Leépítés egy olyan kifejezés, amelyet valószínűleg még nem hallottál. És ne lepődj meg; a legtöbb hírhálózat soha nem fogja lefedni, hogy mi az a tőkeáttétel-csökkentés vagy mit jelent az ingatlanpiac számára. De ez a tőkeszűkítés lehet felrobbantani a lakáspiac, aminek következtében számos befektető és alap csődbe ment, a többiek pedig felszedhetik a maradékot. Ez a hatalmas változás hamarosan bekövetkezik, de ne ijedj meg túlságosan; ha jól vásárolt, egyike lehet annak a szerencsésnek, aki a büfé pénzforgalmi foglalkozik választani.
Szóval, ki kérdezhet jobban erről a közelgő válságról, mint Ben molnár, társalapítója és vezérigazgatója Adománygyűjtés? A hitelezés mindkét oldalán részt vett, nemcsak jelentős eszközöket vásárolt hitelből, hanem finanszírozást is biztosított másoknak, akiknek szükségük van rá. Ben hatalmas változást jósol az ingatlanpiacon az fog velejéig sokkolja a befektetőket és az elhasználódás miatt rosszabbul járhat a gazdaság. Ez a tőkeáttétel-csökkentő válság, amelyről Ben beszél, nem egyszerű fogalom, de ha megérted, hogyan és miért történik ez, feltárni egy darab tudást, amelyet a többi befektető 99%-a hiányol.
Ben beszél arról, hogyan hídkölcsönök és a lebegő finanszírozás befektetők (és hitelezők) ezreit helyezték kényszerhelyzetbe, miért 2023-ban a bankok készpénzre kényszerülnek, és a forgatókönyvek, amelyek a következő évben játszódnak le, ha minden rosszul sül el. Tévedés ne essék, ez NEM egy világvége-előrejelzés vagy valamilyen hipotetikus hírverés, amely a befektetők aggodalomra ad okot. A tőkeáttétel egy valós forgatókönyv, amely megtörténhet lépcsőzetes hatások évtizedekig. Ha befektet, ez egy FONTOS epizód, amelyre rá kell hangolódni.
Ide kattintva meghallgathatja az Apple Podcastokat.
Hallgassa meg a podcastot itt
Olvassa el az átiratot itt
Dave:
Hello mindenki. Üdvözöljük a piacon. Dave Meyer vagyok, a házigazdád ma csatlakozott James Dainardhoz Seattle-ben. James, készen áll a játékra?
James:
Készen állok. Megkaptam a köhögés elleni cseppeket. Készen állok sikítani, mint… A 12. Ember igazi dolog, szóval sikoltozni fogok vele.
Dave:
Mindig is el akartam menni egy meccsre. Tényleg valami más?
James:
Ó, ha visszajössz, elviszlek. Igen, már régóta gyakorlott jegytulajdonos vagyok. Ez hangos. Amikor a Beast Mode megrázta a szörnyeteget, ez volt a legintenzívebb dolog, amit valaha hallottam életemben, teljesen őrült volt.
Dave:
Igen, ez viccesen hangzik. Nos, két hét múlva Seattle-ben leszek, de te sajnos nem leszel ott. De jövőre megcsináljuk.
James:
Ha van meccsre, tudok jegyet adni, hadd nézzem meg a menetrendet.
Dave:
Határozottan benne vagyok. Nos, térjünk az ingatlanra. Tehát ma Ben Miller, a Fundrise vezérigazgatója, aki csak a teljes nyilvánosságra hozatal a műsorunk szponzora. De Ben az egyetlen, akivel életem során találkoztam az ingatlanokkal kapcsolatban a legtöbbet hozzáértő emberként. És ez egy fantasztikus epizód és interjú, amit most készítettünk. Tudnál rövid összefoglalót adni mindenkinek, aki hallgat arról, hogy mit várhat itt?
James:
Szerintem ez egy nagyszerű epizód. Valójában ez az egyik kedvencem, amit csináltunk, és ennek az az oka, hogy mindenki ezt a lehetőséget keresi, és most lefagytak. Olyanok, hogy nem veszek semmit, amíg ki nem találom, mit vegyek. Ben beszél arról, hogy mi várható a folyamatban, és befektetőként, hogy felkészüljön, hol vannak a főbb lehetőségek. És a tippjei a következők: mindenki tudni akarja, hol szerezheti meg a vagyont, erről fogunk beszélni ebben az epizódban.
Dave:
És szeretnék itt egy kis tájékoztatást adni, mert néhány dolog, amiről Ben beszél, egy kicsit fejlettebb. Megismerjük a bankrendszer részleteit és azt, hogyan keletkeznek hitelek az ingatlanokban, konkrétan a kereskedelmi ingatlanokban. De nagyon fontos, hogy Ben mit gondol arról, hogy mi történik jelenleg az ingatlanpiacon. És nagyon jó konkrét példákat hoz fel arra, hogy az adósságpiacok változó dinamikája és ez a nagy tőkeáttétel, ahogy ő nevezi, amit a következő pár évben látni fogunk, hogyan befolyásolhatja a kereskedelmi ingatlanvagyont. Szóval ez egy lenyűgöző epizód, én személy szerint rengeteget tanultam, de csak előtte kell figyelmeztetni, hogy van itt valami hülyeség. De tudom, hogy az olyan emberek számára, mint James és én, szerettük.
James:
Imádom ezt a sz*rt Bennel forgatni, azt hiszem, küldtem neked egy e-mailt a show előtt, úgy gondoltam, kétszer is meg kellett hallgatnom ezt a podcastot, hogy megemészsem, de lenyűgöző, és valószínűleg megváltoztatta az egész stratégiámat. 2023-ban fogok csinálni.
Dave:
Azta. Rendben. Nos, ezek merész szavak, szóval ha James ennyire komolyan vette, akkor mindenképpen meg akarja hallgatni. Tehát tartunk egy kis szünetet, de utána azonnal visszatérünk a Fundrise vezérigazgatójával, Ben Millerrel.
Ben Miller, a Fundrise vezérigazgatója. Üdvözöljük újra a piacon. Nagyon köszönöm, hogy itt vagy.
Ben:
Köszönöm srácok, hogy velem vagytok.
Dave:
Nos, izgatottak vagyunk, mert a múltkor nagyszerű beszélgetést folytattunk, és sokat beszélgettünk a Build to Rentről, de James és én mindketten hallgattunk egy podcastot, amelyen nemrégiben voltál. James bevallotta, hogy kétszer hallgatta meg, mert nagyon tetszett neki. Ez a tőkeáttétel-kivonásról volt szó, azt hiszem, abban a podcast-epizódban úgy hívták, hogy Great De-Leveraging, és lenyűgöző volt. Tehát abban reménykedtünk, hogy ott kezdjük, és csak egy kicsit megtudjuk az Ön gondolatait erről a témáról. Tehát kezdhetné azzal, hogy mesél nekünk egy kicsit arról, hogy mi az a tőkeáttétel-csökkentés?
Ben:
Igen. Tehát ez azt jelenti, hogy csökkenteni kell az adósság összegét, csökkenteni kell a tőkeáttételt, megszüntetni a tőkeáttételt, és ez alapvetően azt gondolom, hogy az elkövetkező egy-két évben visszafogja a gazdaságot és az összes eszközt.
Dave:
Tehát amikor az ingatlanok tekintetében a tőkeáttétel-csökkentésről beszél, akkor azt mondja, hogy a meglévő ingatlantulajdonosok csökkenteni fogják az ingatlanokra gyakorolt tőkeáttételüket, vagy az előrehaladott vásárlások kevesebb adósságot fognak felhasználni? vagy hogyan írná le a tőkeáttétel megszüntetésének jelenségét, mivel az ingatlanbefektetéssel kapcsolatos?
Ben:
Tehát az az érvelésem, amelyre igazat adok, hogy gyakorlatilag az egész pénzügyi rendszernek, nem csak az ingatlanoknak, csökkentenie kell az adósságállományát, de le kell vonnia a tőkeáttételt. És ez azért van így, mert 15 évig voltunk alacsony kamatkörnyezetben, alapvetően nulla kamatkörnyezetben, előtte pedig 40 évig voltunk csökkenő kamatkörnyezetben. Szóval hosszú idő. És áttérünk egy magas és emelkedő kamatkörnyezetre, tehát alapvetően olyan vagy, mintha hal lennél, és most a levegőben lennél. Tengeri változás, teljesen más környezet. És ebben az emelkedő kamatláb vagy magas kamatkörnyezetben az adósság összege, amelyet egy eszköz el tud tartani, kisebb. Tehát, hogy inkább a matekot lássuk, van vállalkozásod, van egy bérházad, és van belőle egy bizonyos összegű bevételed, mondjuk egy millió dollár évente. Amikor az adósságszolgálata megduplázódik, aminek az adósságszolgálata az új kamatkörnyezetben legalább 2-szeresére, esetleg 3-szorosára nőtt, akkor már nem tudja támogatni annyi adósságszolgálatot, mint korábban. Tehát kevesebb adóssággal kell rendelkeznie az eszközön.
