző
- vissza
- táska
- baltimore
- mert
- válik
- előtt
- Kezdet
- hogy
- Hisz
- BEST
- Jobb
- között
- Számla
- Fekete
- határ
- Boston
- hozott
- épít
- építész
- építők
- Épület
- épít
- üzleti
- gomb
- megvesz
- Vásárlás
- számított
- elkapott
- okozó
- Népszámlálás
- bizonyos
- biztosan
- lánc
- választás
- közelebb
- CNBC
- Összeomlás
- szín
- kombinálása
- hogyan
- érkező
- Kommentár
- kénytelen
- Fontolja
- figyelembe vett
- figyelembe véve
- építés
- tanácsadó
- Költség
- kiadások
- tudott
- megye
- tanfolyam
- Jelenleg
- görbe
- vágás
- találka
- Adósság
- december
- Döntés
- csökkenés
- Késik
- függő
- Fejlesztő
- fejlesztők
- fejlesztése
- Fejlesztés
- Igazgató
- Kedvezmény
- Ennek
- ne
- lefelé
- drasztikusan
- csökkent
- eszik
- Gazdasági
- gazdasági volatilitás
- gazdaság
- bármelyik
- részvény
- birtok
- stb.
- Eter (ETH)
- Még
- végül is
- EVER
- pontosan
- létező
- várható
- szakvélemény
- Esik
- Eső
- megvalósítható
- Fed
- Szövetségi
- Federal Reserve
- kevés
- vezetéknév
- rögzített
- következik
- ból ből
- frusztrált
- alapjai
- jövő
- rés
- általában
- kap
- szerzés
- megy
- jó
- Nő
- súlyosan
- itt
- Rejtett
- Magas
- jó minőségű
- legnagyobb
- Találat
- tart
- holding
- Kezdőlap
- Homes
- remény
- Vízszintes
- házak
- ház
- lakáspiac
- Hogyan
- azonban
- HTML
- HTTPS
- ötlet
- in
- Más
- Ösztönzők
- tartalmaz
- Növelje
- <p></p>
- Mutató
- Innováció
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekes
- leltár
- befektet
- befektetés
- Beruházások
- befektető
- kérdések
- IT
- január
- János
- John Burns Ingatlantanácsadás
- Tart
- nagy
- legnagyobb
- vezető
- Szabadság
- hitelezők
- hitelezési
- szint
- LG
- Valószínű
- kis
- él
- logo
- hosszú lejáratú
- hosszabb
- néz
- keres
- Louis
- készült
- fontos
- kezelése
- sok
- piacára
- max-width
- maximalizálásával
- mém
- Középső
- millió
- kisebb
- keverék
- Hónap
- havi
- hónap
- több
- Jelzálog
- a legtöbb
- Nemzetek
- Országos
- közel
- szükségszerűen
- negatív
- tárgyalások
- Új
- Új építés
- következő
- figyelemre méltó
- nevezetesen
- szám
- október
- felajánlott
- felajánlás
- ONE
- Egy harmad
- Vélemények
- opció
- Más
- rész
- különösen
- ország
- PBS
- terv
- emelvény
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- pont
- pont
- portfolió
- potenciális
- Főleg
- jobban szeret
- bemutatott
- előző
- ár
- Áraink
- valószínűleg
- Nyereség
- előrejelzések
- projektek
- ingatlanait
- ingatlan
- Negyed
- gyorsan
- hatótávolság
- gyorsan
- Arány
- Az árak
- RE
- igazi
- ingatlan
- ingatlanpiac
- Valóság
- ok
- ajánl
- rekord
- Piros
- kifejezés
- viszonylag
- marad
- Bérlés
- Számolt
- képvisel
- kutatás
- Tartalék
- visszatérés
- Optimális
- Rick Palacios Jr.
- körül
- eladás
- értékesítés
- azonos
- Második
- második negyed
- elad
- Eladási
- szeptember
- Műszakok
- kellene
- Jelek
- óta
- egyetlen
- SIX
- Hat hónap
- Lassíts
- So
- néhány
- valami
- némileg
- Nemsokára
- beszélő
- szabványok
- kezdet
- kezdődik
- Államok
- Még mindig
- sztrájk
- erős
- ilyen
- Öltöny
- kínálat
- ellátási lánc
- Felmérés
- Vesz
- tart
- feltételek
- A
- a Fed
- azok
- ezáltal
- Harmadik
- idén
- Keresztül
- idő
- nak nek
- érintse
- igaz
- FORDULAT
- tipikus
- jellemzően
- nekünk
- alatt
- egység
- Egyesült
- Egyesült Államok
- egységek
- használ
- Ve
- Illékonyság
- webp
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- Wikipedia
- lesz
- BÖLCS
- szavak
- érdemes
- lenne
- írott
- jehu
- év
- év
- A te
- youtube
- zephyrnet