Ígéretek, ígéretek: Mi van, ha egy kereskedelmi bérlő nem teljesít?

Ígéretek, ígéretek: Mi van, ha egy kereskedelmi bérlő nem teljesít?

Időbélyeg: 11. január 2023. 10:00
Forrás csomópont: 1898388

A kereskedelmi bérleti szerződések megkövetelik a bérlőtől a bérleti díjat. Ez a követelmény azonban csak a kezdet. A bérlők hozzájárulnak az ingatlanadóhoz is. Megállapodnak a biztosítás fenntartásában. Megállapodnak abban, hogy a teret tisztán és megfelelő állapotban tartják. Megállapodnak, hogy bizonyos információkat jelentenek az ingatlan tulajdonosának. Megállapodnak abban, hogy nem tesznek ki szemetet a járdára, vagy csúnya táblákat az ablakokba. Röviden, azt ígérik, hogy a bérleti díj fizetésén túl mindenféle dolgot megtesznek. Sok bérlő megteszi, amit ígér, de vannak, akik nem. Ilyen esetben mit tehet az ingatlantulajdonos?

Ha elolvas bármilyen kereskedelmi bérleti szerződést, látni fogja, hogy az ingatlan tulajdonosa felmondhatja a bérleti szerződést, ha a bérlő nem teljesíti ígéreteit. A bérleti szerződésben az is szerepel, hogy ha a bérlő nem teljesít, a tulajdonos bemehet a helyiségbe, és eltávolíthatja a bérlőt és a hozzá tartozó holmikat. A tulajdonosnak joga van a zárakat cserélni vagy a közműveket kikapcsolni. Előfordulhat, hogy a tulajdonosnak figyelmeztetnie kell a bérlőt, és türelmi időt kell adnia annak tisztázásához, de végül a bérlő mulasztása feljogosítja a bérbeadót mindenféle drákói jogorvoslatra. Számos kereskedelmi lízing azt is kimondja, hogy nemteljesítés esetén az ingatlan tulajdonosa lehívhatja a bérlő óvadékát, és követelheti a bérlőtől annak feltöltését, a bérlő kezdeti kiépítése során engedélyezett ingyenes bérleti díj visszakövetelését, és a bérleti díj felgyorsítását a bérleti szerződés vége. Igen, ha elolvas egy kereskedelmi bérleti szerződést, az sok ijesztő dolgot tartalmaz, ami megtörténhet a bérlővel.

Nem olyan gyorsan! A bíróságok gyakran útjában állnak egy ingatlantulajdonosnak, aki fel akarja mondani a bérleti szerződést vagy más drákói lépéseket kíván tenni. A bíróságok arra a következtetésre jutnak, hogy a bérlő bűnei nem voltak elég súlyosak ahhoz, hogy igazolják a felmondást vagy hasonló lépéseket. A bérlő gyakran megígéri, hogy jobb lesz. A bíróság gyakran hisz a bérlőnek, és ad neki még egy esélyt, egy harmadik és egy negyedik esélyt. Mindennek tetejébe ez a folyamat gyakran kínzóan lassú ütemben megy végbe, legalábbis New Yorkban, mert a bíróságok túlterheltek a bérbeadó-bérlő vitákkal és egyéb követelésekkel.

A nettó eredmény az, hogy az ingatlantulajdonosoknak nem szabad azt hinniük, hogy ténylegesen jogukban áll felmondani a bérleti szerződést vagy más szélsőséges jogaikat gyakorolni a bérlő mulasztása esetén, különösen akkor, ha olyan mulasztásról van szó, amelyről a bérlő nem érvelhet. Lehet, hogy egy kis kifizetetlen lakbér lényegtelen. Sok hónap kifizetetlen lakbér valószínűleg nem lenne, de a bíróság valószínűleg így is több időt adna a bérlőnek. Még sok időbe telne, mire meghozzuk ezt a döntést. A beszakadt napellenző jelentéktelen megsértése lehet a bérlő azon egyezségével, hogy a teret „A” osztályú étteremként tartja fenn, de a biztosítás megkötésének elmulasztása a bérleti szerződésnek megfelelően előfordulhat, hogy nem. Ez a bíró dolga. Úgy tűnik, sok bíró úgy gondolja, hogy az ingatlantulajdonosok csak birtokolnak ingatlant és pénzt kapnak, hatalmas készpénztartalékot halmoztak fel az évek során, és fel kell tudniuk szívni azt – ezek közül általában egyik sem igaz.

Válaszul az ingatlantulajdonosoknak el kellene gondolkodniuk azon, hogy bérleti szerződéseikbe beépítsék azt a képességet, hogy a bérlői nemteljesítésekre kevésbé drámai módon reagáljanak, mint a bérleti szerződés felmondása vagy a bérlő eltávolítása a bérelt területről.