Dave:
És látod, hogy ez már kezd megtörténni a portfóliódban, vagy hogyan veszed észre, hogy ez megnyilvánul?
Ben:
Nos, beszélhetek rólunk, és akkor beszélhetek arról, amit első kézből látok. Tehát egy kicsit mások vagyunk, mint a legtöbb hitelfelvevő. Lényegében olyan, mint egy nyilvános REIT, vannak nyilvánosan bejegyzett REIT-ek, így a tőkeáttételünk sokkal alacsonyabb. Átlagos tőkeáttételünk alapjainkban 45%, 43%. Tehát ez sokkal alacsonyabb, mint a legtöbb vállalat vagy vállalkozás kihasználja vagyonát. Egy tipikus magánhitelfelvevő valószínűleg 75%-ot, 65%-ot, esetleg 80%-ot akar kihasználni. Tehát nekünk alapvetően nem igazán van ez a nagyobb tőkeáttételi probléma, de van pár eszközünk, ahol nálam van, mert ez az átlagos tőkeáttétel, tehát van, amelyik magasabb. És ha megnézek egy… példát mutatok az eszközre, hogyan működik, és mit jelent, majd ezt extrapolálhatja sok más hitelfelvevőre. Tehát van egy 300 millió dolláros raktársorunk, amely sok bérelt lakást tartalmaz egy nagy befektetési banknál, és van egy hitelkeretünk vagy raktárvonalunk, ez egy revolver, így vásárolhat, kifizetheti, kölcsönözhet. újra. Körülbelül 18 hónappal ezelőtt.
És így amikor megkaptuk, vettünk egy kamatplafont, és úgy gondolom, hogy a kamatderivatíváról beszélni egy igazán érdekes részhalmaz a téma alatt. És alapvetően a befektetési bankok azt szeretik, hogy kölcsönadják neked a mérlegüket, és akkor veszed azt, és veszel ingatlant vagy bármit, aztán elmennek, és értékpapírosítják. Alapvetően az üzleti tevékenységük valójában a díjak generálása, és a mérlegükkel alapvetően lehetővé teszik, hogy több tőkekezelési díjat, tőkepiaci díjat kapjanak. Szóval tényleg ezt csinálják. Tehát valójában nem hiteleznek, hanem csak áthidalnak az értékpapírosítási piacokra. És az értékpapírosítási piacokon, tavaly, 12 hónappal ezelőtt felvehetett kölcsön… az általunk felépített portfólióból öt évre rögzített 2.25%-os kölcsönt vehetett fel, és most az értékpapírosítási piac 6%.
Tehát le kell fizetnünk azt a tételt azzal a befektetési bankkal, le kell fizetnünk, meg fogjuk tenni, és a valószínűleg 73%-os tőkeáttételről 55%-ra kell csökkentenünk. És ez alapvetően körülbelül 15, 20%-os fizetéscsökkenést jelent. De ez jól illusztrálja, hogy amikor a kamatok annyira felmentek, akkor alapvetően le kell fizetni. És nem kell fizetnünk a felső határ lejártáig, kamatplafon, alapvetően a felvett hitel nagysága túl nagy egy 6, 7, 8%-os kamathoz. Tehát megvan a likviditásunk, sok a likviditásunk, így nem lesz probléma számunkra. De sok hitelfelvevő esetében, ha a hitelezője megfordul, és azt mondja, hogy írjon csekket a kölcsön 20%-áról, és ez kell minden egyes esedékes kölcsönhöz, vagy minden olyan kölcsönhöz, amelyet alapvetően kapni fog. egy új ingatlan, ez alapvetően sok hitelfelvevő problémája.
James:
Igen, ez nagyon érdekes, mert a kamatláb hirtelen emelkedésével ez a leggyorsabb, amikor a kamatok ilyen gyorsan emelkednek, ezt minden szegmensben látjuk, és szerintem mindenki látja, hogy ezek a kamatok emelkednek, és mindannyian arra gondolva, hogy a lakáspiac összeomlik, és valami összeomlás következik. És egy ideje azon gondolkodom, hogy lesz ez a befektetési temető, pont amiatt, amiről beszélsz, ahol a hitelek értéke nem működik a jelenlegi pénzzel, és ott lesz ez a hatalmas likviditási igény, amit le kell fizetni. ezek a hitelek most. És sok lakásos srácot ismerek az elmúlt négy-öt évben vagy az elmúlt két évben. Tudom, hogy a portfóliónkat 5, 7 és 9 évre bontottuk fix kamatozáson, mert… Vagy 10 év múlva, mert nem Nem akarok ebbe a likviditási válságba kerülni. De úgy érzem, hogy ezt most mindenütt látom minden tőkeáttételnél, ahol kemény pénzről van szó, lehet banki, kereskedelmi hitelekről, ahol az eszköz már nem tud megtérülni, és ott lesz ez a hatalmas hiány. pénz. És azt hiszem, itt fogjuk látni a legnagyobb lehetőséget, ez a likviditási igény.
Dave:
Tehát úgy hangzik, mint általában… Mármint a kereskedelmi ingatlanok spektrumán, azt látjuk, hogy az emberek, akik állítható kamatozásúak vagy kereskedelmi hiteleik lejárnak, lejárnak. Alapvetően azzal a kilátással néznek szembe, hogy vagy megemelkedik a jelenlegi hitelük, vagy sokkal magasabb kamattal kell visszafizetniük a hitelüket, vagy újra kell finanszírozniuk. Ez pedig sok likviditási problémát fog okozni a kereskedelmi ingatlanokban. Tehát mindenekelőtt ez leginkább lakossági kereskedelmi célokat szolgál, vagy az összes eszközosztályban látja ezt?
Ben:
A lakóépület talán a legjobb.
Dave:
Ó, valóban? Igen.
Ben:
És az iroda talán a legrosszabb. Nem tudom, a podcastomban ott volt Larry Silverstein, a World Trade Center tulajdonos fejlesztője, és ő és én… Ez csak egy őrült interjú volt, és arról beszél, hogy én… 91 éves. és egy épületről beszél, amit fejleszt, és ez 5 milliárd dollár.
Dave:
Csak egy kell, ha 5 milliárd, akkor egész jó.
James:
Ez okosan működik.
Dave:
Nesze.
Ben:
Hozzá képest piker vagyok. De egyébként is vannak irodaházak ezekben a nagy belvárosokban, amelyek olyanok, istenem, egyszerűen… finanszírozhatatlanok. Szó szerint, az országban nem kaphatna egy bankot, hogy bármilyen áron kölcsönt adjon, pont. Kész. Nulla likviditás. A likviditás pénzszerzési képességet jelent. Nincs pénz, így az iroda a legrosszabb. De ha kisvállalkozás vagy, felejtsd el, ez minden. Szóval beszéltem egy csomó bankkal a héten, ezen a héten? Ezen a héten, igen, tegnap és tegnapelőtt az egyik bank hitelfelvevője vagyunk, nagy a kapcsolatuk velük. És azt mondták nekem, hogy ez az ország 15 legnagyobb bankja, több százmilliárd dolláros vagyonnal, több százmilliárd dollárral. És azt mondták nekem, hogy az út… honnan szereznek pénzt a bankok, igaz? Ez egy kérdés, igaz? Szeretem megérteni partnereim működését. Mert ha megérted, hogyan működnek, akkor megérted, hogyan fognak viselkedni. Tehát a bankok pénzük 90 százaléka a kiáramlásból származik.
Dave:
Soha nem hallottam ezt a kifejezést.
Ben:
Banki, biztosítási vagy vagyonkezelési ügyletei vannak, amelyek megtérülnek, és amint megtérülnek, van pénze átcsoportosításra vagy újrakölcsönzésre. Szóval lefolyásnak hívják.
Dave:
Rendben.
