A 2022-es New York-i ingatlanhős és mit jelent ez 2023-ban

A New York-i ingatlanok története 2022-ben két piac története volt.

Az év a legjobbkor indult, februárban és márciusban rekordszámú szerződést kötöttek a vevők. Aztán megfordult az április, és a piac elkezdett elmozdulni. Őszre úgy tűnt, elérkezett a legrosszabb idő. A vevők szűkösek voltak, és a szerződések volumene jelentősen visszaesett, és felerősödött az árzuhanástól való félelem. A 2022-es év végével azonban a New York-i ingatlanpiacok megnyugodtak. A vevők nem rohannak, az eladók nem sürgősek, és az árak sem zuhannak. A piac kormánytalannak érzi magát, és a narratívák sodródnak. A gyógyulási történetnek vége.

Így a következő év, 2023, szabadon megírhatja saját történetét.

Mark Twain belátása szerint, miszerint „a történelem nem ismétli önmagát, hanem gyakran rímel”, most kiváló alkalom arra, hogy visszatekintsünk 2022 apályaira, hogy jobban megértsük azt a kontextust, amely a piacot az ismeretlen jövő felé tereli.

Vevők

A 2022-es tavaszi mozgalmas szezon rekordszintű kereslettel indult. A függőben lévő eladások száma januárban a korábbi éveket felülmúlta.

Noha ez elsősorban a szilárd tél hátterében volt, a lendület továbbvitt, és februárra és márciusra már érvényben voltak a vevők. Az alacsony kamatlábak élénkítették ezt a lelkesedést, de 2022 elején emelkedni kezdtek. Áprilisban, amikor a megfelelő kamatlábak évek óta először lépték át az 5%-ot, a piac lefelé mozdult el. Ahogy a nyári hangerő a szédítő csúcsokról a tipikusabb szintre esett, a felfogás a helyreállításról a normalizációs módra vált át.

Gyorsan előre az őszi aktív szezon felé – ami, mint kiderült, nem volt túl aktív. A 30. október 1-je óta megkötött 2019 napos átlagos szerződéskötési ütem százalékos változásának összehasonlítása azt mutatja, hogy a 2022-es őszi szezon üteme jóval a 2019-2021 közötti szakasz üteme alá esett. A keresleti görbék valamennyire ugyanúgy indulnak, de a 2022-es év fakó jellege már néhány hét után nyilvánvalóvá vált. Ami a vásárlókat illeti, mi a rohanás? A kamatok magasak, a kedvezmények alacsonyak voltak.

Ahogy 2022 elmúlik, nyilvánvalóvá válik a piac elképesztő változása a magasról a mélyre. A függőben lévő eladások januári rekordmagasságai lassan a csomag legalsó teljesítményére fogytak.

Sellers

A helyreállítási narratíva középpontjában a vásárlók állnak. Mára már köztudott, hogy az elmúlt pár év számtalan oka a lakásvásárlásnak: több hely, alacsony kamatok és emelkedő árak. A piac felemelkedésében és bukásában egyaránt a kínálat nem énekelt hőse.

A felfelé haladva a kereslet növekedésével a kínálat általában nem. Ez a hiányérzetet keltette. Az új listákról heves viták folytak, és a vásárlók sürgősek lettek. Ne feledje, hogy az elmúlt tíz évben csak 2021-ben és 2022-ben mutatkozott a kínálat visszaesése januártól februárig, amikor a kínálat jellemzően a közelgő forgalmas szezonra számítva kezd bővülni. A szűkös kínálat előnyös az eladók számára, mert a tőzsdei listájukat általában csillaggal kezelik, de a termék lassú csepegése segített meghosszabbítani a piacot, és megakadályozta, hogy a vevők teljes mértékben kihasználják a várt tőkeáttételt.

De ami hőssé teszi a kínálatot, az az, hogy amennyire nem nőtt a felfutás során, annyira nem nőtt a visszaváltás során sem. Ez különösen igaz volt az ősz folyamán, mivel a készletek jellemzően a munka ünnepe után gyarapodnak az őszi vevőkre számítva, majd a vevők megjelenésével megszűnnek.

Furcsa módon pontosan ez történt 2022-ben, kivéve, mint fentebb látható, idén sokkal kevesebb volt a vásárló. Ennek ellenére a készletek közel azonos ütemben zsugorodtak, ha nem valamivel gyorsabban, mint a legtöbb évben. A listák hiánya a leendő eladók érdeklődésének csökkenésére utal. Hiszen sok eladó számára az eladás a vásárlás előjátéka. Az árak továbbra is ragadósak maradtak, így a potenciális eladók lényegében lefelé mennek ezen a ponton – tehát nincs sürgősség.