A ki nem fizetett bérleti díjak kamatai és késedelmi díjai az első és legnyilvánvalóbb fegyver, amelyet minden ingatlantulajdonosnak be kell építenie a bérleti szerződésébe. Megdöbbentő látni, hogy hány lízingszerződés, különösen a régebbiek, nem biztosítják ezeket a kifizetéseket. A bíróságok általában végrehajtják ezeket, bár ez eltarthat egy ideig. Ha a bérlő rájön, hogy végül magas késedelmi kamatot és késedelmi költségeket kell fizetnie, az elegendő ösztönzést jelenthet a határidőre történő fizetésre. Ha a bérlőnek nincs pénze, a tulajdonos azt akarja, hogy a bérlőt más kötelezettségek előtt bérleti díj fizetésére ösztönözze.

A bérlők a bérleti díj fizetési kötelezettségén túl számos jelentős kötelezettséget is vállalnak. Az érintett ingatlantulajdonos megpróbálhat pénzbeli intézkedéseket beépíteni a lízingbe, hogy reagáljon bizonyos mulasztásokra. Például, ha egy bérlő megígéri, hogy bizonyos órákban nyitva tart, akkor a bíróság valószínűleg nem engedi meg a tulajdonosnak, hogy felmondja a bérleti szerződést, ha a bérlő megszegi az ígéretét, de a bíróság nagyon jól követheti a fizetést minden óráért, amelyet a bérlő eltölt. zárva, amikor megegyeztek, hogy nyitva maradnak. Segít az ingatlantulajdonos számára, ha olyan nyelvezetet ír be, amely elmagyarázza, miért ésszerű a fizetés, és miért fontos, hogy a bérlő nyitva maradjon.

Sok más lízinggel kapcsolatos kérdés fizetési kötelezettséggé is átváltható. Egy másik példa, ahelyett, hogy megtiltották volna a bérlőnek, hogy eladja a bérleti jogviszonyát vagy albérletbe adja a helyiséget valaki másnak, a bérlet automatikusan engedélyezhet bizonyos ilyen típusú tranzakciókat, de szükség esetén a bérleti díj módosítását is megköveteli. Nem kell bináris vagy „igen/nem” helyzetnek lennie.

Ha a lízingnek kezes van, és az ingatlantulajdonos törődik azzal, hogy a kezes megőrizze bizonyos pénzügyi erejét, a bíróság valószínűleg nem engedné meg az ingatlantulajdonosnak, hogy felmondja a bérleti szerződést, ha a kezes az előírt pénzügyi színvonal alá esik. A lízing ehelyett azonban bérleti díj emelését írhatja elő, hogy kompenzálja a tulajdonost a vártnál nagyobb kockázatért.

Ha a bérlő megengedi, hogy rossz helyen vagy rossz időben gyűljön fel a szemét, a bérleti szerződés gyakran lehetővé teszi az ingatlantulajdonos számára, hogy a bérlő költségére kitakarítsa a rendetlenséget. Ésszerűbb lehet, ha egyszerűen díjat szabunk ki a rendetlenségért, ismételten magyarázattal arra, hogy miért fontos, hogy ilyen rendetlenségek ne történjenek meg, és miért ésszerű a díj.

Röviden, minden ingatlantulajdonosnak meg kell próbálnia egy fegyverarzenált adnia magának kicsi és nagy fegyverekkel szemben, amelyeket egy mulasztó bérlő ellen használhat. Ezek a fegyverek magukban foglalhatják a bérleti szerződés felmondását, de tartalmazniuk kell enyhébb intézkedéseket is, amelyek gyakorlati jogorvoslatot biztosítanak a tulajdonosnak bármilyen nemteljesítés esetén, mivel a bíróságok nem fogják könnyen felmondani a bérleti szerződéseket.

A kulcs itt az, hogy kisebb és azonnali következményeket hozzunk létre a rossz viselkedésnek. A kicsi és azonnali következmények fájdalmasabbak lehetnek, mint a nagyobbak, amelyek valószínűleg nem fogják túlélni a bírósági vizsgálatot. Ha az ingatlantulajdonos felgyorsítja és felgyorsítja a bérleti szerződés utolsó hét évében esedékes teljes bérleti díjat, és a bérlő hirtelen hat-hét számjegyű gyorsított bérleti díjjal tartozik, akkor sok bérlő egyszerűen feladja. Ez általában azt jelenti, hogy bérleti díj fizetése nélkül táboroznak a területen, és a bérlő üzletét működtetik, amíg a marsall vagy a seriff meg nem érkezik.

Az ingatlantulajdonos drákói jogai remény nélkül hagyhatják a bérlőt. Ezért a bérlő gyakran abbahagyja a próbálkozást. Kisebb következmények is elegendőek lehetnek, legalábbis néha, hogy megtanítsák a bérlőt arra, hogy a bérszámfejtés, a beszállítók és a bérlő tulajdonosainak történő elosztás után ne mindig az ingatlantulajdonos legyen az utolsó, aki fizetést kap. Az ingatlan tulajdonosa nem a bérlő partnere! Másrészt, ha a bérlő az ingatlantulajdonos de facto partnere, akkor a tulajdonos azt akarja, hogy apró, de komoly lépésekkel ösztönözze a bérlőt arra, hogy komolyan vegye ezt a partnerséget.

Időbélyeg:

Még több Forbes RE