Ben:
Szóval igen, valójában ez az a hely, ahol a legtöbb hitelezés... Amikor elmész egy bankhoz, és pénzt veszel fel, az valójában valaki mástól származik, aki kifizette a kölcsönét, és ezért tudnak több pénzt kölcsönadni, mert általában elég erős tőkeáttétellel rendelkeznek, a bankok kilencszer emelve, vagy ilyesmi. Az összes tőkeáttételes bankok közül a leginkább tőkeáttételesek. Így a kilencszer olyan, mint 90%-os tőkeáttétel, és azt hiszem, valójában technikailag 92-3%-os tőkeáttétel. Tehát mindenesetre ez a bank valószínűleg 30 milliárd dollárt adott kölcsön 2022-ben. Azt mondtam nekik, hogy mi van veletek, és hogy áll a helyzet ezzel a likviditási válsággal? És azt mondja nekem, hogy 2023-ra az előrejelzésünk szerint mennyi hitelt tudunk kifizetni a kifolyó összeg alapján, jövő decemberre százmillió dollárt tudunk hitelezni.
Dave:
Ez egy több száz millió dolláros vagyonnal rendelkező bank.
Ben:
Százmilliárdok.
Dave:
Milliárdokat.
Ben:
Normális esetben 30, 40, 50 milliárdot adtak volna kölcsön egyetlen év alatt, nem tudom. Jövőre pedig már csak százmilliót tudnak hitelezni.
Dave:
Mit! Vajon csak…
Ben:
Igen.
Dave:
Oké. Tehát azt mondod, hogy ezek az ügyletek egyike sem fog kifizetődőnek lenni, mert azt hiszik, hogy csődbe mennek, vagy csak senki nem fog eladni, vagy honnan van az elfolyás hiánya?
Ben:
A lényeg az, hogy egy ügylet megtérüléséhez vagy el kell adni, és senki sem fog eladni, vagy a hitelfelvevőnek ki kell írnia egy csekket, amelyet valószínűleg valaki mással történő refinanszírozásból kapott. De mivel senki sem fog téged finanszírozni, senki sem fogja kifizetni a hitelét. Ez történik, ez tény. Az elmúlt két hét utolsó podcastjához vezetve találkoztam az ország 7 legjobb bankja közül valószínűleg héttel. 15 a 7-ből, mind egyforma.
Dave:
Tényleg?
Ben:
Mindegyik pontosan ugyanabban a helyzetben van, igen.
James:
Ezért hallgattam meg kétszer ezt a részt.
Ben:
Az emberek nem hittek nekem. Részt vettem a Redditen, és azt mondták, ez nem lehet igaz.
James:
A teknősökről beszéltél, igaz? Átnéznéd a teknősök fogalmait? Mert ez egy nagyon összetett téma, és ez tette nagyon kézzelfoghatóvá, és ez így soha nem ér véget…. Hajrá Ben, menj és magyarázd el.
Ben:
Oké. Ha itt igazságot tehetek, mert általában nem vagyok jó a szűkszavúságban. Tehát a bankokról szóló történet lényege az, hogy nem gyakran gondol arra, hogy a bankok honnan szerzik be a pénzüket. És van egy mondás a politikában, hogy mindig kövesd a pénzt. Követned kell a pénzt, tehát a banktól fogsz hitelt felvenni, de honnan szerezte a bank a pénzt? A bank a betétesektől kapta, ők egy kifizetésből, majd a bank ezt kihasználta, a bankok tőkeáttételben vannak, hitelt vesznek fel, a piacon bárki, aki hitelt ad neked, az eszköze ellenében vett fel kölcsönt. Csak hogy ezt egyszerűbbé tegyük, ha bemész egy bankba és odaadod nekik a házadat fedezetül, kapsz tőlük pénzt, és megvan a fedezeted. A biztosíték egy eszköz, és ezeket az eszközöket elveszik, és kölcsönt vesznek fel ellenük.
Tehát most az Ön hitelezője valaki mástól kölcsönvevő, a hitelezője is hitelfelvevő, és kitől veszik fel ezt a pénzt? Egy másik intézmény, aki szintén pénzt vett fel. Tehát ott van ez a végtelen lánc, hogy mindenki hitelfelvevő és hitelező a rendszerben, és ez felhalmozódik. A kemény pénz világában Önnek van egy ingatlana egy kemény pénzű kölcsönadónál, és a kemény pénzű hitelező kölcsönt vett fel egy banktól a keménypénzű hitelportfólió ellenében. És a bank rendelkezik ezzel a biztosítékkal, és a bank hitelt vett fel a hitelportfólió ellenében. Tehát a bank tőkeáttételes, és honnan vették fel a pénzt? A pénzt az értékpapírosítási piac különböző részeiről kérik kölcsön. Például ki használta ezt fel repóhitelekkel. És így sokkal több adósság van a rendszerben, mint amennyit lát. És mivel alapvetően az alacsony kamatozású környezetből a magas kamatozású környezetbe kerültünk, mindenki a hitelfelvételi láncban a hitelezőig, a hitelezőtől a hitelfelvevőig terjed, mindenki túl van a tőkeáttételen. A piac 90 százaléka, a piac jelentős része túltőkésített.
És ahogy az alapértelmezések megtörténnek, vagy a fizetések csökkennek, ez csak egy lépcsőzetes hatás. És mondok egy példát. Ismerek egy nagy-nagy magántőke-alapot, valószínűleg mindenki hallott róluk, mondjuk, nem tudom, az első három-négy és az ország, minden magántőke-alap az elmúlt 10 évben alapokat kezdett hitelezni, hitelalapokat. És kimentek és kölcsönadók lettek. Tehát ha van egy bérháza vagy irodaháza, és kölcsönkérte tőlük, mondjuk a pénz 75%-át, akkor megfordultak és kölcsön vették azt a pénzt egy banktól. Így van százmillió dolláros ingatlanuk, 75 milliót kölcsönadnak neked, megfordulnak és 55 milliót kölcsönöztek Wells Fargo-tól, aki valójában elég aktív a piac ezen részén, ők A bankjegynek hívják. És akkor a magántőke-alap, azt megtartjuk B jegyzetben, és akkor a hitelfelvevő alapvetően csak azt hiszi, hogy a pénzt ebből az alapból vették fel, de valójában ennél bonyolultabb.
Tehát mi történik, tegyük fel, hogy van egy hiteled ezzel a hitelalappal, és a hiteled december 1-jén jár le, és átmész a hitelalaphoz, és azt mondod: hé, hosszabbításra van szükségem, borzalmas a piac, nem fogok add el még ma, csak hosszabbítsuk meg ezt a kölcsönt 12 hónappal. Nos, az a hitelalap nemet fog mondani, mert van hitelük egy banktól, és odafordulnak a bankhoz, és azt mondják, hé, bank, meg kell hosszabbítanunk ezt a kölcsönt. És a bank nem, fizessen nekem. Mert bizonyos bankok azt mondják: F-te fizetsz nekem. Így hát a hitelalap megfordul, és azt mondja: ne, fizessen. És a kölcsönfelvevővel azt mondja, nem, nem, nézze meg, hogy jó, az ingatlan jól megy, csak adjon hosszabbítást. Mármint miről beszélünk? Csak adj hosszabbítást.
Hányszor fordult már bankhoz, és csak a hitel meghosszabbítása várható. Mintha semmi, jó, fizetek egy kis díjat, csak hosszabbítsuk meg ezt a dolgot. Nem, nem hosszabbíthatja meg, fizessen nekem. Nos, mennyit kérsz? 10%, 20%, vissza kell fizetniük a hitelezőjüket, mert le kell vonniuk a hitelt, valójában ezt a fedezetet használták fel arra, hogy pénzt kapjanak, hogy fizessenek Önnek. Szóval van ez a lánc, hogy senki nem tud lefizetni, mert mindenki mástól kapott kölcsönt. Tehát ha van hitele, és úgy gondolja, hogy meg fogja hosszabbítani a következő 12 hónapban, csak azért, mert az ingatlan jól megy, és Ön elmegy a bankba, akkor meglepődhet, ha azt mondják, hogy nem.
Dave:
Akkor mi történik? Csak azt gondolom, hogy az egész rendszer nyilvánvalóan annyira függ attól, hogy ez a lánc továbbra is működjön, mi történik, ha… Ahogy mondtad, bármelyik hitelező bármikor olyan lehet, hogy nem fizetek. Mi történik tehát, mondjuk egy többlakásos ingatlan üzemeltetőjével, ha nem jut likviditáshoz, vagy nem tud refinanszírozást kapni? Hogyan játszódik le ez az egész?