Áraink

Ami az árakat illeti, a lakások átlagos négyzetméterenkénti viszonteladói ára – amely jó mutatója az általános ármozgásnak – azt mutatja, hogy 2022-ben az általános lakásárak enyhe csökkenése volt az év során. Miután az első és a második negyedévben elérték a legutóbbi csúcsot, 1,472 dollár/négyzetláb értéket, az árak enyhén, 1,439 dollárra estek a harmadik negyedévben, ahogy a piaci elmozdulás nyilvánvalóvá vált.

Mivel ezt a mértéket olyan eladások alapján számítják ki, amelyekre valószínűleg több héttel, ha nem hónappal a zárás előtt kötöttek szerződést, a harmadik negyedévi 2%-os visszaesés még mindig sok, a második negyedévben aláírt értékesítést tartalmazott.

Ennek megfelelően sokan arra számítottak, hogy a kereslet zsugorodása miatt a negyedik negyedév jobban megmutatja az árak romlását. Érdekes azonban, hogy bár a negyedik negyedév gyenge teljesítménye aggodalmakat váltott ki a csökkenő árak miatt, a negyedév során végzett ármegállapodás korai áttekintése azt sugallja, hogy az értékesítési volumen drámai csökkenése ellenére az árakat még nem érintették igazán kedvezőtlenül.

Itt jön jól a kontextus. Az ingatlanárak összehasonlítását célszerű évről évre elvégezni, hogy kiszűrjük a szezonalitás volatilitását. Mivel a piac közeledik az új évhez, és a tavalyi év ilyen időszakához képest gőzerővel folyik, kétséges, hogy a következő negyedévekben az árak elérik vagy meghaladják a 1,472 első és második negyedévében meghatározott 2021 dolláros csúcsértéket. Közel egy év lassuló volumen után végre megjelenhetnek az első év/év árcsökkenések.

Mindazonáltal, mivel országszerte visszaesett a kereslet, és számos „lakásösszeomlásról” szóló történet kap felfigyelést, a drámai árlépések hiánya New Yorkban arra utal, hogy a lakhatási FUD túlzott mértékű lehet, legalábbis egyelőre, és hogy a valószínű áresések enyhébbek lehetnek, mint az elvárások azt sugallják.

Összefogás a vevők és az eladók számára

Ahogy a piac a következő forgalmas szezon felé közeledik alacsony ügyletek mennyiségével és gyengébb árakkal, a készletek végre elkezdődhetnek egy olyan pontra, ahol az eladók kénytelenek versenyezni, és a vevők megkapják a várt befolyást.

A vásárlók számára ez azt jelenti, hogy türelmesnek kell lenniük, de készen kell állniuk a cselekvésre, amikor a megfelelő egység megjelenik. Az eladók számára ez a kezdetektől fogva árazást, vagy akár kissé alulárazást jelent, hogy megragadja a figyelmet és a leendő vásárlókat versenyre kényszerítse egymással.

Mi a következő lépés?

Jelenleg a COVID-pánik és a kilábalás dialektikája megoldódott magától, a tőzsdék változóban vannak, a kamatok magasabbak, mint sok éve, a vevők vásároltak, az eladók a helyükön maradnak, és lehet, hogy nem recesszió az úton. Mindez azt jelenti, hogy senkinek fogalma sincs, mi fog történni 2023-ban.

De mit érne egy év végi darab néhány darts dobása nélkül? Íme néhány jóslat a következő évre:

• Jóslás 1: A hangerő a szokásosnál halkabb lesz. Az aláírt szerződések valószínűleg a tipikus tartományok alja felé haladnak. A recessziótól való félelmek és más makrokockázatok miatt mindezt az általános gazdasági bizonytalanságra kell rácáfolni.
• Jóslás 2: A készlet növekedni fog. Lassan, de biztosan kijönnek az eladók a famunkából, hátha ők is megkapják azt, amit a szomszédjuk kapott. Ez bizonyos részpiacokat szilárdan a vevő piaci területére fog tolni.
• Jóslás 3: Az árak mérsékeltek. A (jósolt) halkabb mennyiség a készlet (előre jelzett) növekedésével kombinálva az eladókra hárítja a vevőkért folytatott versenyt. Semmi pánikszerű, csak egy lefelé mutató ciklus, amelynek során az árak negyedévről negyedévre enyhén esnek, míg az előző évhez képest egy kicsit jobban esnek.

De összességében, ha valami biztos, az az, hogy a 2023-as ingatlanpiac megírja a maga történetét – és valószínűleg nem fog hasonlítani az előző néhány év piacaira.

• SEO által támogatott tartalom és PR terjesztés. Erősödjön még ma.
• Platoblockchain. Web3 metaverzum intelligencia. Felerősített tudás. Hozzáférés itt.
• Forrás: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/