Ben:
Tehát van néhány lehetőség, úgyhogy válasszuk a könnyűtől a nehezebbig. Tehát a legegyszerűbb az, hogy a többcsaládos üzemeltető azt mondja, hogy rendben, eladom az összes őrült részvényemet és kötvényemet, valószínűleg van pénzük kint, és eladják az egészet, és kifizetik, nem fogják elveszíteni a pénzüket. bérházak. Így megfordulhatnak, eladhatják az összes vagyonukat, és kifizethetik a hitelezőt. Ez egy luxus helyzet. Csak a másodrendű következményekre szeretnék rámutatni, hogy sok embernek el kell adnia likvid eszközeit, például részvényeket és kötvényeket, hogy visszafizesse hitelét. És arról beszélek, hogy ezt még hatalmas intézményeknek is meg kell tenniük. Le kell fizetniük a hiteleiket, így a likviditás el fog tűnni.
És ha kényszerű eladók vannak, az árak esnek. Tehát pontosan ez történt Angliában. Ha emlékeznek az Egyesült Királyságra két hónappal ezelőtt, az aranyozott vagy az Egyesült Királyság kincstári állománya megugrott, és ezeknek a nyugdíjalapoknak meg kellett fordulniuk, és el kellett adniuk más eszközöket, hogy alapvetően fedezzék a kincstáruk, a kocakjaik fedezetét. A likviditási válság tehát nem a giltokban, hanem valójában a CLO-kban történt. Tehát ezért a lépcsőzetes hatások sokkal alattomosabbak, mert a likvid piacokat érintik, mert onnan kapsz pénzt, onnan kapsz likviditást. A vonal mentén valakinek likviditást kell szereznie. Tegyük fel, hogy a hitelfelvevő azt mondja, hogy tudok fizetni.
A második forgatókönyv szerint nem tudnak fizetni, elmennek a hitelezőhöz, és a hitelező azt mondja… A hitelezőtől függ, tehát ha most hitelalapról beszélünk, akkor le kell zárniuk, muszáj, de nem van választásuk, a meghosszabbítás és a színlelés, ami az elmúlt 15 évben az egész banki ügylet alapja volt, nem tehetik meg, nem tudják meghosszabbítani és úgy tenni, mintha a hitel már nem fedezi. Ki fogja fizetni azt a kamatot, amit nem fedez, az csak szó szerint megbuktatja az FDIC előírásait, amelyek azt mondják, hogy tőkearányt kell alkalmazni, tehát egyszerűen megbukik, így nincs választásuk. A szabályozó be fogja kötelezni őket, hogy nem teljesítik a hitelt. Tehát a hitelalapokat kizárják.
A magántőke-alap, amelyre gondoltam, a múlt hónapban két üzletet zárt ki hatalmas híres hitelfelvevőktől. És mindez megtörténik, senki nem beszél róla, nem jut el a hírekhez. De hallott volna a hitelfelvevőről, és hallott volna a magántőkealapról. A lakásügyletet, amit lekötöttek, örülnek, hogy birtokolják. De annak ellenére, hogy ők a hitelező, még mindig le kell fizetniük az idősebbet. Mert ha kizárnak, akkor van egy nagy bérházuk, és azt mondják, hogy 80%… És tudok olyan ügyletről, ahol ez egy nagyvárosban történt, az ügylet alapvetően… Még 80%-nál is ennek a hitelalapnak kell fizetnie az idősebbeket. hitelező, ez nem elég. Még ha le is zárták azt a vezető hitelezőt, akinek az eszköze most van, az még mindig túl van a vezető hitelezőjükön. Követed?
James:
Igen, ez csak a kasszára van fordítva, teljes káosz.
Ben:
Igen, szóval zavaró. Szóval szinte bárcsak tudnék neveket mondani, de ez túl sok bajba fog hozni. Szóval csak annyit fogok nevezni, hogy elmentél az ABC hitelezőhöz, és 80%-ot vettél fel kölcsön az ABC hitelezőtől, most le van zárva a 200 lakásos bérházadból, nagyszerű, van egy 200 lakásos bérházuk, de kölcsönt vettek az XYZ hitelezőtől és Az XYZ hitelező továbbra is azt mondja, fizessen le, fizessen ki, fizessen le. Tehát még az ABC hitelezőnek is el kell adnia valamennyit… Tőkehívást kell intézniük, likviditást kell szerezniük, le kell fizetniük. És így ismét a likviditás szívódik ki a rendszerből. Ahogy a likviditás kiszivárog a rendszerből, az árak esnek. Ez a mennyiségi lazítás ellentéte, szemben azzal, ami 2021-ben történt, amikor mindenhol volt ennyi pénz, és mindenhol felmentek az árak, a pénzt kivonják a rendszerből.
Ha ismeri a pénzkínálatot, az M2 zuhanni fog a tőkeáttétel-csökkentési dinamikus és egyben mennyiségi szigorítás miatt. Tehát azt hiszem, jövőre likviditási sokkot fog látni, amint ez a sok pénz elhagyja a rendszert. Tehát ez egy második forgatókönyv. Lezártak egy irodaházat is, és olyanok, mint F ez, mit csináljak ezzel az irodaházzal? Az irodaház valószínűleg kevesebbet ér, mint a kölcsönük, sokkal kevesebbet, talán valójában kevesebbet, mint a vezető hitelezők kölcsöne. Lehet, hogy az egész irodaházat odaadják az XYZ banknak, a Bank of America-nak vagy valami másnak. Az Offices alapértelmezés szerint balra és jobbra van. Vérfürdő lesz, és mindenki az iroda-lakás átalakításról beszél, nem tudják, miről beszélnek.
Dave:
Igen, volt néhány emberünk ebben a műsorban, és azt mondták, igen, ez nem működik.
Ben:
Csak egy akadémikus vagy valaki beszél róla, a kormány politikájáról, olyan, mintha álmodnál.
Dave:
Úgy hangzik, ha az irodák 5%-a reálisan átalakítható lenne.
Ben:
Egy nyilvánvaló dolog, hogy milyen gyakran száz százalékig üres egy irodaház?
Dave:
Ja, igaz.
Ben:
Soha, mindig van vagy öt bérlő, és ennek az épületnek a 20%-a bérbe van adva, hogyan lehet felújítani egy épületet, ha 20%-ban van bérelve öt bérlővel, nem lehet.
Dave:
Igen, nincs értelme.
Ben:
Mindenesetre a kérdés [hallhatatlan 00:26:43] érdekes alapvetően a szabályozó… Jelenleg a szabályozó bántja a bankokat, amelyek valójában… csak abszolút [hallhatatlan 00:26:50] nekik. Tehát a kérdés az, hogy a szabályozó elkezd-e másfelé nézni, és azt mondja: oké, tudom, hogy ezek az eszközök alapvetően alaphelyzetben vannak, és nem fedeznek, én másfelé fogok nézni. Ez egy olyan kérdés, ami… Nem tudom, gyanítom, hogy a szabályozó nem fogja ezt megtenni, több okból kifolyólag. Sokat mondom ezt a kis világomban, de ez inkább 1992, mint életünk bármely más időszaka.
James:
1992-ben a befektetési társaságok… Mindenki 2008-nak gondolja az összeomlást. De 1988-1992 között a befektetési bankok megrázkódtak, és ez is hasonló típusú likviditási válság volt, mert a Fed egyáltalán nem lépett közbe. Nem néztek másfelé ezekben a befektetésekben… Utánaolvastam ennek, és nem úgy voltam vele, hogy a befektetési társaságok 90%-át ezalatt az idő alatt csak kalapácsba verték? Valami csillagászati mennyiség volt, ami engem megdöbbentett, és jó két-három évig nem tudtak felépülni, azt akarom mondani.
Ben:
Igen. Szóval azt mondom, hogy ez volt Amerika történetének legrosszabb ingatlanválsága, sokkal rosszabb, mint 2008. A legtöbb korunkbeli ember, ez jóval előttünk jár… Tehát alapvetően az akkori politikai megközelítés az volt, hogy hagyjuk égni, és azt hiszem, 8,000 bankot zártak ki. és minden fejlesztőnek lehívták a hitelét, így minden fejlesztő, akit esetleg megnevezhet, elvesztette az összes vagyonát, vagy gyakorlatilag majdnem minden eszközét elvesztette, senkit nem kíméltek. És így sokszor azt látják a politikával és általában az emberi viselkedéssel, hogy ha valami rossz történt, az emberek nem ismétlik meg ezt a hibát, amíg el nem telik elég idő, hogy elfelejtsék, majd újra megcsinálják.
Dave:
Úgy tűnik, itt az ideje. Igen, már 30 éve.
James:
Tényleg le vagyunk késve.
Ben:
Igen, tehát olyanok vagyunk, mint a teljes kör. Ha ez nem történik meg ebben a ciklusban, akkor minden bizonnyal meg fog történni legközelebb, amikor lesz egy ciklusunk. Mert úgy tűnik, hogy ezek a hitelezők, akik túllépték a tőkeáttételt, mindazok a hitelfelvevők, akik túllépték a tőkeáttételt, rosszfiúnak tűnnek, és hagynunk kellene őket égni. És ez politikailag nagyon kielégítő, szóval lehet, hogy ezúttal ismét ott kötünk ki.
Dave:
Csak azt hiszi, hogy nincs politikai étvágy a bankok megmentésére a 15 évvel ezelőtti események után?
Ben:
És mentse ki a magántőke-alapokat és a gazdagokat, ez nem… Azt hiszem, ebben az évtizedben valószínűleg nem lesz több ösztönző. Mentések és ösztönzés, felejtsd el.
James:
Igen, hagyd abba az ingert. De néha hagyni kell egy kicsit égni a dolgokat, igaz? Úgy értem, ez a kapitalizmus.
Dave:
Ez a kapitalizmus. Igen, ez az alap…
Ben:
Oké.
James:
És amiről Ben beszél, az egy nagy dolog, ennek minden téren van... Az emberek az elmúlt két évben mindenhol csak közepesen dolgoztak, és jó hozamot produkáltak. És nem csak a többlakásos helyiségekben és ezekben az irodaházakban, a keménypénzes hely is nagyon rossz volt. Ezek a hitelezők bejönnének, eladnák a bankjegyeket 7%, 8%-on, és most ezek a hitelezők fizetnek a vezető bankjuknak, 10, 11%-ot fizetnek, és az történik, hogy ezek a befektetők javítanak, fordítsanak vagy égessenek meg. Jönnek és mennek, hé, a projektjeim túl sokáig tartanak, túl vagyok a költségvetésen, az érték valahogy leesett, szükségem van a hosszabbításra, és az árfolyamuk öt, hat ponttal emelkedik, vagy hogy jöjjön be pénzzel, vagy csak egyáltalán nem hosszabbítanak. Valójában egy kemény pénzkölcsönző vagyunk Washingtonban, és annyi kérésünk volt más hitelezők refinanszírozására, mert nincs más választásuk, a hitelező most nem hosszabbít, és ez nagy, nagy ügyet okoz. És akkor megvizsgáljuk az értékek kölcsönét, és ez a válaszunk, igen, meg tudjuk adni ezt a kölcsönt, de további 15%-ot kell behoznia, és ezeknek az embereknek nincs meg.
És ez az, ami olyan félelmetes, hogy 2008-ban sok REO-t és banktulajdont láttunk a lakóterületeken keresztül. De ez olyan, hogy ha nincs pénzed, nem tudod kifizetni a számláidat. És ezeknek a befektetési bankoknak és hitelezőknek el kell fogadniuk ezt... Sok REO és okirat lesz ahelyett, hogy visszatérnénk ezekhez a bankokhoz, és a bankok azzá fognak válni… mindannyian megijedünk attól, hogy a fedezet Az alapok a legnagyobb lakástulajdonosok lettek volna mindezzel a lakásszerzéssel, és lehet, hogy csak a rossz hiteleken alapulnak.
Ben:
És így ismét minden érdekesség a másodrendű/harmadrendű következmény. Tehát a másodrendű következmény mindaz, amit az imént James mondott, az az, hogy elkezdenek csökkenni az értékelések, mert ilyen rossz REO-jegyeket kapsz, és az emberek kénytelenek lesznek eladni, és ez nagyon ártani fog az LTV-nek. . Tehát akkor kölcsönkérsz vagy refinanszírozsz, és akkor az LTV-k még rosszabbak lesznek, és akkor még több letiltás lesz. Tehát belemegyünk ebbe a körforgásba, ami csak elkezd szétszakadni… ez az ördögi kör lefelé, és ez az egyik egyéb következmény. És minden [hallhatatlan 00:32:19]-ben FinTech vagyunk, vásároljon most, fizessen később. Találd ki? Szuper emelős.
Dave:
Igen. Azt mondta, az értékbecslések csökkenni fognak, ezért feltételezem, hogy úgy gondolja, hogy a kereskedelmi ingatlanok ingatlanértéke jelentősen csökkenni fog? Muszáj, igaz?
Ben:
Igen, nem kérdés. Ez egy nagyszerű lehetőség alapvetően azért, mert nem az organikus árazásról beszélünk, arról az árról, amelyen a bankok eladják a dolgokat, nincs kapcsolat azzal, hogy Ön szerint mennyit ér a következő, szerintem valószínűleg 24 hónapnyi valódi visszaesés és szorongás után. Így van lehetőség vásárlásra vagy kölcsönadásra, és ha alacsony az adóssága, szó szerint ezt mondta Larry Silverstein, szörnyű válságokon mész keresztül, kijössz belőle, még mindig a tiéd az épület, és most ő az 10 milliárd dollárt ér, vagy ilyesmi. Ez a játék része, ne ragadj bele abba a játékrészbe, ahol alapvetően elveszted az eszközödet.
Dave:
Szóval megemlítetted Bent, hogy rengeteg lehetőség rejlik, az ezt hallgató embereknek hogyan javasolnád, hogy éljenek a közelgő lehetőséggel?
Ben:
Mehetsz beszélni a bankokkal, felkeresheted a bankokat, a bankoknak lesz… Még nincs meg, és nagyon lassúak. Azok a brókerek, akik az összes hitelezést végezték, brókerekké válnak ennek a középtőkének, ennek a hídtőkének, nevezem résfinanszírozásnak, mentési finanszírozásnak. Az összes bróker, aki korábban azt a munkát végezte, hogy elsőbbségi hiteleket találjon Önnek, most ezt a munkát fogja elvégezni. Tehát a brókerek valószínűleg a legnagyobb áramlási források. Vicces, a tőzsde, még mindig azt gondolom, hogy még egy lábbal lejjebb vannak, aztán az összes piacot, a recesszió eléri a bevételeket. Tehát hitelben akarsz lenni, hitelben akarsz lenni a ciklus ezen részében, mert a valódi érték, az igazi opportunista érték szerintem még messze van. De a hitelezők valójában a felvezetők. De az üzletek áramlása mindenhol máshol is át fog terjedni.
James:
Tudom, hogy megkerestük, és határozottan sok választ kapunk. A különböző típusú hitelezők egy kicsit, azt hiszem, először látni. Ezek a helyi keménypénzes srácok minden bizonnyal először látják ezt most, mert a bankjegyek rövidebb futamidejűek, általában 6-12 hónapos bankjegyek, ahol ezek közül néhány, 2, 3, 5 éves. És kezd megjelenni egy csomó készlet. Rengeteg hívást kapok a hitelezőktől, akik azt mondták, hé, most vettük vissza ezt az okiratot, vagy ki fogjuk zárni, mit tud fizetni ezért? És általában nem szeretik a számomat, de a szám az a szám. De most megteheti a helyi kisebb hitelezőkkel, ők nem nagy üzletek, de a kisebb befektetők vagy a közepes besorolású befektetők számára most jön a volumen. És ahogy beszélünk, piacra is kerül.
Dave:
És úgy hangzik, mint Ben, összeállít egy hitelalapot a Fundrise-nál, hogy kihasználhasson ebből valamennyit.
Ben:
Igen, régóta megvan a hitelstratégiánk, de az elmúlt két évben valahogy visszaméreteztük, mert egyszerűen így volt… Leginkább máshol alkalmaztuk, mert nem volt vonzó. És most hirtelen olyan… Úgy érzem, ami most vagy a következő pár évben történik, az életünk során ötször fog megtörténni velünk vagy velünk, milyen üzleteket fogunk látni, milyen hiteleket köthetünk. . Átmentem 2008-on, 2008-ból vannak rajtam ezek a hegeim, és így az esetek 85%-ában a megszokott dolog. Aztán van néhány alkalom, amikor csak az egész labdajáték létrejött vagy elveszett. És igen, először hitelezést fogunk végezni, és csak utána a tőkebefektetést. Mivel szinte látni lehetett ennek a másik oldalát is, biztos lehetett benne, hogy ez nem állandó. Néhány év az átmenet egy lényegében új hitelfelvételi környezetre.
És vannak, akik szerencsétlenek, lejárt a lejáratuk ennek a közepén, alapvetően ebben az időszakban, amikor magasak a kamatok, nincs likviditás, és ez szívás. Számukra sajnálatos, de másnak lehetőség, a probléma pedig lehetőség. Mondok egy másik példát is, ez az ingatlanon kívül van, de van egy technológiai alapunk, amelyet elindítottunk, és ezen vitatkozunk, nem tudom, hogy megtesszük-e, mert annyira ellentmondásos, de eladási fedezet, megvettem ezt az egészet… Beléptem és elkezdtem hitelezni ezeknek a nagyoknak… Befektetési bankok, megkapják ezeket az ügyleteket, és értékpapírosítják őket, és a probléma az, hogy ezeket az ügyleteket, amelyeket el akartak bocsátani vagy szindikálni akartak, azt mondják, megkapták. leragadt, függő hiteleknek hívják. Tehát több tízmilliárdnyi leakasztott hitelük van. És egy jól ismert példa, hogy 12 milliárd dollárnyi Twitter adósságuk van. És pontosan tudom, hogy kinél van, és beszélek velük, és úgy gondolom, hogy valamikor a semmiért kidobják ezt az adósságot. Egyszerűen csak el akarnak távolítani ettől a dologtól. És belső vitánkat folytatunk, hogy ez jó lehetőség, vagy csak túlságosan zavaros?
Dave:
Wow.
Ben:
Olyan rendetlen.
Dave:
Ez a vadonatúj adósság.
Ben:
Igen, igen, az új adósság. Szóval nem tudom, hogy ez jó ötlet-e vagy sem. Ez egy érdekes kérdés, de az ilyesmi őrültség. A Twitter 44 milliárdot ért egy éve, és azt gondolja, tetszik nekem 5 milliárddal? Nem tudom, talán.
Dave:
Ez egy szórakoztató vita lehet.
Ben:
Hát ez is olyan, mintha nem igazán akarom a zajt. Ez a baj vele, ez nem csak értékelési kérdés, én itt csak gazdasági döntést hozok, de nem biztos, hogy ez megengedett. De ez csak illusztráció, csak teljesen szemléltető, hogy ez egy különleges időszak egy ilyen befektetési lehetőség számára.
Dave:
Rendben. Nos, Ben, köszönöm szépen. Ez nagyon-nagyon tanulságos volt, rengeteget tanultam. És őszintén szólva nagyon meglepő, hogy az emberek nem beszélnek erről. Szóval azt hiszem, ez az utolsó kérdésem, hogy miért nem beszélnek erről szélesebb körben?
Ben:
Igen, nagyon jó volt itt lenni. Mindenki erről beszél, de még február elején, 2020 februárjában a világjárvány megszállottja voltam. És Kaliforniába mentünk, a gyerekeimmel és a feleségemmel, Kaliforniában voltunk Valentin-nap alkalmából. Én pedig úgy voltam vele, hogy nem mehetünk el, és rávettem a gyerekeket, hogy álarcot viseljenek a repülőn, és a feleségemnek, te rohadtul elveszted, annyira mérges volt rám, és egy ponton mindenki felébredt rá. Van valami, ahol az információnak ki kell szivárognia a nyilvánossághoz, és ez összeadódik, túlnyomó adatra van szükség ahhoz, hogy az emberek elmozduljanak. És akkor ez egyszerre történik.
Dave:
Az emberek nem akarják elhinni a kellemetlen híreket.
Ben:
És ez olyan, mintha az emberek elfoglaltak volna, nem ez az, amire összpontosítanak. Ezért elég ping-re van szükség, mire az emberek elkezdenek figyelni. Szóval ezért… legalábbis úgy gondolom, hogy… És persze mindenki, jelen esetben a pénzügyi rendszer összes résztvevője, nem beszélnek róla, ez az utolsó dolog, amiről beszélni akar. Azt akarják mondani, hogy minden nagyszerű. És ugyanez Kínával is: minden nagyszerű, ne figyelj az ajtókra, amelyeket bezárunk Vuhanban. Tehát ismét vannak aktív résztvevők, akik megpróbálják megakadályozni, hogy ez történetté váljon, ami zavarba ejti a médiát, és beletelik egy kis időbe, amíg befejeződik.
Dave:
Rendben, nos, hamarosan jelentkeznünk kell önnel, amint ez kibontakozik. Szeretnénk kikérni a véleményét, mert nyilvánvalóan most egy kis kanári vagy a szénbányában, és előre figyelmeztet minket. Szóval nagyon nagyra értékeljük az idejét, Ben, ez mindig nagyon szórakoztató, amikor jössz, ezért nagyon köszönjük, hogy csatlakoztál hozzánk.
Ben:
Igen, köszönöm, hogy velem voltál.
James:
Köszi Ben.
Dave:
Nem tudom, hogy most izgulnom kell-e vagy félnem.
James:
Valójában rendkívül izgatott vagyok, mert úgy érzem, mindannyian keressük ezt a hatalmas lehetőséget, és ez nagy ügy lesz. Egy ideig mindig is gondoltam erre a befektetőtemetőre, és úgy gondolom, hogy ez lehet egy bankártemető, nem pedig egy befektetőtemető.
Dave:
Igen. Ezt mondod egy ideje, hogy konkrétan, és csak hogy mindenki megértse, főleg kereskedelmiről beszélünk, ez beszivároghat a lakóépületbe, ahogy Ben mondta, ott vannak ezek a másodlagos és harmadlagos hatások, de lehet, hogy nagyon érdekes azok számára, akik… Szindikátorok, akik pénzt tudnak gyűjteni ahhoz, hogy elkezdjenek menni, és megpróbálják megvásárolni ezeket az eszközöket nagyon olcsón most vagy a következő hat hónapban, bármi is legyen.
James:
És különösen azért, mert a bankok nem akarnak eszközöket birtokolni. Sokszor nem akarják őket, hanem meg akarnak szabadulni tőlük. És ha van likviditásod, az nagy-nagy változást fog hozni… Egy ideje ezt mondom, mert az a furcsa, hogy láttam, hogy az emberek két éven keresztül sok pénzt keresnek, majd hat hónappal ezelőtt Az lenne a helyzet, hogy ó, nincs pénzem. És azt gondolom, hogy ennyi pénzt keresett az elmúlt két évben, miért van pénze? És ez 2023-ban meg is valósulhat, likviditásra lesz szükség, és lehet, hogy mindez az utcán lesz.
Dave:
Ön tökéletes ember arra, hogy válaszoljon erre a kérdésre, mert mindenből csinál egy keveset, kölcsönad, lapozgat, bajba jutott eszközöket vásárol. Ha mindaz, amiről Ben gondol, beteljesedik, és elkezdjük látni a likviditási válságot, a kereskedelmi ingatlanok árának csökkenését, hogyan tudná a legjobban kihasználni?
James:
Számunkra úgy gondolom, hogy több magántőke- és részvénypartnerrel próbálunk felkészíteni arra, ahol nagyobb dollárt próbálunk hozni ezen. Jó példa erre, hogy az elmúlt 120-150 napban több szindikációs ügyletet kötöttünk, mint az előző két évben, mert a likviditás válságban van. De mindenben kulcsfontosságú a jelenleg készpénzzel rendelkező befektetőkkel való együttműködés. És legyen szó fix és flip lakásokról, lehet sorja ingatlanokról vagy cash flow ingatlanokról, nekünk azt akarjuk, hogy csatlakozzanak ahhoz, ahol a likviditás van. Számunkra most gyűjtünk egy kis pénzt, mert látjuk a lehetőséget ezekben a vásárlási jegyekben, bedőlt épületek vásárlásában, és aztán tényleg elkezdjük papírral építeni a kapcsolatot ezekkel az emberekkel.
És ahogy Ben beszélt, nehéz megfogni a nagy bankokat. Nem tudod megfogni őket, nem ismerek ott senkit. De ezek a kis helyi hitelezők megkereshetik őket, és azt mondják: hé, van likviditásom, projekteket keresek, tudassa velem, mi van. És elmondhatom, hogy mostanában kaptunk néhány meglehetősen jó vásárlást, és én is úgy vagyok vele, hogy kidobok egy kis számot, és megcsinálják az üzletet. Azt mondják, le tudod zárni öt nap múlva? És ezt ki is tudjuk kattintani. Tehát csak beszélni azokkal az emberekkel, akik ezen a téren jártak, ezekkel a kemény pénzes srácokkal, akik két éve zaklatnak, hogy pénzt adjanak kölcsön, beszélgess velük, nézd meg, milyen lehetőségek rejlenek, majd tartsd kéznél a likviditásodat. rohanjon bele az üzletbe, és győződjön meg arról, hogy az a megfelelő.
Dave:
Ez nagyon jó tanács. Rendben, köszi James, ez nagyon szórakoztató volt. Nagyon szeretek veled és Bennel beszélgetni. Ez mindig egy magas szintű beszélgetés, elég macerás és makacs dolgok, de azt hiszem, azok számára, akik igazán szeretik a gazdaságot és az egész működését, ez egy igazán szórakoztató epizód.
James:
Ó, szeretem, ha Ben rajta van. Elkezdek szurkolni, és lemegyünk a nyúllyukakba, mindannyian szórakoztató lemenni.
Dave:
Ó igen, abszolút. Amikor a kamerák kikapcsoltak, megpróbáltuk meggyőzni Bent, hogy engedje meg, hogy jöjjünk ki a DC-be és lógjunk vele személyesen, szóval talán legközelebb megtesszük.
James:
Ó, száz százalékig benne vagyok.
Dave:
Rendben, köszönöm szépen James, jó szórakozást a játékhoz.
James:
Igen, hajrá Hawks.
Dave:
Igazából nincs kutyám ebben a harcban, de szurkolok neked a Hawksnak, szóval remélhetőleg nem kell… Azt hiszem, elmondhatom ezt az éterben?
James:
Igen, most van egy nagy fogadásom.
Dave:
Szeretnéd mindenkinek elmondani, hogy mi a tétje a Seahawks játékra?
James:
Igen, azt hiszem, a pofámmal kerültem bajba, mert a 49ers-szel játszunk, nekik tehetségesebb csapatuk van. És fogadást kötöttem az egyik jó haverommal, aki szintén a 49er szurkolója, hogy a vesztesnek a másik csapat Speedo logóját kell viselnie egy egész napig a medencében. Szóval nagyon remélem, hogy nem én vagyok az.
Dave:
Igen. Nos, szurkolok a Seahawksnak a kedvedért, de ez egy elég vicces fogadás, és remélhetőleg nem mondtad el túl sok embernek, ez az epizód vége, szóval lehet, hogy már senki sem hallgat.
James:
Igen, mindenkinek azt kellene szurkolnia, hogy a Seahawks nyer, senki sem akar látni engem Speedóban.
Dave:
Rendben. Hát köszönöm szépen ember, ez nagyon szórakoztató volt. Köszönjük mindenkinek, hogy meghallgattak, ez az utolsó epizódunk ebben az évben, így boldog új évet mindenkinek, nagyon nagyra értékeljük, hogy segített nekünk és támogat minket az On The Market első évében. Találkozunk 2023-ban.
Az On The Market című filmet én, Dave Meyer és Kaylin Bennett készítettem. Producer: Kaylin Bennett, szerkesztette Joel Esparza és Onyx Media, kutatta Pooja Jinda, és nagy köszönet az egész BiggerPockets csapatnak.
Az On The Market műsor tartalma csak vélemény. Minden hallgatónak függetlenül kell ellenőriznie az adatpontokat, véleményeket és befektetési stratégiákat.
Nézd meg a podcastot itt
Ebben az epizódban foglalkozunk
- A tőkeáttétel elmagyarázta és miért van olyan sok befektető a sorban több millió dollárért
- Melyik ingatlanipar legerősebben éri majd amikor a tőkeáttétel-csökkentési válság megnyilvánul
- Miért is az a bankok túltőkésítettek és a domino hatás az okozhat pénzügyi káosz
- Azok a forgatókönyvek, amelyek úgy játszódnak le, hogy a bankok elkezdik szűkíteni a pénzkínálatot és a befektetők kétségbeesnek
- A hatalmas lehetőség a befektetők számára mint a túltőkés hitelek esedékessége és az eszközöket a költségek töredékéért kezdik el értékesíteni
- Ki fog nyerni és élve kijutni a tömeges tőkeáttétel-leépítés után
- És So Sokkal több!
Linkek a műsorból
Kapcsolatfelvétel Bennel:
Szeretne többet megtudni a mai szponzorokról, vagy szeretne Ön is BiggerPockets partnerré válni? Nézze meg a mi szponzori oldal!
BiggerPockets megjegyzése: Ezek a szerző által írt vélemények, és nem feltétlenül képviselik a BiggerPockets véleményét.
- SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
- Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
- Forrás: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 hónap
- 15 év
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- képesség
- Képes
- Rólunk
- erről
- Abszolút
- teljesen
- egyetemi
- beszerzés
- át
- aktív
- tulajdonképpen
- Hozzáteszi
- állítható
- felvételt nyer
- fejlett
- Előny
- tanács
- Után
- ellen
- előre
- AIR
- Minden termék
- már
- mindig
- Amerika
- Amerikai
- összeg
- és a
- Másik
- válasz
- Apartman
- apartmanok
- étvágy
- Apple
- méltányol
- megközelítés
- érv
- körül
- vagyontárgy
- Vagyonkezelés
- Eszközök
- csatolja
- figyelem
- vonzó
- szerző
- átlagos
- vissza
- Rossz
- bérlet
- szanálás
- Egyenleg
- Mérleg
- Bank
- Bank of America
- bankár
- Banking
- bankrendszer
- Banks
- alapján
- Alapvetően
- alap
- mert
- válik
- egyre
- előtt
- hogy
- Hisz
- BEST
- Tét
- Jobb
- Nagy
- nagyobb
- Legnagyobb
- Billió
- milliárd
- Bankjegyek
- Bit
- vér
- bizottság
- Kötvények
- határ
- kölcsönkér
- kölcsönzött
- hitelfelvevők
- hitelfelvételi
- megvett
- márka
- Brand New
- szünet
- HÍD
- áthidaló
- hoz
- nagyjából
- brókerek
- költségvetés
- épít
- Épület
- épült
- Csokor
- éget
- üzleti
- vállalkozások
- megvesz
- vásároljon most fizetjen később
- Vásárlás
- vásárol
- Kalifornia
- hívás
- hívott
- kéri
- kamerák
- nem tud
- sapka
- tőke
- kapitalizmus
- eset
- Készpénz
- pénzforgalom
- elkapott
- Okoz
- okozó
- Központ
- vezérigazgató
- bizonyos
- lánc
- változik
- olcsó
- ellenőrizze
- Kína
- választás
- A pop-art design, négy időzóna kijelzése egyszerre és méretének arányai azok az érvek, amelyek a NeXtime Time Zones-t kiváló választássá teszik. Válassza a
- Kör
- Város
- osztályok
- közel
- Társalapító
- Szén
- Párhuzamos
- hogyan
- érkező
- kereskedelmi
- kereskedelmi ingatlan
- Companies
- képest
- teljes
- teljesen
- bonyolult
- bonyolult
- koncepció
- fogalmak
- magabiztos
- zavaró
- Következmények
- tartalom
- folyamatos
- vitatott
- Beszélgetés
- Átalakítás
- átalakított
- meggyőz
- Mag
- tudott
- ország
- Pár
- tanfolyam
- terjed
- lefedettség
- fedő
- burkolatok
- Crash
- készítette
- hitel
- hitelalapok
- válság
- kritikus
- döntően
- összeroppant
- Jelenlegi
- dátum
- adat pontok
- Dave
- nap
- Nap
- dc
- üzlet
- Ajánlatok
- vita
- vitatjuk
- Adósság
- évtized
- december
- döntés
- Elutasítása
- Hanyatló
- alapértelmezett
- alapértelmezett
- minden bizonnyal
- Kereslet
- függő
- függ
- bevezetéséhez
- betétesek
- leírni
- részletek
- Fejlesztő
- fejlesztése
- DID
- különbség
- különböző
- megemészteni
- közzététel
- kijelző
- szorongás
- szomorú
- Nem
- Kutya
- Ennek
- Dollár
- dollár
- ne
- utolsó ítélet
- ajtók
- le-
- LE
- cseppek
- kiírása
- alatt
- dinamikus
- dinamika
- Korai
- Kereset
- lazítás
- Gazdasági
- gazdaság
- hatás
- hatások
- bármelyik
- máshol
- lehetővé
- vége
- Anglia
- élvez
- elég
- Egész
- Környezet
- részvény
- különösen
- lényeg
- lényegében
- birtok
- Eter (ETH)
- értékelés
- Még
- EVER
- mindenki
- mindenki
- minden
- pontosan
- példa
- példák
- izgatott
- létező
- vár
- várható
- Magyarázza
- magyarázható
- terjed
- kiterjesztés
- rendkívüli módon
- néző
- nem sikerül
- meglehetősen
- Esik
- Eső
- ismerős
- híres
- ventilátor
- fantasztikus
- elbűvölő
- leggyorsabb
- Kedvenc
- bizalom
- Fed
- díj
- díjak
- kevés
- harc
- Ábra
- finanszíroz
- pénzügyi
- pénzügyi rendszer
- finanszírozás
- Találjon
- végén
- FINTECH
- vezetéknév
- Hal
- Rögzít
- rögzített
- Flip
- áramlási
- összpontosított
- következik
- Előrejelzés
- legelső
- Előre
- töredék
- ból ből
- fagyasztva
- termés
- Tele
- móka
- alap
- finanszírozás
- alapok
- vicces
- játék
- rés
- Fogaskerék
- általában
- generált
- generáló
- kap
- szerzés
- Ad
- Go
- Jó
- Goes
- megy
- jó
- Kormány
- A kormány politikája
- fokozat
- diplomás
- nagy
- Fickó
- kalapált
- Hang
- történik
- történt
- megtörténik
- boldog
- Kemény
- tekintettel
- hallott
- súlyosan
- sövény
- Fedezeti alapok
- segít
- itt
- Rejtett
- Magas
- <p></p>
- tanácsok
- történelem
- Találat
- Találat
- ütő
- tartó
- tart
- Holes
- remélhetőleg
- remélve
- vendéglátó
- Ház
- ház
- Hogyan
- HTTPS
- hatalmas
- emberi
- Több száz
- több száz millió
- Fáj
- hype
- BETEG
- ötlet
- Hatás
- Hatások
- közelgő
- fontos
- in
- Jövedelem
- Növelje
- függetlenül
- információ
- ŐRÜLT
- Intézmény
- intézmények
- biztosítás
- kamat
- KAMATLÁB
- Kamat-
- érdekes
- Interjú
- leltár
- befektetés
- beruházás
- befektetési bankok
- befektető
- Befektetők
- kérdések
- IT
- maga
- csatlakozott
- csatlakozott
- csatlakozik hozzánk
- Igazság
- Tart
- Kulcs
- gyerekek
- Kedves
- Ismer
- tudás
- ismert
- hiány
- legnagyobb
- keresztnév
- Tavaly
- indított
- vezető
- szivárog
- TANUL
- tanult
- tanulás
- Szabadság
- kilépő
- LEND
- hitelezők
- hitelezők
- hitelezési
- szint
- Tőkeáttétel
- LG
- élet
- vonal
- Folyadék
- fizetőképesség
- likviditási válság
- Kihallgatás
- kis
- hitel
- Hitelek
- helyi
- logo
- Hosszú
- hosszú idő
- hosszabb
- néz
- keres
- veszít
- vesztes
- Sok
- szerelem
- szeretett
- Elő/Utó
- Luxus
- M2
- készült
- fontos
- csinál
- Gyártás
- férfi
- vezetés
- sok
- sok ember
- Margó
- piacára
- piacok
- maszkok
- Tömeg
- tömeges
- matematikai
- érettség
- eszközök
- Média
- említett
- Meyer
- Középső
- Középső
- esetleg
- Molnár
- millió
- Millió dollár
- millió dollár
- Több millió
- hiba
- Mód
- pénz
- pénzbeli támogatás
- Hónap
- hónap
- több
- a legtöbb
- száj
- mozog
- többcsaládos
- név
- nevek
- közel
- szükségszerűen
- Szükség
- hálózatok
- Új
- újév
- hír
- következő
- Zaj
- rendszerint
- Megjegyzések
- szám
- számos
- Nyilvánvaló
- Office
- irodák
- Rendben
- Régi
- ONE
- Ónix
- működik
- operátor
- Vélemény
- Vélemények
- Lehetőségek
- Alkalom
- szemben
- érdekében
- organikus
- Más
- Egyéb
- kívül
- átfogó
- túltőkésített
- saját
- tulajdonos
- tulajdonosok
- tulajdonosa
- fizetett
- járvány
- Papír
- rész
- résztvevők
- partner
- partneri
- partnerek
- alkatrészek
- Elmúlt
- Fizet
- fizet
- nyugdíj
- Emberek (People)
- százalék
- tökéletes
- időszak
- állandó
- person
- Személyesen
- jelenség
- vedd
- darab
- csővezeték
- Plató
- Platón adatintelligencia
- PlatoData
- játszani
- játékos
- játék
- podcast
- Podcastek
- pont
- pont
- politika
- politikai
- politikailag
- politika
- medence
- portfolió
- lehetőségek
- előrejelzésére
- Készít
- szép
- előző
- korábban
- ár
- Áraink
- árazás
- magán
- Magántőke
- valószínűleg
- Probléma
- Készült
- projektek
- ingatlanait
- ingatlan
- kilátás
- biztosít
- nyilvános
- nyilvánosan
- vásárlások
- tesz
- elhelyezés
- remeg
- mennyiségi
- Kvantitatív könnyítés
- mennyiségi szigorítás
- kérdés
- Quick
- gyorsan
- emel
- emelés
- Arány
- Az árak
- elérte
- Olvasás
- kész
- igazi
- ingatlan
- valódi érték
- ok
- miatt
- nemrég
- recesszió
- ajánl
- Meggyógyul
- csökkenteni
- nyilvántartott
- előírások
- szabályozó
- kapcsolat
- eszébe jut
- Bérlés
- ismétlés
- képvisel
- kéri
- megköveteli,
- mentés
- válasz
- REST
- Visszatér
- Gazdag
- megszabadít
- Emelkedik
- felkelő
- rázta
- gyökér
- eredet
- körül
- rohanás
- Mondott
- kedvéért
- értékesítés
- azonos
- félek
- forgatókönyvek
- menetrend
- firkák
- visító
- SEA
- fűszerezett
- Seattle
- Második
- másodlagos
- értékpapírosítási
- látás
- Úgy tűnik,
- szegmensek
- elad
- Sellers
- Eladási
- értelemben
- szolgáltatás
- váltás
- VÁLTOZÁS
- döbbent
- lövés
- elégtelenség
- kellene
- előadás
- jelentős
- Egyszerű
- óta
- egyetlen
- helyzet
- SIX
- Hat hónap
- Méret
- lassú
- kicsi
- kisvállalkozás
- kisebb
- okos
- Trükkös
- So
- néhány
- Valaki
- valami
- Nemsokára
- forrás
- Hely
- terek
- beszél
- beszél
- speciális
- kifejezetten
- Spektrum
- szponzor
- Szponzorok
- Stacks
- kezdet
- kezdődött
- Kezdve
- kezdődik
- Lépés
- Még mindig
- inger
- készlet
- részvénypiac
- készletek
- Részvények és kötvények
- megáll
- Történet
- stratégiák
- Stratégia
- utca
- ilyen
- hirtelen
- ÖSSZEFOGLALÓ
- szuper
- kínálat
- ellátó
- támogatás
- Támogató
- meglepődött
- meglepő
- szindikátus
- rendszer
- Vesz
- tart
- bevétel
- tehetséges
- Beszél
- beszéd
- Talks
- csapat
- tech
- feltételek
- harmadlagos
- A
- a Fed
- Az Egyesült Királyságban
- a világ
- azok
- maguk
- Ott.
- dolog
- dolgok
- Gondolkodás
- Azt hiszi
- ezen a héten
- gondoltam
- ezer
- három
- Keresztül
- egész
- jegy
- jegyek
- szigorítása
- idő
- alkalommal
- nak nek
- Ma
- mai
- együtt
- tonna
- is
- felső
- téma
- TELJESEN
- kereskedelem
- Másolat
- átmenet
- kincstár
- kincstár
- borzasztó
- baj
- igaz
- FORDULAT
- Fordult
- Turning
- típusok
- tipikus
- jellemzően
- Uk
- UK Kincstár
- alatt
- megért
- szerencsétlen
- egység
- közelgő
- us
- használ
- rendszerint
- érték
- Értékek
- ellenőrzése
- videó
- gyakorlatilag
- kötet
- kívánatos
- Raktár
- figyelmeztetés
- washington
- módon
- Vagyon
- hét
- Hetek
- fogadtatás
- Wells
- Wells Fargo
- Mit
- Mi
- vajon
- ami
- míg
- WHO
- feleség
- lesz
- nyer
- szavak
- Munka
- dolgozó
- művek
- világ
- Legrosszabb
- érdemes
- lenne
- ír
- írott
- Rossz
- év
- év
- A te
- magad
- youtube
- zephyrnet
- nulla